荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告

目录

前言、———————————————————————————————————————— 2

第一篇、宏观市场环境调研分析————————————————————————————— 3

第二篇、荣成市中心商业调研分析———————————————————————————— 20

第三篇、荣成市各业种、业态调查分析—————————————————————————— 53

第四篇、酒店市场调研分析——————————————————————————————— 85

第五篇、商业地产市场调研分析————————————————————————————— 94

第六篇、消费者市场调查———————————————————————————————— 103

第七篇、项目SWOT分析 ———————————————————————————————— 130

前  言

第一篇：宏观环境调研分析

第一章：城市规划

1、地理位置：

荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇 、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。

2、经济实力：

3        2004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位；

4        渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；

5        2004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。

3、城市基础建设：

3        荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；

4        城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；

5        对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；

6        为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。

4、对外开放优势：

4        拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；

5        获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；

6        先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。

7        全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。

第二章：宏观经济

1、荣成历年国内生产总值：

资料出处：各年统计数据汇集

分析：

荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。

2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）:

资料出处：各年统计数据汇集

分析：

第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。

3、荣成历年固定资产投资规模：

资料出处：各年统计数据汇集

分析：

从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如：

2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。

03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（04－05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。）

从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。

资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）

4、荣成历年消费需求增长情况

资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户）

资料出处：各年统计数据汇集

资料二：全年社会消费品零售总额

资料出处：各年统计数据汇集

分析：

从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。

对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。

5、荣成历年旅游业接待中外游客数量

分析：

从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2004年荣成市旅游创收15.6 亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：04-05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。

资料一：04－05年荣成旅游方面固定资产投入开发项目：

分析：

旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。

6、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元)

资料出处：各年统计数据汇集

资料一：

资料出处：威海统计年鉴

资料二：

分析：

从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。

7、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元）

分析：

从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37％，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15％的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100％－105％的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。

8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：平方米）

分析：

从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅， 03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59％ ，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。

9、荣成历年全年社会消费品零售总额：

资料一：历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量：

分析：

2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《历年在岗职工平均工资》表对比后发现：03、04年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。从全年荣成消费市场呈现几大亮点：

　一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。

二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。

三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部。

10、荣成历年城市人口统计量：

资料一：历年在校学生统计.

分析：

截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。

因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。

小结:

从过去一年的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。

5        从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。

6        从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。人民生活水平的提高有利于零售业的发展。

7        04/05年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。

二、2005年经济和社会发展预期目标

2005年是全面完成“十五”计划的最后一年，也是为“十一五”发展实现良好开局奠定基础的一年，荣成市政府提出2005年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长16%，达到361.6亿元。其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%，达到220.1亿元；第三产业增加值增长18%，达到106.5亿元。

分析：总体上看，2005年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。

第三章、宏观政策

一、土地政策

1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：

规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。

2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：

此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。

二、金融政策

2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。主要是为了：

2        加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。

3        控制房地产信贷规模。

4        提高个人购置商品房按揭贷款门槛。

   利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了的投机型客户。相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。

4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。

三、产业政策

1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：

鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。

2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。

3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：

（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛 控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。

（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。

（3）荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长， 作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：

其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。

其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。

其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。

其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。

第二篇：荣成商业调研

荣成市中心主要商业街调查

1        沿河北街

1．1沿河北街租金、商业分布图

1．2、该路段的共有各类店铺115间，业态比重分布如下：

1．3、该商业街特性分析：

A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。

由于荣成最老集中性服装市场——易发商贸城的长期影响，沿河北路一直都是市民百货消费的聚集地。尽管随着人们消费水平的提高，目前易发商贸城逐渐沦落为面向周边农村人口消费、低收入家庭的低档百货市场，对沿河北街的商业促动作用越来越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已经具有广泛的文化根基和商业底蕴，未来仍然主导着城市的传统商业格局。

B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。

由于沿河步行街本身临街铺位较少，加上由于缺乏管理，作为个体成衣摊点的新世纪商城经营不善、缺乏商业人气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。目前这里的商铺出租率高达98％，其中绝大多数以零散个体户为主，也出现了部分品牌专卖店、服装大超市的人气拉动。

C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。

   目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20％，且约60％的均为40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街内，除利群百货收拢有部分品牌外，临街专卖店的数量及品牌也是极为稀少。

而根据中国城市步行街的发展趋势：品牌店、专卖店将成为个体百货的经营主流，因此判断：相比荣成市民的消费水平，服装品牌店、专卖店具有较大的发展前景。

（注：品牌店、专卖店，并不意味着高消费人群，品牌本身也具有针对性。）

1.4、沿河北街各大商场情况分析

1．4．1、易发商贸城

1．4．1．1、该商场商业分析

A、易发商场目前100％满场经营，商场内有小部分商家有转租现象，整个商城占地约2000－2500平米，总建筑面积约4000平米，部分建筑为三层、四层，多数为平层或临时铁皮屋建筑；整体商场环境混乱，主要经营低档服装，价格便宜。消费群体以周边乡镇的农民和打工妹为主，经营情况不理想。

B 、商家反映每年只有在将近春节的最后两个月的服装旺季时经营情况较好，基本能赚回全年的房租及经营费用，此外剩余的10个月时间内的生意就算全年利润，商家平均经营情况：周一－周五，营业额在80－100元，周六在200元左右，不开张的情况也时有发生。

C、商场铺面租金根据位置好坏，从高至低分别不同，如服装城内铺面一般面积在7－9平米，租金最贵的是9300元/年，铺面位于入口处；最低的是4000元/年，铺面位置较差，购物人流少，整个服装城的平均租金在5500－6000元/年，单位租金1.69-1.85元/㎡◎天。

D、商场内街铺面由于整体位置相对较好，租金要求较高，铺面面积平均13平米，租金12000－15000元/年，单位租金2.56-3.2元/㎡◎天，开放式街铺的经营情况比服装城要好。

E、商场无国税、地税，只缴纳工商税，每月85元。

1．4．2、双桥市场

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1．4．2．1、市场商业情况分析

A、双桥市场是2003年开发的项目，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160 －200 ㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡ 租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天。

B、目前仅有靠近青山路前端的5间商铺实现经营，其它铺位均空置，空置率高达86％。

C、从31间空置商铺内部仍为毛胚结构，可以看出该项目自建成后一直均未做过招商经营的管理工作，所有商铺放任自流，加上地段较特殊，交通不便以及崖头河污染严重，因此尽管商业街整体形象较好，但仍然不被商家看好；对比沿河北街近98％的满租率，可见该商业街的价值得不到商家的认可。

2        沿河南街

2．1、沿河南街租金、商业分布图：

2．2、该路段的业态分布如下：共有各类店铺56间，其中

2．3、该商业街特性分析——餐饮业集中部分：

A、该路段商铺由荣达房地产公司于2003年开发，目前一二层联体整栋销售，面积从128－180㎡，未卖出物业由代理公司代销，售价为3200元/㎡，租金100元/㎡·年，换算结果为0.3元/㎡·天；已卖出物业转售价格3000元/㎡，租金2.5万元/年，约0.4元/㎡ ·天。

B、目前有9间铺面空置，直观空置率在30％左右， 因此判断该项目最高销售率不超过为70％。

C、该地段是荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。多数为中餐馆，火锅店、韩国料理各1家，总体经营情况一般，目前尚无大型的品牌餐饮涉足，。

3、沿河步行街

3．1、沿河步行街租金、商业分布情况：

3．2、该路段的业态分布如下：除集中式商场外，其它临街门店共20间，其中

3．3、该商业街特性分析

1、超大型商场经营惨淡，阻碍步行街发展。

作为沿河步行街最主要的商业代表，新世纪商场巨大的商业体量约占50％，但由于该商场长期经营管理不善，当前不仅沦落为中低档成衣、鞋业的集中市场，更出现了大面积的场地空置，商业形象极差，严重影响了步行街商业的整体发展。

2、新购物中心出现，取代老霸主地位。

严格而言，利群购物中心的地段位置并不在步行街内，但随着该商场的出现，为了依托该商场的人气带动整条商业街的消费，沿河步行街目前已经可以自由通车，失去原本步行街的意义，而整条商业街的重心位置发展改变，围绕利群百货形成新的中心，取代了新世纪商城的步行街领袖市场的地位。

3、集中式商场数量多，临街商店数量少，商业结构不平衡。

整条沿河步行街，共有大中小集中性商场6家，占步行街总商业面积的70－80％，而临街店面数量仅为20间，与沿河北街相比数量不足1/5；临街商业发展不成规模，是沿河步行街的规划硬伤，未来很长一段时间内仍将成为制约其发展的缺陷之一。

4、市中心商业辐射力有限，步行街商业面积供大于求。

由于目前荣成市中心商业是以沿河北街与青山路交叉路口为中心向外辐射，因此沿河步行街发展到利群购物中心已经处于商业末梢的位置，目前商场一街之隔的金日商厦已经出现大面积的空置率，而福地小区及西北方向的某旧商场，空置率分别为50％和90％，进驻商业也完全脱离步行街商业业态，多数为餐饮、发廊、杂货店、药店等社区服务性商业。

3．4、沿河步行街各大商场分析

3．4．1、新世纪商城

3．4．1、商城情况分析

1、该商城由A、B、C三座同种风格的分体建筑嫁接组成，是沿河步行街内最大的商业建筑群体，建筑风格陈旧，外里面为瓷砖铁面，年久失色，内部装修简单，整体呈现出上世纪90年代的传统老市场形象，该商场的整体经营不善，严重影响和制约了商业步行街的整体形象和发展。

2、A座共5层，每层建筑面积约为648平米，共3240平米；负一层关闭，一层为个体成衣行，共45家摊位，标准摊位面积10㎡，年租金16000元,免国税，出租率100％；二层为波士登品牌为主的羽绒服大卖场，三层为羊毛衫大超市，四层空置；目前A座经营情况一般，已经沦落为低档成衣市场，也是时尚女装较为集中的商场。

3、B座共四层，每层建筑面积约600平米，共2400平米，负一层为金猴皮鞋专卖场，一层为成衣行，是A座一层商业的业态延续，标准摊位面积10㎡，年租金12000元，出现10％的空置率；二层定位时尚服饰，整体经营不善，空置率高达80％，10平米铺位年租金仅3600元；三层空置。

4、C座共三层，一层成衣行，10平米摊位年租金6600元，空置率高达70％；二、三层为家具城，面积分别在1500平米，经营中档家居、办公家具，租金15元/㎡◎月。

5、D座三层，每层约300平米，全空置。

3．5、吉兴商场

3．5．1、商场业态分布图

3．5．2、吉兴商场商业分析

A、吉兴商场每层面积近900平米，四层商场总面积约3600平米。

B、商场铺货率高，业态结构完整。

在沿河步行街内，除了利群商业外，吉兴商场是为数不多经营状况较好的集中式商场。该商场环境配套较好，每层均设置有自动扶梯，商品种类多样化，也比较注重购物环境、氛围的营造，是步行街为数不多较具特色的中型百货商场。

C、百货大楼结构，品牌统领业态。

该商场各层业态划分完全模范大型百货商场的格局，采用“多业态集中经营，同时又合理分区”的方式，并且每种业态均采取了品牌搭配杂牌的配货方式，通过一定数量品牌的拉动，保持商场的整体档次及竞争力，如：男装：雅戈尔、皮尔卡丹等；女装鞋业：达夫尼、百丽等。

D、吉兴商场目前共有石岛、荣成两家分店，但石岛分店规模较小，经营状况也一般，商场装修、规划、特色均较一般；该商场较为注重企业文化及品牌的塑造，目前在市影剧院、公交车体上均做了有部分宣传广告。

3．4、纺织品商城

3．4．1、商场业态分布图

3．4．2、商城商业分析

A、该商场共三层，每层约600平米，共2400平米，经营情况一般，

B、单业态垄断，消费市场稳定。

该商场是目前荣成较大型的家专营布匹、纺织品、窗帘布、被单、中型商场，同时也经营少量低档的床上用品、布艺，目前荣成仅有纺织品商城、青山西路的纺织品公司商店经营布匹业态，形成具有相对垄断的格局，因此就布匹行业及窗帘布的销售而言，应该经营状况都不错，

C、多业态模式组合不当，经营状况不佳。

除去布匹业的经营，该商场同样设置了成衣行、羽绒服、首饰行、金行等其它业态，但服饰业态的经营情况并不理想；分析原因主要是因为缺少知名品牌的带动及自身较具竞争力的特色，绝大多数服饰款式和档次较一般，同时商场的老式装修缺乏现代时尚购物的氛围，整个商场给人的整体感觉太一般。

3．5、利群购物中心

3．5．1、商场业态分布图

3．5．2、商场商业分析

A、利群购物中心共四层，每层面积约5000平米，总建筑面积20000平米，是目前荣成最大、最豪华、配套最齐全的集中式百货购物中心，成为当前沿河步行街的核心商业，成为沿河步行街的代名词，拉动着周边整片商业的发展；受城市人口规模及消费力限制，目前商城经营情况一般，顶多维持收支平衡状态，商场盈利以12－18％的扣点方式为主。

B、作为荣成最大的购物中心，利群采用多业态复合经营的百货商城经营模式，业态种类多、商品多样化；各种业态均收录了众多的知名品牌作为主打经营，无论商品种类、档次还是室内装修、货架摆放等均遵循其它城市高档百货商场的设计理念，但在荣成相对落后的商业经营环境中，与其它中小型商场便以形成强烈对比，构成荣成唯一一家相对中高档商品密集的购物商场。

C、底层经营美食城、超市。美食城占地1000平米，简单装修，主要经营快餐类食品、小吃，经营情况较好；超市占地近4000平米，是目前市中心最大规模的超市，辐射力强，经营状况较好。

D、一层经营业态密集，均以行业利润高、人气旺的业态为主，其中大小家电约占30％的面积，手表/首饰/工艺品等占40％，化妆品占10％，体育用品10％，而IT业仅占不到1％，约40－50平米，仅有2－3个品牌，3－4个靠墙柜台；数码产品专柜也不大，仅60多平米。

E、二层主要定位于鞋业、箱包、男装，三层定位于女装、童装、床上用品。二三层商品与其它商场品牌重复率少，品牌数量众多，如：雅戈尔、登喜路、都彭、船王、梦特娇、金利来、千百度、花花公子、真维斯、达夫尼、唐狮……与其它商场构成档次上的显著区别，锁定城市中高收入人群的消费。

3．6、金日商厦

3．6．1、商场业态分布图

3．6．2、该商场商业情况分析

A、该商场分两半，一半为金日商厦，是民间某私人老板整栋买下的物业，每层近500平米，共五层，目前一层有一半面积外租，客佳客商场是其独资自营的商场，商厦三层目前正在装修，计划上市出租。

B、另一半建筑目前属于桃园房地产公司资产物业，调查中无法获取更多信息，只知道该地块位置原为荣成市人民商场，是拆除后重建的；目前一楼仅有新郎◎希努尔品牌形象店进驻一楼，面积约540平米，另外将近一半的临街商铺空置，也无招租告示。

C、富利码鞋城位于客佳客二楼，面积近150平米，是市中心步行街内较大的单店鞋城，经营情况一般。

D、二层300平米羽绒服，因为经营状况较差，预计今年8－9月份撤场，统计目前整个步行街大型商场的羽绒服、羊毛衫的经营面积超过2450平米（新世纪商城1300平米，易发商贸城300平米，利群350平米，吉兴商场200平米等），并且现在尚处淡季，等到旺季时还会大幅上升，分析认为，荣成百货行业中的羽绒服，竞争情况极为激烈。

E、今日商厦四五层共1000平米，定位商务办公，目前均大面积空置。

3．7、福地小区等空置商场

3．7．1、商业业态分布图

3．7．2、该路段商业调查分析

A、福地小区，是荣成桃园房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街46间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－230㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。

B、某商场1，是荣成早年开发的集中式商场，该商场目前处在全空置状态，每层约3000平米，共三层，总建筑面积约9000平米，目前仅有一层临街铺有少量店铺，其它全部锁死空置，空置率高达95％，标准铺位面积50平米，租金1万元/年，0.5元/㎡天。

C、以上两处商业集中面积，尽管与利群购物中心近在咫尺，但仍然无法经营成功，其中福地小区底商主要是因为整体缺乏定位以及有效的招商营运工作，虽然目前经营不善，但多数业主当初购买时都比较看好周边一带的商业前景；而某商场1因为历史的不明原因一直均处在荒废的状态，目前更因为整体商场的规划、配套、档次以及建筑的形式限制，未来发展重振的机会更加艰难；分析认为，假设定位在家具或电脑市场等行业，因为对商场的硬件环境要求不高，成功盘活的机会较大。

4、南山路

4．1、南山北路(青山路－成山大道)

4．1．1、沿街商业租金、业态分布图

4．1．2、南山北路路沿街商业业态统计，各种业态共64家，其中

4．2、南山南路（观海路——成山大道）

4．2．1、南山南路租金、及沿街商业分布图

4．2.2、南山路沿街商业业态统计，各种业态共10家，分别为：

信息公司、食品添加剂经营部、植物医院农药部、巨光名片、制冷配件、家电维修、宏祥劳保、起重机钢丝绳、婉君美发、建伟五金电器等平均面积20－30平米，租金6000元/年，换算单位面积租金：0.5元/平米◎月，房屋门面破旧不堪，经营情况较差。

4．3、该路段商业情况分析

A、南山北路作为市中心的主要商业街之一，目前已经形成了通讯产品、摩托单车、海产品的主要积聚地；其中约30家大小通讯店的聚集，形成了相对相对集中的专业市场氛围。

B、目前该路段有三个房地产项目在售，分别是成山嘉苑、莲花商城、金雀小区，临街商业面积供应量总计22100㎡（成山嘉苑悦6300平米，莲花商城15000平米，金雀小区800平米）。

C、南山北路中段，随着通讯市场的蓬勃发展，部分在南山北路前段租不到店面的通讯商家均纷纷向这里延伸，目前已有近10家通讯店在此成行发展，但经营状况不太稳定，目前有近3－4家通讯店有意转手。

D、摩托车行、单车行也集中在南山北路，其中最大的三友实业公司，租下易发商贸城的沿街商铺共864平米，经营多个国内摩托车、电单车品牌，经济实力较强。

4．4、南山路大型商业市场分析

4．4．1、王华商场

王华商场业态分布图

4．4．1.1、王华商场商业分析

A、该商场上下两层，总建筑面积约1600－1800㎡，预计8月份重新装修扩建800㎡，目前正在进行所有商品的打折倾销。

B、该商场为老式建筑结构，在硬件环境上，无论规划、配套、装修均与当前的流行百货店标准相差较大，预计整改后会有较大改善。

C、目前商场所经营商品，以中低档、低档及国内的小品牌服饰商品为主，客户群面向以低收入家庭为主；在市中心商业中处于较为尴尬的地位：与易发商贸城的低档商品相比缺乏价格竞争力，与其它百货商城相比又欠缺档次竞争。

4．4．2、向伟电器城

向伟电器城业态分布图

4.4.2.1、向伟电器城商业分析

A、该商场每层建筑面积1400㎡，三层共5600㎡，主要以经营小家电、厨具和黑白大型家电为主；商品种类繁多、品牌齐全，是荣成规模最大、经营时间较久、知名度、辐射力较大的专业电器商场。

B、靠近长途汽车站是该商场的一大地利优势，对商场辐射周边县镇起到关键作用。

1        市中心其它商业街调查

2        文化路

1．1、              文化路沿街租金、业态分布图

1．2、文化商业业态统计，共80间，其中

1．2、              文化路商业价值分析

A、作为贯穿城市的主干道，文化路承载着将城市东部人口集中向市中心输送的纽带作用，因为必经本项目，未来使得项目步行街商业对市中心商业进行截流成为可能。

B、文化路上分布的5大专业院校，有4所位于东段，从就近消费的商业规律判断，未来各院校的学生消费，有望被项目大部分拦截。

2        成山大道中段

2.1、成山大道租金、业态分布图

2.2、成山大道的也太分布如下：共有各类店铺159间，其中

3        青山路

3．1、青山路租金、商业业态分布图

3．2、青山西路业态分布如下：共有各类店铺120间，其中

3.3、青山西路商业前景分析

A、青山西路是除市中心外商业分布最为集中的商业街之一，区别于沿河北街的杂乱环境，这里具有较好的商业街区形象，极为适合发展服务于市中心的高档餐饮业、娱乐业、服装业等。

B、作为市中心唯一一条同时连接折着南山路、沿河北街、沿河步行街以及世纪广场的交通干道，青山路无论白天或者夜间的人流量均较大，这为服务性行业的发展带来巨大商机；目前这里的百货业（23家）、餐饮休闲业（10家）、美容美发（8家）业发展较为突出，如前锋娱乐城、好地方西餐厅这类较具特色的店面均集中在青山西路上选址。

C、未来，随着万隆商业广场的投入使用，青山路作为市中心、广场商业两大商圈的连接纽带，商业发展将具有极大空间。

4        建业街

4．1、建业街租金、业态分布图

4．2、建业街业态分布如下：共有各类店铺132间，其中

4.3、对建业街商业具有促进作用的——环峰路、立信街分析

A、环峰路：环峰路为村里的住宅小道，没有商铺，全部均为住户。

B、立信街：立信街为互助在小区内的道路，该小区共有40栋5层建筑，约192户人家。

5、观海中路

5．1、观海中路租金、业态分布图

5．2、观海中路业态统计，共121间，其中

5．3、观海中路商业分析