6.

大祥区XX农贸综合市场

可

行

性

研

究

报

告

二○○二年七月

目       录

第一章：总论

1.1、项目提出的背景

1.2、项目建设的必要性

1.3、编制可研工作的依据和范围

第二章：市场预测和拟建规模

2.1、市场预测

2.2、建设规模

第三章：建设条件和场址方案  .

3.1、场址的地理位置·

3.2、场址的自然环境、社会经济条件

3.3、场址地形地貌情况

3.4、场址的外部协作条件

第四章：设计方案

4.1、项目构成

4.2、立面造型

4.3、建筑规模

4.4、建筑防火要求

4.5、排水系统及环保处理

4.6、电气要求

4.7、防雷接地要求

4.8、抗震要求

4.9、平面布置

4.10、建筑装饰工程

第五章：组织机构和人员编制

5.1、组织机构

5.2、人员编制及来源

第六章：工程进度

6.1、工程进度实施计划表

第七章：投资估算与资金筹措

7.1、投资估算

7.2、资金筹措

第八章：财务测算与评价

8.1、财务测算说明

8.2、经营利润测算

8.3、现金流量测算

8.4、不确定性分析

8.5、主要技术经济指标

8.6、社会效益分析

第九章：结论与建议

9.1、结论

9.2、建议

第一章  总论

1.1、项目提出的背景

在党的十五大报告指出“以市场为导向使社会生产适应国内外市场需求的变化”强调了市场在经济建设中新起到的作用。加快市场体系培育，是建立社会主义市场经济体制的重要环节之一。我市在“十五”规划指出大力开发中西部地区的建设为重点，积极发展现代流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，是邵阳市“十五”期间的重要任务之

邵阳市大祥区是邵阳市政治、经济、文化中心，是中西部开发城市，市委市政府十分重视大祥区基础设施建设，随城市化进程的加快，宝庆西路人口的增长。市区两级政府非常关心XX市场的建设，根据市区产业发展的需要，多次实地考察研究、论证并达成共识，相当必要尽快建设XX农贸市场。

    为此福建省漳州市震鸿贸易有限公司提出对大祥区XX农贸综合市场的开发建设。

1.2、项目建设的必要性：

    (一)市场是经济发展的基本要素。2001年大祥区的国内生产总值达到7.6亿元，比上一年增长10.3％，高于全市平均水平3.2个百分点，其中第一、二、三产业分别为1.26亿元、3.93亿元、2.45亿元，分别比上年增长4％、10.3％、14％，大祥区地理位置优越，市场流通业发展滞后，目前宝西路从二纺机到资江二桥仍无中型以上市场，与经济发展不协调，因此加快市场建设是该区经济发展的需要。

    (二)为加快第三产业发展，实现产业结构调整的有效途径，振兴国民经济，促进第一、二产业的协调发展，增加社会劳动力就业，保持社会稳定的重要因素。但是第三产业在大祥区经济发展中是滞后的产业。XX农贸市场的建设将成为中等规模的综合市场，对提高本区域工业品的产销率及农副产品的商品率具有重要意义。从而促进第一、二产业的发展将增加许多的就业机会，因此该项目的建设是第三产业发展的需要。

    (三)建设XX农贸综合市场，搞活农产品的流通，有利于更多农产品来这里设立营销窗口，扩大营销网络，提高市场占有率，从而更有利于促进农副产品生产的发展。

1.3、编制可研工作的依据和范围

    (一)依据

    (1)征用土地协议书；

    (2)邵阳市规划管理局批准的项目建设规划方案等；

    (3)邵阳市人民政府招商引资的若干优惠政策的规定。

    (二)范围

    本可研仅对规划范围内建设项目，按照国家计委“关于建设项目的可行性分析的要求”进行分析研究。

    该项目规划建设用地面积：8407㎡，停车场用地面积790平方米，XX市场的建设采用稳建快速的方式进行。

第二章  市场预测和拟建规模

2.1、市场预测：

    据市场调查，大祥区宝庆西路二纺机至资江二桥内有行政事业单位1个、生产企业63家、主要大型企业2家，住户6180户，履盖人口3.2万人，个体工商户500家，据预测大祥区发展力度加大，基础设施的完善，有更多的工商户会到市场兴业发展。

    同时，在市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。对三号马路及卫校对面的沿街摆推还清洁宽阔道路，解决交通阻塞现象，给城市的管理规范化，起到积极作用。

大祥区二纺机至资江二桥行政单位及生产经营基本情况，见表2—1表2—2：

表2—2果蔬生产经营基本情况表

2.2、建设规模

根据预测,该项目建设规模如下:

(1)建设用地面积：8407㎡

(2)总建筑面积13078㎡

(3)功能分区情况：底层为专业菜市场，层高4.8米，建筑面积4260㎡临街门面，二至五层为住宅，层高三米有二室二厅、三室二厅，复式结构户型。  

第三章：建设条件和场址方案

3.1、场址的地理位置

    项目场地位于邵阳市大祥区宝庆西路邵阳市计算机厂往酒厂方向，属樟树垅居委会管辖四号马路樟树垅小学对面，距宝庆西路150米，距沿江路100米，相临XX路，地理位置优越，陆路交通便利，经济发展潜力巨大。

3.2、场地的自然环境，社会经济条件：

场地所在地属盆地性气候，平均气温16℃无霜期约250—300天，年日照1920小时，年降雨量在860毫米一1260毫米。目前全区人口数为32万人，环境保护工作指标已达到。

3.3、场址地形地貌情况：

    地形地貌场地属于典型的湘中丘陵地貌，与河床冲积阶地地貌相汇处，  由上覆素填土、耕田冲积成因土及下覆基岩所成的地貌呈台阶式，地形较平坦开阔，场地地面黄海高程为227.6m一221.Om，由糕向赫倾斜。

3.4、场址外部协作条件：

    (一)场址周边概况。场址周边有市酒厂、市印刷机器厂、二纺机、城西电业局、市计算机厂、邵阳日报社、邵阳电视台＼通用电器厂，覆盖居民人口约8万人。

    (二)交通运输。场址位于国道320线(宝庆西路)的北侧。市新规划的XX路直通南站上高速公路，往北向通江北连接207国道、蔡锷路，市场边四向环路有樟树垅路、二条小区道路进出商品，陆路运输方便快捷。

(三)场址公共配套条件。场址位于樟树垅路南边、休闲广场占地面积5320平方米，配有一处停车场，可停汽车20辆、摩托车100辆、  自行车200辆中满足住户的需要，公厕垃圾转运站各一座，水电已全部到位，消防、公共设施配套齐全。  

第四章：设计方案

4.1、项目构成： 

一、主要构成  

一层为专业菜市场、水果、家畜、水产类市场；

二层靠XX路沿街为办公场所，其余二到五层为住宅。见项目构成表4一

二、立向造型  

1、简约明块的立面处理手法，具有时代主流气息。主体色彩为桔红色，三色磁砖，窗台为白色、高雅大方。

2、立面基本为对称形式突出入口，在视觉上形成对称，主立面屋顶采用一些造型斜坡屋面，中间一幢主立面屋顶采用一种博士帽飞檐形式，轻盈充满动感，如大鹏展翅，又好似招财进宝，象征大市场生意，蒸蒸日上财源广进。

三、建筑规模：

本方案总建筑面积13078㎡。

一层为菜市场层高4.8米，沿街为铺面。

二层沿XX路为樟树垅居委会办公场所。

    二至五层为住宅，层高3米有复式结构住宅、三室二厅、二室二厅住宅约70户。配备一处停车场，一块休闲绿地。

    四、建筑防火设计

本方案建筑高度为20米，为多层建筑。消防安全按GBJl6—87中要求进行设计。

五、排水系统(环保处理)

    1、室外排水系统：室外排水采用雨污合流制，集中从二处排至城市污水检查井。

    2、室内排水系统：所有建筑排水采用两污分流、重水排水，其中菜市场采用明沟单独排出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其它污水直接排到外污水检查井，屋面雨水经雨落管排至室外污水检查井。

    六、电气

本农贸市场总安装容量约500千伏安，属三类用电负荷，采用一路电源供电，选一台10KV变压器可满足用电要求. 

七、防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿1墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻R≤10欧姆。

八、抗震：根据中国地震强度区划，场址地区地震基本烈度为7度，建筑物按地震基本烈度7度设防。

4.2、平面布置：

1、临XX路做为主立面，按规划要求留退位线做为加宽人行道。  

2、平面设计，考虑市场人流进出较多，四面临街，设2个主入口。在XX路，市场被临街独立面包围，即便于菜市场的封闭式管理，同时也方便了市民购物及菜场本身的噪音等问题的解决。  

3、二至五层为住宅。住宅建在二层面平台上，二层适宜的绿化设计，身处闹市却又远离尘器，使之成为一块都市绿洲。

4.3、主要技术经济指标：    (表一)

建构筑物一览表(表二)

结构形式：

一层为柱架结构，二至五层为砖混结构，厨房大厅及卫生间为现浇板。屋面为现浇板。

总造价估算：建安造价按580元／m2计算，建安工程总造价估算为757.5万元人民币。

4.4：建筑装饰工程：

一、装饰要求

XX农贸市场为宝庆西路较独特的建筑，小区道路包围中央，因此场址内的外装饰要求朴实、大方、一致。

二、主要装饰项目

1、         外墙均采用江丰牌三色桔红色面砖。

2、底层铺面为铝合金卷闸门、门窗为经阁铝材90系列推拉窗。沿街的窗不得向道路空间延伸。

3、楼地面工程：

底层菜市场内为广场地砖，推位为白色磁砖、铺面及二层办公为水磨地面。

4、住宅内地面不作装饰，水泥砂浆抹平，内墙墙体为一般涂料刷白。

5、灯具：安装线盒及普通照明灯具。

第五章：组织机构和人员编制

5.1、组织机构：

依照公司法：由福建省漳州市震鸿贸易有限公司成立邵阳市天润房地产开发有限公司。

  其组织机构示意如下

董事会

                             │

总经理

                             │

│       │      │      │        │

物业    工程    财务    市场    总工程师

管理部   技术部  行政部  营销部

这些部门在总经理的授权下，进行下列管理工作。

(一)负责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速

(二)负责对外的招聘，以及财务管理工作。有关单位履行必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作、安全保卫工作。

(三)负责经营管理工作、制定经营所需物质的采购计划，并组决实施，进行成本核算和成本控制。

(四)负责购置和维修固定资产设备的工作，负责能源的管理工作。

5.2、人员编制及来源

邵阳市天润房地产开发有13贮公司，人员编制21人。董事会2人，总经理1人。

财务与行政管理部门4人

工程技术部3人

市场营销部3人

牧业管理部8人

董事会依据有限公司的要求组成、总经理由董事会决定。各部门的经理由总经理决定，报董事会审批及备案。其余人员可采取面向社会招聘，择优录用的形式。

第六章：工程进度

根据市场需求，前期工作进展情况，外部协作条件和建设规模，拟定本项目建设期18个月，项目在2002年8月开始进行前期工作，争取2003年10月份全部竣工。

6.1、工程进度实施计划表  

工程施工形象进度计划表

第七章：投资估算与资金筹措

7.1、投资估算     

投资估算说明：

   1、前期工作费：设计费按每平方米12元计算，地质勘察费6万元，咨询费5万元，开办费30万元。  

2、土地费：土地面积8407㎡，每平方按200元计算，共计168万元，土地费含征用拆迁赔偿费，出让金土地已完成“三通一平”。  

3、建安工程费：建安造价按580元／㎡估算。  

4、水电工程投资包含水电管网费。  

5、消防费：按市政府有关规定减半收费，按建安工程2％。估算。  

6、工程质量监督费：按建安工程和设备及安装之和的1.5％估算。

7、停车场、公厕、垃圾转动站投资按380元／㎡估算

8、休闲绿地按120元／㎡估算。

9、不可预见费：按以上各种取费之和的5％估算。

总投资估算见表7—1本项目总投资为； 1109万元。   总投资估算表表7—1    单位：万元

7.2、资金筹措  

项目建设单位自有资金830万元，本项目通过预售及销售商品房解决279万元。

7.3、项目资金使用计划：

(见表7—2)                     单位：万元

第八章：财务测算与评价

本项目根据国家计委1993年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》并结合本项目的特点进行项目的财务测算。经济平价和不确定性分析。

8.1、财务测算说明：  

(1)固定资产形成率按95％，残值率5％测算。  

(2)建筑物折旧按50年。

(3)店门出售按3800／㎡，办公楼按1000元／㎡，摊位出租按360元／㎡年.

(4)项目建设采用快速投资方式进行2002年以前完成基础工程，2003年10月份竣工交付使用。

(5)依据XX农贸综合市场的实际情况，市场门面销售按建设次年60％销售，第三年为20％市场内摊位出售按次年的40％，销售剩余摊位出租分二年租完，每年50％。

(6)住宅销售按建设次年60％销售，第三年为20％。

(7)项目计算期为五年，五年后租金收入按1=10％以10年折现。

(8)店面出租应交营业税及附加，房产税等。

8.2、经营利润测算：

项目建设预售和销售收入及租金收入见表8—1。

经营利润见表8—2，从表中可以得出经营利润为644.27万元，税后利润557.75万元。 

税前平均投资利润率(％)=644.27/1109×100％=58％

税前平均投资利税率(％)644.27＋10.5＋12.7/1109×100％=60％

预售和销售及租金收入计划表             

表8一1  单位：万元

经营利润表

表8一2  单位：万元

8.3、现金流量测算

现金流量测算见表8—3，从表可计算得出。

194.47

88.36  88.36

投资回收期：4.22(年)含建设期

    现金流量表  表8—3    单位：万元

税后财务收益率为29％。税后财务净现值(ic：31％)为557.75万元。 

项目资金回报率高于社会折现率，说明项目有较好的经济效益，并且在4.22年内收回投资。

8.4、不确定性分析：  

本项目敏感性分析结果见表8—5由敏感性分析表可以看出：总投资和销售收入是较为敏感的因素，项目总投资增加10％和销售收入减少10％，其内部收益率都低于社会折现率(ic二31％)总投资增加10％的内部收益率高于银行同期贷款利率。总投资增加5％和销售收入减少5％，其内部收益率高于社会折现率(ic’31％)本项目具有一定的抗风险能力。

敏感性分析表

表8—5

8.5、主要技术经济指标：  

主要技术经济指标见表8—6，通过财务经济分析，本项目在经济上是可行的。本项目的建设，将加速宝庆西路及其周边经济的发展，进一步带动大祥区城西第三产业的发展，促进该区域经济的腾飞。

主要技术经济指标汇总表     表8

8.6、社会效益分析：

    邵阳市大祥区XX农贸综合市场的建设可以形成一定的规模经营，估计年营业额在1.4亿至2亿之间，市场形成后，可以解决邵阳市国企下岗再就业工作，给政府减轻再就业压力，促进社会稳定。XX市场的建设，有利于宝庆西路的经济发展，加速农产品的流通领域市场体系，形成以调整产业结构新的经济增长点，同时，对促进和带动大祥区农副产品的发展具有十分积极的作用。也大大方便周边大型企业的菜蓝子工程。此处项目的建设，对加强该区域信息交流，增加知名度有一定的作用。项目建设具有一定的社会效益。

第九章：结论与建议

9.1、结论：

    (一)项目建设符合邵阳市城市总体规划。

    (二)项目建设有利于推动大祥区第三产业的发展，增加就

业具有良好的社会效益。    ·

    (三)福建省漳州市震鸿贸易有限公司为项目法人，负责本

项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营和债务偿还等项工

作。

    (四)建设项目场址选在大祥区城西樟树垅区域与320国道

和城市道路XX路交汇点，交通运输条件良好，场址的选择是适

宜的。

    (五)项目建设用地面积为8407m2，总建筑面积13058m2，建筑占地面积5100m2，容积率13％，建筑密度为47.6％，绿地率为15％。

    (六)建设项目采用快速的投资方式进行，总投资估算1109万元，建设期15年，投资回收期4.22年(含建设期)，财务内部收益率为31％。项目资金回收率高于社会折现率，有较好

的经济效益。

    (七)经过敏感性分析，说明项目具有一定的抗风险能力。

9.2、建议：

    项目的建设与发展，应以大祥区宝庆西路片区发展的特色为

主导。并加强招商引资工作，以使市场销售速度的提高，提高项

目的投资效益和社会效益。

邵规地字(2002)19号

樟树垅农贸市场用地规划条件通知书

樟树垅居委会：

你单位于2002年4月28日，申报的樟树垅农贸市场工程，经研究，同意在XX路以西，市酒厂以南的地块按下列用地规划条件进行修建性详细规划设计：

l设计依据 

1.  1邵阳市城市规划行政技术规定 

1.2邵阳市城市总体规划

    1.3大祥区道路网规划

    1.4白公西路控规

    1.5市区菜市场专项规划

    2、用地情况：

    2.1规划建设用地范围(见附图)：

北临市酒厂，西临居民私宅区，南靠煤建公司所属用地，东临

XX路。

2.2规划建设用地周边规划要点：

2.2.1周边道路规划宽度及分幅：XX路道路宽度为42米，道

路分幅6+5。5+2.5／14+2.5+5.5+6；樟垄路道路宽度为，16米道路分幅3，5+9+3.5；地块西侧规划一条宽度为7米的小区道路，该路南接宝庆西路北至市酒厂；在地块的南侧规划一条7米宽的道路联接XX路和地块西侧的小区道路。

    2.2.2其它规划要点：

    2.2.2.1地块北侧有一条高压电力走廊由西向东跨过地块，规划设计应根据电力法的有关规定考虑市场的布局。电力走廊的保护区域的用地可规划为停车场或绿地。

    2.2.2.2地块西侧现有两条电力终端线穿过地块，应根据有关要求实施迁移。

    2.2.2.3地块西侧现有一雨污水渠(涵管)，应根据该区域的汇水面积和白公西路街区控现排水规划确定过水断面，结合规划中的小区道路妥善考虑。

    2.2.2.4临XX路面应敞开长度不少于临路总长度的1／3不得布置建筑。

    2.2.2.5菜市场用地面积不少于2000平方米，建筑面积不少于1200平方米(一层钢棚架建筑，不合停车场、(公厕、垃圾转运站)在规划布局中须考虑市场对周边环境的影响。合理组织市场内交通，规划布局须符合消防要求。

    2.2.2.6规划布局应功能分区明确，居住建筑与市场建筑应分开布置，以避免相互干扰。

    2.3规划建设用地面积约：9000平方米

代征城市公用地面积：4050平方米(代征道路用地面积)。气

3、土地使用性质：

    3.1使用性质：市场用地(C26)

3.2可兼容性质：住宅用地(R21)

吟妒驴建筑规模：约7000平方米

5.2建筑限高：20米

5.3建筑层数：1—6层

5.4建筑退建筑基地边界线或道路中心线距离：建筑退建筑基地边界线距离必须满足C6pP日市城市规划行政技术规定》要求。离XX路道路中心线距离27米。

    5.5建筑间距：1:1.0

    5.6交通出入口方向：

5.6.1机动车：东

5.6.2人流：东、南、西、北

    5.7停车数量(市场停车)

    5，7.1机动车：10辆(地上)

    5.7.2非机动车： 30(地上)

    5.8绿化

    5.8.1绿地率：30％

    5.8。2绿地位置：地块北侧。

    7.市政要求：

7.1化粪池位置：化粪池不得设在城市道路人行道上

7.2用地管网布置须与城市管网布置相衔接

8.配套要求：

在地块内设垃圾收集站及对外公厕一座(公厕用地面积不少于100平方米。)

9、应遵事项

9.1持本通知书委托具有符合承担本工程设计资格及业务范围的设计单位进行修建性详细规划设计。

9.2本通知书中所列规划设计条件是我局审批修建性详细规划的依据。

9.3按建设部建规11995]333号文件要求报审成果并附电子文件，图纸装订成A3规格。

9.4现有地形图若不能满足设计的要求，必须对地形图进行修测。

9.5本工程在申报设计方案前，需先征求消防等主管部门的意见。

9.6本工程在规划或初步设计阶段须调查在规划用范围内(含地下、地上)，如有电力走廊、供水干管、排水干管(沟)、通讯干线、微波通道、人防工事、测绘标志等，须与其主管部门达成有关协议。

9.7本通知附规划设计范围图一份，图文一体方为有效文件。图示范围仅用于设计。

   9.8 本通知有效期为三个月(从发出之日算起),逾期无效。

邵阳市城市规划管理局

2002年5月23日

XX综合市场建设合同

甲方：  大祥区樟树垅居委会

乙方：  福建省漳州市震鸿贸易有限公司

为加快中西部地区经济建设，推进市场经济进程，甲乙双方本着互惠互利的原则。经友好协商，就甲方集体土地使用权出让及市场建设有关事宜达成一致，特签订本合同，以资共同信守。

一、建设方式：甲方优价出让土地，乙方出资受让土地并独资建设XX市场。

二、市场用地范围：长95米，宽69.5米，市场的占地面积(具体以规划管理局划红线图及实地丈量为准)规划道路用地双方各承担50％。

三、土地出让金额及支付方式：考虑到市场建设是一项公益事业，且有一定的投资风险，甲方同意将上述规划用地范围内的土地以每亩玖万捌仟元人民币的价格优惠出让给乙方。

付款方式：在双方签订正式合同后，乙方在10天内支付土地款贰拾万元人民币，余款待土地出让手续办理完后十天内，支付50％的土地出让金，余款待乙方建设到二层楼后，付清全部余款。

四、双方责任

1、  甲方负责“三通一平” (水电除外)及地面高压电线杆的迁移和其它附作物，所需的费用由甲方负责。

2、甲方负责按公益事业建设进行项目的立项工作，并按招商引资享受最优惠政策待遇。

3、  甲方负责周围矛盾的调处，并促成大祥区政府成立项目建设指挥部，使该项目建设能／顷利进行。

五、出让土地范围的生活及污水排放至甲方下水道，乙方不负担排放费用。

六、本合同未尽事宜，可由甲、乙双方另行商定。

七、本合同书一式四份。甲、  乙双方各执壹份，招商局执一份，一分存市公证处备查，自双方签字盖章后生效。

甲方：（签字）            乙方：（签字）

代表：                   代表：

二○○二年五月十七日

邵阳市大祥区人民政府会议纪要

大政纪要(2002)4号

关于修建XX农贸市场拆迁城北钢球

会议纪要

                   (2002年6月13日)

  2002年6月13日下午，区人民政府常务副区长官国琪在区政府二楼会议室主持召开关于修建XX农贸市场、拆迁城北钢球厂的协调会议，参加会议的有区长助理孙海龙、招商局副局长刘邵滨、城北办事处书记刘福祥、主任杨小丽，城西办事处主任陈高扬、樟树垅居委会副主任刘中华及市场开发商李阳茂先生。经充分协商，会议就位于XX市场中的城北钢球厂的拆迁事宜达成一致意见，现纪要如下：

1、会议认为，XX市场是市、区的重点招商项目，有关单位应着眼于大局，大力支持该项目，力争使其早日开工建设。

2、城北钢球厂的土地计619m2以9万元的价格一次性有偿转让给XX市场。考虑到城北办事处的实际情况，XX市场开发商李阳茂先生自愿在市场建成后的—年.内即2003年12月30日前捐助城北办事处2万元人民币。

3、市场建设的一切手续由XX市场指挥部负责办理，城北钢球厂的过户手续应在2002年6月20日前办完。

二00二年六月十八日