**工业园

建 设 项 目

可行性研究报告

二○○ 年 月

目     录

第一章     总论............................................................................ 1

第一节     项目概况 ................................................................... 1

第二节     项目建设单位基本情况 ........................................... 1

第三节     可行性研究的依据和原则 ....................................... 2

第四节     主要技术经济指标 ................................................... 3

第五节                          可行性研究结论 ....................................................... 4

第二章     项目建设的目的及必要性 ....................................... 5

第一节     项目选址 ................................................................... 5

第二节     项目建设的目的和必要性 ....................................... 5

第三节                          项目建设的优势分析 ............................................... 7

第三章                              项目兴建成功的保障和租售率预测 ....................... 9

第一节     项目成功的保障和措施 ........................................... 9

第二节     市场预测 .................................................................. 10

第四章     建设地点及建设条件 .............................................. 13

第一节     区域位置 .................................................................. 13

第二节     自然条件 .................................................................. 13

第三节     市政配套设施 .......................................................... 14

第四节                          工程地质情况 .......................................................... 14

第五章     建设规模及建设进度计划 ...................................... 15

第一节     建设规模 .................................................................. 15

第二节                          建设进度计划 .......................................................... 15

第六章     主要专业技术方案 .................................................. 16

第一节     总平面布置 .............................................................. 16

第二节     建筑结构 .................................................................. 16

第三节     给排水工程 .............................................................. 17

第三节                          电气及通讯工程 ...................................................... 17

第七章     环境保护与节能 ...................................................... 19

第一节     环境保护 .................................................................. 19

第二节                          节能 .......................................................................... 19

第八章     物业管理 .................................................................. 20

第九章     投资估算及资金筹措 .............................................. 22

第一节     投资估算 .................................................................. 22

第二节                          资金筹措 .................................................................. 22

第十章     经济效益估算及财务评析 ...................................... 23

第一节     经营成本估算 .......................................................... 23

第二节     经营收入估算 .......................................................... 24

第三节     利润估算 .................................................................. 25

第三节                          财务评价 .................................................................. 25

第十一章   社会效益分析 .......................................................... 28

第一章    总  论

为重振**皮革工业雄风，带动**皮革、皮具、鞋业及相关行业发展，****实业发展有限公司拟在**县**镇建立一大型**工业园，现通过对该项目的市场情况及所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，在认真调查和分析资料的基础上编制了《**工业园建设项目可行性研究报告》

第一节              项目概述

**工业园拟建在**县**镇内，项目占地面积600亩，总建筑面积125088m2，其中厂房94320m2，办公用房30768m2，项目总投资16700.2万元（含土地征购3000万元）。工程预计30个月全部竣工（不含前期工作）。

本项目建设对于促进我省皮革、皮具、箱包及有关辅材等行业的发展，特别是**县的经济发展和满足****皮具箱包大市场经营业主要求，减轻环境污染，皮革工业集约化等方面都具有十分重要的现实意义和社会效益。

第二节                          项目建设单位基本情况

**省**实业发展有限公司是一家民营股份制企业，2000年为**经济技术开发区纳税过百万企业。

公司下辖两大市场、一大中心、两个全资公司、一家参股公司。即****皮具箱包大市场、**省**纸业大市场、**省**科技有限公司、**省**有限公司、**市技术产权交易中心。

**省**皮具箱包大市场占地百余亩，可容纳近600户专业经营户入场经营，被列为中国皮革工业协会重点扶持市场和**市十五大商贸及2015年远景规划重点支持项目，将于200  年秋交举办全国性的皮革博览会。

一九九九年，二OO一年**实业公司连续两次承办了全国性的**交易会，获国家部委及**市政府好评。

**省**物流中心被列为国家经贸委中小企业公司扶持**市社会化物流服务体系五家重点企业单位之一，公司致力于以信息技术提升物流中心功能，目前同某公司合作开发“物流中心信息系统”，从而构建一个中心管理智能化、信息交易电子化、物流供应一体化的现代化物流中心。

**省**科技化工有限公司为**实业公司投资的农业高科技公司，享有**控释专用肥专利，被科技部评定为“国内领先，国际创新”。

**省**化工有限公司是**实业投资的传统化工产品生产基地，为邵阳地区企业改革示范型企业，受到省领导杨正午表扬。

**实业并参股“**技术产权交易中心”，为八大股东之唯一民营企业。

**省**实业发展有限公司以“诚信进取、开拓创新、真诚奉献、回报社会”为企业理念，以推动区域经济发展为目标。

第三节                          可行性研究的依据和原则

一、编制的依据

a、国家有关政策、法规及省、市的有关的文件规定和要求。

b、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》。

c、本单位的有关基础资料：

二、编制原则

a、按照合理规划的原则，精心设计，力求该皮具箱包工业园科学合理、经济实用；

b、统一规划，近远期结合，以近期为主，适当超前；

c、在降低工程造价的前提下，该工程建筑做到美观大方、协调、合理，具有时代气息，有利环境保护。

三、编制采用的标准规范

a、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本）（97版）；

b、《建筑项目环境保护设计规定》（87）国环字002号；

c、《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令；

d、《民用物防雷设计规范》GB50057-94

四、研究范围

依据国家有关法令、政策、规程、规范，结合**地区现状和发展规划，对项目建设的必要性、建设规模、建设条件、市场预测、投资估算、经济效益和社会效益等方面进行研究。

第四节    主要技术经济指标

主要技术经济指标见表1-1

主要经济技术指标                

                                      表1-1

第五节    可行性研究结论

一、**工业园中心的建设，符合国家有关发展集约工业、促进城镇建设等方面的政策以及**县对该地的规划要求。

二、该项目占地面积600亩，建设总面积125088m2，其中厂房94320m2，办公用房399600m2，总投资额16700.2万元，建设工期30个月。项目建成投运后可实现年销售收入15000万元，年净利润2500万元，年上交税金1500万元，项目建设能取得较好的经济效益，同时，建成后可为**县提供较为稳定的财政收入来源及1500人的社会就业，具有良好的社会效益。

三、该项目建在**县**镇内，地处107与319国道交汇处，地理位置十分优越，是建设皮具工业园的的理想场地，市场潜力巨大，商机无限。

四、该项目建成交付后，能向社会皮革加工、皮具加工、皮幅材料等厂家、经营者提供办公、住房等各方面必备的发展条件，这对加快我省皮革及相关工业的发展具有积极、现实的意义。

综上所述，该项目各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济效益和社会效益，诚请县政府和有关职能部门大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。

第二章    项目建设的目的及必要性

第一节                 项目选址

经过多方案比较，决定**工业园选址**县**镇，其主要原因有：

一、**省是我国猪皮资源丰富的省份，又是一个很有潜力的市场能够。**工业园的建立，对实施西部大开发战略，繁荣西南地区皮具箱包市场，将会起到很大推动作用。

二、**市作为**省会城市，在全国知名度较高，其商品经济和各类市场都比较发达，人流、物流、信息流都比较集中快捷。

三、**皮具工业园选址在**，交通都十分方便。

四、**镇所在地**经济技术开发区是国家级开发区，**市、县政府**经济技术开发区有一系列的优惠政策和建设了比较完善的配套设施，为项目的建设和发展，也为经营户的经营提供了良好的投资和经营环境。

第二节                          项目建设的目的和必要性

中国皮革工业经过漫长的历史后，在20世纪90年代迎来了发展的黄金时期，然而，从上世纪末到新世纪伊始，受国内外各种因数的影响，特别是经济和环境因数的影响，中国皮革工业的发展遭受了挫折。

中国除牛皮产量占世界第三位外，猪皮和羊皮的产量都占世界第一位。制革总量、皮鞋、皮衣生产量均居第一位。

1999年我国皮革业有关情况

1999年鞋类出口87亿美元，2000年出口突破100亿美元。

**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源。

**1999年和2000年畜牧生产情况。

2000年，**皮革、毛皮、羽绒及制品业共有规模企业59个，2000年实现行业产值12.87亿元，工业增加值3.16亿元，实现销售收入10.76亿元，上缴税收800万元，实现利润5800万元。

**历年鞋类产量情况

**皮革行业出口情况。

单位：万美元

建设**工业园项目，具有非常重大的意义。

（1）**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源、制革资源。但目前我省制革行业面临巨大的挑战，建设**工业园项目，对于调整**产业结构，带动全省畜牧、制革产业向深加工、高附加值发展，促进农业、畜牧业产业化，提高农民收入具有重要意义。

（2）在**城郊结合部建设一个大型现代皮具箱包工业园，使商品市场及企业有一个载体，规范行业管理及形成产业优势、规模优势，是必要和可行的。该项目建成交付后，能向社会皮革加工、皮具加工、皮幅材料等厂家、经营者提供办公、住房等各方面必备的发展条件，这对加快我省皮革及相关工业的发展具有积极、现实的意义。

（3）****皮具箱包工业园是以皮革、皮具生产加工为主，集展示交易、研究开发、设计创新、科教培训于一体的大型现代皮具箱包工业园，对于提高我省行业发展水平具有重大意义。

    （4）项目建成后，能有效地带动餐饮、住宿、文化娱乐、广告、金融等产业的发展，对促进地方经济发展，培育新的经济增长点都将产生积极的影响。

第三节　项目建设的优势分析

****皮具箱包工业园是以皮革、皮具生产加工为主，集展示交易、研究开发、设计创新、科教培训于一体化的大型现代皮具箱包工业园。不同于传统的单一工业园，它具备以下优势：

a、  产业资源优势

**省是我国生猪生产大省，拥有丰富的猪皮原料优势；**的猪皮制革技术也曾处于全国前列，有较好的市场基础。**2000年该行业实现工业总产值12.82亿元，实现利润5800万元。但同时**的资源分布分散，没有形成规模效应。因此，建立一个皮具箱包工业园，整合**的皮具、皮革、制鞋等资源，具有非常良好的资源优势。

b、地理位置优势

皮具箱包工业园选址在***国道及*国道交汇处，北上北京、南下广州，东至江西、浙江、上海、西连西南，是辐射南北东西及周边省份的交通枢纽，是所有的货物进出城的必经口之一，有着天然的地理优势。

c、政策优势

皮具箱包工业园位于国家级开发区**经济技术开发区内，享受开发区的一切优惠政策。

d、规模与智能优势

本项目是目前全省规模最大的整合社会资源的大型皮具箱包工业园，占地600亩，功能齐全，在业界具有强大的竞争力，能凝聚和吸纳大批皮革、皮具等生产商、经销商进入皮具箱包工业园经营发展。

第三章     项目兴建成功的保障和租售率预测

第一节     项目成功的保障和措施

为了使项目建成后达到预期的旺而不衰、盈利丰厚的目标。为此，建设项目应采取如下措施：

1、项目建设必须要具有特色。在定位与构思上，要让本项目比其它同类园区具有规模大、功能全、档次高、管理方法与管理手段先进、服务配套、经营环境优越，使引进的经营户能长久经营下去。

2、做好广告宣传工作。

充分利用具有较大影响的新闻媒体和互联网对皮具工业园进行大力宣传，对提升皮具工业园品牌，扩大皮具工业园的知名度和影响力，让政府和社会共同支持与关心皮具工业园的建设与发展，把皮具工业园建设成为辐射周边省份乃至全国的大型皮具加工工业基地。

3、提高皮具工业园建设标准。

皮具工业园规划格局、建筑群体的设计都必须体现的特点，让人们走进皮具工业园看到设计与建筑风格，就能感受到皮具工业园的内涵与感染力，给人一种全新的感觉。

4、推出自己独特的增值服务。

皮具工业园全面引进智能化电子管理系统，建设电子信息交易平台，实现网上交易。为广大经营户提供面货源信息及行业信息动态查询，全方位提供等增值服务。

5、增强皮具工业园的凝聚力。

皮具工业园建设应按照先育市后入市的原则，采取市场政策承诺与预交押金相结合的方式，确保经营者的利益最大化，用科学的管理手段规范皮具工业园的发展，从而使经营户、经销商与皮具工业园联系更紧密，产生强大的凝聚力。确保皮具工业园的持续发展与繁荣。

6、**县政府和**经济技术开发区制定的优惠招商政策和宽松的经营环境，为皮具工业园的建设和发展提供政策保障。

第二节                 市场预测

**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源、制革资源。**省是我国生猪生产大省，拥有丰富的猪皮原料优势；**的猪皮制革技术也曾处于全国前列，有较好的市场基础。

**2000年该行业实现工业总产值12.82亿元，实现利润5800万元。

同时**的资源分布分散，没有形成规模效应。经过我们调查，我省经营、制作皮具箱包的个体户数量众多，主要分布在株洲、邵东、**、浏阳、常德等地，只是没有行业引导，因而没能形成经营规模。仅邵东地区就有许多愿意走出狭小的县镇寻求更大的发展，希望到投资环境宽松、有更大发展潜力的**县来发展。另有一批江浙皮革商和广东皮革商有意向来内地开拓市场。我们通过整合这些客户资源，并通过系列的宣传、推广，在全国范围内招商，依托****皮具箱包大市场，形成一个大的皮革生产制造基地，带动**制革行业发展。

一、项目租赁售率预测

（1）、有利条件

**工业园房产租赁有许多有利条件，主要有：

a、**工业园地理位置优越，位于在107、319国道及京珠、长永高速公路交汇处，是进出**镇及**市的门户。距**火车站、航运港口、黄花机场均在8公里左右，铁路、公路、航空、水运交通都十分方便。人流、物流、信息流都比较集中快捷，因此经营潜力大，极有发展前景，能吸引广大经营者进入；

b、**县大力扶持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的环境；

c、**工业园配套设施齐全，管理手段先进，从而可树立皮具箱包工业园良好形象；

d、**工业园规模大、档次高，信息技术和智能化管理可向顾客提供全方位，多功能服务，可极大方便顾客；

（2）、租售率

**工业园有厂房94320M2，能容纳客户50多户，而邵东制作商就有200户。因此，物流中心租售率前景十分良好。

皮具箱包工业园门面、办公用房由于定位高、定价低，很受经营者的欢迎。

第四章     建设地点及建设条件

第一节                          区域位置

**

第二节     自然条件（**地区）

一、气温

年平均气温                                          17.20C

最冷月平均气温                                          4.70C

最热月平均气温                                          29.30C

极端最高气温                                          40.60C

极端最低气温                                       -11.30C

二、降水量

年平均降水量                                          1394.5mm

一日最大降水量                                          192.5mm

三、湿度

最冷月平均相对湿度                            81%

最热日平均相对湿度                            75%

四、最大积雪深度                            20cm

五、最大冻土深度                            5cm

六、年雷暴日数                                          49.5日

七、风

冬季平均风速                                          2.8m/s

30年一遇最大风速                            23.7m/s

最多风向及频率：

七月                                                   S.20%       

一月                                                 NW.31%

八、全年日照时数1677.1小时

九、**地区地震烈度6度

第三节     市政配套设施

由于该**工业园位于**镇内，市场配套设施易于解决。在市场兴建中，有关部门将根据市、县政府的要求积极配合，迅速解决供电、供水、通讯等设施，使市场建设无后顾之忧。

1、道路：**工业园内有20m的主干道2条，成十字架分布。进入**工业园是30m宽的东四路和东五路，非常方便；

2、供电：电力部门提供10KV电源，接口在物流中心红线范围内；

3、供水：供水部门提供管径为DN300的供水管道，接口在物流中心红线范围内；

4、排水：下水管径为800mm或1000              mm，接口在物流中心红线范围内。

5.3　工程地质情况

1、根据《中国地质裂度区划图（1990）》勘察场地的地震，基本裂度为VI度；

2、根据水质分析结果，按《岩土工程勘察规范（GB50021—94）》有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。

第四节     工程地质情况

**中扬地质工程勘察院二○○一年三月二十五日通过实地勘探，出具了该项目地质报告，报告结论：

1、场地内未发现影响场地稳定性的不良地质现象，作为建筑物是适宜的；

2、根据《中国地质裂度区划图（1990）》勘察场地的地震，基本裂度为VI度；

3、根据水质分析结果，按《岩土工程勘察规范（GB50021-94）》有关标准测定，场地内地下水对砼无腐蚀性。

第五章     建设规模及建设进度计划

第一节     建设规模

**工业园占地600亩，总建筑面积125088m2，其中厂房94320m2，办公用房30768m2。

第二节     建设进度计划

本项目建设工期30个月，大致安排如下：

1、200 年 月完成皮具箱包工业园可研及项目评估、论证；

2、200 年9月完成皮具箱包工业园规划总平面布置；

3、200 年10月完成皮具箱包工业园工程设计；

4、200 年2月以前完成皮具箱包工业园道路及空坪施工；

5、200 年10月以前完成皮具箱包工业园全部土建、装修；

6、200 年2月份，完成皮具箱包工业园水、电、通讯、消防设施安装；

7、200  年3月份，皮具箱包工业园对外试营业；

8、200 年4月全部工程竣工验收，投入运营。

第六章     专业技术方案

第一节                          总平面布置

**工业园占地总面积为600亩，通过道路与*国道、*国道、*高速公路和*高速公路相接，交通十分方便。

1、根据**工业园周边环境的建筑形式，皮具箱包工业园四周建设办公用房，里面建设厂房，皮具箱包工业园中心留一大型广场，建设少量园区管理和金融机构建筑，视野十分开阔，中心内道路宽敞，适合车辆流动的要求。

2、主要建筑物布局

本项目共布置厂房14栋、办公用房栋。无论在建筑单位面积上还是总体布局上都力求体现现代工业园区的气魄和特点。

3、消防

皮具箱包工业园内设有消防通道，建筑物高不超过20m，建筑物内设有多处消防栓，厂房内消防水管在房顶上空成网状分布，增设干粉灭器，园区内所有建筑满足消防要求，。

六、绿化设施

**工业园四周及房屋、建筑物周围都进行绿化，绿化率预计在10%以上。

七、主要技术指标

用地面积                                          399600m2

建筑物总面积                            12508m2

建筑密度                                          21%

容积率                                              0.6

绿地率                                   ＞10%

第二节     建筑结构

本项目区域内厂房采用钢架结构，办公用房采用砖混结构。

第三节     排水

一、研究依据

给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。

二、给水方案

**工业园及住宅生活用水使用**供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给，目前生活及消防用水均已进入该地边缘，只需联接即可。

三、排水

**工业园室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。

**工业园室外采用污水、雨水合流制排系统，直接排入室外下水系统。所有废水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。

第四节     电气及通讯工程

一、设计依据及范围

供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057一94）等进行设计。

二、供电方案

本工程用电电源由**开发区供电所统一考虑，在市场范围内新建2500KVA变电所，用电设备总容量约为2000KW，其中消防应急负荷140KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。

照明配电电源引自本中心小区变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。

三、消防

以一级防火保护对象在供水、供电设计时综合考虑消防设施方案，并报消防部门审定。

四、防雷接地

屋角和女儿墙等处以及屋面的突出物，均应与环状避雷带相连。引下线间距不大于20m，同时要采取防雷电波侵入的措施。

工作接地、电力设备保护接地、防雷接地可采用共同接地装置，并分别采用接地干线，接地电阻不大于4Ω。

五、通讯、电视、网络系统

本工程通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每门栋分接箱装于底层，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。

六、闭路监视及电子配载系统

物流中心门卫处设置车辆和驾驭员管理智能IC卡管理专用机。中心大楼内装设大型货物信息电子屏幕系统。

停车场装设闭路监视系统，通过安装于各出入口的摄像机监视车辆的出入，监视室设在主要出入口处，内安装视频放大器、视频切换器、监视台等设备。

七、广播系统

物流中心内设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。

第七章     环境保护与节能

第一节     环境保护

一、本项目为皮具箱包工业园，主要从事半成品加工，污染物少，主要是部分废料、生活垃圾、生活污水。部分废料送垃圾场掩埋，生活垃圾由物业管理人员及时清扫并送至规定堆存处，生活污水经化粪池处理后，由排水系统排入城市下水道进入市政污水处理系统。

二、绿化

皮具箱包工业园范围内四周空地由物业管理部门统一进行绿化，本工程规划绿地率＞10%。

第二节     节能

为了减少能源消耗，拟采取以下措施：

一、采用低压电容补偿，减少无功损耗。

二、公共场所选用节电、发光效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷。

三、供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。

四、加强用电管理，减少能耗。

第八章     物业管理

物业管理是**工业园运营过程中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和**工业园建设者的信誉。**工业园在管委会领导下，组建高素质的物业队伍，配备服务质量高、业务技能过硬、训练有素的物业管理人员，统一管理。

**工业园管委会下设办公室、财务室、物业管理部。

物业管理部分设信息数据中心、治安保卫、设施维修、环境绿化四个管理小组。

人员编制如下：

经理：                                                               1名

副经理（兼日常接待）：              1名

财务（兼档案管理）：                            2名

信息数据管理：                                          2名

维修（水、电工、泥工）：              4名

环卫（兼绿化）：                                3名

保安：                                                               9名

炊事：                                                               1名

共计：                                                               23名

机构设置如下：

第九章     投资估算及资金筹措

第一节  投资估算

一、估算依据

投资估算的主要依据为：

1、《民用建筑可行性研究深度和要求》

2、有关部委编制的《建设项目投资估算办法》

3、**市同类建筑物近期单位造价指标及国内设备现行价格

二、价格及取费依据

a、设备购置费以询价为主。

b、安装工程费 同类工程价值估算。

c、建筑工程费参照《**省建筑工程概算定额》及类似工程造价估算。

三、建设投资

建设投资估算额为3394.22万元。

四、建设期贷款利息

建设期利息估算为55.78万元。

五、固定资产投资估算

固定资产投资包括：建设投资、投资方向调节税、建设期贷款利息，共计3450.00万元。

六、流动资金估算

流动资金按详细估算法，即分别根据周转天数，结合项目的经营情况，确定应收帐款、存货、现金、其它流动资金，上述各项之和为流动资产；流动资产减流动负债（主要为应付帐款）等于流动资金。

七、项目总投资

项目总投资等于固定资产投资加流动资金，为3600.00万元。

第二节                          资金筹措

一、资金来源

㈠、固定资产投资资金来源

⑴、自有资金为1600.00万元。

⑵、长期借款本金为1850.00万元，借款利率为6.03%

㈡、流动资金来源：

⑴、铺底流动资金（30%）由企业自筹资金解决。

⑵、其余70%流动资金由银行贷款解决，年利率5.85%。

二、资金运筹计划

项目建设期按1.0年考虑，并计划当年资金筹措与资金运用达到平衡。（详见辅助报表3）

第十章     经济效益估算及财务评价

第一节  产品成本估算

一、产品成本估算的依据和说明

计算单位成本及年总成本的方法根据国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）要求执行。

㈠、项目投产后有一适应过程，各年生产负荷为：70%. 80%. 90%. 100%。

㈡、工人工资及附加费12000元/人.年确定，项目全部定员为23人。

㈢、修理费按固定资产年折旧费的30%确定。

㈣、其他费用

其他费用为其他管理费用(包括差旅费、办公费、业务招待费、劳动保护费、财产保险费、咨询费、审计费、广告宣传费等)计350万元.

二、成本的估算

项目投产后前五年的总成本、可变成本、经营成本见下简表，（详见辅助报表  ）。

单位：万元

三、产品成本分析及表达式

㈠、投产后第五年为例，总成本中，经营成本占70.07%。

㈡、产品成本表达式

总成本费用=工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+财务费用+其它费用

经营成本=总成本费用—年基本折旧费—利息支出—摊销费用

其他费用=其他管理费用

第二节     销售收入估算

一、销售收入估算的依据和说明

㈠、计算销售收入的方法根据国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）要求执行。

㈡、项目投产后有一适应过程，各年生产负荷为：70%. 80%. 90%. 100%。

㈢、停车收入

最大停车能力为533辆/天。

停车平均单价按20元/辆.天。

㈣、住宿收入

最大住宿能力为1360人/天。

住宿平均单价按20元/人.天。

㈤、仓储收入

最大仓储面积12096M2，新增仓储面积6048M2。

仓储单价1-2年按12元/M2.月；3-4年按15元/M2.月；正常年按18元/M2.月。

㈥、装卸收入

最大装卸能力500吨/天。

装卸单价按8元吨。

㈦、门面收入

经营门面面积7000M2。

门面单价1-3年按16元/M2.月；正常年按25元/M2.月。

㈧、信息交易收入

信息交易收入正常为1000条/天

    信息交易单价为2元/条。

二、销售收入估算

项目投产后前五年的总收入见下简表，（详见辅助报表7）。

                                                                                                                                                       单位：万元

第三节     利润估算

本项目建设投运后,年平均销售利润为1,055万元，所得税后平均净利润707万元。正常年销售利润为计算结果详见基本报表3。由此可知，物流中心投入运营，从第一年即可获利，年可获纯利707万元，全部投资回收期为4.9年（含建设期），投资利润率29.3%，投资利税率31.9%。

第四节    财务评价

一、财务评价的依据和说明

㈠、固定资产折旧按直线平均年限法规定执行。

平均年限法的计算公式为：

年折旧额=固定资产原值×年折旧率

年折旧率=（1—预计净残值率）/折旧年限

㈡、摊销费用包括无形资产和递延资产的摊销，其计算方法根据不同使用年限平均摊入成本。

㈢、营业税根据财政部《中华人民共和国营业税暂行条例》有关税率表执行，本项目产品的营业税率为5%。

㈣、城乡维护建设税税率为产品营业税的5%。

㈤、教育费附加按营业税的5%缴纳。

㈥、所得税税率根据财政部《中国人民共和国企业所得税暂行条例》执行，本项目应纳税额为年利润的33%。

㈦、盈亏公积金和公益金分别按税后利润的10%及5%提取。

二、主要计算报表分析

㈠、财务现金流量表（全部投资）

根据该表可知项目的整个经济活动期（20年）的几项指标，其中所得税前内部收益率、净现值（i=12.00%），投资回收期分别为28.70%、4244.18万元、4.9年。财务内部收益率大于行业基准收益率，盈利能力满足行业最低要求；财务净现值大于零，说明项目在财务上是可接受的。

㈡、自有资金流量表

自有资金财务内部收益率为               25.70%

自有资金财务净现值(i=12.00%)为     2350.07万元.

㈢、损益表

项目达产后年销售收入1737.48万元，各年平均利润、平均利税分别为1055.48万元、1146.84万元；此外，平均每年上缴所得税348.31万元。

㈣、资金来源与运用表

项目在计算期内,各年均能达到资金平衡,并在偿还贷款后年平均有358.53万元的盈余资金。（详见基本报表4）

㈤、固定资产投资贷款偿还平衡表

项目全部固定资产投资贷款本金为1850.00万元，经银企双方协议，在投产后第二年开始偿还，两年半内偿清全部借款本息。（详见辅助报表8）

㈥、资产负债表

见清偿能力分析。（详见基本报表5）

三、财务盈利能力分析

㈠评价主要指标：

⑴、静态指标

①投资利润率(平均年)                     29.30%

②投资利税率(平均年)                      31.90%

③投资收益率（平均年）                32.20%

④投资回收期(含建设期)(所得税前)4.9年

⑵、动态指标

①财务内部收益率             28.70%        (所得税前)

②财务净现值                     4244.18万元(所得税前)

③财务内部收益率             21.40%         (所得税后)

④财务净现值                     2197.49万元(所得税后)

四、清偿能力分析

㈠、贷款偿还期4.5年

㈡、清偿能力分析说明

根据固定资产投资贷款还本付息计算表,该项目在4.5年内归还全部贷款。

说明该项目偿还贷款能力较强；从资产负债表中可以反映出项目在计算期内各年资产负债及所有者权益情况。通过表中所列资产负债表，表明项目在达产后各年负债率小于10%，流动比率与速动比率大于1，表明该项目清偿能力很强。

五、不确定性分析

㈠、盈亏平衡分析

通过盈亏平衡图及其计算式可以确定项目投产后,当外界环境发生重大变化时，仍能维持不亏不盈的生产负荷或生产量。该项目的盈亏平衡点为0.396，即开工率为39.6%时项目经营可保本,基盈亏平衡点不高,抗风险能力较强。

㈡、敏感性分析

通过计算一些不确定性因素对项目内部收益率的影响,可以得到影响经济效益最敏感的因素,假定这些因素均变化10%。从辅助报表10所列计算结果显示：在不利因素情况下，建设期延长一年为最敏感的因素，最不敏感因素为建设投资最不利条件下，其财务内部收益率仍有23.60 %，远高于同行业基准水平，说明项目有较强的抗应变能力。

第十一章     社会效益分析

**工业园的建设将给**地区的经济发展起到十分重要的推动作用，具体有以下几个方面：

1、**是一个农业大省，拥有丰富的牲畜资源、制革资源。但目前我省制革行业面临巨大的挑战，建设**工业园项目，对于调整**产业结构，带动全省畜牧、制革产业向深加工、高附加值发展，促进农业、畜牧业产业化，提高农民收入具有重要意义。

2、解决下岗职工就业，皮具箱包工业园一旦建成，可为社会提供近两千个就业机会，为社会稳定和经济发展起到重要作用，同时也为政府排忧解难。

3、能稳定地向政府提供税收，增加政府财政收入。

4、能带动**相关行业的发展，增加**的人流、物流，促进**皮具箱包市场的繁荣和发展。