天津南门外大街项目报告

目录

1 天津概况篇

2 天津区域发展篇

2.1 天津中心城区分区分析

2.1.1天津中心城区分区状况

2.1.2各大城区分析阐述

3 天津经济、规划及发展篇

3.1 天津经济现状及发展

3.1.1经济现状

3.1.2经济发展

3.2 城市规划

3.2.1城市建设及定位

3.2.2规模性生活小区规划

3.2.3城市交通规划

3.3 城市发展目标

4 经济与房产市场发展互动篇

4.1 天津经济对区域房产市场的推动

4.1.1产业与消费的改变

4.1.2固定资产与房产开发

4.2 天津房产对经济的作用

4.2.1房市处于快速发展期

4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫

4.2.3房产分额加大，经济得到提高

5 天津房产市场篇

5.1 天津楼市发展及现状

5.1.1开发状况分析

5.1.2目前楼市呈现特点分析

5.1.3天津楼市供求关系

5.1.3和平区市场供求状况

5.1.4天津楼市产品调整

5.1.5天津楼市价格演变

5.1.6天津楼市成交状况

5.2 天津中心城区区域分析

5.2.1六大区域描述

5.2.2各大区域房产市场总结

5.3 和平区板块市场阐述

5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况

5.3.2产品分析

5.3.3价格分析

5.3.4去化分析

5.4 和平区及天津市场客源分析

5.4.1天津客源区域选择性比较

5.4.2天津客源两极分化

5.4.3和平区客源走向及组成

5.5 和平区市场出路小析

5.5.1和平区及本项目问题点及出路

5.5.2天津小户型市场概述

5.5 天津楼市总结

6 项目立地篇

7 项目方案定论篇

7.1 项目方案思路

7.2 方案一论证及定位

7.3 方案二论证及定位

7.3.1方案提出目标及依据

7.3.2项目市场定位

7.3.3项目产品面积及户型定位

7.3.4项目产品面积及户型定位

7.3.5项目运作建议

7.3.6项目附加值建议

8 总结及展望

1 天津概况篇

天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬3834ˊ至4015ˊ，东经11643ˊ至11804ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。常住人口952.6万人，其中市中心地区369.3万人，辖13个区、5个县。

天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。

天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通

基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。

天津是祖国首都的门户、历史悠久的工商大埠、渤海湾上璀璨的明珠！作为中国北方最大的港口城市，改革开放二十年以来，天津人民将“积极、合理、有效地利用外资”融入天津经济发展战略目标，靠着“精卫填海”般的顽强毅力，在较短的时间内，使大多数老工业企业焕发青春，使近百万人民喜迁新居，在荒芜的滩涂上崛起外向型工业新城，取得了令人瞩目的成就。

历史沿革

天津地区的形成始于隋朝大运河的开通。唐中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。宋金时称“直沽寨”，元朝改称“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。明永乐二年（1404年）筑城设卫，称“天津卫”。17世纪以来，天津地区经济、社会有了进一步发展，城市规模不断扩大。1860年被辟为通商口岸，工业生产和口岸贸易额仅次于上海，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。1931年，天津有商号17000多家，以现代机修工业为主的工业及手工业4000多家，外贸出口占全国总量的25%。1935年，天津有华资银行10家，分行、支行93家，外资银行16家。新中国成立时，天津建成区面积61平方公里，人口179万，后经多次行政区划变更，1973年后形成目前的辖区范围和区县建制。

人口民族

天津市1997年末常住人口总数952.59万人，户籍人口为899.80万人，在我国百万人口以上的大城市中，人口总数仅次于上海、北京、重庆。

1996年末，天津市的人口中除汉族外，有29个少数民族。在这些少数民族中。回族人口最多，其次为满族、蒙族、壮族、朝鲜族、苗族等。

自然资源及气候条件

天津早期是茫茫大海。天津陆地是在漫长的历史时期海退陆进逐步形成的。

地质构造：天津地区由太古界、元古界、古生界、中生界及新生界地层组成。天津在我国地质构造体系中，处于燕山纬向构造体系与新华夏构造体系的交接部位。天津市区处于沧县隆起的北端。

地貌：天津地貌特征是北高南低、西高东低。最高峰八仙桌子（又名蝈蝈笼子）海拔1052米，最低处大沽口海拔为零。地貌类型可划分为山地、丘陵、平原、海岸带四类。山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下，相对高度50～100米，分布在蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。

气候：天津位于中纬度欧亚大陆东岸。四季分明，景象多姿。介于大陆性与海洋性气候的过渡带上，属暖温带半湿润季风型气候。气候的主要特征是季风显著，气温差较大。冬季多为偏北风，寒冷、干燥、降水少；夏季多东南风、偏南风，高温、降水集中。天津年平均气温在摄氏11℃以上，平均无霜期为190天左右，年平均降水量在600毫米左右，年平均日照射2610～3090小时。

生活环境

对于普通的天津市民，生活的现代化首先是从日常生活开始的。电视机、电冰箱、洗衣机已是普通家许的平常之物，电脑、高档音响也已开始进入百姓家居。

天津人的住房条件，近向年得到很大改善。随着天津历史上规模最大的危陋平房改造全面展开，十几万户居民搬进了新居，城市面貌发生着日新月异的变化。

良好的社会风气，朴实淳厚的民风，安居乐业的生活，使天津成为中国社会治安环境最好的地区之一。

美国摩托罗拉公司在一顶调查报告中，把天津称为“充满温馨的东方式大家庭”。

2 天津区域发展篇

2.1 天津中心城区分区分析

2.1.1天津中心城区分区状况

天津城区图

天津中心城区主要分为六大板块，分别为：和平区、南开区、河西区、河东区、河北区和红桥区，其中和平区为天津老城区，是市中心所在地。

城市内环线和中环线贯穿这六大区域，而外环线包含了天津整个中心城区。

以下我们针对天津这六大中心城区进行阐述和分析。

2.1.2各大城区分析阐述

和平区

和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口48万。

改革开放以来，全区经济进一步发展，主要经济指标始终名列市内六区前茅，滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，日客流量保持在60万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。和平区作为天津中心区域，具备了六大中心的特点。

政治中心：中共天津市委、天津市人大常委会、天津市人民政府、天津市警备司令部均座落在和平区。全市国民经济各主管部门、各工业、行政、事业、国家、省、市级驻津机关、民主党派、群众团体、专业公司等有近300个机构、单位都设在和平区。因而，它是国际友人、台澳同胞、海外侨胞和全国各地来津人员涉足之地。

商业中心：商业发达是和平区的特点之一，闻名遐迩的滨江商业区既是外地来津人员的必到之处，也是天津百姓购物的首选之地。该商业区包括滨江商厦、劝业场、和平商业大厦、国际商场、百货大楼、华旭商厦、吉利大厦、祥云商厦等大中型商厦及上千个摊亭。这里市声喧闹，顾客友人摩肩擦踵，入夜霓虹闪烁。日客流量近60万人次，被人们公认为全市最繁华的地区。

金融中心：在号称天津市“金融街”的解放北路上，屹立着近百幢建筑风格各异的大厦。其中既有巍峨壮观的凯悦饭店，又有风格迥异的的文艺复兴时期欧洲古罗马建筑和哥特式建筑。这些建筑多为当年专门为银行建造的，如今仍然成为金融机构。

信息中心：市人民广播电台、电视台、广电局、电信局、市内电话局及七户邮电支局、一个国际邮电业务局、市人民出版社等重要新闻单位的驻津记者站、办事处等都设在和平区。还有天津市对外科技交流中心等27个科研机构，涉及化工、机械、电子、邮电、地质、建筑、仪器仪表、交通、轻工、冶金、医药、农业等25个专业大类，在全国具有一定的技术实力、人才优势和信息优势。为交流信息、加强合作、促进经济发展发挥了积极的作用。

文化中心：本区教育文化事业十分繁荣，医疗卫生事业具有一定实力，体育活动相当活跃。

和平区 要全面实施“三、三、三”发展战略，进一步推动全区经济持续、快速、健康发展。

实施三步走的发展目标。第一步，到1998年底，实现我区三年翻一番的目标；第二步，到2000年，完成“九五”计划；第三步，到2002年，经济持续保持较高的发展速度，国内生产总值力争在1997年的基础上再翻一番，保持并发展天津市中心区的各项优势。

从三方面优化产业结构。一是振兴商业零售和餐饮服务业等优势产业。二是发展潜力产业、高科技工业、食品加工业、建筑业等是我区相对比较薄弱，但具有发展前景的第二产业。三是开发房地产业、信息咨询业等新兴产业。

建设三个繁华区。逐步建成与现代化大都市商贸中心区位置相称的滨江道、小白楼和南市商业繁华区，形成“一根扁担挑两头”的局面。

河西区

河西区，位于市中心东南部的海河西岸，面积40平方公里，人口70万。具有良好的市政设施、美观的市容街景、发达的 交通网络，形成优越的区位优势；商贸、商务业迅速发展，辐射能力日益增强；基础教育居全市首位；体育、卫生、文化、博览、新闻等各类中心汇集河西； 全区社会秩序稳定，居民素质较高，是国内外宾客来津商贸洽谈、文化交流、旅游交往、投资经营的良好地区。

河西区跨世纪发展的总体奋斗目标是:经过全区人民的共同努力，力争到2015年，将河西区建设成为特 色突出的商贸商务区,新兴的都市型工业区,现代化的文博中心区,使河西区的综合经济实力居市区领先地位，进而建成现代化的一流城区。

1、特色突出的商贸商务区。通过完善规划，调整布局、挖掘潜力，优化结构，沿主要道路建设若干条 各具特色的商贸街；在繁华地区形成一批繁荣的商贸群；在重点地带构建商务区和经贸展览区；扩建和新建 一批专业批发市场和生产要素市场；充分发挥大型商贸商务设施的载体功能，形成布局合理、功能突出、服 务优质、吸引力和辐射力较强的发展特色。
　　2、新兴的都市型工业区。在河西区的东南部，采取多种形式，充分利用现有企业闲置的场地厂房，发 展占地少、污染低、技术含量高为主要特征的都市型工业，形成天津市都市型工业的聚集区域。以产品的升 级换代为重点，扶持壮大一批具有发展优势的工业骨干企业和名牌产品，成为都市型工业的支柱，提高市场 竞争力和占有率，实现区街工业企业向都市型工业发展的战略转移。
　　3、现代化的文博中心区。充分挖掘资源，利用河西区文化、展览、旅游业特有的优势，大力发展文化 产业，引入市场机制，新建和扩建一批新的载体设施，扩大文化博览规模，提高城区第三产业档次和文化品 味，使之成为一流城区的一个重要标志，使文化产业在拉动其他产业的发展、增强城区的繁荣度中产生重要 的作用和综合的效益。

南开区

南开区是天津市区之一，位于市区西南部，东临海河，西至外环线，北与红桥区相接，南与西青、河西二区相连。全境总面积38.75平方公里，东西长约3.6公里，南北长约9.2公里。截止1997年底，全区辖12个街道办事处，350个居民委员会，总人口73万人，含36个少数民族，少数民族人口1.7万人，其中回族1.4万人。

南开区是智力密集、科技发达的高教科研基地。境内有12所高等院校。其中，南开大学、天津大学为全国重点院校，并是国际认证的大学；天津中医学院是国家培养中医博士、硕士生的重点院校，也是全国唯一面向世界的国际中医学院。南开区科研院所麇集，8358所、海洋研究所、第五设计院等中央驻津和市属各类科研机构83家。科研领域广泛，涉及工业、农业、建筑、电子、通信、卫生等多种门类，每年有大量的科研成果从这里诞生。强大的科技力量促进了本区技术密集型产业和科技先导型产品的迅速发展。市图书馆、市档案馆、国际交流中心等重要设施也坐落在南开区。

南开区也是高新技术产业区。天津市高新技术产业园区政策区坐落在南开境内。88年底，区政府相继创建了科技贸易街和南开工业园。

南开区的城市建设日新月异。到1997年，全区拆除危陋平房112.2万平米，居全市第一，新建住宅开工328.86万平米，竣工271.18万平米，还迁安置居民40895户。先后建成了王顶堤、嘉陵道、密云路、澄江路、西湖村、川府新村、风荷园、复康花园、华苑小区等居民小区。其中川府新村是闻名全国的示范小区。通过7条道路拓宽改造工程，更新了水、电、气、热、通讯、泵站等一批基础设施。全区热化率已超过40%，老城乡地区改造已初见成效，不久的将来，老城将以新的面貌展现在世人面前。

河东区

河东区是天津市市区之一，位于市区东部，因地处海河东岸而得名。河东区现有居民63万人，占地40平方公里。从地图上看，期形状宛如一只迎风展翅的鸽子。

　　河东区是天津市历史上形成最早的城区，区内“大直沽”是天津的发祥地。该区是天津市冶金、纺织、轻工、机械等工业较为集中的城区，是市区通往天津机场、港口的必经之地，具有地理位置、历史悠久、交通便利、商贸流通等优势和开发潜力。在50年的发展历程中，尤其是经过近20年来的蓬勃发展，河东区的经济建设、城市建设、社区卫生、教育、文化、体育以及精神文明建设等各项事业均取得了长足的发展和辉煌的成就，

河北区

河北区是天津市的发祥地，市内六个中心区之一，地理立置优越。全区总面积27.86平方公里；人口61.5万。作为重要交通枢纽的天津站、天津北站和京津塘高速公路进出口均座落区内，交通十分便捷。

河北区是老居民区，破旧平房多，在全市七片“三级跳坑”住宅改造工程中占了四片，小树林、小关、小王庄“三小”地区因危陋平房密集而闻名全市。据统计，中华人民共和国建立初期有破旧平房246万平方米，人均住宅面积仅2.3平方米。党的十一届三中全会以来，区委、区政府把改善群众的居住条件，尽快改变老城区的面貌作为一件大事来抓，全区住宅建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化。到1993年，已拆除破旧平房70多万平方米，先后建成望海北里、中山北里、宜白路、靖江路等一批住宅小区，竣工面积达130多万平方米。特别是从1994年以来，河北区按照全市五至七年危改目标的要求，进一步加快了改造步伐，新建了万科城市花园、王串场、桥园里、北斗村等70多个新型住宅小区。

截止1998年底，全区累计拆除危陋平房122.12万平方米，提前两年完成了市下达的危改任务；施工面积586.55万平方米；竣工面积368.29万平方米；还迁居民39770户，还迁居民占全市还迁居民总数的四分之一。1998年人均居住面积达到8.6平方米。

红桥区

红桥区是天津市六个中心市区之一，位于天津城区西北部，因横跨子牙河上的大红桥而得名。红桥区东南与河北、南开两区相交，西北与西青、北辰两区相邻。全区面积21.31平方公里。辖有十个街道办事处，总人口53.9万人。红桥区是多民族聚居区，除汉族外，还有17个少数民族，其中回族4万多人，约占全市回族人口总数的四分之一。

红桥区是天津市重要的商业区之一。全区现有商业企业和新兴第三产业达4200多户，各类商业网点星罗棋布，市场繁荣，流通活跃。

红桥区工业历史悠久，区内的三条石地区是华北民族工业的摇篮。自十一届三中全会以来区域经济得到全面迅速发展，目前区内注册工业企业1600多家，产品门类繁多，行业全，形成了具有相当规模的生产体系。现共有十几个行业，近千种产品，形成了一批骨干企业和拳头产品。

红桥区教育科研能力雄厚，境内高等学府云集，有河北工业大学（原北洋大学）、商学院等全国重点院校，各类科研机构393家，科研领域广泛涉及工业、建筑业、电子、化工、通讯等多种门类。

　　红桥区的城市建设，配套设施日臻完善。红桥区是我市危改任务最重的市区。几年来，经过全区建设者的努力，全区住宅面貌发生了巨大改观。截止到目前，全区拆除危陋平房112.53 万平方米，新建住宅257.21 万平方米，还迁安置居民32951 户。邓小平、万里等中央领导同志莅临我区的咸阳北路庭院式居民小区参观。扩宽了芥园道、三号路、广开四马路、光荣道、纪念馆路等一批重要交通道路。更新了水、电、气、热、通讯等基础设施，全区热化率达到42.77%,绿化率达到24.76%。大搞绿化、环境管理使小街景、小游园、小绿地遍布全区。

3 天津经济、规划及发展篇

3.1 天津经济现状及发展

3.1.1经济现状

2003年上半年，天津市各地区、各部门按照新阶段天津发展“三步走”目标，全面启动五大战略举措，努力克服非典的不利影响，一手抓防治非典，一手抓经济建设，全市经济继续保持了稳步加快的增长态势。工业、投资、出口、利用外资高速增长，经济运行质量稳步提高，金融贷款对经济增长的支持力度显著增强，私营个体经济和中小企业日趋活跃，居民消费和市场物价保持平稳，形成了供给结构明显改善，需求总量不断扩大的良好局面，为实现我市“三步走”第一步目标奠定了坚实的基础。

天津目前经济发展主要体现以下几点特点：

2         非典疫情得到有效控制，经济继续保持快速增长。

3         供给结构明显改善，工业对经济增长的贡献显著提高。

4         投资、消费、出口三大需求同向大幅扩张。

5         经济运行质量稳步提高。

6         金融贷款对经济增长的支持力度明显增强。

7         私营个体经济和中小企业发展渐趋活跃

总的来看，天津市经济运行总体保持了快速增长态势，基本实现时间过半，完成任务过半，取得了抗击非典与经济建设的双胜利。这主要得益于全市人民在市委、市政府的坚强领导下，切实加快推进五大发展战略，支撑我市经济发展的增长点明显增多，经济发展潜力得到进一步发掘，有效地抵御了非典对我市经济增长的影响。

天津市国民经济继续保持快速增长势头，今年一季度实现国内生产总值490.6亿元，比去年同期增长14.9%，增幅同比提高2.6个百分点，为近10年来同期最高水平，GDP增幅居四大直辖市首位。

市统计局最新统计资料显示，一季度，天津市主要经济指标增速全面提升，投资、消费、出口3大需求指标呈现同步大幅增长态势。

　　固定资产投资大幅增长。一季度，全社会完成固定资产投资125.07亿元，增长49.2%，比去年同期加快24.6个百分点。其中，国有经济基本建设、更新改造和房地产3项投资增幅分别达到58.1%、58.0%和50.1%。

　　消费品市场销售大幅上扬。一季度，全市完成社会消费品零售总额273.24亿元，同比增长15.2%，比去年同期提高2.1个百分点。

　　外贸出口增势强劲。一季度外贸出口总额32.57亿美元，同比增长42.4%。

天津2003年1至5月份全市国内生产总值完成869.84亿元，比去年同期增长13.66%。其中，第一产业增长5.38%，第二产业增长17.53%，第三产业增长9.14%。五月下旬以来，各行业企业已经开始渐渐出现快速增长的势头。二季度，天津的企业家信心指数为126.68，虽较经济高起步的一季度下浮6.03点，但仍高于去年同期7.76点。

城市居民收入水平继续提高，据对天津市城市1500户居民家庭的抽样调查结果显示，今年一季度，天津市城市居民家庭人均可支配收入为2692.05元，比上年同期增长10.5%。从收入构成上看，工薪收入、经营净收入、财产收入、转移性收入等均呈增长趋势。

3.1.2经济发展

未来，天津市将在以下六个方面发生大的变化：

一是高新技术产业将有大的发展，天津工业的整体素质和国际竞争力不断提高，通过科技创新、体制创新，嫁接改造调整老企业，初步建成以高新技术产业为主导，以电子信息、汽车、生物技术和现代医药等骨干产业为依托的现代化工业基地。

二是信息、金融保险、现代物流、旅游、房地产、咨询等现代服务业发展速度加快，以海港、空港为依托的北方国际性物流中心，全国性、国际性的信息集散枢纽逐步建成，天津城市功能得到较大提升，构筑起北方重要经济中心的基本框架。

三是城市基础设施建设进度加快。一批城市地铁、高速轻轨、通信、供电、供排水等重点基础设施，以及国际会展中心、大体育馆、博物馆、歌剧院等大型公建项目加快兴建，以港口为中心的现代化交通体系逐步形成，现代化大都市的载体功能得到明显提升和完善。

四是社会保障制度基本建立，就业机会和就业岗位有新的增加，人民群众收入有较大增长，生活环境有明显改善，文化品位进一步提高。

五是我国加入世贸组织给天津带来新的机遇，天津的对外开放度将有大的提高，滨海新区开发建设进一步加快。经过努力使天津成为跨国公司的投资基地、外资企业的研发基地、海外留学人员的创业基地。

六是精神文明建设进一步加强。素质教育全面推进，高等教育加快发展，不同层次的高素质人才队伍不断壮大，文化体育事业有大的发展，社会治安继续成为全国最好的地区之一。

跨入新世纪，天津经济和社会发展进入了一个新的时期。今后五到十年，是各项工作全面上水平、实现跨越式发展的重要时期，是人民生活质量显著提高、各方面发生历史性变化的重要时期，是深化改革、扩大开放、力争率先基本实现现代化的重要时期。在这个时期，我们要完成三大历史性任务，就是把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。

实现经济总量上新台阶。全市国内生产总值年均增长10％以上，财政收入增长高于国内生产总值增长幅度，全社会固定资产投资比前5年显著增加。

实现经济结构上新层次，服务业占全市国内生产总值比重达到50％以上，高新技术产品占工业总产值比重达到35％以上，个体私营经济占国内生产总值比重达到30％以上。

实现技术创新的新跨越。科技综合实力继续保持全国前列。

实现对外开放上新水平。利用外资高于“九五”水平，外贸出口翻一番。滨海新区国内生产总值和外贸出口占全市比重分别达到45％和60％。

实现经济体制改革的新突破。搞好国有企业和各项配套改革，完善社会保障制度，养老和失业保险覆盖面达到100％。

实现城市功能的新提升。初步构建起现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心的框架。切实加强生态建设和环境保护，努力实现可持续发展。

实现社会事业的新发展。教育、文化、卫生、体育等各项事业全面发展。社会主义精神文明和民主法制建设达到新水准。

实现人民生活水平的新提高。把增加群众收入、改善生活环境、提高文化品位作为新三件事常抓不懈，年年要有具体的目标和措施。城镇居民收入增幅高于“九五”水平。

3.2 城市规划

3.2.1城市建设及定位

1986年国务院函[1986]92号指出：天津应当成为拥有先进技术的综合性工业基地，开放型、多功能的经济中心和现代化的港口城市。

1997年底，中央在新形势下又一次宣布了对天津城市的定位，即：“天津市是环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”。

天津根据自己的经济实力和优势，按照中央提出的发展战略和加快建立社会主义市场经济体制的要求，确定了经济和社会发展的总体目标：经过15年的奋斗，到2010年努力把天津建设成为基本实现现代化的地区之一，成为我国北方的商贸金融中心、技术先进的综合性工业基地、全方位开放的现代化国际港口大都市。就是天津要努力成为我国北方的经济中心，具体是建设好“一个基地、五个中心”，即工业基地和商贸中心、金融中心、科技开发和信息中心、交通运输中心、国际交流中心。整体采用“一个基地、五个中心”的发展模式

一个基地

1         建设好工业基地。

五个中心

1         建设好商贸中心。

2         建设好金融中心。

3         建设好科技开发和信息中心。

4         建设好交通运输中心。

5         建设好国际交流中心。

天津城市未来将发展并完善成为：以海河为轴线，市区为中心，包括塘沽和海河下游工业区构成天津城市主体，形成“一条扁担挑两头”的格局，与周围滨海城镇、近郊卫星城、五个县城和建制镇以及重点乡镇组成多层次的群星拱月式的城镇网络体系。

3.2.2规模性生活小区规划

90年代看“华苑”， 21世纪看“梅江”，天津未来遍地开花

华苑居住区

为解决城镇中低收入家庭的住房问题，天津市政府于20世纪90年代在市区西南部规划，建设华苑居住区。华苑居住区占地167公顷，总建筑面积185方平方米，目前已入住8000多户居民。

华苑居住区分为10个住宅小区。小区规划总体布局合理，组团组合各具特色。配套设施完备，建有金融、商贸、学校、幼儿园等设施。

华苑居住区是天津市首屈一指的超大规模居住社区，国家重点安居工程。总规划建筑面积１８５万平方米，总居住人口８万人。座落于天津市西南上风口，无大重工厂，空气纯净度高，无污染，是全市至今为止唯一成熟的纯粹居住区，而久华里正是华苑最后一个也是距市区最近的小区。

华苑生活设施完善，已建项目包括中学二所，小学三所，幼儿园、医院、银行、邮局、百货商场、超市、农贸市场、公交总站等等，其中包括政府投巨资兴建高标准学校－－天津中学。公交地铁线正在规划中。

华苑是本市最大的居住区之一，占地167公顷，自1996年开始建设以来，结合房地产市场的不断发展，整个居住区的开发理念也随着不断发展提高

梅江居住区

梅江生态居住区位于天津市南部，地处河西区、津南区、西青区交汇处。它东临解放南路，南至潭江道，西起卫南洼风景区，北到郁江道，与黑牛城道接壤，地理位置优越（距离市中心区6公里，距离高教区8公里、距滨海国际机场21公里，距津沪高速公路口14公里，距津京塘高速公路口23公里）。靠近友谊路涉外区，友谊商场、科技馆、水晶宫大酒店以及即将建成的历史博物馆近在咫尺，天津市的经济建设将逐步向南部发展，南中环的建成，卫津河、南围堤河的改造，所有这些使梅江成为具有极大升值潜力的一方宝地。

梅江生态居住区占地191.98公顷，总建筑面积178.24万平方米，其中住宅156.12万平方米，公建22.12万平方米,容积率为0.928。水面23公顷，占总用地面积的11%。整个居住区共分为15个住宅区和2个公建区。

梅江生态居住区计划分两期建设，4—5年建成。一期为起步区。起步区东起友谊路，南至珠江道，西起紫金山路，北到郁江道。建筑面积70.12万平方米，其中住宅61.50万平方米，公建8.62万平方米,水面7.65公顷,共分5个住宅区和1个公建区。住宅区分别为香水园、玉水园、芳水园、蓝水园、翠水园，公建区龙水园。起步区2002年10月基本竣工。

目前发展

天津市在相续规划开发华苑居住区及梅江高尚聚居区以来，为达到城市发展的平衡性，开发脚步走向了全市范围，红桥、河东、和平及河北区逐步走上了开发发展的快速干道。未来的天津中心城区各大区域将按照其自身特点，明确主要发展方向，同时大力跟上配套建设。和平区作为天津经济、政治、文化中心，未来将更进一步增强特色产业，同时伴有高档物业的出现。

3.2.3城市交通规划

公路道路方面主要有：外环线改造、疏港公路、京福高速南段、京沈高速、津保高速、唐津高速、津滨高速公路

轨道交通方面：

作为天津最重要的重点工程——地铁一号线和轻轨两项交通基础建设项目，目前已进入全面施工，这对天津市民今后的出行及住房选择将产生巨大影响。同时，城市规划交通网络描述的“中心城区1(中心城区任一点10分钟到达快速路)2(中心城区任意一点20分钟上外环线)4(中心城区任意两点间通行时间不超过40分钟)6(中心城区到任意区县政府所在地时间不超过60分钟)9(中心城区到达周边大城市不超过90分钟)”远景，将随着年内开始的这两条重要线路的修建，离市民越来越近。

地铁一号线是天津市城市快速轨道交通线网规划中的第一条线路，也是“十五”期间投资规模最大的一项城市基础设施工程。工程自刘园至双林，途经北辰区、红桥区、南开区、和平区、河西区及津南区６大行政区。全长２６．２公里，其中既有线路７．３公里，新建线路１８．９公里。全线共有车站２２座，其中地下车站１３座，高架车站８座，地面车站１座，计划用４年时间建成，预计2005年将投入使用。据预测，地铁建成后，在这些路段的早７点高峰时段，地铁的最大输送能力将达到４．８１万人次／小时。

天津市开始酝酿建设地铁二、三号线；目前已经开始展开前期准备工作。这是记者日前从市有关部门获悉的。

　　据了解，地铁二、三号线的规划设计已经完成。地铁二号线西起曹庄，东至李明庄，全长22.5公里。具体走向，自曹庄始，经外环线，沿黄河道、南马路，过海河经天津站、新开路、华昌道、卫国道、外环线至终点李明庄。其中地下线20.3公里，过渡段及地面线2.2公里。全线设站20座；其中地下站18座，地面站2座。

三号线起于华苑工业园区，至北辰区小淀，全长28.4公里。具体走向：南起西青区华苑工业园区的滨渠路，由地面至高架引出，下穿外环线，沿迎水道、水上北路、卫津路、电台道、营口道、赤峰道，下穿海河及天津站，沿新开路、昆纬路、中山路下穿天津北站及新开河，沿张兴庄大街，穿过北环铁路，过外环线后由地下线转为高架线，沿津围公路跨过淀南引河后，转向地面，进小淀停车场。地下线长20公里，地面线2.2公里，高架线6.2公里。设站22座，其中高架站3座，地下站17座，地面站2座

3.3 城市发展目标

京津冀城市群空间呈轴向、多边网络型结构，京津走廊为核心发展

城市空间布局：一带两核三轴

城市重点地区：一带两翼三城四区

优先发展区域：中心城区、武清城区及紧邻组团、海河两岸地区、塘沽城区、天津港等以海河为主轴的“走廊型”中心城市

本市近期（２００３至２００７年）城市发展格局蓝图绘就。城市轴向空间布局：京津冀城市群空间布局呈轴向、多边网络型结构；京津走廊为核心发展轴；天津空间布局构成以京津发展轴为主轴的“一带两核三轴”、“天”字型轴向组团型结构。“一带”指沿津京发展主轴的“走廊型”都市带。“两核”指中心城区与塘沽城区两个核心。“三轴”指发展次轴———海岸方向，发展辅轴———津静、津宝蓟方向，发展辅轴———津保方向。

城市重点地区确定为“一带、两翼、三城、四区”；一带，以京津发展轴为核心的外围圈带，主要包括中心城区和外围组团地区、海河下游两岸地区、塘沽城区以及西北部的武清区城区。两翼，以塘沽和天津港为轴心的南北沿海两翼；北翼包括宁河芦台镇、汉沽城区和沿海岸地区；南翼包括塘沽南部地区、大港城区和油田中心区地区。三城，重点发展宝坻、静海和蓟县三城区。四区，体现天津山、河、湖、海以及群山、平原地貌特色的四个重点保护和整治的生态区。具体为：天津蓟县北部京津“后花园”保护区；永潮湿地生态保护区，即永定新河与潮白河之间的三角地区，包括七里海、东丽湖、黄港一库和二库、北塘水库等；大团湿地生态保护区，即北大港水库和团泊洼水库等地区；滨海度假海岸湿地生态保护区。

优先发展区域包括武清城区、中心城区及紧邻组团、海河两岸地区、塘沽城区、天津港等以海河为主轴的“走廊型”中心城市。重点发展武清、杨柳青、大港、东丽湖、银河风景区、空港物流加工区、开发区西区等城市组团，鼓励发展王庆坨、双口、张家窝与辛口等外围城镇群。提升核心策动两翼。以天津港建设为核心，建设港口物流、港口贸易经济区、加工制造、旅游度假和滩涂湿地保护协调发展的蓝色岸线。北翼重点发展芦台、汉沽开发区和北洋舰船军事主题公园，南翼重点发展散货物流中心、临港工业、大港石化基地和海上新城等地区。突出城区完善体系。宝坻、静海、蓟县城区目标定位发展为中等城市，加大地区道路交通及基础设施建设力度，建设宝坻温泉城、团泊洼生态风景区、大邱庄镇等重点地区以及各区县重点城镇，完善城镇体系布局。

4 经济与房产市场发展互动篇

4.1 天津经济对区域房产市场的推动

4.1.1产业与消费的改变

天津市国民经济继持保持快速增长势头，特别是进入2003年，其一季度实现国内生产总值490.6亿元，比去年同期增长14.9%，增幅同比加快2.6个百分点，为近10年来同期的最好水平，GDP增幅更是位居四大直辖市首位

产业结构得到不断优化，产业比例不断改变，特别是第三产业的比例不断提高，目前，天津第三产业的市场比例已提高到45%以上，早先工农产业为主的根据得到根本改善。

   在国民经济持续快速增长的同时，天津居民生活水平也发生日新月异的改变，目前，天津居民消费性支出达到了1920元，比上年同期增长18.8%。居民的吃、穿、用、住消费向优质、高档迈进。其中，天津居民家庭人均居住支出194.55元，比上年同期增长了13.9%。

4.1.2固定资产与房产开发

2003年以来，天津各方面紧紧围绕“三步走”发展战略，加大组织投资工作。一季度，全市全社会固定资产投资共完成125.07亿元，同比增长49.2%，为近年来同期最高增幅，实现高起步、开门红。

天津投资运行主要呈现六大特点：地方投资高速增长，中央投资止降回升；第二、第三产业投资增长同步加快；重点项目进展较快，对全市投资增长起到支撑作用，截止到3月底，全市64个重点项目已有46个项目施工，完成投资47.29亿元，占到全社会投资的近四分之一；新开工项目增多；房地产销售趋暖，投资增幅回升；资金到位情况较好。

在全国房产发展的大前提下，天津经济不断发展，房产市场也呈现了稳步上升。

4.2 天津房产对经济的作用

4.2.1房市处于快速发展期

２００２年天津市宣布提前完成危陋房屋改造任务后，房地产业并未就此降温。随着十六大确定的全面奔小康的奋斗目标和城市化进程的加快以及加入ＷＴＯ等，加之市委市政府确立的综合开发海河两岸的战略性举措的出台，天津的房地产业更加红火。统计资料表明，商品房销售价格不仅是逐年而是逐季一路上扬，２００２年我市商品房销售价格指数上涨了１９％。尽管如此，个人购房积极性仍然不减，２００２年个人购房占到商品房总销量的９８５％。我市房地产业正处于快速发展时期，并成为众所关注的热点行业。

4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫

我市不存在地价泡沫。自公开挂牌、拍卖等新土地政策的实施，增加了土地价格的透明度。２００２年我市房地产开发企业购置土地面积５８２６万平方米，土地购置费１７亿元，分别增长１２３％和２３％，土地购置费用上涨幅度较低。据对８０家房地产企业调查显示，２００２年房地产商９２％的土地购置是通过招标、拍卖实现的，这样大大节省了土地购置费用。我市房地产企业土地购置费用土地购置费用占实际投资额比重由２００１年的２２％下降到２００２年的１５％，下降了７个百分点，土地购置价格上涨并没有造成企业投资的增加，我市房地产业不存在地价泡沫。

我市不存在投资泡沫。自２０００年以来，我市房地产开发建设投资以两位数左右的速度增长，到２００３年又将计划投资２００亿元，比上年增长１４％，这种投资增长的趋势与经济发展水平是相适应的。

我市不存在房价虚涨泡沫。房价虚涨泡沫往往是由于商品房价格连续上涨，投资跟进增加，价格异常膨胀，缺少有效市场需求。从天津市来看，这种现象不存在。首先，房价处于稳步上涨；其次，天津市民收入及消费水平不断提高，市场有效需求旺盛。

4.2.3房产分额加大，经济得到提高

近几年天津房产投资额基本以8%-10%的速度增长，在固定资产投资中，房地产投资占据达20%以上，房产市场在国民经济中占据重要地位，为其发展注入了巨大动力。

5 天津房产市场篇

5.1 天津楼市发展及现状

5.1.1开发状况分析

天津中心城区2年开发投资一览

2000年天津中心城区固定资产投资总额为225.51亿元， 01年为257.69亿元略有上升。

与天津中心六大城区相比，作为中心区域的和平区2000年在固定资产投资，房产开发量等指标上都有较大优势，2000年其固定资产投资额为777434万元，占六大区域总量的34.5%，这与和平区本身经济、政治、文化中心的定位有关，2001年却呈现大幅下滑，城市“空心化”体现。区域内的旧城改造力度较大，但大量历史保留建筑在一定程度上限制了区域房产市场大规模发展的模式。

而红桥区由于整体规划、建设、发展时间较晚，各项投资及房产市场发展都位居中心城区的末尾，但目前由于轨道交通的建设，区域房产市场发展迅猛。

目前，河西区与南开区经过整体规划与发展，同时配合固有底蕴，房产市场发展相当快速。红桥区由于环境和生活配套等硬件设施无法跟上，因此商品房销售持续滑落。和平区目前仍处于上下为难的尴尬境地，区域房产市场的发展需要突破。

房地产开发企业发展

受1976年唐山大地震影响，天津也有大量房屋倒塌、受损，全市面临重新改建。在此历史条件下，于1981年，天津第一家房地产开发企业由原天津市建设局下属公司改制成立。

1981-1989年，天津房地产企业成立共有89家，主要从事福利房的开发，尚未进入商品房开发阶段，天津房地产市场还未形成。

1990年-1999年，受“邓小平南巡讲话”促进，天津房地产开始进入了第一个发展阶段，高峰时期房地产企业总数达到2000多家，在此期间，吸引了香港新世界等境外房产商的进入。但随着天津城市规划、建设的滞后，以及全国房地产市场的下滑，天津房产市场也进入了低谷，1999年天津房地产开发企业锐减至900多家。

进入2000年以后，天津房地产开始逐步进入复苏期。2003年是天津房地产发展的重要时期，随着天津新领导班子（市长戴相龙）的形成，全市加大了对基础设施的建设（地铁、海河沿岸整治等），对房地产起到了推动作用，截止到2003年上半年，全市房地产开发企业在1100多家，其中包括了万科、奥林匹克等知名企业。

房地产代理

房地产代理业在天津属于一个新兴产业，代理企业产生于2001年，到目前为止，知名的代理公司不多，以香港模式的代理公司居多，主要有中原地产、戴德梁行、广州禾富辉煌等。

从代理公司的规模来看，绝大多数的代理公司规模较小，基本以单一的销售或广告策划为主，对于楼盘的全程代理、现场掌控等方面均缺乏一定的经验。

从业绩上来看，代理公司的业绩一般，例如中原地产、戴德梁行这些在国内具一些知名度的代理公司，在天津当地的市场影响力不强。中原地产进入天津市场已有2年多，在这段时期内仅在近期代理了一个项目（“汐岸国际”），销售状况一般。

5.1.2目前楼市呈现特点分析

今年天津楼市呈现了六大特点：

一、商品房上市量显著增加。一季度，全市新增商品房上市量84.77万平方米，比去年同期增长33.01%，反映出开发企业对我市房地产市场发展前景看好，投资信心增强。

　　二、大户型、高价位商品房上市量大。户型面积在120平方米以上的商品房上市量占53.3%；每建筑平方米售价在4000元以上商品房上市量占37.8%。高价位、大户型开发数量加大，进一步加剧了高端市场的竞争。

　　三、商品房现房成交比例大。一季度，商品房现房成交107.66万平方米，28.04亿元，分别占商品房成交总量的65.9%和65.8%，一方面显示出目前我市现房供应比较充足，另一方面也反映出居民在消费观念上，认为购买现房更直观，对房屋的质量、环境、配套设施更有保障。

　　四、中、大户型商品房销售量增幅较大。户型面积在120平方米以上的大户型商品房销售量比去年同期增长94.3%；户型面积在100至120平方米之间的商品房比去年同期增长97.3%。小户型商品房销售量下降，户型面积在60平方米以下商品房销售量比去年同期减少16.4%。大户型商品房销售增幅较快，反映出居民改善住房的标准在提高。但是目前占市场主导地位的仍然是80至120平方米的中等户型，占销售总量的58.6%。

　　五、河西、南开区商品房销售增幅较快。两区商品房销售分别比去年同期增长173.4%和80.5%。而红桥区商品房销售则继续下滑，比去年同期减少22.6%。说明区域环境是影响房地产市场发展的主要因素，需要加大引导和调控力度。

　　六、中、低价商品房仍是居民主要需求。首季商品房销售中，每建筑平方米售价在2000元以下商品房销售58.76万平方米，比去年同期增长57.3%，占全市商品房销售量的35.95%。此外，2500至3000元之间的商品房销售增幅最大，一季度销售量为33.97万平方米，比去年同期增长126.4%，其市场占有率达到20.8%。但考虑到随着开发成本的不断提高，开发商大量开发2000元以下的商品房已不现实，未来市场的主导产品可能将趋向2500至3000元价位的区间。

5.1.3天津楼市供求关系

市场供应及消费状况表

城市居民收入及住房状况表

针对 市场供应及消费状况 来说

房地产市场供应量呈现逐年放大趋势，各项指标全面上扬。

2001年到2002年间，天津房地产市场得到跃升，市场形成放量，同时需求方面也得到相当加强，尽管在房地产市场的各类标准提高的情况下，新增经营性土地出让面积与商品房新开面积在前期大幅度上升的高位基础上继续上行。

商品房预售面积及销售面积也呈现强劲上升态势。

针对 城市居民收入及住房状况 来说

天津城市居民的可支配收入明显呈现上升形式，居民的富裕程度得到逐步改善。

经过7年时间的发展变化，城市居民的消费水平实现了翻番，在2002年突破7000元大观，达到较高水平。

在居民收入与消费提高的同时，城市人口居住面积也得到缓解，特别是2002年，人均住房面积得到较大扩充

值得注意的是，2002年天津居民消费结构得到较大改变，其中，居住消费实现15.4%的增长，位居第三。

房价收入比计算：

2002年天津房产市场均价为：2502元/M2   70M2商品房总价：175140元

2002年天津人均收入：9328元/年   家庭人口：3.04   家庭年收入：28357.1元/年

房价收入比 =

国内历年平均房价收入比一览:

有上述计算和表格对比可见，天津房价收入比明显低于全国平均水平，房价收入比越高，则说明区域房产市场价格明显偏离合理范围，相反，当房价收入比越低，说明区域房产市场商品房价格较低，同时表明整体市场购买力旺盛，因此，由上述比较可见，天津市场整体购买力相当旺盛，市场客源充沛。

5.1.3和平区市场供求状况

全市商品房销售量按多少在中心市区的排位，1998年，依次是南开、河东、河西、河北、红桥、和平；1999年，一头一尾没动，中间变动为河东、河西、红桥、河北；2000年，重新排位为河东、红桥、南开、河西、河北、和平。

和平区房价位居全市之首，售房面积始终最少。

被誉为天津“南京路”所在地的和平区，可谓寸土寸金，堪称黄金地段。可就是这样的一块宝地，数年来，商品房销售面积（货币分房出台，集团购买淡出后）一蹶不振，绝对量不见增长，相对量逐年下降。不仅如此，卖得少的同时，价格也江河日下，市场不景气，成了名副其实的“霜（双）降”。城市中心区物业价值的连续性下降，以及晚间居住者的渐显稀少等典型特征的出现，表明天津存在一定的城市“空心化”现象。 

津门已经出现以SOHO命名并有相应户型设计的项目。无论如何，它是一个好苗头，标志着天津人也开始有了创新精神。随之，近年一些学生公寓、老年公寓、蓝卡小区、度假住宅等新兴物业的规模开发和销售量不断增加。国外学者说得好，新的富有生命力的商机往往都在边际和交叉处。一些新出现的、非主流的物业，有可能在哪一天成为开发热门。新的物业供给和新的置业需求的出现，可能酝酿着一场新的房地产业革命。 

5.1.4天津楼市产品调整

天津早期房产主要集中在和平区内，同时周边有适度的开发，早期市场产品基本以多层为主。随天津整体规划及开发的进行，市场对小高层、高层产品的接受程度必然提高，（这从市场目前的表现可见）作为开发者来说，为追求更高利润，小高及高层也是其理想选择。目前天津市场跟随全国部分发达城市的脚步，房产市场对于别墅及小户型单身公寓等特殊产品的关注程度提高，同时客源对该类产品的认同度逐渐上升。

5.1.5天津楼市价格演变

参照天津市房产市场价格走势可见，93年至98年，跟随全国房地产市场的走强，天津市房产市场呈现一路上扬的态势。

1999年，全国房产市场陷入低谷，天津市场因此下滑。

至2000年开始，天津房地产市场再度走强，上升趋势明显。

由历年天津房交会价格走势图可见，目前天津房地产市场正处于上扬的初始阶段，未来空间较大，同时，在房产市场健康发展的前提下，其良性发展时间仍然很长。

观察天津99年-02年权势商品房价格演变，我们可以发现价格呈现了持续上扬的态势，特别是01年-03年，涨幅明显高于前期，按照上海及北京两大直辖市来对比，天津房市的走势更象上海，从侧面反映天津楼市的发展更多依赖于经济的发展，而不象北京楼市，更多依赖政治及利好消息。

5.1.6天津楼市成交状况

2003年上半年商品房销售上升势头强劲，尤其是五月份后逐月上升，幅度明显加大；

2003年上半年，全市新增商品房上市量389.86万平方米，比去年同期增长21.4%；

2003年上半年，全市商品房平均价格2660元／平方米，比去年同期增长4.03%；

2003年上半年全市销售的商品房中，商品住宅销售359.5万平方米，占商品房销售总量的94%；

期房成交144.2万平方米，成交金额39.79亿元，分别比去年同期增长152.41%和172.35%；

2003年上半年，全市销售商品房的平均单套面积为101.7平方米，比去年同期提高4%，单套面积在120平方米以上的商品房，销售量比去年同期增长76%。单套商品房的平均销售总价为26.3万元，比去年同期增长4%。

2003年上半年全市个人购房比例为99%，个人购买商品房面积为378.46万平方米，其中60.5%的居民通过贷款买房，贷款金额占个人购房款的34.6%。

5.2 天津中心城区区域分析

5.2.1六大区域描述

和平区

区位：地处天津市中心区域，由南  马路、卫津道、马场道、台儿庄路和张自忠路围合而成

区域概述：

1         主要为天津经济娱乐中心、市政府也在区域范围内。

2         区域为天津发展最为成熟的地区，其间道路状况不够理想，环境比较嘈杂，但未来将成为天津轨道交通的枢纽。

3         和平区房产市场起步相当早，是城市房产市场外扩发展的中心点。

4         目前，和平区房产市场受到用地限制、居民生活习性及环境等多方面原因的制约，整体发展态势处于缓慢走势，

5         其房产中心地位有被河西、南开区域替代的趋势。城市空心化露出端倪。

河西区

区位：紧靠和平区南部，处于海河与卫津南路之间的区域

区域概述：

15     河西区为天津新兴高档住宅聚居区，整体规划优良。

16     区域内道路状况良好，生活环境优良，但整体商业氛围较差。

17     由于和平区房产市场的发展需求不够，同时，消费者存在一定地理倾向，河西区成为目前房产市场发展的焦点，区域内集中大量高档产品。

18     目前，该区域楼市是天津房产市场的一大代表。

南开区

区位：处于和平区、河西区西部，由芥园路卫津路及铁路围合而成

区域概述：

28     南开区主要以文化教育为主，区域内部分地区商业氛围也相当浓厚。

29     区域内道路状况良好，生活环境优良。

30     除河西区外，南开区为早先和平区房产发展延伸的又一大区域，鉴于其良好的基础及氛围，区域内集中了高、中、低多档次产品，选择性相当强。

31     南开区已成为天津房产市场的重要组成部分。

河东区

区位：海河以东、卫国道及月牙河围合的区域

区域概述：

38     借助海河的开发，目前河东区房产市场发展得到长足进步。

39     区域内办公区域的部分形成有利于市场的进一步提升和发展。

40     目前河东区房产市场处于低位状态，市场产品价格较低，借助其较为发达的交通设施，区域市场产品将得到一定改善，但由于整体环境及消费倾向的支撑不足，因此市场发展仍受到局限。

河北区

区位：位于中心城区的北部，主要由金钟河大街和京津路相交构成

区域概述：

49     整体环境状况不够理想，交通较为发达。

50     区域产品未能受到市民的关注，产品价格相当低廉，但临近和平、河东区的市场价格相对升高。

51     区域开发力度较大。

红桥区

区位：位于中心城区的西北部，由北运河和芥园道构成

区域概述：

54     历年来处于天津中心城区房产市场的低位区域。

55     整体生活环境一般，生活机能缺乏。

56     区域产品价格相当低，部分产品推出全装修房，以吸引中心区域低总价客源。

57     地铁一号线的规划建设为区域房产市场带来一定的利好因素，同时，奥林匹克花园和翡翠城等整体规划在一定程度上提升了区域的认可度。

5.2.2各大区域房产市场总结

区域房产市场总结表

产品——

由上述表格可见，发达区域（和平、南开、河西区）产品结构已跟上上海、北京等发达城市的产品格局，主要为小高层产品，结合大量高层，而多层产品的市场分额逐渐减小。而象河东、河北、红桥区域的产品格局仍然停留在以多层为市场主导地位的形式下。

价格——

天津房产市场呈现了明显的南高、北低的局面，且其差距达到1500元以上，造成这种局面的主要原因在于天津整体发展趋势和天津消费者的“向南倾向”。同时，天津楼市呈现了中心区域（和平区）价格不高的现象，城市有一定“空心化”格局。

去化——

虽然天津南北价格不均，但由于客源的充分剥离，整体去化状况都较为理想。

南部区域内个案的去化都普遍较快，月平均去化速度在50套左右。高品质大规模个案的去化火爆，如万科水晶城在开盘当天就狂销200套。

北部由于总价吸引，整体去化形式也较为喜人。

中心区域——和平区虽然价格处于南部区域水平，但整体消化情况并不好于南开及河西区域。

5.3 和平区板块市场阐述

5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况

注：★为南开区部分个案，★为和平区部分个案

5.3.2产品分析

部分个案产品表

和平区及南开区部分个案产品格局明显，高容积率产品已经成为市场主流。

特别是本项目周边产品多层产品基本消失，唯一多层产品“博泰名居”目前已销售一空。

区域此类产品状况符合大型城市房产市场产品发展格局。

目前项目周边同时出现特殊产品形式，如错层，同时，装修房概念已经广泛地在消费层中占据市场。

目前市场户型面积普遍放大，市场主力户型仍为3R，而2R为次主力产品，具体户型面积如下：

2R：95-110M2  110-120M2

3R：120-135M2  140-160M2

由上述面积可见，天津居住明显趋于舒适型，当然同时与北方产品的得房率相对较低有一定关系。

目前市场4R及复式等大面积产品也有一定市场分额，基本控制在10%左右，且该类产品，虽然去化速度较低，但整体去化状况也较为乐观。

市场新兴的小户型产品目前处于初期发展阶段，市场反映相当良好。

5.3.3价格分析

由上述图表结合个案分布图可见，本项目周边区域产品价格明显较高，区域内的商业、办公、交通、教育等多方面因素都起到相当作用。

佳怡花园、森淼清华园个案时期较早，早先和平区为天津房产中心区域，其价格已高出其他区域，但随市场的发展，和平区楼市中心位置逐渐淡化，因此市场产品价格升幅较小，导致早期个案价高量减。

项目周边价格在全市水平来看，并非处于顶峰状态，如河西区“蓝色板块”项目，其产品价格目前已达到5500元/M2的均价，部分产品价格已冲破6000元/M2大观。因此，产品的价格出现了城市中心空心化现象。

目前，项目周边产品主力总价基本维持在：

2R：50-60万/户

3R：65-75万/户

5.3.4去化分析

个案去化状况表

区域产品消化速度普遍较慢，如佳怡花园、森淼清华园等产品开盘至今已有两年之久，但目前仍有产品剩余。

产品的平均月去化基本在20-30套左右，整体市场表现不够旺盛，个案强销期大约控制在80套左右。

综观整个天津市场，河东、河北、红桥区域的产品价格较低，整体去化速度相对较快，而南开，河西区域的产品价格与本项目所处的和平区相当，但整体去化状况优于和平区销售状况。

市场的去化情况进一步证实了和平区存在“空心化”现象。

5.4 和平区及天津市场客源分析

5.4.1天津客源区域选择性比较

根据目前的市场调研状况分析，天津市客源的区域选择与上海、北京等大型城市差别较大。

随着天津城市的规划与发展，结合天津市居民居住倾向，目前客源的首选区域为河西区、南开区，其次为和平区，再次为北部各大区域。认可度最高的区域并非是作为天津经济商业中心的和平区而是环境相对优越的河西、南开板块。

由于和平区产品价格相对不低，大量低总价客源同样不会关注该区域，而转向河东、河北、红桥等区域。

因此，就客源对区域的选择性来看，本项目区域（和平区）客源吸引度不够。

5.4.2天津客源两极分化

目前，从市场表现来看，天津客源层次较为分明。

高品质、大户型产品的市场反映相对并不冷淡，相反，部分高价位产品在提升自身品质的基础上，得到了市场的普遍认可（如蓝色板块、新雅居等）。

北部区域产品市场价格较低，相对于大量低总价客源来说，其性价比较高，因此，市场消化状况良好（如翡翠城、奥林匹克花园等）

对于平均在3500-4000元/M2左右的部分产品，由于价格处于高低不就，品质属于中档地段的原因，市场认可度相对一般，其消化速度基本与高价位产品保持同一水平（如名士郡、凯立花园等）。

同时，从租赁市场来看，和平区高租金产品市场出租率较高，而处于1500-2000元/月的普通中档产品的租赁状况并不理想。

5.4.3和平区客源走向及组成

目前和平区市场客源主要集中在和平区内部，北部区域由于因为价格因素而无法大量下移，同时，南开与河西区客源由于本身的选择倾向，更多的驻留在原区域。因此，本项目区域普通公寓市场客源 的支撑不足，来源主要依靠自身内部的支撑及部分周边小范围区域，相反，和平区自身内部的大量客源由于选择倾向及追求舒适的生活环境，反而流向河西区域，同时，部分为解决子女教育问题，更多流向南开区。

再从目前和平区现有的客源组成来看，公务员、政府人员和部分区域内的白领阶层，真正的富人阶层并未大量进驻。

由于公务员、政府人员等虽然购买力较普通居民高，但其承受能力毕竟有限，该种高端产品客源组成从一定程度上限制了区域内产品价格的进一步提升。

区域价格的进一步提升必须通过以下两点实现：1、真正的高端客源进入，2、通过产品自身的改变来吸引高端客源

    显然，后者的可能性更大。

5.5 和平区市场出路小析

5.5.1和平区及本项目问题点及出路

针对本项目，且根据目前市场小户型产品、商住产品反映来看， 市场有两大出路：

鉴于本项目用地限制，商住型产品不适合。

5.5.2天津小户型市场概述

5.5.2.1小户型SOLO产品特点

①  首次置业的“新生代”是主力军

有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。

②  投资者量大

多次置业的投资者是补充近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域

③  外地移民是生力军

④  低总价最具吸引力

从调查问卷中可以清晰的看出，对小户型总价的要求集中在２０、４０万之间，４０万以下占绝大多数；显然消费者的经济实力是决定性因素。

⑤  对位置和周边环境要求高

从调查结果中可以看出，小户型的购房人在ＣＢＤ、中关村、亚运村区域工作的较多，他们对位置、价格、交通和周边环境综合条件的要求较高，

⑥  主要还是自己住

     从调查问卷中可以清晰的看出，购买小户型目的主要是用于自住，部分人选择了先自住再投资，选择投资的只有几个。从居住时间上看，普遍自住都在３年以上１０年以内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住１０年以上的只占６％。

资料来源于天津顺驰市场调研

5.5.2.2天津小户型SOLO产品市场现状

２００３年春季一枝独秀的顺驰城市之星ＳＯＬＯ项目，风起于青萍之末，竟在津城掀动个性楼盘的风潮，随后即有空中供给与独立时代两个同类项目跟风而至，于这个热烈的夏季共同燃亮了个性化空间的天空。

专业人士认为，ＳＯＬＯ这种精装小户型应该是一个趋势，随着人口流动量的加大与人均收入的提高，这种形式一定会有它庞大的市场。

2003年5月1日，天津市第一个SOLO项目，位于市中心位置的顺驰城市之星在图书大厦正式亮相，当天1500份楼书资料不到一上午就发放完毕，而事先准备好的200张派筹卡也在短短几小时内售磬。很多客户为了早点买到派筹卡甚至来不及细看楼书，就径直去二楼交款。当天，外卖场累计接待客户5000多人次。

城市之星的热销无疑给天津的楼市带来不小的震动。超小户型住宅虽然不是主流产品，但由于它特有的"三低"（低总价、低月供、低首付）以及位于市中心的便利区位，，使得它在青年购房群体中拥有较大市场。城市之星SOLO成功登陆天津市场，说明小户型住宅在天津也有很广阔的市场前景。由于城市之星SOLO住宅只有400套，而天津市的小户型住宅市场容量超过20万户，供不应求之下，产品自然倍受追捧。

资料来源于天津顺驰市场调研

5.5.2.3小户型SOLO产品的客源构成

通过对重点城市小户型客户的市场调查分析，我们可以将ＳＯＬＯ的客户大致分为５类人群：投资者、单身贵族、毕业两年的大学生、外地青年、想住市中心的人。

投资者：该部分客户购买小户型出发点就是投资收益，追求投资的长久利益回报。他们是小户型的重要消费群体。

单身贵族：单身贵族拥有较高的个人收入，该类客户对房子的要求较高，注重生活配套和居住的品位。

毕业两年的大学生：刚刚步入社会的大学生，这类客户对房子总价要求要低（２０万元以内），首次付款少（一、二万元），月供压力小。

外地青年：通常我们把他们称为“漂一族”，一个人在城市奔波多年想找一个栖身之所。该类客户注重居住的实用性，希望方便工作和生活。

想住市中心的人：这类人群已经习惯了繁华的都市生活，住在城市的中心地带生活工作便利，配套设施齐全。该类客户对房子的区位非常关注，首选城市的中心地带。

5.5.2.4小户型SOLO产品总结

鉴于目前天津市场小户型SOLO产品供应量相当小，同时，市场需求量巨大，在目前该类产品市场反映相当激烈的状况下，本项目所在的和平区凭借自身经济、文化、娱乐等特色，可充分释放小户型市场，从而达到客源对区域重拾信心的目的。

5.6 天津楼市总结

天津楼市房价短期没有大波动，长期来看是往上走的趋势。天津的目前房价比较合理，而且泡沫成分较少，有效购买的人群没有充分培育和挖掘。天津未来房产建议开发较多适合中档消费群体的项目，这也将是天津楼市发展的一个趋势。

景观改造带动新楼盘

今年，政府将推行城市景观改造，由该项政策带来的新项目将会启动，并将在市场上占有一定的份额。“景观改造项目”一般位于入市的主要干线两旁，交通条件以及市场配套设施等比较完善。这样的项目出现，将会对市场产生较大的刺激作用。

开展“半拉子”工程改造

经过多年的发展，天津市已经沉淀了不少停工工程，烂尾楼成了城市多年以来悬而未决的问题，严重影响了城市市容以及土地价值的利用。据分析，今年天津市也将有政府性的优惠政策出台，以鼓励和刺激改造“半拉子”工程的开展。

完整房改政策出台

房改已经风风雨雨地说了好几年了，但真正完整的房改政策却一直没有显山露水。据估计，今年将有较完整的房改政策措施出台。公务员、事业单位将实施货币分房，部分企业也将效仿事业单位的做法，实行一定程度的货币化分房。这种政策，将会为今年的房地产市场带来较大购买力。

拓宽住宅融资渠道

入世之后，天津将成为首批对外资银行开办人民币业务的四个城市之一。届时，资金雄厚的外资银行将开展各项人民币业务，这对天津市房地产市场来说，也是一个利好消息，将能进一步拓宽房地产融资渠道，有利于开发资金、按揭贷款资金的获得。

6 项目立地篇

6.1 项目概况

6.1.1基地位置图

本项目位于和平区范围之内，与南开区相临。北部与食品街相望，南部紧临荣安大街，西部目前为空地，隔空地与南门外大街相对。

6.1.2技术指标罗列

6.2 项目周边生活机能阐述

商业、办公

处于天津市商业繁华区域，周边餐饮特色突出，有天津知名的食品街等。周围办公物业分布较多，如今晚大厦、律师楼、经济联合中心大厦等，区域办公氛围较出色。

交通

南门外大街为交通干道，西向500米左右为天津内环线，同时，未来地铁一号线“二纬路” 站近在咫尺。

根据天津整体轨道交通未来规划，本项目所在区域将成为枢纽之一。

环境

区域目前生活环境尚佳，周边主要集中的住宅较新，整体面貌良好，但由于地处中心区域，光、声污染较为严重。

教育

周边教育设施完善，天津工业大学、师范大学近在咫尺，全国知名的天津大学及南开大学距离也较近。同时，项目周边中、小学教育完善。

医疗

长征医院、南开医院等为区域提供了便捷的医疗卫生条件。

6.3 项目优劣势分析

优势

4         地段位置极佳，商业氛围浓厚，生活配套相当发达，生活便捷度相对较高。

5         交通便捷，未来区域将形成地下、地面、高架相结合的立体网络交通。

6         区域属于改造建设中的新城区，居住环境明显优于和平区中心地区。

7         本项目地块方正、平整，利于项目的操作。

劣势

15     周边目前竞争激烈，市场在售产品较多，同时，未来开发量也不可小觑。

16     河西、南开区域产品竞争力巨大，对本项目形成相当威胁。

17     城市“空心化” 明显，未来市场吸引力有一定质疑。

18     目前房产市场政策面导向不明确。

7 项目方案定论篇

7.1 项目方案思路

方案思路流程

7.2 方案一论证及定位

7.3 方案二论证及定位

7.3.1方案提出目标及依据

顺应政府对本项目区域“领航员”的要求——塑造和平区楼市新亮点

在普通公寓产品中加入单身公寓或酒店公寓产品，丰富了产品客源层，从整体上塑造并提升了项目品质，同时引导项目成为多元化生活社区。作为中心城区的和平区目前尚无单身公寓及酒店公寓产品，项目引入该类产品，更进一步强化了和平区都市化概念。

改变目前和平区价格状况——进一步提升产品价格空间

综观目前和平区市场价格，其水平保持与河西区域持平，部分河西区域产品价格甚至高于和平区市场价格。小户型的单身公寓或酒店公寓产品主要优势在于可充分体现总价优势，在户型面积相对较小的基础上，其产品单价可进一步提升，从而带动整体价格是上扬。

降低区域纯公寓产品风险——加快产品去化

根据上述市场分析可见，目前和平区在售产品整体去化状况相对不够理想，销售速度明显较慢，而目前天津小户型产品市场去化状况良好，销售速度相对较快，在项目中加入该类产品，有利于该部分量体快速去化，同时，在小户型产品的带动下，可带动普通公寓产品的市场消化，降低整体风险。

改变和平区固有客源现状——促使高端客源进入区域市场

目前和平区出现“客源西流”的现象，同时，外区域客源流入量相对较少，在本项目品质提高的前提下，有利于拉回区域外流高档客源（如高级单身白领），同时，进一步吸引外区域投资客源的进入，从而带动其他客源的关注。

7.3.2项目市场定位

鉴于本项目规模、地理位置、未来发展潜力等因素的考虑，项目定位为：

建设高品质、多元化产品

塑造和平区标志性建筑

掀起和平区楼市的复舒

7.3.3项目产品面积及户型定位

考虑到项目指标要求及风险因素，定位两种产品量体比例如下：

普通公寓部分户型及面积：

产品户型方面主要遵循市场主流，以2R和3R为主力户型。在整体面积定位上，普遍采用适中型产品。

推出2+1R产品是顺应项目处于临近南开区的地理位置，区域整体师生购房现象普遍，功能房的出现将满足该类客源的需求，达到高实用性的目的。同时，鉴于该类客源购买力有一定局限性，因此产品面积定位于适中的120M2。

由于复式产品面积较大，总价较高，因此在产品比例中占据5%的分额，设置该类产品同时也是为满足部分高端客源的需求，增大项目产品的选择性。

单身公寓部分户型及面积：

目前天津小户型产品主力面积基本控制在50平米左右，项目采取45-50 M2是为迎合市场需求，达到降低风险的目的

适量挑空复式（1房2厅）产品在增加选择性的同时，更体现了功能性的人性化设计。

项目单身公寓产品同时应做到成套性，满足日常生活的需要，避免不必要的风险。

7.3.4项目产品面积及户型定位

普通公寓产品价格定位：

普通公寓产品开盘价格控制在：

5800—6200元/M2

支撑理由

2         以当前地区价格水准线，本区域基本站稳于5500元的水平。

3         在项目普通公寓后于单身公寓开盘的情况下（详细见下），在项目本身品质等因素提高的同时，时间效应的发挥也是支撑该价格的基础。

4         在交通等利好因素的推动下，除区域客源外，外区域客源也将不断流如入，同时，投资客的进驻将进一步拉升价格。

5         目前整体区域近期市场推案量不大，项目具有相当的时间节点优势。

6         区域周边产品大量广告企化的投入为区域市场增强了知名度。

风险度所在

19     目前区域内产品去化状况未达到理想状态，“空心化”状况仍然严重。

20     河西、南开部分高档产品的市场竞争仍然存在。

21     天津北部区域大量高性价比产品的推出将分流项目部分中高档客源。项目的竞争对手将不断增多。

单身公寓产品价格定位：

    综观周边普通公寓市场产品总价：2R：50-60万元/套的水平，市场对单身公寓等小户型产品总价集中在40万元/套以下，同时，周边小面积二手房产品总价：1R：15—20万元/套、2R：20—30万元/套的水平，建议本项目单身公寓产品总价控制在：

35万元/套左右

单身公寓产品开盘价格为：7400-7800元/M2

7.3.5项目运作建议

建议项目开发分二期进行，整体控制在1年销售期：

3         项目6万方量体属于中型个案，适宜分期开发。

4         整体和平区市场消化水平目前仍然不高，单期开发量体不宜过大，导致风险度上升。

5         首期以单身公寓产品切入市场，迎合了目前快速消化市场，提升项目品质，对于打造公司品牌方面也有相当促进作用。同时，前期良好的去化为后续产品打下坚实的市场基础，引领客源的目光。

6         二期分两批推出普通公寓产品，首批产品量体控制在30%左右，作为进入市场的铺垫，同时可观望期价格的变化。

7.3.5项目附加值建议

会所建议

创建一个高档次的综合的服务中心。不但为本住区提供服务，同时也为周边楼盘提供高档次的娱乐休闲服务，所以在本案中建议本产品会所设施生活化、时尚化，

会所在功能设置上可以遵循：私密与开放相结合；商业与公益相结合。具体可以把一些主题性较强，公益性较强的得设施设置与专用回所主题馆内（如：咖啡馆、儿童中心、视听中心、健身区等）；可以将一些具有较强商业价值的项目设置在1号楼地下室（如：健身会馆、水疗馆、SPA美容中心、餐饮中心等），形成会员制服务。

会所功能区分见下图，其中划红线的为建议必需的设施。

产品智能化建议

周边各案设施较为普通，采用的是中等设备。设施也并不齐全，一般只设对讲系统，远程抄表，保安巡逻，智能网络与通信服务。

由于本产品定位较高，建议本产品以别墅产品的智能化来配套，从而进一步提升产品的档次，真正让科技为生活服务。

◆卫星电视

◆internet

◆24小时电子巡更系统

◆红外线边界防御系统

◆区内闭路监控系统

◆小区背景音乐与公共广播系统

◆可视化对讲系统

◆远程三表抄查系统

◆智能IC卡门禁系统

◆自动化停车管理系统

◆火警

◆紧急呼救

◆煤气泄漏报警

◆门磁、窗磁报警

家庭智能化温控系统

产品智能化构架可参看下图

产品智能化构架图

8 总结及展望

天津房产市场在二十世纪九十年代起步后，发展至今已成为中国房产市场的一块新热点，市场开发力度不断加大，未来的开发将向规模化、集团化发展。

天津市场价格由1999年到2001年温和发展后，房产市场价格开始呈现大幅上升态势，天津南部及中心区域，市场最高价格已达到6000/M2的高点，由此可见，天津房产市场目前已进入了高速发展时期。

天津房产价格突飞猛进，市场产品总价一再提高，同时，总体消化状况却保持了旺盛态势，这进一步证实了天津市场强盛的需求市场，但是中心城区却反常地呈现了疲软态势。

天津目前客源倾向明显，南部区域已成为关注焦点，但2003年后，随着规划与建设的不断进行，目前天津市场已呈现了遍地开花的共同发展局面。和平区未来将随着交通与环境的不断改善，房产市场终将呈现王者之气。

但我们应该认识到天津乃至全国房产市场都具有周期性，天津历年房产市场表现来看，从93年到97年的高峰过后即迎来98、99年的房产市场低谷，而目前一轮房产市场发展强盛期已经历3年，未来市场是否回落将是一大问题，同时目前全国出台一系列政策规范，在一定程度上打压了房产市场的开发与销售，天津房产市场目前正进入强盛发展期，这一系列不利因素将有可能影响到其市场的发展。

天津未来将跟随上海及北京这类国际大都市的整体发展，建设一个有特色的现代化城市，使天津经济社会各项事业实现跨越式发展，体现中国直辖市的经济实力和水平，体现北部代表性城市的功能地位，房产市场作为国民经济发展的重要组成部分，同时也将跟上天津的整体发展需要。