望京地区区域市调报告

一、 北京市宏观市场分析

（一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析

办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥会促

进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，

总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前

景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干

快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。

同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能

得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、

生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然

会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。

（二） WTO 对北京房地产市场的影响分析

加入WTO，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写字楼、

宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几年内将完全

与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对便宜的楼价，对

海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露端倪，一些高品质楼

盘境外买主的比例越来越高。

入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商来得越

多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的信贷支持，

购买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品房并轨（北京市

已从2000 年11 月20 日起取消了内销和外销商品房销售许可证的核准事项），这

将刺激需求的增加。

入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需求的增

加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，金融业的

竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付款方式将大行

其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大了需求。

（三） 政策面对北京房地产市场的影响分析

1、121 文件影响

央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对整个

房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响就是对房地产

企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方

式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

2、国务院18 号文件

国务院 下发的18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民经济

的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房地产业的健

康发展决心和信心。

（四）本市房地产各项经济指标

2003 年1－7 月，全市商品住宅建设完成投资278．6 亿元，其中31．9 亿元

用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到4659 万平方米，比上年同

期增加713 万平方米，增长18．1％。经济适用住房开复工面积600 万平方米，

为全部商品住宅开复工面积的12．9％，比上年同期增加150 万平方米，同比增

长25．1％。

2003 年8 月份房屋销售总数为16956 套，总面积为180 万余平方米，销售总

金额103.2 亿元人民币。其中：

商品房预售总数为11753 套，销售面积为135.5 万平方米，销售总金额88.4

亿元人民币，均价为每平方米6521 元人民币。

经济适用住宅预售总数为2131 套，销售面积为19.5 万平方米，销售总金额

7.3 亿元人民币，均价为每平方米3738 元人民币。

销量较7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比7 月份上

升10%左右。经济适用房各项指标较7 月份上升25%到45%。 

各项数据表明：目前北京市房地产市场依然供需两旺。

二、 北京市住宅市场趋势

1、“非典”过后健康住宅多受青睐，低密度、低容积率、高绿化率的楼盘成为亮

点。

2、小户型走势强劲。100 平米内的一居、二居产品依然畅销。

3、开发商重视园林设计、新开楼盘水景已成必备。

4、小区的功能配套越来越受重视。

5、地段、概念逐渐弱化，同一区域不同价格的房子共存现象日趋明显。

三、 竞争个案分析

（一）宝星园

一、 环境分析

本案位于北京市朝阳区望京东北部京顺路大山子出口（望京A3 区）内，紧邻京顺

路、机场高速路。

（一）区位环境分析：望京地区是北京市继方庄之后又一开发的住宅区，主要由

北京城市开发公司开发为主，前期的望京花园等项目都已开发完成，现该

地区综合配套经过多年开发已经十分成熟，又有第四使馆区在此建立，使

这一地区具有国际生活品味。

（二）小区内部环境分析：内部园林设计以水景为主，植被错落有致，绿化率达

到35%。

二、 产品分析

（一）建筑规模：本案规划建筑面积40 万平方米，分三期开发完成，一期建筑面

积15 万平方米，二期、三期待定。２００１年５月开盘，2005 年开发全

部完成。

（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋，2 栋18 层，2 栋23 层，2 栋25 层。

（2）一梯六户

（3）首层大堂挑空。

（三）外立面：（1）6 层以上高档外墙涂料，

（2）1—6 层配高级墙面砖

（四）户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

二居 １０６ ２６４ ３３％

三居 １２２ ７２ ３３％

１２６ １９２

四居 １６５ ２６４ ３３％

１８８ ４

跃层

２５１ ８

１％

（五）配套设施：１、会所：水疗休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房

２、教育配套：借助周边设施

３、商业配套：借助周边设施

（六）车位配比：１．５：１

（七）容积率：3.3

（八）无精神堡垒

三、 价格分析

（一）价格范围：5100/M2---6900/M2

(二)主力总价范围：６４万――８０万

户型 面积（m2） 均价 总价

二居（毛坯） １０６ 6650 704，790

二居（精装） １０６

１２２（精

装）

6300 768600

三居

１２６（毛

坯）

5800 730800

四居 １６５

１８８

跃层

２５１

其他费用：物业费：2.8/M2

车位费：350/月

会所通用费：200/月

四、 客源分析

（1）、月收入在6000 元以上CBD 工作的白领夫妻。

（2）、私营业主

（3）、港台、韩国等外籍人士

七、利多利空分析

优势 劣势

物业管理IC 卡

门禁系统、闭路

电视监控系统

首层大堂挑空、

舒适大气

容积率高3.3

规划中地小学与

幼儿园建在一起

有干扰

亲水乐园

车位比例高，可

租可售

绿化率只有35％

规划的小区是围

合建筑全部邻

街，环境嘈杂

休闲娱乐配套

多样：水疗、乒

乓球、健身房等

首层大堂播放

背景音乐，舒适

放松

二居价格高

三居、四居的书

房面积只有6 平

米

紧邻高速公路、

驾车出行方便

户型多样可选

择余地大

开发周期长2001

年开盘，2005 年

竣工

外飘窗

会所已经投入

使用，咖啡屋、

健身中心等

楼间距小

明厨、明卫

具有小型儿童

乐园

一期周围是二

期、三期工地，

环境差

Vod 视频可收

CNN、BBC 等

外立面颜色时

尚

小区周围没有公

交车

户型、精装毛坯金牌物业管理： 2001 年开盘至今

可选择余地大 中海物业 二期没有动工，

开发实力值得怀

疑

观景阳台

全部地下车库

实现人车分流

小区没有商业配

套

每户赠送燃气

炉，用来提供

24 小时热水、

冬季取暖

现房发售，说服

力强

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

1、 路旗指引：京顺路大山子出口至本案售楼处设路旗

2、 路牌指引：小区北面宏泰街路口设路牌

（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，内有中空小花园，温馨舒适

（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发3 套

（四）销售策略：（1）打折：一次性付款95 折，商贷98 折

（2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑

（二）慧谷阳光

本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、北侧紧邻北小河，

东南侧为第四使馆区。

一、环境分析

（一）小区环境分析：该项目绿化率达35%，园林内有中央水景、荷花池、开放

的绿地，周围是住宅区。

二、 产品分析

（一）、建筑规模：占地面积6.2 公顷，总建筑面积17 万平米。

（二）、建筑形态：毛坯房、纯板楼层数是9-16。

外立面：高级涂料

（三）、建筑工期：共二期、开盘时间：一期2002 年6 月，

二期2003 年8 月2 日

入住时间： 2003.10/2005.3

（四）、户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

40

50 一居

60

二居 90-99

108

三居 128 主力户型

137

140

四居 148

150

200

跃层 84 主力户型

100

160

（五）、配套设施：有会所、地下车场

三、价格分析

（一）、价格范围：5700-6400

（二）、主力总价范围：487200、742400

其他费用：物业费：2.8/M2

车位费：地上150-300（租）

地下400（租）

供热费：19/平米

四、媒体分析

北京青年报、楼市、广播

五、客源分析

（1）、月收入8000-20000 的白领，自由置业者，韩国人，中央美院的学生

（2）、二次置业着

六、去化分析

一期销售率85%，二期刚刚开盘

七、利多利空分析

优势 劣势

该区域住宅密

集生活氛围重

有开放的绿地 价格高

望京地区社区

成熟适合居住

保安严格 大户型少

使用率高

公共部分精装

修

邻路的都是好户

型

交通发达

电梯24 小时运

行

北面的河没有治

理

周遍配套齐全 密度高

纯板楼南北通

透

有半封闭阳台不

安全

有荷花池和水

景

小区内没有配套

外立面黄色涂

料时尚高档

东侧是农村景色

不好

有宠物沙滩

南面有高楼影响

采光

进深小10. 8

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

1、路旗指引：有

2、看板指引：售楼处外有大型看板

（二）售楼处装修风格：普通，约100 平米。

（三）销售道具：有沙盘、接待处一人，5 套桌椅。

（三）银领国际

本案位于北京市朝阳区望京住宅区，距西侧轻轨望京西站约1000 米，东邻望京

西路。北面为世安望京家园。

一、环境分析

小区环境分析：规划中有喷泉、绿化率为32%，西侧为望京综合市场，东、北面

为住宅区，南面为市政路。

二、 产品分析

（一）、建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。

（二）、建筑形态：毛坯房、板塔结合，6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为

16 和21 层

外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料

（三）、建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日，

入住时间：2003 年12 月26 日

（六）、户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

一居 80 430 30%

二居 110 575 40%

三居 160 288 20%

四居 190

复式 200 以上

（七）、配套设施：有三个底商

三、价格分析

（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2

（二）、主力总价范围：583000

户型 面积（m2） 均价 总价

一居 80 5300 374560

二居 110 583000

三居 160 848000

四居 190 1007000

其他费用：物业费：1.9/M2

车位费：地上200-250/月（租）

地下450/月（租）

供暖费：19 元/ M2

四、媒体分析

北京青年报

五、客源分析

（1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。

（2）、二次置业人士

六、去化分析

销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩

余。

七、利多利空分析

优势 劣势

交通便利

户型多样可选

择余地大

容积率高

与一期相比价格

太高顾客难以接

受

望京地区社区外立面颜色时绿化率低 定位不准确

成熟适合居住 尚

周边的配套齐

全

使用率高 小区周边环境乱

阳台落地窗 现房发售 邻街户型有噪音

T 型塔楼北向

采光好

有三个底商 楼间距小

板楼明橱、明卫 小区内有喷泉

板楼被塔楼遮挡

采光不好

板楼南北通透、

通风好

没有会所

小户型布局合

理

没有配套

南向无遮挡景

观好

售楼处与现场太

远看房不方便

供暖费便宜

户型设计上浪费

面积多

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

1、路旗指引：无

2、看板指引：小区周围设有看板

（二）售楼处装修风格：欧式风格，

（三）销售道具：沙盘、桌椅7 套

（四）金隅丽港城

本案位于北京市朝阳区望京西南湖北街

一、环境分析

小区内部环境分析：喷泉、健身设备、景观小品

二、产品分析

（一）建筑规模：本案规划建筑面积19 万平方米，2003 年2 月开盘，2004 年6

月入住。

（二）建筑形态：

（1）板塔结合，工字形塔楼。

（2）25 层，4 板楼10 层

（3 ）塔楼一梯12 户、板楼一梯2 户

（三）外立面：全部为高档面砖

（四）户型配比：

1、板楼

户型 面积（m2） 套数 比例

二居 112.07 40 66%

三居 127.43 20 33%

2、塔楼

户型 面积（m2） 套数 比例

一居 60 50 17%

107.04 50

97.22 50

102.3 50

二居

92.01 50

66%

三居 135.89 50 17%

（五）配套设施：１、会所：依靠底商

２、教育配套：借助周边设施

３、商业配套：底商

（六）车位配比：1：0.7

（七）容积率：4

（八）无精神堡垒

五、 价格分析

（一）价格范围：5000/M2---6500/M2

(二)总价范围：30 万---80 万

1、塔楼

户型 面积（m2） 均价 总价（万）

一居 60 5500 33

107.04 5200 56

97.22 5300 51

102.3 5300 54

二居

92.01

三居 135.89 5100 79

2、板楼

户型 面积（m2） 均价 总价（万）

二居 112.07 6200 69

三居 127.43 6200 79

其他费用：物业费：1.8/M2（塔楼）2.1/M2（板楼）

车位费：350/月

24 小时热水：9 元/吨

供暖费：19 元/季/M2

六、 广告分析

七、 客源分析

（1）、月薪8000 元以上白领人士

（2）、二次置业人士

六、去化分析

七、

利多

利空

分析

优势 劣势

建筑规模适

中

户型多样可选

择余地大

容积率高

建筑外立面高

档

可视对讲 绿化率只有30%

底商面积大 板楼南北通透 塔楼二居有暗室

开发商实力强 实现人车分流

邻街户型环境嘈

杂

外飘窗 ID 卡门禁系统 楼间距小

明厨、明卫

公共部分精装

修

楼前视野有遮挡

落地观景阳台 电梯直达车库 没有会所

红外幕帘报警 喷泉水景 没有教育配套

交通方便 价格便宜 塔楼每层住户多

供暖费便宜 期房

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

3、 路旗指引：无

户型 面积（m2） 套数 已售套数

已售率 未售套

数

未售率

一居 60 50

107.04 50 20% 80%

97.22 50 20% 80%

112.07 40 60% 40%

二居

102.3 50 20% 80%

127.42 20 60% 40%

三居

135.89 50 60% 40％

4、 看板指引：小区周围设有看板

（二）售楼处装修风格：临时售楼处

（三）销售道具：桌椅3 套

（五）亮马新世家

本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于亮马河北路与星火路交界处。

一、环境分析

小区内部环境分析：绿化率达到30%

二、产品分析

（一）建筑规模：本案规划建筑面积10 万平方米，分两期开发完成，目前开发二

期。2003 年3 月开盘，2003 年12 月底开发完成。

（二）建筑形态：（1）联排板楼3 栋，每幢18 层。

（2）一梯三户

（三）外立面：全部为高档面砖

（四）户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

一居 69.63 77 11%

92.07 77

二居

95.42 77

22%

119.46 154

146.92 154

120.34 77

三居

116.46 77

66%

（五）配套设施：１、会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房

２、教育配套：借助周边设施

３、商业配套：借助周边设施

（六）车位配比：1：1

（七）容积率：3.3

（八）无精神堡垒

四、 价格分析

（一）价格范围：5500—6400 元/M2

(二)主力总价范围：28 万---39 万

户型 面积（m2） 均价（元） 总价（元）

一居 69.63 6000 42

92.07 5880 54

95.42 5880 56

二居

119.46 68

146.92 70

120.34 86 三居

116.46

5880

70

其他费用：物业费：2.38/M2

车位费：350/月

24 小时热水：9 元/吨

供暖费：30 元/季/M2

五、 广告分析

（一）报纸：北京青年报

（二）杂志：外企俱乐部

六、 客源分析

（1）、国贸、惠普、IBM、西门子，月收入6000—8000 元

（2）、私营业主

六、去化分析

七、

利多

利空

分析

优势 劣势

远红外线周界

防护，闭路电视

监护

墙砖外立面，保

温、隔热

容积率高3.3

物业费较高，2.3

元/ m2

L 型联排板楼，

通风

地下地上车位，

可租可售

绿化率只有30%

小区建筑全部临

街，环境嘈杂

使用率高83% 双卧双阳台

均价高，最高价

6400 每平方米

首层层高低

紧邻高速路驾

车出行方便

会所已经投入

使用

邻街户型噪音强

外飘窗 双路供电 楼间距小，10M

层高2.9M 三水入户

L 型联板，D、N、

M 户型存在采光

问题

户型多，充足可

选余地多

现房发售，说服

力强

小区北亮马

河污染严重

超大客厅、餐厅 星级物业

小区南星河路

窄、脏、乱

户型 面积（m2） 套数 已售套数

已售率 未售套

数

未售率

一居 69.63 77 60％ 40％

92.07 77 20％ 80%

二居

95.42 77 10％ 90%

119.46 154 100% 0

146.92 154 60% 40%

120.34 77 30% 70％

三居

116.46 77 80% 20％

双层玻璃落地

观景窗

集中供暖

小区没有独立花

园

可拆换式墙体

设计

客厅太大，厨房、

卫生间小

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

5、 路旗指引：亮马河路沿路

6、 路牌指引：酒仙桥路沿路

（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格，

（三）销售道具：沙盘、桌椅10 套

（六）东润枫景

本案位于北京市朝阳区酒仙桥南十里居，属于望京地区。

一、 环境分析

小区西边与亚洲占地面积最大的公园——朝阳公园隔街相望，并与东四环

隔300 米城市绿化隔离带，南面正对纯外销低密度别墅区，并有国际高尔夫球

练习场和乡村跑马场。

二、 产品分析

（一） 建筑规模

该社区建设用地约15 公顷，预计总建筑面积35 万平方米，其中住宅约为26

万平方米。分四期建设，目前为第三期。润园、枫园已全部售罄，并顺利入住。

（二） 开盘及入住

1、 开盘：2000 年7 月

2、 入住：2003 年10 月

（三） 建筑形态

11 栋板楼，2 栋塔楼，售三栋，11# 板楼精装，塔楼毛坯

（四） 外立面

一层面砖，二层以上灰色涂料

（五） 户型配比

户 型 面 积 套 数 比 例

２ 居 108、124 1020 60%

３ 居 178、195 340 20%

４ 居 196 170 10%

跃 层 166~438 170 10%

（六） 配套设施

1、 会所：游泳池、台球室、网球场、室内高尔夫、保龄球、桑拿、健身房、多

功能厅、咖啡屋

2、 教育配套：日坛中学、双语幼儿园

3、 商业配套：超市、美容美发、洗衣店

4、 周边配套：酒仙桥一小、中学，华润超市、京客隆，邮局，酒仙桥医院、和

睦佳医院，工行、农行

（七） 车位比例： 1：1.2

（八） 容积率： 2.28

（九） 绿地率： 35%

（十） 使用率：85%（板），74%（塔）

三、 价格分析

单价范围：5430-8580（元/平方米）

均价：6500（元/平方米）

总价范围：586440-3758040（元）

主力总价：

户型 总价（元）

2 居 702000-80600

3 居 115700-1267500

四、 客源分析

国贸、CBD、西门子、IBM 等的中产阶级

五、 去化分析

销售率为：80%，主要为两居。

七、利多利空

优势 劣势

售楼处造型独特，顶把大伞 出行不太方便，离车站远。

售楼处，纯玻璃，采光好 售楼处狭小，60 平方米

售楼处前有喷泉，被小河环绕，走木

桥，意境美

售楼处及项目均没有引导，路牌、路

旗

知名度高，多次被评为十大明星楼

盘。

沙盘分散，两个,有一栋模型放在圆

桌上

起居室、卧室起大开间 面积偏大，缺乏选择

板楼南北通透、采光好 西侧路边停车多，交通混乱

即将入住，2003 年10 月 价格偏高

周边配套齐全 电磁严重超标

部分户型明厨明卫 容积率偏大，2.28

开发商知名度高 绿化率偏低,35%

北美风格：闲淡舒适、运动健康 围合式建筑,通风不好

楼宇间有花园、嬉水池 临路吵

使用率高74－85% 物业费高,2.8

施工单位中建一局，质量高 精装修,标准太高:1000 元/ m2

下沉式中央广场 一期电磁辐射,影响声誉

内部配套完善 部分楼之间间距小

阳台封闭，安全 楼宇间有儿童娱乐场吵

户型设计动静合理分区。 有些户型设计不太合理

与名校月坛合办月坛分校

5000m2 星级会所，高档

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

1、 路旗：无

2、 路牌：无

（二）售楼处装修风格：现代时尚

（三）销售道具：两个沙盘、三组谈判桌椅，前台能坐两人

（七）飘Home

本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥将台路口。

小区内部环境分析：小区正在施工没有做绿化，规划绿化率达到31.8%。

一、产品分析

1、建筑规模：本案占地面积1.2 万平方米，规划建筑面积8.6 万平方米，

分一期开发完成，目前开发一期。一期2003 年6 月开盘，2004 年9

月底开发全部完成。

2、建筑形态：（1）塔楼2 栋，板楼1 栋，每幢25 层。

（2）一梯四户

3、外立面：高档灰色外墙砖

4、户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

一居 40-65 350 87.5%

二居 85-90 50 12.5%

5、 配套设施：（１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房

（２）教育配套：借助周边设施

（３）商业配套：借助周边设施

6、 积率：4.5

7、 精神堡垒

二、价格分析

（一）价格范围：５400 元/M2---6600 元/M2

(二)主力总价范围：21 万――59 万

户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万）

一居 40-65 6000 24-39

二居 85-90 5850 49-52

其他费用：物业费：2.5 元／M2

车位费：地下：350 元／月

地上：150 元／月

三、广告分析

（二）报纸：北京青年报、北京晚

（三）杂志：精品

四、客源分析

（1）、国贸、惠普、ＩＢＭ、西门子，月收入６０００—８０００元

（2）、私营业主

（3）22 岁至35 岁年轻白领

五、去化分析

六、

利多

利空

分析

优势 劣势

精装修，菜单式选

择

墙砖外立面，保

温、隔热

容积率高4.5

物业费较高，２.5

元／Ｍ２

交通便捷，多路公

交车直达小区

地上地下车位，可

租可售

分期开发，不

能同时入住

小区建筑全部邻

街，环境嘈杂

使用率高78%

超大落地观景阳

台

单价高，最高价

6600 每平米

小区前将台西路

窄、乱

绿化率高35% 精装修赠送厨具 临马路噪音大

小区没有独立花

园，绿化分布散

高档墙砖外立面 周边配套齐全 楼间距小，20M 期房没有保证

户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率

一居 40-65 350 270 77% 80 23%

二居 85-90 50 15 30% 35 70%

紧邻四环路，驾车

出行方便

户型设计合理，不

浪费空间

塔楼部分房间存在

暗室

附近楼太多，私秘

性差

户型多，充足可选

余地

精装修不能保证施

工质量

七、销售分析

（一）售楼处引导分析

路旗指引：酒仙桥路沿路

路牌指引：酒仙桥路沿路

（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格

（三）销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台

（八）电子城

一、环境分析

本案位于北京市朝阳区望京西南部，位于酒仙桥驼房营街。是望京地块唯一

的经济使用房项目。

小区内部环境分析：小区内部有中心花园，一个喷泉，雕塑小品，绿化率达

到30%。

二、产品分析

1、建筑规模：本案占地面积11.19 万平方米，规划建筑面积32.63 万平方米，

分二期开发完成，目前开发二期。2003 年3 月开盘，2004 年11 月底开发

全部完成。

2、建筑形态：（1）塔楼7 栋，每栋20 层。

（2）一梯四户

3、外立面：高档外墙涂料

4、户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

96.51 280 25%

二居

104.99 280 25%

142.95 280 25%

三居

139.62 280 25%

5、配套设施：１）会所：休闲中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房

２）教育配套：区内12 班幼儿园，18 班小学

３）商业配套：区内1000 平方米的超市

6、车位配比：１ ：１

7、容积率：2.9

8、无精神堡垒

三、价格分析

（一）价格范围：3600 元/M2

(二)主力总价范围：35 万―52 万

户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万）

96.51 3600 35

一居

104.99 3600 38

139.62 3600 50

二居

142.95 3600 52

其他费用：物业费：1.05 元／M2

车位费：地下：350 元／月

地上：150 元／月

四、客源分析

（1）、附近电子城上班族，月薪3000—5000 元

（2）、私营业主

（3）、燕莎工薪阶层

五、去化分析

七、

利多

利空

分析

优势 劣势

价格便宜，3600

元/平方米

地上地下车位，车

位充足

容积率高2.9

塑钢外飘窗

城建施工，保证施

工质量

绿化率低30%

使用率高８３％ 毛坯房，方便装修 临马路噪音大

紧邻四环路，驾车

出行方便

已成功开发一期

工程

没有电梯大堂，层高低2.7M

高档涂料外立面

独立中心花园，水

景、雕塑小品、四

季树木

小区邻街，环境嘈杂

现房发售，说服力

强

楼间距大，40M 公交车少，只有到牧丹园和去南城

独立物业管理 小区内学校 没有24 小时热水

物业费低，1.05

元/平方米.月

小区内超市 没有会所

同时入住 预留空调机位 施工周期长，入住晚

开发商一级资质 天然气入户

八、销售分析

销售道具：沙盘、户型平面模型、桌椅4 套、沙发2 组、接待台

（九） CLASS

本案位于北京市朝阳区望京地区，京顺路及首都高速机场西侧、南侧紧邻北小河，

户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率

96.51 280 280 100% 0 0

二居

104.99 280 280 100% 0 0

139.62 280 280 100% 0 0

三居

142.95 280 275 98% 5 2%

北侧为望京科技园区。

一、环境分析

小区环境分析：该项目园林建筑采用意大利风格，园内有多种稀有植被，

有中央水景，周围是住宅区。

二、 产品分析

（一）建筑规模：占地面积5.64 公顷，总建筑面积22.5 万平米。

（二）建筑形态：板塔结合、6 栋塔楼、均为25 层；3 栋板楼分别为16 和21 层

外立面：4 层以下为灰色瓷砖，以上为浅灰色高档涂料

（三）建筑工期：共一期、开盘时间：2003 年8 月13 日，

入住时间：2003 年12 月26 日

（四）户型配比：

户型 面积（m2） 套数 比例

一居 80 430 30%

二居 110 575 40%

三居 160 288 20%

四居 190

复式 200 以上

（八）、配套设施：有三个底商

三、价格分析

（一）、价格范围：4862/M2---5300/M2

（二）、主力总价范围：583000

户型 面积（m2） 均价 总价

一居 80 5300 374560

二居 110 583000

三居 160 848000

四居 190 1007000

其他费用：物业费：1.9/M2

车位费：地上200-250/月（租）

地下450/月（租）

供暖费：19 元/ M2

四、媒体分析

北京青年报

五、客源分析

（1）、月收入3000 元以上的白领，年龄30 岁左右。

（2）、二次置业人士

六、去化分析

销售率60%、只开盘两栋塔楼，南向两居约100 套大部分售完，只有低楼层还有剩

余。

七、利多利空分析

优势 劣势

交通便利

户型多样可选

择余地大

容积率高

与一期相比价格

太高顾客难以接

受

望京地区社区

成熟适合居住

外立面颜色时

尚

绿化率低 定位不准确

小区内有喷泉 使用率高 小区周边环境乱

阳台落地窗 现房发售 邻街户型有噪音

T 型塔楼北向

采光好

有三个底商 楼间距小

板楼明橱、明卫

周边的配套齐

全

板楼被塔楼遮挡

采光不好

板楼南北通透、

通风好

没有会所

小户型布局合

理

没有配套

南向无遮挡景

观好

售楼处与现场太

远看房不方便

供暖费便宜

户型设计上浪费

面积多

八、销售分析

（一）售楼处引导分析

1、路旗指引：无

2、看板指引：小区周围设有看板

售楼处装修风格：欧式风格，

销售道具：沙盘、桌椅7 套

（十）慧谷根园

本案位于北京市朝阳区望京东北部利泽中街（望京科技园内），紧邻北五环、机

场高速路，是望京地区唯一的别墅项目。

一、环境分析

小区内部环境分析：区内有吊桥、小溪、小瀑布，植被以垂柳为主，清

新自然。

二、产品分析

1、建筑规模：本案占地75000 平方米，建筑面积56000 平方米。分两期开发

一期25000 平米、二期31000 平米。

2、建筑形态：全部为独栋联排式别墅

3、外立面：普通红色墙砖

4、建筑结构：部分砖混、部分现浇混凝土

5、在售户型配比

户型 面积（m2） 套数 比例

S1 276 50 50%

N1 330 43 43%

C1 400 6 7%

6、配套设施

1、会所：室内游泳池、健身中心

2、商业配套：借助周边设施

3、教育配套：借助周边设施

7、车位配比

i. 每户私人车库一部

ii. 地下停车位1：2.8

iii. 地上停车位1: 3.6

(八)容积率：0.75

五、价格分析

价格范围：240 万---500 万

户型 面积（m2） 起价 总价（万）

S1 276 8700 240

N1 330

C1 400 10000 400

六、媒体分析

七、客源分析

1、外企高级主管

2、大型私营企业主

八、去化分析

九、利

多

利

空

分

析

优势 劣势

五环以内，地理

位置优越

车位多

价格高，均价

9000 元

没有教育配套

紧邻北五环、机

场高速路

户型多样选择

余地大

栋间距小

有水景 低容积率

部分结构为砖

混，坚固度不高

园林整体风格

清新优雅

有地下室

配套会所项目可

选择种类不多

独栋联派别墅

私密性强

现房发售，说服

力强

项目东边有垃圾

场环境混乱

外立面具有北

美风格

绿化率不高

外资物业管理

世邦卫理事公

司

没有商业配套

十、销售分析

1、售楼处引导分析

看板引导：售楼处正东设置看板

户型 面积（m2） 套数 已售套数

已售率 未售套

数

未售率

S1 276 50 47 94％ 3 6％

N1 330 43

C1 400 6

23 46% 27 54%

2、售楼处建筑形式：独栋别墅

3、售楼处专修风格：中国古典风格，四周以钟铃装饰，中间一大型根雕

4、销售道具：沙盘、剖面模型、三套桌椅

5、销售团队：前台一名接待员，一名主管

四、 综合分析

一、产品分析

（一）建筑规模

项目名称

占地面积

（M2）

建筑面积

（M2） 容积率

工程分期

开盘时间 入住时间

宝星园 120000 400000 3．3

3

2001．5

2003．6（一

期 ）

慧谷阳光 620000 170000 2．7

2

2002．6

2003．10（一

期）

夏都盈座 19200 96000 5 1 2003．2 2003．9

银领国际 56400 225000 4 1 2003．8 2003．12

金隅丽港城 47500 190000 4 1 2003．6 2004．4

星源公寓 5710 20000 3．5 1 2003．6 2004．10

都市新海岸 18000 90000 5 1 2002．12 2003．8

亮马新世家 30000 100000 3．3 2 2003．3 2003．12

亮马水晶 10950 44000 3．4 2 2002．3 2003．10

东润风景 150000 350000 2．3 4 2000．7 2003．10

银枫家园 10000 30000 3 3 2001．5 2001．10

飘home 12000 86000 7 1 2003．6 2004．9

电子城 111900 326300 2．9 2 2003．3 2004．11

Class 94000 120000 1．2 1 2003．7 2004．12

慧谷根园 56000 75000 1．3 2 2000 2003.6

风景线公寓 12000 50000 4 2 2000 2003.4

总计 1373660 2372300 3．5

（二）建筑形式

建筑形态

项目名称

板 塔

精装 毛坯 外立面 层数

宝星园 6 2 4

小部分面砖，

大部分涂料 18、25

慧谷阳光 7 涂料 9、16

夏都盈座 4 2 6 面砖 15、18、22

银领国际 9 9 涂料加装饰板 16、21、25

金隅丽港城 4 3 7 面砖 10、25

星源公寓 1 4 5 涂料加装饰板 16、25、30

都市新海岸 2 3 5 面砖 10、18、22

亮马新世家 3 3 面砖 18

亮马水晶 2 2 可选 涂料

东润风景 11 2 11 2 涂料

银枫家园 1 2 面砖 25

飘home 1 2 3 面砖 25

电子城 7 7 涂料 20

Class 22 可选 面砖 4、6、8

慧谷根园 面砖 联排别墅

风景线公寓 2 2 涂料 25

总计 54 51

二居 三居 四居 跃层 一居

项目名称 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数

宝星园

106 264

122

126

72

192 165 264

188

251

4

8

慧谷阳光

40

50

60

90

99

108

128

137

140

148

150

200

84

100

160

夏都盈座

40

70

352

111．2

117

36

102

140

140

169

22

36

66

银领国际 80 430 110 575 160 288 190 200

金隅丽港城 60

50 112

107

97

102

92

50

50

50

50

50

127

135

20

50

星源公寓 60

27 105

112

118

120

54

27

27

27

120

122

137

158

27

27

27

27

都市新海岸

40 －

70

352 117

111

98

102

36

30

122

112

60

160

亮马新世家 69

77

92

95

77

77

119

146

120

116

154

154

77

77

亮马水晶

70 －

80

127

88 190 1160

东润风景

108

124 1020

178

195 340 196 170

166

438 170

银枫家园

114

165

133

145

132

飘home

40 －

65

350

85－90 50

电子城

96

104

280

280

142

139

280

280

Class

180 213

210 －

240 341

慧谷根园

275

330

400

50

43

6

风景线公寓

115

130

111

104

114 144

137

151

134

109 192

套数 1765 2422 2744 334 840

比率 21％ 30％ 33％ 4％ 10％

一居21%

二居30%

三居33%

四居4%

跃层10%

户 型 配 比

项目名称 总价（万） 均价 主力总价范围（万） 物业费 车位费

宝星园 75 5800 64 80 2．8 350

慧谷阳光 74 6000 48 74 2．8 300

夏都盈座 50 5500 28 39 2．38 350

银领国际 73 1．9 300

金隅丽港城 76 5600 30 80 2．0 350

星源公寓 75 5800 40 80 2．8 350

都市新海岸 70 5800 30 70 2．38 350

亮马新世家 70 5800 42 94 2．3 350

亮马水晶 68 7000 43 73 2．8

东润风景 82 6500 58 110 2．8 8 万

银枫家园 73 5600 43 73 3．0

飘home 50 5800 21 59 2．5 300

电子城 45 3600 35 52 1．05 300

Class 160 7500 151 172 3．5 7．8 万

慧谷根园 300 9000 240 500

风景线公寓 80 6500 40 122 2．66 6．5 万

均值 83.59 5730.77 59.46 114.23 1.88

4）、配套

教育 会所

项目名称 幼儿园 小学 中学 健身 娱乐 商业配套 车位配套

宝星园 有 有

慧谷阳光

夏都盈座 有 1：0.7

银领国际 有 1：1

金隅丽港城 有 1：0.7

星源公寓 有 1：1.3

都市新海岸 有 1：0.7

亮马新世家 有 有 有 有 1：1

亮马水晶 有 有 有 1：0.3

东润风景 有 有 有 有 有 1：1.2

银枫家园 有 有 1：1

飘home 有 有 未定

电子城 有 有 有 有 有 1：1

Class 有 有 未定

慧谷根园 有 有

风景线公寓 1：1

四、客源分析

客源

项目名称 1 2 3 4

宝星园 白领（月收入6000） 私营业主

港台韩国等

外籍人士

慧谷阳光 白领（月收入8000—20000） 自由置业者

韩国人、中央

美院的学生

二次置业

者

夏都盈座 青年人（月收入4000 左右） 二次置业人士

银领国际 白领（月收入3000 以上） 二次置业人士

金隅丽港城 白领（月收入8000） 二次置业人士

星源公寓 小型企业私营业主

港台韩国等

外籍人士

都市新海岸 青年人（月收入4000 左右） 二次置业人士

亮马新世家 白领（月收入6000—8000） 私营业主

亮马水晶 中产阶级 白领

东润风景 中产阶级 白领

银枫家园 明星 老总 中产阶级

飘home 青年人（月收入6000—8000） 私营业主

电子城

附近上班族（月收入3000—

5000） 私营业主

燕莎工薪阶

层

Class 金领（月收入30000—80000） 老总

慧谷根园 外企高级主管 私营企业主

风景线公寓 中产阶级

七、去化分析

二居 三居 四居 跃层 一居

项目名称 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率

宝星园

106 90％

122

126

100％

85％ 165 50％

188

251

20％

0％

慧谷阳光

40

50

60

90％ 90

99

108 85％

128

137

140 70％

148

150

200 40%

84

100

160 20%

夏都盈座

40－

70

100％

111

117

98

85％

85％

98％

140

140

169

70％

60％

20%

银领国际 80 60％ 110 50％ 160 70% 190 20% 200 0%

金隅丽港城

60

70％ 112

107

97

102

60％

20％

20％

20％

127

135

60％

60％

星源公寓

60

40% 105

112

118

120 30％

120

122

137

158 30%

都市新海岸

40－70

95％ 117

111

98

85％

85％

99％

140

145

169

70％

60％

20％

122

112

100%

90%

亮马新世家 69

60%

92

95

20％

10％

119

146

120

116

100%

60%

30%

80%

亮马水晶

70

80

60％

90％

88

91 50％

东润风景

108

124 80％

178

195 80% 196 75%

166

438

飘home 40－65 77% 85－90 30％

电子城

96

104

100％

100％

142

139

98%

100%

Class

180 60％ 213 60％

210 －

240 60％

慧谷根园

275

330

400

94％

40％

40％

风景线公寓

115

130

111

104

114 100％

137

151

134

109 80％

总计 81.87% 93％ 68.25% 58% 64.13%

0

20

40

60

80

100

一居二居三居四居跃层

一居

二居

三居

四居

跃层

去 化 分 析

六、销售分析

销售引导 销售道具 销售策略

项目名称 路牌 路旗 看板

宝星园 有 有 有 4 组谈判桌椅、3 组沙发

一次性付款95 折、商贷98 折

周末售楼处现场抽取苹果电脑

慧谷阳光 有 有 有 7 组谈判桌椅、前台接待

夏都盈座 有 3 组谈判桌椅、前台接待

银领国际 有 有 7 组谈判桌椅、前台接待

金隅丽港城 有 有 有 2 组谈判桌椅

星源公寓 有 8 组谈判桌椅、前台接待

都市新海岸 有 10 组谈判桌椅 一次性付款95 折、商贷98 折

亮马新世家 有 有 有 4 组谈判桌椅、谈判间3 个、前台接待

亮马水晶 有 有 有 2 组谈判桌椅、前台接待

东润风景 3 组谈判桌椅

银枫家园 有 3 组谈判桌椅、6 个谈判间、前台接待

飘home 有 有 有 4 组谈判桌椅、2 组沙发、前台接待

电子城 4 组谈判桌椅、前台接待

Class 有 有 有 多组沙发、前台接待

慧谷根园 有 3 组谈判桌椅、前台接待

风景线公寓

2 组谈判桌椅、前台接待

由上表可以得出：

1）建筑规模：望京地区属于小盘高容积率地区

2）建筑形式：TOWNHOUSE、板式小高层、塔楼等建筑形式都

有，以高层塔楼为主，板楼数量相对较少

3）外立面：新开项目均用面砖、涂料较少，另外采用装饰板点

缀外立面的形式正在流行。

4）户型配比：以两居、三居为主。四居户型较少。

5）价格：房价普遍偏高，平均价格在5700 元/平米，总价在83

万，相对较低的项目总价也基本在75 万。

6）配套：商业配套较全

会所、休闲娱乐配套较全

教育配套几乎全部借助周边将成为这一地区的隐患

7）去化分析：一居、两居产品畅销，四居产品相对滞销，三居

及跃层产品较畅销

8）客源分析：a)外企高级白领人士

b)港台、韩国等外籍人士

c）二次置业人士

9) 销售分析：都有做销售引导

销售道具

ii. 外立面部分面砖、部分涂料，可加装饰板点缀

iii. 户型一居：60 平米－80 平米 25％

二居：90－110 平米 50％

三居：120－135 平米 25％

容积率：3

园林：具有水景园林，四季常青植被

可设精神堡垒

配套要有会所、幼儿园、

全部地下人车分流、1：1

突破性建议

6、小户型越层

7、可设精神堡垒（如水晶走廊）