某地房地产市场分析报告

1．某地市基本概况

[ 自然环境 ]

某地是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。某地市位于中国东北平原中部，所辖区域处于东经124度18分-127度02分，北纬43度05分-45度15分之间，全市总面积20571平方公里，下辖朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳6个区和榆树、九台、德惠3个县级市及农安县，总人口718万，城区人口310万。某地市资源丰富，经济发达，是“中国首批投资硬环境40优秀城市”之一，素有“汽车城”、“电影城”、“科技文化城”、“森林城”和“北方粮仓”之称。 某地市位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地，地貌特点是远依山，近傍水，以平原的台地平原为主；气候类型为温带大陆性半湿润季风气候；第二松花江、饮马河、伊通河等八条江河流经境内；自然群落有森林、草甸、草原植物300余种，有野生动物34种，属森林草原过渡地带。辽阔某地大地，林网纵横，玉米遍野，是中国的"黄金玉米带"。 某地市的气候介于东部山地湿润区与西部平原千旱区之间的过渡地带，属温带大陆性半湿润季风气候，冬季漫长、气候寒冷、干燥，一月份平均气温为-16.3度，最大积雪厚度可达22厘米，大地银装素裹；春秋短促，万象变幻；夏季气候温暖、湿润，全年降水量522-615毫米，夏季降水量占全年降水60%以上，最热月(7月)平均气温23度。四季分明的气候，使某地有春的阳光之旅，夏的绿叶之旅，秋的果实之旅，冬的冰雪之旅，气候条件得天独厚。

1) 综合

     国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现生产总值1338．0亿元，按不变价格计算，比上年增长14．2％。其中，第一产业增加值157．3亿元，比上年增长6．O％；第二产业增加值630．3亿元，增长17．2％；第三产业增加值550．4亿元，增长13．5％。三次产业比重分别为11．8％、47．1％和41．1％。人均生产总值达到18705元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长13．2％。  

      居民消费价格水平有所上涨。2003年，居民消费价格总指数为101％，比上年上升1％，其中，除衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类略有下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。

      国企改革取得新进展。2003年，继续以国有资本退出和破产重组为主要方式推进改革进程，共有20户市直国有企业实施了改革，其中国有资本退出16户，实施破产4户。长拖集团、银龙集团、大政制药公司等大企业的改革工作也有了很大进展。

就业和再就业工作稳步推进。2003年，全市开发各类用工岗位9．1万个，安置下岗失业人员实现再就业5．6万人，再就业政策扶持到位率达100％。发放《再就业优惠证》45513个，持证人员实现再就业23078人。全年培训下岗失业人员3．1万人，培训后就业2．1万人，就业率达到67％。城镇登记失业率控制在3．44％。    

2 ) 农业

种植业结构进一步调整。全年粮食作物播种面积91.9万公顷，比上年增加0．5％。经济作物播种面积减少3．83％，优质专用玉米、大豆、水稻播种面积达68．3万公顷，占粮食作物播种面积的61．7％。全年粮食总产量达到670万吨，比上年减少31．8万吨。全年农业总产值259．2亿元，比上年增长7．9％。 “订单农业”规模不断扩大。订单种植面积达到50．7万公顷，占总播种面积的45．8％。

      畜牧业生产稳步发展。全年畜牧业产值达139．2亿元，比上年增长11．8％，占农业总产值的比重达53．7％。畜禽产品产量全面增长，2003年，全市肉类总产量达到148．3万吨，比上年增长8．6％。禽蛋产量35．1万吨，比上年增长7．1％。猪、牛、鸡良种覆盖率分别达到95％、80％和96％。

      全市完成造林面积13972公顷，比上年增长46．0％。当年完成新育苗面积1058公顷，比上年增长4．0％。

      农业产业化龙头项目建设进展顺利。全市新建续建农产品加工业重点项目10个，总投资56亿元。   

3) 工业和建筑业

      2003年，工业经济以壮大汽车及零部件、食品、光电子信息、生物与医药四个主导行业为发展重点，不断推进工业化进程，工业经济整体素质和市场竞争能力进一步增强。

      工业生产快速增长，经济效益大幅度提高。全年完成全口径工业增加值542．3亿元，比上年增长17．1％。其中，国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业(以下简称规模以上工业企业)完成增加值438．9亿元，增长21．0％。工业经济效益综合指数达到188．8％，比上年提高了17．6个百分点。规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润101．9亿元，比上年增长25．8％，其中，国有及国有控股工业企业实现利润91亿元，增长30．4％，占全市规模以上工业利润总额的89．3％。大中型工业企业盈利水平明显提高，全年实现利润92．6亿元，比上年增长22．6％。

      工业经济结构进一步优化，重点行业和重点企业的支撑作用不断增强。汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四个主导行业完成工业总产值1355．1亿元，占工业总产值的比重达到89．7％，比上年提高2个百分点。30户重点企业完成工业总产值1267．5亿元，比上年增长22．3％，占工业总产值的比重达到83．9％。新产品开发能力不断增强。全年完成新产品产值555．3亿元，比上年增长46．5％，新产品产值率达到36．8％。

     重点工业产品产量大幅度增长。在全市30种重点工业产品中有15种上升，增幅较大的有：汽车64．1万辆，增长21．3％，其中轿车35．1万辆，增长54．9％；子午线轮胎90万条，增长2．2倍；成品钢材8．8万吨，增长1．1倍；液晶显示块62．2万块，增长83．5％；彩色电视机78．1万部，增长86．5％；淀粉86．4万吨，增长68．5％。

      建筑业快速发展。全年建筑业完成增加值88．0亿元，比上年增长18．O％。建安企业完成建筑业总产值198．7亿元，比上年增长22．4％，实现利税9．4亿元，上升54．1％。全市施工单位施工面积1219．6万平方米，比上年增长8．6％；竣工面积728．9万平方米，增长12．1％。

4) 固定资产投资

     2003年，固定资产投资保持了快速增长的好势头。全年完成固定资产投资总额389．6亿元，比上年增长21．6％。其中，基本建设投资145亿元，比上年增长20．6％；更新改造投资87．9亿元，增长94．7％；房地产开发投资77．7亿元，增长27.7%。从各产业完成投资情况看，第二产业投资增长最快，比上年增长58．7％，第一产业投资下降34．7％，第三产业投资增长17．1％；从投资主体看，国有经济投资151．4亿元，比上年增长27．6％；非国有经济投资173．9亿元，增长33％，占全社会固定资产投资的比重由上年的52．4％上升到53．5％。

房地产开发稳步发展。全年完成商品房竣工面积243．4万平方米。商品房销售面积185．3万平方米，商品房销售额40．7亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房168．3万平方米，销售额37．8亿元，分别占销售总量的90．8％和92．9％。商品房空置面积215．6万平方米。

全年建成投产基本建设、更新改造投资项目242个，项目建成投产率为43．1％，新增固定资产173．2亿元，固定资产交付使用率为53．2％，比上年下降18．4个百分点。房屋建筑面积竣工率为45．8％。    

5) 国内贸易

     2003年，实现社会消费品零售总额438．3亿元，比上年增长8．4％。其中：吃的零售额132．1亿元，比上年下降7．2％；穿的零售额66．8亿元，增长8．4％；用的零售额239．4亿元，增长20．8％。分行业看，其中，批发零售贸易业零售额382．1亿元，比上年增长10．5％，餐饮业零售额55．6亿元，比上年增长3．8％。

市场建设步伐加快。全年新建各类市场14个，各类商品交易市场已发展到384个。其中：消费品市场344个，生产资料市场40个。大型市场的主导地位越来越明显，40个亿元市场全年实现交易额212．4亿元，占批零贸易业商品销售总额的30．0％。

全市菜田面积发展到10．3万公顷，保护地面积9000公顷。无公害蔬菜工程建设快速推进。全市种植无公害蔬菜和绿色食品蔬菜1．3万公顷，比上年增加5000公顷，提供无公害蔬菜和绿色食品蔬菜5．5亿公斤，进一步提高了市民的生活质量。

会展经济成为我市新的经济增长点。全年共举办会展活动85项，实现会展业直接收入5亿元，带动相关产业收入45亿元。特别是汽博会、农博会、雕塑展等重点会展活动档次进一步提升，对促进我市经济发展，加快改革开放，扩大对外影响，产生了良好的经济效益和社会效益。    

6) 对外经济

全市进出口贸易快速增长。全年实现进出口总额52．2亿美元，比上年增长80．7％。其中，进口36．7亿美元，增长127％；出口15．5亿美元，增长21．9％。在出口中，国有企业出口13．6亿美元，比上年增长27．6％；外商投资企业出口1．7亿美元，减少13．2％；一般贸易出口14．3亿美元，增长28．7％。农副产品、机电产品、纺织服装、高新技术四大类骨干商品出口比重有所上升。外向依存度达到32．4％，比上年提高11．5个百分点。

招商引资成效显著，全方位对外开放格局基本形成。全年新批三资项目118个，其中投资总额超千万美元项目24个。全年实际利用外资7．5亿美元，比上年增长19．8％。其中，直接利用外资1．7亿美元，下降48．7％。某地经济技术开发区、某地高新技术产业开发区和某地净月潭旅游经济开发区继续发挥龙头带动作用，全年共审批三资企业84个，占全市审批项目总数的71．2％；利用外资5．8亿美元，占全市的77．4％，比上年增长26．1％。

对外承包工程与劳务合作继续展开。全年新签对外承包和劳务合作合同金额2．8亿美元，完成营业额1．8亿美元，外派劳务人员1．4万人。    

7) 交通业和旅游业

交通运输业发展平稳。全年各种运输方式完成货物周转量364．5亿吨公里，比上年上升6．8％。其中：铁路331．0亿吨公里，比上年上升7．8％；公路33．2亿吨公里，下降1．1％；民航2905万吨公里，增长18．4％。完成旅客周转量122亿人公里，比上年下降3．3％。其中：铁路81．0亿人公里，下降4．9％；公路24．1亿人公里，下降6．0％；民航16．9亿人公里，增长10．5％。

邮电通信事业持续快速发展，现代化通信能力迅速提高。全年完成邮电业务收入35．7亿元，比上年增长8．5％。全年特快专递127万件，增长33．7％；函件7930万件，增长1．6％；包件85万件，增长28．9％。全市电话交换机容量达193．5万门，比上年增长4．3％；市话用户发展到123．1万户，比上年增长17．7％；农话用户发展到29．1万户，增长33．5％。个人住宅电话已发展到122．4万户，比上年增长6．4％，占全市电话总数的80．4％。移动电话持续高速发展，年内新增移动申．话用户28．8万户．到2003年末已达279．8万户，比上年增长11．5％。全市电话普及率由上年的53．4部／百人提高到55．8部／百人(含移动电话)。到2003年末，互联网用户106036户、比上年增长8．1％。

8) 财政金融和保险业

财政收入持续快速增长。全市一般预算全口径财政收入完成134．8亿元，比上年增长22．3％。其中，上划中央收入70．9亿元，增长23．3％；上划省级收入18亿元，增长20．8％；留用收入46．0亿元，增长21．5％。市本级全口径财政收入62．9亿元，比上年增长18．2％。

财政支出结构进一步改善，有力地支持了各项事业的发展。地方财政支出85．8亿元，比上年增长22．5％。其中，科技三项费支出增长8．9％，抚恤和社会福利救济支出增长57．6％，社会保障补助支出增长29．3％，城市维护费支出增长6．5％。市本级财政支出41．5亿元，比上年增长18．3％。

金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额(人民币)1615．2亿元，比年初增长15．1％。其中，企业存款余额510．8亿元，比年初增长9．0％；储蓄存款余额831．4亿元，比年初增长16．5％。全市金融机构各项贷款余额(人民币)1629．6亿元，比年初增长9．0％。其中，短期贷款余额891．9亿元，比年初增长3．2％；中长期贷款余额610．4亿元，比年初增长21．4％。金融机构现金累计收入4221．1亿元，比上年增长21．4％；现金累计支出4162．5亿元，比上年增长22．1％；现金净回笼58．6亿元。

证券市场进一步规范发展。到2003年末，股票交易机构3个，股票交易网点34个。上市企业19个。开设股民账户67．8万户。全市有价证券成交总额7 19．5亿元，比上年增长8．8％。其中，股票交易成交额556．3亿元，比上年增长17．2％；国债成交额157．1亿元，比上年下降10．9％；基金成交额6．1亿元，比上年下降41．9％。

保险事业进一步发展。全年承保总额2467．9亿元，比上年增长43．4％。其中，财产险保额2246．2亿元，比上年增长45．3％；寿险保额221．7亿元，增长26．7％。保费收入28．7亿元，比上年增长53．5％，其中，财产险保费收入4．9亿元，增长7．2％；人身险保费收入23．8亿元，增长68．6％。全年赔付总金额5．6亿元，比上年增长16．1％，其中，财产险赔付金额3．7亿元，比上年增长25．7％；人身险赔付金额1.9亿元，增长1．4％。   

9) 城建、公用事业

城市建设步伐加快，承载能力进一步增强。2003年，我市继续加大对基础设施的建设投入，建设了“八路五桥”、轻轨二期净月线、供水设施改造、雕塑公园等工程，极大提高了城市基础设施水平。全年完成道路新建和扩建面积113．3万平方米。到2003年末，全市铺装道路总面积达1722．6万平方米，铺装道路长度达1254．9公里。

公用事业全面发展，综合服务功能明显增强。2003年，全市水厂日综合生产能力达115．6万立方米，规划区使用自来水人数达239．2万人。全市人工煤气和天然气供气总量分别达到18831和14100万立方米；液化石油气供气总量达67870吨。市区使用煤气、天然气、石油液化气户数达82．1万户。城区集中供热面积达到5895万平方米。全市拥有营运公共电、汽车3681辆，运营线路网长度1 161．1公里。

城市绿化水平不断提高。到2003年末，全市园林绿地面积达5814公顷，公共绿地面积达1622．9公顷，建成区绿化覆盖面积达6669公顷，绿化覆盖率达到39％。   

10) 科技、教育

全面实施“科教兴市”战略，深化科技体制改革，技术创新能力进一步增强。2003年，全市列入市级以上各类科技发展计划723项。其中：国家级计划项目133项，省级计划项目315项，市级计划项目275项。专利申请量大幅增长，全年专利申请量由上年的1861件增加到2689件，增长44．5％。全年通过鉴定、验收和认定的科技成果376项，获得市以上科技进步奖励成果95项。其中：获国家级奖励1项，省级奖励94项。

科技队伍稳步发展。到2003年末，在全市各级各类科技人员中，“两院”院士24人，享受国务院及某地市人民政府特贴人员累计达到441人。全市独立科学研究与技术开发机构97个。其中，自然科学和技术领域研究与开发机构74个，社会科学与人文领域研究与开发机构17个，科技信息与文献领域机构6个

技术成果交易日益活跃，全市技术开发、咨询、转让等服务机构发展到2527户，技术成果交易额达5．8亿元。市科技管理部门共投入科技经费2827万元。    高新技术产业快速发展。2003年，全市新认定高新技术企业33户，高新技术产业实现产值520亿元，比上年增长30％。产值超亿元的高新技术企业已发展到57家。

质量技术监督机制日趋完善。全市有产品质量检验机构6个，法定计量技术机构7个。全年共对402户企业的产品进行了定期监督检验，检验样品1153批次，抽样合格率为79．4％。其中，国家和省的监督抽查产品质量平均合格率分别达到72．4％和74．6％。全年各级质量技术监督部门查处违法案件3582件，查获假冒伪劣和不合格产(商)品标值789．6余万元。

教育改革不断深入。年末全市普通全日制高等院校28所，共招收本、专科学生7．6万人，年底在校生23．1万人。各类成人高等学校10所，共招收本、专科学生1．3万人，年底在校生3万人。年末中等职业技术学校52所。其中：普通中专16所，成人中专14所，职业高中22所。年底在校生5．2万人。其中普通中专在校生2．5万人，成人中专在校生1．2万人，职业高中在校生1．5万人。普通中学389所，在校生44．2万人，其中初中312所，在校生32．9万人。小学1814所，年底在校生51．5万人，小学适龄儿童入学率达99．5％。 

11) 文化、卫生和体育

文化、卫生、体育、广播电视等答项事业协调发展。艺术创作精品不断涌现，全年共获省级以上奖励5 1项。

2003年，电影事业机构411个，其中电影放映点404个。文化事业机构196个，其中艺术表演团体11个，剧场、影剧院9个。公共图书馆11个。总藏量239万册，其中少儿图书馆1个，藏量20万册。群众文化事业机构140个，其中乡镇文化站128个，文化市场管理机构11个，其它文化事业机构14个。文物事业机构7个，其中博物馆2个。国家档案馆12个，馆藏档案90．6万卷，开放档案11．6万卷。某地电影制片厂全年共生产故事片6部，译制片8部，科教片6部。

2003年，全市有广播电台l座，节目6套，中波发射台和转播台2座，广播人口覆盖率为100％；电视台1座，节目9套，一千瓦以上电视发射台和转播台27座，电视人口覆盖率为100％。

卫生事业不断发展，医疗卫生体制改革取得突破性进展。2003年末，全市卫生医疗机构发展到1554个，其中医院、卫生院298所，拥有医疗、疗养床位2．3万张，比上年增长4．5％。卫生技术人员为3．5万人，比上年增长2．7％。农村设村卫生室1982个，比上年下降2．9％。乡村医生和卫生员4243人，私营诊所发展到2965个。每千人拥有执业医师和执业助理医师2．12人。

社区卫生服务不断深入，已建立社区卫生服务站1 50个，社区卫生服务覆盖人口达到95％以上，建立家庭病床917张。

体育事业蓬勃发展，群众体育取得新进展。各级中小学校继续实施《国家体育锻炼标准》，中学生、小学生达标人数分别为285990人、491764人；全市行政区域内共有体育设施7097个。竞技体育成绩优异。在全国年度比赛中，获得金牌59枚、银牌54枚、铜牌52枚。在全省比赛中，共获金牌249枚。

一年来，成功地举办了全国男篮甲A联赛，全国足球甲B联赛；承办了市级篮球、排球等200余项比赛，获得良好的社会效益和经济效益。    

12）环境保护

坚持可持续发展战略，环境保护事业发展较快。工业污染防治能力不断增强。全市工业废水排放达标率和工业固体废物综合治理率分别达到94％和92．26％。环境综合整治成效显著。到2003年末，全市建成烟尘控制区面积171平方公里，环境噪声达标区面积102．6平方公里。

城市环境进一步改善。空气首要污染物总悬浮颗粒物(TSP)年日均值每立方米175微克，比上年降低3微克；二氧化硫均值每立方米18微克，比上年上升4微克；二氧化氮年均值每立方米29微克，比上年上升2微克；饮用水源水质达标率100％；城市地表水质达标率100％。   

13）人口与人民生活

2003年末，全市户籍总人口为718万人。其中，市区人口310万人，四县(市)人口408万人。全市人口出生率为6．59‰，死亡率为4．47‰，自然增长率为2．12‰。

全市从业人员总数已达334．7万人。其中，第一产业从业人员141．3万人，占全市的42．2％，第二产业从业人员67．9万人，占全市的20．3％，第三产业从业人员125．5万人，占全市的37．5％。年末城镇在岗职工89．0万人，从事个体劳动的有29．2万人。在岗职工平均货币工资13867元，比上年增长7．76％。

人民生活继续改善。城市居民人均可支配收入达7905元，比上年增长13．5％，人均消费性支出6725元，比上年增长9．4％。农村居民人均纯收入3411元，比上年增长8．4％。城乡居民消费结构发生较大变化，生活质量不断提高。城市恩格尔系数为39％，农村恩格尔系数为46．2％。城市居民每百户拥有彩电119台，电冰箱及冰柜100台，洗衣机97台，住宅电话98部。农村居民每百户拥有彩电77台，电冰箱11台，洗衣机70台，摩托车31辆。城市人均住房建筑面积由上年的21．22平方米增加到22．32平方米，农村人均住房面积达到21．85平方米。

社会保障事业扎实推进。养老保险、失业保险工作全面推进，基本医疗制度改革进展顺利。2003年，全市参加基本养老保险96．2万人，其中在职职170．6万名，共为25．6万名离退休人员，发放养老金20．4亿元，养老金发放率达100％。21．3万名企业退休人员实行社会化管理，社会化管理率达96．9％。年末参加失业保险职179．5万人，共为3万名失业人员发放失业保险金7000万元。有64．1万名职工和退休人员参加了基本医疗保险。2003年，城市共有66867户、173302人得到最低生活保障，共发放保障金9845万元。

社会福利事业继续发展。全市共有社会福利机构116家，总床位数1140张。其中国有福利机构7家，集体和民办福利机构109家。农村敬老院131所。城镇社区服务网络持续快速发展，全市有各种社区服务网点8000个。全年销售社会福利彩票23115．7万元，筹集社会福利资金2090万元。全年募集善款1532．4万元。

    注：1．全市生产总值、各产业增加值绝对数按现价计算，增长速度按不变价格计算。

        2．人口数据来源于公安局统计年报。

2. 城市规划与商业区布局

2.1  城市结构与规模

某地市城区按“多中心、组团式”形态发展。城市布局采用多中心分区结构，中心城区由中心团、兴隆团、富锋团、净月团组成。城市用地方向主要是东南、西南和人民大街南部延长线两侧。到2005年，中心城区用地规模180平方公里，人口达到235万人。

2.2  城市功能布局

控制中心区域的开发强度，城市建设重心向边缘分区和组团转移。二环路以内所有扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点发展商业、金融、科技、教育、文化等第三产业。

某地市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。

2.3  商业区设置标准

从2002年起，某地市商业区将实施分级设置，共分为市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等8个设置标准：

①中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史形成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万平方米--30万平方米，日客流量在三十万人左右；

②区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为骨干，商业网点在一千个以上，服务人口八万人左右；

③居住区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场经营为主，服务人口3万~5万人；

④便民商业设置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，服务人口约四千人；

⑤专业街是指提供专门商品或专业服务的特色商业街，街长在二百米以上，专业店在二十家以上；

⑥新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业服务，服务人口十五万人以上；

⑦中心镇商业、⑧一般镇商业设置于规划建设的小城镇人流集中地。

某地市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。

2．4某地市超市业现状

某地市超市业态的份额大约在300亿元至400亿元，目前大型连锁超市的数量已经超过了10家。在现有的情况下，超市作为一种新兴的业态，在我国发展时间并不算长，特别在吉林省也就两三年的时间，从超市业态的资本积累上远未达到一定的规模。而沃尔玛、家乐福等外资超市已经具备几十年的发展历史，其资本之巨大令本土任何商业零售企业都只能望其项背。在这种情况下，中资超市在与外资超市对抗特别是进行价格对抗上显然处于劣势。

目前某地市的超市主要有恒客隆、沃尔玛、华联、联华、荣德、阳光、远方等，各具特色，各有千秋。

①恒客隆：天天低价 日日省钱

恒客隆自1998年成立以来，现已拥有一万平方米以上卖场7家，迷你便利店近50家，在某地形成了东有同济店，西有朝阳桥店，南有桂林路店，北有重庆路店的商业布局。恒客隆面向大众，以主副食为主，突出生鲜食品经营，以居民日常生活用品为重，突出人民生活必需品，以中档为主，高低为辅，为广大消费者提供了许多便利。并建有一座现代化的食品加工厂及一个物流配送中心，形成了集生产、加工、配送、销售于—体的大型现代化连锁企业。

②北京华联：低成本入市　让利于民

北京华联在某地有永春店、青年路店和吉买盛店。青年路店位于绿园区青年路与新竹路交会处，总营业面积2．5万平方米，分为地下—层和地上两层。地下一层为办公区、娱乐场和美食城；地上一层为家用百货、服饰等；二层为食品和生鲜卖场。是集生鲜、食品、百货、家电、高科技电信数码广场、时尚餐饮、儿童乐园等多项服务为—体的大型现代化购物场所。

永春店位于南关区永春路8号，西四马路与永春路交会处(永春批发商城地下—层)，总面积2万平方米，主要经营民生消费品，经营品种达2万余种，并设有餐饮娱乐、文化休闲、便民服务、精品服鞋帽区和电信数码广场。是集购物、商务、餐饮、娱乐、便民、服务为一体的多功能综合超市。

吉买盛店位于南湖大路与东岭南街交汇处，04年开业，卖场面积9000平方米。主要经营民生消费品，经营品种达2万余种。

③沃尔玛：天天平价　一站购足

沃尔玛在某地共有三家连锁店，其中位于朝阳区前进大街前进广场附近的沃尔玛山姆会员店营业面积为1．7万平方米，仓储式商场，直接从国外生产商批量进货，商品采用大而简单的复合包装，只对会员开放；位于宽城区长江路58号的沃尔玛购物广场银座分店营业面积1．5万平方米，共分地上、地下两层，经营各种商品达2万余种；朝阳区重庆路1388号的沃尔玛购物广场经营面积1．5万平方米，经营办公用品、清洁用品、电器、音像制品、化妆品、服装、烟酒、干货、冻品、鲜食等近2万种商品，并打出“天天平价”招牌，为春城百姓提供“一站式”购物场所。

④世纪联华：顾客第一 惟一的第一

世纪联华某地朝阳店位于同志街5号，建筑面积1．4万平方米，拥有2万余种商品，是上海联华在东北地区开设的第一家大卖场。该超市有着国际化的管理运作体系，先进的运营管理设施，利用在全国的连锁采购优势，以优质低价的商品受到了春城人民的广泛认可。

⑤荣德美式仓储超市：会员至上物美价廉

某地荣德美式仓储超市是吉林荣德集团与美国R．DPROGRESSIVEING共同合资创办的大型仓储市。超市位于某地市自由大路6155号，是目前国内唯一一家美式仓储超市。卖场营业面积1．8万平方米，分精品区、食品自选区、非食品自选区。主要经营化妆、保健、洗涤日化、文体、家居床上等用品和精品钟表、男女服装、休闲装、童装以及小食品、干货、熟食、果蔬、肉类、烟酒糖茶、饮料、海鲜等万余种商品。卖场主要是开放式仓储高货架展示和售卖，仓储大厅设计具有浓郁的美式店堂风格。

⑥阳光超市：阳光店堂阳光消费

阳光超市位于红旗街26号(红旗街与湖西路交会处)，成立于2002年5月，隶属于国信投资集团，是红旗街黄金商圈惟一一家大型超市。阳光超市是—家综合r生零售企业，营业总面积达八千多平方米，以生鲜、食品、日用品为主，并匹配了各种服务特色专柜，满足东抵延安大路，西到进化街，南达抚松路，北至工农大路的消费群体。店内经营洗化、家居、文化、冲调用品、休闲食品、音像图书、冷冻冷藏、海鲜肉类、水果蔬菜、洒水饮料、干调罐头、南北杂货、现场加工熟食面点等。

有关某地市大型超市的基本情况，参见下表。

  某地市现有大型超市基本情况表

3. 房地产市场及消费者调研情况分析

3．1 房地产现状

2004年某地地产从数字分析是最好的一年，截至2004年11月份，某地市房屋转让成交446.8万平方米，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增幅16.6%，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全某地市房屋转让成交总量可达460万平方米。成交额已达84.4亿元，同比增幅28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅13%，预计今年年底，交易额可超过90亿。

　　按可比口径分析，1-9月，房屋交易额为66.9亿元，已经占某地市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。

2005年吉林经济要有大发展，先变快走为快跑，振兴吉林首先要振兴某地，明年某地市固定资产投资不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇。　　

市场总量。1997年、1998年增量房的成交量是30万-50万平方米，1999年、2000年增量房的成交量是72万-151万平方米，2001年、2002年增量房的成交量是196万-315万平方米，2003年、2004年增量房的成交量是386万-450万平方米，短短几年时间，面积由几十万到几百万。

某地市的商品房存量市场，也就是二手房市场，1997年、1998年进入市场的年交易量是12万-15万平方米，1999年、2000年的年交易量是20万-50万平方米，2001年、2002年的年交易量是70万-90万平方米，2003年、2004年11月份的年交易量是167万-191万平方米。

从以上数据可以看出，某地整个房地产业的态势是比较好的。

3．2 某地市房价走势

在全国35个大中城市中，建设部的统计数字表明，某地市惟一出现负值。有各种因素，房价决定市场，和全国一样涉及到六大方面21项，其中区位因素是不可忽略的一个主要因素，当然还有行政因素等其它因素。行政因素含土地政策和住房政策。某地市除区位因素外，还存在一个保障性住房失控。按国际惯例，各国政府在住房政策上都有保障性住房，保障性住房是指经济适用房、集资建房、合作建房，这类房子在前期配套等方面得到政府的一些特惠政策，其价格必然低于商品房，必然对商品房是一个冲击。

　　以下一组数据是商品房和保障性住房的对比。1997年、1998年开发的商品住宅量是27.4万平方米和36.4万平方米，当时的保障性住房开发量是4.4万平方米和7.5万平方米，比率不超过10%，这是符合国际惯例的；1998年以后在国内其它城市保障性住房基本停止的情况下，某地市商品房开发量是65.4万平方米，保障性住房的开发量是23.3万平方米，这时候已经出现失控趋势，2001年商品房的开发量是79.2万平方米，那一年保障性住房开发量是33.5万平方米，商品房开发量是132万平方米时，保障性住房开发量是72.4万平方米，去年某地商品房开发量是131万平方米时，保障性住房的开发量是62.9万平方米，今年商品房的开发量是155.8万平方米时，保障性住房的开发量是76.5万平方米。保障性住房连续三四年突破30%，这个比例已经相当可怕。政府也已经意识到保障性住房给房地产市场带来的危机，各职能部门应从用地政策，规划审批、立项等源头严控保障性住房失控性，但即使这种政策停止，某地房地产市场也会有两年左右的滞后期，某地市房价肯定会受影响。这样某地市房价才能随市场的运行有个良好的走势，今后的房地产业，就某地而言未来是美好的。

在不久前国家发改委调查全国35个大中城市中，某地市房地产价格在全国平均价格之下，为2100多元，全国为2700多元，在全国偏低，上涨幅度较小。专家认为某地市房地产价格表面是负增长，实际是增长，原因如下：保障性住房等价格因素拉低了某地的房价，房价不能完全真实准确地反映房地产市场，某地市很多楼盘在市周边，非市中心，不能单纯从统计数字来看，从几个大楼盘就能了解，全国几大房地产开发商均看好某地市房地产市场。2004年楼市形势非常好，2005年某地楼市将继续稳步上升。

3．3 价格及市场调研情况

通过对项目地周边区域市场的调研，对某地市的住宅及商铺价格有了初步了解，住宅价格、商铺价格及车库价格如下表。

从某地市房价走势及目前市场价格来看，某地市场目前前景比较广阔，未来几年内市场将不会出现大的波动，对项目地周边住宅及商业调研可知，项目周边住宅均价达到3000元/平米，临街商铺可以达到6000--9000元/平米，车库（地下车位）8万元/个。

3．4 新建商业街情况

A. 天安第一街国际俱乐部商业街

   地理位置：朝阳区硅谷大街661号

   商业布局：全街店铺16米，平均面积在280平米左右。整条街以餐饮、休闲、娱乐等项目为主，是酒吧、餐饮俱乐部主题街。

   店铺价位：出售价格8000­—9000元/平方米，出租价格15万/年。

B. 虹场

   地理位置：吉林大路（西起某地卷烟厂，东至和顺街）

   商业布局：在吉林大路沿线，全长458米，建成建筑面积2.5万平方米。将建成一条集餐饮、休闲、娱乐、健身、美容、文化、商务为一体的集成式餐饮娱乐商务主题街。

   店铺价位：9088-9999元/平方米

C. 磐石路商业步行街

   地理位置：磐石路

   商业布局：全长730米，宽60米，营业面积30万平米。全街分为：金融、家电、服装、餐饮、九八五个功能区，预计到今年上半年部分商铺可以营业。

   店铺价位：一、二层均价9000元/平米

D. 上城·科摩街

   地理位置：硅谷大街

   商业布局：占地5000平方米，引入一站式消费理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，形成多功能商业区。

   店铺价位：内街均价8300元/平米，外街均价8500元/平米

E. 拉德芳斯商业街

   地理位置：经纬路709号

   商业布局：营业面积3000平方米，经营项目主要为小区提供生活配套。

   店铺价位：起价8388元/平方米

F. 万福商业街

   地理位置：万福街西侧，东方嘉园临街面

   商业布局：营业面积1.5万平米，可经营建材、餐饮、休闲等。

   店铺价位：5500-7000元/平米

G. 长影左岸休闲巷

   地理位置：湖西路

   商业布局：营业面积30000平米，主营影视文化配套、社区生活配套、各类休闲吧。

   店铺价位：均价在8000元/平米左右

3．5 消费者情况

    通过调研、实地楼盘走访和相关部门资料，将消费者住房现状及购买楼房时关心的问题归纳如下。

3.5.1 消费者现住的房屋所有权情况

消费者现住房所有权属于自己所有的占最多，占57.5%，拥有使用权的占28.9%，租用的占13.6%。

3.5.2 消费者现住房面积情况

消费者现在所住房子的面积在50—70平方米的最多，占35.7%，与去年基本持平；50平方米以下的占21.7%，同比下降了3.4个百分点；70—130平方米之间的各组比率均比去年有不同程度的提高。

3.5.3 消费者准备购房的时间

消费者准备在1—3年内购房的最多，占42.6%，比去年升高5.9个百分点；而准备在1年内购房的占15.6%，比去年下降了5.2个百分点。消费者的购房心理更加成熟和理智。

3.5.4 消费者买房选择的区域

消费者买房选择朝阳区的依然最多，占30.7%，但却比去年下降了5.7个百分点；相比之下，准备在高新区和净月区购房的人有较大的增幅。

3.5.5 消费者买房的动机

有一半多一点的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。

3.5.6 消费者准备买哪类房子

消费者准备买多层楼房的最多，占46.7%，同比下降10.2个百分点，而准备购买小高层和高层的消费者共增加9.7个百分点，这说明了人们在改变传统观念，愿意住的高，看的远。

3.5.7 消费者买房能够接受的最高单价

有38.1%的消费者能买单价在每平方米1500—2000元的房子，所占比重最大，但却比去年下降了5.6个百分点；相反，准备买单价在2000—2500元的消费者人数比重上升了5.5个百分点。

3.5.8 消费者对房子面积的需求

有68%的消费者准备买70—120米的房子，具体情况如下。

3.5.9 消费者对户型的要求

与去年相比，二室二厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。

3.5.10 消费者愿意并能够支付的最高房总价

有大部分消费者愿意出10—20万元买房子。

3.5.11 消费者希望采用的付款方式

按工程进度付款有较大的提高。

3.5.12 消费者买房时主要考虑的因素

有73.8%的消费者最先考虑工程质量问题，该选项目所占比重最大，其他依次是物业管理是否完善、交通便利程度、价格、小区绿化和空气质量、项目手续是否齐全等。

3.5.13 消费者购房的主要信息来源

4. 拟选项目地概况

①地块位置：该地块位于吉林大路南侧，临河大街西侧，伊通河东岸。是二道区与南关区的交汇处，也是二道区最中心的位置之一。

②地块面积：该地块规划面积为219800平方米，净用地：141370平方米。地块南侧和西侧为伊通河，目前沿河已规划有50米宽的防护绿地，防护绿地面积：50400平方米。 整个地块平面示意图如下：

注：①图中红色虚线内为项目地所在地。

②公交路线：115  某地站­——农大       301  某地站——坦校

            361  长医高专­——某地站   283  绿园小区——滨河小区

             80   体育场——东岭街    269  人民广场——热电厂

            265  公交医院——劳动公园 101  三马路——劝农乡

            102  三马路——净月谭     103  永春批发——新立城水库

             1   某地站——101车站   281  某地站——中日联谊医院

            254  人民广场——中东大市场  225某地站——师大东校

            287  北岸路——烧伤医院

③地块现状：地上建筑物为居民棚户区及工业厂房。其中：居民2648户，企业35个。动迁面积124933平方米，动迁面积较大。

④交通状况：项目地交通十分便捷，紧邻吉林大路。吉林大路为新机场通道，是二道区与市中心连接的最主要干道，因此政府正重点开发建设。项目地周边共有公交线路单向15路，双向30路。交通优势明显。

5．项目SWOT分析：

优势：

A. 濒临伊通河岸。具有良好的居住环境，配套设施齐全。

B．家乐福及百安居---重要的品牌优势，对项目的成功起到关键的作用。

C．##集团与战略伙伴的强强联合与外资的引进，使项目的成功更为可能。

D．政府的大力扶持是项目成功的保证。

劣势：

A．动迁难度较大，动迁成本高。

B．地块相对不太规整，规划难度较大。

C．目前周边商业还不太发达，还有待扶持和培育市场。

机会：

B.   新机场的即将开通，吉林大路的改造迫在眉睫。

C.   伊通河即将改造，世界银行贷款已到位。项目地南部区域将打造成风景秀美的景观带，对提升项目的品质，增强项目的竞争力起到巨大的作用。

威胁：

A．家世界、乐购和麦德龙，对项目尤其是商业部分有一定的冲击。

B．万科、亚泰、星宇等楼盘在带动区域楼市的同时，也会对本项目带来一定的威胁。如下表和图：

6．初步经济评价

规划局规划控制条件：

规划总用地面积：219800平方米  可建设用地面积：169400平方米   净用地：141370平方米  防护绿地：50400平方米    建筑控制高度≤40米    绿地率≥30%

建筑密度≤30%   容积率：2。0

从动迁成本上看，地价较高，利润空间不大。但一方面通过项目的积极运作和商业氛围的扶持，深挖项目潜力，提高项目品质，可望增加部分收益。同时寻求政府支持与帮助，享受相关优惠政策，减免部分费用，整个项目运作的好可望有一定的收益。

结论与建议：

从政府支持、优惠政策、项目优势及机会等各方面来看，该项目是非常好的地产项目，同时还可以加强与###超市的进一步合作，树立集团的地产品牌优势。以求获得长期的利益回报。

若该项目顺利进行，则有助于在某地与政府建立更为广泛的联系，有助于##集团整体事业在某地的发展，包括机械、电子、科技等相关行业的进入，形成##集团在东北地区新的经济发展基地，为振兴某地经济作出更大的贡献。

附件：

1        地块组合图

2        航拍图

3        位置图

4        交通图

5        周边楼盘分布图

6        家乐福效果图