金边瑞香苑《销售百问》

一、项目投资建设

1、发展商名称及背景：

  XX高新能源开发有限公司（房地产二级）；隶属于电力系统，主要从事房地产开发、能源开发、软件开发（GPS全球定位、建筑工程概预算）;

2、承建商名称、资信、建筑质量：

  XX省水电工程局（工民建二级）；2001年竣工的35层青山湖电力调度大 楼及3栋２６层住宅楼主体结构被评为省优工程，本小区主体结构要求达到省优工程；

3、设计公司的名称、影响力

  建筑设计：深圳市李建华建筑设计有限公司（甲级）

   环境设计：英力捷国际工程设计顾问（香港）有限公司

4、监理公司的名称

   XX省电力建设监理有限公司（甲级）

5、楼盘的产权性质

商品房

6、预售许可证号、颁发单位、时间

南昌市房产管理局2002年 月 日颁发

7、小区建设分几期开发、入伙时间

    一次性开发，2002年年底入伙；

8、发展商销售部、工程部、财务部负责人是谁？工作中若须配合你与他熟悉吗？

  销售部：刘主任  工程部：欧阳总经理  开发部：孙总经理  财务部：陈经理

9、房屋产权的年限是多少？

   70年（自2001年11月13日——2071年11月12日）

二、规划设计及周边环境

10、用地面积：2.5万m2

11、总建筑面积：5.6万余m2

12、绿化面积：1.2万余m2，绿化率46.25%

13、容积率：2.263

14、使用率：平均89%，最高90%；

15、总户数：492户

16、基本层数：总楼高11层，底层为架空层，设小区自身配套设施

17、销售热线：8108088  8110088

18、工程进度：

正在施工第3层，预计2002年竣工，年底入伙。

19、小区所在区域的远景规划是什么样？

高新区是目前南昌规划和建设的最好的区域；

小区北面是一块待开发的住宅用地；

小区西面青山湖大道即将改建，改建后远离小区的依次是14m宽人工河、4.5m宽人行道、2.0m宽绿化带、青山湖大道主干道；

小区西北是南昌高尚住宅规划区；沿火炬大街往西规划修建大学北路直通青山湖景区，届时从本项目步行至景区仅700m；

20、小区建筑设计及环境设计主要构想？

通过对项目地块的大围合规划，运用现代建筑的本体语言营造出“家在庭院”的浓厚居住氛围；通过对环境的先行规划，使家安在花园之中，让生活在立体的环境之中变得丰富、惬意、自然。

21、小区建筑主题是什么？

     后现代派建筑围合而成；

22、小区园林主题是什么？由哪几部分组成？

现代、自然园林；由水体景观、绿化景观、人工造景及架空层景观构成；

环境：拉膜广场、休憩广场、老年世界、按摩步道、儿童天地、儿童戏水池、成人泳池石竹园、廊架、九曲小径、架空层花园、雕塑、喷泉；

23、小区居住对象主要是哪些人？

    对生活有所追求、层次相对比较高的人。不同客户针对性回答；

24、小区会所在哪里？有哪些功能？何时交付使用？

    小区泛会所分布在底层架空层中，设健身中心、酒吧、茶座、阅览室、超市、棋牌室、美容美发、书店、幼儿托管中心及室外羽毛球场；入伙交付使用；

25、小区自身配套设施哪些为免费使用？哪些有偿使用，如何收费？

    阅览室、棋牌室、儿童活动中心为免费；其他为收费，具体标准待入住后确定

26、小区由多少栋建筑组成？

    6栋小高层组成

27、各单位景观有什么区别？销售中优势在哪里？

   每单位均南北朝向，视线通透，除局部单位外，其余均可看见中庭园林；

28、泳池占地多少？有多深？是否有循环消毒系统？

占地   m2;儿童戏水池深0.6 m，成人泳池1.0~1.6m;配备三台法国戴思乐循环消毒系统；

29、是否采用人车分流？停车位有多少？

   是；共150个停车位；

30、车位出售吗？每个车位售价多少？

   否

31、车位出租吗？月租多少？

单位：辆●元/月

32、车位可改建成封闭车库吗？

   否

33、设备房在何位置？面积？

   D、F栋之间设下埋式地下设备房，均采用隔音、防火设计；占地167 m2

34、规划中有多少商业面积？

架空层     m2，

35、哪些规划有别于其他发展商，可作为卖点宣传？

    1.4万m2中庭花园；后现代派围合建筑；泛会所；

36、周边是否有菜市场、超市、邮电局、银行、医院、学校、公园等？

有；

商    场：锦绣谷百货、京东家具大市场、洪城大厦；

超    市：锦绣谷超市、京海购物中心、石泉集贸市场；

教育文化：华联外国语学校、新华学校、省教育学院附属实验学校（幼、小、中）、南昌市幼儿师范学校、税务学校、外贸学校、南昌大学、工商行政管理干部学校、省教育学院、海联大学、蓝天学院、师大附中、二十三中；              

    休    闲：火炬广场、休闲公园、中央公园、艾溪湖文化广场、艾湖公园、京东广场、京东水上乐园、南昌市体育馆；

医    院：高新医院、南昌卫生防疫站、XX省第二人民医院；

银    行：中国银行、建设银行、工商银行、商业银行、农业银行；

37、距离有多远？

38、有无公交通车到达？

有，5路、13路公交车直达。

39、现有的肉菜市场的商品定价如何？

合理

40、区内是否有工商所？

    有

41、小区属哪个公安分局？

    郊区公安分局

42、属哪个派出所的辖区？

    高新派出所，距小区仅200多米；

43、派出所的警力如何？

   因地处高新区，警力充足；

44、辖区的案发率高否？

    很低

三、建筑设计

45、住宅部分户型共有多少种？有多大面积？

二房二厅一卫、

小三房二厅二卫、

三房二厅二卫、

五房二厅二卫复式；

46、两房、三房多少套？所占比例多大？

    二房二厅一卫194套（39.43%）、

小三房二厅二卫40套（8.13%）、

三房二厅二卫230套（46.75%）、

五房二厅二卫复式28套（5.69%）

47、架空层高多少？标准层高是多少？净高多少？墙厚多少？门宽多少？

3.6m；3.0 m；厅2.85 m（现浇板厚15cm），卧2.87 m（现浇板厚13cm）；外墙厚20cm，内墙厚10cm或20cm；内户门900×2100mm,厨门800×2100mm,厕门700×2100mm,客厅推拉门3000×2500mm;

48、车辆出入口大门是否使用IC卡？

49、每个房间的空调位在哪里？分体空调主机放哪里？

    凸窗下设空调主机位

50、顶层住户是否送花园？面积多大？送花园是否也送绿化？业主拥有产权还是使用权？

       是；复式住户送11、12层天面花园（面积在    m2左右），不送绿化；10层天面为共享花园，由发展商绿化；业主拥有使用权；

51、室内的凸窗离地面多高？面积多大？有无防护装置？窗台承载力多大？

凸窗窗台离地面0.4 m，窗高2.1 m，窗台面积1.33 m2、1.4 m2、2.73 m2 ；有；承载

力最大200Kg；

52、客厅、主卧的朝向？是否有落地窗，有多高？

   绝大部分客厅、主卧朝向中庭园林；A、B栋局部有2.4m高落地观景台；

53、客厅宽多少？如何摆放家具？

二房二厅4.2m（D栋4.5 m），三房二厅4.5m，小三房3.9m;有较长墙面，可合理摆放家具；

54、主卧是否设衣帽间？洗手间是否设浴缸位？可否装按摩浴缸？

   复式主卧设衣帽间（１４０m2除外）；有；根据浴缸大小具体考虑；

55、每户有几个阳台？设计了洗衣机位没有？

   每户设观景阳台和工作阳台各一个；工作阳台设计了洗衣机位；

56、每户有无防盗门？

入户门为1.2m豪华防火防盗子母门；

57、预留电视插座有几个，在什么位置？

    两个，客厅及主卧

58、预留几条电话线？在什么位置？可否申请更多电话线？

    两个，客厅及主卧，可以申请多条电话线

59、是否有宽带网？

   有

60、每户的用电容量的多少？

61、厨房是否设有专门的排烟道？顶层有烟囱吗？有多高？会不会影响住户的屋顶花园？

     是；有；突出屋面１.８～２.０米；不会影响；

62、建筑物是什么结构？

框架——剪力墙结构；

63、哪些墙是承重墙不可以改动？哪些墙是可以改动？

    剪力墙不能改动；非承重墙在物业公司的允许下可以改动；

64、装修如影响建筑物的外立面是否可行？

否

65、洗手间位置可否挪动？

　　否

66、如购买两套单位，可以在入口处装大型防盗门吗？（要占过道）

否

67、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？是否收费？收多少？

    具体内容在《商品房买卖合同》中双方约定；

68、设计上是否采用了隔音效果？

    是，墙体采用空心砌块；

69、一梯四户有什么特点？

厨房位置离门较近，污区和净区分开；

客、餐厅面积较大，有较长的墙面布置家具；

交通线路简捷，进入厨房线路最短；

利用交通线路将厅分为客、餐厅，集中路线进入静区。

动静分开、干湿分开、污洁分开，主卧远离动区和污区；

框架——剪力墙结构，抗震性好，耐久性强；

隐梁隐柱设计，无突出墙面的柱角和梁边；

功能分布合理，间隔方正实用；

户户自然采光，南北对流；

飘窗台及大幅窗屏；

设置分体空调外机位；

70、一梯二户有什么特点？

厅南北采光；

四、物业管理

71、物业公司是哪一家？管理过哪些小区？

发展商管理，聘请深圳鸿威物业管理公司（乙级）担任顾问；所管理的东方雅苑、鸿景湾名苑、鸿园居、鸿景阁、聚宝花园等28万平米物业全部通过安全文明小区、园林花园小区、优秀住宅小区考评及ISO9001国际质量体系认证；

72、物业管理提供哪些服务？

２４小时治安、环境清洁卫生、停车管理、绿化、消毒、房屋维修、消防报警、设备维护、社区文化活动；

73、小区是否全封闭管理？

是封闭式管理

74、小区的保安系统如何？

1、小区围墙防爬越红外对射报警系统；2、出入口２４小时治安岗亭；3、24小时不间断保安巡视；4、住宅单元设防盗可视对讲门禁；5、闭路电视监控；6、各入户口设防火防盗门；7、室内紧急按扭；8、电梯报警系统；9、防火车道直达每个单元，防火通道达每个楼层。

75、小区的消防系统设置在哪里？有无临时发电系统？

    消防控制中心;有；

76、物业管理如何收费？收费标准？

煤气自动抄表到户，水、电集中抄表，业主每月凭单核实无误后可通过银行托收或现金支付，按物价局规定收取，管理费为1.0元/M2·月（含电梯和二次供水），

77、水、电、煤气按什么标准收费？

全部采用政府标准：水费0.86元/吨，电费0.479元/度，煤气1.00元/立方。

78、小区使用电梯的名称、产地、特点？使用时间？维修周期？

上海三菱电梯，轿厢净尺寸1400×1350mm，门宽800mm，载重800KG（11人），速度1.5m/s；电梯24小时开放；厂家每月保养和维修；

79、安装空调有何要求？可否安装防盗网？阳台可否封闭？

应按管理处统一标准安装，以免影响楼体美观；否；否；

80、业主拖欠物管费该如何处理？

   按《业主公约》和《物业管理合同》处理；

可按所签合同要求进行追偿，并可按每日０.３％收取滞纳金。无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物管处保留采取停水、停电、停气等催缴措施；

81、入伙费用构成及金额？

   预交三个月管理费、水电费、领取钥匙押金，管道煤气、有线电视代办费，押金、垃圾清运费、房屋安全鉴定（市建设局）。

82、入伙时应带齐哪些资料，办理哪些手续？

83、对物业管理不满怎样投诉？

可以找管理处解决，若确实不能解决可以组织业主协会向发展商申请更换物业管理公司。对于管理费的收取可咨询物价局，如出现乱收费情况，可向市消费者协会投诉。

五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证

84、由哪家银行提供几成几年按揭？

   由    提供最多8成30年按揭；

85、办理按揭时准业主需要提供哪些资料？

1、           身份证件（户口本、身份证、或其它有效居住证件，婚姻状况证明）

2、           经济收入证明（商人提供营业执照和近3个月税单）

3、           购房证明

4、           首期付款证明

5、           抵押承诺书

6、           偿还承诺书

86、办理银行按揭应收取什么费用？

    保险费，抵押登记费、视银行规定还收取公证费、他项权证费；

87、可否提前还款？

    可以，工行应提前一个月通知银行，还款次数不超过3次，每次不少于3万元；中行规定每次不少于1万元，次数不限

88、提前还款是否需要罚息？

    否

89、如供款期间转让楼宇，按揭可否转让？

   在没有办好房产证前可以转让按揭楼宇，但应得到银行、发展商的同意

90、转让楼宇，是否一定要在原按揭银行进行按揭吗？

    与银行协商

91、如何办理银行按揭？哪些人不能办理银行按揭？

1、 借款人提交申请及有关资料（公积金还需管理中心审批）2、银行受理审查3、银行核查4、双方办理相关手续5、银行放贷；

18岁以下、超过退休年龄(男60岁、女55岁)不能；

92、银行按揭的最新利率是多少？月供系数是多少？

    注：自2002年2月21日起执行

93、客户可否自行办理银行按揭手续？

  可以

94、签订认购书时应注意哪些，每阶段销售的特别馈赠或折扣应在认购书中体现吗？

   注意房号的销售状态，房价的准确核对；折扣应在认购书中体现

95、临时定金的标准是多少？低于标准如何处理？补齐定金的时间有何要求？

   一万元；低于标准应在3天内补齐；

96、预售合同何时签订？

   在客户签定认购书后10天内签定；

97、是否应在客户在交首期款前预约并将合同提前准备好？合同内容包含哪些内容？

    是；合同包含：1、所购商品房价格、面积、付款方式、交付时间、双方约定等；2、房屋平面图；3、建筑面积及分摊说明；4、装修、设备标准；5、补充协议；6、住宅质量保证书；7、使用说明书；8、售房标价书；

98、合同是否一定要办理公证？

按揭合同根据银行要求

商品房买卖合同根据客户自己意愿

99、办理房产证时客户应提供哪些资料？

100、合同应在什么时间到市房产管理局备案？

    预售合同生效之日起30天内到市房产管理局登记备案；

101、定金可不可以退还？交了临时定金后可以更改房号吗？有何费用？

     临时定金在约定的时间内可以退还，逾期不退；可以；

102、合同上最多可以有多少人，个人产权的比例在哪里体现？

    不受限制，个人产权比例在合同中注明；

103、客户拖欠按揭应以何种形式催缴？

    客户拖欠3个月以上，银行可回购；

六、销售文件及其它

104、付款方式：

1、           一次性付款：购房者签约后购房款一次性付给发展商。

2、           银行按揭：购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价 

3、           建筑分期付款：指整个购房款被分成若干比例，依楼宇的施工进度逐一支付的付款 

                      方式。

105、起价、均价、价差分别是什么？

起价：最低单价，往往是最差单位所标定的单价，有时为了促销的原因，有些条件好的单位也以最低价出现，此时，最低单价演变为促销价格。

均价：总销售金额除以总销售面积得出的销售单价。

价差：因有位置、楼层、朝向、采光、通风等因素的差异，同一楼房的每套单位的单价不一样，其价格差被叫做价差。

106、关于各种手续费你能给客户详细解释吗？

     印花税——在经济活动与经济交往中书立、领受凭证时征收的税

     契税——房屋所有权发生变更时，按房价的一定比例向新产权承受人征收的一次性税

     保险费——即“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”。采取将抵押物财产    

               保险与贷款信用保险合二为一的综合保险，抵押物财产保险是针对所购房  

屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击                                           

并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；贷款信用保险是为防范 

               购房人因人生意外或失业时无法偿还贷款的风险，投保人在保险期内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以至无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。

1、           抵押人到银行认可的保险公司办理抵押物财产保险和贷款信用保险，并明确贷款银 

   行为保险第一受益人；

2、           保险期不得短于贷款期限；

3、           投保金额不得低于借款的全部本息额；

4、           保险费用由抵押人承担；

5、           抵押期间保险单由贷款银行保管；

6、           借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤消保险，否则，银行有权代为投保，保费由抵押人承担。

107、每阶段的销售卖点、推广重点你了解吗？

     待项目的阶段性广告策略

108、房管局测量商品房面积分几次？在什么时间？

    3次，预售前、封顶后、入伙前；

109、买楼后是否提供出租可转让的服务，若转让发展商会收取什么费用

     项目入伙后可提供上述服务，转让收费待入住后由管理公司确定

110、底层的营业场所可以买吗？价格多少？有什么限制？

     不能；

111、客户提出的问题你无法回答时该怎么做？

    请示现场经理，若现场经理也无法回答，请客户留下电话号码，得到答案后再通知客户；

112、楼盘有什么优势，选择它能给客户带来什么利益？

1、      环境好，有利于健康；

2、      升值潜力大，可作为投资；

３、周边人文氛围好、高校林立，有利于子女的成材；

113、本小区是风水宝地，好在哪里？

      小区大围合式规划，以团抱之势聚气；区内大面积水体的营造，应对了“水能旺财”的传统理说，

114、业主可以在指定的位置发布广告条幅吗？

　　经物业管理公司同意可以发布；

115、楼价会降吗？为什么不会？

    根据南昌房地产市场的发展趋势及经济发展趋势，结合市场上的可比性物业分析，本项目的楼价还有上升空间，除非发生天灾人祸。

116、有什么题材会使楼价升值？

高新区位于青山湖和艾溪湖之间，区域内无污染性的工业，空气指数上乘；

高新区投资的增加带动本区域经济的发展；

广场式物业，市场认同度较高；

亲水式物业，市场青睐度高；而且小区内环境优美、配套齐全；

建筑设计适度超前；

框架——剪力墙结构，抗震性好，耐久性强；

户型布局合理，房间采光、通风良好，方正实用；

117、位置与交通？

    位置：位于火炬广场北侧，高新一路１９０号；

    交通：地处5、13路终点站，交通十分便利（如下所示）。

大巴：5路          火炬广场——火车站

               13路         火炬广场——洪城大市场

         中巴：816路       江    纺——洪城大市场

118、装修标准：

    建筑公共装修及设备

     建筑外墙：无机矿物涂料；

     大    堂：地面高级抛光砖，墙面高级瓷片，装饰吊顶；

     楼 梯 间：地面防滑地砖，墙面高级乳胶漆，钢木栏杆；

     电 梯 间：地面高级抛光砖，墙面高级乳胶漆，装饰吊顶；

     电    梯：上海三菱电梯。

     供电系统：双电源供电，市政电网和小区备用应急发电机组。

     住宅装修标准：

入户门：豪华防火防盗子母门。

地面、天花、墙面：毛坯、方便业主二次装修。

窗  户：外凸型塑钢或彩色铝合金窗框配兰灰色玻璃。

阳  台：钢栏杆。

空  调：凸窗下预留分体空调机位。

七、周边竞争楼盘情况及其它

119、周边有那些同类型物业，请列举出来，并指明？

     无

120、周边租售如何？

随着南昌城市扩容和高新区内投资的增加，区内常住人口及科技人员越来越多，租售前景很好；

121、小区内喷泉喷放时间？

节假日上午7：30—11：30，下午4：30—6：30

非节假日上午7：30—9：30，下午5：30—6：30

122、公积金贷款的对象、条件、额度？

   对象——本人或直系亲属按《住房公积金管理条例》缴存公积金半年及半年以上的职工

条件——1、户口或有效居留身份证件

          2、还款能力

          3、缴存足够公积金

          4、购房合同或有效证明文件

          5、购房首期款（20%以上）证明

6、管理中心认可的抵押

额度——10万

123、购房是否解决户口？

商品房首次上市方能享受落户政策。

     在南昌市规划区内，购买商品房在70 m2，可办理房主和配偶，或房主本人和其中一名未成年子女在南昌落户（限两人），每增加20 m2可多解决一名直系亲属落户。购买方（含按揭）凭房屋产权证和售房者房屋产权证复印件（复印件需经市房产交易所盖章认定与原件无误，并证明所购住房首次上市）到房屋所在当地的派出所申请办理落 户手续。

124、业主购房后未入住的空置房怎样收取物管费？

      按《南昌市城市物业管理服务收费办法》规定：业主购房后未入住的空置房应缴纳50%物业管理费；

125、周边竞争楼盘？