XXxx物流配送中心及超市项目

第一章  总  论

第一节  概  述

一、项目建设单位基本情况

XX商业大厦股份有限公司（以下简称股份公司）创立于1999年9月，由原XXXX商业大厦有限公司整体变更而来，是由XXXX商业大厦集团有限公司(占总股本90%)为主发起人联合XX市商业实业有限公司、XX市商业建设发展公司、XX商业对外贸易公司、XX天鹏集团公司组建的现代大型百货零售企业，注册资本6869万元，2000年末总资产27519万元。股份公司拥有营业面积2万平方米，员工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明单位、全国百城万店无假货示范点，2000年主营收入8.6亿元，利润总额4339万元。

1、经营概况

（1）经营场所

股份公司是XX市最大的商业零售企业，地处XX市黄金地段三阳广场，地理位置优越。股份公司主营场所占地面积1.23万平方米，建筑面积4万平方米，营业面积2万平方米，拥有五层营业大楼，设五个卖场。

（2）经营范围

国内贸易，移动电话机配件的销售，金饰品的修理改制，摩托车维修，家用电器的安装、维修，服装、眼镜的加工服务，商品包装，仓储服务，汽车货运，自有场地出租，电子游艺，经济信息咨询服务，广告、网络技术转让及咨询服务，软件开发、销售。主要销售对象为XX市及其周边的城乡居民、企事业单位等。

（3）销售品种

主要从事零售兼批发业务，主要销售品种有洗化用品、服装、纺织品、针织品、床上用品、家电、鞋帽、皮具、儿童用品、文体用品、黄金珠宝首饰、工艺品、五金材料、汽车等。

（4）经营业绩

股份公司目前与1000余家名优产品生产厂家建立了稳定的业务关系，拥有150多种品牌的总经销、总代理权，销售额占股份公司总销售的29%。股份公司2000年销售额超过300万元的品牌有32个，如森达皮鞋、真维斯、梦特娇、威鹏服饰、步步高、飞利浦、帅康家用电器等；超过400万元的品牌有10个，如鄂尔多斯羊绒制品，西门子、海信电器等；超过800万元的品牌有4个，超过1000万元的品牌有3个，其中，春兰及海尔系列家用电器产品的销售均超过2000万元。

股份公司在狠抓商品销售的同时，狠抓商品质量管理。股份公司近年还连续获得省“最佳形象企业”、全国“计量物价优秀企业”等称号，并成为国内首批、XX第一个获得“全国百城万店无假货活动示范店”的企业。

近两年来，股份公司实现销售总额在XX省零售市场均排在首位。股份公司在2000年实现主营业务收入85679.2万元，占全市批发零售贸易业实现总额的3.2%，位居全市商场企业第一位，其中品牌商品的销售总额占XX市大型企业整体销售额的50%以上，有近50个家用电器的著名品牌的销售量位居XX市第一位。股份公司近三年的销售总额及税后利润情况详见表1-1。

表1-1  　股份公司近三年的销售总额及税后利润表

2、股份公司财务状况

近年来股份公司经营良性发展，财务状况良好，资金周转正常，资产负债率68.9%，股份公司信用等级AA级，被授信开具8000万元额度商业承兑汇票的资格，为股份公司进一步发展打下了良好的基础。股份公司近三年财务状况详见表1-2。

表1-2 　　股份公司近三年财务状况表

3、股份公司对外股权投资情况

目前，股份公司共有13家对外投资参股公司，其中除XX八佰伴商业大厦超市有限公司、XX商业大厦集团二百电器商厦公司、XX东方药业有限公司外，其余10家均为股份公司控股企业。

4、股份公司发展规划

（1）发展战略

面对国内和国际商业行业的日趋激烈的竞争，股份公司将立足主业并致力于传统零售百货业态的提升，利用股票发行等方式筹集发展资金，进行物流中心及其配套的生产基地建设，同时通过建造东方汽车城，形成股份公司连锁经营的架构，培育新的利润增长点。与此同时，学习并借鉴国内外先进的管理经验、营销理念、促销方式，通过提高流通企业的组织化程度，实现集约化经营，使其发展成为XX地区最大的物流中心，从而达到优化社会资源配置、创造规模效益、推进流通科技进步、实现物流产业化的目的，立足苏南并进而形成辐射整个华东地区的商品流通集散中心。

股份公司的发展战略是“以零售百货为主导，以连锁经营为主体， 以物流配送为重点，以电子商务为手段，建设现代商业企业”。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购、兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构；通过实施现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大；同时辅之以承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构、物流功能、营销方式等的升级，形成发展“大流通、大市场、大商业”的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。

（2）经营目标

股份公司2001-2002年的规划为：在2002年使主营业务收入达到11.7亿元规模，年利润总额预计达到5510万元，继续保持在XX省百货零售企业的领先地位；股份公司在做大主业的同时，以汽车、食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到5亿元规模，并取得10-15只国内外著名品牌的地区代理权；股份公司进一步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第三方物流，在2002年底前初步形成现代化、科学化的商业企业形态。

二、项目背景

近年来，股份公司已经实现了产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的改制目标并在领导班子基本素质、市场份额、基础管理水平、员工素质、技术装备更新水平、行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入WTO以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空间，培育新的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股份公司强有力的持久发展。

建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设项目之一，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸[2000]999号文批复同意“XX东方物流配送中心及超市项目建议书”，并纳入XX商业大厦股份有限公司拟上市申报项目。

三、可行性研究报告编制依据

1、国家经贸易委等六部委国经贸运行（2001）189号《关于加快我国现代物流发展的若干意见》;

2、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

3、国家发展计划委员会计经贸[2000]999号《关于XX东方物流配送中心及超市项目建议书的批复》；

4、股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议；

5、专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告；

6、股东大会关于同意募集资金投向的决议；

7、国家、省、市有关统计调查资料；

8、国家有关设计规范、标准；

9、项目单位提供的有关资料；

10、研究过程中实际调查及收集的其它资料；

11、XX市商贸流通业发展 “十五”规划；

12、项目单位委托XX省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同；

四、可行性报告主要研究内容

本报告在调查研究的基础上，以当前XX商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为基础，对建设XX东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括：

1、项目建设的必要性和意义：

2、项目市场分析和预测；

3、项目主要经营内容和规模；

4、项目主要建设规模和功能；

5、项目投资估算；

6、经济效益分析及评价。

第二节  研究结论

一、主要研究结论

1、“物流中心”是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会计经贸[2000]999号文批复同意建设XX东方物流配送中心及超市项目。

2、XX是XX苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动XX及周边地区经济的发展起到重要作用。

3、投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使XX商业大厦股份有限公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业—“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”等方面奠定基础。

4、项目方案包括年经营额约6.09亿元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件。

5、工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑面积48620m2，其中：超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积20620m2。项目总投资19300万元，其中：固定资产投资总额为17650万元，铺底流动资金1650万元。

6、经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为22.00%（所得税后），高于基准收益率，以8%为折现率计算的全部投资财务净现值为21551万元（所得税后），大于零。全部投资回收期为5.70年（所得税后，含建设期），符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。

二、主要经济技术指标

本项目主要技术经济指标详见表1-3。

表1-3  项目主要技术经济指标表

续上表

三、存在的问题及建议

1、项目的建设投资、运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动，而影响项目的预期效果。

2、物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统一纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。

第二章  项目建设必要性及意义

一、我国及XX省物流事业发展的需要

物资流通是由多种要素组成的一大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。

现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关消费者手中，以及将原材料从供给源有效地移动到生产线始点等的广泛活动，即生活资料与生产资料的流通两大类。该体系力求在总成本尽可能最低的前提下，通过信息、网络、运输、存储等诸多因素的协调以及商品包装等手段实现既定物流目标，从而保证企业实现利润最大化。它通过市场及营销网络有机地衔接消费、销售、运输、供给、生产、开发等社会化大生产的各个环节，建立合理的供应链，使人才流、信息流、商品流、资金流集成一体而促进现代物流产业的形成与发展。

现代物流产业在国际上已成为商品市场体系中最重要的流通组织形式，也是现代市场营销方式的有效载体。其中，第三方物流业更是得到了迅猛而蓬勃的发展。

因此，随着我国加入WTO步伐的不断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。在吸收发达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域新型运行业态——物流产业，达到科学合理地利用经营资源、加快物流周转的目的，从而提高国家整体经济效益。

为促进我国物流事业发展的需要，国家“十五”规划已将物流配送列为重点发展的产业。XX省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在“十五”规划中也明确指出：要积极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京、XX、苏州、连云港、徐州物流中心仓储、货场、电子商务及配套设施建设，以区域性中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。XX在商贸流通业“十五”发展规划也明确提出：要建立全国性、区域性、地区性的市场，要发展大配送、大卖场、大连销，形成立足XX，面向华东、辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接，形成多层次、多功能、通畅、高效、可调控的市场体系。因此，本项目的建设，将是我国、XX省尤其是XX物流事业进一步发展的需要。

二、我国及XX超市业发展的需要

随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。1992年7月，我国政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件，批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后，国家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，国务院在有关文件中第一次同意将物资供销，即生产资料批发领域列入对外开放的范围；1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；1995年6月，《外商投资产业指导目录》中，又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类，允许有限度地利用外资。因此，越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市等。

超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。

我国超市始于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。

随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，XX的超市业也得到了迅速的发展。国际知名的连锁超市纷纷抢滩锡城，继XX八佰伴、三阳百盛、麦德龙之后，欧尚、欧倍德、佳乐福等国际大型超市也将陆续亮相XX。面对国外超市在国内市场的迅速发展，国内超市也必然要积极改造基础设施，扩大服务场所，引进新的经营理念、经营模式、服务形式，不断提高自身参与市场竞争的能力。因此，本项目的建设将是XX超市业尤其是XX国内超市业进一步发展的需要。

三、XX商业大厦股份有限公司发展的需要

XX商业大厦股份有限公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，发展多元经营，成功跻身于全国商业流通领域领先地位，在XX省同行业综合经济效益排名中位居前列。股份公司注重产业结构升级，在从单一传统百货向连锁超市、电子商务等组合业态的转型中已打下一定基础；同时，股份公司积极致力于产业结构延伸，成功开展相关多元经营，并成功开发以进销分离、进价核算、单品管理为基础的计算机商品信息管理系统，电子化、网络化、现代化的管理格局已初见雏形。然而，面对即将加入WTO所带来的冲击、挑战和飞速发展的经济形势，企业的生存压力无疑将日益沉重；面对即将完全开放的市场与机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业，股份公司的竞争力必将经受更为严峻的考验。为获得进一步的发展，必须打破传统的供销经营模式，确立大市场、大贸易、大流通的战略思想，不仅要提高主业的综合经营效益，更应寻找契机，结合企业自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。

拟投资兴建的XX东方物流配送中心及超市是一个集现代化物流配送中心和仓储式大超卖中心为一体的商品流转和交易的场所，它的建成对股份公司的经营发展将产生重要作用：

第一、股份公司投资建设现代物流配送中心，可以解决当前各经营实体多头对外向供货厂（商）进货，以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题。

通过网络平台和信息技术连接企业各经营网点，优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，更能有效降低商品流通总成本；通过完善的信息处理和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成一体，将物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可利用POS、ECR等手段全面掌握市场需求信息、库存信息，建立商品供应保障体系，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。

第二、组建现代物流配送中心，可以解决制约股份公司东方百业电子商务网进一步发展的“物流瓶颈”。

目前，过慢的物流速度、过高的物流成本以及低质量的物流服务，大大削弱了通过电子商务网瞬间完成的电子商务所节约的时间、费用和顾客对所提供服务的满意程度。一旦突破了这一“物流瓶颈”，建立高效快速的物流配送体系，真正满足在线用户低成本、高质量的服务需求，股份公司的电子商务将会产生质的飞跃。

第三、投资兴建现代物流配送中心，将促使股份公司的物流业务向社会化专业化方向转变，推进股份公司经营业态由企业物流向社会化专业物流的转变，使物流配送最终发展成为股份公司新的经营服务产业——“第三方物流产业”，为股份公司拓展新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”。

第四、XX乃XX苏南地区经济中心与交通枢纽，历来是著名的商品集散地，有着得天独厚的水（大运河、长江）、陆（公路、铁路、车站、码头、港口）、空（机场）立体交通网络和地理位置优势；市区及周边地区经济发达，大众消费水平较高且需求多样化。因此，股份公司投资建设现代物流配送中心具有极大的地域优势。

总之，顺应市场流通规模不断扩大、流通集约化程度日益提高的趋势，投资建设现代化物流配送中心，将促使股份公司由大商场经营进一步涉足连锁经营、超级市场、无店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商业企业的发展。未来的物流配送中心不仅可以承担股份公司自身整个营销体系的物流业务，满足内部的物流配送需求，还可以开发社会化物流配送服务，使股份公司既为上游企业提供高效率物流业务，又能满足下游客户日益上升的“多品种、小批量、多次数”的物流需求，从而实现发展成为XX市乃至苏南、华东地区物流配送基地的战略目标。

第三章  投资环境及市场环境分析

第一节  投资环境分析

股份公司所在地XX是一座著名的商都，由于地处长江、京杭大运河之畔，历史上自然形成了货物集散、商贾云集的繁华之地。明清以来，更以“米市”、“布码头”著称于世，成为苏南地区重要的商品贸易中心。解放后，特别是改革开放以来，贸易业作为第三产业的支柱之一，获得了日新月异的长足发展。古老的商都焕发出青春与现代的气息，步入了全国十五个经济中心城市行列。

XX水、陆、空交通便利，太湖景观闻名，每年吸引众多国内游客。XX市作为苏南地区重要的商品贸易中心，社会经济文化水平较为发达。据统计资料，2000年，XX市经济呈现出快速发展的态势，经济增长速度和经济总量规模跃上新台级，运行质量明显提高。全年实现国内生产总值1200.2亿元，比上年增长11.2%，增幅比全省平均水平高0.6个百分点，比全国平均水平高3.2个百分点。人均国内生产总值27653元，比上年增长10.8%。XX市居民消费购买力十分旺盛，市区城镇居民人均可支配收入8603元（全国城镇居民人均可支配收入则为6280元），农民人均纯收入5256元，城乡居民储蓄存款余额553.94亿元。2000年全市人均城乡居民消费支出6975元，比上年增长11.3%，共实现社会消费品零售总额351.51亿元，比上年增长9.2%。恩格尔系数由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消费品逐渐向高档化发展，轿车等高档消费品也逐渐进入高收入城镇居民家庭。XX市1995-2000年主要年份国民经济主要经济指标详见表3-1。2000年XX市财贸经济主要指标完成情况见表3-2。

表3-1XX市1995-2000年主要年份国民经济主要经济指标表

表3-2    2000年XX市财贸经济主要指标完成情况

“九五”期间，XX市经济建设各种项事业取得了令人瞩目的成就。国民经济保持了持续快速健康发展的良好势头，国内生产总值由1995年的761亿元增加到2000年的1200亿元，年均增长11.8%；人均国内生产总值由1995年的17751元增加到2000年的27653元，社会主义市场经济运行机制初步建立。“十五”期间XX市经济和社会发展的总体要求地富民强市。要把实现人民富裕幸福作为现代化建设的根本出发点和立足点，把增强综合实力，提高发展水平、提升城市地位、促进社会全面进步作为加快改革和发展的着力点，把XX经济总量较大的优势进一步发展为综合竞争力的优势，让人民从发展中得到更多的实惠。围绕富民强市的总要求，“十五”时期XX市经济和社会发展的主要目标是：国民经济保持较快的增长，经济结构战略性调整取得重大进展，综合实力和市场竞争能力进一步增强；基本建立起比较完善的社会主义市场经济运行机制；城乡居民收入持续增加，生活质量有较大的改善，过上比较富裕的生活。“十五”期间，XX市国内生产总值年均增长在10%以上（预期调控目标）；到2010年，XX市国内生产总值在2000年的基础上增长1.5倍左右，经济社会发展和人民富裕程度达到或接近世界中等发达国家和地区水平，在XX省内率先基本实现现代化。

第二节  市场环境分析

一、超市市场环境分析

随着改革开放的不断深入和市场经济运行体制的逐步完善，XX的商业经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续快速增长，商业网点建设的速度也越来越快。XX已成为苏南地区重要的商贸中心城市。

XX的商贸活动十分活跃，2000年社会消费品零售额近351.51亿元，比上年同期增长9.2%，其中，城镇消费品零售额242.18亿元，比上年同期增长12.5%；农村消费品零售额109.33亿元，比上年同期增长2.6%。批发零售贸易业零售额265.26亿元，比上年同期增长9.3%。市场零售物价指数为98.6，居民消费价格指数100。目前，XX市连锁商业蓬勃发展，截止2000年末，全市共有连锁超市82家、连锁网点243家，连锁商业实现销售额15.6亿元，比去年增长25.3%。特色商业群体已具规模，中山路地区已成为最繁华的商业集中之地，中山路商业区除股份公司外还有XX八佰伴商贸中心有限公司、XX新世界百货有限公司、XX百盛商贸有限公司、XX第一百货集团有限公司等大型商业企业，中山路商业区商厦林立，购物设施集中，使得中山路近年来一直成为XX市及其周边地区消费者心中理想的购物场所。

2000年XX市零售额超亿元的大中型商场12家（见表3-3），2000年XX市超10亿元商品市场13家（见表3-4）。

XX商业市场建设逐步规范，管理水平不断提高，商业环境极大改善。正在发挥其独特的交通地理优势和历史文化名城地位，对周边地区辐射不断增强，并逐渐成为华东地区重要的商品集散地和贸易中心之一。

XX超市随商业的发展也声速繁荣起来，目前XX各类超市总营业面积已超过20万平方米，限额以上超级市场年营业额已达48965万元。

根据对XX市区居民的超市型商品性消费支出总量的分析看，XX市区超市型商品性消费支出总量很大，具有较大的消费潜力。超市型商品性消费支出（超市型商品性消费支出界定为在居民商品性消费支出中可能会在超市中消费并购买商品的支出，具体统计指标包括：部分食品、衣着支出、部分设备用品及服务、部分娱乐文教服务等。2000年XX市区区居民超市型商品性消费支出为5096.29万元，XX市区人口为112.99万人。据此计算，XX市区超市型商品性消费支出总容量为57.58亿元。再考虑到XX市社会经济的发展及居民消费支出的逐年增长等因素，未来几年XX市区超市型商品性消费支出总容量应在60亿元以上。目前XX市综合性大型超市不多，在XX市兴建综合性大型超市具备良好的发展环境。

表3-3　　2000年XX市超亿元零售企业

表3-4　　2000年XX市超10亿元商品市场

表 3-5  XX主要超市名称表

表3-6　　限额以上零售企业情况表

二、物流市场环境分析

1、我国物流市场总规模分析

根据国际货币基金组织1997年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为16.9%，达718亿美元（按汇率8.27元/美元，合人民币5938亿元），按照国际上第三方物流在物流市场上所占平均份额计算，第三方市场份额应在200亿美元左右（1654亿人民币）。2000年我国GDP为89404亿元，如按上述比例计算，2000年我国全社会的物流成本约为15109亿元，第三方物流的市场份额在4209亿元左右。对未来10年进行预测：假设按照2000年我国物流总成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2005年中国物流成本占GDP比例为14.9%，2010年中国物流成本占GDP比例为12.9%，则2001-2010这十年我国物流成本占GDP比例的算术平均值约为14.9%；我国第三方物流在物流市场上的比例前五年（2001-2005）按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算，则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.42。根据测算结果，到2010年，我国物流总成本将达到28000多亿元，第三方物流市场总规模将达到12000多亿元，而目前我国第三方物流业才刚刚起步，实际总规模非常微小，因此发展空间非常巨大。

2、物流市场机会分析

（1）国内企业改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割与“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难计其数。例如，根据1998年底国家统计局的统计，18.2万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元人民币，占其全年产品销售收入的9.6%，如果加上应收帐款12315亿元，两项资金占用为产品销售收入的29%。1998年，这18.2万家企业流动资产周转次数为1.41次。同年，我国产成品库存时间为42天，而发达国家平均为20天。可见，我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面挖掘潜力将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。

（2）客户对服务的需求水平逐步提高和多样化趋势提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化趋势，货物运输中小批量、多品种、高价值的货物越来越多。能否向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流配送业带来蓬勃的发展机会。

（3）外资企业大举进入带来的市场机会。由于外资企业较早研究物流，对流通领域的成本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到2000年底，世界500强企业中，已有300多家进入了中国市场。这些跨国公司的运作，要求一个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国的跨国公司无论数量还是营业额都将大幅增加，他们对物流服务的需求将进一步增长。

（4）加入WTO带来的市场机会。今年年底或明年初我国极有可能加入WTO，关税的降低和一些非关税壁垒的被迫取消，将从出口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。进出口总额的增长必然带来物流的繁荣，从而为物流业的发展提供巨大的市场机会。

可以预见，随着进一步深化社会分工和扩大对外开放，我国的物流业尤其是第三方物流业存在着广阔的发展前景。

3、本项目物流市场分析及预测

本项目拟建的物流配送中心的功能主要是一方面为股份公司内部及参股公司等系统内提供配送服务；另一方面为系统外有关公司及单位提供社会化物流配送服务。系统内服务的对象有为商业大厦零售商场1家、拟建中的东方大型超市1家、百业网销售客户以及下属子公司、超市连锁店若干家。系统外提供服务的对象有XX市第一百货集团、八佰伴商贸中心、天惠超市、星河商业公司以及宜兴、江阴、锡山等市县商业网点。根据对这些服务对象现有的销售能力及发展趋势的分析，这些服务对象所需提供配送服务的配送总金额近期内在5亿元左右，远期将在10亿元以上。本项目的配送对象见图3-1。

图3-1 配送对象示意图

第四章  建设目标及建设内容

第一节  建设目标

一、建设目标的提出

XX商业大厦股份有限公司是XX市最大的商业零售企业。股份公司在做好百货零售主业和发展“品牌经营战略”的基础上，紧紧依托主业，开展多元经营，取得了良好的经营效益，成功跻身于全国商业流通领域领先地位。

面对飞速发展的经济形势，特别是我国即将加入WTO，机制、规模、技术、管理远胜于己的外资商业企业将迅速进入和扩大国内市场，国内商业企业竞争力必将经受相当严峻的考验。为此，股份公司提出要打破传统的供销经营模式，确立了大市场、大贸易、大流通的战略思想，在提高主业综合经营效益的同时，寻找契机，结合自身优势并吸收先进的科学管理技术，开拓新的利润增长空间。其中，物流配送中心及超市的建设是股份公司多元发展的重要方面。

本项目建设地点为XX，在充分利用XX商业大厦股份有限公司现有条件的基础上，根据XX省XX市及周边地区市场分析与需求预测，结合股份公司现有情况，提出以下建设目标。

二、建设目标

1、总体要求

★成为股份公司未来5—10年连锁商业发展的基础和保障，克服股份公司主业发展中的物流瓶颈障碍。

★具有物流配送的社会化服务功能，成为华东地区有较大影响力的专业性物流配送基地之一。

★以拟建大超市为龙头，推动股份公司在周边农村集镇建设连锁超市销售网络，提升股份公司的规模经营能力，与“麦德龙”、“家乐福”等洋超市相抗衡。

★形成独立核算的企业运行机制，降低股份公司商品流通过程中的运营成本。

★采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术。

★建立完善的信息处理和交换系统并可加以扩展、升级。

2、目标年限

设计使用年限15年。

3、超市规模

商品经营品种包括生鲜食品、副食品、百货、家电等9大类20000余种商品，年销售金额超过6亿元。

4、配送及仓储规模

★配送能力：

日订单发生量 5000张，12000笔

包括家电类、日用品类、学习办公用品类等总品种数 39大类，10000种

日发生品种数 2000种

进货提前期 5天

配送提前期 24小时

库存量相当于15-20天的销售量

★配送及仓储面积：16000平方米

第二节  建设规模及内容

为实现上述建设目标，需新建一定规模的物流配送中心及超市，以及有关配套设施。本项目的建设内容包括主体工程和辅助配套设施工程，详细内容参见本报告第七章“工程技术方案”。

一、主体工程

新建物流配送中心及超市大楼一幢，共三层，另有半地下室一层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积47970m2，包括仓储及配送、超市卖场、办公等用房。其中，超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积19970m2。

二、辅助配套设施工程

1、辅助配套设施用房650m2，主要为冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等用房，均为单层砖混结构；

2、多功能广场、室外停车场等室外工程；

3、给排水、强弱电、暖通、消防等配套公用工程；

4、物流配送中心及超市所需的物流设备、信息系统及办公用具等。

第五章  项目场址与建设条件

第一节  项目场址

一、XX概况

本项目场址所在地XX市为XX省省辖市，位于东经119度31分至120度36分、北纬31度7分至32度，地处长江三角洲江湖间的走廊部分、XX省的东南部、沪宁铁路中段，东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与扬州市所辖的靖江市隔江相望。

XX市总面积4650平方公里，其中山区和丘陵为782平方公里，占总面积的16.8%；水域面积为769平方公里，占16.5%，耕地面积176.58千公顷；城市建成区面积为97.8平方公里。

二、基地概况

项目场址位于XX市区广瑞路14、18号，现分别为XXXX商业大厦集团有限公司的仓储用地与XX市国贸控股（集团）有限公司所有的五金仓库所在地。该地块位于XX市市区北部偏东，占地面积47400平方米，距XX市中心仅1500米，毗邻XX火车站和汽车站，有铁路专用线直通XX火车站；邻近有312国道，距沪宁、锡澄高速公路约3~5公里，5公里方圆内有多个居民新村小区以及广瑞路装修市场，地理位置优越，交通便利，十分适合建设物流配送中心及大型超市。

根据初步方案，本项目用地—广瑞路18号（土地面积21,903.1平方米）、广瑞路14号（土地面积25,507.4平方米）拟分别采取收购、租赁方式获取。根据XX金宁达土地评估有限公司金地估宗评[2001]第040号、[2001]第039号土地评估报告，股份公司拟收购的广瑞路18号【锡崇国用（2000）字第215号】国有出让土地使用权评估价格为1157.99万元，拟租赁的广瑞路14号【锡崇国用（1999）字第21号】国有出让土地使用权评估价格为1327.43万元。另外，根据XX中天资产评估事务所有限公司苏中资评报字（2001）第53号资产评估报告出具的评估结果，位于广瑞路18号、股份公司拟受让的XXXX华锦集团有限公司所有的与拟收购土地相关的建筑物及设备的评估价值为661.41万元。

第二节  建设条件

一、自然条件

1、地形地貌

XX地形以平原为主，零散分布着低山、残丘。东部平原，沃野无边，水网发育，地面高程1—5米，地形由中西向东缓缓倾斜。XX市区的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山连绵，其中惠山三茅峰为最高，海拔329米，锡山为75米。

本项目建设场址位于XX市区，原为仓库，地势平坦，适宜建设物流配送中心及大型超市。

2、河流

XX南濒太湖，北枕长江，京杭运河穿城而过，地表水丰富，外来水源补给充足，属长江下游太湖水网区。太湖总面积2250平方公里，东西宽56公里，南北长68公里，平均水深2米；京杭运河，全长1794公里，其中老运河12.4公里，河床宽30—90米。

本项目建设场址附近无主要河流。

3、气象

XX属亚热带季风海洋性气候，常年主导风为东南风，四季变化分明，气候温和湿润，雨量充沛，无霜期长，热量丰富。

    温  度：              年平均温度                                                        15.4℃

                          最冷月平均气温                                          3.1℃

                          最热月平均气温                                          27.5℃

                          极端最低气温                                          -10℃

                          极端最热气温                                          39℃

    湿  度：              最冷月平均相对湿度              76%

                          最热月平均相对湿度              86%

    降雨量：              年总降雨                                                                      1100mm

                         日最大降雨量                                          204.2mm

    气  压：              夏季大气压                                                        1003.8MB

冬季大气压                                                        1028.3MB

风：                            夏季平均风速                                          3.0m/s

冬季平均风速                                          2.3m/s

积  雪：              冬季最大积雪深度                            26cm

无霜期：              230天

二、交通条件

XX是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。7条水运干线沟通相连，9条公路干线通向苏、浙、皖。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。XX机场开通6条国内航线。近几年来，XX大交通建设全面展开，建成了沪宁高速公路XX段，完成了苏南大运河XX段整治，境内将有上海到成都、黑龙江到海南、上海到北京三条高速公路通过，形成了一个高速公路交汇点，XX作为交通枢纽的地位日益明显。

1、航空

XX市距上海虹桥国际机场120公里，距南京禄口国际机场180公里，距XX机场20公里（该机场主要服务于国内航线）。

2、海运

XX的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海。进出口货物可以十分便利、可靠地通过海运抵达世界各地。XX市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。

3、铁路

经沪宁线可与全国铁路连网直通，正在规划中的京沪高速铁路将为XX交通提供更为便捷的条件。

4、公路

经沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯XX全境。经锡澄高速公路，XX与江阴长江大桥（世界第四大斜拉桥）贯通。已建或规划中的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条高速公路，其交汇点位于XX市。

三、项目区基础配套设施条件

1、道路

建设地所在区域有交通型主干道广瑞路、锡沪路，两条道路红线宽度均为35m，四车道，混凝土路面，质量较高。通过广瑞路可直接与312国道相接，由锡沪路上锡沪公路，经东亭立交桥可直通沪宁高速公路。

项目场址距XX市汽车站约1000m，距XX火车站约1000m。基地以西有铁路专线连接XX火车站，与沪宁铁路联网，对外交通状况优。

2、供电

建设地所处区域由XX市供电局供电，骨干输电线路35kV，除线路检修外一般不停电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。

3、供水

建设地所处区域由XX市自来水公司供水，主干道两侧主供水管径700mm，供水保证率在98%以上，供水状况较优。

4、排水

建设地排水体制为雨污分流制，主要道路两侧主排水管径1200mm，雨污水排入市政排水管网。遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，排水状况较优。

5、电讯

建设地属XX电信局四分局市话服务范围，电话交换方式为数字程控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。

第六章  项目经营方案及设备系统

本项目建设内容由物流配送中心和超市两大部分组成，其经营方案及设备系统因功能的不同而有所区别。在本章论述中，将就物流配送中心方案（包括物流配送中心的选择及流程、主要物流配送设备设施、信息系统、经营及管理策略等，详见第一节至第四节）和超市方案（包括超市的经营方案、营销策略、技术设备等，详见第五节至第七节）分别进行研究。

第一节  物流配送中心的选择及流程

一、物流中心的种类

世界物流业的发展历程已经走过了厂内物流、实体分配物流、综合物流三个阶段，正迈向EC物流的新阶段，伴随着EC出现了一系列全新的物流模式。现有的配送中心、流通、连锁企业与EC对接，将传统的物流模式转化为EC下新型物流模式是EC和物流在我国进一步发展的方向。这些新型模式主要有：

1、物流供应链模式

EC信息流使股份公司部门之间、内外之间、子公司之间信息交流畅通，客观上要求它们消除各自为政的分割态势，而结成紧密的合作伙伴，有效抵抗市场风险，构建稳定的物流渠道。于是价值链的思想就被引进物流管理，产生了物流供应链。供应链（supply chain）就是指产品生产和流通中涉及的供应商、生产商、运输商、储运商、批发商、零售商以及最终消费者组成的供需网络；在这个网络中，每个贸易伙伴既是其客户的供应商，又是其供应商的客户。他们既向上游订购产品，又向下游的贸易伙伴供应产品。而供应链管理是对供应链中的物流、信息流、资金流、增值流、业务流以及贸易伙伴关系等进行的计划、组织、协调和控制一体化管理过程。

2、物流一体化

物流供应链是物流参与各方的协作形式，而物流一体化是在协作基础上的专业化分工，是EC物流向纵深深化的结果。物流一体化就是利用物流管理，使产品在有效的供应链内迅速移动，使参与各方的企业都能获益，使整个社会获得明显的经济效益。物流一体化的实质是一个物流管理的问题，即专业化物流管理人员和技术人员，充分利用专业化物流设施、设备，发展专业化的物流管理经验，以求得整体效益最优化的效果。

3、第三方物流

第三方物流（Third Party Logistics，简称TPL）又称之为物流联盟、物流伙伴、物流社会化或物流市场化，其含义是物流渠道中的专业化物流中间人，以签订合同的方式，在一定期间内为其它公司提供所有或某些方面的物流业务服务。TPL提供者是一个为外部客户管理、控制和提供物流服务作业的公司，他们并不在供应链中占有一席之地，仅是第三方，但通过提供一整套物流活动来服务于供应链。可见，TPL是物流专业化的重要形式，是物流发展到一定阶段的必然产物，是EC物流在供应链和一体化专业化分工基础上的优势互补、风险共担的战略联盟。

4、综合物流配送中心

综合物流配送中心是将两种以上不同类型的物流中心集约在一起，成为一个有综合职能和高效率的物流设施，最常见的是公路、铁路、港口、航空管道运输站相互之间集约在一起形成综合物流配送中心，其主要功能包括运输、仓储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等。物流中心模式是顺应EC物流呈现出了JIT运送普及化，小批量，多品种，高频率，短周期、门到门、相互交错的货物运输等特点而发展壮大起来的。

5、物流中心机能

虽然物流中心因其在流通通路上所扮演的角色不同，在通路中的地位不同，而具有各种不同的功能，但基本上可将物流中心所具有的各项机能，划分为下列数种：

（1）商品销售机能

（2）仓储保管机能

（3）商品的输配送机能

（4）商品的流通加工机能

（5）资讯提供机能

中国目前物流企业在数量上，供大于求；在质量上有所欠缺，满足不了需求的质量；物流网络资源丰富，利用和管理水平低；缺乏有效的物流管理者。许多专家提出我国物流产业应积极采取代理形式的客户定制物流服务的第三方物流模式。

二、项目业务定位

XX商业大厦股份有限公司作为传统商业企业，积极应对市场的发展和形势的变化，目前正向物流配送中心方向积极努力。根据股份公司现状及XX市现有物流企业能力结构，本项目拟采用第三方的物流中心，即以家电、日化等39大类产品为服务种类，以超市、专卖店、大百货商店、电子购物网站为服务对象，建成以仓储配送为基础的区域性物流中心。

近期主要服务对象为股份公司内部，包括商业大厦零售商场1家、拟建中的东方大型超市1家、百业网销售客户以及下属子公司、超市连锁店若干家，同时逐步开展面向股份公司外部的社会化物流配送业务。

三、配送规模

充分考虑本项目市场预测、目前物流周转、现代物流仓库的货架布置、内部运输通道、作业场地、各类主流商品占用空间等因素，以及我国物流企业的资金、运行成本、物流技术等实际情况，初步确定：本项目配送规模，即年货物流通量达到彩电10万台、空调10万台，其它家电30万件，其它大宗商品30万件，一般商品80万件；配送及仓储面积为16000m2，其中普通仓储配送区13000m2、自动化立体仓库区3000m2（该区主要存放彩电、空调、洗衣机、电脑等家用大件商品）。关于自动化立体仓库面积需求测算参见表6-1。

表6-1 自动化立体仓库面积需求测算

注：              1、物品堆放占地面积与建筑面积比为1:1.5；

                            2、空调仅考虑外包装高度低于1.5m的空调种类。

四、配送品种方案

物流配送中心的配送品种按大类可分为：家电类、日用品类、学习办公用品类、轻工机械类、纺织服装类、工艺品及珠宝类等，详见表6-2。

表6-2    配送品种方案

五、配送流程

配送中心的作业流程可分为：进货、检验、加工、编码、入库、配货、补货、调库、盘点、作业计划编制、配载、库管、新品登录与工艺编制。通过这一系列活动完成将商品从制造厂家分装配送到各商业网点的目的。配送的主要流程见图6-1。

图6-1  配送流程路线示意图

第二节  主要物流配送设备设施

物流配送中心因现代化程度不同，设备的配置有相应的区别，主要表现在库内外装卸及运输、信息管理软硬件等设施。但从其流程来看，设备由四部分组成：一是库区设备、二是库外运输设备、三是信息管理系统设备、四是公用设备。

本项目拟建物流配送中心及超市大楼中包括配送及仓储面积16000m2，其中普通仓储配送区13000m2、自动化立体仓库区3000m2。

一、物流设备总体构成

1、配送中心物流设施

★主存储区：自动化立体仓库、重型货架

★缓冲区：暂存货架和平库

★拣选：配货区、流动货架、轻型货架

★出货：配载区、轻型货架

★加工区：分装、贴码

★站台

2、输送设备

以高频单件拣选为主的流动货架作业区，输送方式为人车方式；以高频单箱拣选为主的流动货架作业区，输送方式为传送带；拣选过程结束后，形成的指向门店的货箱分流采用自动分拣设备。

3、条码和电子标签设备

高频货物采用数字拣选系统（DPS），其余货架和货位，均以条码标识。

二、普通仓储配送区

设备选择原则为管理信息系统现代化和库内设备机械化。该区设备主要有运输车辆、高架库货架、夹包机、监控系统、高度调节板等。

运输车辆主要有箱式货车、电瓶搬运车、升降车等。电瓶搬运车主要用于货物在配送中心内部的运输，箱式货车主要用于货物的外运，升降车主要用于高架库货架与库房地面之间的货物搬运。根据拟建库区内部运输情况，暂考虑电瓶搬运车配置5辆、升降车5辆、夹包机2台。根据对外配送地区的情况分别考虑箱式货车的配备，初步确定城区安排2.5吨车20辆，城外安排10吨车12辆。考虑食品冷藏需要，另外购置10吨和16吨进口冷藏车各1辆。本项目超市不再另外配置运输车辆。

库区拟选用高架库货架，货架高6米，分三层，其单元规格为长1.2米、深为1米、高为2米，货架面积为1.5万平方米。高架库货架包括货架与托盘，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。

普通仓储配送区物流设备配备情况参见表6-3。

普通仓储配送区物流设备配备情况表

表6-3                                                                                                                                                    单位：万元

三、自动化立体仓库区

当今的流通领域已将物流的高科技（如自动分拣机、自动化立体仓库、信息处理及通讯自动化等）广泛应用于配送中心。其中，自动化立体仓库是用高层货架储存货物，以巷道堆垛起重机存取货物，并通过周围的装卸搬运设备，自动进行出入库存取作业的仓库。自动化立体仓库的出现是物流技术的一个划时代的革新。它不仅彻底改变了仓储行业劳动密集、效率低下的落后面貌，而且大大拓展了仓库功能，使之从单纯的保管型向综合的流通型方向发展。

根据拟建物流配送中心的建设目标及发展趋势，应该加强学习和采用物流现代化技术。本项目考虑建设3000m2自动化立体仓库，主要由货架、巷道堆垛起重机、周边出入库配套机械设施和仓储管理控制系统等几部分组成。

拟建自动化立体仓库初步方案为：

1、巷道堆垛起重机高18.4m，巷道长60m，采用高性能堆垛机，主要速度指标为运行速度4~120m/min、升降速度4~40m/min、货叉速度4~20/40m/min，闭环调速，绝对认址，拟购置5台；

2、货架共10排，10层，44列，共8800个货位，每层高1.7米，根据不同用途采用横梁式货架、悬臂式货架等结构形式；

3、托盘主要采用木托盘，规格为1200mm×1200mm×150mm；

4、采用自动传送方式，入出库输送机系统包括链条升降台、链条输送机、辊子输送机、空托盘收集机、尺寸检测系统、上箱架、自动控制系统等；

5、自动控制方式采用三级计算机分布式控制系统，由管理级、中间控制级和直接控制级组成，管理级对仓库进行在线和离线管理，中间控制级对通讯、流程进行控制，并进行实时图像显示，直接控制级是由PLC（可编程序控制器）组成的控制系统对各设备进行单机自动操作；

6、该区计算机管理及监控系统包括服务器（双机热备份）、磁带机、计算机、入出库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、红外通讯装置、显示屏系统、服务器操作系统、数据库系统、管理软件、监控软件、动画软件等；

7、该区主要配送品种需适宜自动化立体仓库存储及进出库，初步确定以家电类、轻工机械类为主

自动化立体仓库区物流设备配备情况参见表6-4。

自动化立体仓库区物流设备配备情况表

表6-4                                                                                                                                                    单位：万元

第三节  配送中心信息系统

物流配送中心是连接供应方和需求方的桥梁。从供应方的角度来看，配送中心从事高效的流通加工、库存管理、运输和配送等活动；从需求方的角度来看，配送中心必须以最大的灵活性和及时性满足各类客户的需要。管理信息则为配送中心完成这些功能提供有力的支持和保证。配送中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要标志。

一、信息系统总体设计

1、信息流

商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。

在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。系统信息流简图见图6-2。

图6- 2 配送中心信息流简图

2、信息系统目标

★实现仓储配送管理信息的智能化处理，充分发挥人机协同的功效；

★做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持；

★通过批号的管理，提高商品周转的合理性；

★最大限度地缩短商品出入库的时间，减少无谓的劳动力消耗；

★利用盘点作业，督促并促使仓库做好盘点工作，以便系统反映的库存帐面数据与实物量能基本保持一致；

★改包装作业，使得仓库中的商品包装能更好地适应商店和客户的需要，使得仓库不仅仅是一个商品的存放中心，而且是一个商品加工包装配送中心；

★通过系统内部及公众网络，使得其他相关系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户和供应商的服务质量；

★逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。

3、信息系统配置

本项目信息系统即为商务电脑管理系统。系统采用客户服务器体系结构，它的特点是数据库服务器直接根据工作站传来的数据进行加工规范，将处理后所得结果数据由网络传送回客户端，这种前后端的分离，使处理尽可能向被处理数据靠拢，从而使网络交通量降低，相应时间缩短，提高系统性能，减轻对网络带宽的要求。

配送中心的信息管理将采用一级管理，即数据库服务器管理中心的所有数据均可由各部门客户端进行存取。同时，中心的管理层可实时查看所需数据，各部门间的数据可以共享，以信息系统中心一体化确保中心内部数据的实时性、一致性、完整性。

系统在具有以上特点的同时，又要求本身具有可靠性，就是要保证各部门存取数据可靠、安全。因此，首先须保证硬件的畅通，既网络的畅通和数据库服务器与前端客户机的稳定；另外对数据库也具有一定的要求，在满足频繁存取和具备管理大容量数据能力的同时，数据须提供纠错功能。

基于以上要求，对本配送中心的系统设计如下：

数据库服务器采用计算机工作站；操作系统采用Windows NT平台；数据库采用大型关系数据库，以确保数据库核心的可靠性；前端采用高性能、高可靠性的微机或终端访问数据库；通讯采用网络、串口和无线通讯三种方式；网络采用以太网，利用TCP/IP协议。根据需要，为了数据采集的灵活方便，系统内部增加部分无线终端，实现对数据方便、及时、快捷的存取。中心内部实现对作业面管理的现代化，对于拣选要求的信息现代化，引进电子标签技术，以使拣选者方便、直观地进行拣选，使作业面上的操作与后台管理相一致，实现前后台准确、快速的响应。在建设配送中心时不仅要达到信息流的现代化标准，同时要实现部分物流调和的自动化，在物流的特殊关口、特殊部位，例如入库、出库、检测、物品的合流等处提供一种方便、快捷的检测手段，以保证物流传送过程中不产生瓶颈问题，因此需安装条码设备、物流检测传感器、传输设备控制器等。

二、信息系统总体结构

在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成本配送中心信息系统的体系结构，详见图6-3。

图6-3  信息系统总体结构示意图

从系统的结构图可以看出，系统具有充分的开放性，既能满足物流配送中心的发展需要，又从技术上充分考虑了不同层次的信息要求；不但促进了网上电子商务的发展，而且可以为社会用户提供信息服务。

基于上述总体结构，确定以下信息系统功能模型图与系统功能树，分别参见图6-4、图6-5。

图6-4  物流配送中心信息系统功能模型图

图6-5  物流配送中心信息系统功能树

三、信息系统功能模块简介

本项目拟建的物流配送信息管理系统包括仓储管理子系统、库存管理子系统、运输管理子系统、配送加工子系统、客户管理子系统、网上物流子系统、报表子系统、集装箱优化装箱子系统等。

★仓储管理系统（Warehouse Management System）

包括：              进货作业系统（Inward Operation）

出货作业系统（Outward Operation）

★库存管理系统（Inventory Control）

包括：              点仓作业系统（Cycle Counting）

物流计费系统（Logistics Billing System）

物流计费（Logistics Billing）

应收帐管理 （Accounts Receivables）

借项通知单/发票（Debit Notes）

★运输管理系统（Transportation Management System）

包括：              运输作业（Transportation Operation）

运输计费（Transportation Billing）

托运作业（Drayage）

★配送加工系统（Distribution Processing System）

包括：              再包装系统（Repackaging Operation）

组装作业（Assembly Operation）

拆包装作业（Break Pack Operation）

转仓作业（Location Transfer）

补货作业（Replenishment Operation）

★客户管理系统（Customer Relationship Management）

包括：              潜力客户跟踪（Potential Client Tracing）

客户合同管理（Client Contract Generator）

★网上物流系统(E-Logistics)

包括：              网上库存查询系统（Internet Inventory Inquiry）

网上下单作业系统（Internet Placing Instructions System）

网上车辆跟踪/查询系统（Internet Vehicle Tracing）

数据/报表中心（Data/Reporting Center）

★报表系统（Reporting）

包括：              数据转换中心（Data2 Excel）

可视化物流（Visual Logistics）

★集装箱优化装箱系统（Optimize Container Loading System）

无约束优化装箱（Non-Constraint Container Loading）

有约束优化装箱（Constraint Container Loading）

四、与外界通信

物流配送中心通过DDN专线与各相关电子商务网站进行通信。DDN专线优点是传输速度快，堵塞现象少，对突发性数据传输处理较好，可以进行自动错误检测，网络可靠性较好。

五、条形码技术

信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。

本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。

第四节  物流配送中心经营及管理策略

一、经营策略

1、积极开拓，主动出击

商品配送业务以及第三方配送是全新概念的业务，市场认知以及市场认识深度要有一个过程，本项目在实施过程中要主动出击，主动宣传自己、宣传第三方配送，为客户设计方案，以诚信赢行客户。

2、完善服务

配送业务是一项配套性的业务，是生产企业为最终消费者之间的桥梁和纽带，服务的水平是衡量配送质量的根本准则。在工作中应时刻强化服务意识，把服务工作当作企业的生命线来抓，把服务质量、服务水平贯串于整个配送工作全过程，不断改进服务、不断完善服务。

3、不断学习，提高技术素质

配送业务是一项不断发展的技术，新型仓储机械、运输设施、信息管理水平不断更新，尤其电子商务、全球卫星定位系统在现代配送的结合已成为必然，这就要求从业人员不断学习新技术、新工艺，提高技术素质，以适应技术飞速发展的需求。

4、提高管理水平

配送业务是一项高效的管理，做到快速决策、快速市场反应，提高市场应变能力和管理水平。

5、有进有退、分步实施

立足现有业务，在现有业务基础上逐步提出增值服务，继而推进现代配送业务。仓储设施逐步实现无人仓库、电子仓库。

二、管理策略

为了提高管理效率、降低成本运作，不但要提出具有竞争力的服务价格，还必须采取以下措施：坚持品牌经营，产品（服务）经营和资本经营相结合的系统经营；企业的发展和目标与员工、供应商、经营商的目标和发展充分结合；重视员工和外部协作经营商的培训，协助其实现经营目标；建立和完善物流网络，分级管理，对货物进行实施动态跟踪和信息自动处理；组建客户俱乐部，为股份公司提供一个稳定的客户群。

主要管理制度包括：

1、凡是须放入库内存放的一切物品必须办理入库手续方可入库，凡是须出库的一切物品必须办理出库手续方可出库。

2、除总经理、行政中心总监及配送中心所有员工外，任何人未经总经理书面批准，不得进入物流配送中心库房。

3、树立机械化、自动化的观念，注重先进设备、技术、人才的引进与开发，重视规范化管理，这是物流配送中心功能充分发挥的关键。

4、推行配送合理化，通过采用专业设备、设施及操作程序，取得较好的配送效果并降低配送过分综合化的复杂程度及难度。

5、实时动态库存数据至少每1小时更新1次。

6、推行准时配送系统。准时配送是配送合理化重要内容。配送做到了准时，用户才有资源把握，可以放心地实施低库存或零库存，可以有效地安排接货的人力、物力，以追求最高效率的工作。

三、储存策略

储存策略主要在指定储位（Dedicated Location）的指派原则。良好的储存策略可以减少出入库移动的距离、缩短作业时间，甚至能够充分利用储存空间，本项目拟采用分类储放。

1、每一类储存货品都有相对固定储位，货品不能互用储位，因此须规划每一项货品的储位容量不得小于其可能的最大在库量。

2、储区安排要考虑物品尺寸及重量。

3、易燃物必须限制储放于一定高度以满足保险标准及防火法规。

4、储区能被记忆，容易提取。

第五节  超市经营方案

本项目超市总体经营思路为：准确定位、特色经营、树立品牌。

一、营业面积

超市卖场面积12000m2。

二、经营品种

超市入选商品20000余种，经营品种分类详见表6-5。

表6-5   超市经营品种方案

三、消费对象

中、低、高收入群体

四、服务区域

超市服务半径初步确定为3公里，同时以XX城区为基础，扩展至全市范围及周边地区。

五、经营规模

本项目超市正常经营年营业额超过6亿元。

六、超市构成

本项目超市构成参见图6-6。

七、货源采购及配送

本项目超市货源采购拟利用XX商业大厦股份有限公司已有采购网络，同时不断拓展新的采购渠道。超市配送（包括仓储及运输）由本项目物流配送中心统一安排。

第六节  超市营销策略

一、经营策略

精心布置货架及各销售区，尽可能展示20000余品种各类商品，使消费者或未来消费者大开眼界，产生积极影响，进而产生良好的业绩。此外，在实际经营中，按照国际流行的经营方式，结合中国消费者的特点，为顾客提供最佳经营方式。

二、服务策略

以无可挑剔的一流服务，让消费者在得到购物欲望满足的同时，得到真心被视为上帝的精神满足，必要时还可以提供超值服务，如为特殊需要的顾客提供超出经营品种而指定的需求和专门服务等。同时建设一流的经营服务设施。

此外，根据项目经营品类的不同特点，分别有针对性地制定售前、售中及售后服务措施，如：建立热线咨询电话，开设免费培训讲座，以潜移默化的方式宣传产品，培育潜在的消费者等。

三、优势互补策略

超市既是零售的场所，也是批发的展示场所。本项目超市在做好零售市场的同时，还可适时开展批发和代理业务。应当充分利用XX商业大厦股份有限公司现有资源，包括采购网络、营销网络等，不断拓展新的业务渠道；同时，超市在自身发展的过程中，也可与股份公司商场及其它经营点建立紧密的联系，强强合作，把生意做大，把业务做活。

四、宣传战略

把对超市的宣传放在重要地位，尤其应突出所在地的区位优势与环境优势。同时，针对经营产品特点制定相应宣传措施，如：在重要货位安排长期的促销人员，起到宣传介绍产品、锁定固定消费客户、提高产品销售的作用；抓住消费源头，突出权威广告的作用；注重在各媒体上的宣传，包括广播、电视、报刊、户外广告等，大大增加产品可见度。

第七节  超市技术设备

一、计算机管理系统

超市计算机管理系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块，拟与物流配送中心信息系统统一设计和建设。

在超市计算机具体配置上，拟通过服务器IBM AS400，PC+POS机的独立局域网系统，利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施，以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中，后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。

二、其它设备

考虑本项目特点，特别是项目建设方案，超市还需采购设备包括：超市营业设备、公用工程设备设施及其它设备（包括自动扶梯、垂直电梯、办公用具等）。

超市主要设备采购清单详见表6-6。

表6-6  超市主要设备采购清单

续上表

第七章  工程技术方案

第一节  总体设计概况

一、总体设计原则

本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的物流配送中心及超市。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计原则是：

1、充分考虑我国物流配送及超市的特点和发展需要，建设一座融超市、仓储、配送、办公、信息等为一体的综合性大楼；

2、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出物流商业建筑的内涵及鲜明个性；

3、总体布局合理，功能齐全，注意土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美、怡人、与周边协调的环境；

4、各功能用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际效益；

5、结构、给排水及消防、强弱电、暖通等专业设计具有技术先进性和经济合理性；

6、符合城市规划、交通、消防、土地、环保、绿化园林、卫生、人防等方面有关规定及规范要求。

二、设计方案的确定

根据本项目建设目标及要求，初步确定本次工程建设主要内容包括：物流配送中心及超市大楼一幢，建筑面积47970m2，其中超市卖场面积12000m2、仓储及配送面积16000m2；冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等辅助配套设施用房650m2；为物流配送中心及超市配套的给排水及消防、电气（强弱电）、暖通等公用工程，以及室外工程等附属工程；物流配送中心及超市所需的物流设备、信息系统及办公用具等。

项目基地原为仓储用地，场内仓库、道路及其它建（构）筑物拆除、改造等工作目前正在前期准备，有关事宜尚在洽谈协商。本项目建设暂不考虑利用原有设施，有关设计按新建工程进行。

第二节  总平面布置

一、总平面设计原则

1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；

2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；

3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；

4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；

5、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施；

6、对废弃物的处理应作妥善安排，需符合有关环境保护法令、法规的规定。

二、总平面布局

物流配送中心及超市大楼为本项目建设主体，平面形状总体呈“T”型，安排在基地中部。考虑到物流配送中心和超市的功能及服务对象的差异，将超市用房主要安排在正对主干道的大楼东部，主体2层，局部1层；物流配送用房主要安排在大楼西部，主体3层，局部1层。

大楼超市区与广瑞路之间室外场地为大型多功能广场，分别联系东侧的基地超市出入口和西侧的大楼超市区出入口，为人流的集散与休闲提供开阔空间，既满足了项目的功能需求，又可形成较大的气势和商业气氛。该广场以南、以北分别安排一定规模的室外汽车停泊场、自行车停车场。

大楼西北部室外场地主要为配货配载区，仓储及配送货物由此进出大楼，同时作为配送中心运输车辆的室外停泊场地。冷冻机房、变电室、泵房、锅炉房、发电机房等物流配送中心及超市辅助配套设施用房根据各自功能需要合理布置在基地西北角。

本项目基地面积47400m2，总的来说可由三部分构成：（1）物流配送中心及超市大楼，占地面积18960m2；（2）室外广场、停车场、道路及辅助配套设施，占地面积14220m2；（3）集中及分散绿化，绿化占地面积14220m2。

三、交通组织

本项目交通设计以人车分流、互不干扰、使用便利为原则，同时满足交通规划及消防部门有关要求。

根据基地周边道路及交通情况，拟将基地主出入口安排在其东面广瑞路一侧，共设置两个，北端为配送中心出入口、中部为超市出入口。物流配送中心客户及运输车辆由配送中心出入口进入基地后，沿基地北侧内部道路可直达位于基地西南的拟建大楼物流配送区。超市顾客由基地东侧超市出入口进入基地后，经多功能广场可方便、快捷地进入拟建大楼超市区。

整个基地对于进出超市和物流配送中心的车辆作统一安排，停车场主要有三处：（1）基地东部、多功能广场以南和以北，分别为室外汽车停泊场和自行车停车场，供超市顾客及其它社会车辆使用；（2）基地西北部，供进出配送中心的车辆室外停泊，同时兼作内部停车场；（3）物流配送中心及超市大楼半地下室（大部），地下停车场进口和出口分别位于大楼西北拐角和大楼东南角，分别由基地配送中心出入口和超市出入口进、出基地。

此外，出租车主入口位于基地东南侧，出租车进入基地后可直接将客人送至超市入口处，下客后再向前至出租车候客处排队接客。基地内道路以环行为骨架，配以枝状道路，人流与物流互不干扰。

四、消防通道

整个基地外侧设有环行消防通道。建筑物与周边建筑物之间保持足够的防火间距和留有环形车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，其净高不应小于4m。环形消防车道至少应有两处与其它车道连通，尽头或消防车道应设回车道或面积不小于12m×12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m×15m。

五、主要技术经济指标

本项目主要技术经济指标参见表7-1。

表7-1  项目主要技术经济指标表

第三节  建筑方案

本项目主要工程单体为物流配送中心及超市大楼，本节建筑方案主要论述该大楼的建筑方案。

一、设计依据

1、民用建筑设计通则【JGJ37-87】

2、办公建筑设计规范【JGJ67-89】

3、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范【JGJ50-88】

4、商店建筑设计规范【JGJ48-88】

5、饮食建筑设计规范【JGJ64-89】

6、建筑设计防火规范【GBJ16-87（1997年版）】

二、内部功能分区

物流配送中心及超市大楼共三层，另有半地下室一层，总建筑面积47970m2，包括仓储及配送、超市卖场、办公等用房。其中，超市卖场面积12000m2，仓储及配送面积16000m2，其它用房面积19970m2。

根据初步设想，仓储及配送用房主要位于一层，二层局部；超市卖场主要位于二层，一层局部。另外，仓储区有部分考虑采用自动化立体仓库，为适应高层货架储存货物的需要，该立体仓库区拟作为大楼附房仅安排一层。

超市主入口设在广瑞路一侧，顾客进入一层超市大堂后，可以通过自动扶梯进入超市二层。超市区设有超市前厅、超市卖场、货物存放区等用房。物流配送中心主入口设在大楼西部，一层设有自动化立体仓库、普通货架仓库、配货配载等功能区，近期主要为股份公司商业大厦零售商场、百业网销售客户以及下属子公司提供仓储及配送服务；二层主要为该大楼内的超市及股份公司内的其它超市连锁店提供仓储及配送服务。另外，根据物流配送中心发展情况逐步开展面向股份公司外部的社会化物流配送业务。

大楼一、二层另外设有小商店、小吃及餐饮、卫生间等服务设施以及工程技术、办公等用房。三层主要为办公区。

大楼内联系上下交通方式包括自动扶梯、垂直电梯及多处楼梯。其中，自动扶梯主要为超市顾客服务，在超市一、二层之间共设4部全进口自动扶梯；垂直电梯共设3部，可直达大楼半地下室及三层办公区。

物流配送中心及超市大楼各功能用房面积分配参见表7-2。其中，一层仓库及配送用房包括3000m2自动化立体仓库。

表7-2  大楼有关用房功能与面积分配表

三、立面设计

以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料—绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现现货建筑简洁、细致而又大气的艺术风格。细部上，将超市的交通空间暴露在外，通过来来往往川流不息的人流暗喻现代人快节奏的生活。同时，大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心，吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑转角处设置项目单位的巨型超市及物流公司标志。

四、主要材料

1、材料表

主要功能区墙面、顶面、地面、踢角、柱子等使用材料要求参见表7-3。

表7-3   材  料  表