XX项目综合评价分析报告

目  录

第一部分 XX市简介              3

一 XX市介绍              4

1. 总体概况              4

2. XX市中心城区              7

3. 地理位置、气候              7

4. 城市定位              7

5. 城市发展规划              8

6. 小结              10

第二部 经济环境及生活结构研究              11

一 XX市宏观经济研究：              12

1. XX市宏观经济背景              12

2. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析              13

3．XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况              14

4. XX市产业经济              15

5. 固定资产投资与房地产投资              16

6. XX市经济在贵州省的地位              17

7. 小结              17

二 XX市居民生活结构研究              18

1. XX市人口结构与消费结构比例              18

2. 城镇居民生活结构研究              19

3．城市居民就业与在职职工收入情况              20

4. XX市消费结构变化及特点              25

5. 小结              27

第三部分  片区及项目介绍              28

一 龙洞堡”片区简介              29

1. 片区概况              29

2. 片区定位              30

3. 片区发展规划              30

4. 片区发展前景              30

二 项目简介              31

1. 项目位置              31

2. 地形地势              32

3. 项目SWOT分析              33

4. 项目综合评价及发展战略              37

第四部分  方案优化及经济评价              38

一 项目分析说明及用地、技术、经济指标              39

1. 项目说明：              39

2. 项目用地指标              39

3. 项目技术指标              39

4. 经济指标              40

5．成本测算结果：              42

6. 价格预期              43

二 优化计算              44

1. 项目定量计算模型              44

2. 计算结果              45

3. 结果分析              46

三 方案建议              46

四 项目经济评价              47

1. 投资估算及收入预测              47

2. 动态分析              51

3. 财务分析              52

4. 项目风险及防范建议              54

附表              55

1. 资金运用计划表：              55

2. 销售收入预测表              55

3. 资金来源与运用表              56

4. 项目现金流量表              56

第一部分 XX市简介

一 XX市介绍

1. 总体概况

1.1 XX市简介

贵州省位于中国西南云贵高原东部，XX是贵州省省会，位于贵州省中部，是贵州省政治、经济、科技、教育、文化中心。

中国古代以山北为阴，山南为阳。“XX”因城区位于贵州境内的贵山之南而得名。古代XX盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故XX简称“筑”。

东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。

2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47% 。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。

1.2 XX市辖区组与城市格局

XX市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。

城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。

1.3 交通

航空

1992年9月，XX航空口岸正式开通，XX市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的XX龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。

铁路

XX是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。XX火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。XX火车站是贵州省铁路客运中心。

公路与公共交通

外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（XX）遵（遵义）、贵新、贵毕（XX至新寨和XX至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过XX。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。

城区公路交通

XX城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。XX中心环线建设，它将使XX城区公共交通系统变得更加通畅快捷。

2. XX市中心城区

XX市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。

3. 地理位置、气候

XX市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至27°22′之间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。

XX市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9 oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。

4. 城市定位

4.1 城市定位

XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。

4.2 定位意义

XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。

是XX市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升，体现XX市作为贵州省政治、经济、文化中心与贵州“生态立省”的战略思想的一致性，是结合XX市区域经济特色的城市定位。

5. 城市发展规划

根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，XX市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。

金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要；小河片区、新天片区、白云片区是XX市高新技术产业和工业项目布局的重点区域，应保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。

未来XX城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。

各组团发展形势如下：

n                                                              n    中心区

是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。

n                                                              n    金阳片区

位于城区西北部，总用地 32.4平方千米，规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。

n                                                              n    小河片区

片区位于城区南部，总用地 81.3平方千米。规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。

n                                                              n    白云片区

位于城区西北部，总用地 66平方千米，规划为以铝厂建设为主体。是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，规划为铝工业及其配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划末期重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市次中心。

n                                                              n    新添片区

位于城区东北部，总用地 70.2平方千米，是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。

n                                                              n    花溪片区

位于城区西南部，总用地约 60平方千米，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区，是国家级风景名胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展。

n                                                              n    三桥马王庙片区

位于城区西部，总用地约 60平方千米，规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。

n                                                              n    二戈寨片区

依托小河区逐步发展，建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。

n                                                              n    龙洞堡片区

建成以航空港及对外交通设施为主，居住、体育设施为辅的综合区。

6. 小结

XX是中国西南地区重要城市，由于地形的限制，中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心，但面对西部开发带来的大发展机遇和城市机动化、城市化的发展压力，中心城区的用地越来越难以满足发展的需求，尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模，但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。中心优势依旧明显。

XX为以中心城区为核心、外围片区分布四周的组团式城市结构，城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长，目前XX市交通设施略显超重。

目前XX正处在城市结构调整的关键时期，城市总体规划，交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。

XX市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局。

第二部 经济环境及生活结构研究

一 XX市宏观经济研究：

1. XX市宏观经济背景

60年代中期开始XX进行“三线建设”，以三线军工企业和大、中型企业为依托，贵州的工业基础逐步加强，交通通讯条件大为改善。从总体上看，XX市经济的增长在很大程度上是依靠物质资源的高消耗来实现的。XX的工业生产长期呈现“高开采—低利用—高排放”的粗放型特征。

1978年至2002年，XXGDP增长9倍多，但同时，主要资源投入量也增长了3倍多，按照过去的经济发展模式，如果2020年的经济要实现翻三番，所需资源投入量与污染排放量也将翻三番，能源供给与环境将不堪重负。

XX市产业结构单一，市场经济欠发达，市场机制不成熟。这种产业结构是在计划体制下靠政府的力量强制形成的，在市场力量还比较薄弱的情况下，靠市场自发调节是十分缓慢而艰难的，必须发挥政府作用。因此，2001年初提出“环境立市”的发展战略，随后又提出建设循环经济生态城市的决定。2002年5月，XX被确定为全国首家“循环经济生态城市”试点城市。

在2003年11月开始施行的《XX市建设循环经济生态城市条例》，则把未来20年XX市发展循环经济的思路从法律上作了框定。

2. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析

2.1 经济总量、增量分析

资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市国民生产总值，稳定增长，连续七年都高于全国平均水平。

2.2 2004年省会或副省级城市对比

资料来源《国家统计公报》

统计显示：2004年XX市国民经济增长幅度高于全国平均水平，XX市在全国省会或副省级城市中经济发展水平相对落后。

3．XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况

3.1 产业结构

       资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市产业结构第一产业发展缓慢，在国民经济的比例越来越低，第二产业稳步增长，第三产业对推动国民经济的发展方面，越来越显得重要。

3.2 投资、消费、对外贸易与XX市经济的贡献

资料来源《XX市统计公报》，外汇美元:人民币=1:8.26

统计显示：消费对XX市经济拉动力的逐步下降，投资对拉动作用越来越大。

3.3 利用外资

资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市进口业务稳定增长的同时，出口业务相对增长缓慢。利用外资方面相对稳定。

4. XX市产业经济

4.1 XX市支柱产业体系

以能源、优势原材料为主的新兴支柱产业、以烟酒为主的传统支柱产业、以生态畜牧业和旅游业为重点的后续支柱产业、以民族制药、特色食品为代表的特色优势产业和以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业构成XX市五大产业支柱。此外，其他如机械工业等产业。

4.2 发展规划

依托资源优势和借助“西电东送”发展能源工业产业群。目前以包括火电、水电在内的电力、煤炭工业为主，今后将逐步通过发展煤化工、开发煤层气，形成新能源。

依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群。包括铝工业、磷化工业、新材料等。

以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群。以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群。以装备制造为主的机械工业产业群。

4.3 经济结构调整

产业结构：2005年一、二、三次产业的比重，由2000年的9.1：50.9：40调整为6.2：52.3：41.5；

所有制结构：2005年国有、集体、非公有制经济比重，由2000年的45：25：30调整为40：25：35。

5. 固定资产投资与房地产投资

5.1 XX市固定投资与房地产投资

资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市固定资产与房地产投资增长趋于平稳。

5.2 XX市房地产投资占固定资产投资比例

资料来源《国家统计公报》

统计显示：XX市固定资产投资规模相对落后于其它城市，房地产投资所占固定资产投资在各城市处于较高比例。

6. XX市经济在贵州省的地位

XX市作为省会城市，对促进全省经济发展具有重要作用。据统计，2003年XX市GDP为380.92亿元，占全省GDP的28.34%，社会消费品零售总额为153.67亿元，占全省社会消费品零售总额的33.5%，全省建筑面积5000平方米以上的大型商业网点有80个（不完全统计），XX市有71个，占88.75%，10000平方米以上的大型商业网点绝大部分集中在XX市。XX市是贵州省的经济、商业、物资流动中心，在区域经济地位是重中之重。

7. 小结

长期的计划经济体制下，XX定位为原材料生产基地。以原材料、初级产品生产为主的产业结构模式对XX资源、环境造成很大程度的破坏。“环境立市”、“循环经济生态城市”的发展战略得到了广泛的认同。

产业方面表现在产业结构单一、产业链短、产业分散，集中度不高，缺乏产业配套体系、骨干企业、配套企业之间难以形成合理的分工协作关系。

相对于政府主导增长的自主增长能力不强，民营经济、非公经济发展滞后，影响了自我发展能力的提高。

XX市经济相对国内其它省级和副省级城市来说，经济水平相对较低。过去几年国民经济都保持比较高的增长率，表现出了强劲的发展潜力。

目前，XX进入了一个加快发展的新阶段，正处在一个关键时期。XX市产业结构优化力度进一步加大，对提高XX市经济发展有着较大推动作用。同时，招商引资的力度进一步加强，对外经济依赖性将有所加重。

依托资源优势和借助西电东送的机遇发展起来的能源工业产业群、依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群、以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群、以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群、以装备制造为主的机械工业产业群。形成特色五大产业群。

目前，XX市经济形势有利于加快地区经济的快速增长，良好的经济形势对作为区域中心XX市的房地产提供良好的前景。

二 XX市居民生活结构研究

1. XX市人口结构与消费结构比例

2003年，XX市总人口3448581人，其中非农业人口1652673人，占总人口的47.9%，农业人口1795908人，占总人口的52.1% 。2003年XX市消费总支出153.67亿元，城镇居民消费140.7亿元，占总量的91.5%。

城镇居民消费支出与总消费支出的对比

资料来源《XX市统计公报》

城镇居民消费支出比例与人口比例对比图

资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市不到50%的城镇居民消费占到了90%左右。

2. 城镇居民生活结构研究

2.1 居民可支配收入、恩格尔系数

          资料来源《XX市统计公报》

统计显示：城镇居民可支配收入稳步上升，恩格系数从2001年都保持在0.4左右。

2.2 家庭户数构成

据市公安局年报统计，2000年，XX市总户数848166户。六大区域总户数485638户，占全市人口的57%。其中南明区127299户，占全市总户数的15.01%；云岩区136280户，占16.07%；白云区43492户，占5.13%；花溪区66291户，占7.82%；乌当区77241户，占9.11%；小河区35035户，4.13%。

六大区域户数比例

按2000年总人口333.69万计算，家庭平均人口为3.9人/户。中心城区家庭平均人口约为3.39人/户。

3．城市居民就业与在职职工收入情况

2003年，XX市在岗职工年平均人数为54.53万人，在岗职工年平均工资为12182元。但行业间、各经济类型间、单位间的工资差距仍然较大。从全市19个行业门类看，在岗职工年平均工资高于全市平均水平的有10个行业，其中在岗职工年平均工资最高的是电力、燃气及水的生产和供应业，达到23716元，最低的是居民服务和其他服务业，仅为8023元，相差2.9倍，比2002年的2.1倍扩大了0.8倍，行业间的差距在继续扩大。年平均工资较高的主要集中在垄断性行业、高新技术行业及金融行业。

3.1 XX市在岗职工年平均工资达12000元以上的行业

2003年，XX市在岗职工年平均工资达12000元以上的行业是：①电力、燃气及水的生产和供应业为23716元；②信息传输、计算机服务和软件业为19640元；③金融业为18318元；④科学研究、技术服务业和地质勘探业为15780元；⑤卫生、社会保障和社会服务业为15305元；⑥公共管理和社会组织为14563元；⑦文化、体育和娱乐业为14276元；⑧交通运输、仓储及邮政业为13906元；⑨教育为13142元；⑩租赁和商务服务业为12931元。

2003年，XX市国有单位在岗职工年平均工资为12930元，其中：企业单位在岗职工年平均工资为11575元。事业单位在岗职工年平均工资为13818元；机关单位在岗职工年平均工资为14360元。

由此可见，年平均劳动报酬最高的是电力、煤气及水的生产和供应业为23716元，最低的是制造业为9257元，各行业劳动报酬拉开了档次。

3.2 企业、事业、机关单位在岗职工年平均工资

按企业、事业、机关分组，年平均劳动报酬12152元；事业单位从业人员年平均劳动报酬13812元，扣除物价因素实际增长6.89%；机关单位从业人员年平均劳动报酬14220元，扣除物价因素实际增长2.84%。

从工资的绝对数看：机关单位最高、事业单位次之、企业单位最低。从工资的增幅和增长速度看：企业单位最高、事业单位次之、机关单位最低。企业单位在岗职工年平均工资增幅比事业、机关单位增幅高出5.66个百分点和9.6个百分点。虽然年平均工资差距较大，但按照2003年各自的工资增长速度，呈现了企业、事业、机关单位在岗职工年平均工资趋同的趋势。

3.3 按行业分组看不同行业年平均工资及增长水平

收入较高的电力、燃气及水的生产和供应业、金融业及邮政业等行业，在国家现行政策情况下，垄断性行业经营优势明显，收入、福利待遇较好。收入较低的批发零售业、住宿和餐饮业等属于传统行业，其职工收入长期处于较低水平，该类行业相对国家垄断行业来说财富分布也比较集中。

按国民经济行业分组看不同行业年工资扣除物价因素实际增长水平

统计表明：在岗职工年平均工资情况看，整体工资水平、工资增长水平差别较大。部分传统行业工资水平较低且增长缓慢。行业间、单位间收入差距较大。

2003年，在岗职工年平均工资在30000元以上的单位是：

①贵州省卷烟销售公司85411元；②贵州省烟草物资公司70000元；③贵州省烟草专卖局47160元；④中国农业银行贵州省分行46023元；⑤贵州省新华书店36165元；⑥贵州电力职工医院33424元；⑦中国农业发展银行贵州省分行32629元。

4．XX市居民储蓄情况

居民储蓄情况

      资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市居民储蓄总量与增量都逐步上升，但增幅趋势平稳。

2003年末，全市居民人均储蓄1万元，从居民消费结构分析，城市居民占有90%左右的储蓄余额，人均储蓄余额约为2万元左右。

国有单位在岗职工年平均工资在各种经济类型中仍然保持最高水平。

究其原因主要有：①国有单位经济仍然是XX市国民经济持续、快速、健康发展的主体力量，在岗职工工资水平也随着提高；②国有垄断行业的在岗职工平均工资一直保持较高水平；③机关、事业单位近年来几次较大幅度的政策性调资，为国有单位工资增长提供了强力支撑。

XX市在岗职工年平均工资情况看，整体工资水平不高。在此基础上，部分行业工资水平较低且增长缓慢，行业间、单位间收入差距较大。

不同经济类型在岗职工年平均工资存在较大差距。

集体单位在岗职工年平均工资水平最低，为7980元，只有国有单位在岗职工年平均工资的61.72%，比上年的63.97%下降了2.25个百分点，绝对额与国有单位相差4950元，差距拉大。集体企业基础不如国有单位，机制不如其他经济单位，得到的政策性支持又少，市场竞争能力弱，普遍发展困难，影响职工工资提高。

就业者所在单位的所有制形式，高收入家庭就业单位或企业均是收入较稳定、效益较好的国有经济单位，三资企业或其它经济类型的单位，平均每一就业者的年收入为40000元左右；而低收入家庭，一般所在的单位或企业，经济效益和竞争能力都较低，或者是个体被雇劳动者，以及其它低收入行业，平均每一就业者的年收入为11000元左右。

4. XX市消费结构变化及特点

近年来，XX市经济建设持续快速健康发展，城乡居民收入不断提高，生活质量不断提升，消费结构逐步优化。主要表现在:

食品支出比重（恩格尔系数）一直处于健康平稳状态，保持在0.4左右，并趋于平稳态势(见恩格尔系数表)；

衣着消费比重下降，城乡居民用于衣着方面的消费逐年增加，但在消费结构中的比重分别下降了0.9个百分点。说明随着城乡居民生活水平的提高，他们的衣着消费质量在不断提高，但相对于其他消费的重要程度却在降低，这是消费结构优化的重要标志。

医疗保健支出快速增长。2003年，城市居民人均医疗保健支出为475元，比1999年增长264元、16元，年均增长22.5%，其消费比重分别由4.0%、上升到7.5%。城市居民医疗保健支出上升主要是因为：医药费（即医疗费和药品费）的大幅上升。2003年，城市居民人均医药费支出达到442元，占医疗保健支出比重的93.1%。

交通通信消费增长明显。通信工具拥有量的快速增加，带来了通信费用的大幅上升，2003年城市居民人均电信费用支出为334元，比1999年增长182元，年均增长21.8%。随着城乡居民生活水准的提高，通信费用还将持续上升。

娱乐教育文化服务消费呈增长态势。调查资料表明：随着收入水平的提高，城市居民愿意花更多的钱投入子女教育支出。2003年，城市居民人均教育支出562元，比1999年增加了218元，年均增长13.1%。

据城调队的调查，2004年，XX市人均现有住户总建筑面积20.13平方米，68.3％的住宅进行过装修，52％的家庭有厕所浴室，9.67％的家庭有取暖设备，89.67％的家庭使用管道煤气、液化气或电。

比较明显现象是不少家庭的居住支出有大幅度的提升，根本原因是不少家庭利用XX市的贷款买房政策贷款买房，今天花明天的钱改善家庭居住条件是不少人家的选择。

XX人的投资意识远远落后于其他城市，投资方向也相对单一。比如炒股炒汇，城市的居民绝大多数都没有接受过理财顾问的服务，同时大部分也表示不愿意聘请理财顾问帮助理财。

5. 小结

总体居民收入与消费水平整不高，但城区内居民无论是收入或消费水平与其它省会城市或副省会城相比差别并不太明显。收入差别带了XX人“低收入高消费”所谓怪现象。

XX市收入较高人群主要集中于国有部门和较高产业层次的行业之中。近一半的高收入人群就业垄断行业。其次是个体私营所有者。主要集中的行业领域有：党政机关、科教文卫传媒等事业单位以及新兴行业（包括金融、证券、保险、邮电、通信、信息、房地产），私营经济主要集中在矿业、药业、烟酒行业或相对应的流通行业。

XX市城市居民消费意见一般投资意识淡漠，消费存在消费高、储蓄低、物质消费偏高、精神消费不足的特点。一方面，低收入高消费，居民可以用来储蓄或投资的钱并不多，另一方面，居民收入差别较大，所以社会财富集中度较高。

高收入家庭与低收入家庭比较，消费热点与消费倾向在日常消费、居住条件和主要耐用消费品拥有量等方面存在一定的差距。高收入家庭食品消费所占比重小，消费的热点主要集中在穿着、家庭设备和耐用消费品的更新换代、交通和通讯、个人娱乐享受等方面。

从就业者所在的单位性质来看：高收入家庭要么所在的单位或企业均是收入较稳定、效益较好的国有经济单位，三资企业或其它经济类型的单位，平均每一就业者的年收入为40000元左右；而低收入家庭，一般所在的单位或企业，经济效益和竞争能力都较低，或者是个体被雇劳动者，以及其它低收入行业，平均每一就业者的年收入为11000元左右。

收入来源渠道多元化：高收入家庭的收入不仅仅是工资性来源，还有家庭副业生产收入、其它劳动收入、财产性收入等。

XX市居民收入消费的差异化比较明显，房地产产品需求也将呈现多元化，有利于XX市房地产产品结构多样化。

第三部分  片区及项目介绍

一 龙洞堡”片区简介

1. 片区概况

龙洞堡位于XX市东部，距市中心约8公里，东与乌当区永乐乡毗邻，南与花溪区小碧乡交界，西与油榨街辖区接壤，北与新天寨镇片区。据《XX志•金石志》记裁：龙洞堡东，有洞深遂不可测，据传有龙现于此，明代巡抚郭子章，题“见龙洞”于洞口，“龙洞堡”据此而得名。

龙洞堡在城区位置图：

辖区面积17.5平方公里，2004户籍数2185户，15790人，公共户单位20余家，其中大专院校8所。公办中小学习班所，民办学校2所。有4D级现代化国际化航空--XX龙洞堡机场；全国省会城市最大国家级森林公园---XX森林公园；有武警部队单位及省科研单位5家，有以XX老干妈风味食品有限公司为代表的企业30余家。

2. 片区定位

片区建设定位：依托XX机场的优势，以航空港及配套设施为主，行政办公、居住、体育设施为辅，建设可持续发展的园林式生态型现代化新城（它将是南明区未来的行政中心所在地）。

3. 片区发展规划

龙洞堡片区规划面积42.22平方千米。片区东西向为XX机场至森林公园，南北向纵贯XX东南环城林带占据了极为有利的交通优势、地理优势和生态环保优势。

龙洞堡片区整体开发是以现有龙洞堡地域为中心，以新思路架构新区形象、完善新区功能的建设项目。南明区立足于打造XX城南新区的重要发展规划，是南明区新一轮城市开发建设的重点项目之一。

4. 片区发展前景

片区在空间上与中心区域毗邻，片区按照发展规划要求，不断的对交通、教育及生活配套设施进行开发、改造，随着各种开发建设项目的启动，龙洞堡片区的区位优势和生态优势日益凸显，已成为XX市的投资热点片区之一，其中学校、宾馆、饭店、停车场、娱乐场、公园、房地产及旅游项目的建设等见效快、生态环境项目得到优先发展，片区前景被各类投资人和XX市居民看好。

二 项目简介

1. 项目位置

项目位于龙洞堡片区偏东部，临“见龙路”，见龙路是目前通向中心区的主要交通干道；西北面背依国家森林公园。

2. 地形地势

项目地块沿山谷走势走向呈狭长不规则状，中部为谷底呈平台状，北高南低，中间平台原为工业用地，植被已破坏，两边为人工森林带，项目被林带环绕。地势基本为原始地势。地块内如图：

3. 项目SWOT分析

3.1 优势（S）及利用

区位优势

项目所在片区作为城市新的发展区域之一，与其它几个片区相比较，“龙洞堡”距XX中心区较近。

市政配套：片区是未来南明区行政中心，市政规划、配套设施起点较高，人们对片区期望值比较高。

环境优势

“龙洞堡”片区林带发展比较丰富，林带已经占了整个片区的一半。项目地块处在林带之中，地势为原始山地形态，拥有广阔的视野，有着天然优良的居住品质。

人文优势

片区学校比较集中，是XX教育比较集中的片区，规划还有体育公园，片区基本没有农民居住区，居住人群比较纯粹，人文气氛浓郁。

休闲娱乐：项目与国家森林公园相邻，适合居家周末休闲。

优势利用：利用好生态优势（在居民观念中）+空间优势（距中心区近）+差异化核心（山林地貌）+居住品质（岭、水、景观资源）+做文化品牌。   

3.2 劣势（W）及规避

居住气氛

项目片区虽然极具发展潜力，但项目片区生活居住设施不足，生活气息不浓，居住氛围较差。

交通瓶颈

片区交通要走机场路，还有一个收费站，另外公共交通工具（出租车）较少，片区居住人群出行影响较大。

认同不足

片区原定位为航空港，由于机场对工业、生态，包括高度、净空面都有一定的限制，片区发展不足，人们认同度不高。

配套不足

片区属初级开发阶段，生活配套匮乏，特别是较有实力的义务教育、医疗机构不够。

地块形状

项目地块狭长、不太规则，不利于项目整体规划布局；山地地貌对项目建筑、防护坡要求较高。

劣势规避：利用项目庭院概念（营造社区气氛）+规划社区生活配套物业（规避配套不足）+联结教育文化（打造教育品牌）+与高水平规划设计公司合作（规避地形、地势）。

3.3 机会（O）

市场机会

XX高品质的低密度生态住宅产品缺乏，品质较高的项目都多在白云片区、小河片区，空间跨度较大，高端客户特别是中心区的高端客户的需求并没有得到释放。

片区机会

政府给了南明区发展的权限，片区做了整体规划，“龙洞堡”是南明区区级政府鼎力推荐的，区政府片区已确定南明区为行政办公中心，区政府将搬到龙洞堡片区办公。

发展机会

政府现在正在解决交通瓶颈，在森林公园山下打通地下隧道，出洞口就在项目地块附近，“见龙路”的改造也已提到了政府规划日程。

城市定位

利用XX市打造“生态经济城市”定位主题，与项目生态特点对接。

经济形势

能源价格大幅度上涨，对XX市本来收入较高的电力、煤炭行业来说，未来前景充满信心，高收入人群的消费水平与消费能力将再次被提升。

机会利用快速开发高品质产品（利用市场空缺）、围绕片区发展确定发展策略（利用政府工程提高项目形象）、扩大推广范围（吸引城市周边群体）

3.4 威胁（T）

区位威胁

XX中心区不断推出较高档次的住宅项目，产品虽然不同质，但都是在高端客户层面展开竞争，对高端客户有一定的分流作用；

市政进度

虽然政府对片区作了整体规划，但建设启动时间太晚会不利于项目形象的提升；

国家政策

从目前XX市场情况，“国八条”对XX市影响不大，但也有一定的影响。

项目地块林木属国家重点生态项目，与XX生态循环经济相对应，对树木的处理面临政策威胁。

市场威胁

随着XX市房地产市场化进程推进，更多的开发商开始关注市场研究、注重产品创新。不同时期几大片区都有相对较高品质产品推出与项目形成竞争。

威胁规避：选择目标人群（做针对性宣传）+宣传推广片区发展规划（描述片区发展前景）+做好共公关系（做好政策应对措施）+关注房地产大、小市场（应对市场变化）。

4. 项目综合评价及发展战略

4.1 项目综合评价

通过上述项目SWOT分析，项目优势非常明显，但是优劣、劣势、机会与威胁是随时变化的。劣势与威胁，劣势主要是目前环境与地块本身，要作好规划、设计与开发节奏控制；威胁主要来自市场，关注市场，并根据市场变化调整策略。优势与机会，在地利上，项目位置处在城市生态林带上；周边环境为项目创造生活主题提供了充分的发挥空间。在天时上，片区发展时机虽不太成熟，但是片区南明区区级的优先发展区域；

发展商方面，公司上、下有进一步做强企业、树立企业品牌的共识。一方面吸收培养人才，另一方面与外界开展广泛交流与合作。在人才与管理方面逐步与市场化操作接轨。

综合分析，项目具备天时、地利、人和等有利条件，项目将依市场情况、消费特征及地块地形等因素进行了综合定位。

4.2 项目发展策略

市场策略——以市场领先者姿态进入区域市场；

产品策略——市场差异化原则、创新适度化原则；

开发节奏——快速入市、规模适度；

产品角度——产品生活化、品质精细化；

社区形态——配套功能多样化、生活环境生态化、休闲娱乐健康化；

文化特色——教育品牌演绎教育社区，倡导教育社区文化；

物业管理——管理智能化、服务个性化。

第四部分  方案优化及经济评价

一 项目分析说明及用地、技术、经济指标

1. 项目说明：

本项分析的估算分类标准依据《房地产开发项目经济评价方法》（建标【2000】205号），并根据项目的不同情况进行变通。房地产开发项目投资成本由开发成本和开发费用两大部分构成。本项目经济技术参数及开发成本估算是依据卓信提供资料为基础，依据项目投资估算方法分类的。目的是测算项目不同产品的收益水平、赢利能力，为项目方案制定提供分析依据，项目采用可售单位积指标进行评价。财务费用与所得税在此暂不考虑，在后面经济评价中作为经济评价指标。

2. 项目用地指标

项目经济指标

3. 项目技术指标

根据项目情况，产品分为高档住宅、花园洋房两种产品，根据项目整体容积率控制在0.7左右的要求，项目各类型产品容积率控制如下：

高档住宅容积率在0.3左右2.5层，低层洋房容积率0.75，平均为3.5层。

4. 经济指标

测算项目和标准

5．成本测算结果：

5.1 容积率为0.3的高端住宅开发成本：4415元/平方米

成本构成本如下：

5.2 容积率为0.75下花园洋房开发成本：2597元/平方米

成本构成本如下：

6. 价格预期

高档住宅价格：5500元/平方到6000元/平方米；

花园洋房：3500元/平方米到4000元/平方米。

根据成本与售价：利润=售价×（1-5.5%-3.5%）-成本

其中： 5.5%是营业税及其附加，3.5%销售费用，利润是所得税前利润。

按高端住宅5500元/平方米、低层洋房3500元/平方米的保守价位价格计算单位面积利润：

别  墅  利 润：590

花  园  洋 房：588

按高价位价格计算单位面积利润：

别  墅  利 润：1045

花  园  洋 房：1043

二 优化计算

1. 项目定量计算模型

计算指标

限制性指标

假设高档住宅面积为A，花园洋房面积为B

项目利润S1时，即低价位时

项目利润函数：V=590×A+588×B

限制条件：A/0.3+B/0.75≤88004  用地面积小于等于占地面积;

A+B≤62000                 建筑面积和小于总建筑面积

A/2.5+B/3.5≤88004×25%    覆盖率小于25%

88004×20%≤A/2.5+B/3.5    覆盖率大于20%

2. 计算结果

2.1 低位价格分布如下优化极限值如下：

2.2 高位价格位分布如下优化极限值如下：

2.3 优化运行结果表（高价位与低价位二者似）

3. 结果分析

计算结果显示，在项目用地指标条件严格限制下，根据测算成本和预计价格计算，项目产品规划高端住宅建筑面积：2668.67平方米，花园洋房建筑面积：59331.33平方米的情况下，项目能到达产品与经济效益的最优组合。

结论：高档住宅面积数量确定应适当，目前在项目既定条件下，高档住宅产品如果没有高价支撑，数量不应太多，太多了有两种可能，一是降低容积率，二是提高容积率。这两种情况对利润和销售都会有影响。

三 方案建议

根据定量分析结果，考虑XX房地产产品结构与消费者情况，建议容积率适当提高3个百分点左右，别墅占18栋左右，产品根据位置拉开档次。在不影响整体效果的情况下，提高产品项目整体品质。

项目规划如下

花园洋房面积为：59000平方米；

别墅面积为：5200平方米；

公建面积:3500平方米;

建筑面积共：67700平方米，

容积率约为0.77。

四 项目经济评价

1. 投资估算及收入预测             

1.1 项目总投资估算

本次估算分类标准采用《房地产开发项目经济评价方法》（建标【2000】205号），对于一般房地产开发项目而言，其投资成本及成本费用由开发成本和开发费用两大部分构成。本项目开发成本估算是以卓信地产提供的成本和收费标准为基础，按照上面分析的用地指标（洋房建面：59000平方米，别墅建筑面积为：5200平方米），依据项目投资估算方法分类的。经测算，整个项目的总开发成本为16893.38 万元，成本单价为2631元/平方米，建筑成本：1783.10 元/平方米。详见下表《项目开发成本估算表》。

其中：

地价：包括土地出让金、城市基础设施配套费；

前期工程费：包括调研费用、咨询费用、勘察和设计费用、图纸审察费用、三通一平费用和手续费用；

建安工程费包括土建工程费和安装工程费等费用；

其它费用主要是报建开发过程中政府收取的费用；

不可预见费一般按基础设施建设费、建安工程费、区内配套工程费之和的3%-7%计，根据本项目有许多不可预见情况费率按4%计取。

项目开发成本估算表

1.2 项目收入预测

花园洋房价格3500-4000元/平方米之间；

别墅价格在5500-6000元/平方米之间；

按照可售面积配比，项目预计均价在3990元/平方米。

销售总周期为七个季度，由于土地和前期投资额度已达到预售条件要求，项目开工后第二个季度就可以进行销售，按第三个季度开始有销售收入计算，并以此编制房地产项目销售进度表。项目销售前6个季度达到销售面积的90%。剩余的10%按平均价格的90%作为销售收入。公建配套部分至项目结束以成本价642.5万元作为销售收入。

则总收入为： 26002.14 （万元）

详见附表《销售收入预测表》

2. 动态分析

2.1 资金运用计划

项目总开发周期为两年，项目资金运用计划按季度编制

土地费用：包括地价与配套，假设在项目开始时付清；

前期工程费：包括勘察设计费、图纸审察费；三通一平；人防工程费；此项费用在开发前期按项目前期3个月内平均支付。

建安工程费：包括土建工程费和安装工程费等费用，按项目工期此项费用根据项目开发情况，分期均匀投入。

不可预见费、管理费用、随着开发进度均匀投入。

详见〈〈资金运用计划表〉〉

〈〈资金运用计划表〉〉表明项目前期做好销售工作可以减轻资金压力，同时降低财务费用。

2.2 资金筹措

项目开发投资的资金来源主要包括自有资金、银行融资、其它来源及销售回款等渠道。本项目采取这几种渠道结合使用，自有资金占一部分，银行贷款筹集一部分，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保证项目建设并开始偿还贷款。

2.3 资金来源与运用

项目资金来源有三种方式，一是自有资金，二是销售收入，三是银行贷款。根据建设部房地产项目管理规定，项目自有资金不低于35%，首先要支付地价款和配套费5445.90万元，项目自有资金需达到5913万元。本项目其它的资金缺口采用由银行贷款和销售回款组合方式进行资金筹措。则项目的资金来源主要有：自有资金、银行贷款、销售收入等三部分组成。详见附表〈〈项目现金流量表〉〉。

3. 财务分析

3.1 赢利能力分析

根据国家现行财务制度和价格体系,分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的赢利能力，以此判断项目的财务可行性。财务评价的主要技术经济指标有，财务内部收益率、财务净现值、净现值率和投资回报率等。

3.2 动态投资分析:

（1）财务内部收益率（FIRR）为82.43%

财务内部收益率：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。它揭示了投资项目实际达到的最高报酬率，也是投资项目贷款所能支付的最高利率。采用线性插值法,得出本项目的全部投资的财务内部收益率为：82.43%

（2）净现值（FNPV）为：5165.11 万元

净现值是投资项目在投资活动有效期内的净现金流量按预先规定的基准收益率8%，折算到投资项目实施开始的基准年(投资项目开始投入的年份)的数值。

经过折算该项目的净现值为5165.11万元。

（3）净现值率为30.6%

净现值率亦称动态投资收益率。它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。它的计算公式如下：

净现值率=净现值÷投资总额×100%

                  =5165.11÷16893.38 ×100%=30.6%

3.3 静态投资分析:

利润表

成本利润率 

      税后利润总额÷投资总额×100%=26.68%

自有资金回报率：

        税后利润总额÷自有资金总额×100%=76%

结论：项目投资回收期短，财务内部收益率远远高于基准折现率，财务净现值也大于零，项目的静态投资回报率较高，自有资金回汇报率达到了76%，这几项指标都高于同行业的平均水平，说明该项目有较强赢利能力。

3.4 项目不确定性分析

房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出以项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，从分析结果可知，销售收入与投资成本的变化对项目的经济效益都比较敏感，而且销售收入比投资成本变化更为敏感。但财务内部收益率都高于行业基准收益率，表明该项目抗风险能力极强，详见《敏感性分析表》。

敏感性分析表

4. 项目风险及防范建议

项目的主要风险来市场，关键是市场的吸纳速度，对项目的现金流有较大的影响。项目过程主要做好资金计划和销售两个工作。

项目还存在林木改造风险、山体改造风险，主要是项目启动资金增长和启动周期加长，导致资金链和财务压力加大。

建议：林木改造主要是政策风险，做好公共关系的协调，特别是与新闻媒体的关系，不要造成不利影响。山体改造工程是本项目的一个攻关难题，也是效益增长点，尽量压缩施工时间，因此在实际操作中应充分做好施工准备，压缩大量资金的投放时间。

本项目测算是在多方面考察市场的基础上，结合卓信意见采用定性与定量分析相给合，这在很大程度上依赖目前XX市房地产市场特征、消费者特征以及XX市宏观经济情况。由于高档住宅属于国家控制项目，金融信贷政策对项目贷款额度有一定影响。

附表

1. 资金运用计划表：

2. 销售收入预测表

3. 资金来源与运用表

4. 项目现金流量表