山西太原城区市场调查报告

2005年3月15日至16日

根据公司的工作安排，调查小组对太原城区进行的一次时间简短的市场调查，现将有关的调查情况汇报如下：

特别说明：

1、由于调查时间较短，市场情况的真实情况可能会变化；

2、调查小组所了解的情况来自各阶层人士，个人观点与市场不一定一致。

一、太原市城区简介

（一）太原历史简介

太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会。始建于公元前497年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代，太原郡为全国36郡之一，西汉又称并州，为全国13州之一，也是太原又称并州的渊源。南北朝以前的前赵、后燕、前燕、前秦及北齐，都以太原为国都。隋朝时，晋阳在全国是仅次于长安、洛阳的第三大城市。唐王朝发祥于晋阳，封晋阳为北都，与京都长安、东都洛阳并称“三都”。五代时期，后唐、后晋、后汉、北汉亦以太原为国都。在两千多年的历史中，太原一直是中国北方的军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”的诗句。到清代，太原已发展成为我国北方重要的商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。

　　太原位于华北地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河的重要支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔，西有吕梁屏障，座落在两山间的河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足。

    太原地处内陆，民风朴实、人杰地灵。历代名人辈出，如：战国名将廉颇，唐代宰相狄仁杰，文学家白行简和他的哥哥大诗人白居易，诗人王翰、王昌龄、王之涣，宋代名将呼延赞、杨延昭，书画家米芾，《三国演义》作者罗贯中等均籍贯并州。市区名胜古迹有晋祠圣母殿、天龙山石窟、龙山道教道场、崇善寺、纯阳宫、白云寺及唐太宗李世民手撰“贞观宝翰”《晋祠铭并序》碑文等.

    太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，488个社区居委会，54个乡、镇，1030个村民委员会，1794个自然村。

　　太原是我国建国初期的工业基地，经过50多年的建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材精密仪器等门类较齐全的工业体系，加之科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。截至2004年10月末，太原市经济继续快速增长，工业增加值、固定资产投资及其它多项指标已完成全年计划的9成以上。这是日前太原市统计局通报的最新统计数据。

    在今年宏观调控的大环境下，太原市大力进行经济结构调整，全市经济总体呈现了良好的发展态势。市统计局相关专家表示：可以用“五个继续”来概括，即：经济继续保持快速增长，宏观微观效益继续提高，消费市场继续稳中趋旺，城乡居民收入继续增长，经济结构调整步伐继续稳步推进。

（二）太原社会经济发展评价

“透过数字看04年太原国民经济和社会发展”

(据山西经济信息网2月28日报道)

2005年2月26日，太原市统计局正式向社会发布《太原市2004年国民经济和社会发展统计公报》。在这份公报中，13项近千个统计数据，无不表明2004年太原市顺利实现了率先发展第一阶段的目标；而在城市建设、科学教育和文化卫生等涉及到百姓生活的各个方面，也都发生了显著的变化。
      数字：国民经济
      据初步统计，2004年太原市实现生产总值（GDP）643.09亿元，比2003年增长15.7％。经济增长率逐年提高，经济总量三年跨越三个百亿元台阶，三年间累计增加258.69亿元。进入2004年以来，在投资、消费和出口快速增长的驱动下，快速增长的态势更加明显，增幅达到15.7％，创造了1984年以来的最高增长水平。目前太原市经济运行已攀升至较高的运行区间内，处于快速增长的平台。   2004年，我们欣喜地看到，太原市取得了率先发展的阶段性成果。按照要求，太原市努力推动国民经济快速、健康、协调发展和各项社会事业全面进步，人民的生活水平不断提高，精神文明建设、民主法制建设进一步加强。已顺利实现了率先发展的第一阶段目标，为太原市下一步目标“建设中西部经济强市和生态园林城市”奠定了基础。
      数字：运输及邮政电信
      经济快速发展带动了运输业增长，铁路、公路、航空货物运输量增长8.5％，旅客运输量增长19.5％，旅客周转量增长21.9％。 邮电通讯业快速发展。全年完成邮政电信业务总收入42.73亿元，增长近三成，移动电话用户达到了近170万户，增长了16个百分点。计算机互联网用户60.58万户，增长了8万余户。
      数字：贸易及旅游
      在消费需求不断回升的带动下，消费品零售市场保持了快速增长的趋势。比2003年增长了两成多。旅游总收入实现51.06亿元，增长55.7％，其中旅游外汇收入0.30亿美元，增长115.6％；共接待海内外游客1338.33万人次，增长45.3％，其中海外游客7.83万人次，增长147.8％。旅游消费正在成为人们的日常生活需求，从旅游黄金周的火爆就可以看出这一趋势。2004年，太原市将客源市场锁定在经济较发达的长三角和珠三角地区，一举拿下了太原与福州的几十架旅游包机协定，由此，至少新增了游客数千位。这样的合作，2004年太原市特别多，与外省市签订的专列、包机大大超过往年。海外市场也苗头见长，上年来自东南亚国家的游客数量激增，突破了1万人次。而大运路的贯通，则为省内旅游市场插上了便捷的翅膀，大大激发了人们的旅游兴趣。
      数字：城建及绿化美化
      在刚刚过去的一年，滨河东路北延、学府街等道路拓宽改造、新兰路工程、北涧河动物园段治理、玉门河综合治理、城南热源厂一期工程等12项重点工程完工，进一步提升了城市承载能力和综合功能，改善了市民出行、休闲、采暖等日常生活条件。城市绿化美化水平继续提高。人均公共绿地达到了8.8平方米。新增绿地面积203公顷。城西水系荣获“中国人居环境范例奖”。
      数字：教育及体育水平
      2004年，太原市在校生达到了19.95万人，增加了4万余人。全市幼儿园入园率超过90％，学前三年教育普及率进入全省前列。小学生入学率达到99.9％，巩固率达到100％；初中生入学率99.5％。到2004年底，全市已创建优质初中86所，高考录取率保持了全省领先水平。
        数字：餐饮零售
      2004年太原市仅餐饮收入达到29.46亿元，比上年同期增长12.2％。
      数字：金融及保险
      2004年太原市金融存贷款余额达到2225.07亿元，比年初增长了两成多。全年保险企业承保总额1849.96亿元，增长14.0％；保险业务收入25.13亿元，增长23.9％；保险赔款支出4.41亿元，增长37.9％。
      数字：文化艺术
      全市共有各类艺术表演团体16个，演职人员1678人。群艺文化馆12个，博物馆3个，公共图书馆10个，总藏量335.9万（册、件）。国家综合档案馆11个，馆藏档案资料43.7万卷（册）。广播电台节目11套，电视节目11套。全市广播人口覆盖率为98.3％，电视人口覆盖率为97.5％。
      数字：生活水平及物价
      城乡居民储蓄存款余额较上年增长二成强，其中城镇居民储蓄增长22.1％；农村居民储蓄增长10.0％。城镇人均居住面积达到11.66平方米，比上年增加0.38平方米；农村人均住房面积27.8平方米，增加0.3平方米。全市参加养老保险的职工55.2万名；参加失业保险的企业职工67.5万名；参加生育保险的职工47.5万名；登记参加医疗保险的人员70.5万人。全年为9.2万名低保对象发放低保金9630万元，为困难群众发放救济款747万元。 现在，到房地局办理房地产交易手续的人越来越多，由此也看出有更多的市民提高了自己的居住水平。2004年，太原市城镇居民的住房面积增加了0.38平方米，房地产市场也越来越火热了。
      数字：环保及环境改善
      仅2004年一年，太原市达标企业的污染治理总投资超过15亿元，是前三年工业污染防治总投资的1.9倍。全年共拆除607台燃煤锅炉。新建成6平方公里的无燃煤区，市区内有86％的燃煤锅炉已经使用了洁净燃料。全市二级以上天数达到224天，比2003年增加了43天。 

据山西省有关部门预计，今年全省煤炭产量将达5.5亿吨，煤炭出省销量4亿吨，全省煤炭销售收入1400亿元，上缴税收、基金260亿元。

二、太原房地产市场的有关情况

调查小组发现，在2004年，太原市房地产购买人群年龄特征明显，45岁以下的购房者成为市场的消费主力。据统计，有四类人买走太原市八成以上的住房。

1、20岁的人买房父母埋单，上世纪80年代出生的年轻人大都是独生子女，父母年富力强，有一定的积蓄，买房是父母为子女做的最大的事情。

2、30岁的人买房实用至上，这类买房人大都是35岁左右，孩子正在上小学或初中，首付能力较强，需部分贷款。这类购房人特点是：不求最好，只求“四点”：离工作单位近，离孩子上学的地点近，离父母（双方）家近，离自己平时的生活圈子近。

3、40岁的人买房追求品质，这类买房人购房的共同特点是：大都有过买房的经历，享受过福利分房时的优惠，少部分有过购买商品房或经济适用房的经历，对他们来说，看中房地产的升值潜力或是改善居住品质是他们买房最主要的原因。也有一些是为子女买房，这批人买房部分一次性付款，中高收入工薪阶层则采用按揭方式买房。房价对于这批人不是最主要的，升值空间的大小、档次、户型、面积、环境、区位、交通、配套是他们选房时最关注的问题。

4、外地人购房能量很大，据了解，这些人买房的目的多样，投资、生活、工作、子女、养老等都有，他们来年全国各地，均为当地的企业家、有钱人，其房款大部分为一次性付清。

三、政府方面的调查

（一）城市规划的最新方向

1、再过5年太原是啥样儿？太原

再过5年，太原会变成什么样？2005年1月15日，太原市规划委员会审议通过了《太原市城市总体规划调整方案》。《方案》对太原市2004年到2010年，小店区、 迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区6个行政辖区1460平方公里范围的城市总体规划作出调整，初步绘就太原市未来5年的蓝图。

    《方案》突出城市特色，完善城市形象，抓住重点地区和重点项目进行规划，适度超前建设城市基础设施，提高城市综合服务功能，满足人民日益增长的物质、文化和环境需要。在考虑人口密度、建筑密度、住宅布局、交通网络等问题时，把人的居住和出行放在首位，尽力提高城市的可居住性和方便舒适程度，使之成为市民安居乐业、环境优美、功能齐全、高效文明的现代化城市。它从太原市作为山西省省会这一最主要的职能出发，考虑了建设以能源重化工为基础的现代化工业城市的需要，将城市的布局形式确定为组团式。重点建设外围三个新区 ，市区范围涵盖中心区、三个外围新区、五个建制镇及三个风景旅游区，总面积1460平方公里。市中心区以内涵集约化发展为主，重点建设外围的三个新区，把城市建设的重点逐步从市中心区向小店、晋源和柴村三个新区转移，将太原市区建成一个以市中心区为核心，以绿色生态空间相间隔，以便捷的交通相联系的新区及建制镇同步发展的城镇群。今年，城市实际居住人口将控制在206万人以内，建成区建设用地控制在196平方公里以内；到2010年，城市实际居住人口要控制在223万人以内，建成区建设用地将控制在212平方公里以内。12个组团构架城市空间，规划以自然河及城市道路按城市不同功能分为12个组团，12个组团各具特色，相对独立，协调工作生活，自我平衡。各分区将围绕城市核心区布置，形成市中心区以第三产业及居住、生活为主，外围以工业、居住、教育、仓储为辅的城市空间布局形态，由迎泽大街、汾河构成城市一实一虚、一横一纵两条轴线，与方格网状的城市主干道将12个组团有机地联系起来，形成功能分区明确、结构清晰的城市空间结构。行政办公区南移，  市区将规划出两个行政办公区，一是以原63军所在地为核心区的新的省政府行政办公区；二是位于河西南部的新的市委、市政府为主的行政办公区，即将省政府、市委、市政府、人大、政协及一些附属行政办公机构从旧城中搬出，迁往南部。另外，在长风大街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴，从而带动南部地区的发展。城市分为54个居住区，城市居住总用地48.7平方公里，将划分为54个居住区。到2010年，达到人均居住面积10平方米。在扩大城市住宅建设规模的同时，努力做到合理布局居住用地，新区开发与旧区改造相结合，疏解旧城区人口，加强住宅和生活服务设施的配套建设，有效提高环境质量，创造舒适宜人的居住生活条件和社会环境。工业用地占四分之一，工业布局以市中心区12个分区及外围新区为主，服从城市总体用地布局的要求，在市中心区12个分区中，将8个分区的工业用地逐步减少。至规划期末，工业用地为52.6平方公里，占城市总用地的26.7％，人均工业用地为25.3％。仓储用地750公顷，仓储用地主要分布在北营仓储区，以储货为主，其布局是沿铁路线展开。规划增加和扩大铁路交通货运仓储用地，增加库容；物资类仓库及建材类仓库集中成片设置于北营；扩建煤化工及医药等仓库用地；在东山、城北、城西各设置商贸仓库一处。到2010年规划仓储用地750公顷。公共设施一体化，调整核心区用地，规划建设中心商务区，形成一主三副、多中心的商业布局形式；增设22处批发市场；以省、市委和省、市政府的现状为中心，以迎泽大街、新建路为轴，配置行政办公用地；规划新建科技贸易交流中心、科技培训中心、科技展览中心和科技档案馆；在滑翔机场内规划综合性体育院校；结合南文化宫、滨河文化广场规划布置省城文化娱乐中心；规划期末，健全各类文化体育设施，提高医疗保健现代化水平。组建高效对外交通体系，以国家及区域交通干线为骨架，逐步形成公路、铁路、民航等多种运输方式组成的紧密衔接和安全高效的综合对外交通体系。在市中心区外围规划过境高速公路环，把过境交通引出市中心区，并在与城市主干道相交处设互通式立交；铁路在现有基础上，在河西增加少量支线及联系线；保留现状飞机场用地；在城市东西南北几个出入口规划公路客货运输枢纽站。“棋盘式”交通路网，太原市中心区将形成外联高速环，以快速路、主干路为骨架的十纵十横含两环的棋盘式路网布局。快速路、主干路、次干路及支路比例恰当，提高干道网密度及整体服务水平。城市核心区与交通枢纽，市中心区与各组团间有便捷的联系通道，根据国家相关规范规定，配置相应的机动车停车场与动态交通相匹配。近期规划大中型社会停车场1850个泊位，远期规划5740个泊位。线面的绿化体系，园林绿化是城市总体规划中的重要组成部分，规划以汾河为中心，东西11条边山河沟为支脉，以发展中、小型公园和小片绿地为主，形成点、线、面结合的绿化体系，并与三条绿色屏障相连，达到大环境绿化的效果，到2010年三项指标分别要达到绿化覆盖率35％，绿地率30％，人均公共绿地7平方米。辐射性的文化娱乐，文化娱乐布局框架将以南宫、新城市核心及滨河文化广场为中心，市级文化娱乐向各区级文化娱乐中心辐射。结合南部的开发建设以及新的行政办公区的形成，将在长风西街南侧规划出新的文化娱乐中心。省政府要南迁，省政府的新址将位于太原市交通条件便利，基础设施良好的东南部，北起长风大街，南至学府街，东接坞城路，西为军民路，占地约有0.5平方公里。南迁后的省政府，将与高新技术开发区、商业中心、太原铁路客运南站共同带动南部地区经济的发展，丰富太原的空间景观。作为未来太原市新的东西向景观轴线，省政府的迁入可以将长风大街目前地区内不适应发展的用地进行调整，今后，这里将主要成为太原市商务办公区域。

    而现省政府的驻地督军府将改造为博物馆。无污染的高新区新产业区在大运路东侧，晋源新城中，太原市将建成一个占地1平方公里的高新技术开发区的新型产业区，为符合晋祠—天龙山风景区的保护原则，该区域内将主要安排近期急需发展、无污染的高新技术项目。优质学校集聚南部，在太原市的南部，北起太原经济技术开发区，南至南部地区规划南界线，西起唐槐路南延段，东至太原—榆次界，1.5平方公里的区域内安排太原市的大中专及优质高中，借此全面整合太原市的教育资源，提升太原市作为省会城市的教育职能。大东关出入口要改造位于杏花岭区的大东关出入口，西起迎春沙河桥，东至东山过境路，全长1.22公里。为解决城市道路与东山过境路的连接，太原市将全面改造大东关出入口，改造工程包括30米城市次干道的建设以及道路两侧的绿地。改造后占地约70公顷的大东关出入口将进一步塑造太原市具有地方特色与时代特征的城市出入口空间。扩建2平方公里经济区，位于太原市南部的太原市经济技术开发区，北临南过境高速，西依小店镇，东侧靠近武宿机场，南接大中专及优质高中，现占地9.6平方公里。近年来，由于经济的高速发展，国家批准的经济区用地已基本建设完成。

    为了保证太原经济技术开发区的健康发展，在本次规划调整中，太原市将在现经济区的东侧新增了2平方公里用于今后的产业发展。届时，经济技术开发区将以建设新兴产业基地为总体战略，采取传统产业新型化与新兴产业规模化相结合，充分发挥园区的聚集辐射效应，通过吸引资金与技术，改造太原市的传统产业，发展新兴产业，鼓励电子、信息等现代新型产业的进入，鼓励研发机构进入，建立科技创新基地。同时利用科研教育项目的创新、研发成果，进行成果转化，借此提高自身的科学技术水平。民营区南扩0.5平方公里，民营经济开发区，地跨杏花岭区与迎泽区，现占地面积为4平方公里。此次规划调整中，在位于太行路与东山过境公路之间，民营区将跨过朝阳街，拟向南扩0.5平方公里。

    届时，该区域将充分发挥综合优势，依靠市场拉动和政府推动，将园区建成具有若干特色的主要产业团体，并集生产制造、加工、物流、旅游及居住生活为一体，形成多功能、规模化、集约化、高附加值的民营经济带。这将为市内企业的改造转移与城市的扩容提质提供新的平台，加快工业化与城市化的步伐。新建铁路客运南站在太原市北营车站的东南部，靠近太榆路，邻接南中环街的区域将新建太原铁路客运南站，占地面积约有0.5平方公里，并对南站的周边地区进行全面改造。

    太原铁路客运南站将成为未来太原对外联系的主要出入口，车站的建设将给城市建立一个新的、动态的心脏。届时，南站将为周边发展大型综合社区提供良机，利用车站的聚集效应，将会在车站周边形成一个可容纳服务、办公、零售等多种功能的“交流中心”，主要是在车站内外建设以公共服务为主，满足乘客引导、辨识、聚集等活动，并建设成为能够开展各种消费的大型商业场所。全面改造晋阳湖为加快国家生态园林城市的建设步伐，此次总体规划调整将新增1平方公里的土地用于公园的建设。同时加紧建设学府、玉门河、九院沙河等市级公园及小游园，还包括汾河绿化景观轴的建设，将汾河公园向北延伸到森林公园西门，向南延伸到学府街南500米处，这将为城市新增绿地面积约3.5平方公里。

    晋阳湖的全面开发将是太原市园林建设的重点项目。晋阳湖位于太原市的西南部，东临新晋祠路，西接旧晋祠路，南至风峪沟，北靠冶峪沟，湖水面积为4.8平方公里，是太原市也是华北最大的人工湖，处于市区与天龙山的风景区之间，天然条件得天独厚。

    晋阳湖的改造是晋祠———天龙山风景区建设的重点部分，晋阳湖东面仍保留为自然公园，周边将建设成为低密度住宅区，并重点保护其生态及乡村景色，最终，将把晋阳湖周围创建为一个富有特色、充满生机的景观体系，使市民的休闲生活得以更加充实，从而增强城市的凝聚力。

    晋阳湖周边主要依托晋祠———天龙山风景区，以服务于城市新的行政中心、商业中心为原则，修建成为包括工业景观、工业遗址、自然景观、滨湖休闲为一体的综合娱乐景观空间，这将成为城市景观的重要组成部分。新增3平方公里经济适用房为提高太原市居民的居住水平，满足中低收入家庭对住房的需求，在此次总体规划调整中，在迎泽西大街、城市南部地区、长风行政中心、长风东街、小店新城共调整了3平方公里的居住用地，其中0.5平方公里将用于经济使用房的建设。1.5平方公里的基础设施为改善太原市内、外交通的连贯性及内部道路的畅通性，太原市将逐步建设城区内及外围的道路工程。

    此次加快重点发展区域的道路交通建设，主要包括河西南部地区，城南地区、太原经济技术开发区、民营经济开发区、高新区新园区和大中专及优质高中项目地区的次干道和城市支路，同时改造的还有市中心区瓶颈路，打通断头路，并加快静态交通设施的建设。

    另外，太原市还将在南过境高速公路北侧的防护绿地、小店区大村附近及大中专优质高中项目南侧地区建设三块污水处理厂。为加强城市防洪设施的建设，尽快启动太钢北部和城市南部地区防洪设施的建设。同时建设侯村城市生活垃圾填埋厂和南堰垃圾压缩转运站等环境卫生工程的建设。此次用于基础设施建设的用地约为1.5平方公里。

    此外，太原市东南部的长风文化商务区、东北部的太原不锈钢生态工业园起步区也是太原市近期将重点建设的项目。

（二）对当地政府的评价

据有关人事反映，当地政府办事效率较低，部门互相推诿，地方保护意识较重，建议一方面要做好排除万难的决心，另一方面要积极进行本土化经营，避开地方保护主义。另外地方官员较讲排场。

四、房地产开发市场评价

（一）城市概况评价

1、太原市整个市场中心向南移，包括省委省政府、市委市政府都将在3至5年内向长风大街搬迁，引至其附近物业在市民心目中存在巨大的升值预期。

2、就太原市而言，作为省会城市，有着资源高度集中的优势，在山西省的位置无人可替代。太原市交通条件完善，有机场、铁路、高速公路等。太原市辖人口350万，城区常住人口260万。

3、太原市的北面已无发展空间，政府已确定南移西进的发展方向，且来自北面有一定量的荒山，基本无植被，由此风沙很大，生活很受影响。整个城市气候较为干燥，天气较南方低，无法实现南方的园林效果。

4、山西的煤炭资源丰富，拥有资源的人近几年财富急升，一方面当地贫富差距很大，分化较严重，另一方面由富人推动的消费不断扩大，作为省会城市消费旺盛。

5、整体感觉太原市正处于城市发展突飞猛进阶段，先进与落后并存，估计城市拆迁范围与力度将不断加大，商业繁华地段，上落班时间交通堵塞严重，市政府有意识分地段分行业集中经营，必须加以留意城市规划布局，城市部分情况与南宁面貌有雷同之处。

（二）整个太原市城区面貌是近年才有较大变化，缺少新颖的外立面楼宇，加上风沙的影响，现有楼宇外立面普遍陈旧灰暗。

（三）销售形势有些不可思议，市中心基本没楼可卖，即使是很偏的城区以北尖草坪区的“朝阳花园”小区（离市中心25公里，公交车一般1小时一班）2004年年中开盘，现在也只剩下不到10套，且周边环境像农村，道路设施较差。

（四）城区中心地段的楼盘，现楼是以3500元/㎡起价，面积130㎡以上，总房款45万以上，且可选楼宇不多，如“飞云花园”位于亲贤北街，2004年8月开盘，共计300套住房，现剩下约12套。可以这样说，在城区中心附近销售的楼盘基本没压力。

（五）本次调查的部分内容

1、电话咨询5个楼盘情况

（1）滨河小区，共18层高，只余下1套，面积170㎡，单价3500元/㎡；房款59.5万；

（2）逸居时代，共14层高，只余下1套，面积180㎡，单价3800元/㎡；房款68.4万；

（3）国际大都会，一期24层高，只余下6楼1套，面积320㎡，单价3200元/㎡，房款102万，二期将于4月10日开盘，面积120㎡至200㎡，开盘单价2800元/㎡；

（4）大唐智能花园，余下9楼1套，面积190㎡，单价3700元/㎡，房款70.3万；

（5）家地花园，共26层高，只余下1套，面积390㎡，单价4200元/㎡；房款163.8万；

2、现场看楼的12个楼盘情况

（1）百桐园，位于并州南路西一巷48号（省体育馆东100米），一期于2005年5月交付使用，有2幢6层不带电梯，2幢11层带电梯，面积75至145㎡，有样板房，单价均在4200元/㎡以上，二期05年9月开盘，单价定位3500元/㎡起；

（2）阳光地带，位于亲贤北街与长治路交汇处，外立面比较新颖，有12幢11层的小高层，除1套面积343㎡，单价4790元/㎡，5房2厅跃式，房款165万元外，全部售完；

（3）铜锣湾广场，位于太原市商业旺地柳巷路与五一路之间，商业总建筑面积30万元㎡，总投资近20亿，集购物、休闲、娱乐、餐饮一站式消费，是太原首座“都心级”国际主物流商业模式的综合型商业中心。卖点一，投资8至15年长租回报，开发商对业主前三年按7%，中五年按8%，后五年按9%返租回报；卖点二，买铺即返还三年共计21%的投资收益，可充首期，实付19%，余下60%可银行按揭；卖点三，由香港戴德梁行进行商业经营；

（4）鼎元时代中心，迎泽商贸区地标级的核心建筑，共4幢高档商贸公寓组成，地上1、2层商业，3层以上为商业办公，现地面铺位面积80到140㎡左右，单价为14800元/㎡，一次性付款优惠300元/㎡；

（5）北国名宅，位于太原理工大学校区对面，单体楼，周围环境一般，余下3套，现场感觉像包工头开发，销售中心难以发现，无楼书、无名片，销售人员在打牌；

（6）北美枫情，基本销售完毕；

（7）北美多层自由公寓，基本销售完毕；

（8）大唐世家，基本销售完毕；

（9）大唐花园，共开发16幢，有高层、多层，现只有E1、E2幢尚有部分房屋，面积130㎡以上，单价3700元/㎡以上，有1套首层带花园4400元/㎡，商铺只余下1间180㎡，单价8000元/㎡以上；

（10）北尖草坪区的“朝阳花园”小区，共18幢，余下10套左右，环境差，周围风沙很大；

（11）飞云花园，亲贤北街街头，04年8月开盘，余下15套左右，占地1万㎡，总建筑面积2万㎡，户型统一，面积132㎡，单价3500元/㎡起，每上一层加80至90元/㎡，楼顶户型面积245㎡，单价4500元/㎡；

（12）飞云大院，别墅类项目，一期开发30多亩，二期100亩（现未开发），联排与独立别墅，售价从130万（155㎡，带花园、车位）至598万；

3、物业管理费从0.98元到2元之间，卖房前要缴交房屋本体维修基金（房价的3%），商铺契税为房价4%。

（六）房地产公司经营现状

太原市现有房地产开发企业300余家，但真正成规模的几乎没有。在经过年检的公司中，只有不到1/3的公司有项目运转，1/3正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同小孩做游戏，那么少的资本金只能在太原买三四亩地，更不用说搞开发了。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。外地有实力公司的介入，可以有效地提高山西房地产行业的资金水准，提高竞争力。同时也有利于成片开发、规模开发，还可以带来新的开发理念和开发模式，这对太原房地产行业将是一个很大的提升。

外地房地产公司渗入太原房地产市场，最担心的还是本地中小开发公司。如果外地公司一拥而入，本地房地产公司将遭受重创。首先表现在产品的品牌效应上。对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，中小开发商将被挤得没有市场空间。由于外来投资者具有资金实力和城市运营商能力，可以进行城市大规模成片开发，本地中小开发商肯定在土地拍卖中处于劣势，或者根本得不到土地，最后被迫退出市场；再次，由于本地开发商的开发理念滞后，宣传包装不到位，产品单一，建筑呆板，开发出来的楼盘将无力和外来开发商抗衡，可能会增加现房存量，开发风险加大。

有媒体报道，随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京等发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。

　　个人认为是太原房地产发展比较落后。从供应角度看，太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状态。在平均房价不超过3000元的时候，房地产肯定是处于功能产品时代，房价只是地价和房屋基本造价的总和，购房者要求的是房屋质量和功能，房子也只能满足人们的基本居住需求。功能性产品经过一段时间的发展后就应该细分市场，产品功能应有所提升，从功能产品向建筑产品过渡。也就是说，房子要具有两个功能：商品性和文化性。房地产市场既要有满足低收入阶层的功能性产品，也要有满足高收入阶层的带有体验价值和文化品位的产品，这样的房子绝不是简单的水泥和钢筋，也不是开发商种几棵树、植一块草坪、造一处景观。

　　正是因为太原房地产还处于功能性产品时代，还没有真正的高端产品，因此就有很好的发展机遇。太原房地产目前还处于初级阶段，市场没有划分，竞争不激烈，房子好卖，发展空间很大，房子好卖，基本上没有什么大的竞争，不用作秀，广告做的很少，调查小组发现大原电视台有5个频道，基本看不到有关房地产的广告，商业地产方面的宣传主要集中在户外，住宅方面的广告主要是平面媒体如报纸、杂志、人工派发宣传单张等。在太原做开发商应该是幸福的，最宝贵的是山西有一大批潜在的高档商品房消费群体，这是许多开发商梦寐以求的。

　　山西拥有一大批有钱人，可这批人都到北京买房子去了。山西人在北京买房子出手大方是出了名的，背着整麻袋钱买房。与此同时，太原有些楼盘销售情况不好，还有许多空置房，这是为什么？主要原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。购房者对住宅的需求与现实供应有很大差距，供应与需求脱节。如果太原有真正好的楼盘，完全可以吸引全省有钱人来太原置业，好房子不愁卖不出去。

五、对铜业公司附近地块的评价

调查小组对铜业公司附近地块进行初步调查，据当地人反映铜业公司现正进入破产处理阶段，欠当地银行7、8亿的贷款，要处理好至少要10亿左右，且铜业公司的地块有大量的原有旧厂房，靠铺位收租维持运作，估计处理起有一定难度，据说处理时间会花5、6年，但其附近地段的房地产形势大好，因为附近没有什么空地块可以建楼，该地块马路对面有太原市第47中学、省体育馆等，另外该地块距离太原娱乐消费核心地段“亲贤北街”仅隔一条街（约300米距离），附近只有一个在售楼盘“百桐园”，外立面一般，期房价格从2800元/㎡起，现楼从3800元/㎡起，均价4200元，且销售形势很好，如果在该地块进行开发，可以这样说：“没有什么竞争对手”。由于附近的房地产开发从期房（竖桩机开始）到现楼这个过程，往往有1000元/㎡以上的升幅，市民对附近新售楼宇热烈追捧。

六、对山西大学所在地块的评价

调查小组对山西大学附近地块进行了初步调查，除公路两边外，周边环境仍有待完善，开发时间应控制适当押后，配合省市政府搬迁行动，销售前景看好，市政规划仍有待进一步完善，周围有10多所高校，消费潜力很大，无论商业或住宅均有上升空间。

七、本次调查的总体评价及建议

总体评价：

调查小组认为目前太原市城区中心房地产开发前景乐观，可以在再进一步调查摸底后，讨论具体项目的可行性。个人感觉铜业公司地段位置有如广州的东山区（但外观感觉陈旧），山西大学地段有如广州白云区三元里附近（未开发前）。

建议：

1、开发适销对路的房屋，面积以80至120㎡为主力户型，避开大面积房屋销售。

近年来，太原市房地产业投资逐年增加，商品住房成交量逐年增长，而居民个人购房仍是住房消费的主体。预计，今后几年内，太原市中低收入居民仍然是商品住房的消费主体，而近几年内居民收入也不可能一下大幅度提高，因此，80－120平方米的中户型是商品住房需求主流。例如，山西智诚房地产开发有限公司开发的五龙口育龙苑小区和西涧河清荷苑小区，该公司正是瞄准了中低收入居民的商品住房需求，开发出面向中低收入的住房，两个小区开盘几天内便销售一空。

2、商业开发要定位清晰。

开发商业物业应提前考虑好开发定位，因为目前太原市现有18个大型购物中心，在建有26个，前景基本上供过于求，竞争激烈，往往开发商在开发过程中无长远考虑，短期行为过重，定位不清晰，造成投资者购买后出现大量空置，经营难以为继，令许多投资者出手谨慎。

3、地价高企。

由于全民预期升值的原因，周边地价上升非常快，土地成本必定很高，造成开发成本增加。

4、城市发展速度快，配套设施仍有待完善。

如同国内城市一样，太原城市发展很快，基本城市建设配套设施仍有待进一步完善，如车辆快速增长与车位配套等问题。                                   

附件一：太原市部分房地产开发商、楼盘清单

附件二：2004年太原市商品房预售情况统计表

附件三：山西省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法

2005-1-27

第一条 　为规范城市房屋拆迁补偿、补助行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市房屋拆迁工作健康有序进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的规定，制定本办法。
　　第二条 　在本省城市规划区内国有土地上，对城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助（过渡期）和经营性用房停产、停业补偿，适用本办法。
　　第三条 　支付搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的房屋所有权证和房屋权属档案记载的建筑面积为依据计算。
　　第四条 　被拆迁房屋实行货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；实行回迁安置的，按协议约定支付临时安置补助费。
　　第五条 　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人已经解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，搬迁补助费和临时安置补助费支付给被拆迁人。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，搬迁补助费和临时安置补助费支付给房屋承租人。
　　第六条 　拆迁住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：
　　（一）设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米（含30平方米，下同）以下的，一次性支付搬迁补助费200—300元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费7—10元。
　　（二）县（市）被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，一次性支付搬迁补助费150—200元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费5—7元。
　　（三）建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，一次性支付搬迁补助费90—200元；被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的，每平方米支付搬迁补助费3—5元。
　　第七条 　拆迁非住宅房屋，一次性支付搬迁补助费的标准为：
　　（一）设区的市商业营业用房每平方米支付15—20元，生产用房每平方米支付20—25元，办公用房每平方米支付10—12元，仓储用房每平方米支付15—20元。
　　（二）县（市）商业营业用房每平方米支付10—15元，生产用房每平方米支付15—20元，办公用房每平方米支付7—10元，仓储用房每平方米支付10—15元。
　　（三）建制镇商业营业用房每平方米支付7—10元，生产用房每平方米支付10—15元，办公用房每平方米支付5—7元，仓储用房每平方米支付7—10元。
　　第八条 　实行货币补偿和现房产权调换的，按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费；实行期房产权调换的，按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。
　　第九条 　被拆迁人自行过渡的，支付临时安置补助费（过渡费）的标准为：
　　（一）设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，月支付临时安置补助费120—200元；超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费4—6元。
　　（二）县（市）被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，月支付临时安置补助费90—150元；超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费3—4元。
　　（三）建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，月支付临时安置补助费60—100元；超过30平方米的，每平方米月支付临时安置补助费2—4元。
　　第十条 　拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋，拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一年度纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算；没有纳税的，不予补偿。
　　拆迁公告发布前，虽已获取营业执照，尚无纳税行为的不予补偿；拆迁公告发布前，已停产、停业的，不予补偿。
　　第十一条 　拆迁经营性非住宅房屋，造成停业的，补偿标准为：
　　工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册（在岗）人员，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿；经营补偿根据上一年度月平均纳税情况给予一次性补偿。
　　造成全部停业的，补偿期限不超过6个月；造成部分停业的，补偿期限不超过3个月。
　　第十二条 　拆迁生产型工业企业非住宅房屋，造成停产的，补偿标准为：
　　工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册（在岗、缴纳劳动保险）的人员名册，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿；经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿。
　　造成全部停产的，补偿期限不超过6个月；造成部分停产的，补偿期限不超过3个月；非正常生产的企业，工资补偿按前款规定标准的一半补偿，期限不超过6个月。
　　第十三条 　拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋，补偿标准为：
　　工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册（在岗）人员，按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性补偿；未签订劳动用工合同的不予补偿。
　　经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿；未纳税的不予补偿。
　　造成全部停业的，补偿期限不超过6个月；造成部分停业的，补偿期限不超过3个月。
　　第十四条 　拆迁出租的非住宅房屋，已签订租赁合同的，并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的，拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为：
　　（一）根据租赁合同约定的租金标准，给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。
　　（二）根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准，给予承租人经济补偿。
　　未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的，不予补偿。
　　第十五条 　城市房屋拆迁补助与补偿的具体标准，由设区的市、县（市）人民政府组织建设（房地产）、物价、劳动保障等有关部门，根据本办法，结合本地实际制定。
　　第十六条 　本办法自发布之日起施行。

附件四：山西省城市房屋拆迁价格评估办法

发布文号：【晋政发〔2004〕48号 】
颁布日期：2004-12-11
执行日期：2004-12-11
　　第一条为规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《山西省城市房屋拆迁条例》的有关规定，制定本办法。
　　第二条在本省城市规划区内国有土地上拆迁房屋涉及的房屋价格评估活动，适用本办法。
　　第三条本办法所称城市房屋拆迁价格评估活动，是指具有房地产价格评估资格的房地产价格评估机构，依据国家有关规定和规范，根据被拆迁房屋及其附属物的区位、用途、建筑面积等因素，确定被拆迁房屋补偿金额的房地产市场价格评估行为。
　　第四条省人民政府建设行政主管部门负责城市房屋拆迁价格评估工作。
　　市、县（区）房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁评估价格管理工作。
　　第五条从事城市房屋拆迁价格评估活动的评估机构，应当具有三级以上房地产价格评估资质等级。
　　设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布具备城市房屋拆迁价格评估资质的评估机构名单。
　　第六条确定城市房屋拆迁评估机构应当公开、透明，在采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签方式的基础上，由双方当事人协商确定；协商不成的，拆迁当事人可以向城市房屋拆迁管理部门申请，随机抽取。
　　第七条城市房屋拆迁价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。任何组织或者个人不得干预城市房屋拆迁价格评估活动。
　　第八条设区的市、县（市）人民政府应当根据当地各类房屋的重置价格和房地产市场交易价格，每年至少公布一次不同区位的房屋拆迁评估指导价。
　　房屋拆迁评估指导价，由设区的市、县（市）人民政府建设（房地产）主管部门会同价格主管部门编制，报设区的市、县（市）人民政府批准后公布。
　　第九条房屋拆迁价格评估包括分类评估和分户评估。
　　分类评估应当依据被拆迁房屋的区位、结构、用途等因素，对拆迁范围内被拆迁房屋进行分类，确定各类被拆迁房屋的市场平均价格。
　　分户评估应当依据被拆迁房屋的区位、用途、结构和建筑面积，结合分户房屋的楼层、朝向、成新等因素，确定被拆迁房屋的市场价格。
　　第十条集中或者成片安置的住房，按幢或者住宅区实行分类评估；非住宅房屋或者零星安置的住房，实行分户评估。
　　第十一条领取房屋拆迁许可证的拆迁人，应当依法委托房地产价格评估机构，与受委托评估机构签订书面委托评估合同。
　　受委托的评估机构应当依据被拆迁房屋所在地人民政府公布的房屋拆迁评估指导价，对被拆迁房屋进行评估，确定拆迁范围内被拆迁房屋的市场价格。
　　第十二条受委托评估机构不得转让或者变相转让受委托的评估业务。
　　评估机构或者评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
　　第十三条拆迁当事人应当向评估机构如实提供拆迁估价所需要的资料，协助评估机构进行实地查勘。
　　第十四条房地产行政主管部门，应当为评估机构和评估人员查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息提供方便。
　　第十五条被拆迁房屋的性质、用途和建筑面积应当以房屋所有权证和房屋权属档案的记载为准。
　　被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，应当根据被拆迁房屋的规划手续确定其性质、用途；规划手续难以确定的，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。
　　被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测量建筑面积。
　　第十六条拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
　　实地查勘记录应当由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字。
　　因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证签字。
　　第十七条城市房屋拆迁价格评估机构，应当根据国家《房地产估价规范》等规定进行，并向委托人出具评估报告。
　　评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖注册房地产估价师专用章。
　　第十八条评估报告中的评估目的应当表述为确定被拆迁房屋货币补偿金额的房地产市场评估价格。
　　第十九条拆迁人应当在拆迁范围内公示被拆迁房屋的评估因素、评估依据，接受社会监督。公示时间不得少于10日。
　　对分类评估的初步评估结果，评估机构应当在拆迁范围内进行公示，听取有关利害关系人的意见，并在公示期间内进行现场说明。公示时间不得少于10日。
　　第二十条被拆迁房屋的补偿金额，由拆迁当事人参照被拆迁房屋的分类评估价格或者分户评估价格进行协商。
　　集中或者成片安置的住房，参照分类评估价格达不成协议的，可以参照分户评估的价格确定。
　　第二十一条同一个拆迁项目的被拆迁房屋、集中或者成片安置住房的分类评估，应当委托同一评估机构进行评估。
　　第二十二条实行货币补偿的，被拆迁房屋的补偿金额由拆迁双方当事人参照分类评估价格协商确定。
　　实行产权调换的，被拆迁房屋的补偿金额确定后，在结算被拆迁房屋与安置用房的差价时，集中或者成片安置的住房，按照本办法第九条规定的分类评估结合楼层差价确定价格；非住宅房屋或者零星安置的住房，按照分户评估的价格确定。
　　第二十三条对评估结果有争议的，拆迁当事人可以自收到分户评估报告之日起5日内，向原评估机构书面申请重新评估。
　　原评估机构应当自收到重新评估申请之日起3日内向申请人出具书面复估结论；原评估机构调整评估结果的，原评估机构还应向委托人出具调整后的评估报告并注明调整原因。
　　第二十四条对重新评估结果有争议的，拆迁当事人可以自收到评估报告之日起15日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估技术鉴定专家委员会（以下简称专家委员会）申请鉴定。原评估机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。
　　第二十五条专家委员会受理鉴定申请后，应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并自收到申请之日起10日内，出具鉴定意见。
　　专家委员会成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
　　经专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。
　　经专家委员会鉴定，评估报告不合法、不规范、不合理的，拆迁当事人应当自收到专家委员会鉴定意见之日起3日内，要求原评估机构重新评估，或者另行委托其他评估机构进行评估。受委托机构应当自收到委托书之日起7日内，出具评估报告。
　　拆迁当事人对新做出的评估结果无异议的，评估结果作为拆迁补偿的依据；拆迁当事人对新做出的评估结果仍有争议的，拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应当自收到申请之日起5日内出具鉴定意见。
　　第二十六条从事房屋拆迁评估活动的评估机构或者评估人员，有下列行为之一的，依据《山西省城市房屋交易管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定给予处罚，并记入信用档案：
　　（一）出具虚假评估报告的；
　　（二）与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；
　　（三）以回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的；
　　（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的；
　　（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
　　（六）违反国家《房地产估价规范》和本办法其他规定的；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。
　　第二十七条评估机构或者评估人员违反本办法第二十六条规定，由市、县（区）房屋拆迁管理部门依据《山西省城市房屋拆迁条例》第五十四条规定处罚。
　　第二十八条城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估活动，参照本办法执行。
　　第二十九条本办法自发布之日起施行。

附件五：山西省房地产开发二级资质以上企业清单

附件六：山西省统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报

2004年，在省委、省政府的正确领导下，全省上下认真贯彻党中央、国务院以及省委、省政府的一系列方针政策，以科学的发展观为指导，紧紧围绕建设新型能源和工业基地，积极推进经济结构的战略性调整，深化改革，扩大开放，全省宏观调控取得积极的重要成效，国民经济保持快速平稳发展，经济效益进一步提高，劳动就业形势好转，居民收入继续增加，社会事业全面进步，全省经济社会发展继续朝着全面、协调、可持续发展的方向迈进。

一、综 合

国民经济发展速度进一步加快，综合经济实力明显增强。初步核算，全年全省生产总值突破3000亿元，达到3042．4亿元，增长14．1％，增幅比上年又加快0．2个百分点，再创1985年以来的新高。其中，第一产业增加值253．4亿元，增长4．5％；第二产业增加值1810．1亿元，增长16．8％；第三产业增加值978．9亿元，增长12．7％。全省人均生产总值突破1000美元大关，达到1106美元，迈上一个重要台阶。

主要市场价格涨幅回落。全年全省居民消费价格同比上涨4．1％，其中城市上涨3．6％，农村上涨5．4％。从分月情况看，呈现出冲高回落的倒“∪”走势，全年平均涨幅比最高的7月份（6．2％）回落2．1个百分点。全年商品零售价格上涨3．1％，比最高的9、10两月的涨幅回落0．5个百分点。工业品出厂价格同比上涨16．1％，分月走势呈先高后低的态势，全年平均涨幅比最高的4月份回落4．4个百分点。原材料购进价格同比上涨14．5％，整体走势呈现稳中趋降的格局。农业生产资料价格同比上涨7．3％，呈现逐月平缓上升的态势。

劳动就业状况明显改善。年末全省全社会从业人员1466．2万人。其中城镇从业人员453．2万人；农村从业人员1013万人。全年全省新增就业岗位41．7万个，完成全年目标（28万个）的148．9％。全省下岗再就业人数达到15．6万人，完成全年目标（14万人）的111．1％，其中“4050”人员5．1万人。全省登记失业率3．2％，控制在了4．5％的目标范围之内。

二、农 业

农业生产出现重要转机，主要农作物产量较快增长。中央一号文件和我省促进粮食生产的八项政策等一系列支持农业特别是粮食生产的措施，以及粮食价格的上扬，极大地调动了农民的种粮积极性，加之相对较好的气候因素，为粮食生产获得丰收创造了良好的条件。全年全省粮食作物播种面积4388．1万亩，比上年增长3．2％，其中秋粮面积3376．6万亩，增长8％。粮食总产达到106．2亿公斤，比上年增产10．3亿公斤，增长10．8％，成为我省历史上第三个突破百亿公斤的年份（1998年为108．1亿公斤，1996年为107．7亿公斤）。全年棉花播种面积达到171．9万亩，是1996年以来最多的一年，总产达到12万吨，成为历史上第三个高产年（1984年为13．3万吨，1982年为12．1万吨）。

造林绿化工作取得新的进展。退耕还林、三北防护林、太行山绿化等重点生态工程建设取得阶段性成果。全年全省共完成造林面积317．5千公顷，其中营造防护林295．1千公顷，营造经济林14．2千公顷。全年全省退耕还林完成170．7千公顷。

在政策驱动、结构调整推动和市场价格拉动下，全省畜牧业生产更加健康地发展。全年全省肉类总产量达到82．9万吨，比上年增长7．7％；禽蛋产量52．0万吨，增长3．4％；牛奶产量61．1万吨，增长14．8％。年末大牲畜存栏321．0万头，比上年增长2．1％；猪存栏600．7万头，增长8．7％；羊存栏1186．9万只，与上年基本持平。

渔业生产快速发展。全年全省水产品产量3．5万吨，比上年增长13．8％。

三、工业和建筑业

工业经济持续高位运行。全省以建设新型能源和工业基地为目标，紧紧扭住经济结构调整这条主线不放松，“1311”规划项目的示范带动作用进一步显现，传统产业新型化和新兴产业规模化不断推进，有力促进了全省工业的较快增长。全年全省工业完成工业增加值1568．5亿元，比上年增长17．0％。规模以上工业完成工业增加值1242．9亿元，增长21．5％。落实宏观调控政策措施取得阶段性成效，工业经济增长在经过二季度高位回调整理后继续保持高位运行。规模以上工业一季度增长23．9％，二季度增长18．8％，三季度增长22．1％，四季度增长21．7％。

各种经济类型工业企业均保持较快增长。全年全省国有企业完成工业增加值302．8亿元，比上年增长21．8％；集体企业完成工业增加值90．8亿元，增长18．8％；股份合作企业完成工业增加值16．6亿元，增长5．3％；股份制企业完成工业增加值704．3亿元，增长24．1％；外商港澳台企业完成工业增加值58．6亿元，增长9．2％。全年全省大中型工业企业完成增加值961．2亿元，比上年增长20．2％。

煤炭、炼焦、冶金、电力等主导行业高速增长。全省37个行业大类比上年增长的有31个，占83．8％。其中煤炭开采和洗选业增长25．7％，炼焦业增长26．8％，黑色金属冶炼及压延加工业增长20．2％，有色金属冶炼及压延加工业增长21．0％，电力生产和供应业增长19．0％。

工业经济效益继续大幅提高。全年全省规模以上工业实现产品销售收入3295．3亿元，比上年增长41．9％，增幅比上年提高0．2个百分点；实现利税478．4亿元，增长48．4％；工业企业经济效益综合指数143．7％，比上年提高16．4个百分点。

建筑业快速发展。全年全省具有资质的建筑企业完成增加值136．5亿元，比上年增长43．5％；实现利税25．3亿元，增长11．7％。全年房屋建筑施工面积3301．4万平方米，比上年增长5．8％。

四、固定资产投资

宏观调控政策效应明显，固定资产投资增速平稳回落。全年全社会固定资产投资完成1458．5亿元，增长30．6％。从进度完成情况看，呈现出平稳回落的态势。全年增速比一季度回落11．7个百分点，比上半年回落7．7个百分点，比前三季度回落4．2个百分点。在全部固定资产投资中，城镇固定资产投资完成1329．8亿元，增长31．1％；农村固定资产投资完成128．7亿元，增长26．1％。

投资结构进一步改善。以内涵型投资为主的更新改造投资增长加快，以外延型投资为主的基本建设投资运行平稳，以企业投资为主体的房地产开发投资更加理性。全年全省完成基本建设投资669．2亿元，增长29．8％，增速比上年加快1．1个百分点；更新改造投资347．3亿元，增长37．2％，比上年加快6．2个百分点；房地产开发投资125．8亿元，增长32．6％，回落8．7个百分点。从所有制结构看，非国有投资保持高速增长，所占比重进一步上升。全年全省非国有单位完成投资867．5亿元，比上年增长38．3％，增幅比全部投资高出7．7个百分点，比重为59．5％，比上年提高2．6个百分点。从行业投资看，煤炭、电力工业投资增势不减，机电、医药工业投资增速进一步加快，焦炭、钢铁工业投资明显放慢。

重点工程建设进展良好。全年全省41项重点工程共完成投资296．7亿元，完成计划的94．5％。其中1项国家项目完成投资4．2亿元，完成计划的84．1％；40项地方项目完成投资292．5亿元，完成计划的94．7％。万家寨引黄工程扫尾基本结束，黄河水源太原工程、马房沟引水工程基本完工，太钢150万吨不锈钢项目工程进展顺利，长晋高速公路、太原西北环高速公路正式通车，太原理工大学学科中心开工建设，漳山电厂、榆社电厂二期四台机组共120万千瓦、神头二电厂二期50万千瓦和河曲60万千瓦机组投入运营。

全省基本建设新增的主要生产能力有：高速公路136公里，火力发电230万千瓦，焦炭370万吨，炼钢240万吨。

五、能 源

一、二次能源投资、生产继续较大幅度增加。全年全省能源工业投资共完成502．6亿元，比上年增长64．9％。其中基本建设和更新改造中用于煤炭工业的投资143．5亿元，增长80．0％；用于电力工业的投资193．6亿元，增长50．0％。全年全省一次能源生产折标准煤4．3亿吨，比上年增长11．3％；二次能源生产折标准煤1．9亿吨，增长16．8％。

能源外输量继续大幅度增长。全年全省共外输煤炭3．6亿吨，比上年增长18．8％；共向省外输送电力238．1亿千瓦小时，增长2．1％，外输电量占发电量的比重为22．3％；外输焦炭4067万吨，比上年增长11．2％。

六、国内贸易

消费品市场繁荣活跃。受居民收入增加、消费意愿增强和上年基数较低的影响，消费品市场销售增速加快。全年全省实现社会消费品零售总额884．8亿元，增长21．3％，增幅排全国前列。其中城市消费品零售额563．5亿元，增长19．5％，农村消费品零售额321．3亿元，增长24．5％。分行业看，批发零售贸易业增长20．2％，餐饮业增长25．3％，其他零售增长32．3％。

家居、汽车、电子通信类商品旺销，家用电器、电子出版物、中西药品等类商品销售快速增长。全年全省限额以上批发零售贸易企业的通信器材类零售额比上年增长25．5％，汽车类增长45．4％，建筑及装璜材料类增长21％，家用电器类增长15．3％，中西药品类增长14．4％，书报杂志类增长12．8％，电子出版物类增长29％。

限额以上贸易企业销售强势增长，规模效应进一步显现。全年全省限额以上贸易企业实现零售额214．1亿元，比上年增长29．8％，增幅比限额以下贸易企业高13．2个百分点。限额以上贸易企业零售额在全社会消费品零售总额中所占比重为24．2％，比上年提高1．6个百分点。

连锁业发展态势良好。全年全省限额以上贸易餐饮业连锁门店总数达776个，比上年增长16．2％；营业面积58．8万平方米，增长10．4％；销售总额39．9亿元，增长16％；零售总额36．8亿元，增长17．9％。

七、对外经济贸易

海关进出口总额大幅度增长。全年全省累计完成海关进出口总额53．8亿美元，比上年增长74．2％。其中出口40．3亿美元，增长77．6％，进口13．5亿美元，增长64．6％，进、出口增幅双居全国各省市之首。累计实现贸易顺差26．8亿美元。在出口中，一般贸易38．3亿美元，增长74．7％；加工贸易2．0亿美元，增长188．8％；机电产品出口4．1亿美元，增长49．5％。在进口中，一般贸易10．9亿美元，增长52．3％；加工贸易2．1亿美元，增长3．5倍；其他贸易4542万美元，下降15．6％。

资源型产品出口增速加快，原料进口增加。全年全省出口焦炭668．9万吨，出口额18．5亿美元，增长141．6％；出口煤炭1218万吨，出口额6．0亿美元，增长28．9％；出口镁及其制品20．9万吨，出口额3．9亿美元，增长62．2％；出口不锈钢板材10．0万吨，出口额1．4亿美元，增长11．6倍。全年全省进口铁矿砂及其精矿635．8万吨，进口额4．6亿美元，增长1．1倍；进口未锻轧镍1．4万吨，进口额1．9亿美元，增长55．7％；进口氧化铝18．4万吨，进口额6803万美元，增长60．8％；进口镍铁1．2万吨，进口额5569万美元，增长1．2倍。

市场多元化取得新进展。2004年我省十大贸易伙伴是欧盟、日本、美国、韩国、印度、澳大利亚、巴西、东盟、加拿大和中国台湾，双边贸易分别达到11．8亿美元、8．5亿美元、5．8亿美元、5．2亿美元、4．2亿美元、4．1亿美元、3．8亿美元、1．8亿美元、1．2亿美元和1．1亿美元，分别增长85．0％、89．9％、119．3％、29．8％、115．9％、51．1％、107．1％、26．9％、124．9％和108．6％。八大出口市场为欧盟、日本、韩国、美国、巴西、印度、东盟和加拿大，出口额分别为9．8亿美元、7．8亿美元、5．0亿美元、4．9亿美元、3．2亿美元、1．6亿美元、1．6亿美元和1．0亿美元，分别增长98．6％、100．2％、28．2％、132．6％、108．0％、114．2％、32．7％和140．0％。三大进口市场是澳大利亚、印度和欧盟，进口额分别为3．7亿美元、2．5亿美元和2．0亿美元，分别增长51．7％、117．0％和38．8％。

各种所有制企业出口均保持较快增长。全年全省国有企业出口总额24．7亿美元，比上年增长56．8％；外商投资企业出口5．2亿美元，增长96．2％；集体企业出口3．1亿美元，增长87．5％；私营企业出口7．3亿美元，增长182．7％。

利用外资稳步发展。全年全省共新批外商投资项目90个，其中合资项目41个，合作项目21个，独资项目28个。全省利用外资项目总投资13．6亿美元，合同外资金额4．0亿美元，实际利用外资金额9021万美元。

对外承包工程、劳务合作发展迅速。全年全省对外承包工程和劳务合作完成合同金额14834万美元，完成营业额30134万美元，分别比上年增长7．1倍和6．3倍；年末全省在外人数1834人，增长16．0％。

八、交通、邮电和旅游

交通事业快速发展。到2004年底，全省铁路营业里程达到2512公里。公路通车里程65813公里，比上年增加2691公里，增长4．3％；高速公路达到1347公里，增长11．2％。省城太原对外航线38条，可直通全国45个城市。

客、货运量全面增长。全年全省各种运输方式完成客运量39376万人，比上年增长5．5％。其中，铁路客运量3410万人，增长19．2％；公路客运量35688万人，增长4．0％。全社会货运量完成11．3亿吨，比上年增长8．2％。其中，铁路货运量4．0亿吨，增长9．6％；公路货运量7．3亿吨，增长7．3％。

邮电通信事业继续较快发展。全年全省完成邮电业务总量217．4亿元（按2000年不变价计算），比上年增长46．6％。其中移动业务总量138．7亿元，增长54．5％；邮政业务总量14．2亿元，增长16．9％。全省光缆线路总长度达到11．0万公里。邮电通信现代化程度明显提高。到2004年底，本地交换机总容量达到977．6万门；固定电话用户721万户，增长11．1％，其中市话476万户，增长8．3％，农话245万户，增长16．7％；年末移动电话用户达到752万户，其中本年移动电话新增151万户，增长25．1％；移动短信达到44亿条，增长22．2％；计算机互联网络用户达到152．6万户，增长3．8％；已通电话的行政村达到23932个，占全省行政村总数的84．9％，比上年提高9．1个百分点；全省电话普及率每百人达到44．1部，比上年提高6．4部。

旅游市场基本恢复正常。全省上下积极克服2003年非典对旅游业的影响，整合资源，发挥优势，使旅游业不断得到恢复和发展。全年全省累计接待海外旅游者29．6万人次，分别比2002年和2003年增长19．3％和154．9％；接待国内旅游者5578．8万人次，分别比2002年和2003年增长28．0％和59．8％；累计旅游外汇收入8123．3万美元，分别比2002年和2003年增长8．5％和123．9％；国内旅游收入154．0亿元，分别比2002年和2003年增长28．0％和56．3％。

九、财政、金融和保险

财政收入大幅度增加。全省财政总收入一年内突破400亿元、500亿元两个大关，全年达到533．5亿元，比上年增长41．2％，增收额达到155．6亿元，是建国以来我省财政增收最多的一年。其中一般预算收入完成255．2亿元，增长37．7％，增幅居全国前列。增值税、营业税、企业所得税和个人所得税等主体税种强势增长，拉动力显著提高。全年全省四大税种共计完成税收421．3亿元，同口径增长42．2％，增收125．1亿元，占到财政总收入增量的80．4％，拉动总收入增长33．1个百分点，充分显示了宏观调控和经济发展的积极成果。

财政支出在重点支持生产、建设的同时，确保了工资、社会保障等重点公共预算支出的需要，支出结构进一步优化。全年全省一般预算支出执行515．3亿元，比上年增长24％，执行进度是近5年来最好的一年。其中基本建设支出增长18．2％，水利和气象支出增长27．4％，林业支出增长2．3倍，科学支出增长16．5％，教育事业费支出增长18．1％，医疗卫生支出增长9％，抚恤和社会福利救济费支出增长15．4％，最低生活保障支出增长25．5％，公检法司支出增长25．8％，文体广播事业费增长24．1％。

货币信贷规模得到适度控制。年末全省金融机构本外币各项存款余额5885．7亿元，比年初增加1131．5亿元，与上年相比，多增157亿元。其中企事业存款1574．1亿元，增长22．9％；城乡居民储蓄存款3394．7亿元，增长19．7％。年末本外币各项贷款余额4107．6亿元，比年初增加560．9亿元，比上年少增70．2亿元，其中新增短期贷款176．3亿元，比上年少增125．9亿元。全年累计现金收入15397．1亿元，累计现金支出15427亿元，货币净投放29．8亿元，比上年少投放67．2亿元。

保险事业快速发展。全年全省保费收入104．1亿元，比上年增长15．1％。其中，财产险保费收入28．9亿元，增长43．4％；人身险保费收入75．2亿元，增长6．9％。在财产险保费收入中，机动车辆保险实现保费收入24．1亿元，增长54．7％。在人身险保费收入中，寿险保费收入69．5亿元，比上年增长4．9％；健康险保费收入3．5亿元，增长52．5％；意外伤害险保费收入2．2亿元，下降1．4％。保险深度为3．5％，比上年下降0．25个百分点；保险密度为312．3元，比上年增加39．2元。全年全省支付各类赔款及给付19．7亿元，比上年增长25．3％。其中，财产险赔款13亿元，增长31．9％；人身险赔款及给付6．7亿元，增长14．3％。

十、科学技术和教育

科技成果不断涌现。全年全省共受理各项专利申请1949件，授权专利1189件，分别比上年增长11．8％和1．2％。全省技术市场共签订技术合同439份，成交金额5．99亿元。科研机构通过技术市场向各类企业共转让科技成果320项，比上年增加72项，增长29．0％。

开发区建设稳步发展。2004年末，全省共有省级以上经济技术开发区和高新技术开发区14个。仅太原和长治高新技术开发区入区企业就达2460家，比上年末增加284家，其中高新技术企业451家。太原和长治高新技术开发区全年实现技工贸总收入407．5亿元，比上年增长49．5％；实现利税29．9亿元，增长35．3％；创汇10310万美元，增长16．5％。

质量检测、标准化建设和天气预报等项服务得到加强。2004年末，全省共有省、地、县产品质量监督检验所72个，国家检测中心1个，省授权行业建立的检验所（站）33个，监督抽查了658家企业29类789种产品和商品。全省共有法定计量技术机构107个，全年完成强制检定计量器具48万台件。全省有气象台站121个，开展121电话天气自动答询的台站103个。全省有地震台站10个，专业遥测台网4个，数字遥测台网子台22个，年度内全省境内未发生五级以上地震。全省气象系统开展人工影响天气业务的单位96个，防雹、增雨受益覆盖面积12万平方公里，增雨量9．4亿立方米。全年全省查处测绘违法案件13件，编制专题地图51幅（册）、地图集6册，航空摄影成果15450张，提供专题图集158册，软件系统开发7项。

教育事业取得新的发展。2004年末，全省高等院校达到72所。全年全省高等院校（包括部委所属院校）共招收研究生4146人，比上年增加1167人，增长39．2％；在学研究生9228人，增加2559人，增长38．4％。普通高等学校招收本、专科学生10．75万人，增长14．9％；在校学生34．53万人，增加7．13万人，增长26．0％。各类中等职业技术学校继续进行布局结构调整，2004年共计在校学生40．3万人（含技工学校在校生7．5万人），占高中阶段在校学生总数105．1万人的35．0％。普及九年义务教育的县（市、区）达到114个，占全部县总数的95．8％，人口覆盖率96．0％。全省初中（含职业初中）在校学生171．9万人，初中入学率98．9％；小学在校学生359．2万人，小学学龄儿童入学率98．6％，小学毕业生升学率达到99．9％。成人高等学历教育继续发展，多种形式的技术培训进一步深入。全省独立设置的成人高等学校在校学生17039人，学历教育招生6676人，成人中等专业学校在校学生1．9万人，成人技术培训学校共培训结业的职工、农民160．8万人次。全年扫盲班结业1．8万人。

十一、文化、卫生和体育

文化事业健康繁荣。全省在继续清理整顿文化市场的同时，积极组织创作健康向上的文学、影视作品，各种群众喜闻乐见的文化表演、竞赛活动继续深入开展。年末全省共有艺术表演团体155个，文化馆119个，公共图书馆122个，博物馆85个，国家综合档案馆131个，广播电台10座，中、短波广播发射台和转播台15座，电视台12座。广播人口覆盖率91．6％，电视人口覆盖率95．7％，有线电视用户321．7万户。全年生产故事影片10部，其中《暖春》获中国电影百花奖提名，《暖情》获中国电影华表奖提名。电视剧《共产党员张小民》获飞天奖一等奖，《梁世奎》获金鹰奖，《井底村三姐妹》获中国纪录片大奖，大型舞剧《一把酸枣》在全国引起了较大的反响。省级报纸共出版13．7亿份，各类杂志出版195种、2695万册，各类图书出版1741种、10722万册，山西教育出版社出版的《文物中国史》、书海出版社出版的《学生探索百科全书》获中国图书奖。

公共卫生建设与疾病控制工作取得好成绩，医疗卫生条件进一步改善。在15个县开展新型农村合作医疗试点，在35个县开展农村医疗救助试点，市县两级疾控体系如期完工，11个市级传染病医院主体工程完工。初步统计，年末全省共有卫生机构（含诊所）9390个，床位10．4万张；卫生防疫、防治机构150个，妇幼保健机构133个；农村有医疗点的村数占到总村数的79．3％。年末全省卫生机构共有卫生技术人员14．4万人。其中医院、卫生院卫生技术人员11．3万人；防疫、防治与妇幼保健卫生技术人员1．1万人；农村乡镇卫生院卫生技术人员2．0万人。

体育事业继续发展。2004年，全省运动员在国内重大比赛中获金、银、铜牌分别为8枚、6枚和11枚，破全国纪录1人1次1项，破省纪录14人18次23项，其中青少年破省纪录8人9次9项。全年全省销售中国体育彩票1．48亿元。

十二、环境保护

2004年全省有15个城市（镇）开展环境空气质量监测，所有城镇均未达到国家环境空气质量Ⅱ级标准，侯马市达到空气质量三级标准，其余14个城市（镇）均超过空气质量三级标准。全省11个重点城市空气质量Ⅱ级以上天数总计达到了1863天，比上年增加24．6％。全省共建成烟尘控制区199个，烟尘控制区总面积727．9平方公里；建成噪声达标区114个，噪声达标区面积311．7平方公里。

生态环境保护力度加大。全省共建成自然保护区39个，其中国家级4个，自然保护区面积达到136．3万公顷；共建设汾河源头、沁河源头两个生态功能保护区；新增侯马、清徐等6个国家级生态示范区，使我省的国家级生态示范区达到7个。

全省地表水质有了一定程度的好转，但仍处于高污染水平。监测的106个断面中，达到Ⅲ类水质标准的断面占7．5％，达到Ⅳ类水质标准的断面占17．0％，达到Ⅴ类水质标准的断面占12．3％，有62．3％的断面超过Ⅴ类水质标准。与上年相比，14．2％的断面水质有不同程度的好转。城市地下水也受到不同程度的污染，水质达到Ⅲ类标准的仅占50．9％，49．1％的水源井超过Ⅲ类标准。全省集中式生活饮用水源地水质达标率为87．5％。

十三、人口和人民生活

人口继续低速增长。据2004年人口变动抽样调查，全年全省出生人口41．09万人，人口出生率为12．36‰；死亡人口20．31万人，死亡率为6．11‰；全年净增人口20．78万人，自然增长率为6．25‰。

城乡居民收入继续较快增加。经济的较快增长给城乡居民带来了较多的就业机会和收入。全年城镇居民人均可支配收入为7902．9元，比上年增长12．8％；城镇单位在岗职工平均工资12943元，增长20．6％；城镇居民人均消费性支出5654．2元，增长10．8％。全年农村居民人均纯收入2589．6元，比上年增长12．6％；农民人均生活消费支出1636．5元，增长14．4％。

城乡居住条件继续改善。全年城镇新建住宅799．7万平方米，农村新建住宅339万平方米。年末全省城镇居民人均住房使用面积达到18．35平方米（城镇居民生活抽样调查数），农村人均住房面积达到23．3平方米。

社会保障工作进一步强化。年末全省城镇有各种社区服务设施3041个，社区服务中心163个，各类福利院床位数16101张，福利院收养人数10277人，国家抚恤、补助各类优抚对象14．8万人。全年筹集社会福利资金13100万元，接受社会捐赠1498．5万元，销售福利彩票37432万元，得到城镇最低生活保障救济的人数达84．8万人，全年共发放低保资金64639．9万元，城镇最低保障对象全年人均每月补差额为64元。全省有286万职工参加了失业保险，有346万职工参加了养老保险，有93万离退休人员领取了养老保险金，全省基本养老金社会化发放率达100％。全年全省累计为17万国有企业下岗职工足额发放了基本生活费，参加基本医疗保险的职工人数达到290万人。

注：1、生产总值和各产业增加值、产值指标绝对数按现价计算，增长速度按可比价格计算。

    2、本公报部分数据为初步统计数据。