内部资料，注意保存

Ø   同业研究

某集团发展调研

Ø   资源和能源市场研究

2005年中国煤炭市场及投资分析

       2005年上海房地产新政分析………………………………17

【同业研究】

某集团发展调研

一、企业概况

某集团是一家大型综合性投资集团公司，凭借雄厚的资金及技术实力致力于房地产、旅游、酒店、百货、建筑、进出口贸易等多个领域的投资，而尤以在房地产业界颇为引人注目。集团拥有某股份有限公司（上海）、某中国控股有限公司（香港）两家大型上市公司及数家项目公司，在进入中国市场 20 年间，投资足迹遍及广东、河北、四川、甘肃、福建、北京、上海等地，获得了丰硕成果，更成为房地产领域的知名品牌。某2004年实现销售额60多亿元， 2005年有望实现100亿。

二、房地产业发展现状

（一）产品定位：从单一的高档住宅产品向住宅、酒店、商业和旅游区等多元化产品过渡。

某进入房地产行业第一阶段的产品定位是开发高档住宅，也就是从专业型企业开始做起，在北京及上海的一些高档住宅开发成功且被业界和市场认可后，公司开始倡导高品位生活方式的价值观，进行新的战略制定和实施，逐步向通才型企业的方向发展。

而且未来在不成熟市场中众多企业经历重组后，最终会出现几个最重要的企业占有主要的市场份额，它们提供全线的产品或服务，可能涵盖住宅、酒店、商业建筑、旅游区开发等各种房地产产品类型，因此，某逐步开始了房地产产品多元化的时代。

（二）开发区域：立足于国内大中城市，放眼于海外市场，与世界最好的房地产公司竞争。

某本着“缔造生活品位，成就城市梦想”的开发理念，以每年超过200万平方米的开发速度，在北京、上海、江苏、福建、黑龙江、广东、河北、四川、甘肃等地建造了具有21世纪水准，集现代新型示范住宅区、超五星级酒店、行政办公、旅游娱乐、休闲购物于一体的新城。与此同时，某作为具有海外情节的房地产企业，对海外房地产市场积极关注和参与，分别在马来西亚、俄罗斯、美国等国家进行房地产项目的开发，某已经不仅跟中国的房地产公司竞争，还在跟世界最好的房地产公司竞争。

（三）品牌特点：“提供高品质的生活方式”和“滨江模式”。

“提供高品质的生活方式”的价值观已是某品牌和所有产品类型中的核心价值，同时它们共享某统一的品牌资源及优势。某产品从建筑设计、功能配置、室内外环境无一不是国际一流水平，品牌发展意图是从某前期的产品品牌阶段向后期的公司品牌化阶段过渡，从而只要提到“某”就必然意味着高品质制造。

“滨江模式”是某品牌得以壮大的有效载体，在上海获得极大成功后，“滨江模式”就像一个模板一样，在全国二线城市中不断复制，并成为集团迅速累计财富的固定通道。“某”已经成为一个标志性的品牌，它带来了政府的支持，以及好的土地。某在拿地之初就具备了很多有利条件，而随之衍生的，就是更大的利润空间。“滨江模式”是某的金矿，亦是某扩张的资本。稳定的收入亦成为加速扩张的信心保障，“滨江模式”甚至正在向海外蔓延。

（四）已开发楼盘总汇

某集团部分已开发楼盘情况表

三、房地产业发展战略

拓展战略：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。

2003年起，某集团战略举措主要有两点：一是调整某集团的产业结构，增加经营性物业；二是在开发区域上向二线城市扩张。在某的区域布局版图上，以上海为大本营，北有北京、哈尔滨、中俄边境项目；长三角有南京，正积极进军常州、无锡；南有福州。如今武汉已然成为世贸进军中西部的“桥头堡”。

融资途径：继续加大资本市场融资力度，分拆内地房地产骨干业务上市。

某曾经通过两次“买壳”方式分别实现旗下业务内地、香港上市，由于两家上市公司市值太小，短期内难以替某在内地的多个大型项目大量融资，为了解决未来几年里大量的资金需求将争取在2005年上半年分拆内地房地产骨干业务，并委托高盛公司为保荐人，首次以IPO形式于港股上市，募资额有望高达20亿港币，可保证多个需资金数百亿元项目顺利推进。

四、房地产主业的近期开发、拓展动态

通过多方渠道，我们收集到某新建和拟建的房地产项目7个，总占地规模27748亩、可开发建筑面积2445.75万平方，储备总量将是过去十多年总开发量的5-6倍。详见下表。

某集团新建及拟建房产项目情况表

从分布情况看，某在建和拟建的项目涉足国内外，其中国内以上海及长江三角洲为主，国外的项目一般是超大规模的项目，预计开发周期比较长。

以上主要项目介绍：

1、上海某国际广场

上海某国际广场位于南京路和西藏路交叉口，总建筑面积约为170,000平方米，裙楼共10层，建筑面积约为60,000平方米。整幢建筑物由三个相对独立又相互联系的建筑单体组成：主体塔楼、裙楼、以及沿南京东路近两千平方米的开放式广场。主体塔楼共60层，高333米，建成后将是浦西第一高楼。

■超五星级酒店

某国际广场主楼为拥有770间超宽大客房的超五星级酒店，由著名的国际酒店管理集团Le Meridien经营管理，将为各国游客和商务人士提供高品质的服务，包罗万有的各国美食，完善的商业、会议、宴会及娱乐设施。并在充分尊重本土文化的基础上，揉合法国浪漫情怀，让您尽情感受高雅时尚的欧洲品味。

■现代化大型商场

某国际广场的裙楼将打造成为南京路上集购物、观光、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的购物天堂。在中华商业第一街——上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，与第一百货、新世界商厦共同营造南京路“金三角”商业圈。

2、南京某滨江新城

南京某滨江新城，位于长江与秦淮河交汇处，沿滨江大道展开近两公里，西侧濒临长江，南临秦淮河，极具区位和景观优势。项目总占地面积55.34万方米，总建筑面积150万平方米，系南京首个全江景国际品质高级居住区、酒店及旅游商务区。其中住宅建筑面积约120万平方米，商业建筑面积约24万平方米，配套设施建筑面积约6万平方米。

3、哈尔滨某滨江新城

哈尔滨某滨江新城，某根据哈尔滨跨江发展的战略，投资人民币100多亿巨资，于松花江畔400万平方米黄金旺地倾力打造集行政办公、现代住宅、旅游娱乐、文化教育、休闲购物、商业物流和冰雪运动于一体的具有北方特色的现代化滨江生态园林新城区——某滨江新城。

4、吉隆坡二十一世纪新型滨水生态社区

“运河城”项目将在吉隆坡的Langatt和Klang两条河流间建造跨度为18.5公里人造运河。某将参与5.3平方公里的二十一世纪新型滨水生态小区的开发建设。

5、中俄“绥—波”贸易综合体

“绥—波”贸易综合体总占地面积为4.53平方公里，中方境内1.53平方公里，俄方境内3平方公里，是经中俄两国换文确认的第一个全封闭式贸易区，集贸易、物流、现代工业、商务、会展、休闲娱乐与旅游于一体。

6、苏州“昆山、常熟”项目

2004年底，某获得昆山、常熟两地近400万平方米的土地开发权后。

7、武汉“锦绣长江”项目

2005年2月2日，在武汉举办的土地拍卖会上，某以31.5亿元人民币成功获得一块占地50万平方米的土地，作为“武汉新区”滨江中心城区最大块成片旧城改造开发土地，“鹦鹉洲片”用地自推出以来，就一直是市场的焦点。整个项目是一个功能复合体，某将倾力打造超五星级酒店、高档写字楼、产权式公寓、SOHO、商业街及高档住宅。

【资源和能源行业研究】

       2004年煤炭市场形势分析及2005年展望

                           ——煤炭供不应求还会持续

　　2004年，由于消费需求旺盛，我国煤炭市场总体态势是货紧价扬。

首先，煤炭供应大幅度增长。

据统计测算，2004年全国煤炭供应量为15.6056亿吨，比去年同期增长16.4%，为近年来的较高增长水平。

　　煤炭供应结构中，国内产量有较多增加。据统计，2004年全国原煤产量15.4328亿吨，比去年同期增长16%。在增长水平方面，国有煤矿和乡镇煤矿增幅较高。如12月份国有重点煤矿产量同比增长10.7%，乡镇煤矿产量增长10.6%，而地方国有煤矿产量仅增长1.4%。

　　境外进口势头强劲。中国是一个煤炭出口国家，历来进口量不大，不过数百万吨，用于沿海地区。2004年因为国内供求关系紧张，出现了煤炭进口势头强劲局面。据海关统计，全年累计进口煤炭1728万吨，比去年同期增长62.2%。尽管今年煤炭进口增幅较高，但由于数量很少，仅占同期供应总量的1%，因此对国内煤炭行情影响不大。

其次，消费需求较为旺盛。

2004年，中国经济保持快速增长局面，尤其是钢铁、电力、，化肥等主要煤炭消费行业增长显著。据统计，2004年全国火力发电同比增长14.8%，粗钢产量增长25.4%，钢材产量增长21.5%。美国、日本、欧盟三大经济体同时发力，全球经济处于复苏以来的第2个高增长年，从而增加了煤炭需求。此外，近些年世界石油价格的持续性强劲上涨，使得能源结构中煤炭的消费比重提高。据英国石油公司估计，全球2003年的煤炭消费量增长了6.9%，而石油的消费量仅增加了2.1%。估计这一趋势在今明两年还会继续下去。受其影响，2004年我国煤炭消费需求出现了大幅增长局面，全年煤炭消费量(含出口，下同)达到或超过15亿吨，增长15%以上。主要煤炭品种，如：动力煤、燃料煤，炼焦煤、肥煤等需求都很旺盛。

　　煤炭需求结构中，因为国内供应不太宽松，为了优先满足国内需要，使得出口有较多下降。据海关统计，全年全国煤炭出口量8601万吨，比去年同期下降8.1%，下降局面难以扭转。

　　从全年的煤炭供求关系来看，总量供需大体平衡，但是其平衡关系较为脆弱，不太宽余；又由于交通运输的“瓶颈”制约，使得煤炭供应在不同时期和不同地区出现紧张局面，尤其是进入冬季之后，随着取暖用煤和发电用煤高峰的到来，许多地区储煤紧张。

第三，市场价格强劲上涨。

由于供求关系不太宽裕，加上成本推动，刺激了全年煤炭价格的强劲上涨，商务部重要生产资料监测系统的监测数据表明，全国洗精煤每吨价格约为613元，比去年同期上涨49.6%。

　　4季度我国进入了煤炭消费旺季，加上运输紧张，煤炭价格依然保持上涨势头，涨幅在6%左右。

　　从商务部重要生产资料监测系统对全年价格走势的监测情况来看，年内煤炭价格出现了两轮急剧上涨行情。首轮价格上涨发生在春节过后的2季度，诱因是煤炭社会库存过低；进入4季度以后，由于国际原油价格居高不下，并突破50美元／桶关口，能源结构中煤炭消费明显增多，刺激煤炭价格出现第二次上涨。

　　2005年，尽管中国和全球经济增长速度会有所回落，使得煤炭消费强度相应减弱，但受多种因素的影响，全年消费需求依然旺盛，资源供应较为紧张，市场价格保持上涨势头。

　　——消费需求依然旺盛。需求旺盛主要取决于3个方面：

　　首先是国民经济保持较高的增长速度。根据权威机构预测，2005年中国经济(GDP)增长8%左右，保持快速增长态势。消耗煤炭较多的行业，钢铁、火电、化肥、焦炭等行业产量增幅不低。据有关资料预计，2005年中国的钢材生产能力将超过3亿吨，再次攀上新台阶。火力发电和氮肥生产也会增长。

　　其次是油价高位运行，刺激了能源结构中煤炭消费比重的提高。近几年来，世界油价持续上涨，即使新一年内石油价格回落，亦难以低于40美元／桶，仍为高油价位。油价高企，对全球的能源供需格局产生深远影响，刺激全球范围内的采煤热潮，使得廉价煤炭消费量迅速增加，以此来缓解石油价格过快上涨对经济发展的压力。

　　最后是世界经济继续增长，对中国煤炭需求殷切。预计全年煤炭出口保持上年8000万吨水平，仍有较大的规模。

　　根据上述几个方面的测算，预计2005年全国煤炭消费量(含出口)超过16亿吨，增幅在10%以上。

　　——资源供应调度较为紧张。总体来看，由于煤炭需求量的快速增长，而新产能增加有限，2005年全国煤炭供应形势偏紧，有可能出现供应缺口，特别是地区间的供求矛盾较大。

　　一是煤炭行业近年来产量的连续高速增长和煤炭增产储备能力的不足，后续产量继续高速增长的可能性不大。有关部门估计，目前国有大矿的产能发挥已经接近饱和，在2005年，乡镇煤矿和私营煤矿将成为增产主力。预计全年煤炭产量不超过16亿吨，增幅在10%以下，明显低于2004年水平。

　　二是煤炭供应结构中，因为全球范围内货紧价扬，中国煤炭进口量不会减少，但增长水平将明显回落，无论如何也难以达到50%以上的增长幅度。

　　三是运输瓶颈的制约。我国煤炭供应历来受运力影响较大，即使煤炭产量充裕，如不能及时运到消费地区，也会产生很大的供需矛盾。2004年全国铁路货物发送量为22亿吨，同比增长9.2%，其中煤炭运量9.9亿吨，增长13.9%；江海主要港口货物吞吐量为21亿吨，增长23.1%，还是不能满足经济增长的需要。预计新一年内煤炭运输的“瓶颈”制约问题难有太多的缓解。

　　四是电力供应依然紧张。尽管2004年国内电力供应大幅度增长，同比增长15%，但全国仍有较多的拉闸限电情况。预计电力供应紧张状况要延续到2005年，这对耗电较多的煤炭生产，尤其是对新一年的增产主力乡镇煤矿来说，不能不是一个很大制约。

　　——全年煤炭价格坚挺上扬。2005年国内煤炭供应偏紧，决定了市场行情的高位运行，较为坚挺。此外，还有一些因素推动煤炭价位的继续上移：

　　一是上半年受煤电联动政策和煤炭订货会影响，2005年初煤炭价格出现新一轮上涨行情。

　　二是国际原油价格的高位运行，不仅扩大了能源消费结构中的煤炭消费比例，对国内煤炭价格形成有力支撑，而且还增加了煤炭生产和经销中的电力和物流成本。

　　三是近年来煤矿安全事故频出，其中一个重要因素是削减了必须的安全费用支出。随着在全国范围内开展安全生产整顿，除部分不合格企业停产外，一些煤矿，特别是乡镇煤矿和私营煤矿的安全费用支出有较多增加，也提高了生产成本。

　　综上所述，受到供需形势偏紧影响和成本提高的推动，预计全年煤炭价格涨幅在5%左右，甚至还会更高一些，但涨幅低于上年水平。

2005年煤炭行业投资价值基本分析

一、能源紧张局面使行业景气度稳定上升

　　从2003年起，中国经济增长中重工业增加值占工业增加值的比重明显提高，在一定程度上标志着中国经济进入了重化工业阶段，据国外的经济发展经验，重化工业阶段特别是前期和中期，经济发展对能源的需求快速增长。据初步预计我国该阶段的持续时间可能与日本和韩国大致相同，大约持续到2013年。其中前4－5年是重化工业发展的前期和中期，重工业占GDP的比重持续上升，能源消费量持续上升，即2008年之前中国都将处于能源消耗的高增长时期。此外就我国的能源消费结构来看，富煤贫油少气的能源储备特点也决定了煤炭仍然会占据主导地位，据统计煤炭在能源消费总量中所占比例一直都超过65%。

　　煤炭产品的需求变化主要和电力、冶金、建材化工等下游主要耗煤产业的发展息息相关：就煤炭消费大户电力行业来看，目前占国内煤炭消费量的60%以上，可以说煤炭需求的增长很大一部分都是电煤的需求带动的，随着经济发展带来“电荒”也必然会引发“煤荒”，这肯定会带动煤炭需求的持续旺盛，随着电力行业投产规模不断扩大,煤炭供求矛盾将进一步加剧；冶金行业是煤炭消费的第二大户，消费的煤炭主要是炼焦用煤和燃烧用煤，钢铁等冶金用煤约占全国煤炭消费量的20%左右，受国家宏观调控影响，估计2005年冶金行业对煤炭的消费变动不大。

　　面对旺盛的需求，我国煤炭行业的供给却难以在短期内满足需求。首先现有大型煤矿(国有重点和国有地方)增产有限，前些年我国煤炭勘探工作陷于停滞，精查储量不多，目前可供建设大中型矿井的精查储量大约在300亿吨左右，仅可以设计建设1.6亿吨规模的矿井。估计到2020年煤炭精查储量缺口1250亿吨，详查储量缺口2100亿吨，普查储量缺口6600亿吨，需要投资400亿元以上；加之资源管理工作滞后，资源破坏和浪费严重，资源紧张局面加剧。其次因乡镇煤矿大幅提高产量而导致煤炭市场供过于求的可能性很小。最后无法依靠国外进口大幅增加国内煤炭供给。据统计2003年煤炭消费高出GDP增长率6.94个百分点,2004年高出5.82个百分点。

　　目前煤炭行业处于近10年来前所未有的高度景气状况，而且这种现状还将保持相对稳定的发展态势，行业景气度还没有出现较为明显的拐点，投资价值还可给予重视。

二、煤炭价格趋向稳定增添了行业吸引力

　　自2003年以来煤炭供不应求也直接促成了国内煤炭价格的进一步上涨。据统计2004年前三个季度，原中央财政煤炭企业商品煤累计平均售价为每吨200.18元，每吨同比增加了26.70元，增加幅度为15.4%；其中华东地区的每吨价格更是达到232.76元，而个别城市如广州每吨的价格则高达530元。供发电用煤平均售价为每吨155.69元，同比增加了16.50元，增加幅度为11.9%。总的看来,当前我国煤炭价格的上涨是一种恢复性的上涨。由于前几年煤炭供应相对过剩的矛盾比较突出，煤价不断下跌，1998年下跌4%，1999年下跌10%，2000年下跌3%，但经过近近几年的调整，到2003年底我国国有重点煤矿煤炭综合售价基本恢复并超过1997年的水平。

　　此外在去年11月6日召开的中国煤炭市场高峰论坛上，与会专家预测：2005年煤炭市场外部环境将继续趋好，全年煤炭资源总量与需求总量有望保持基本平衡，与2004年相比，煤炭产量的快速增长势头将会有所减缓，资源总量与需求总量的水平会有所接近。全年煤炭市场有望保持相对平稳的运行态势，煤炭价格整体水平有望与2004年持平。部分煤种如优质动力煤、炼焦煤和贫瘦煤的交易价格可能出现上扬，价格将在高位运行。此外据统计就目前的煤炭平均价格来看，如果上升10%～15%，对应行业净利润增长35～46.9%，只要价格维持不变，单凭现在的需求情况，至少能使该行业的利润水平保持在高位，行业吸引力并不会大幅下降。

　　就近期的煤电联动政策来看，也是稍微有利于煤炭行业，从较长的时间周期来看，煤炭价格的涨幅要稍微落后于电价，只要电价有上调，煤炭价格也就有了上涨预期。煤炭价格受影响程度并不大，而一些电煤生产企业可能会得到较大益处。

三、煤炭行业成本的上升则成为较大不确定性因素

　　煤炭行业近两年来保持相对景气，但行业经营成本也开始有回升之势，主要体现在：

　　1、煤炭行业的安全问题必然会引发相应成本投入加大。2004年下半年煤矿接连发生安全事故，也引发了全社会的普遍关注，政府也开始倡导安全生产。有关方面决定开展全国安全生产大检查，国家安全生产监督管理局建议煤炭企业按照《煤炭生产安全费用提取和使用管理办法》规定的上限提取安全费用，甚至表示部分省在煤矿能承受的范围内，可突破《管理办法》规定的上限提取安全费用，可以预计煤炭公司未来的安全维修费用将会大幅提升。此外对事故发生后的赔偿、安抚工作也需要企业花费较多的财力，相应地增加了企业经营成本。今年3月6日国家发改委副主任兼国务院振兴东北办主任张国宝日前在新闻发布会上表示，我国将加大对煤矿安全的投入，建立安全投入的长效机制，计划从每吨煤的生产中提取2-10元用于安全建设，不同的煤矿将提取不同的数额，并尽量往上限靠，必要时可超过这个数额。这一运营成本加大趋势已经在近期见效：今年2月21日恒源煤电发布公告称其将自2005年1月1日起调整安全费用和维修费提取标准，可以预见的是未来业绩会受到一定的负面影响。

　　2、随着2004年煤炭企业效益的明显提升，职工的工资及福利待遇也得到了相应的提升，部分企业还对历史遗留欠帐问题进行了补偿，这也可能使2005年企业的成本增加。长期低工资的煤炭行业，在行业收入和利润增长后，必然面临增加工资支出的现实需求。此外由于国内钢材价格上涨，煤炭设备需求的增加，煤矿的设备投资成本也增加，这些因素导致行业成本上升，要求煤炭价格保持较高水平。再者是煤炭采掘的过度也使煤矿周边生态环境压力凸现，我国主要煤炭产区水土流失和土地荒漠化严重，泥石流、滑坡等地质灾害频繁，植被覆盖率低，生态环境十分脆弱，采煤沉陷问题突出；据相关数据显示全国采煤沉陷面积已达40万公顷，因采煤沉陷需要搬迁的村庄越来越多，越来越困难，有的地区已经到了无处可搬的境地，严重影响了煤炭开发和区域经济的发展；鉴于可持续发展的远景规划，政府可能会采取加大征税的方式来弥补，近日山西省提出建议，延长目前的煤炭基金政策5-10年，并提高煤炭资源税，煤炭的资源税提高为5元/每吨，焦煤提高到10元/每吨。

　　可以肯定的是这两项成本负担将加到公司今年甚至今后的财务报表中，虽然影响程度远远小于煤炭价格上涨幅度，但至少会促成目前业绩骄人的煤炭企业收益小幅隐形下降(低于按照目前运营情况所估算出的收益)，对业绩的潜在影响需要给予一定重视。

【政策研究】

2005年上海房地产新政分析

——切实满足住房需求，

合理控制投资需求，

严格限制投机炒作，

坚决打击违法行为。

据国家统计局数字显示，2004年，我国商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点。其中，商品住宅平均销售价格上涨15.2%。房价的过快增长已经成为影响国民经济发展的不稳定因素。

最近，中央发出了严控房地产过热和房价过高的信号，采取一系列措施稳定房价。上海、深圳两市已率先发布以调整为主基调的房产新政，北京、广州等城市也在酝酿出台稳定房地产市场的新举措，以控制因房地产过热而引发的金融风险。

上海市统计局最新公布的数据显示：2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达27.5%。央行上海分行公布的一组统计数字表明：截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中个人住房贷款累积增加728亿元，同比多增106亿。

为此，上海首发治市，严控金融风险。在近一段时期的市场博弈中，政府调控房市的思路渐趋清晰，各种限制投机炒房、挤压房地产泡沫的举措纷纷推出，过热的房地产正在经受宏观调控的考验。

自2000年以来，快速发展的房地产业逐步由计划向市场转变，政府也一直高度重视房地产市场的发展，不断出台新政策来规范房地产市场的发展，促进房地产与国民经济的协调发展，从前两年来看，政府的政策主要是从市场供给方面入手，通过土地供应政策和信贷政策调控来规范房地产行业和市场的运作，而在2005年初出台的政策则是从市场需求方面协调房地产市场的发展，特别是要控制房地产投资需求和限制投机炒房。下面就对主要调控政策进行分析：

一、前两年政策回顾

1、2003年6月，央行出台“121号文”，房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，淘汰了一大批不具有开发商资质的房地产企业。

2、2004年2月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%；银行对个人贷款，借款人月房产支出与收入比控制在50%；借款人月所有债务支出与收入比控制在55%。

3、2003年9月-2004年4月，央行三次提高银行存款准备金率，紧缩房地产开发信贷。   

4、2004年4月，期房限制转让，只有拿到产权证的现房才能转让。

5、为了配合“期房限制转让”，2004年4月，沪上银行期房转按揭停办。

6、2004年5月，上海楼盘预售信息全部上网，将楼盘的真实销售情况告诉给购房者，抑制哄抬房价的行为。

7、1990年以前的二手房不予按揭，即超过15年房龄的二手房不得按揭。这条政策无异于釜底抽薪，因为超过15年房龄的二手房非常普遍，原来希望卖出旧房贴钱买新房的人，由于找不到能全额付款的买家只能作罢。由此，很大一部分需求被压制下去了。

8、购买第一套住房可贷款70%，购买第二套住房必须由房屋中介公司担保，可贷款60%，否则银行不提供按揭。这条政策增加了购房者向银行申请贷款的难度，要办理的手续越来越复杂，限制也越来越多。

9、加息0.27%预示着我国开始步入加息周期，投资者面临购房成本处于不断变化和增加的难题，给投资者带来财务和心理压力。

二、2005年新政分析

1、2005年初韩正市长所作的《政府工作报告》中明确提出了要“继续加强房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展”。预示了政府将会使出更多的宏观调控手段，以确保上海楼市的繁荣和稳定。

2、2月18日，二手房网上交易服务平台以及与此配套的二手房服务体系正式试运转。在该平台上，市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以自愿选择平台上的金融、经纪、评估、公证、担保、保险和房贷等服务机构提供的专业服务。

二手房网上交易平台集“信息流、物流和资金流”三流合一，通过交易平台可以规避信息买卖双方和中介之间信息不对称所造成的欺诈行为，规避房地产交割过程中的风险和即时跟踪交易状态，同时还能从网上获得最新的市场和政策信息。二手房网上备案加速促进了中介行业的洗牌，从而提供规范、优质、低价的服务。

3、上海市房屋土地资源管理局于3月3日发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与之前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒绝售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。

继岁末年初查处了万邦都市花园之后，上海市房地产交易中心又从投诉中发现有一部分楼盘依然在违规销售。因此先后封停了“富海商务苑”等7个楼盘的网上备案，并对某滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园等4个楼盘展开深入调查。由于违规销售是造成楼盘价格疯长的根本原因，并且极其容易产生交易纠纷，所以房地主管部门加强销售监管可以保证商品房在“公开、公平、公正”的环境中销售，使购房者免遭损失。

4、3月5日，在充分听取了两会代表的意见之后，上海市人民政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度，旨在从改善广大人民群众的居住条件着手，促进房地产市场的持续健康发展。

《若干意见》是上海一系列房地产新政策、新规定、新措施的纲领性文件，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。同时，市政府期望通过规范市场秩序、调整供应结构和完善住房保障体系使商品住房的价格涨幅进一步下降。

5、上海市房屋土地资源管理局表示，2005年配套商品房建设面积将大为扩容，年内新开工900万平方米，南汇周浦和康桥、嘉定江桥、宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大三倍。从而形成每个规模在4平方公里、建筑面积在400万平方米左右的居住区。预计建成后每个基地房源能够供应给5万户家庭，约15万人口。房型以50平方米左右的一房一厅、70平方米左右的二房一厅、90平方米左右的三房一厅为主，其中一房和二房的比例还将增加。

配套商品房的选址一般都在外环线附近，根据动迁家庭的实际需要，着重于“优化房型，经济实用；完善配套，方便生活”。项目交付使用时，会完成相应的购物中心、学校、医院等配套设施，并引入公交站点。今年以配套商品房为主的中低价普通商品房会占到市场供应总量的65%，且配套商品房的销售对象有望稳步扩大，使符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能购买。此举对将改善商品住房供应结构和抑制房价涨幅起到非常有效的作用。

6、上海市财政局于3月7日发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准调整保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。

贴息政策针对的是广大中低收入家庭，调整后的政策扩大了受惠面，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。此项政策解决了普通市民，尤其是动迁居民的购房问题。

7、3月7日，上海市地方税务局出台了《本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，做出“个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费”的规定。

该项税收政策仅仅是针对“个人购买后居住未满一年”的普通住房，对正当的房产投资行为则无任何影响，可见政府重在打击短期的投机炒作行为。上海的税收政策波及面窄、针对性强，且税率较为合理，心理作用强于实际的调控作用，无异于给投机者出示“黄牌”警告。

8、为了解决当前房屋拆迁工作中出现的突出矛盾和问题，上海市政府下达了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，从明确思想、控制规模、确保透明、规范行为和加强监管等方面加快拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重依靠法律手段转变。

拆迁问题看似无关紧要，实际上它联系者房地产市场的供与求两个方面。加快拆迁速度可以使随之而来的房地产开发或市政工程建设进度加速，增加商品房供应量；动迁居民可以借此机会改善居住条件，所产生的住宅消费需求又会吸纳一定的商品住房。两者之间的相互作用是推动房地产市场快速发展最直接的原动力。此项政策的主旨仍是保护广大普通市民的住房需求不受侵犯，利益不受损害。

9、从3月17日起，按照中央银行规定，调整个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。

10、3月19日，为抑制高开价格，炒作二手房价，上海规定，凡是到政府主办的公共网络交易平台上挂牌出售的二手房，都将受到最高限价的约束，超出咨询价格10%的房源信息将不予挂牌。

11、3月28日，上海银行同业工会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，上海16家中资商业银行约定，提高第二套贷款购房的首付贷款比例，由现行的20%提高到30%，对第3套及以上贷款大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。

12、4月2日，上海市政府宣布将打击14种房地产违规的不法行为。被上海物价检查部门列入严查范围的14种价格违法行为包括：

销售商品房时不按规定实行“一房一价”或基价及其增减幅度等方法，公开标示价格；没有标价或标价内容不全，误导消费者；经营者在标价之外加价或收取未标明的费用；公布虚假销售信息，哄抬商品房价格；以签订虚假销售合同、再撤销合同的手法哄抬房价；经营者销售商品房或提供中介服务时，不履行或不完全履行事前的价格承诺；谎报商品房销售进度和价格；售房合同中所标示的面积与实际面积不符；向消费者多摊公用面积，或让消费者承担不应由其承担的分摊面积；使用欺诈性、误导性语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假房产价格信息广告；自立收费项目或超过浮动幅度收取中介经纪服务费；强制或变相强制服务并收费；房地产经纪企业以价格欺诈的方式赚取差价；房地产开发企业与中介经纪企业串通哄抬价格。

13、从4月6日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。这意味着卖房人必须先还清银行贷款才能注销抵押给银行的房屋产权，从而出售房屋。炒房人的资金成本会因此而提高。

上海市通过综合利用财税、金融、法律、行政等多种手段，“组合拳”效应逐渐显现，已经开始让部分炒房者信心动摇，出现了二手房网上挂牌显著放量的迹象。虽然房屋销售依然比较火爆，但房价没有再继续疯狂涨势，进入了相对平稳阶段。由于政策调节的作用还有待于市场的反馈，所以此时还未能完全见效。但可以肯定的是，政府对于房地产市场的调控只会继续加强，而不会减弱。住宅消费和正常的房地产投资行为完全能够得到政策的保护，而违法违规和投机炒作行为必将受到后续政策的打压。