中国50大中城市土地市场研究报告

前言

2006年是“十一五”规划的开局之年，对国土资源部门来说，土地市场和房产市场的协调配套发展、市场化配置资源的基础性作用等深层次问题仍在探索之中。2005年的土地政策起到了保持稳定总量供应、调整房产结构、保持房价稳定的作用。与之相比，2006年，土地宏观调控政策仍在进行中，土地作为宏观调控的重要手段，偏紧仍是其主调。在此基础上，全国各大城市的土地市场也有所变化，譬如在招拍挂细则、对闲置土地的处理办法和地价调配上均有所调整。与此同时，城市建设用地供应得到理性调控，建设用地供应结构日趋合理；房地产用地与去年相似，仍向中低价位普通商品住宅倾斜，适应稳定房价的要求；招拍挂和有偿出让土地方式比重进一步加大；建设用地供应的地区结构逐步协调以适应不同地区的经济发展。

针对2006年以来全国土地市场行情的变化，新地产策划机构联合专业研究机构对全国50个城市的土地市场进行了分析并形成本报告。

四直辖市（北京、上海、天津、重庆）土地市场综述

自国家宏观调控政策实施以来，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市加大了土地供应的调控力度，土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控，而且随着调控政策效应的进一步显现，土地供需将维持在较为均衡和理性竞争的状态，地价、房价的涨跌空间都将缩小，走势趋于平稳。

（一）  （一）土地供应结构不断优化

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，各地加大闲置土地处置力度，积极开展闲置土地清理收回工作。北京、天津、重庆、杭州、广州等地相继制定了配套措施，重庆市对闲置两年以上，建设单位无能力开发的，由国土部门依法收回75.3公顷；对由于政府或政府部门的原因造成项目不能实施的，区别不同情况采用补偿、置换或延期开发方式解决198.4公顷；广州市无偿收回57宗、共139.4公顷的闲置地；上海全市共有20余宗、约100公顷土地，通过“腾笼换鸟”或“易主”、“改性”等方式重新开工建设，约30余宗100多公顷土地重新约定了开工时间。

从全国情况看，今年上半年，全国房地产开发用地利用存量建设用地比例为69%，比去年同期提高了9个百分点，其中二季度利用存量建设用地10094.9公顷，比一季度增长53%，表明各地在新增用地受到严格控制下，积极盘活存量，改变了以往房地产开发主要靠增量建设用地的局面。

北京市在严格土地管理的同时，根据土地市场的供需情况，本着区别对待，有疏有堵，有保有压的精神，适时调整土地市场供应量，增加对经济适用房和普通商品房用地的供应，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。

近期，北京市将陆续推出 36宗土地入市公开交易，以有序供应，满足市场需求。在北京市 2005年度土地供应计划中，充分考虑了房地产用地。在6500公顷的年度供应计划中，房地产用地为1950公顷（其中：经济适用房 200公顷；住宅商品房 1750公顷），占全年计划土地供应总量的30％。今年 1～7月份，北京市供应住宅用地面积 297公顷，规划建筑面积500万平方米。其中，出让住宅用地 180公顷，规划建筑面积28万平方米，出让住宅用地55宗，成交价款21.67亿元，土地纯收益12.74亿元；划拨住宅用地117公顷，规划建筑面积 226万平方米。与2004年同期相比，住宅土地交易量、建设用地面积、规划建筑面积等相对下降。

　　为防止土地资源闲置，遏制炒卖土地，规范土地市场。8月初至9月底，北京市国土资源局分两次宣布，北京摩根投资有限公司摩根中心写字楼等45宗土地，因受让方未按《北京市国有土地使用权出让合同》约定的期限付清全部地价款，因而被该局解除土地出让合同，收回国有土地使用权。据该局有关部门透露，对被收回土地的违约开发商如何处罚，尚在研究之中。但是有一点十分明确，对拆迁基本完成的项目，如果开发商要重新获得原土地使用权，必须在规定的期限内提出书面申请，参加上市竞买。

　　上海市着重优化土地供应结构，增加中低价商品房和配套商品房用地的供应，以遏制日益高涨的房价。上海市全年初步安排经营性用地计划 3000公顷，其中用于配套商品房和中低价普通商品房建设的 2000公顷。从计划执行的情况看，目前，配套商品房和中低价普通商品住房供地已经基本落实。最新的一项调查表明：上海商品住宅销售价格持续下降，成交继续低迷。央行发布的 2005年第三季度全国城镇储户问卷调查结果显示，上海市只有 7.3％的居民准备在未来三个月内买房，比上个季度又下降了 3.7个百分点，达到历史最低点。

　　重庆房地产开发土地供应量增加。重庆市作为年轻的直辖市，由于大城市大农村的市情，随着城市化进程的加快，基础设施的完善，农村剩余劳动力进入城镇，住房有效需求增加，因此，房地产开发土地供应面积增加。据统计， 2005年 1～9月，重庆市土地交易中心成交土地 157宗，较去年同期增长 3.29％，成交面积、可建筑面积、成交金额同比也分别增长了 16.77％、 17.8％、 24.87％，出让金更是增长了 40.39％。据介绍，第三季度末，中心成交土地的各项指标首次全面超过去年同期。业内人士分析认为，这表明市场看好本地房地产投资前景，市场交易活跃，有回暖的趋势。

　　为规范房地产市场运行，将房地产价格涨幅控制在合理范围内，天津市主要采取了四项调控措施：一是实施土地供应总量控制，适时调控土地市场；二是完善土地供应结构和布局，适当加大普通商品房和经济适用房土地供应量；三是严格用地控制指标管理，大力推行节约和集约用地；四是建立土地市场动态监测体系，保证土地市场平稳发展。截至 8月 31日，全市供应房地产开发用地 697.6公顷，其中住宅 523公顷，公建 174.6公顷。中心城区供应房地产开发用地约 205.4公顷，可建建筑面积约 427.3万平方米。

　　其中：商品房供应总量约 60.1公顷，可建建筑面积约 163.1万平方米：经济适用房（含廉租房、基础设施还迁房）供应总量约 145.3公顷，可建建筑面积约 264.2万平方米，已经提前完成了全年经济适用房的土地供应计划。

　　（二）地价呈现稳中有降趋势

　　北京市地价变化不大，房价涨幅较大，目前地价对房价影响不明显。今年第一、二季度，地价变化不大，趋势平稳。而在 1～7月，虽然全市商品房买卖成交套数同比下降 8.9％，但商品期房买卖平均价格涨幅为 21.9％，存量住房买卖平均价格同比增长 9.8％。这说明，目前地价对房价影响作用不明显，但地价的预期升高会影响房价的上涨。

　　上海 2004年住宅平均地价为 2078元／平方米，住宅平均房价为 6385元／平方米，地价占房价的2.5％，地价在房价中的比例约占 1／3左右。根据 2005年第一季度全国主要城市地价动态监测成果，上海的地价增长率为 0.2％、 5.2％、 5.43％、 6.53％（按工业、综合、商业、居住分类），第二季度增幅进一步放缓，分别为 0％、 1.3％、 1.1％、 0.8％。同时，在房价方面，涨幅逐步回落。第一季度，商品住房销售价格按月环比涨幅分别为 1.6％、 1.6％、 2.5％，而进入第二季度以来，涨幅趋稳，呈稳中有降的态势， 4～6月环比涨幅分别达到 0.5％、 0.1％、1.2％。这些数据表明，上海市土地供应结构不断完善优化，区域分布日趋合理，房地产开发企业对市场的预期也逐步回归理性，地价、房价在一段时间内增幅过快的趋势得到了有效的调控。

　　从重庆 2005年第一季度和第二季度地价监测结果看，2005年第二季度重庆市城市综合平均地价与第一季度相比，增长 0.43％。2005年第二季度商业、住宅、工业平均地价与第一季度比分别增长 0.61％、 0.29％、 1.09％。地价整体水平与去年同期相比有一定的回落，但基本上仍保持稳中有升，并没有出现不正常的较大幅度波动，和地价区段的地价涨幅，均较符合两季度城市发展和建设的实际情况。造成地价水平增幅减缓的主要原因是，由于国家出台关于调控房地产市场、稳定房价的相关措施，市政府也相继制定了相关的办法，在一定程度上影响了重庆市的土地市场价格。

天津市土地交易价格指数显示，2005年 8月，综合指数达到 125.1点，较去年同期上涨了 1.0点，升幅达到 0.8％。预示着土地交易逐步走出盘整期，预计随着土地供应形势的趋紧和土地的频繁转手交易，土地交易价格将进一步稳定攀升。 2005年 8月，天津住宅用地指数达到 109.0点，较去年同期下降了 4.6点，降幅达到 4％。住宅用地交易指数 2005年初开始上扬，3月份最高达到了 117.7点，而后再次下挫，7月份最低达到107.9点，降幅达到 8％。住宅用地交易指数的波动，说明提高经济适用房用地供应量等宏观政策性因素，对住宅用地的价格变化起到了重要作用，住宅用地交易指数正在进入理性盘整阶段。

附表：2005年四季度四大直辖市房地产价格直属表

销售地区  房屋住宅  新建住宅 二手交易 土地用地 住宅租赁 房屋租赁 住宅管理 物业

北 京    107.4    107.8    108.7     104.0    104.7    102.8    103.9   100.7

天 津    105.6    106.2    104.7      104.1    104.5    101.5    101.9  100.2

上 海     101.7    99.9     105.1      102.1    100.2    103.0    102.7  100.0

重 庆     106.5   106.5     103.6      105.7    108.4     103.3   101.2  99.4

西安2005年土地开发投资情况简析

2005年，受国家宏观调控政策影响，我国多数城市延续前几年地价稳中有升的运行态势，但增幅均呈不同幅度的下降趋势。其中商业用地地价平均增幅低于2004年2.93个百分点，居住用地地价平均增幅接近于2002平均水平，低于2004年3.27个百分点，而工业用地平均地价则呈现回升态势。

2005年全国主要城市地价增幅幅差异较大。地价综合增长率排在前面的城市依次是西安，12.16％；长沙，11.44％；广州，8.18％；乌鲁木齐，8.12％；天津，7.24％；南昌，6.83％;武汉，6.81％。

西安市统计局投资处统计资料分析结果显示，2005年西安市土地交易价依然保持稳中上升态势，在全市房地产企业新置土地面积下降15％的情形下，土地购置费却增长了65％。同时，由于土地综合开发成本的提高，西安市2005年土地开发投资额达17.78亿元，是2004年同期开发投资额的2.4倍。

统计结果显示，由于外来房地产企业纷纷进入西安房地产市场，拆迁赔偿费用增加，以及全市经济高速发展，加之国家对土地出让“招、拍、挂”方式等一系列宏观政策调控力度的加强，“地根”紧缩的政策环境以及对未来可供开发用地量减少趋势的心理预期和判断。2005年西安市房地产开发企业新购置土地面积为335.59万平方米，与2004年同比下降15％，土地购置费用为30.22亿元，同比增长65％。土地开发面积达到254.4万平方米，增长了42.7％，土地成交最终合同价款为30.92亿元，同比增加了9.43亿元。

与此同时，房地产企业手中的储备土地总量也在逐步减少，全市总量仅为174.39万平方米，比2004年减少178.21万平方米，但这并不意味着房地产开发用地会出现紧张局面。

总之，西安土地市场地价涨幅比较大，土地开发面积增长的同时企业手中的储备土地总量呈递减趋势，但房地产开发用地情况依然乐观。

2006年一季度福州市土地市场分析

2006年一季度，福州楼市是伴随着一系列的房产新政走过来的。继2004年国家实施宏观调控措施以后，2005年3月，央行再次提高房地产贷款利率。随后，国务院出台稳定房价的“八条”措施，这些调控措施的出台，受到社会各界普遍关注，在不同程度上对福州市土地市场产生了影响。目前，福州市仍处于调控盘整期，部分开发商出现了持币观望的心理，成交量有所回落。

但从长远来看，福州市经济呈现快速发展趋势，市场环境稳定，政府政策的不断完善以及城镇居民收支增长良好，福州市人们改善居住环境的愿望将从潜在需求变成有效需求，福州市的房地产市场和土地前景将更加广阔。

（一）土地供应减少

在土地供应方面，2005年共批出土地面积为3415.69亩，而2005年1-3月，福州市成交土地539.97亩，其中土地仓山区以268.63亩的成交量位居首位，成交金额约46660万元，而鼓楼区仅成交5.94亩排在最后。

从年初供地计划来看，2006年福州计划上市土地在3000至4000亩之间，而2006年1——3月之间，福州仅出让10宗地块，总量300亩，其中过百亩的大盘地块只有１宗（124.1亩），因此后面将会陆续出现大量土地上市挂牌交易的情况。

进入3月份福州土地放量迹象明显。继1月初公开拍卖4幅土地后，福州市再次以挂牌方式成功出让6幅地块，到此，福州市1——3月份共有10幅土地分别以拍卖和挂牌的形式向社会公开出让，创下2005年初以来福州市单月推出地块数量最多、总量最大的一次。

据初步统计，连同3月份土地招商推介会上推出的4幅挂牌土地（未正式挂牌出让），福州3月份供地量约达千亩。尽管3月底挂牌出让的地块面积较小，且均非房地产企业购买，但福州土地开始大幅放量的迹象已经越来越明显，土地市场也日渐复苏。从3月份的整体情况看，无论是供地数量还是总量，福州土地供应放量近千亩，已经大大超出上半年土地成交数量的总和。

福州市土地发展中心表示，福州2006年的土地供地量大致与去年水平相当。上半年节奏相对会放慢，其主要原因是过去福州市土地发展中心在提供“净地”过程中，大多数是利用交地的半年时间做拆迁工作，但是由于拆迁安置，工厂、企业、银行债务等种种原因，使得一些地块未能在合同约定的期限内交地，影响了中标地块的开发建设。

2005年，福州市土地发展中心做出改革，要求推向市场的地块在拍卖时就已经是完全的“净地”，因此，土地投放的速度就有所减慢。但考虑到房地产市场的反映及可持续发展，消除目前开发商们“地荒”的心理预期等因素，下半年土地供应量会适度增长，而且土地分布依旧以新区为主。

（二）地价持续上涨

在2006年1——3月份，福州市平均地价达到217.99万元/亩，而2005年初的平均地价为111.15万元/亩，12个月共上涨了189.3%。

2006年3月初，福州市第一场国有土地拍卖会中推出5幅地块均被顺利拍出。其中，福建市日立电视机有限公司北地块每亩单价更是高达703万元，福马路南侧地块也以484万元/亩的价格成为福马路沿线每亩单价最高的地块。

究其原因，土地稀缺一方面拉动了地价，另一方面促使开发商拿地之后为了获得更高的利润而倾向于开发中高档产品，从而拉动房价。

（三）各区域土地供应情况

统观福州2005年1——8月份土地各区成交情况我们可以发现以下现象：

1、土地供应将向新区延伸

目前，鼓山新区已经基本完成土地开发任务，金山新区只有浦上沿线、义序洲这两片较成熟的土地可供应。另外，2000年以来大规模的城市中心区旧屋区改造工作，随着仓山南江滨大道周边地区和台江横街、天华等三大片旧屋区的启动将告一段落。这意味着主导近年福州楼市“大盘化、郊区化”的低成本土地供应和商业开发价值高的中心城区二次开发土地供应都将缩量。

2、下半年不会出现“地荒”

福州市土地一级市场的竞争一直以来都比较激烈，且很大程度上都是由政府来控制的。然而，开发商所担心“地荒说”并不是真正意义上的土地供给量的不足。按照福州市目前土地的储备情况，满足市场的稳步发展基本不成问题。福州市土地发展中心现有充足的实物储备土地和红线储备土地，根本不存在“地荒”，同时这两年来福州每年供地量大致都在3000～4000亩。

3、高额地价仍有隐患

自从福州市经营性用地以出让形式推向市场后，拍卖、挂牌成为福州开发商拿地的主要途径。这样的拿地形式，让一批资金实力雄厚的房地产企业逐步走上市场的前台，同时，也给更多的开发企业提供了一个参与公平竞争的机会。但是，不可否认的是，激烈的竞争结果必然导致地价上升。

总之，在目前的宏观政策形势下，不断增长的土地成本对本来打算进入福州市场投资的外来资本将产生一定畏惧心理，会使他们认为福州市土地价格太高，进而成本太高，利润预期减少，这些因素可能会导致他们放弃投资。

2006年一季度深圳市土地分析报告

一、土地供应情况分析

（一）计划供应总量分析

2006年深圳市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。

2006年深圳市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高深圳市土地资源的集约利用水平。

（二）计划供应结构分析

从区位看，2006年深圳市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区、特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9％；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8％。此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。

从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7％，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；特殊用地计划供应量为零。

对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。

表1  2006年与2005年土地供应计划用途结构对比    单位：万平方米

  此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了30％，以确保房地产市场充足的供应和区域的平衡，以平抑房价的迅速上涨。

（三）实际供应情况分析

从签订土地出让合同的统计情况来看，2006年一季度全市共签订土地出让合同48宗，出让用地总面积434.48万平方米，其中特区内11宗，用地面积69.91万平方米，占总出让面积的16.09％；宝安区29宗，用地面积316.22万平方米，占总出让面积的72.78％；龙岗区8宗，用地面积48.35万平方米，占总出让面积的11.13％。

按土地用途划分，商服用地1宗，工业仓储用地34宗，公用设施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。按出让方式划分，协议出让占45宗，面积416.94万平方米；拍卖出让1宗，面积14.55万平方米；挂牌出让2宗，面积3万平方米。

  二、房地产市场土地供应分析

（一）房地产市场发展情况

 2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。从深圳房地产市场看，总体运行基本正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。2006年一季度，深圳市房地产投资增速有所加快，但批准预售面积大幅下降，商品住宅价格仍继续上涨。受供应紧张及价格较高等因素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。

1、房地产市场供应

2005年，深圳市商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，2005年商品房供应开始比2004年有所减少，商品房批准预售面积则小于当年的销售面积。

2006年第一季度商品房批准预售面积出现较大幅度的减少。本季度深圳市商品房批准预售面积累计为109.77万平方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％。从区域分布来看，批准预售的商品房中48％分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了23个百分点。

截止2006年3月底，商品房施工面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新开工面积286.18万平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面积120.9万平方米，比去年同期上升14.85％。

截至2006年3月底，深圳市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。这表明，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品房的消化速度进一步加快。

2、房地产市场需求

2005年，深圳市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％，市场需求连续三年保持10％左右的平稳增长。2006年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，与去年同期相比减少了11.77％，其中商品住宅销售面积为179.90万平方米比去年同期下降了12.63％。

从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达53％，已经成为市民置业的首选区域。

从销售住宅的单套建筑面积来看，144平方米以下的普通住宅约占住宅市场交易总量的80％，表明由于土地资源的限制，普通住宅的开发正在增多。

从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。根据统计数据，2006年一季度全市住宅销售面积为179.90万平方米，同比下降了12.63％；办公楼销售面积为6.99万平方米，同比下降了0.57％；商业用房销售面积为15.89万平方米，同比下降了1.67％；其他类商品房销售面积为5.72万平方米，同比下降了20.99％。全部商品房销售面积中，住宅占86.28％，办公楼占3.35％，商业用房占7.62％，住宅依然是商品房需求的主要方面。

近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。2005年，二手房交易面积为841.29万平方米，比上年同期增长14.82％。其中，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53％，与新房交易面积的比例为0.66：1。2006年一季度，二手房交易面积为231.66万平方米，比去年同期增长35.32％。其中，二手住宅交易面积为158.8万平方米，比去年同期增长26.47％，与新房交易面积的比例为0.88：1，二者交易面积逐渐接近。二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明，由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始转向购买二手住宅。存量房地产市场的健康快速发展，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。

3、房地产市场价格

2005年，深圳市商品房价格上涨幅度较大，销售价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2006年一季度，全市商品房均价8752.94元/平方米，同比上涨20.62％。其中，商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63％；办公楼均价为14953.27元/平方米，同比上涨28.30％；商业用房均价为13093.38元/平方米，同比下降16.41％。

从产品结构上看，普通商品住宅（144平方米以下）价格为7053.6元/平方米，比去年同期上涨16.48％；而非普通商品住宅价格（144平方米以上）价格为12438.48元/平方米，比去年同期上涨53.28％。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别比去年同期上涨127.24％和94.95％。

从不同区域价格变化情况来看，特区内福田和南山两区住宅价格上涨更为明显。罗湖区均价9516.04元/平方米，同比增长13.74％；福田区均价11387.17元/平方米，同比增长48.98％；南山区均价10058.97元/平方米，同比增长41.32％；盐田区均价6977.38元/平方米，同比下降22.87％；宝安区均价6677.75元/平方米，同比增长34.21％；龙岗区均价5603.09元/平方米，同比增长19.90％。

4. 供求关系分析

从2005年商品房批准预售面积和销售面积的对比来看，有别于2002至2004年，出现了商品住宅的批准预售面积小于实际销售面积的情况，二者相差98.85万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1：1.1。从今年一季度的数据来看，该比例为1：1.9，以短时间数据反映市场供求关系不能完全说明问题，从年度供求比来看，能够充分表明目前市场总体有效供给仍能满足需求，有效供求基本平衡。但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

（二）房地产开发土地供应情况

1、供应总量

2006年全市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，其中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年的计划供应量比2005年的计划供应量80万平方米增加了24万平方米，增加幅度达30％。面对旺盛的市场需求，新增土地供应总量的增加能够一定程度的缓解供求压力。

2006年一季度，深圳市共出让两宗住宅用地，其中一宗为普通商品房用地，面积为14.55万平方米，位于龙岗区，为拍卖方式出让；另一宗为其他住房用地，面积为0.55万平方米，位于特区内，为协议出让。

2、区域结构

根据2006年度深圳市土地供应计划，今年新增房地产土地供应仍集中在特区外。从2006年一季度全市商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，可见，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例已高达53％，已经成为市民置业的首选区域。

随着近年来深圳市城市干线网络建设顺利实施，城市基础设施不断完善，清平快速干道、南坪快速干道的开通，中心区规划与建设速度的加快等，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。此外，由于特区内土地资源供应潜力自身的有限性、经济社会的持续发展对特区外的客观要求等诸多因素，使得特区外的城市规划、交通、公共配套设施等全方位的完善成为必然趋势，从而使人们对特区外的发展产生良好的预期，这也使特区外房地产市场的快速发展和走向成熟成为必然。

3、供地方式

深圳市对新增经营性项目用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。通过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，增加了土地出让的透明度，充分发挥市场机制在土地资源配置中的作用，有效地促进了房地产市场的平衡。

 三、土地市场运行宏观经济形势分析

（一）宏观经济背景

2005年，全市经济总量再上新台阶，初步核算，全年生产总值（GDP）4926.90亿元，比上年增长15.0％。其中，第一次产业增加值9.87亿元，下降20.4％；第二次产业增加值2580.82亿元，增长17.9％；第三次产业增加值2336.21亿元，增长11.6％。按常住人口计算的人均GDP60507元，增长11.5％。按现行汇率计算，本地生产总值达到609.31亿美元，人均GDP7483美元。全社会劳动生产率86556元，增长10.9％。城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7％，扣除物价因素，实际增长7.0％。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7％，实际增长8.0％。恩格尔系数为33.4％。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。

随着经济的持续高速增长，深圳日益面临土地、资源、环境和人口的“四个难以为继”，针对这种形势，市委市政府在继续落实“和谐深圳”“效益深圳”战略部署的基础上，在全市四届人大二次会议上，提出以实施自主创新主导战略为核心、坚持紧约束条件下新的资源观、强力发展循环经济、进一步优化经济结构，创新发展模式、提高发展质量、保护生态环境的新战略，以推动社会事业全面进步，确保在2010年基本实现社会主义现代化。

自上世纪90年代中期深圳产业结构调整以来，深圳的产业基础一直比较扎实，企业的市场化程度较高，外向性较强，依托国内外经济的增长，全市经济一直保持良好的发展势头。而城市的基础设施的不断改善，使海陆空口岸城市的优势将进一步发挥，城市的竞争力水平也得到了加强。2006年，在国内外整体经济走好的大环境下，承接2005年良好的经济运行态势，深圳经济总体仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。诸多良好经济发展背景，将为房地产市场的发展和人民居住水平的提高，创造更为有利的条件。

 （二）协调关系分析

近年来，深圳市国民经济持续快速的发展对土地资源的需求十分旺盛。随着宝安、龙岗两区城市化的顺利完成，特区外与特区内的协调发展使得各类产业用地和基础设施建设用地的需求不断上升，尤其是特区外两区，土地需求总量显著增加。在全市土地供应总量非常有限，市委市政府提出建设节约型社会、发展循环经济、转变经济增长方式的情况下，土地资源的节约集约利用和循环、高效利用城市发展的必然，也对土地资源的合理利用提出了更高的要求。

由于深圳市产业用地总量较大，产业用地供应一直是土地供应的重点，产业用地集约利用水平的提高已经上升到战略层面，为此，市委市政府要求积极推进工业用地招牌挂出让工作，在深圳市2006年度土地供应计划中也明确提出58.5万平方米的产业用地招牌挂的出让计划。产业用地的市场化配置等相关工作的推进将促进产业结构的优化和布局，提高产业用地的效率，促进土地资源的节约集约利用。

房地产业作为深圳市一直以来的重要产业，其土地供应备受关注。随着2002年下半年以来的房地产用地四年紧缩政策，深圳市房地产土地供应日益紧缩，据我局统计分析，目前深圳市房地产新增土地供应已无法完全满足市场旺盛的需求，为保持市场的健康稳定，存量土地供应是弥补目前新增土地供应紧张的重要途径。

2005年深圳市采取了一系列调控措施，从实施效果来看，房地产市场秩序进一步得到规范，市场环境不断得到改善。2006年深圳市将从以下三个方面进一步规范房地产市场：一是适度地扩大市场供给。通过适当增加土地供应，盘活存量土地，打击囤积土地的行为。同时加快“城中村”的改造，来增加商品房的供给量；二是调整商品房的供给结构。限制或抑止建高档别墅，以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房的建设，加强普通商品房的建设，确保工薪阶层和困难群众的住房需求；三是进一步加强对房地产的市场管理，从房地产的销售制度、税收管理、银行调控的环节入手，来完善和规范房地产市场的交易环节，坚决打击恶意的欺诈行为和哄抬房价的行为，切实保证房地产的市场交易规范，健康和有序。

 四、结论

2006年一季度，深圳市土地市场仍然持续去年健康有序的状态，工业仓储用地的土地出让相对活跃，共出让34宗，仅出让一宗商品住宅用地。目前，针对深圳市房价上涨较快的形势，深圳市在增加住宅用地供应量的基础上，积极研究相关政策措施，以保证深圳市房地产市场的健康和稳定发展。2006年是深圳市落实“十一五”规划的第一年，将进入贯彻落实科学发展观、转变经济增长方式，建设和谐深圳、效益深圳目标的实质性阶段，深圳市将坚持紧约束条件下新的资源观，强力发展循环经济，继续保证土地资源的合理有效供应，以供给引导需求，避免任何形式的土地浪费，确保土地市场的运作更加规范有序。

附表： 深圳市2006年度土地利用和供应计划表（单位：公顷）

2006年一季度武汉土地市场分析

近年来，武汉市政府通过实施土地储备制度，对土地资产的管理力度不断加强，对武汉市房地产市场的调控作用逐步显现。而土地供应规模及供应结构直接影响未来几年的开发量及房地产产品供应结构、房地产市场价格走势等，科学合理的土地供应规模及供应结构则有利于房地产市场的持续健康发展。

（一）土地供应量

2006年一季度武汉市储备土地 2000 余亩，供应土地 15 宗 750亩，成交金额 20 亿元。与2005同期相比，2006年一季度的土地供应的区域分布有所不同，江岸地区供应量最大，其次为汉阳地区，洪山区最小。2006年一季度，江岸地区供应的土地面积达 173788.75平方米，占同期供应土地量的 25.3%，而成交金额达58445万元，占交易总额的23% ；汉阳地区供应土地面积 161659平方米，占供应量的 24% ，成交金额 85647 万元，占交易总额的 33% ；洪山区 2006年一季度仅交易3宗地，供应土地面积 18202平方米，成交金额 10962 万元。这种区域供应结构的形成与武汉市目前旧城改造实施状况相一致，随着武汉新区规划的逐步实施，这种区域供应结构将会面临新的调整，从而实现武汉三镇的均衡发展

2006年一季度武汉市交易的房地产开发土地用途呈现多样化。在供应的 15 宗开发用地中，居住用地8宗，成交土地面积 264735平方米；居住、商业用地 3宗，成交土地面积 99900平方米；商业用地 4 宗，成交土地面积133200 平方米，改变了 2003 年上半年以住宅用地供应为主，无商业用地供应的格，其余为商服、交通等用地。

（二）土地交易价格继续上涨

土地交易价格与 2005年相比继续保持上涨趋势。从分季看，一至四季度价格分别上涨2.4%、2.7%、3.2%和3.2%，价格稳步上升；从分类看，居民住宅用地价格上涨4.2%，商业、旅游娱乐用地上涨1.2%，其他用地上涨1.3%，工业用地价格持平。

土地价格保持涨势的主要原因：一是政府限制土地开发政策的影响，二是消费市场对住房需求的增长。

2006年一季度，武汉市土地市场刷新了单宗土地总价和单位地价记录。2月25日，“中山大道 242 号地块”以818万元／亩的价格刷新汉正街地块交易价格记录（去年出让的龙王庙地块 630万元／亩）顺利成交；于3月18日以招标方式成交的“九如地块”以715万元／亩的价格也高于龙王庙地块；3月28日，有武汉“地王”之称的“二七路地块”以11.37亿元的总价刷新了武汉市土地有形市场建立以来的高价记录。九如地块与二七路地块均为武汉市的旧城改造项目，其顺利成交反映了武汉市旧城改造力度加大后良好的市场预期。鹦鹉洲地块是第十三次土地公开出让的重头戏，位于汉阳区鹦鹉洲片，净用地面积 572093 平方米，占地 858 亩，沿长江绵延2.5公里。用途为居住、商业金融， 容积率 A 地块2.95、C地块3.15、D 地块2.30，拟建建筑面积将达到160万平方米。该地块挂牌保证金即达3亿元，出让起始总价更高达210000万元，已大大高于2006年一季度上半年出让的二七地块。最终由上海世茂建设有限公司以315000万的价格获胜，这个价格高出起始价近50％， 成交单价367.08万元/亩， 楼面地价达到 1967元/平方米。

（三）分区土地供应情况分析

1、供应面积

（1）区域供应土地面积

2006年一季度，出让土地 15 宗，其中武昌区最多，为4宗，其次是硚口区，交易 3 宗，江岸区成交3宗，汉阳区仅成交2 宗，其余的洪山区、青山区、江汉区各成交宗数都 1宗左右。 土地供应总量以江岸区土地供应量最大，其中仅地块就有约 468 亩，其次为汉阳区，青山区土地供应量最小。

（2）区域供应土地规划建筑面积

江岸区供应的土地面积大，用地强度较大，规划建筑面积最大；其次为武昌区。从各区域规划建筑面积大小的排序来看，与各区供应土地面积大小的情况基本一致，仅洪山区供应土地因用地强度低于汉阳区，所以虽然土地供应面积大于汉阳区，但规划建筑面积略低于汉阳区。

2006年一季度年度七大主城区综合、住宅平均容积率

2、土地供应单价情况分析

受土地所在区域经济和房地产市场发展状况、用地性质、地块条件及未来市场预期等因素的影响，各区域土地交易单价呈现较大的差异性。

在平均单价方面，各区交易地块的平均单价在188万元/亩——400万元/亩之间。洪山区以401万元/亩的价格居于首位，因洪山区2004年供应土地以居住用地和商业用地为主，且有两宗土地容积率分别达到了4和3.6；其次为汉阳区 353.2万元/亩，而江岸区、武昌区、江汉区价格较接近，青山区平均单价最低为 101 万元/亩。

从全市交易地块的单价分布区间来看，2004 年成交地块中主流价格在200--300 万元/亩之间，均为居住用地或居住、商业用地；高于400 万元/亩的土地大多为商业用地。

就各区的单价区间而言，武昌区交易地块单价较为均衡，在76--300 万元/ 亩之间，差距较大，其一是因为交易地块的用地性质差异大，二是因为成交的 16 宗地块处于不同的区域，虽每个地块各具资源优势，但具体区位条件相差甚远；硚口区的情况与武昌区相似，成交地块价格区间跨度最大，从81万元/亩—818 万元/亩，主要是由于用地性质及地块的区位条件的差异，81万元/亩的地块位于硚口区古田四路，其用地性质为居住用地；而818万元/亩的地块位于中山大道242号，邻近汉正街，处于武汉市繁华的商业地带，其用地性质为商业用地。

浙江省杭州市2006年一季度土地市场分析报告

2006年一季度，杭州土地市场呈曲线式发展趋势：从年初的逐步回暖到三四月份的热火朝天。虽然新政之后，杭州本土企业在土地市场表现为出手谨慎，但同一时间，港资进入杭城，加之外地政府土地推介部门也相继把“嫁”地目标锁定到浙江开发商身上，总体而言，2006年第一季度的内外音符共同奏响了杭州土地市场。

（一）节奏放缓，成交率高

　　在宏观调控的形势下，政府部门根据市场需求和开发企业的实力适当调整供地节奏和供地量十分必要。2006年一季度初，杭州计划全年将推地4500亩，其中包括普通商品房住宅用地3000亩和公建用地1500亩。随着宏观调控的逐步深入，供地计划也适时作了调整。

　　1、成交比率高于往年

2006年一季度，杭州土地成功出让的比率明显高于往年。根据中国地产投资网最新统计：自2006年一季度2月3日，杭政储出[2005]1号地块正式出让起，截至2006年一季度12月10日，前58宗公开出让地块加三宗未公告地块，杭州市国土资源局共推出国有土地61宗(含推出后因故取消地块)，出让面积为2757亩，其中成功出让地块59宗，总成交面积约2724.6亩，占出让土地总面积的98.82%，仅2宗地块共32.4亩因各种原因未成交，另有近200余亩国有土地目前尚处于公示阶段。

2、住宅地供应仍是重点

进入9月，公告出让的宅地供应量有所减少，但综合分析全年情形，住宅地仍为2006年一季度土地出让的主角。

　　在成功出让的59宗土地中，住宅用地（含商业金融住宅用地等）为31宗，合计面积约1760.82亩，占总成交面积的65%；商业办公用地为21宗，合计面积约743.36亩，占总成交面积的27%；商业（含商业金融用地）为4宗，合计出让面积为61.78亩，占总成交面积的2.2%；其他综合用地如科研、公共服务用地等为3宗，合计面积约158.22亩，占总成交面积的5.8%。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余亩住宅用地，2006年一季度杭州的土地供应量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例与去年基本持平，总量略高于去年同期出让的1442亩（含商住用地）。

　　今年土地供应的高峰期出现在3月和4月，全年成交价相对较高的几个地块多数也于这两个月期间成交。尤其是3月份，土地供应量多达558亩；而进入下半年后，供应步伐明显放慢，9月初拱墅区两宗地块成交之后，接下来近3个月的时间宅地供应近乎空白。

　　3、规模缩小容积提高

　　与往年相比，今年虽不乏占地百亩以上的大规模土地，但总体却以“中等规模”为主。出让的各宗土地面积在3.53——191.03亩之间不等，兼顾大小规模，平均每宗土地成交面积为45.61亩。地块规模在10——100亩的地块占到出让总数近8成的比重，地块规模在10亩以下的土地占到出让总数的近五分之一，而超过100亩的土地只有5宗。

与往年出让地块相比，2006年一季度杭州出让的地块平均容积率有所提高。成功出让地块的平均容积率为3.1，住宅用地的平均容积率为2.49，比往年略有所上涨，除少数地块因其地理位置的影响容积率低于1.5以外，其他地块容积率普遍在2.0以上，钱江新城、滨江、九堡等地块的容积率多在2.5以上，连以休闲为定位的转塘板块，今年出让的几宗土地容积率也全部为不大于2.0。由此看来，杭州将进入真正意义上的高层时代，而这也充分体现了政府集约用地的政策导向，同时也保证了在开发用地规模缩小的情况下，单宗地块的房产开发量依然保持着原有水平。

（二）九堡转塘成新贵

　　从2006年一季度开始，杭州土地市场的供应区域有了较大改变，前几年一直唱主角的下沙、城北开始退隐江湖，江干的九堡和西湖区的转塘，成为市场的新生力量。从土地成交宗数来看，西湖区、江干区、滨江区是今年的“供地”大户，供地宗数位居前三甲，领先于其他各区域。而从供地规模来看，江干区稳居第一，达706.47亩，西湖区的成交总量依然紧随其后，为649.034亩。

　　1、申花路集中优势房产

　　西湖区全年共推出了11宗地块共617亩，总量在各区域中领先。所推地块主要集中在三墩、申花路区域和“新贵”转塘区块。前两年一直唱主角的文教区概念地块几乎已经断“粮”了，最后一宗略具规模的地块———原浙江理工大学地块，于4月29日以112418万元的价格由金都房产轻松收于囊中。

　　随着丰潭路、申花路的改造完成以及浙江大学人气的辐射，申花路区域的房产开始渐入主题。随着广宇·西城年华、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑等楼盘在本年度的相继推出，并凭借较高的性价比和浓郁的人文气息获得购房者青睐，区域内推出的土地一度成了众多开发商继文教区之后的又一必争之地。华立、富越控股、旅游、滨江等新老开发企业相继入驻，成为知名品牌企业的又一聚集地，为未来板块的发展注入了新鲜的力量。

　　2、转塘开打休闲房产

　　转塘是今年地产市场的新生力量。去年底，该区域第一块宅地出让时，西湖房产以4.6417亿元的价格拔得头筹，折合每平方米的楼面地价不到2000元，当时还让很多房产公司惊讶不已。然而，不到半年，转塘板块的楼面地价已达到4617元/平方米。

　　据统计，至目前为止，转塘已成功出让土地5宗，共计400多亩，浙江金纬、红石、西湖三家房企先后进驻。首个房产开发项目西房·云溪香山已于日前动工，转塘房产开始发力。

　　目前转塘向山路、美院南路等道路也已相继建成，板块内“二横、三纵、半环”的交通基本框架已初露端倪。加之中国美术学院视觉艺术学院的迁入，为转塘镇提升城镇品位，打造休闲城镇提供了一个较好的平台。

　　3、钱江新城公建居多

　　江干区今年有19宗地块出让，成为出让地块最多的区域，但主要集中在钱江新城和九堡区域，区域内的下沙板块前几年在杭州出让市场占据半壁江山，但是今年一直未有大的动作，仅出让了2宗小地块。

　　钱江新城今年到12月10日共有10宗土地推出，以商业办公内用地居多，虽然出让面积都不是很大，但是成交楼面价基本上稳中略升，住宅用地楼面地价集中在5000元/平方米左右，与去年同期基本持平。不难看出，作为杭州未来的商业金融中心，钱江新城正迈入大规模开发时期，相信未来一两年之内，随着大量住宅、商业项目的建成，钱江新城将再造杭城新城市中心。

　　4、九堡房产蓄势以待

　　九堡的规划定位中，最为突出的是两个项目，一是将建中国四季青服装交易中心；二是杭州未来的高速公路长途客运中心站就在这里，这直接成就了九堡未来作为交通枢纽和商贸集中地的定位。在居住方面，九堡的新江花园即将建成，蓝桥名苑也于前不久开工，即将上市供应。这两项配套和居住区氛围上的利好，让九堡去年底在土地市场初一露面，就受到了开发商的追捧。

　　2004年12月29日，九堡首批两宗住宅地块成功拍卖，楼面地价2900元/平方米左右，可建面积达28万余平方米。由浙江旅游取得的“红苹果”项目，已于今年10月前在2006年一季度省房交会上高调亮相，估计将会在不久拉开九堡房产销售的一轮新高潮。

　　进入2006年一季度后，九堡地区已成功推出4宗地块，且全部为住宅用地，面积达212.21亩，容积率全部为2.5，估计建成面积将达35万平方米，加上去年的28万平方米的开发量，明后两年该区域的供应量将达到63万平方米。对此，业内人士指出，九堡位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，区域优势明显，其房地产市场未来几年内必定是杭城最活跃区域之一。

（三）土地竞价日渐理性

1、每亩单价继续走高

2006年一季度成交的28宗地块中，每亩单价平均为675万元，其中住宅类地块平均成交价为631.57万元/亩，平均楼面地价为3804.5元/平方米，与2005年469万元/亩的平均价相比有了较大幅度的增长，比例高达40%。如容积率最高的钱江新城，土地平均成交价格为941.4万元/亩，位居各区域之首；而西湖区由于市场发展潜力良好，成交均价也排在前列，为605.86万元/亩。

究其原因，一是九堡、三墩、转塘、钱江新城等新兴居住区域日渐成熟，并日益被消费者所接受，市场前景看好，地价呈上扬趋势。二是今年所供应土地的容积率相比去年有明显增长，因此使得每亩单价上涨幅度较高，其实楼面地价上涨幅度相对要低很多。

同时，随着市中心地块的日渐稀缺，市中心区域地块的价格也有所攀升。2006年一季度，吴山四宜路地块创下了住宅楼面地价的最高纪录，每平方米地价达22295.3元，成为杭州名副其实的“新地王”；原浙大湖滨校区地块则创下了杭州实行公开出让以来单幅地块总价的最高纪录，由香港嘉里建设以24.6亿元的高价力挫同样来自香港的劲敌太古集团，高出底价9.6亿元，折合楼面价达14349元/平方米。几宗高价土地也一度成为杭州土地市场关注的焦点。

2、区域成交渐呈理性

从一季度出让的28宗地块可以看出开发企业对杭州市场的信心。不过，受宏观调控的影响，杭州下半年土地市场的上升势头有所收敛。土地市场日渐理性。

3月份，杭州的土地出让市场依然延续了去年底的火爆，连续10宗土地出让现场吸引了杭州大量的房产开发企业出动。如3月2日7宗地现场出让当天，参与的开发企业达到了99家，平时很少露面的绿城、南都等开发企业也都加入到竞争者的行列。当日，吴山8号地块拍出22295.3元/平方米的楼面价，天目山路杭州磁带厂地块拍到7500多元/平方米，九堡地块以3866元/平方米的价格成交。与去年同期相比，基本上有近1000元/平方米以上的涨幅。

3月29日是土地市场的“分水岭”。从3月开始，各区域的地价开始回归理性，部分区域的价格回归到去年该区域的平均价格。从现场看，各房产公司想拿地的心态仍然迫切，但出手却显见谨慎。

（四）外地财团巨资砸向杭城

就在本地房地产商举棋不定之时，香港的房产大鳄们却出手了，他们看中的是杭州本地开发商最不擅长操作的公建综合用地。

众所周知，省外不少房产大鳄对杭州关注已久，但由于杭州本土企业的雄厚实力以及市场的火爆，多数房产大鳄们心仪已久却不得门而入。而今年以来，香港地产界的华润、嘉里建设、太古集团三大财团开始逐鹿杭城。

1、华润集团捷足先登

3月29日，先是华润集团以11.002亿元拿下钱江新城一宗近150亩的综合性用地，准备未来在此地开发一个大型的购物中心。因为地块总价过高，加上对竞投者设置了颇高的条件，华润集团在没有竞争对手的前提下轻松夺得，成为第一家轻松打入杭州市场的“港版”房产大鳄。

2、嘉里太古同台竞技

回头来看，华润只是序曲。后来，原浙江大学湖滨校区地块开始出让，这让香港嘉里集团和太古集团在杭州上演了一场最具港版“星味”的竞拍会：外方高层领导亲自坐镇，竞拍区和观望区泾渭分明，竞价达102轮，最终价格高出底价整整9.6亿元。这次角逐中，香港嘉里建设集团笑到了最后，以24.6亿元获得土地开发权。

这是杭州历年挂牌出让土地以来的最高总成交价，折合楼面价达14349元/平方米，刷新了杭州“总价地王”的纪录。该地块面积约99亩，容积率要求在2.4至2.6之间，可建楼面将达到16万至17.5万平方米。事后，嘉里建设（杭州）有限公司有关人士表示，该地块今后将用作“商住娱乐项目”。在这次角逐中，杭州本地开发商成了完完全全的看客。对此，业内人士多数认为，虽然此地块早在今年6月份传出将拍卖时就引起关注，但由于地块规模较大，加上地处市中心黄金地段，地价不菲，本地开发商毕竟实有力限，加之至今对于商业物业的开发仍处于摸索阶段，能够吸引香港开发商进驻，对任何一方都是一件好事。

在短短近60天时间里，香港两大巨头先后成功登陆杭州，将35.6亿元砸向杭州地产业，为楼市新添了几许亮色。

（五）外来土地相中杭州做伴

放眼省内甚至是全国，浙江的开发商仍然是各个地方争相引进的好女婿。就在杭州忙于推地之时，周边的一些城市也频频瞄准了杭州的开发企业，纷纷上门“嫁”地。

1、绍兴：近水楼台先得月

自2004年年底，绍兴市开始频频主动接触杭州开发商。他们先是在杭州举办了一场声势浩大的“绍兴市土地出让推介会”。这场推介会吸引了浙沪近200家开发企业前来参与且效果显著，诸如上海复地、宁波雅戈尔、杭州坤和等业内知名企业前去咨询。

去年11月1日，绍兴出让的镜湖新区大滩三大黄金地块近262亩土地，由杭州坤和建设集团以7.69亿元的价格把它们全部“收入囊中”，创下了外地企业在绍兴一次性投资买地的最高纪录。

这也让绍兴成为浙江省内又一个房地产开发的新兴区域。据悉，随着近几年杭、甬、温等地黄金地段的房地产投资已接近饱和，俗称为“杭州后花园”的绍兴成为杭州房地产商们顺理成章的目标，从今年上半年开始，就已出现杭、甬、温房地产商向绍转移的迹象。

2、定海：力挺海岛经济

还有一些实力雄厚又有远见的地产商，则把投资的目光瞄准了海岛旅游及生态资源的开发潜力和广阔前景，转而投资海岛旅游项目和旅游房产开发。目前省内呼声最高的当属“千岛之城”的舟山，近期已有不少开发企业先后赴舟山进行考察、物色项目。

舟山定海区政府也适时推出了“东岠岛”和“摘箬山岛”两项黄金海岛旅游的招商项目，并向不少杭州的开发企业抛来绣球。东岠岛处于南部诸岛的中心，其最高点小坑岗顶海拔205米居诸岛之首，同时又临近已开发的凤凰山度假岛，故东岠岛成为南部诸岛开发的首选地和切入点，另一岛屿“摘箬山岛”是东海著名的火山岛，随着2007年大陆连岛大桥的建成，这些项目将成为新一轮海岛游的第一批受益者。

3、江阴：看好杭州“伯乐”

江阴市国土资源局推介方式十分标新立异，采用的是轮番轰炸式：

自去年6月，江阴市国土资源局相关人员悄然来杭召开了小型座谈会，着重介绍了江阴市的房地产市场情况和土地市场出让现状，并表达了希望引进大型开发企业来提高当地开发水平的愿望。

10月份，江阴市人民政府通过中国地产投资网发出盛情邀请，组织了二十多家浙江省内外知名的房地产开发企业，赴当地参加房地产投资说明会，并对相关地块、江阴市容市貌进行了实地考察。

11月底，江阴市国土资源局又紧锣密鼓地先后在温州、上海等地举办了“2006年一季度中国江阴房地产投资说明会”，对即将推出的8宗总计2315亩土地进行详细推介。

至此江阴已在与会企业中留下了相当深刻的印象，前去考察的企业诸多，其中不乏上海绿地、复地、开元、莱茵达等知名企业，看来江阴市政府“打破本地的开发模式，引进外地先进的开发理念，形成竞争机制”的愿望在不久的将来即成为现实。

据粗略统计，今年外地在杭举办土地推介会的政府不少于20家，其中不少来自山东、四川、湖北、江苏等地，他们以较低的地价和优惠的开发条件，吸引了一批批开发商外出“掘金”。

总体而言，杭州市土地市场异常活跃，本地企业与外来企业投资热情高涨，投资潜力可见一斑，正是在内外音符的共同作用下杭州土地市场不断演奏着新乐章。

2006年大连市土地分析报告

（一）           （一）          土地供应情况分析

2005年对于近两年大连房价上涨过快，许多人将其归咎为土地放量控制过严，导致市场供应不足。所以2005年土地供应量成为调整楼市发展最关键的问题之一。在同年初召开的大连市房地产工作会议上公布的数据为，2005年大连市内四区土地出让计划48项，占地面积约380公顷，同2004年相比增长27.4%，其中公建用地占15%；住宅用地占85%，力争房地产投资达到260亿元左右，重点加大城市西部和北部的供地规模。

2005年5月份的政府工作会议上，土地囤积的问题被再次提出。在全国整顿房地产开发、打击囤积土地行为的大背景下，大连超过300万平方米的存量土地相信也会成为下半年的部分“供应用地”。

与去年相比，2006的供给土地供应的政策性因素较大。

大连市政府下发了《关于调整城镇土地使用税地段等级和税额标准的通知》，重新划定我市城镇土地使用税征税地段等级，调整税额标准，出台了纳税新规定并从今年1月1日起执行。土地使用税纳税新规将有利于充分发挥税收对土地资源的调节职能，促进企业合理有效利用土地，公平纳税人税负，对于增加地方财政收入，创建节约型城市将发挥重要作用。

征税不再区分行业。据介绍，原来的政策将用地单位划分工业和商业两大类，适用不同的税额标准征收城镇土地使用税，即同一地段等级的土地因其使用单位所属行业的不同，税额标准也就不同，商业用地高于工业用地。而新政策则     不再区分用地单位行业类别，对同一地段等级的土地执行统一的税额标准。

重划地段等级，提高税额标准。原政策将市内四区商业用地划分为9个等级，分别对应不同的税额标准，年税额标准最高为7元/m2,最低为1.5元/m2，工业用地不分等级，年税额标准统一规定为1.5元m2；区市县土地不分等级，同一行政区域内，商业用地、工业用地分别适用各自的同一个标准。

新政策则将全市行政区内的土地划分为9个等级，各等级每平方米年税额标准分别为：一等10元；二等8元；三等6元；四等5元；五等4元；六等3元；七等2.5元；八等2元；九等1.5元。其中市内四区适用1                               6等税额，其他区市县可根据本地区的实际情况，在市政府规定的幅度范围内，自行重新划定城镇土地使用税的地段等级并制定具体的税额标准。与原政策相比，部分地段等级提高了，同一地段等级的税额标准也都有不同幅度地上调。

按实际占地面积计算缴税。据了解，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按照征税地段等级对应的税额标准计算征收。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，纳税人应据实申报土地面积。具体的计算公式为：年应纳城镇土地使用税税额＝实际占地面积×年单位税额。

而大连市采取的城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内对拥有土地使用权的单位和个人（除外商投资企业和外国企业在华机构的用地），以其实际占用土地的面积，按年征收的一种税。目的是为了促进土地的节约利用，调节土地级差收入，提高土地使用效率，加强土地管理。

（二）           （二）          供应结构分析

自一季度以来，大连市房地产开发各月累计投资增幅始终在30-32%之间，上下波动未超过2个百分点。房价涨幅也逐月回落，1-6月，商品住宅价格涨幅分别为18.9%、15.1%、12.9%、11.1%、15.2%和8.9%。7月，全市房地产开发投资完成156.8亿元，增长31.8%，占全社会固定资产投资比重为23.5%，与上年同期基本持平。

进入下半年以来，大连市将挂牌出让6块商品住宅用地。颇为引人注目的是，针对其中一部分地块，将首次以“限制套型结构比例”的方式竞标开发商，此举将缓解我市住房供应结构不合理、房价上涨过快的矛盾，直接从土地出让环节稳定房价。

此次以挂牌方式出让的开发地块共计10幅，包括商品住宅用地、市政设施用地（加油站）以及公建项目用地等。其中有6块住宅用地将开发多层、小高层和高层住宅。分别位于甘井子区后盐振兴路南北两侧；西岗区长江路北、鞍山路南、新开路西、北京街东；西岗区香周路100号；甘井子区东方路、松江路北侧，金北路南侧；高新园区七贤岭黄浦路东南侧等地。

在上述挂牌出让的6块商品住宅用地中，有4个地块首次把“小户型开发比例”纳入土地出让方案中，凡有意向竞买的房地产开发企业必须符合出让文件确定的这一规定以及其他竞买申请条件，才有资格参加此次挂牌竞地。上述4个“限套型”房用地总占地面积为136万平方米，总建筑面积约200万平方米。

其中，甘井子区后盐振兴路北侧地块小户型比例为80％；甘井子区后盐振兴路南侧地块小户型比例为65％；西岗区北京街东地块小户型比例为60％；甘井子区金北路南侧地块小户型比例为70％。在今后一段时期内，大连市将充分保障中小套型房的开发建设，且上述中低价位、中小套型房在土地挂牌过程中将限套型、限房价，开发商要竞地价、竞房价。

（三）普通商品房用地将优先供应四大区域

大连市明年供应的住房用地总量为264．8公顷。其中，近期新供应的普通商品住房用地将优先供应在甘井子区的四个区域内。

2006年281公顷的住房用地供应总量基础上，明年供应的住房用地总量为264．8公顷。其中政策性住房用地207．3公顷，占年度土地总供应量的78．3％；商品住房用地57．5公顷，占年度土地总供应量的21．7％。

同时，新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。

大连市将充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。另外，考虑到商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。其中，今明两年将主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。

　同时，为防止我市房地产市场的大起大落，“十一五”期间将适度控制中心城区住房建设规模，在中心城区住房用地日趋紧张的情况下，将大力提高外围区、市、县的住房建设规模，以保持住房市场的持续稳定发展。

图表：大连市2006年度国有土地出让供应计划信息

2006年一季度哈尔滨市土地分析报告

随着外来知名房地产开发商的进入，不断拔地而起的中高档住宅，哈尔滨市民领略到了全新的居住理念。北国冰城迎来了产销两旺、房价稳步上升的态势。

哈尔滨市房地产价格继续保持稳步上涨的趋势。与上年同期相比，房屋销售价格上涨4.8%，土地交易价格上涨8.3%，房屋租赁价格上涨4.2%。我市房屋销售平均价格已达到2418元/平方米。一季度哈尔滨市房地产市场变化有以下特点：

（一）  （一） 土地交易价格大幅上扬

与上年相比，今年一季度哈尔滨市土地交易价格上涨8.3%。其中，居住用地价格上涨2.9%，商业、旅游、娱乐用地上涨5.9%，工业仓储用地上涨11.2。土地价格保持涨势的主要原因一是政府限制土地开发政策的影响，二是消费市场对住房需求的增长。

与此同时，房屋销售价格全面上涨。一季度哈尔滨市房屋销售价格上涨4.8%，其中，商品房价格上涨5.5%，二手房价格上涨3.4%。商品房价格和二手房价格上涨分别影响房屋销售总指数上升3.6个和1.2个百分点，是导致房屋销售价格上涨的主要因素。

住宅类房屋价格上涨幅度高于非住宅房屋价格。一季度与上年相比，哈尔滨市商品房住宅、非住宅和二手房价格分别上涨6.4%、3.6%和3.4%，其中各类住宅价格持续保持强势，进一步显现出哈尔滨房地产市场后劲十足。

　　伴随着土地、生产资料、人工费等相关价格的上涨，以及自2004年10月份至今的贷款利率比以前提高了0.37个百分点，这些都在一定程度上加大了开发商的开发成本，而开发商为了保住一定的利润率，势必把一部分利润转嫁到房价中，今后一段时间内，哈尔滨市房屋销售价格上涨是必然趋势。

　 （二）首批土地经营项目地块上市

2006年首批土地经营项目已确定，包括道外区陶瓷大市场地段在内的5宗土地，日前在土地交易中心挂牌拍卖。土地挂牌出让后所得收益将反哺城市建设。　　这5宗土地分别是位于香坊区公滨路461号的香坊区政府原址地段，南岗区学府三道街102号地段，道外区宏图街41号地段，道里区窑地头道街18—6号的轻质保温材料厂地段，位于道外区东北新街、通港街、迎新街、规划路的陶瓷大市场地段。按照挂牌出让的用地要求，此次出让的5宗土地将全部建设成住宅、商服，建成后的绿地率不低于25%。

此次为保证挂牌土地出让的公平有效，市土地储备中心为每宗土地都设立了竞买保证金。市国土资源局有关人士介绍，为了防止恶意买家没有实力而叫高价购买土地的现象发生，今年首批挂牌拍卖的5宗土地都设立了最低竞买保证金，其中最低保证金额为100万元。

除此之外，哈尔滨市呼兰区六块国有土地使用权挂牌挂地块概况如下：

    地块一：位于东临西环路，南到建设小区；面积：16000平方米；用地性质：住宅；建筑面积26896平方米；建筑容积率1.68；绿地率25%；该宗建设用地将作为毛地进行出让，出让期限为70年，出让底价为284.80万元。
     地块二：位于西岗公园南侧；面积30000平方米；用地性质：住宅；建筑面积64500平方米；建筑容积率2.2；建筑限高：21米；该宗建设用地将作为毛地进行出让，出让期限为70年，出让底价为399.00万元。
     地块三：位于西岗公园南侧；面积38000平方米；用地性质：住宅；建筑面积64800平方米；建筑容积率1.7；建筑限高21米；该宗建设用地将作为毛地进行出让,出让期限为70年，出让底价为437.00万元。
     地块四：位于码头路北侧；面积：36400平方米；用地性质：住宅；建筑面积139491平方米；建筑容积率2.81；绿地率40%；建筑限高21米；该宗建设用地将作为毛地进行出让,出让期限为70年，出让底价为531.44万元。
     地块五：位于瑞辉大药房北侧东二道街；面积：594平方米，用地性质：综合；建筑面积：4752.6平方米；建筑容积率：8.00；建筑限高：21米；该宗建设用地将作为毛地进行出让,出让期限住宅为70年、商服为40年，出让底价为63.44万元。
    地块六：位于东起省四院东墙，南到省四院内，西到长寿南胡同，北到造纸路；用地面积：26703平方米；用地性质：住宅；建筑面积54450平方米；建筑容积率2.04；绿地率30%；建筑限高21米；该宗建设用地将作为毛地进行出让,住宅出让期限为70年，出让底价为365.83万元。

在今后的土地招、牌挂过程中，将全部采取给出土地拍卖底价同时，也给出最低竞买保证金价格，要求土地买家在竞拍前必须交一定金额保证金，以防止竞拍土地者在获得土地使用权后拖延或不交付土地出让金。如有违规者，其竞买保证金也将收归国有。

（三）增加中低价位、中小套型住房供应

2006年前8个月，哈市新建商品住房平均销售价格2537元/平方米，同比增长3.6%，比去年底增长2.6%，在全国15个副省级城市中涨幅排在最后几位。

  为增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，哈尔滨市房产住宅局自2006年6月1日起，凡审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上，对过去已审批但未取得施工许可证的项目，因地制宜进行结构调整；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；结合哈市实际，制定住房建设规划，进一步落实政府的宏观调控目标。

    为了完善住房保障体制，增加住房保障投入，房产住宅局继续加大财政支持力度，多渠道筹集资金和房源，力争(原计划五年)解决1929户人均住房使用面积7平方米以下廉租户住房问题；按照《哈尔滨市购买经济适用住房货币补贴暂行办法》，逐步由哈尔滨市政府组织建设经济适用住房向经济适用住房货币补贴政策过渡，最终实现改暗补为明补，以此来确保优惠政策能够真正落实到哈市中低收入家庭；进一步规范单位自建住房管理，加快解决无房和住房困难职工居住问题；进一步发展住房二级市场和租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

2006年上半年沈阳土地市场分析

今年上半年，沈阳土地出让面积同比增长约32%，沈阳市的土地市场需求旺盛。其中，大部分用于中低价位、中小户型住宅的开发建设，对于稳定全市房价起到了积极作用。

   （一）土地需求旺盛

去年全市土地市场(市本级)共出让土地80宗，出让总面积370.7万平方米。其中，1-7月土地出让面积为163.1万平方米。今年1-7月，全市土地市场(市本级)共出让土地56宗，总面积215.8万平方米，成交总额23.09亿元，土地出让面积与上年同期相比增长约32%。统计数字表明，今年上半年沈阳市的土地市场需求旺盛。

1、              1、其中普通商品房用地为主。

今年上半年，全市共成交215.8万平方米土地，其中，近60%的地块位于二环和三环之间的城乡接合部。而这部分地块绝大多数用于中低价位、中小户型住宅的开发建设，主要销售对象也是沈阳市的工薪阶层。这对于稳定全市房价，抑制房地产市场的投机行为，起到了积极作用。

      2、地价稳中有升

      今年上半年，全市土地出让价格虽然有一定的涨幅，但是仍处于地价合理范围之内。目前，沈阳市的土地价格占房价的总比例没有超过30%。

     与全国其他同等规模城市比较，沈阳市的地价仍处于中等水平，低于广州、深圳、南京、武汉、福州、重庆、大连等地。预计今年下半年，沈阳市的土地价格涨幅仍然不会太大，处于一个较为合理的范围之内。

今年上半年，沈阳土地出让面积同比增长约32%，沈阳市的土地市场需求旺盛。其中，大部分用于中低价位、中小户型住宅的开发建设，对于稳定全市房价起到了积极作用。

（二）土地政策出台调节市场需求

1、土地出让金政策大大提高开发商积极性

     沈阳五年来的城市变化有目共睹。 2005年，沈阳全年共收缴土地出让金30亿元，配套费12亿元，合计收缴资金42亿元，比上年同期收缴的29.8亿元增长41%%。从2001年实施土地市场交易以来，沈阳市已累计收缴土地出让金100亿元。这些资金，为沈阳进行大规模的城市建设，提供了充足的资金保障。

    早在2001年初，沈阳市成立了市土地开发建设领导小组，明确“经营性用地”不再划拨和协议出让，按照这一部署，市规划和国土资源局停止了个人或组织批租经营性用地，使房地产开发等经营性用地，全部进入市场进行公开出让。

    随后，全市土地储备出让机构———沈阳市土地储备交易中心挂牌成立，并于2002年正式建立市土地市场。从此，土地交易开始“阳光操作”，经营性用地严格执行招标、拍卖、挂牌制度，2004年，沈阳市被国土资源部推荐为全国先进典型。

     纳入储备的土地，主要包括以下几种类型：政府收回的闲置荒芜土地；拆迁旧居住区土地；国有企业土地；停止使用的划拨土地；原土地使用者申请收购的土地；土地市场成功受让后，购买者无力继续开发且不具备转让条件的土地。截止2005年底，共累计储备土地598万平方米。

储备了土地，坐等买家（房地产开发商）上门还不行，要提高土地收益，就得主动出击招商，这也是沈阳土地出让金收入，自2002年以来始终以每年5亿元的幅度递增的原因。

其中，位于青年公园附近的沈阳建工学院地块，尽管地处沈阳黄金地段，被业界尊称为“沈阳地王”，但是在首次挂牌出让时却无人问津。市规划和国土资源局于是采取公布土地价值预测分析结果，并在全国推介宣传等手段，使这块地在二次拍卖时，吸引了众多房地产界巨头，最终以高出底价4200万元的价格成交。

市规划和国土资源局还通过国企搬迁、政府储备土地的办法，盘活国企土地资产。2001年以来，收购储备28家破产、改制等国有企业土地124万平方米，变现土地资产7.8亿元。

2、首度调整新的城镇土地使用税标准

从2006年四季度开始，沈阳地区将执行新的城镇土地使用税标准，这是5年来首度调整。一类地段的征收范围加大，同时三等地段和县级市和县城的税额标准都相应提高。

    目前沈阳地区现行城镇土地使用税地段等级和税额标准是2000年经市政府批准的，至今一些地区城镇土地使用税的地段等级及税额标准与经济繁荣程度已明显不适应。新的征税标准扩大了一等地区的征收范围，现行其他地段等级上浮一等。从税额标准上看，由4元/平方米提高到5元/平方米，县级市、县城的税额标准由1.5元/平方米提到到2.5元/平方米。此外，调整后的城镇土地使用税地段等级和税额标准分4类8个等级，最高类似于沈河东顺城街、铁西南九中路、北陵大街北起泰山路，南至昆山路这些地段每平方米年税额为10元。

执行新的土地使用税标准，辽宁将至少增加税收3亿元，另外他表示，上调土地使用税，不会影响到沈阳的房价。以一个20万平方米的中等规模的小区为例，通常可建2000户100平方米的房屋，执行新标准后，均摊到每个房子，每平方米的成本只增加1元，对房价影响不大。

（三）增加地块供给，沈阳新地标凸现

2006年下半年，沈阳市规划和国土资源局推出了第二批经营性房地产开发用地公示地块，出让13宗地块土地使用权，规划用地总面积达到221.49万平方米。本此推出的地块规划用途以居住为主，主要分布在大东区、东陵区等城市东部地区。

9月上旬，大东区赴南方招商活动，在广东、福建、浙江、江苏、上海等地开展强有力的招商推介活动，成功引进12个重点项目，协议投资总额达到84亿元，由福建广易集团投资28亿元建设的沈阳广易国际贸易中心最引人注目。沈阳新的标志性建筑将落户大东区东城商业区。

该商贸大厦建筑面积62万平方米，高158米、共有56层。大厦内将设世界知名品牌店、国内外风味餐饮、高级健身娱乐、世界500强地区总部和高级商住等，计划三年内落成。另外，由浙江盾安集团投资20亿元的沈阳天一商业广场、投资6亿元的东北针纺大厦和东北珠宝大厦，也将落户东城商业区。

（四）前景分析

沈阳市1－7月份的房地产市场情况进行了分析、总结，在全国房地产市场处于增幅下降或者下降的情况下，沈阳的增量房交易量继续提升。沈阳的房地产市场是全国最好的市场之一，仍处于可持续发展的前进态势，黄金时期至少还有10年。

1、中小户型中低价位是供求主体数据：

    1－7月份，沈阳市批准入市的商品住宅平均每套建筑面积89平方米，同比下降0.8％；实际销售住宅面积每套平均为94.86平方米，同比下降7.5％；在实际销售商品住宅中，100平方米以下的占交易总量的51.4％，每平方米4000元以下的占交易总量的83.7％。

     分析：前7个月，沈阳市房地产销售企业前四名，售价均在每平方米3000元以下，从中可以看出，中小户型和中低价位的商品住宅是房地产业的供求主体。

     同时，土地管理部门也开始积极调整土地供应政策，增加普通商品住宅和中低价位住房的土地供应，前7个月，市本级土地供应中，70％以上位于市内二环和三环之间。这些土地成本较低，供应低价位住房建设用地可以充分满足普通居民的购房需求。增量房交易继续提升数据：

      1－7月份，沈阳市商品房销预售面积、合同金额同比分别增长3.5％和4.6％；商品住宅销预售面积、合同金额，同比分别增长4.3％和6.0％。

     分析：从去年到今年，国家先后出台国八条和国六条，房地产市场一直处于宏观调控下，沈阳市市场仍然保持一定数量的增长幅度。房价平稳稳中略升数据：

     1－7月份，商品房销预售价格为3370.2元／平方米，比去年同期增长1％；商品住宅销预售价格为3167.6元／平方米，同比增长1.6％；存量房平均价格为2153.4元／平方米；同比上升3.9％；其中存量住宅平均价格2138.5元／平方米，同比上升4.0％；房屋销售价格指数同比增长6.8％。

     分析：沈阳市增量房和存量房，全部都处于平稳运行、稳中略升的最佳状态。

    2、商品房空置处于合理区间数据：

    截止到2006年7月底，沈阳市空置一年以上商品房的空置率为8.6％。

    分析：沈阳市商品房空置量和空置率都有所下降。从空置结构情况看，商业地产所占比例较大，而住宅空置数量相对较少，其中的80％以上是大户型和高价位的住宅。总体上看，我市空置总量和空置率均处于合理区间，而且正在被逐渐消化。人均住房面积低于全国平均水平

    数据： 2005年底，全国城镇人均住房面积为26.11平方米，沈阳市为23.36平方米，与全国相差2.75平方米；2005年底，东部城市人均住房面积为28平方米，沈阳与之相差4.64平方米。

     分析：这些差值说明沈阳市住房消费市场潜力巨大，后发优势非常明显。伴随沈阳的扩城计划，沈阳发展到1000万人口还要增长280万人，外地人购房比例的提高等因素都将推动沈阳房产市场的发展，未来沈阳房地产至少还有10年的黄金发展时期。

    3、房价与 G DP、人均可支配收入增长比率合理

   数据： 2006年上半年沈阳地区生产总值1189.6亿元，比上年增长15.7％。2006年上半年，沈阳市商品住宅平均价格比上年增长2.1％。按商品住宅价格计算，房价比GDP增长比率为0.13；房价比人均可支配收入增长比率为0.13。

   分析：房价与GDP、人均可支配收入增长的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一。一般来说，这个比率小于1较好。沈阳市上半年房价与GDP、人均可支配收入增长比率都远低于1。房价涨幅与地区生产总值增幅低13.6个百分点，比人均可支配收入增幅低13.9个百分点。沈阳市房价与GDP、人均可支配收入增幅的这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明沈阳房地产市场运行状况是良好的。房价收入比有所下降数据：

    按上半年的指标测算，预计2006年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为5.66，比上年下降0.23；每户购房70平方米的房价收入比为6.6，比上年下降0.27；每户购房80平方米的房价收入比为7.54，比上年下降0.32。

    分析：如果按照每户购房60平方米计算，沈阳目前的房价收入比已经在国际合理区间了；若按购房60—70平方米计算，已经接近国际房价收入比3—6的标准线。

   4、外地人购房比重有提高数据：

   按本市和外地居民分析购买住房群体构成情况，外地人购房占全市购房总量的27.8％，比上半年增加2个百分点；其中省内人购房占全市购房总量的17.4％，套均建筑面积为89.7平方米，比本市居民购房套均建筑面积96.6平方米少6.9平方米；外省市人占购房全市总量的10.4％，套均建筑面积92.3平方米，比本市居民购房套均建筑面积少4.3平方米。

   分析：外地人购房比重如此之大，对于房地产市场来说是把双刃剑。外地人购房占27.8％，首先反映了沈阳市场活跃，经济趋势良好，东北区域中心城市的地位已经确定了。对房地产市场来说不利的方面是，外地人购房比例增加，易导致房价快速上涨。投资洼地效应出现数据：

    1－7月份，沈阳市有50％以上的土地被外地（或国外）资本买走。1－7月份，沈阳市销售前30名的开发企业中，有13个是外来开发商。

    分析：外来资本的进入对沈阳房地产市场来说是件好事。外来开发企业给沈阳房产市场带来了先进的理念，本地开发商不用走出家门就能学到很多经验。外来开发商加剧了沈阳房产市场的竞争，从沈阳这两年开发的产品看，产品品质有较大的提升，这正是合理竞争的结果。

    5、存量房受调控影响明显数据：

     1－7月份，沈阳增量房交易量与存量房交易量的比值为1：0.59。

     分析：沈阳是全国存量房市场启动最早的城市之一，与全国其他城市一样，受“国六条”影响，6、7月份沈阳房产交易增幅有所下降，其中增量房下降的比较小，但存量房下降的比较大。“市六条”可稳定市场事件：

     8月6日，沈阳市副市长邢凯在中国·沈阳第12届房地产交易展示会新闻发布会上宣布了进一步促进全市房地产市场健康发展的6条工作措施，主要包括：奖优扶强、银政互动、高效审批、城乡统筹、惠及市民、信息发布等内容。其中，为切实改善人民群众的最基本居住条件，除了往届房交会的优惠政策外，从本届“房交会”起，对今后在“房交会”期间，个人出售取得产权不足5年、交易面积90平方米以下（含90平方米）的存量普通自用住宅给予适当补助。即：个人出售存量住宅成交单价2000元／平方米以上的，补助标准为75元／平方米；个人出售存量住宅成交单价在1500元—2000元／平方米之间的，补助标准为56.25元／平方米；个人出售存量住宅成交单价在1500元／平方米以下的，补助标准为37.5元／平方米。（按以上标准，对符合条件的个人存量住宅出售方给予补助。）

    分析：沈阳市出台的6项举措抓住了沈阳房产市场的主要矛盾，目的是进一步激活二手房市场。给卖二手房的人卖房补贴，能促进百姓个人自住的买卖行为，也避免了二手房与新房的成交量差距进一步拉大，这样能有效保证房地产市场平稳健康发展。两税不会推高房价

“国六条”出台后，针对二手房市场的营业税、个人所得税政策都加大了部分二手房的转让成本，二手房的房价是否会“水涨船高”呢？

分析：从房价发展的总趋势看，二手房房价不会下降。交易成本高了，但沈阳交易需求旺盛，房价不会过快上升。此外，受到新房郊区化的影响，低廉的郊区房价可以抑制二手房价的上涨。

    6、房地产综合指数全国第一数据：

    从商品房销售套面积上看：全国40个重点城市，商品房实际销售住宅面积每套平均为115平方米，沈阳1－7月份的套均住宅面积为94.86平方米，比平均值低20.14平方米。

   从房地产投资额看，全国15个副省级城市，沈阳排在第四位，低于广州、深圳、成都，高于直辖市中的天津和重庆。

    从商品房销售面积上看，沈阳处于15个副省级城市中的第三位，低于广州和成都，第一次超过深圳。

    从商品房销售金额上看，15个副省级城市比较，沈阳排在第四位，低于广州、成都、深圳。

    从商品房均价上比较，上半年，沈阳在全国15个副省级城市中，平均商品房价格排在第13位，仅高于长春和哈尔滨。

    综合分析：根据这些指标综合分析，沈阳市和成都市并列排在全国第一位。其中，成都市的商品房销售总量略高一些，但沈阳房价稳中有升，趋势控制得更好。综合来看，沈阳房地产市场是全国最好的市场之一，供应结构逐步改善、供求平衡、房价平稳，处于健康、理性和可持续发展的状态。

2006年上半年长春市土地市场分析

房地产，城市经济发展的载体，城市的发展离不开房地产的开发。今年长春土地开发量将达到600万平方米，地产投资在70个亿以上，都超出了往年计划量，并且规模上也有所扩大。长春近几年经济实力的提高，进一步刺激城市房地产的发展动力和升值潜力的发挥。

年初伊始，长春楼市就呈现勃勃生机。3年内完成108块棚户区改造计划落地有声，招商、拆迁、开发，如火如荼；市场供需两旺，无论哪一个区域，只要楼盘开盘，就会有人提前两三天，甚至五六天排号，房源推出即供不应求，红火楼市叹为观止；“国六条”及其细则震荡春城；数万人尽享房交会盛宴……2006上半年，长春楼市渐入快车道。

     （一）土地市场环境分析

分析2005年长春市房地产市场，可以看出：长春市房地产市场基本保持平稳有序地发展态势，供求总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，投资稳步增长，人均居住面积已达到25平方米。长春市房地产规模开发成为房地产开发主流。

2005年，长春市房地产开发施工面积698.6万平方米，其中开发规模5万平方米以上的小区占开发总量的77%。2005年，长春市增量商品房销售面积270万平方米，比2004年增加34万平方米，增幅14.4%。其中，长春市商品房销售均价为2577元/平方米，商品房销售价格比2004年上涨17元/平方米。而在可供销售住宅房屋面积中，每平方米3500元以上的高档商品房实际销售面积为33.3万平方米；每平方米价位在2500元至每平方米3500元的中档商品住房的实际销售面积为54.8万平方米；每平方米2500元以下的普通商品住房实际销售面积为153.9万平方米。另外，办公楼、写字楼实际销售面积为3.3万平方米。

今年长春土地开发量将达600万平方米，地产投资在70个亿以上。长春市良好的市场经济环境，使房地产业健康有序地发展，城市经济与城市房地产的互利作用得到充分发挥。

自今年起，长春市未来3年内将对城区内108块棚户区进行重点改造，而且长春市政府为进行棚户区改造的开发企业提供了许多优惠政策。同时，还将为拆迁户量身订做面积在49—85平方米的户型。有关部门与区政府在本区域选出较好位置的1—2块棚户区改造地块，并依据定销商品房建设的相关规定，建设结构合理、功能优化、经济适用、以中小户型为主的房屋。

除此之外，外来开发商为长春市房地产繁荣再添一笔。在2006年4月份，长春中海地产公司以1.8亿元独得南湖金地；5月10日，香港南益集团第二次在长春伊通河南段东侧地块投资40亿元，拟建高档住宅；5月13日，一个99亿元的投资项目落户二道区伊通河下游区域，由香港德辉国际集团、山东鲁能集团共同投资。

（二）政策调控房地产开发用地

今年长春市经营性用地计划将控制在500-600公顷，有效控制增量土地搞房地产开发，经营性用地出让指标要优先保障棚户区。长春市土地收储中心要尽快完成19块棚户区的前期测算，抓紧实施拆迁工作，确保全年改造棚户区125万平方米。提高对城市建设重点工程周边土地的收储能力，以北人民大街台北大街至长新街段、吉林大路、轻轨、伊通河两岸、环城高速等市政府重点项目周边土地为重点，对中期有经营价值的先期储备，并实施拆迁整理，对在近期可出让的适时拍卖挂牌出让。

长春市全年力保新增耕地达到1000公顷以上，为经济建设开拓发展空间，促进新增供地能力的提高。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，鼓励农民建多层新居，禁止城镇居民在农村购置宅基地。要严格执行《长春市闲置土地处置办法》，对闲置满两年的，坚决收回土地使用权，统一纳入土地储备，按城市建设的需要，进行重新配置。

适当调控经营性房地产开发用地，限制增量土地搞经营性房地产开发，引导开发项目向棚户区改造集中，促进棚户区改造的实施；禁止土地隐形交易，防止土地囤积行为，任何单位和个人不准私自转让土地，严肃查处炒买、炒卖土地行为。除政府收购空地外，严格限制空地直接进入二级市场，防止二级市场的土地囤积扰乱土地一级市场。

（三）地价与房价分析

随着全国各大中型城市招商引资和城市化进程速度的加快，土地收入已被越来越多的地方政府作为重要的财政收入。目前，长春房地产业正处于一个上升的发展期，政府通过招挂拍这样公开的土地交易方式，在规范土地正常流通和透明化程度的同时，也给政府财政带来了可观的收入。不过，随着土地新政对土地出让金实行“收支两条线”的管理，地方政府的“土地财政”将逐渐走向透明化。事实上，由土地新政带来的变化，已经随着房地产业宏观调控走向深入而逐渐显现出来

据长春市国土资源局土地储备中心的统计数据显示，2003年，长春市通过招挂拍土地出让金收入为18.21亿元，2004年为22.19亿元，2005年为34.26亿元，一直呈现出强劲的增长态势。而国务院发展研究中心的一份调研报告也表明，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

     对长春本土的开发企业而言，新政的铺开会使整个行业加速进入“全面终结暴利”的时代，土地的取得方式及土地发展策略将真正成为开发商生存的重要因素。近年来，长春市很多本土企业凭着廉价的土地费用，只要房子的价位合理就不愁卖不出去的情形将被改变。今后，土地交易的市场化将大大提高土地的竞得成本。“价高者得”，市场将越来越体现“资本说话”的意志。

新政在长春实施以后，公平、公开的土地交易方式意味着开发商机会的均等，即每一块开发土地，每个开发商都有同等机会去竞争开发权。以往那些没有资金、没有开发经验、但有关系的人或企业能拿到“一手地”，而那些有资金实力、有开发实力的企业只能从前者手中花高价拿“二手地”的个别现象将被杜绝。

     土地是房地产业生存的必要条件，也是整个商品房开发成本中的重要组成部分。今年4月份，长春实行新的土地基准价格以后，土地价格上涨一直比较快，这次土地新政提高了新增建设用地的使用费等一系列政策，将进一步加剧房地产开发土地供需的矛盾。对长春的开发商来说，新政的实施会促使用地成本增加，并迫使他们在一定程度上提高房产品销售价格，以确保获取一定的利润，这极有可能在客观上‘驱动’房价的上涨。

随着建筑成本中的水泥、钢筋等主要原材料价格的上涨和建筑施工成本的上升，可能会让众多的地产项目过分依赖期房销售带来的资金，来支撑后续项目的开发建设，这样无疑会加大行业的投资风险，从而给房价的未来走势带来不确定性因素。

（四）鼓励中小面积住房开发

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。在这种背景下，在鼓励中小面积住房开发的政府宏观政策的指引下，长春房地产市场的小户型供应量必将增加，甚至可以说，小户型将是未来市场的主导产品。

长春市土地市场变化特征最明显的是，土地出让中有“90平方米以下住房要占开发建设总面积70%”的限制。该政策的出台主要是为了调整发达地区住宅供应结构不合理的问题，从2006年上半年长春市商品房批准预售情况可以看出，住宅批准预售205.7万平方米，其中90平方米以下的中小户型占总量的19.1％，比上期提高3.8％，90－144平方米的占55.9％，比上期提高3.8个百分点，而144平方米以上的大户型占25％，比上期下降7.3个百分点。这一组数据反映出，长春市批准预售的普通商品住房已占总量的三分之二，高档商品住房仅占总量的三分之一，整体住房供应结构趋于合理，单套住房面积呈现出向小型化发展的趋向。长春市预计3年内将棚户区改造全部完成，并公布了《长春市重点棚户区改造实施方案》，改造完成108块棚户区，拆除房屋面积713万平方米，其中居民住房498万平方米。而2006年拆迁面积必须保证完成240万平方米，涉及3.3万户居民和380家企事业单位的搬迁安置，棚户区改造的拆迁过程必产生大量居民对住房的被动需求。而在安置过程中所针对的中小面积产品增多，也是对住房结构的一种有益补充。二道区东盛大街、吉林大路两侧，宽城区长新路、天光路一。

（五） 预测市场供应将大幅攀升

从6月长春成交面积区间分布图可以看到，目前长春商品住房大多更考虑居住舒适性，100平方米以上的户型占成交总量的50%以上，这与“90平方米以下小户型占70%”的比例有较大出入，因此，长春楼市期待政策细则的出台。

在供应面积方面，绿园片区新增入市面积20万平方米，较上月增加了5.67倍，充足的供应保证了该区域6月房地产的供销两旺，而其他区域总体新增供应量变化不大。

图表：

2006年上半年太原市土地市场分析

从近两年的太原国有土地公开拍卖中可以看出，太原开发商竞争意识越来越强，理性程度越来越高。2006年刚刚进入下半年，太原土地市场出现出现冷场局面。无论地块大小，竞拍人数都不少，这表明开发商的土地竞争意识有所增强。

（一）  （一） 土地市场竞争情况简述

省城土地市场竞争的日益激烈，远不只表现在屈指可数的公开拍卖上。据土地交易中心数据，2003年起土地交易面积逐年增加。目前，太原有500多家房产开发公司，仅在市国土资源局2005年来访登记簿上，就有近300多家房产开发公司登记了需求土地的信息。与此同时，太原各城区国土局更是成为开发商觊觎的“香饽饽”。通过公开出让方式拿地成本太高，不如直接找各城区，以转让、城中村等形式取地，相对成本要低很多。仅2005年通过各种土地变更形式交易的土地至少在500多亩以上，且每笔交易地块都较规整，至少在50亩以上。

但是，刚刚进入下半年太原土地市场却遭遇小地块难售出的尴尬。8月份推出六宗国有土地使用权竞买但却遭遇冷场。由于六宗地块地势较近，规模较小，国土资源局决定将其整体出让，进行整体开发。

六宗地块中，只有位于大东关街北侧附近和南华门街北侧附近的土地面积较大，分别是：东至大东关果菜批发市场,西至太原分局,北至太铁分局，出让面积为118320.25平方米；东至双龙巷,南至南华门二条,西至教场巷，出让面积为17780.3平方米。其他四宗土地出让面积均未超过7000平方米。另四宗地块分别是：位于胜利街南侧，东至公交供电所、制旗厂,南至省移动通信公司,西至兵工南马路，出让面积为5699.4平方米；胜利街南侧，东至兵器工业大学,南至胜利街小学,西至公交供电所、制旗厂，出让面积为6947.05平方米；营西街西侧,南、西、北至省电力建设修造厂，出让面积为4975.46平方米；市房地产管理局西侧，南、西、北至小巷，出让面积为3099平方米。其中，只有规模较小的位于房地局西侧地块是纯住宅用地，其他地块均是商住用地。

虽然该六宗地块均位于老城区，地段条件相对成熟，周边城建、生活配套齐全，城市功能也较为完善，但地块较为分散，如果对其进行整体开发，其开发成本较高。与晋阳街整幅地块相比，整体开发潜力不如晋阳街。对有实力的开发商吸引力有限。

因地块规模小和整体出让对开发商开发实力要求较高，其操作难度较大，目前无地开发的大都是实力较弱的中小开发商，其融资、市场运作能力较差。而其单个规模并不大，总体约85亩左右，起始出让价约为1736.3元/平方米，却是整体出让。加之融资门槛的不断提高和土地新政的出台，使中小开发商对之是心有余而力不足。

（二） 小作坊开发商被淘汰

    此次六宗地块整体出让遇冷，只是土地交易日益市场化的“折射”。其必然结果是：“小作坊”型开发企业将在金融政策和土地政策的双重压力下被淘汰出局，市场上的开发力量必然向大型企业、品牌企业、诚信企业集中，推动太原房地产市场的规模经营、健康发展，从而降低成本、提高质量，最终惠及消费者。

    国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》。通知明确提出，要强化对土地管理行为的检查，加大对土地违法违规行为的查处力度。同时，监察部将会同国土资源部等有关部门，集中开展一次以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动。而在此之前，太原市政府也紧急下发严令，《关于查处违法用地违法建设的紧急通告》，只要是擅自利用城中村土地进行商品房开发，以及违法占地和违法建设的单位和个人，必须立即停止施工。

此道严令昭示着土地市场的“紧箍咒”正式响起。对于神经紧绷的开发商来说，无疑是雪上加霜。业内预言，严格的房地产信贷政策加上土地市场的“紧箍咒”，必然带来整个市场上开发企业“大洗牌”的新格局。

（三）土地市场进入大盘时代

     随着国土资源局对土地开发部门的成立，在储备土地之前对其进行前期勘探、调研和开发，使其在出让前就达到'三通一平'甚至'五通一平',而提高出让收益。国土资源局储备中心今后不再储备50亩以内的土地。尽管目前太原50亩以内的地块，至少还有500亩，但未来土地市场一定会进入大盘时代。

目前，晋源区、迎泽区以东、小店新区、迎新街区域都较充足且极具规模的土地储备。据悉，小店区目前已有近3000亩地准备配合新区规划，面向全国进行土地招标。而地产大鳄上海绿地集团与太原市政府签定的协议中铁定，对枣园东部新城、长风商务区及教育城等三大重点项目进行千亩大盘的基建配套设施开发，总投资额32亿元。

太原运行的土地储备办法明确土地储备是政府行为后，至少可以“一箭三雕”。既增强政府对土地市场的调控力度，通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场，又充分合理地利用土地资源，又保证城市规划的有效实施；同时，还完善土地供应方式，逐渐将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”，增加土地成本的透明度。从而平衡政府对土地的收入和增值收益。

2006年呼和浩特市房地产市场分析

   呼和浩特市作为内蒙古自治区首府，我国北方重要的沿边城市，在西北部城市中具备较强的经济辐射力。呼和浩特距首都北京仅521公里，是北京向西部地区辐射、转移推进过程中的第一个省会城市，是连接华北和西北的重要节点，既接受环渤海经济圈的辐射，又参与“呼、包、银经济带”和“呼、包、鄂金三角”的开发建设；在对外经济联系上，也是我国与内蒙古俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要通道。呼市地处自治区中部“金三角”地区，辐射“呼包鄂金三角”与“巴彦淖尔—乌兰察布—大同大三角”，地产市场辐射整个内蒙古地区。

   一、房地产投资情况分析 

1、投资情况

今年1～5月呼和浩特市房地产完成投资115434万元，与上年同比增长了89.11%；占本年计划总投资额的比重为28.51％，与上年同比提高了4.3个百分点。其中，商品房建设投资76277万元，与上年同比增长140.35％；与1-4月相比，房地产开发完成投资增加67363万元，增长140.13%，占全社会固定资产投资比重增长（或下降）个百分点。（详见表1）
                  表1 ：1～5月份呼和浩特市房地产投资情况表

2、当年资金到位情况

1-5月，呼和浩特市房地产开发当年到位资金198823万元。从资金来源情况看，国内贷款18987万元，企业自筹资金125771万元，其他资金来源54065万元；分别占本年资金来源总量的9.55%、63.26%和27.19%；与上年同比分别增长了221.65%、153.24%，和119.99%；与1-4月相比，国内贷款增加9644万元，企业自筹资金增加54762万元，其他资金增加29684万元。

3、土地开发情况

1-5月，土地开发投资13432万元，与上年同比增长187.32%，购置土地费54674万元，与上年同比增长346.54%。与1-4月相比，土地开发投资增加8753万元，购置土地费增加30244万元，增长187.07和123.8个百分点。

1-5月购置土地面积57.06万平方米，完成开发土地面积62.48万平方米。与上年同比分别下降76.53%和80.18%。与1-4月相比，购置土地面积减少17.7万平方米，完成开发土地面积减少20.18万平方米，分别下降75.62和76.36个百分点。（见表2）

表2  ： 2006年1-5月土地开发情况         单位：万元、万平方米、%

二、房地产施工、新开工情况分析

1-5月，呼和浩特市商品房施工面积总量460.85万平方米，与上年同比增长84.6%；其中，商品住宅施工面积为276.87万平方米，与上年同比增长89.49个百分点。与1-4月相比，商品房施工面积增加178.12万平方米，其中，商品住宅施工面积增加112.53万平方米。分别增长63和68.5个百分点。

1-5月，呼和浩特市商品房新开工面积163.91万平方米，增长266.44%。其中，商品住宅新开工面积115.67万平方米，与上年同比增长266.44个百分点。与1-4月相比，商品房新开工面积增加157.21万平方米，其中，商品住宅新开工面积增加61.74万平方米。（见表3）

 表3   ：1～5月份呼和浩特市房地产施工、新开工情况

 三、房地产供需情况分析

1、房地产竣工面积情况分析

1-5月房屋竣工面积35.7万平方米，同比239.68%，其中住宅竣工面积为27.23万平方米，同比增长419.66%，占竣工面积的76%。与1-4月相比，竣工面积增长73.05%，住宅竣工面积增长94.78%。（见表4）从房屋竣工面积来看，今年1～5月份，除办公楼下降幅度较大外，其他均保持了较快的发展势头。

 表4   ：2006年1～5月份呼和浩特市房地产竣工情况

2006年1-5月房屋供需情况

四、房地产市场价格分析

1、商品房基本情况

按照建设部监测月报数据，截止5月末，商品房平均售价3239元/平方米，同比上升12％。其中商品住宅平均售价2508元/平方米，同比上升11.2％。与4月相比，商品房平均售价增长7.1%，比上月增长2.2个白分点，商品住宅平均售价增长0.68%。

在商品住房销售价格中，800-1000元/平方米，实际登记销售651套，平均成交价1000元/平方米；1000-1500元/平方米，实际登记销售1049套，平均成交价1450元/平方米；1500-2000元/平方米，实际登记销售1730套，平均成交价1890元/平方米；2500-3000元/平方米，实际登记销售413套，平均成交价2680元/平方米；3000元/平方米以上，实际登记销售65套。

2、二手房基本情况

二手房平均销售价格165元/平方米，同比上升18.34%，比4月下降3.22个百分点；其中，二手住房平均销售价格1450元/平方米，同比上升11.2%,比4月上升2.04%。

五、房地产市场运行特点及潜力分析

 1、从完成投资的比例看，住宅投资仍然是房地产投资的主体，其比例接近50%，为各类投资房屋之首,其次是商业营业用房，投资金额列居第二,办公楼名列第三。从资金来源看，仍然以企业自筹资金为主，占63.26%。各类资金来源增长幅度均较高。今年5月份以来土地购置面积和开发面积在减少，从表2可以发现土地购置面积和开发面积呈下降趋势，但土地投资和购置费却高于去年同期好多，说明呼和浩特市的土地价格供给弹性活跃，需求强劲。

2、从施工总量到新开工面积增幅分析，增长幅度均较大，特别是新开工面积。开发施工规模中，经济适用房比重比上年下降了2.56个百分点。

3、今年呼市现房销售同比下降，存量房销售同比增长；房地产空置面积增长比较快，住宅空置面积比重过大。这一现象应引起有关方面的高度重视。

4、近46%的人购买60-100平方米的商品住宅，29%的人购买100-150平方米的住房，44%的人买1500-2000元/每平方米。这充分说明了呼和浩特市绝大多数人们目前的住房消费水平。

　　5、房地产价格增长势头强劲
　　以呼和浩特为例，2002年呼和浩特商品房均价在1200元/平方米左右，2003年为1300元/平方米，2004年跃升至1590元/平方米，2005年末骤涨至2471元/平方米。今年4月底，这一数字已涨到3024元/平方米，涨幅高达32%。而在2005年，呼和浩特商品房均价已经以16.2%的涨幅居全国首位。根据国家发改委对全国70个大中城市重点监测的数据显示，2005年末全国商品房平均售价为3242元/平方米，呼和浩特商品房均价已逼近全国70个大中城市平均水平。
　　内蒙古自治区其他一些重点城市，如包头、鄂尔多斯等市商品房均价也有小幅上涨，但幅度远远低于呼和浩特市，上升空间广阔。

               图2：呼和浩特市与全国70重点城市商品房平均售价历年对比

呼和浩特市经济发展具有巨大的潜力和市场。从1998年到2003年五年间，呼和浩特市GDP年均增长19.7%，财政收入平均递增18.5%，城市居民可支配收入年均增长11%。

呼和浩特，蒙语意为：“青色的城”，故有“青城”之称。自然地理条件得天独厚，北枕阴山，南临黄河，东依蛮汗山，西与包头接壤，是一座有着450多年建城史和深厚历史文化底蕴的塞上名城，是内蒙古自治区的政治、经济、文化、教育、金融和信息中心。

呼和浩特市现辖一旗四县四区，全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口243万人，其中市区人口143万人。为呼市房地产市场的开发和建设奠定了坚实的经济保障与购买力市场。呼和浩特市房地产市场还拥有一批独特的消费客群，例如逾20万的医药大军，以及温州商会及温州购房团等等，而房地产业的迅猛发展无疑给青城带来了新的生机。

2006年包头市土地市场分析

当前包头市住宅与房地产业保持了良好的发展态势，房地产开发投资增势强劲，交易市场供需两旺，住宅品质逐步提高，市场前景看好。

（一）地价杠杆调控市场

从2005年3个月开始的存量土地清查工作，加剧了人们对土地市场的猜测和忧虑，也许有人认为土地供应会减少，特别是房地产用地会减少，这样一来会加剧房价的上涨幅度。

近年来，为了推进包头市地产市场走向规范的管理轨道，从体制上进行了创新，率先成立了土地收购储备委员会，率先成立了土地储备中心，率先成立了土地交易有形市场，率先出台了《土地储备条例》。

其次，包头市将市场和经营理念引入了土地供应，确立了以土地交易市场为依托，以土地收购储备为载体的城市土地市场化配置机制。1996年前，包头市累计有偿出让土地 9宗，土地收益 1000余万元；1996年至今，有偿出让土地 300多宗，出租土地 800多宗，累计合同出让金已达5亿多元。特别是 2001年以来大力推行招拍挂方式供地，三年实现土地收益 7．48亿元，其中仅 2004年一年就实现土地收益3．1亿元，为经营城市集聚了大量的资金。

     从2005年开始，包头市土地市场建设步伐将不断加快，将通过市场决定地价，通过市场决定用地者；同时通过政策引导，制定鼓励旧城改造和用地置换的政策，促进存量土地的集约利用。

通过开展城市土地集约利用潜力评价，进一步摸清包头市城市土地利用现状与发展潜力，优化城市用地结构，提高土地效益；通过尝试制定地价与土地利用集约度的调节系数，对利用率低的项目用地，可以适当提高供地价格，对土地投资强度高的项目用地，可以适当给予优惠，运用地价杠杆作用调控土地市场，盘活存量土地，促进土地资源的集约利用。

（二）投资势头增长强劲

1、商品住宅土地供应情况。全市土地出让2053.21亩，与2004年相比增长106%。其中住宅1853.73亩，比2004年翻了一番以上。

2、房地产开发建设情况。包头市房地产开发建设规模持续增长，开发建设规模达到366.39万平方米，超出2004年全年建设总量（303.4万平方米）62.99万平方米。在全市的开发建设中，住宅建设规模为273.78万平方米，同比增长19.7%；其他类型房屋的开发规模为92.61万平方米，同比增长34.14%。

3、房地产投资情况。包头市房地产开发投资保持持续增长势头，房地产投资总量达30.99亿元，同比净增1.2亿元，增长4.1%，全年投资额首次突破30亿元。其中，住宅完成的投资略高于上年同期水平达到20.19亿元，同比增长0.9%。其他用途房屋的投资共为10.8亿元，同比增长12.7%，其中商业营业性用房投资增长明显，增幅达17.8%。

4、房地产开发企业情况。目前包头市共有房地产开发企业206家，其中二级企业7家，三级企业19家，四级企业43家。2005年新成立开发企业为12家，新增数量低于以往的增长速度。企业总量首次出现负增长（2002年至2005年分别为171家、205家、217家、206家）。

5、房地产价格情况。土地供应趋紧、建筑材料价格攀升、拆迁补偿费用提高等影响，全市房价有所上涨，涨幅在８．６％左右。全市住宅均价１４２０元／平方米（其中市四区均价１６４５元／平方米；外五区均价９８０元／平方米），低于呼和浩特市（住宅均价２４７５元／平方米）、鄂尔多斯市（住宅均价１６２５元／平方米）等周边城市的房价。综合分析，包头市房价收入比为３．７，在世界银行测算的３－６的合理区间。

（三）住宅建设区域性发展呈现东移态势

     近几年包头市住宅与房地产业发展重心集中于青昆两区和高新区，随着市中心地带土地贮备减少，2005年住宅建设发展重心逐渐东移，东河区旧城改造及九原区组团式改造已经形成规模。东河区实施的“东河槽改造”项目，带动了两岸房地产发展的急剧升温，土地拍卖由两年前无人问津，每亩不足20万飙升至目前40万元/亩以上，而且销售情况十分看好，“滨河花园”、“碧水佳苑”已全部售完，“宁鹿水岸”、“美岸花园”、“时代天骄”等项目也蓄势待发。九原区的组团式改造建设面积达到25万平方米，是2004年的近5倍，“兰德花园”、“金沙华府”、“育才小区”的陆续建成将进一步提升九原区的整体城区形象。

      与此同时，高层、小高层住宅建设发展迅速。继神华公寓被市场认可后，房地产市场出现一批高层与小高层住宅，极大地丰富了包头市房地产市场产品，如青山区“锦林花园”、东河区“宁鹿水岸”和高新区“景苑花园”、“日月华庭”等。高层与小高层住宅是一种比较时尚的住宅类型，它宽阔的视野、较高的品质是普通多层住宅难以比拟的，且高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约城市用地，是住宅建设发展的方向。但其造价成本较高，短期内不可能被大多数中低收入家庭接受。

   （四）推进廉租住房工作

    包头市在自治区首家开展了廉租住房租金补贴工作，在市财政资金紧张的情况下，包头市于2004年在解决了102户廉租家庭住房租金补贴的基础上，2005年又解决了560户廉租家庭住房租金补贴。不断完善廉租住房制度，形成了一整套可操作的廉租住房运作机制和操作程序。在自治区率先开展了城镇最低收入家庭住房情况调查工作，进一步强化了政府对住房的保障职能，为全市社会保障工作增添了新的内容。

    按照国家解决进城务工人员和“夹心层”家庭住房问题的有关指示精神，总结了住宅租赁试点工作经验，开展了“夹心层”人员房屋租赁工作研究，积极探索解决问题的新途径，努力维护社会稳定，为打造“平安包头”奠定基础

同时，政府还严格拆迁计划管理，合理控制拆迁规模，执行拆迁管理五项制度，坚持拆迁资金专户专储，审核拆迁补偿安置方案，全年审批拆迁项目38个，拆迁面积34.17万平方米，杜绝了计划外拆迁，防止由过度拆迁引发的强制性住房消费的被动需求，适度调节了房地产供需市场。同时，率先在自治区提出并出台了保护弱势群体的拆迁补偿最低限额标准，率先实施拆迁听证制度。

     从2005年开始，通过继续加强对包头市房地产交易市场的管理，加大对东河区、九原区、白云矿区、石拐区、高新区的发证审核力度，实现了对全市大产权市场的统一管理，杜绝各种违法违规行为，使包头市以房屋产权产籍管理为平台的房地产交易市场管理迈向新的台阶。

  （ 五）发展空间分析

包头市通过近两年的市场引导和整顿，特别是对房价上涨采取了一系列控制措施，交易秩序基本正常，市场供需基本平衡，投资和消费预期良好。据初步统计，２００６年全市房地产开发项目约７６个，开发建设规模达３７０万平方米左右，总投资额将超过３２亿元，这为房地产业发展创造了较好的市场条件。

    当前包头市全力加强社会主义新农村建设，着力推进小城镇建设步伐，重点开展“城中村”改造工作，城市人口力争达到２００万。住房达小康，人均住房建筑面积将达到３５平方米，对住宅的供应量需求将不低于２０００万平方米；加上住房梯度消费，为住宅与房地产业提供了更加广阔的发展前景。

房地产市场日趋活跃，住房消费仍是现阶段社会消费的热点。根据发达国家住宅发展经验，人均收入在１０００美元至３０００美元期间，是恩格尔系数下降最快、住房消费增长最快的高峰期，居民对住房质量和数量的需求骤然增大，消费市场逐步活跃。包头市正值这个时期，消费的拉动，为房地产业发展提供了巨大的市场。

为进一步促进房地产市场的持续健康发展，努力实现房地产市场总量基本平衡，让结构基本合理，价格基本稳定，不断规范和完善房地产五大市场体系，全面打造房地产业在国民经济中的支柱产业地位。

房地产业发展的主要目标到２００７年，房地产业的直接投资额预计达４０亿元，占ＧＤＰ比重达到３．７％左右，人均住房建筑面积达到２９平方米，住宅成套率达到９０％以上，房地产及关联产业可拉动ＧＤＰ增长３个百分点，预计可直接创造税收将超过６亿元。  到２０１０年，房地产业的直接投资额预计超过５５亿元，占ＧＤＰ比重达到４％左右，人均住房建筑面积达到３５平方米，住宅成套率达到９５％以上，房地产及关联产业可拉动ＧＤＰ增长３．８个百分点，预计可直接创造税收将超过８亿元。

     2006年一季度银川市房地产市场监测报告

银川市房地产市场在年初的众多争论与猜测中，度过了2006年的第一个季度，从市场运行的各项数据指标看，喜忧参半。市辖三区房地产投资、施工房屋面积及新开工面积仍呈下降趋势，市场供给萎缩。但商品房及商品住宅销售量与去年同期相比呈增长态势，商品房销售价格仍呈上涨趋势。由于银川市房地产市场运行具有明显的季节性，因此，从一季度的运行情况还难以判断未来发展的趋势，但我市房地产市场较旺盛的需求及“三大战役”拆迁力度加大带来的被动需求是支撑市场繁荣发展的重要因素。现将具体监测情况分析如下：

一、2006年一季度房地产开发建设主要数据指标

（一）房地产开发规模

1、房地产开发投资下降。一季度银川市辖区共完成房地产开发投资1.44亿元，同比下降27.6%，占市辖区全社会固定资产投资比重为25.7%。

2003-2006年一季度房地产开发投资及增幅比例（图一）

2、以住宅为主的房地产开发是今年市场的主调。在房地产开发投资及施工房屋面积下降的情况下，商品住宅投资及住宅施工面积仍呈上升趋势，同比分别增长15.1%和2.8%。住宅投资所占比例比2005年12月份的60%增加了12个百分点。由此可见，对当前我市的办公用房和商业营业用房供大于求的局面，市场还是有比较清醒的认识。

            2006年一季度房地产开发投资情况  （图二）

3、市场运行的主要数据指标

2006年一季度房地产市场主要数据指标（表一）

(二)市场供需情况

1、商品房供给总量同比下降：

截止三月底,经核准上市的商品房预售楼盘19幢，其中住宅13幢。总面积为9.23万平方米，同比下降69.15%，其中商品住宅8.05万平方米，同比下降56.15%。预售住宅中80平方米以下12套，80-100平方米54套，100-130平方米287套，130平方米以上192套。兴庆区、金凤区普通商品住宅预售申报平均价格分别为3182元/平方米、1850元/平方米，一季度西夏区无新申报住宅预售项目。

2006年一季度各类房屋市场供给情况（表二）

2、市场需求情况

截止三月底,商品房销售合同备案面积为43.51万平方米，同比下降39.52%，其中商品住宅32.3万平方米，

同比下降50.67%。商品房销售合同备案金额10.02亿元，其中住宅6.84亿元。兴庆区、金凤区、西夏区商

品住宅销售备案套数分别为1459套、868套、518套。商品房销售合同备案中住宅为80平方米以下341套；

80-100平方米977套；100-130平方米924套；130平方米以上591套。兴庆区、金凤区、西夏区普通商品住

宅销售合同备案平均价格分别为2470元/平方米、1959元/平方米、1413元/平方米。

2006年一季度各类房屋销售合同备案情况(表三)

 3、存量房交易量增加。由于受“征收房屋交易个人所得税”消息的影响，一季度存量房交易1948套，

交易面积22.41万平方米，同比增长22.91%，交易金额达3.21亿元。其中：存量住宅交易面积

13.16万平

方米,同比增长36.94%；住宅交易套数为1703套。兴庆区、金凤区、西夏区交易套数分别为1077套、226套、

400套；兴庆区、金凤区、西夏区住宅交易面积分别为8.68万平方米、1.81万平方米、2.67万平方米。

（见图三、四）

其中已购公有住房上市交易779套，面积5.13万平方米；经济适用住房上市交易316套，面积2.61万平方米。

2006年一季度存量房交易情况（图三）

2006年一季度存量住宅交易价格（图四）

（三）土地供应情况

2006年一季度，市辖区用于房地产开发的土地供给面积为5.01万平方米。其中商业用地0.94万平方米，办公用地4.07万平方米（见图五）。市辖三区的土地供应分别为：兴庆区为0；金凤区4.07万平方米；西夏区0.94万平方米。其中通过出让方式供应的土地为0.94万平方米。

2006年一季度房地产开发用土供应情况（图五）

(四) 房地产金融指标

1、房地产开发资金来源总额下降：2006年一季度市辖三区房地产开发资金来源为2.90亿元，同比下降16.99%。其中：银行贷款为0.65亿元，同比上升27.06%，自筹资金1.04亿元，同比下降27.29%，以定金及预售款为主的其它资金1.21亿元，同比下降21.94%。各类资金来源所占比例如下图：

2006年一季度各类房地产开发资金所占比例（图六）

2、房地产开发贷款情况：至2006年3月底，银川市房地产开发贷款余额为42.68亿元，本年增加额为5.15 亿元，其中地产开发贷款13.1亿元，本年减少0.2亿元；房产开发贷款余额为29.58亿元，本年增加额为5.35亿元。购房贷款余额34.51亿元，本年减少1.41亿元，其中企业购房贷款本年增加0.02亿元，个人购房贷款本年减少1.43亿元。政策性住房贷款（主要是公积金贷款）本期余额为8.81亿元，本年增加0.3亿元。

(五)房地产市场分布情况

1、一季度市辖三区核准预售与商品房销售合同备案情况。数据显示，三区普通商品住宅实际销售量均高于今年新上市房屋的供应量，兴庆区商品住宅销售量仍高于金凤区和西夏区。金凤区住宅供应量与销售量之比相差较大,新区的地理位置、配套设施和价位仍制约着商品住宅销售。（见图七、八、九）

一季度兴庆区各类房屋核准预售与合同备案情况（图七）

一季度金凤区各类房屋核准预售与合同备案情况（图八）

一季度西夏区各类房屋核准预售与合同备案情况（图九）

2、一季度三区商品房销售价格情况。从图十、十一看，兴庆区普通商品住宅销售价格与金凤区相当，但商业用房销售价格仍高居三区之首，金凤区办公写字楼销售价格高于兴庆区和西夏区。

三区各类房屋预售申报平均价格（图十）

三区各类房屋合同备案平均价格（图十一）

二、2006年一季度房地产市场运行特点

(一)商品房销售价格仍呈上涨趋势。2006年一季度，我市商品住宅平均销售价格为2110元/平方米，同比增长9.2%；办公写字楼平均售价为2617元/平方米，同比下降25.9%；商业营业用房平均售价4647元/平方米，同比增长4.5%。另据房地产市场信息系统数据显示，2006年一季度核准上市的商品住宅中，申报销售价格小于2000元/平方米的商品住宅占住宅总供应量的29.72%；2000-3000元/平方米的占37.02%；3000-4000元/平方米的占33.24%。据对已销售备案的商品住宅合同进行统计，实际销售价格小于2000元/平方米的住宅占住宅总供应量的46.71%；2000-3000元/平方米的占38.94%；3000-4000元/平方米的占13.36%。从上述数据可以看出，在商品住宅供应中，中高价位房屋供应量仍占较大比重。（见图十二）

一季度不同价位住宅批准预售与合同备案情况（图十二）

(二)130平方米以下户型仍是居民消费的主要户型。截至三月底，经核准上市的商品住宅中户型为 130平方米以下的住房353套,占总供应量的64.77%。其中80-130平方米的户型占总预售量的62.56%，是我市居民消费的主要户型。从销售合同备案情况看,130平方米以下住房占总量的79.14%。（见图十三）

一季度不同户型住宅的批准预售与合同备案情况（图十三）

三、市场运行中应引起重视的问题及对策

（一）出台促进住宅消费的措施，减少商品房空置面积。受去年宏观调控政策的影响，住房供应结构性过剩和有效供求不足的问题得到了一定改善，但仍未得到根本性扭转。截止三月底，全市商品房累计空置面积达207.9万平方米，其中商品住宅空置量达128.3万平方米，同比增加21.2%，但增幅与去年相比下降12.7个百分点。商业营业用房空置面积为61万平方米，同比增长44.9%，增幅比去年下降52.8个百分点。虽然商品房空置总面积较去年底的239.6万平方米有所减少，但空置三年以上的积压房为5.4万平方米，同比增长42.1%，仍应引起足够的重视。

2005-2006年空置商品房情况（图十四）

（二）通过项目联合开发、整合房地产开发企业，增强企业实力，解决房地产开发企业资金紧张的状况。据银川市房地产市场信息数据显示，2006年一季度银川市房地产开发资金来源中，银行贷款0.64亿元,同比增长27.06%，占本年资金来源的22.31%;自筹资金1.04亿元,同比下降27.29%,占资金来源的35.86%;以定金、预售款为主的其它资金1.21亿元,同比下降21.94%,占资金来源41.82%,占到企业资金来源的四成。以上数据表明, 一季度银川市房地产开发资金来源中，银行贷款比例有所增长,但从总体情况看,房地产开发企业自有资金实力差的问题仍然存在。在目前国家信贷政策依然收紧的情况下,房地产企业应积极应对, 采取项目联合开发、多渠道融资、内部挖潜等措施，改善资金紧张的状况。

2006年一季度各类资金来源占比情况（图十五）

市场动态

近日，银川市城调队随机抽选了100户城市居民家庭进行了电话问卷调查。在100名被访者中，有42%的市民在三年内有购买住房的愿望。购房的建筑面积在70—100㎡的家庭居多，占愿买住房家庭的57.1%；其次是100—130㎡的占28.6%。购买住房的家庭所能承受的购房价格每平方米在1000元以下的占73.8%，在1000—2000元/㎡的占23.8%，在2000元/㎡以上的仅占2.4%。受收入水平的局限，超过半数的居民家庭欢迎价位较低、房屋面积适中的户型。调查中，有58%的被访者在三年内不打算改善现住房，其中，想买但没钱的占39.7%；现在房子能住，不想买房的占27.6%；刚刚购买了新房的占24.1%；目前房价太高，等房价降下来再买的占8.6%。

被访者中，认为房价太高的占78%，较高的占16%，合适的占4%，较低的只占2%。31%的被访者认为是房地产开发暴利抬高了房价，30%的被访者认为是人为炒作。另外，认为周边市县的人在本市买房抬高了房价的占20%；认为房地产市场管理无序导致高房价的占10%；认为新材料使用造成住房成本增大的占3%。

市民对住房消费的建议：一是希望政府进行干预、加强房地产市场管理、禁止炒作房地产。当问及“要使房价降下来应采取哪些措施”时，在设定的七个选项中，提及率排在前三位的是禁止炒作房地产，占76%；政府进行干预，占70%；加强房地产市场管理，占48%；其余依次是降低建房成本的占28%；降低贷款利率的占25%；取消预售房的占17%；二是希望房地产开发商多建中小户型的商品房；三是适当降低贷款利率。调查显示，65%的被访者认为房屋贷款利率水平高了；四是加强房屋质量监管力度，提高住房设施标准；五是完善廉租住房政策，逐步扩大廉租住房供给比例，满足最低收入家庭基本居住需求。

2006年上半年兰州市土地市场分析

随着居民收入的不断增加，改善居住条件已成为居民提高生活质量的首选，兰州市作为甘肃省经济水平、生活水平比较领先的城市，其居住环境的优越性优于甘肃省的其他城市，其他城市的很多购房者仍侧重选择在兰州市投资购房，房地产需求旺盛。

（一）房价涨幅整体回落

今年以来，兰州市商品房价格整体上升了２９．４％，市中心区的个别楼盘房价高达３８００元／平方米左右。房价的快速上升和部分房地产商的不规范经营行为引起人们关注，政府也在今年连续出台政策，稳定房价。兰州目前商品房价格涨幅整体回落，商品房价格进入稳步合理的调整阶段。　

今年２－３季度兰州市商品房价格指数分别为：１０５．４和１０６．０，分别比２００４年２－３季度指数回落６．９和１２．８个百分点。　                １－９月份兰州市商品房销售价格指数累计为１０６．１，涨幅总体回落５．８个百分点。

当然，价格涨幅的回落并不意味着价格下降，从有关数据看来，房屋价格还是在上涨，不过上涨幅度降低。国家发改委和国家统计局的数字显示，今年８月份兰州市房屋销售价格总水平与上年同期相比，上升５．０％，在全国７０个大中城市中，兰州涨幅居３１位，高于西安，但低于全国平均水平。而１１月份公布的数字显示，与去年同期相比，１０月份兰州新建商品房价格增长了７．４％。　

而从兰州市房地产局的官方网站的信息看，１１月兰州市正在出售的商品房均价排行榜前三名是：３６７８元，３４１０元，３２５８元。

自从甘肃省建设厅、省国土资源厅、省物价局、省地税局等八部门《关于切实稳定住房价格促进房地产健康发展的意见》实施后，投资性和投机性购房得到抑制，从目前兰州市房地产经营形势看，土地交易价格、建安成本包括建材和人工费、运输费用都呈上涨态势，这些成本都呈现刚性，总体上支持商品房价格上行，所以房价下降空间极其有限。

（二）市场供给分析

在技术等因素不变的情况下，投放品土地成为决定房价的重要因素，而政府对土地的垄断和限制，通常使得房产的市场价格高于均衡价格。政府一旦减少准许交易的土地，这将意味着房地产开发商可获得的投入品减少，或者政府提高房地产开发商进入住房市场的门槛，都可能使房价高出其基本价值。

另外，当由于供不应求、信息不对称等原因，房产供给主更偏向于价格的控制定者，通过人为提高空房率、重复毁约、虚假购买等哄抬价格的手段，使得市场价格偏离正常价格。由此可以得出，房价的高涨具有多重性。与全国其他地区相类似，这种多重性在兰州市房地产市场的不同时期得以显现。其中消费需求和部分金融投资需求引起的价格上涨属于实物经济领域正常波动，投机需求和部分金融投资需求引起的价格上涨则可能引起实物经济领域非正常波动。

受有效需求的引导兰州市商品房新开工面积在年初下降的基础上目前已实现恢复性增长，其中商品住宅增长较快，开发结构日趋合理，商品房供求矛盾有所缓解。

据统计，今年前三季度兰州市完成房地产开发投资３４．０５亿元，同比增长２７．９８％，增幅比一季度、二季度分别提高１５．５２个、７．３８个百分点。从供给方面看，新开工面积１０４．５６万平方米，同比下降５９．４９％。

由于今年商品房供应结构性矛盾得到一定改善，加之消费者理性购房增多，市场已从狂热趋于理性，开发商也理性地看到房价上涨过高过快对企业经营的不利，更注重长远发展，共同提出了“诚性经营、合理定价”，所以今后房地产市场不太可能再出现前两年过热的现象，房价将进入稳步合理的上涨阶段。

　１－９月份兰州市商品房预售面积与上年同期相比下降３１．５３％，但比上月提高了１２．３４％，商品住宅房预售面积与上年同期相比下降４１．７８％，比上月提高了１４．３６％。

（三）地价对房价影响不大

兰州市基准地价的平均水平在280万／亩到300万／亩。据统计数据显示，截至2005年年底，兰州市地价指数为1.08 ，同比增长了8%。同发达城市和其他大部分省会城市相比，兰州的地价走势较为平稳。

　　房价居高不下一直是兰州市民关注的焦点，房价偏高和地价的关系不是很密切，地段升值、商业炒作等因素引起的房价飙升要超过地价本身对房价的影响。

从前９个月兰州市商品房和二手房销售价格走势看，兰州市房价的变化基本保持平稳运行、同比价格涨幅小幅回落的变化特点，但受居民提高生活质量、选择良好经营、生活环境及市政建设的房屋拆迁任务等方面的市场需求刚性，普通住宅及市区二手房的市场需求会进一步加大；从大环境来看，国民经济发展水平不断提高，物价总水平、人均收入也都在上涨，在一定程度带动房价的上涨。从需求和整个经济发展形势来看，今后兰州市房地产价格还有微量的上涨的空间。

（四）严肃查处贱卖土地等违规行为

进入2006年后随着宏观调控的逐步放宽，土地供应量的逐步跟进，紧缩将近一年的市场面临新的发展机遇。但由于影响房地产行业发展最大的金融政策、土地政策依然不会有太大的调整空间，估计今年兰州市房地产开发投资增速会保持在一个相对合理的水平上。

以２００５年１月１日为基准日，设定了甘肃省协议出让国有土地使用权最低价标准，并明确规定，各地各部门要严格执行最低价标准，发生贱卖等违规行为的，将受到严肃查处。各地协议出让国有土地使用权时必须确保国家土地所有权收益，防止国有资产流失；协议出让最低价实行动态管理适时调整；违反最低价标准协议出让土地将受严查。

协议出让国有土地使用权最低价标准是根据各地具体情况制定的，协议出让最低价按熟地和生地两类区分。熟地的协议出让最低价包含土地取得费、开发费、新增建设用地土地有偿使用费等；生地协议出让最低价只含政府收取的土地纯收益。兰州市区一级生地每平方米最低价为４３３．９３元。通知规定，协议出让最低价实行动态管理，甘肃省国土资源等部门适时调整，并报省政府批准后执行。

协议出让土地使用年期按工业用地法定最高出让年期设定为５０年。协议出让最低价适用于只有一个工业用地申请者时，以协议出让方式出让的土地。有两个以上工业用地申请者及商业、旅游和商品住宅等经营性用地，按国家规定采取招拍挂等方式出让。

各地各部门在协议出让土地过程中必须严格执行最低价标准，违规者将由上一级国土资源、价格主管部门按规定查处。近期，国土资源、价格主管等部门将对协议出让土地最低价标准执行情况进行监督检查。

（五）结论

总之，从宏观角度出发，相对于2005年来说，今年兰州市房地产市场应该会呈现进一步成熟的状态，房产调整不会立即结束。

据国土资源部资料，2006年国土部门将要求各省对土地供应有保有压，但会进一步增加普通商品任宅的土地供应，继续停止别墅类用地的土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅的土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平衡健康发展。

近几个月来，兰州市房地产投资和消费增长出现了比较明显的回落态势。对此，有人认为应放松信贷闸门，以防止兰州市房地产市场滑过快。而近几个月房地产增幅回落是市场做出的一种被动选择，如果国家政策一旦松动，兰州市房地产投资增长可能大幅反弹。原因在于，目前兰州市开发商以及大批房地产投机者的投资热情依然很高，一旦放松政策，这可能导致2006年再次房地产热。今年在个人住房小额信贷方面估计兰州市政府会有更多有别于2005年的政策，因为在所有的扩大消费需求方面，也就是人们的消费构成中增长最快的，同时对收入最敏感的是住房消费。国内外研究表明，当人们收入每增加5%、8%、10%，新的消费需求就会增加50%、70%、甚至100%。

总而言之， 2006年在国家“以人为本”思想的强有力贯彻下，兰州市政府可能将会大力度发展自住型普通住宅消费，并进一步改善房地产的供需结构，同时房价也将会总体稳中有升。

   2006年上半年乌鲁木齐市土地市场分析

中央的调控措施在一定程度上缓解了乌鲁木齐市房地产投资的过快增长，2005年乌鲁木齐市的房地产投资，在一季度与去年同期相比下降幅度达到76.05%，其他季度除第三季度有1.13%的上幅外，第二和第四季度分别下降16.09%和16.1%，各项宏观调控政策措施对房地产供给产生了明显的影响，房地产投资快速膨胀的势头得到遏制。

2006年国家对整个房地产行业的调控将会减弱，现阶段乌鲁木齐市房地产与全国其他各个城市相比，房价处于中低水平，基本不会再有下降的趋势，其中住宅价格还会保持缓慢上涨的态势，但不会有大的起伏。乌鲁木齐地区的房地产业将会持续健康发展，房地产市场交易也将逐步走向规范。

（一）土地利用结构分析

“十五”时期，乌市招拍挂牌出让土地352宗，总面积为254.95公顷，合同价款8.62亿元，占全市土地出让合同价款的28.5%。乌市在严把建设用地预审和审查报批的同时，加大了闲置土地的处置力度。

“十五”时期，乌市预审建设项目用地604宗，面积为7899.80公顷；已批准农用地转用的622.79公顷土地；划拨方式供地1524宗，划拨面积2126.23公顷；出让方式供地3966宗，土地面积1629.5公顷，其中协议出让1374.55公顷，招拍挂出让254.95公顷。

仅2004年在全市总面积中，市区土地面积158333.28公顷，占总面积的13.90%；乌鲁木齐县土地总面积718497.13公顷，占总面积的63.12%；农十二师土地总面积261560.76公顷，占总面积的22.98%。

表2-1 2004年乌鲁木齐市土地利用现状

从以上数据可知，乌鲁木齐市土地利用结构特点为：农用地比例最大，未利用地次之，建设用地比例最小。农用地总量逐年较少，构成以牧草地为主，耕地严重不足；建设用地增加较快，居民点和工矿用地占建设用地的绝大部分；未利用地比例较大，逐年减少。

（二）土地利用布局

乌鲁木齐市农用地主要集中在乌鲁木齐县，建设用地主要集中在乌鲁木齐县和天山区、沙依巴克区、新市区，未利用地主要集中在乌鲁木齐县和达坂城区。

1、农用地

乌鲁木齐市耕地主要分布在城郊，96.05%的耕地分布在乌鲁木齐县，3.43%的耕地分布在东山区。

园地则主要分布在乌鲁木齐县，其园地面积占到全市园地面积的95.9%。

林地分布与耕地分布相似，93.37%林地分布在乌鲁木齐县，5.3%林地分布在东山区。

牧草地的分布相对来说较为广泛，90.31%分布在乌鲁木齐县，6.63%分布在达坂城区，2.83%分布在东山区，0.23%分布在其余5个区。

其他农用地主要分布在乌鲁木齐县，即95.64%的其他农用地分布在乌鲁木齐县，2.08%其他农用地分布在东山区，1.27%分布在南山矿区。

2、建设用地

乌鲁木齐市建设用地中居民点工矿用地55.39%分布在乌鲁木齐县，12.98%分布在新市区，8.87%分布在沙依巴克区，7.96%分布在天山区，还有4.68%、4.15%、3.3%、2.67%分别分布在东山区、达坂城区、头屯河区和水磨沟区。

交通用地69.97%分布在乌鲁木齐县，16.16%分布在新市区，9.91%分布在达坂城区，2.12%分布在东山区。

水利设施用地77.66%分布在乌鲁木齐县，19.87%分布在天山区，1.31%分布在东山区，1.06%分布在沙依巴克区。

3、城市用地

由于乌鲁木齐市区座落于乌鲁木齐河中下游河谷，东西南三面环山，受这种地形限制，在未来中心城区用地外延式扩张的空间不大，主要靠内部挖潜来提高土地利用效率，但乌鲁木齐市的二宫乡、大湾乡、地窝堡乡、七道湾乡用地虽然现在未被归入城市用地，却已被纳入《乌鲁木齐市城市总体规划》中，到2010年极有可能撤乡划区，这四个乡的并入将会使乌鲁木齐市城市用地面积有一定幅度的增加，因此2010年的高方案、2020年的中方案更符合实际情况。

4、建制镇用地

乌鲁木齐市建制镇只有达坂城镇、水西沟镇、安宁渠镇三个，人口、用地都很少，近几年人口增加速度也较慢，达坂城镇用地随着达坂城区的设立将逐步调整为城市用地，因此建制镇用地在未来10-15年也不会有较大的增加，中方案比较符合实际情况。

5、农村居民点用地

随着城市化水平的不断提高，农村人口迁入城市的趋势越来越明显，到2010年四个乡的撤乡划区势必会减少农村居民点用地，因此，在方案选取中选择低方案较为合适。

6、独立工矿点用地

乌鲁木齐市的独立工矿点主要包括南山矿区、盐湖化工厂、新疆化肥厂及跃进钢铁厂，东山区和乌鲁木齐县的部分工矿点。从近几年发展趋势看，这些工矿点的人口外迁显著，从现状生产水平，发展潜力分析，在规划期间生产规模也不会有大的扩展，而且在《乌鲁木齐市“十一五”规模重点建设项目的报告》中也没有大的投资项目，因此用地面积也不会有太大的增加，低方案更符合实际情况。

表：乌鲁木齐市城乡建设用地规模综合平衡单位：公顷

（三）开发区土地利用规模预测

用一元线性函数、指数平滑、GM(1，1)灰色模型和指数曲线等数量经济方法分别建立乌鲁木齐经开区年末开发面积预测模型，由模型可预测出规划期内2005—2020年可开发土地的理论面积（如下图）。

表：乌鲁木齐经济技术开发区总面积变化趋势预测

从预测结果分析可知，运用指数平滑函数所得的开发区土地利用规模数据偏小。而用一元线性函数、灰色模型和指数曲线模型所得的开发区土地利用规模数据接近。取四种模型预测结果的均值，得到乌鲁木齐经济技术开发区（园区）2010年和2020年年末累计可完成的土地开发理论面积分别为493.06公顷和1379.61公顷。

用实证方法，根据1997—2010年乌鲁木齐第一轮土地利用总体规划执行情况和乌鲁木齐市全社会基本建设投资能力增长速度预测土地利用规模，从全社会固定资产投资能力分析乌鲁木齐市开发区（工业园区）土地利用规模这两个方面预测得出乌鲁木齐开发区土地利用规模。

根据上述分析预测结果，2005—2020年乌鲁木齐市开发区（园区）土地利用规模应控制在8642公顷左右。

（四）调控土地供应总量，转变供地方式

土地利用实行以供定需。在存量土地未充分利用之前，不宜新批扩大土地利用规摸。在引进项目时，加强对用地项目的审批、审核；确定项目用地规模时，可以聘请相关专家，根据项目的性质、规模、项目用地定额指标，项目投资强度的大小、项目的土地产出率等各项指标，综合确定项目用地规模。

在用地供给上应首先保证自治区重点项目建设用地和关联度高的优势产业发展用地的需求。用地项目选址时，应正确处理好项目用地需要与严格执行规划的矛盾，在满足规划总体要求的条件下，尽量满足项目用地要求。根据项目的不同情况、客商的不同需求，灵活转变供地方式，提高土地综合利用率，用足、用好有限的区位优势突出、使用价值高的土地资源。

引入市场机制，改革土地出让方式。对生产经营性项目应采取有偿出让方式，供给土地。原先通过划拔方式取得用地的企业，应逐步通过补地价或采取土地年租制的方式，使其用地逐步走向有偿使用的轨道。乌鲁木齐市两个国家级开发区在今后土地出让过程中，应逐步加大挂牌、招标出让土地的力度，力争使经营性用地全面推行挂牌、招标、拍卖的出让方式，建立起一个公开、公正、公平的土地交易市场环境。

2006年上半年石家庄市土地市场分析

近年来，房地产开发作为固定资产投资的一个热点备受关注，国家的调控措施也频频出台，特别是今年“国六条”等措施的实施，对我市房地产市场产生了一定影响。石家庄房地产市场现状如何？本文应用“石房景气指数”编制系统，通过开展景气分析，对2006年上半年全市房地产市场景气状况进行了剖析。

石家庄市统计局日前公布的统计数字显示，今年１至７月份，石家庄房价涨幅与去年同期相比有逐月回落趋势。据统计，今年１至７月份，石家庄房屋销售价格与上年同期相比其上涨幅度分别为：６.１％、６.３％、５.８％、４.９％、４.７％、４.０％、２.９％，其总体变动趋势仍在上涨，但涨幅明显缩小。

（一）  （一） 基准地价更新

今年上半年，全市完成土地开发面积36.3万平方米，经测算，土地开发面积分类指数值为100.9，处于景气空间。土地开发面积指数回升，主要得益于两个大的项目开工建设。

为加强土地资产管理，完善城市地价体系，规范土地市场交易，根据石家庄市经济发展及城市建设情况，石家庄市将对市区基准地价进行调整，并于2006年9月11日举行听证会。

     准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地，按照商业、居住、工业三种用途，分别评估最高年限土地使用权平均价格，是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、收购、企业改制等进行土地评估的基础，是政府公布的指导性价格。

石家庄市现行的土地级别和基准地价于2003年5月公布实施，按照我国《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，基准地价成果使用3年必须更新一次。而且，由于近年来土地市场快速发展，现行的级别和地价已不能完全适应发展需要。同时，随着近年来我市城市经济的迅速发展，也促进了土地价格的提升，所以，应该及时对基准地价进行更新。

本次石家庄市市区土地级别和基准地价更新后，商业将分八级，居住分六级，工业分五级，其基准地价均有不同程度的升高，住宅升高幅度最大，其次为商业，工业升幅最小。

本次更新的空间范围北至汊河、石太高速，东至京珠高速，南至市界，西至市界，总土地面积236.83平方公里，分商业、居住、工业三种用途。相比于1997年—2010年土地利用总体规划确定的城市建设用地范围限制确定的136.10平方公里的测算范围，面积增加100.73平方公里，更能满足市场发展需要。

此次调整基准地价，对房价影响不大，但是，基准地价的提高会从心理上对房价产生一定的影响。商业用地和居住用地的地价上涨与石家庄市房地产市场变化趋势是一致的，会促进我市房地产市场的稳定升值，但短期来看并不会抬高石家庄市商品房销售价格。

（二）土地开发景气指数上升

石家庄统计局发布了2006年上半年房地产市场景气分析。以2001年6月作为基期，经“石房景气指数”测算，2006年上半年石家庄市房地产综合景气指数值在100以上，处于景气空间，表明石家庄市房地产市场发展良好。但相对2001年同期来说，景气值仅为100.1，也表明石家庄市房地产市场面临一个发展拐点，究竟是上升还是下降有待观察。

     在构成石房景气指数的八大指数中，除石房综合景气指数外，土地开发面积指数、房地产开发投资指数、商品房屋竣工面积指数、本年资金来源指数、商品房新开工面积指数、商品房销售价格指数等六个指数值也均高于100，处于景气空间。

土地开发面积分类指数值100.9。今年上半年，石家庄市完成土地开发面积36.3万平方米。土地开发面积指数回升，主要得益于两个大项目的开工建设。

     地产开发投资景气指数值为101.0。今年1-6月房地产开发投资完成50.4亿元，同比增长40%。

      商品房屋竣工面积指数值100.02。今年上半年，商品房屋竣工面积44.4万平方米，同比上升1.2%。房屋竣工面积分类指数与上年接近。

       本年资金来源指数值为111.9，在景气空间高位运行。1-6月，本年资金来源79.2亿元，增长1.1倍。资金到位率好，有利于房地产的开发建设。

商品房新开工面积分类指数值为100.9，在景气空间低位运行。商品房新开工面积151.1万平方米，与上年基本持平并略有增长。   

商品房销售价格指数值为102.5，稳中有升。今年上半年石家庄市商品房销售价格同比增长3%。

八大指数中，只有商品房空置面积指数值为99.8，处于不景气空间。1-6月石家庄市商品房空置面积13.2万平方米，同比上升57%。较高的空置面积对石家庄市房地产市场的稳定、健康发展是一个不利因素。

（三）房地产市场面临发展拐点

通过对景气指数的分析，国家出台的一系列宏观调控措施，对该市房地产市场产生了一定影响，房地产企业面临新的思考与定位，房地产业过快的增长将逐步得到抑制。

从经济发展的周期理论看，目前石家庄市房地产较快运行，基本符合发展、上升、高涨、回落趋稳的波段发展。经过今年较快发展之后，石家庄市房地产短期可能继续走高，但中长期走稳走平的趋势不会变。

目前，房价相对人均收入而言明显偏高，但涨势趋缓。由于房价过快上升与下降都会对经济产生大的冲击，所以，短期内石家庄市房价仍将高位运行。但随着收入水平的提高，房价收入比将有可能下降。

从总体看，近期石家庄市房地产将继续在景气空间运行，短期内仍将保持较高的投资增速，但不会出现过热现象。

2005——2006郑州市土地市场综述

2005年，国土资源部门通过发挥土地储备中心的“蓄水”作用，进一步加强了对土地一级市场的垄断和调节。据了解，今年郑州市土地储备中心累计完成土地征购3441亩，（2004年12月15日至2005年年末）累计向市场供应32宗约3570.6亩土地，并全部实施了招挂拍出让，此外还有一些原学校用地以及城中村土地实现了出让或开发；107以东的郑东新区表现十分抢眼，据不完全统计，全年累计向市场投放土地51宗合计5166亩，其中房地产开发用地40宗约3089.4亩，投放量几乎与107以东的老城区持平。

（一） （一）           107以东的老城区

1、132宗国有土地详细信息

2、l 32宗国有土地分布特征

从投放时间来看，在6月份和11月份分别有一次较为集中的大规模的投放行动。6月份，市土地储备中心累计向市场投放2000多亩土地，其中国有存量土地有607.113亩合计１１宗，集体征用土地1553.165亩；11月份，市土地储备中心向市场投放了12宗合计1363亩土地，其中住宅及配套用地近1317亩，商业、金融等其他用地46.21亩。

从投放区域来看（剔除2004年年末入市、现为普罗旺世项目的郑政出（2004）25号土地），主要集中在北区和西区，其次为东区和高新区，其中北区的土地主要分布在天河路沿线，西区则主要分布在秦岭路沿线以及棉纺东路与嵩山北路交汇处；东区的土地主要集中在未来路以东、金水东路两侧，尤其是2006年1月11日至1月25日入市交易的188亩混合住宅用地，非常值得关注。

从用地性质来看，住宅用地占据绝对主导地位，占比高达93.62%，其中纯粹住宅用地2814.2亩，混合住宅用地528.6亩；商业用地占比为2.2%，约78亩。其中，位于未来路东、金水路两侧的188亩混合住宅用地因其无比优越的区位优势，值得关注和期待。

根据郑州市相关规定，未来几年，三环以内的119个城中村将逐步通过拆迁改造而消逝。据初步估算，如果以每个村100亩地来计算，119个城中村大约有1.2万亩可开发的土地。根据郑州市一年销售500万平方米的商品房计算（2004年郑州市消化量为504.28万㎡，2005年1-11月为530.54㎡），每年大概要消耗土地资源（容积率为2.0）250万平方米，也就是3750亩土地。因此，这119个城中村的1.2万亩土地将足够全市消化3年多时间。

（二）107以东的郑东新区

据不完全统计，2005年以来郑东新区累计投放房地产开发用地40宗约3089.4亩，集中分布在CBD周边、龙湖南区以及商住物流园区内。其中，纯粹住宅用地800.5亩，住宅商业综合用地293.7亩，合计占比达34.3%；行政办公用地998.9亩，商业用地679.8亩，占比分别为31.3%、21.3%。

随着新区各项基础设施的逐步到位以及CBD地区的基本成形，市场信心在快速增强，地价房价都在快速攀升，其中住宅用地价格已经由2004年上半年的50万元/亩升至2005年上半年的125万元/亩，商品住宅销售均价高于全市商品住宅均价527元/㎡，达3156元/㎡。

纵观全市土地市场，2005年的供应量是相当可观的，老107以东、以西基本上平分秋色，郑东新区已经展露出强劲的发展势头。

从全市来看，2005年的新增房地产开发用地基本上沿三环线分布，基本上来源于三种土地形态。具体来讲，三环线以外，用地主要分布在郑东新区、北区以及高新区，未来预计也会向西突破西环线，土地以生地（新征农用地）为主，开发较为容易；其中，郑东新区和北区占据着北移东扩的发展优势，相比而言郑东新区是政府最优先的发展方向，未来也必将成为土地投放和房地产开发的最活跃区域。

三环以内，有政府储备土地（含原国有厂矿企业用地及新征农用地），开发难度较小；有城中村土地及少量学校用地，关系复杂，开发难度较大。具体分布上，北环、东环（老107）以内的土地相对有限，主要以城中村的形式存在，典型的如关虎屯、姚寨、燕庄等，即将打通的未来路沿线将会成为区域的一个热点；南三环、西三环以内的土地相对充裕，基本以原国有厂矿企业用地、空地（环线附近）以及城中村土地的形式存在，由于历史的原因使得这一区域集中了较多的原国有厂矿企业用地，另外航海路以南、桐柏路以西的区域土地资源也相对较多。

2006年，土地投放会继续集中在郑东新区、北区以及西区，同时三环以内的城中村改造也将加快步伐；具体到房地产市场，预计全市的热点将会聚焦在东区，聚焦在花园路-紫荆山路沿线以及老107沿线，尤其是郑东新区。

（三）郑州区域房地产市场分析——东南板块

1、         1、        区域规划

 n 物流业。根据《郑州市现代物流业建设发展规划》，二里岗地区将利用现有的仓储设施建设工业物流中心；区域东南的龙湖镇，将建设商业物流中心。
 n 商业贸易。根据《郑州市商品交易市场建设发展规划纲要》，东南板块内的商贸交易园区包括：南曹汽摩配交易园区，重点发展汽车配件、摩托车配件、建筑材料等市场；十八里河农副产品交易园区，重点发展农产品、副食品市场。
 n 商业规划。根据《郑州市零售商业网点建设发展规划纲要》，东南板块内的区域商业中心建设重点包括：紫荆山路航海路商业中心、航海路107商业中心、经济技术开发区商业中心、十八里河商业中心。
 n 建设规划。目前，未来路已经通行至航海路。根据修建规划，紫荆山南路将向南打通至花寨路，通南三环。规划实现后，以紫荆山路、城东路、未来路、中州大道为主的交通干道无疑将极大完善东南板块内南北交通。同时，在原有路网的基础上，内部次级道路的修建也提高了区域内部交通的通畅度。

2、区域发展SWOT分析

3、市场增值由集中爆发进入温和上升

 2005年下半年到2006年，除经济技术开发区外，东南板块成为郑州市住宅价格快速增长区，尤其是未来大道航海路区域，形成了区域价格“高地”。
 n 2005年以来，东南区域爆发性增长的原因在于：第一，历史供应难以满足区域内客观需求；第二，区域升值前景带来投资需求，加剧供求失衡；第三，整体宏观市场态势趋好。
 n 而随着区域内市场供应的持续增长，供需矛盾缓慢缓解，短期内的价格上涨空间将减小。其次，受区域产业规划定位的影响，区域发展可能遇到产品品质限制、交通限制，区域价值增长也将进入平稳发展期，反映在房地产产品上，价格爆发性增长的可能较小。同时，房地产市场整体进入调整期的市场环境变化，也会降低该区域增长速度。

4、丰富的土地资源储备是区域下一次快速发展的机遇

房地产市场发展的明显趋势特征之一是，对土地资源、金融资源的依赖越发强烈。其中，土地资源也决定着房地产市场发展的持续性。
 n 从土地资源来说，东南板块的潜在优势明显。一方面，政府的物流等产业规划南迁，将为区域带来大量适宜开发的大幅土地。另一方面，板块内分布着弓庄、魏庄、五里堡、北刘庄等为数众多的城中村，这是大规模改造开发的基础条件之一。城市发展的延展，城中村的开发价值随之提升，大规模开发改造也将由城市中心区域，如燕庄、关虎屯等，向外扩张至边缘区分布的城中村。而城中村整体开发改造具有规模化优势，因此，很可能成为东南板块下一时期区域价值快速增长的机遇。

2006年上半年洛阳市土地市场综述

洛阳市为历史文化名城，地理位置优越，而近两年来整体经济发展呈上升态势，房地产投资走势良好。在老城市区价格上涨乏力的情况下，新区市场看好，整体而言，洛阳房地产发展较为平稳。

（一）市场概况

1. 房地产投资

数据来源：洛阳市统计局

从04年开始，洛阳市房地产市场进入了一个快速发展时期，年完成投资额呈逐年上涨态势。单06年上半完成投资额就超过了04年全年，发展迅猛。

2. 土地开发面积

数据来源：洛阳市统计局

２００５年３月召开的洛阳市国土资源会议确定２００５年洛阳市进一步规范国土资源市场，按照规范有序的原则，大力发展土地市场，全面落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。２００５年洛阳市经济适用住房在建设管理方面发生许多新变化：开发项目全部实行招投标，推行购房对象审批公示制，严格限制大户型，销售价格实行政府指导价。从２００５年７月起，洛阳市契税缴纳普通住宅标准重新界定：单套面积低于１４４平方米为普通住宅，可享受总房价２％的优惠税率。

截止06年上半年，全市本年累计购置土地面积达到153万平方，同比大幅度增长，完成开发在25万平方左右，这意味着后续市场将会有较大的供应放量。

3. 销售面积、销售额、销售均价

数据来源：洛阳市统计局

2005年，洛阳市全年商品房销售13769套，销售面积174.2万平方米；二手房交易7158套，成交面积74.7万平方米。在旺盛的市场需求支撑下，市场交易十分活跃，销售持续增长。

2006年上半年，全市销售面积为128.9万平米，同比增长82.8%；其中，住宅销售109.2万平方米，同比增长66.7%，增势十分强劲，显示出洛阳市住宅市场旺盛的购房需求。年销售面积大幅增长，市场需求空间相对较大，销售均价呈稳步上涨趋势，预计到06年底将会有进一步的提升。

4. 各物业类型的发展状况

 住宅市场：洛阳市场上现有的住宅为经济适用房和普通住宅，2006年，洛阳市计划开工经济适用房30万平方米，竣工20万平方米。经济适用房的价格一般在1000元/㎡左右，上下浮动比例为20%，也就是说价格区间大致在800-1200元/㎡之间。这一价格，有时会与同区域低层次的多层商品住房存在交叉，而考虑到经济适用房与商品房居住品质、转手程序等方面的差异，也就出现了一些低层次商品住房与经济适用房争夺客户的特有竞争现象。

按照住宅的建筑高度来看，洛阳市多层等同于经济型住宅，价格一般在1200-1800之间，上涨乏力；主要集中在“西工区与涧西区核心地带以及洛浦公园沿线”以外的城市边缘区域，这些区域一般经济相对落后、市政环境较差。2000元/㎡是多层的价格瓶颈，2300元/㎡是目前多层住宅的最高售价，如洛南新区、洛浦开发带的盛世唐庄、中弘湖滨花园等。另外，洛阳市场出现了一些7层带电梯的多层住宅项目，如洛浦春晓、中泰世纪花城、中弘湖滨花园等，售价一般比6层不带电梯多层高约200元左右。

与多层住宅相比，高层住宅呈现出“供应量大、竞争激烈、消化速度较慢”以及“整体品质较高、出彩项目较多”的基本特征。精品高层住宅项目相对较多，远远多于多层住宅项目，这类项目一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感。

目前，一般高层住宅的价格约集中在2000-2300元/㎡，2500-2600是高层住宅的价格瓶颈，2700-2800是目前高层住宅的较高售价，如顺驰城、建业森林半岛；翠堤湾项目3200的售价是目前洛阳高层价格的峰值，是一个外部强势景观资源支撑下的非理性价格，不具有很强的代表性。

（二）新区土地供应充足

目前，洛阳新区正吸引着越来越多房地产商的目光，也吸引着越来越多市民的关注。新区房地产发展形势相当喜人。自２００３年底洛阳新区进入开发阶段，至２００５年年底，新区已累计完成各类投资１８０亿元；市政道路累计开工２４８条共７６公里；绿化水系已建成了通水干渠、支渠３６．６公里，水面１７００亩；新区总计绿化面积达２１０万平方米；累计开工各类房屋建筑工程５９１栋，共计４６２万平方米；新区基础设施已经基本配套，城市功能日益得到完善，“成规模、聚人气、出形象”的目标已得到了初步实现。

建设中的洛阳新区位于洛河以南，与原市区隔河相望，东起焦枝铁路线，西达西南环高速公路，南到规划中的快速客运专线，北至洛河南岸，规划面积７１．３平方公里，规划人口５０万。

    新区凭借科学合理的城市规划，成熟完善的基本建设和城市配套有效地拉大了我市的城市框架。根据洛阳的城市规划，新区的发展目标是：成为一个集办公、文化、商业、金融、体育、休闲娱乐和居住功能于一体，山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代化气息浓郁、最适宜人类居住的新城区。

    ２００４年，新区累计以出让、划拨方式供地９４４０亩，其中以招标、拍卖、挂牌的方式出让土地２３００亩。２００５年，新区先后完成４８６７亩建设用地上报工作，国务院又批准了３个批次的建设用地６２２２亩，使新区获批建设用地总量达到２８８５０亩。２００６年，新区规划上报新增建设用地６０００亩，已报国务院批准的土地计划供应２０００亩。充足的土地储备，为新区的建设、招商引资提供了充足的用地保障。政府对新区开发建设的重视及优惠扶持，土地市场供应量的充足，使新区成为众多开发商投资的坚实基础，也有效地拉大了我市的城市框架。

目前，新区开发运作的楼盘已近２０个，新区在建的楼盘有多层住宅、小高层和高层住宅、独栋别墅、叠加式别墅、写字楼、商务楼、大型专业商场等多种物业形态。

新区城市规划起点高，配套完善，充满现代化气息。在建的商品房规划设计标准普遍较高，同时在项目上注重差异化，呈现出异彩纷呈的繁荣局面。如洛河南岸紧依规划中滨河公园的建业·森林半岛和中泰华庭，两者都突出“观绿与观水”这一卖点；元华国际城市公寓因紧依市行政中心，紧抓“行政级生活”这一卖点；与新区体育中心仅一路之隔的天元·在水一方的卖点是“运动·家”。

（三）整体经济情况

  2005年，全市生产总值达到1111.5亿元，较上年增长15.1%，人均生产总值达到1.7万元。其中，第一产业110.5亿元，增长7%；第二产业648.4亿元，增长17.3%；第三产业352.6亿元，增长13.6%。

固定投资呈上升趋势。2005年，全年全社会完成固定资产投资480亿元，比上年增长45.5%，投资总量刷新历史最高纪录。其中，城镇固定资产投资400.9亿元，增长48.4%。

全年第三产业投资184.8亿元，增长45.7%，其中，交通运输业投资22.6亿元，少洛、济洛、西南环城3条高速相继通车，洛界高速大安至平顶山市界段已经建成，全市高速公路通车里程达到221公里；水利、环境和公共设施管理业投资33.5亿元，增长46.8%；文教、卫生业投资21.8亿元，增长1.4倍。

工业投资快速增长。2005年，在建工业项目438个，竣工项目273个，完成投资209.3亿元，增长49.5%，成为拉动全市投资增长的主要力量。其中冶金、电力、机械、建材等行业投资分别增长27.1%、78.6%、72.0%和62.1%。房屋开发和商品房销售增势强劲。全年房地产开发完成投资46.1亿元，比上年增长50.1%。商品房竣工面积达195.3万平方米，下降3.1%，销售面积达204.2万平方米，增长21.8%。

就居民消费来说，2005年累计实现社会消费品零售总额 340.7亿元，比上年增长14.4%。分城乡看，城市消费品零售额188.0亿元，增长15.6%；县及县以下消费品零售额152.7亿元，增长13.0%。分行业看，批发零售贸易业零售额293.2亿元，增长14.2%；餐饮业零售额44.1亿元，增长36.0%。2005年，城市居民人均可支配收入达到10175元，增长12.7%；农民人均纯收入2903元，增长12.3%。城乡居民储蓄存款余额595.2亿元，比年初增加76.4亿元。

总而言之，在整体经济运行良好的前提下，洛阳正在逐步扩大城区面积向外拖延，新的市场机遇即将来临。

2006年上半年南昌市土地市场简述

（一）  （一） 土地供应增强，投资且呈回落迹象

2006年一季度房地产市场运行情况，南昌房地产开发投资完成１５．５亿元，增幅较上年回落１７．９个百分点，城区商品房预销售均价为每平方米３５８４元，较上年同期上涨１８．３３％。

南昌市房管局数据显示，南昌市房地产投资市场目前仍以住宅市场为主。投资回落的主要原因是办公楼、商业用房等非住宅投资额大幅度减少。据统计，一季度全市完成非住宅投资额仅为３亿元，同比下降３１．９％。

据市统计局提供的数据，2005年我市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。

然后，2006年上半年在土地供应量大幅增加的情况下，南昌市区商品房供应量却大幅下降。２００５年，南昌市本级新增房地产用地６３宗，面积５３６１亩，规划建筑面积７８３万平方米。而2006年一季度南昌市区商品房上市面积４１．９４万平方米，同比下降３１．７％。

（二）房价基本稳定

2005年，全市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16%，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21%，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。

2005年以来，在贯彻执行国家宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和措施，制定了普通住房标准。2005年，全市商品房竣工面积413万平方米，其中商品住房竣工面积339万平方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套建筑面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。住房结构还是基本合理的。

（三）供求基本平衡

今年1－9月，南昌市本级新增房地产开发用地35宗，面积2017亩，交易金额23．80亿元，平均成交价为118万元／亩，规划建筑面积268．6万平方米。

据统计，今年前三季度南昌市房地产开发用地的供应量已超过去年全年的供应总量。市场显示，南昌市目前土地投放量是适量的，供求基本平衡。土地价格保持稳定，投资者竞价趋于理性。土地放量被吸纳这一事实，表明了投资者对南昌市房地产市场仍然充满信心。

2006年上半年连云港市土地市场分析

今年以来连云港市经济发展进入历史最好时期，经济增长的质量和效益持续提高。调控形势下，连云港市积极落实国家宏观调控政策，全市投资较高增长势头略有回落，炒房现象得到有效抑制。

（一）房价涨幅放缓

今年前8个月该市市区商品房价格上涨幅度明显放缓，只比去年年底上升6.3%，前几年涨幅每年均在20%左右。房价涨幅之所以放缓，主要是国家宏观调控和该市房管部门的一些政策，起到了抑制作用，尤其是“国八条”、“国六条”、“银行调高房贷利率”、“二手房转手限制期限由2年增加到5年”以及个人所得税的强征等，震慑住了投资和投机房市的行为。

2006年1-7月份全社会固定资产投资完成248.53亿元，增长34.1%，增幅较1-6月份下降2.1个百分点。其中，规模以上投资207.07亿元，增长35.4%，增幅较1-6月份下降4.5个百分点；规模以下投资41.46亿元，增长28.1%，增幅较1-6月份上升9.9个百分点。规模以上城镇投资150.43亿元，增长27.9%，增幅较1-6月份下降3.2个百分点。

与房价涨幅相对的是房地产开发量高速增长。全市规模以上房地产投资26.83亿元，增长40.8%。占规模以上固定资产投资总额的13.0%，比上年同期增加0.6个百分点。

（二）投资热土效应不减

连云港市投资承接上年末较高增长势头，1-8月份全社会固定资产投资完成275.65亿元，增长30.9%。规模以上投资223.80亿元，增长27.6%；规模以下投资51.84亿元，增长47.5%。

东部城区投资持续升温。开发区完成投资32.95亿元，增长35.9%，增速领先全市各区。

县域投资高速增长。1-8月份四县完成全社会投资159.58亿元，增长35.0%，高于全市水平4.1个百分点，县域投资继续领跑，增幅快于全市水平。

民间投资增长迅猛。全社会民间投资完成161.01亿元，增长46.3%，比全社会投资增幅高15.4个百分点。其中规模以上民间投资完成114.02亿元，同比增长52.2%。

房地产开发势头不减。全市规模以上完成房地产投资30.50亿元，增长41. 0%。占规模以上固定资产投资总额的13.6%，比上年同期增加1.3个百分点。

（三）黄金地段地块火爆入市

2006年刚刚进入下半年，港市招投标中心上演“土地大宴”。第三批出让的20个地块成功转让，本次转让的地块18块位于东区，多为兼容商业的居住用地，面积约为今年前两次面积之和，必将助推跨越发展和房市的平稳健康发展。

在转让的地块中，中山西路北、院前路东侧地块；五洋路南、经六路西侧地块等开发前景好、面积大的净地挂牌起始价都达到了亿元或亿元以上，最终成交额有的达到或超过了4亿元。从土地用途看，在18块位于东区的地块中，多以居住兼容商业、服务业为主，47号地（开发区黄河路北）被明确为加油站，还有一块安置房，位于板桥街道办事处，这将为板桥工业园开发提供便利，这说明土地出让更加理智。连岛、商务核心区的两地块就在刚刚通过的连岛海滨旅游规划和商务中心规划范围内。花果山大道位于临港产业区地块也开始开发居住组团，港城大道南侧AB地块和解放路东、凌州路北共三地块将有效连接东西城区，协调东西城区的共同发展。

（四）城市规划改变市场结构

港市积极推进城市规划政策，9月份的《连云港市住房建设规划（2006—2010）（征求意见稿）》（以下简称《规划》）设定在“十一五”期间，市区（包括新浦、海州、连云、开发区等城镇区域）住房建设总量为850—1050万平方米，各类住房用地供应量10000亩，建设各类住房9.44—11.67万套，到2010年城区人均住房建筑面积达到32平方米。全面建设小康社会的人均住房建筑标准是30平方米。

2005年统计数据显示，我市城镇居民人均居住建筑面积为31.8平方米，《规划》将2010年末城区人均住房建筑面积设定为32平方米，既保持在现有基数上略有增长，又保持在小康社会标准以上。结合我市“十一五”期间中心城市人口将由目前的70余万人增至100万人以及城区被拆迁居民的购房需求，根据总量控制和宏观调控要求，合理设定了住房建设总量和住房用地供应量。

在新建住房结构比例安排方面，《规划》明确规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。规定经济适用房、廉租住房、拆迁安置房建设套型面积必须全部在90平方米以下，普通商品房套型建设面积在90平方米以下的必须达到开发项目建筑总面积的65%以上，占住房建设总量的51.35%，经济适用房和廉租住房的年度开发建设总量必须达到当年开发建设总量的12%以上，拆迁安置住房建设按住房建设总量的9%安排。

将住房价格升涨控制在地区当年经济发展升涨的同等水平之间，优化住房供应体系与稳定住房价格，以有利于满足广大群众的基本住房消费需求，重点满足我市居民自住需求的中低价位中小套型的普通商品住房。

“面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质优。”将成为建设目标。

附表：

新海地区商业用地级别基准地价表

单位：元/m2

新海地区住宅用地级别基准地价表

单位：元/m2

新海地区工业用地级别基准地价表

单位：元/m2

连云地区商业用地级别基准地价表

单位：元/m2

连云地区住宅用地级别基准地价表

单位：元/m2

连云地区工业用地级别基准地价表

单位：元/m2

新海地区商业路线基准地价表

2006年柳州市土地市场简述

由于柳州房地产发展起步较晚，近五年才进入了一个快速发展期，因此房地产正处于起步和上升阶段。而随着柳州经济的发展和柳州人均收入的逐步提高，柳州居民的潜在购房需求也越来越大，尤其是改善居住环境进行的二次置业快速升温。

（一）自住购房居多 大户型需求旺盛

     目前，广西柳州楼市在售楼盘大多数为120㎡以上的户型，在柳州不同区域调研的几个代表性楼盘来看，120㎡以上的户型均占了大半。

据调查，本地的自住性购房仍占多数，而投资性需求较少且多在市区的繁华路段；值得称道的是，柳州楼市的空置率很低，近两年都在3％左右，而且柳州几乎不存在开发商囤积土地的现象，所以房地产泡沫较少，仍处于大量满足自住性消费需求阶段。

而针对宏观政策中对于户型的限制反而会使得现在的大户型更加好卖，因为需求一定的情况下供应量却在减少。而购房者多为自住，且本地购房者居多，外地和本地的投资者都比较少。由此可见，大户型依然是柳州楼市的主导需求。

（二）土地成本低

2006年三月，柳州市政府携2800多亩土地来杭招商，与中国地产投资网合作举办了一场隆重的土地推介会，吸引了“长三角”地区一百多家开发企业前来参加。这也是意在展示柳州广阔的发展空间和优越的投资环境，从而吸引更多的“长三角”甚至全国的开发企业和业内人士来关注柳州，投资柳州。

由于柳州楼市起步较晚，加上近两年宏观政策的陆续影响，使得柳州的房地产开发没有出现大起大落的现象和所谓的房地产泡沫，可以说，从起步处便走向了成熟的理性阶段。而且房价也一直处于稳中有升的平稳发展状态，基本与柳州居民的收入同步提高。因此，柳州楼市的发展是很健康的，而这也正是吸引更多投资者纷纷前来的重要原因。

    柳州市区从规划上看有四个区，而从地形上分以柳江为界主要可分为河东、河西和城中。而柳州市的职能分区也遵循这样的分法，河东为新的行政、城市居住中心；城中为商业、经济中心。从区域职能规划上分析，河东无疑将是柳州房地产发展的重点区域。

目前河东以其优越的功能定位、完善的基础设施、齐全的配套设施、广阔的开发空间、高素质的居住群体等多项优势，吸引着越来越多的居民来此购房置业。而且该区土地价格持续上涨，2004年涨幅达104%，2005年上涨15%，该区已成为柳州市最具投资潜力和吸引力的区域。

北京阳光100置业已经在河东拿下一幅地块，将用于建设一家五星级酒店，无疑这将成为河东的标志性建筑。诸如此类外地著名资本的陆续进入，也必将为河东的发展锦上添花，丰富柳州房地产运营理念及管理模式，从而提高柳州房地产开发的档次和规模。

   （三）总体潜力巨大 外地资本先来者胜

近几年来，随着柳州特大城市构架的拉开、行政中心东移，使得城市化进程不断加快，城市人口预计将迅速增加近50万，以及新区建设与旧城改造如火如荼，等等这些对于柳州的房地产开发来说无疑是利好因素。并且，近年来，柳州生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，而商品房需求量必将呈逐年上升趋势。

由于，新一轮宏观调控的开始，柳州的房地产开发速度开始趋于平稳。而开发商们也更加理性，尤其是外地的开发商在拿地的时候，观望态度很明显。就今年柳州前几次的土地出让结果来看，虽然有好几家新来的外地开发商参加了竞买，但最后胜出的都是本地开发商。

新来的外地开发商对于投资柳州还存在着“占地价便宜”的心理，他们依然还需要一个调研和认知的过程，而那些最终拿到地的外地开发商，大多是那些在柳州已经做了市场调研和跟踪至少一年以上的。

而那些先来的外地开发商尤其是“长三角”的开发企业，已经在柳州建成了如“温州商贸城”等一批在当地颇具代表性的建筑群体，他们已经在柳州开发的事业中占得了先机并且挖到了“第一桶金”。

2006年上半年常州土地市场动态分析

2006年从宏观调控开始以来，常州市房地产市场相对稳健。增量房市场受调控的影响明显小于上年同期，今年市区6-8月份，新增供应量为141.73万m2，同比增长73.94％；新建商品房销售面积达104.50万m2，同比增长143.02％；商品住宅成交均价为3643.45元/m2，较去年同期增长0.85个百分点。常州楼市可谓淡季不“淡”，市场需求依然较强劲。

（一）        （一）       出让土地交易情况

   综观目前土地市场，已经感受到了调控的“威力”。以市中心城区8月25日出让土地为例，有关部门按 “国六条”规定，重新调整规划指标后，对15块、近96万㎡的国有土地进行了公开挂牌拍卖。最后，15块土地4块流标，剩余11块全部底价中标。这次土地交易的结果，可以看出现在的开发商越来越理性。对后市开发成本和风险难以掌控时，开发商自然不会轻易“拿地”，这对整个房地产行业的健康发展也是件好事。同时，也看到了宏观调控对市场的直接影响。

仅就8月共成交土地11宗，流标4宗。总成交面积70.3万㎡，总成交额87010万元。其中三级地块1宗，交警支队及周边地块；四级地块4宗，花园南村南侧地块、锦阳花园西侧地块、离宫路南侧采菱村委地块、标准件厂及周边地块；五级土地3宗，钟楼开发区星港大道南侧地块、玉龙路东侧 星港大道南侧地块、钟楼开发区星港大道南侧地块；五级以外土地3宗，戚区镇西路西侧地块、戚区梅港小区补建项目、戚区东青路西侧地块。

                            成交土地级别与价格对比

（二）出让土地区域分析

在8月成交的11块土地中，城西6宗，总成交面积314590㎡；市区1宗，总成交面积39115㎡；湖塘0宗；新北区0宗；城东南1宗，总成交面积250550㎡；其他区域3宗，总成交面积99104.5㎡。

    从成交地块区域来看，城西区土地所占比例最大，主要原因有以下几个方面：

    首先，市区由于土地的稀缺已经基本无地可买，新北区也早有高速以南无地可买的说法，因此出让土地较少；湖塘区域由于竞争过于激烈，市场供求关系属于供大于求，开发公司拿取地块风险较大，因此也没有湖塘的土地出让。

其次，城西部分――主要是钟楼区西环路西侧和钟楼经济开发区，是政府规划力度较大的一个区域，从以往的市场来看，本区域的房地产市场开发量一直比常州其他三区少。然而，随着区域居住氛围的不断成熟，周边配套的日趋完善，以及前景规划的合理到位。使得本区域被越来越多的购房者认可，未来市场存在较大的发展潜力。

   最后，由于受新政的影响，本次拿取土地比以往多出了住宅建筑套密度、住宅面积净密度和90平米以下住宅比例3个指标。但是市场对于大势下未来产品的接受度仍然未敢定论，因此本次拿取土地的风险要比以往大的多。作为开发商，为了规避风险，自然考虑选择市场比较简单明朗，未来发展潜力高的地块。与其他区域相比，城西区便顺理成章的受到开发商的青睐。

  因此，本次成交土地，城西区成为“明星区域”，在未来市场，城西将会受到更多业内人士和购房者的关注。

    8月份的土地交易活动，是历年来出让地块最多、面积最大的一次，更是在新政调控下，首次将住宅建筑套密度、住宅面积净密度和90平米以下住宅的占比3个指标写进合同的一次。 本次成交的11宗土地，基本以净地和部分净地为主，毛地仅有两宗，从区域来看，以城西区土地为主。

但是，像这样的土地交易仅在半个小时之内15宗土地就被全部“搞掂”，而且15宗土地全部以低价中标。土地拍卖难免是一个表象之嫌。因此，新政下未来市场的不明朗和开发商小心谨慎的心态。

（三）房地产市场相对活跃

虽有央行加息政策出台，但并未对楼市成交量的形成直接影响。常州市区楼市商品房供销、价格情况及其他市场情况简析如下：

1、供应情况

    1-8月份，市区商品房累计批准预售370.86万㎡，较上年同期增长70.36％；其中，商品住宅累计批准预售268.88万㎡，同比增长67.29％。

    8月份，市区商品房批准预售60.43万㎡，同比增长21.52％，比上月增长167.74％；其中，商品住宅批准预售36.48万㎡，同比下降9.14％，但比上月增长107.63％。

2、销售情况

    1-8月份，市区实现商品房累计合同销售246.04万㎡，较上年同期增长67.29％；其中，实现商品住宅累计合同销售约1.65万套，合同销售面积为189.07万㎡，同比分别增长65.00％、54.46％。

    8月份，市区实现商品房累计合同销售30.92万㎡，同比增长75.68％，与上月基本持平；其中，实现商品住宅累计合同销售2081套，合同销售面积为24.08万㎡，同比分别增长77.86％、75.25％，环比分别增长8.67％、8.62％。自今年4月份以来，整个市区的商品住宅成交量始终保持在2000套以上，形成了一个明显波峰。

3、不同面积段住宅供销结构

    8月份，从不同面积段的户型结构来看：90㎡以下的商品住宅按套数分，其批准预售量、销售量所占的份额分别为22.32％、9.76％，较去年同期分别上升月3.2个百分点、3.9个百分点。144㎡以上的商品住宅按套数分，其批准预售量、销售量所占的份额分别为6.98％、7.34％，前者较去年同期下降约8.5个百分点、后者上升2.3个百分点。

4、商品房价格情况

(1) 成交均价

    1-8月，市区商品房的平均成交价格为4240.96元/㎡，较去年同期上涨9.14％。其中，商品住宅的平均成交价格为3775.94元/㎡，同比下降1.22％。

    8月，市区商品房的平均成交价格为3919.71元/㎡，较去年同期上涨4.77％。其中，商品住宅的平均成交价格为3464.25元/㎡，同比下降8.10％。

(2) 区域住宅成交价格情况

    从1-8月各区域的住宅成交均价来看，涨幅分列前三位的依次是：武进区，成交均价为3230.97元/㎡，同比上涨26.46％；城南区域，成交均价为4273.43元/㎡，同比上涨24.49％；城东区域，成交均价为3635.04元/㎡，同比上涨11.00％。而城中区域、城西区域、城北区域以及新北区的成交均价基本与上年同期持平，分别为5277.09元/㎡、3732.29元/㎡、4451.43元/㎡、3519.05元/㎡。

   常州市8月份土地成交一览表

2006年上半年襄樊市土地市场分析

在新一轮房地产调控的影响下，房地产业企业景气指数在刚过去的第三季度出现回落。2006年国家统计局综合司公布的数据显示，今年三季度，房地产企业景气指数为132.6，比二季度下降了2.4点，这也是今年以来房地产业企业景气指数首度下降。

（一）房价出现回落迹象

 根据国家统计局对全国19500家各种类型企业的调查显示，三季度全国企业景气指数为136.7，与二季度基本持平，比去年同期则提高4.7点。而房地产企业景气指数除了环比回落，也低于全国企业景气指数，不过比去年同期的123.7还是高出了8.9点。

2006年4月份襄樊房价与上月相比略有下降，每平方米降了40元，同时商品房销售面积出现了近几年少有的负增长。

4月份襄樊房地产投资依然迅猛，房地产商并没因国家利率调整而放慢投资步伐。从房屋销售来看，该市前4个月实现销售额1.17亿元，同比增长32.3％，但销售面积仅8万平方米，同比下降13.8％。商品房平均售价为每平方米1460元，比3月的1500元降了40元，但同比仍上涨36.8％。

从居民角度看，国家一系列宏观政策起到了作用，一方面房价上涨，另一方面贷款利率提高，市民买房热情明显降温。尽管4月份出现房价回落迹象，但不能断定襄樊房价一定会下降

从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房项目，每户90平米以下的住房面积比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。控制在小套型70平方米以内、中套型90平方米以内；土地部门对中低价位、中小套型普通住房开发的土地供应量不低于居住用地供应总量的70%。

在8月份，樊市市区土地定级与基准地价更新成果顺利通过湖北省验收组验收。这次市区土地定级与基准地价更新工作历时半年，由襄樊市国土资源局委托有关评估公司运用现代科技手段进行的。湖北省验收组认为，此次更新工作严格遵循了国家有关要求，资料翔实可靠，数据处理科学得当，更新成果符合襄樊当前城市经济发展的实际。土地定级与基准地价更新工作对襄樊进一步深化土地使用制度改革，发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高土地利用效率，推进依法行政，从源头上防止土地管理腐败等，具有极其重要的意义。

（二）户型期待变革

统计显示，今年前三个月，襄樊市现房、期房平均销售价格与去年相比，涨幅分别达41.9%和24.9%，加之90平方米以下的小户型商品房供应不足，让中低收入市民望房兴叹。

为解决中低收入市民住房难，市政府日前正式出台政策规定：凡新审批、新开工的商品住房建设，开发建设总面积的70%以上，必须是套型建筑面积90平方米以下的住房，经济适用房套型建筑面积小套型不得突破70平方米、中套型不得突破90平方米；同时，从7月份起，符合条件的市区贫困居民租房，将由政府发放租金补贴。

近年来，户型趋大成为襄樊楼市的一个明显特点。很多项目小面积的房子比例不到50%，现有的多为120平方米到150平方米之间的房子，更大的有200平方米到280多平方米的复式户型。可怜的不到50%的小面积房子也早被抢购，只有大套的和复式的房子支撑着营销中心的门面。

襄樊楼市结构性不平等的问题将会随着房产新政的逐步落实而得到改变。襄樊楼市这种户型格局将会面临大的调整。未来以中小户型为主的格局将使中低收入者在购房时有更多选择余地。受新政影响，大户型开发会立即冷下来。但是现有中小户型的设计还应该更合理些，如何在有限的空间里使得基本功能得到保证、更加宜居，襄樊楼市的户型创新将会变得更加迫切。随着消费习惯、文化习惯等方面的变化，户型设计会变得越来越经济实用，空间利用会更充分。而开发商面对新形势，应在改进户型设计上多动动脑筋。

然而，针对房价上涨过快的问题，襄樊市对中低价位、中小套型普通商品住房，今后将采取限房价，竞地价，以招标的方式确定开发建设单位。房屋在销售时将不得突破政府相关部门限定的价格，价格上涨幅度控制每年6%以内，确保普通商品房价格稳定。

（三）地价涨幅过大

市统计局的数字，今年第一季度房价平均为1500元，比去年同期涨了600元。襄樊房价上涨不是恶意炒作造成的，而是因为土地、建筑材料涨价，建设成本的增加造成的。地价已从2003年的每亩30万元左右涨至目前的50万元，房屋成本每平方米就达到1100元左右（包括建安、规费等）。

表：襄樊市市区基准地价表 （2005年8月）单位：元/平方米

以二桥头附近、沿江地带和人民广场三个地段为中心，该地块建起的中高档楼盘陆续上马、多个高档盘今年将开盘或封顶。以沿江版块为例，这里有闽发汉江国际、龙世家等多个在上年就非常热销的高档楼盘，还将出现锦绣江南等占地10万平方米以上的项目。以人民广场为中线，城区所有重要路段都有新项目上马或开工。中高档楼盘占领主流地位后，势必带来房价的增长。

（三）投资环境待优化

谈起襄樊楼市，都有一个共同感受：襄樊缺乏真正意义上的大盘。中国楼市现在已进入“后大盘时代”。从这个意义上讲，襄樊楼市已远远落后于其他城市。如何推动襄樊楼市的快速发展？吸引外地有实力的房地产公司来襄樊投资是一项有力措施。

首先要创造一些有利的条件，优化投资环境，引入国内外有实力的开发企业来襄樊投资开发房地产，使襄樊楼市进一步提档升级。

外来的房企在襄樊的发展，必须得到政府的扶持，而襄樊房地产市场还处于向城心集中阶段，主动郊区化居住选择尚未充分显现。

若是走郊区品牌开发之路，必须从开发环节的方方面面奠定扎实基础，以开辟新的市场。像环境先行、人文环境的预热等等，这些都需要政府来制定相应的政策。

当前，襄樊房地产市场正进入规范调整阶段，诱人的利益与难测的风险在项目开发中结伴同行。在这种情况下，外来房企对投资环境进一步优化的期待是不言而喻的。

2006年八月合肥楼市分析

（一）        （一）       市场介绍

     1、盘区域，据统计，2006年8月份推出的楼盘共有将近30来个。总建筑面积20万平方米以上的有14家，总建筑面积在20万平米以下的有14家。本月推盘区域有所变动，以蜀山区、经济开发区、包河区领头，占总的区域近一半以上；瑶海区、政务新区、庐阳其次。

    2、观大市，目前的政策比较利好大户型的豪宅，主要体现在以下3方面：1、大户型受限变稀缺，升值潜力大更值珍藏,但因总价过高,实际销售量有限；2、加息对大部分需购大户型或换大房的中产阶层或成功人士而言影响不明显，购房或换房的目的是为了提升居住的水平和素质,但对普通购房者的影响加大,每次加息后银行都会有个还贷的高峰期；3、限制外籍人士置业，令高档豪宅的租赁需求增加，投资豪宅回报有保障。

     3、地产的投资群体正在出现两极分化：实力较差的投机者被挤出市场，而投资实力强的投资者仍然留在市场，并由短期投资转向长期投资发展。我们看到短暂的楼市低迷最终被一轮轮的“回暖”所取代。

（二）        （二）       投资分析

     随着“国六条”对市场供应结构调整力度的加大，特别是90平方米以下必须占总规模70%以上这个强制性规定的实施，合肥新规划建设项目的户型结构将会出现较大的变化，但由于建设周期的惯性作用，据预测，“小户型”为主流要到今年年底甚至明年才会逐步显现。

中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。 

随着市民消费心理的调整和税收政策的影响，需方市场更加倾向于购买小户型住宅；同时，由于各级政府正在将规划设计条件、销售价位、套型结构等控制性要求作为土地出让前置条件的有关规定逐步落实，合肥商品房的户均面积下半年将大幅下降。 

（三）        （三）       以下为八月份地产活动情况

 
 
　     纵观看以上表格2006年8月份楼盘就其推出的数量及其举行活动情况来说，与上月持平。8月份楼盘活动分布情况：总计36次（蜀山区9次、包河区8次、经济开发区7次、政务新区5次、瑶海区4次、庐阳区3次）；开盘9家（蜀山区3家、包河区3家、经济开发区2家、政务新区1家）；预约、认筹、交房、公开放号等有26家（蜀山区5、瑶海区4、经济开发区5、政务新区4、包河区5、庐阳区3）。从以上数据统计情况来看：本月有所变动，以蜀山区、经济开发区、包河区居多（蜀山区、经济开发区仍处于领头的位置，另包河区此月有所上升，与前两者并处领头位置）；瑶海区、政务新区、庐阳区在其次；高新区本月暂无。开盘数量上，本月跟上月从总体上看持平（上月9家）；房价上以均价3000元以上的占大多数，价格方面的浮动不是很明显。

    （四） 结论

月的酷暑渐渐散去，房价的降温也将随着这酷暑的离去而告一段落。多数发展商深信“调控只是个形式、手段；房价上涨是必然”。所以部分发展商延期竣工、暂缓新项目等手段来避免市场风险；再通过合作开发、收购其他公司、招拍挂、竞标土地等方式来储备土地，这就是为什么土地价格虽高，但仍然“抢手”的原因之一。

楼市在6月新政和8月加息后，一路比较淡静。而即将到来的十一黄金周有望打破这种状况，打破观望。发展商在沉静了几个月后，十一黄金周应该会有一个比较大的推货量，新货会不断涌现。如果这些新货的价位适中，市民还是会愿意入市的。一定程度上楼市的市场成交量会出现回暖。下半年房地产市场从一定程度上看，还将是一个不断调整的过程，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪有可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。

从目前的现状来看，合肥的开发商销售压力普通比较大，下半年加上银行还贷与工程款，开发商必须在金9银10这二个月进行大力促销，不然年底的奖金压力会巨大。为此开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。但不可能否认有个别楼盘已经开始有所降价。

2006年青岛市土地市场分析

（一）青岛土地供应收紧

2006年，青岛市土地供应从严从紧，制定了《青岛市2006年节约集约利用土地工作方案》坚持“能不用地的不用地，能盘活存量的不用增量，能用劣地的不用好地，能少用地的不多用地”的原则，把节约用地放在首位，重点引进占地少、科技含量高、附加值高的项目，调整和改善用地结构，彻底清理闲置土地，根据不同闲置土地的具体情况，按照国家有关法规采取限期开工、调整项目、调整主体、临时处置、收取闲置费、协议收回、无偿收回、公开出让等办法予以处置。此外，还“控增量、挖存量” ，在节流方面重点抓项目用地指标控制。

（二）一季度土地市场经受考验

  2006年三月是青岛市土地出让实施招拍挂以来出让密度最高的月份。在27日进行的土地出让中，7宗地块出现3宗流拍，岛城土地市场进入考验期。

小型地块占尽优势

作为此次土地出让的最小地块，位于市北区上清路16号的1号地块风头出尽。其用途为住宅和商业，规划建筑面积8531平方米，挂牌起始价为2530元／平方米。地块以4000元／平方米的价格进入到竞价程序，有3家企业参与到竞买队伍中，经过数十轮的竞价最终青岛安信置业开发有限责任公司以4850元／平方米的价格，摘得该地块。位于四方区郑州路1号用途为住宅的6号地块，规划建筑面积为3.8724万平方米，最终被青岛雁山房地产开发有限公司以1460元／平方米获得。

然而，虽同为商业和住宅用地，位于四方区郑州路以南、洛阳路以北的5号地块却与1号地块有着不同“命运”，结果只能待字闺中。这个“大块头”规划面积达12.348万平方米的开发量，对开发商的实力要求较高，而开发压力也不容忽视。

非住宅用地出让平稳

位于市北区杭州支路1号甲的3号地块，用途为仓储，规划建筑面积2.656万平方米。最终该地块以土地单价900元／平方米的价格被中外运山东有限公司获得。位于李沧区京口路、书院路、古镇路围合街坊，规划用途为商业金融的7号地块，被青岛真好房地产开发有限公司以1925元／平方米的价格获得。

另外两宗非住宅用地流拍。它们分别是2号地块，市北区杭州支路1号甲，用途为商业用地和位于四方区长沙路南、德兴路西，用途为汽车交易市场和社会停车场的4号地块。

（三）商品住宅地块抢手

青岛市根据土地市场化运作模式，从2006年起本市对土地进行了招拍挂出让，1至7月份共有56宗土地通过市场进行了土地出让，其中的用于建设商品房的地块有十几宗。这些土地进行出让后由开发商按照有关规定进行房地产项目的开发运作。

以下是青岛市国土资源与房屋管理局公布的“白皮书”中，2006年1至7月份市内四区用于建商品房的土地出让情况：

2006年济南市土地市场分析 

（一）、逐渐走向规范

济南二季度土地市场活跃，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告15宗土地，公告土地面积2122.792亩。成交土地10宗，成交土地面积1913.22亩，成交金额为18.85亿元。

济南的土地市场一直处于不规范的状态，历史遗留性土地较多，但随着土地市场化进程的加快以及国家的宏观调控下，济南土地市场正进一步完善。

4月份济南市公告土地9宗，占二季度总供应宗数的60%，土地供应面积达113.85万平方米，占二季度土地供应面积的80.5%。5月份仅有1宗土地公告，土地供应面积为11.08万平方米。6月份土地有5宗土地进行了公告，土地供应面积约为16.59万平方米，占二季度土地供应量的11.7%。

　　从区域上看，历下区和历城区分别有5宗和4宗在二季度进行了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有3宗土地进行了公告。高新区、天桥区和市中区分别有1宗土地进行了公告。槐荫区、高新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到10%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建设结合供应。

二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的形式进行公告，招标和拍卖的形式没有出现。

二季度公告的用地性质主要包括：公共设施用地、住宅、配套公建及非配套公建、纯居住住宅、工业及仓储用地。其中住宅、配套公建及非配套公建供应量高达57.7万平方米，公共设施用地及工业仓储用地也超过20万平方米。除槐荫区有0.3万平方米的公共设施用地供应之外，其余区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应约为61.5万平方米，历下区约86.4万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。

　　　　从出让宗数来看，其中，以住宅、配套公建及非配套公建及住宅用地为主，所占比例分别为40%和33.3%。公共设施用地（商业）以及工业仓储用地在数量上较少，所占比例各为13.3%。

　　　　从出让面积来看，住宅、配套公建及非配套公建土地供应量也是占绝大多数，约73.7万平方米，比例高达52.1%。

　　（二）、土地成交强度大，以小地块为主

二季度土地成交主要集中在5月份，土地成交高达9宗，平均每宗成交面积为13万平方米，4月份无土地成交但公告土地较多，使得5月份土地成交较多。

　　该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在10万平方米以下的土地占到出让总量（数量）的70%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。

　                成交土地技术指标

　　　　二季度成交土地的容积率主要集中在1.5-2.0之间，所占比例为45%，容积率2.0以上的比例为33%，而低于1.5的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看出，成交土地用地强度较大，建筑形式以小高层、高层为主。

　　二季度成交总价18.85亿元，整体土地单价为98.5万元/亩，平均楼面地价为1080.3元/平方米（不包括工业用地），其中价格最高的当属历下区和平路地块，出现了414万元/亩的天价。

　　　　二季度居住用地成交1262.72亩，根据位置不同，价格在666.6-414.5万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出现在历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区的一宗公共设施用地（商业）成交单价也高达333万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。

　　二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建7宗，土地面积约84.18万平方米，达到78.25%，其次为工业用地，成交2宗约23.1万平方米。公共设施商业用地仅有1宗成交，约0.3万平方米。

　　从中标企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于形成规模效应和品牌效应。

2006年威海市土地市场分析

（一）地价涨幅全省最高

根据国家统计局山东调查总队发布的消息，今年上半年，山东省１７市中，威海地价涨幅最高，达２２．０％。今年1月，市国土资源局对位于市区海滨路东、渔港路北(原水产酒家)一宗5.43亩的商业、居住、办公用地进行挂牌出让，共有3家单位参加竞买，经过252轮次的激烈竞争，最终一家置业公司以每亩611万元的价格竞得了该宗土地，创下了市区土地历史最高价。

自2001年威海市实行经营性土地招标拍卖挂牌出让制度以来，土地的资产价值得到充分显现，土地资源的市场化配置程度不断提高，土地市场逐步走上了制度化、规范化轨道。2005年，全市实现政府土地纯收益16.3亿元。其中招标拍卖挂牌出让土地129宗，实现政府土地纯收益9.5亿元，占政府土地总收益的比例由2001年的15.8%提高到58.3%。　

（二）、闲置土地被处置

　　今年6月，在国家《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，一项重要的调控措施就是“土地闲置2年将被收回使用权”，这条新政对威海市房地产开发企业带来一定冲击。威海市地域面积有限、外来炒作土地的投机商不多，尤其是近几年房价日趋看涨的局势，使得不少开发商得到土地后，只要具备开发条件，就立即着手开发，因此危害是闲置土地不多，仅占一定存量。威海市的闲置土地主要集中在工业用地和住宅用地方面。在工业用地上，有些开发企业用少批多或批而未建，结果造成土地闲置。在住宅用地方面，有些开发商不具备开发条件，如水、电、暖、交通等配套设施不具备，结果未能开发。或者，有的开发商认为目前的房价不合适，预测房价有继续看涨的趋势，所以暂时不开发，造成了土地闲置。

　　尽管根据以往国家出台的政策，对闲置两年的土地要收回使用权，从2004年开始危害市政府就下发过依法处置闲置土地的通知，但由于种种原因一直收效甚微。“收回闲置土地”的新政加强了对开发用地的监管，在给房地产开发企业带来一定压力。

2006年烟台市土地市场分析 

（一）、塑造“大”开发区

烟台经济开发区处于环渤海经济圈的中心地带，是中国首批国家级开发区之一，规划面积36平方公里，1984年10月经中国政府批准，1985年3月奠基建设。开发区以十分优越的地理位置成为进入中国市场和东北亚市场的最佳通道，具有面向亚太地区的广阔地缘优势。开发区内环境非常具有优越性，区内绿树成荫，道路纵横交错，到处布满时尚、现代的建筑群，各种商业配套设施遍布各个角落。目前，一个规划面积为220.7平方公里，基本建成区26平方公里，人口近20万的经济新区赫然而立在渤海之滨。

目前烟台开发商拿地越趋理性，看好烟台房地产市场前景。由于去年烟台市政府将烟台城市定位为前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市，以及我国与外部世界“对接”的前沿城市，因此吸引了不少外地开发商，如天鸿、阳光100、海信、万科等地产大鄂的关注。

2006年烟台土地摘牌情况统计-1号

（二）、地价平稳上涨

今年房地产开发实际完成投资市内五区要远大于县市。其中芝罘区完成投资最大，主要原因是自今年初到六月末，芝罘区土地出让面积较大，土地购置费高（2006年初至今中心区共有12块土地出让，可建面积为208万平方米，交易起始价为8.9亿元），实际完成投资增长至14.1亿元，同比增长率为19.49%。

　　今年上半年我市房地产开发保持持续增长态势，在建项目投资力度加大，开发商投资热情不减。另外土地购置费较之以前有所提高，土地购置费的增长对我市房地产投资起到一定的拉动作用。

小地块一直是烟台土地的“抢手货”，中小型开发商都用小项目做探路石，但是，虽然面积小，总价低，却由于抢手而使土地价格的标高被一次次改写。

（三）、滨海地块价位极高

自2005年3月份以来，针对房价过快上涨，房产市场出现不健康因素，国家出台了一系列调控政策，包括取消房贷利率优惠，国务院“国八条”、“新八条”以及七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等。这些政策的出台，使随后几个月里全国各大城市房价的普遍下跌，特别是上海，房价跌幅一度超过三成。

但是，2005年10月，作为烟台为数不多的临海住宅地块之一的芝罘岛西海岸，其竞买起始价就达3亿元。地价如此之高的原因，主要是芝罘岛西海岸非常宜居，历史上曾是秦始皇帝三次巡游过的地方。从地段上，相比东郊和开发区在某些方面更具有优势，距离市区仅10分钟车程，在烟台大规划中成为最具升值潜力的区域；而丰富的海景资源也将成为这个地块的最大优势之一；而且在价格上，尽管该地块总价高达3亿元，但实际楼面地价仅为1167元/建筑平米，较低的土地价格使该地块开发前景更为乐观。

（四）、再次实行土地出让

今年3月，烟台首批7宗国有土地使用权出让，成交总额达9.6亿元，实现政府收益5.4亿元。根据规划，涉及的土地中，胜利路以西一带将崛起高档居住小区，西南河体育场将改造成高档次体育场，海港路区域将建设成为烟台最大的商业中心。

　　在此次国有土地使用权出让中，东至胜利路、西至西南河路、南至建昌南街，北至南大街的胜利小区项目宗地位于市中心显要位置，根据相关规划，该区片将建成现代化的高档居住小区，区域内的居民实行就地安置，脏、乱、差的局面将在几年后得到彻底改观。同时，体育场区域将改造成一个高档次的体育场所，可承接大型体育赛事。

　海港路D区在使用权出让后，将与前期已出让的海港路B区及海港路C区共同规划设计，建设成为烟台最大的商业中心。根据市国土局发布的“国有土地使用权出让公告补充说明”，海港路和北马路将分别设置一个过街地下通道，通道由政府投资建设，与该区域开发建设同步实施。

　　此外，滨州医学院烟台校区东侧宗地即莱山三滩一带将矗立起一片高档建筑群，与正在开发的南山世纪城遥相呼应，形成新的城市生活圈。塔山隧道南侧的远陵夼居住小区及卧龙园区内的初家、夏家旧村改造项目，也将同时开发。

2006年镇江市土地市场分析

（一）、投资环境分析

　　镇江位于江苏省南部,地处上海经济圈和南京都市圈的交汇处，沪宁高速公路、沪宁铁路和正在规划建设的京沪高速铁路横贯东西，连接华北腹地的润扬大桥已经通车。铁、公、水、空立体交通优势明显，为镇江依托大上海，接轨大上海创造了极佳的区位条件。镇江综合地价、建筑成本和劳动力成本均低于长三角其他城市。

　　 江苏省已经作出了沿江大开发的重大决策，沿江大开发热潮正在形成。镇江拥有259.3公里的长江岸线，是长江第三大港和中国主要枢纽港之一,全市已形成化工、造纸、建材等支柱产业，并形成路面机械、特种船舶、工程电器和汽车零部件等六大制造业基地和新型电子元器件、高性能复合材料、精细化工等......

　　近几年, 镇江市房地产市场发展迅速，市区房地产市场一直处于住宅建设和销售持续两旺的状态 , 开发投资额 、住宅建设面积逐年持续上升 。2004年市区开发投资完成42.2亿元，新开工面积145.9万平方米 , 竣工面积97.5万平方米, 分别是2000年的5.93倍、2.56倍和1.60倍。销售面积不断上升，2004年住宅销售面积78.9万平方米,是2000年的1.58倍。2005年市区住宅销售面积达到110.47万平方米 ,同比增幅达40%。镇江市区共有开发企业100多家,其中外来投资企业近40家，外来投资规模占市区总投资额的50％以上。

　　计量单位：万元，万平方米

　　镇江市区城镇居民户均建筑面积73.4平方米。人均住房建筑面积26.9平方米,住宅成套率63.8％。市区平均房价3000-3500元／㎡。镇江商品房空置率一直保持在很小的幅度内，2004年住宅商品房空置率为2.9％；2005年为3.6％，其中，空置一年以上不足1％。

今年4月，由镇江市人民政府主办的土地出让推介会在杭州黄龙饭店召开，一场3100多亩的推介会竟吸引了包括浙江在内的近百家房产企业的眼光，金都集团、绿城集团、新湖集团、南都房产、华立房产、杭州坤和房产等近百家开发企业均前去探营。

该次推介的16块土地总计3105.9亩，地块规模大小适中，既适合短线投资的尝试，也适合长期开发的战略，项目升值潜力较大。会上，镇江市国土资源局与南京建科、镇江钱塘、福州中望等意向投资单位签订了“购地协议”。镇江下辖的句容国土资源局也在会上和浙江广和投资公司签订了“购地协议”。而在上海国际贵都大饭店隆重召开的推介会上，也吸引了上海复地、上海绿地、新黄浦集团、上海景瑞、上海招商置业等近120多家开发企业前来。

（二）、2006年镇江土地交易情况

第四期挂牌出让实时报价表（截至2006年9月22日  11：15）

第五期挂牌出让实时报价表 (截至2006年9月28日 14：50）

第六期挂牌出让实时报价表

2006年苏州市土地市场分析

（一）、土地供应充足，商业地产异军突起

05年苏州房地产市场市场低迷，今年苏州政府坚决推出了05年的积压地块，06年初举行了一次大规模的土地出让，完成了全年供地计划。

一直以来，苏州房地产市场都存在一个奇怪的现象——住宅市场红红火火，商业市场暗淡无光。这次土地盛宴让开发商看到苏州商业市场崛起的曙光。此次土地出让中，共有31块大小商业（或含有商业）用地，这是历年土地出让中，商业用地最多、最广的一次，大大推动了苏州商业整体市场的发展，打破了住宅市场一手遮天的局面。

(二)、06.4.26园区国土房产局国有土地使用权出让分析

4月26日2006年举行的苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让共推出五宗地块，总占地面积293523.6平方米，起拍总价82000万元，成交总价112000万元，其中备受瞩目的两宗商业地块01、02号地成交楼面均价为2635.72元/平方米，属于湖西的稀缺土地，与其他三宗住宅用地形成了强烈的产品差异，平均涨幅达92.42％。园区经过10年的发展，目前湖西形成了成熟的住宅区，自然环境、社会环境优越，交通顺畅便利,有望补充湖西商业发展不均衡的现状，因此受到追捧，现场竞争相当激烈。

03号挂牌地块位于苏胜路南、南施街东，容积率1.2，与04、05号地块临近，相比吸引力不如04、05号地，最后以33500万元做为起始价格进入了密封报价阶段，被中新置地以34100万元获取。

04号地块位于琼姬路南、南施街东、斜塘河北，属于低密度住宅用地，成交价为3.46亿元，涨幅为35.68％，与近几年同类型土地相比该成交价格属于正常范围。

05号地块位于湖东琼姬路南、南施街西、斜塘河北，南面是绿化和河流，拥有一定景观优势、而且处于伊顿小镇、南山•巴黎印象的组团内，可以坐享其先期开发带来的湖东高档低密度区域的成果。经过38轮的举拍，最终被上海万科以成交价1.26亿元购得，涨幅达77.46％，相比03、04号地块涨幅相差很大。一方面说明该宗地块普遍被看好，另外也显示了万科的实力和进入苏州市场的决心。

（三）、2006.5.31市国有土地使用权拍卖

5月31日上午，2006年苏州市国土资源局国有土地使用权拍卖出让，共推出地块16宗，其中、进入正常拍卖程序的有11宗地块，总占地面积1086832.6平方米，总建筑面积: 1048484.798平方米，起拍总价177403万元，成交总价252043万元，成交楼面均价3882.88元/平米，涨幅为42.07％。此次拍卖的11宗地块分别位于沧浪区、金阊区、园区、吴中区、相城区，吸引了来自苏州本地及外地的众多开发商或个人参与竞拍。其中备受瞩目的位于太湖旅游度假区的“叶山岛”（苏地2006－B－13）地块被张卉个人以2.8亿人民币竞得。

本次出让是苏州工业园区06年第二次挂牌出让，地块均位于金鸡湖东，共三宗地块，总占地面积249927.8平方米，总建筑面积460722.636平方米。（如下图所示）

本次拍卖的地块按照B1、B2、B5、B6、B7、B8、B14、B16、B13、B15的顺序进行。其中有6宗地块位于古城区，2宗地块位于吴中区，高新区、园区、相城区各有1宗地块。在拍卖的16宗地块中，B3、B9、B10、B11、B12号地块由于报名竞价单位不足3家而转为挂牌出让，B6号地块因报名单位无人竞价，被政府收回。所以本次土地出让共出让地块10宗，其中B7号地块（商业和仓储用地）竞争最为激烈，举牌次数达67次，最后被“苏州领先房地产有限公司”以2.62亿元竞得。本次拍卖会的“地王”B12号地块经过47轮的竞拍，被吴中地产集团以5.42亿元一举竞得。备受瞩目的位于太湖旅游度假区的“叶山岛”（苏地2006－B－13）地块被张卉个人以2.8亿人民币竞得。

开发商更愿意在已有项目的周边区域继续拿地，如：“苏州鼎新房地产”、 “苏州领先房地产有限公司” 、“苏州中惠房地产有限公司”在本次拍卖会上竞得地块的周边区域内都已有开发项目或者土地储备。采取这样的战略，开发商一方面可以坐享前期开发的成果，前期积累的资源和优势继续得到发挥；另一方面，可以规避其他竞争者的竞争，降低风险，因此该类地块的竞争相对激烈。

本次推出的16地块中有5宗地块因报名单位未能符合拍卖规定，因而转为挂牌。该5宗地块中只有1宗属于住宅用地，其余4宗地块均属于商业用地，在4宗商业用地中有3宗位于木渎，1宗位于相城区。从历次的拍卖情况来看，都是以吴中区以及外围地区为主，木渎地区的商业地块的体量已经很大，未来几年内这些区域的土地供应量在以往的基础上进一步增加，市场竞争将会越来越激烈。

与05、06年市区历次土地出让的对比：

2006年无锡市土地市场分析

（一）、土地出让速度过快

无锡市是我国重要的经济中心城市和重点旅游城市, 所辖江阴、锡山、宜兴三市（县）都排在中国综合实力百强县前列。无锡在区域位置上也是长三角的几何中心，更在上海强辐射范围之内，区位优势特别明显，城市发展与上海的相关度极高，有可能成为“小上海”引擎。全市土地总面积4908平方公里。全市有未利用土地4933.33公顷（7.40万亩），其中可供开发利用的有3220公顷（4.83万亩），建设用地180公顷（0.27万亩）, 市中心城区建筑密度比较高，土地后备资源匮乏,内部空闲地少，存在高价值土地低价值利用的现象。作为房地产开发的二线城市，江苏无锡土地出让的速度过快。

从2003年开始，无锡步入了大量供地的轨道。据当时规划，无锡2003年供地目标即为：“年内市区土地出让金40亿～50亿元，政府土地收益25亿～30亿元”。

2004年，无锡市成功出让国有土地权6个批次、总面积达827.82万平方米的67幅土地，土地合同出让金总额首次突破百亿元大关，达到112.28亿元。

2005年10月10日，无锡土地出让史上空前的两幅重量级地块——蠡湖新城二号地块和太湖新城一号地块，分别以32亿元和25亿元成功出让，掀起了无锡土地出让的第二次高潮。此时，无锡已有公开出让土地共10277.16亩，接近2004年全年的12411亩，出让总金额124.86721亿元，已超过2004年全年的112.28亿元。

2006年无锡市区计划土地出让606万平米，实现合同出让金总额超100亿元，收益50亿元。市本级上缴财政土地收益30亿元，其中用于政府投资城市基础设施建设的土地收益15亿元；安排工业布局调整的专项用地指标1000亩；筹措用于收购工业布局调整单位资金10亿元。        

    但2006年无锡市首批土地拍卖冷清收场 ，本次拍卖的16幅地块总面积95万平方米，底价为15.41亿元，用地性质以商业、居住为主。4幅地块总共吸引了8家开发商前来竞拍，其中3幅地块仅进行了一次竞价就结束，其余12块因无竞买者而直接受让。最终16幅地块以15.45亿元成交，高出底价415万元，涨幅0.26%，这也是近年来最低的涨幅。受到国家宏观政策的影响，房地产开发商正面临洗牌，土地拍卖时表现出的理性也很正常。

在无锡第二批国有土地使用权挂牌出让会上，挂牌出让的土地共11幅地块，其中6幅地块因没有竞买者摘牌而被受让单位直接获得。参加竞拍的5幅地块均位于市区，总面积超过12万平方米，拍卖总价超过了5亿元。

　　（二）、开发商圈地疯狂

　　利润空间无疑是开发商拿地的出发点。这导致了近年来出现在无锡的三波供地高潮。

　　2004年9月复地以2.84亿元获得无锡市惠山新区4块土地的土地使用权后，再次扩充了其在无锡的“势力范围”。2005年3月，复地又成功以人民币7079万元竞得无锡住宅用地63775.7平方米，将在该地块上兴建一个总建筑面积约40万平方米的大规模住宅社区，项目总投资约人民币10亿元。

　　2005年3月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积1700亩的地块，不到3个月后，绿地集团即出资8.3亿元，取得其中760亩土地的开发权。

　　事实上，走在复地、绿地之前进军无锡的国内实力开发商早有人在，2004年3月25日，万科以19.4813亿元获得无锡滨湖新城2号地块的1443.17亩土地。同日，顺驰以13.74亿元拿下滨湖新城3号地块，土地面积1100.83亩。

　　　（三）、土地消化存在隐忧

虽然大量供地，但在接下来很长时间里，土地消化的隐忧不可避免。

　　在无锡经济发展房地产“引擎”新阶段，同质化的大量商品房供应可能需要较长时间才能被市场消化，市中心部分楼盘的单价高达七八千元，而多数新城的交通等配套还不齐全。这些规划中的居住新区建设成熟多数要在5年之后。

　　开发商在二线城市拿地，往往仅作储备之用，开发周期远不如一线城市有优势。在无锡的几个新区，多数市场表现理想的楼盘销售率也不过略高于50%，其中包括万科、复地等外地优秀开发商开发的楼盘。

　　一个明显的悖论是：像无锡这样的二线城市由于自住比例高，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐；而同时，缺少足够的投资需求和城市规模限制，巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题。

2006年宁波市土地市场分析

尽管有涨幅三年排名全国第一的资本，宁波的房地产发展并不如人们想象中那么蓬勃，土地供给日趋短缺，导致开发量严重不足。作为占浙江经济总量20％的副省级城市，宁波市的城市化率并不高，在全国乡镇最多的浙江，宁波的建制镇数量排全省第二，城市化的进程使农民从土地上解放出来，并促进了房地产的发展。然而，尽管有着需求的支持，宁波在2004年的新开工面积却仅为283.2万平方米，每年能够开发的土地，还不足以满足原有开发商的需求，而外地企业想要介入宁波市场的可能性更小。巨大的落差中，反映了在土地供应上不可调和的矛盾。宁波是个经济发达的城市，市民住房需求旺盛是市场持续发展的主要原因，然而土地的稀缺已经与之构成了极大的反差。土地是房地产市场发展的根本所在，他主宰了开发商的意志，乃至最后市场产品的结构。

2005年宁波全市办理国有土地使用权转让1.75万宗、面积1.29万亩、成交额69.5亿元，其中住宅用地1.02万宗、面积2435亩、成交额17.23亿元，分别占65%、19%、24.8%；商服用地3960宗、面积1470亩、成交额35.3亿元；工矿仓储用地1331宗、面积8715亩、成交额16.26亿元。

同年，宁波市区招标、拍卖、挂牌出让17块土地，共120公顷，平均楼面地价为1608元/平方米，出让土地的平均容积率达到1.70，较上年平均容积率1.53提高了11.70%，宁波市还出台了有关用地的“新政”，按照“新政”，以后住宅建设用地的绿化率最高不能超过30%，近70%的地块限高达到或超过40米，土地市场呈现三个特点，即节约集约用地明显，江北和东部新城开发加快，地块品质有所提升。

在出让的地块中，江北区和东部新城区域的地块面积较大，分别占市本级(包括海曙、江东、江北)土地出让的8.30%和16.60%，其中有标志性意义的江北区宁动地块面积达到9.84公顷，日湖旁边的包家漕3＃地块面积为5.32公顷，东部新城区域的会展区地块面积为19.84公顷。这些地块的推出也反映了东部新城建设和新江北的开发正在由图纸变成现实。

今年 ，“国六条”和国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台之后，宁波市加大了对 “库存”土地的处置力度，增加了商品房供应量。

2006年南京市土地市场分析

（一）、土地充足，空间分布不均衡

目前南京有存量土地2961公顷，相当于29.6亿平方公里，其中住宅用地达2511公顷，非住宅用地450公顷。在总量当中，江南八区存量的房地产开发用地达到841公顷，其中住宅用地是688公顷。新三区目前的存量土地使2120公顷，其中住宅是1283公顷，非住宅297公顷。要消化这些存量的压力比较大，需要的时间也比较长。

但从目前年度土地供应量看，江南八区基本上每年的年度土地供应量在200到400公顷之间，江宁、浦口、六合新三区变化比较大，用于住宅建设的土地供应2000年是56公顷，01年221公顷，02年956公顷，03年1631公顷，04年112公顷，05年224公顷，供应量不均衡。05年实际成交的613．1公顷出让土地中，住宅用地468．9公顷，非住宅用地144．2公顷，分别占76．5％和23．5％。从区域来看，江宁区出让面积225．4公顷，占总出让面积的36．8％；城南97．1公顷，占15．9％；仙西83．5公顷，占13．6％。根据对近几年南京房地产市场的对比分析，商品房新开工面积、商品房屋销售面积(完成产权登记面积)、土地开发面积，在2003年、2004年快速增长后，到2005年增幅已回落。2003年、2004年、2005年商品房屋合同销售面积分别为738万平方米、808万平方米、630万平方米。有关数据表明，前几年南京房地产市场供需比始终在0．6至0．8之间变动，供需矛盾比较突出。在价格水平上，03年之前全市土地价格每年都有上涨，进入04年以后地价上涨逐渐变缓，去年地价水平和04年相比没有大的涨幅，局部地区还有所回落。

（二）、06年土地出让适度从紧,市场回暖

今年南京政府加大了老城土地的供应，保证普通商品房的土地供应，严格控制高档商品房的开发，计划公开出让650公顷，土地供应总量和05年供应持平，在空间分布上江南八区计划供应的土地总量是430公顷，住宅是344公顷，进一步压缩了对新三区的土地供应。

2006年1月至6月，南京新“地王”无论是占地规模上，还是成交金额上，都呈现出回暖的趋势。

今年3月推出的玄武区锁金村9号地块，其实是去年的一幅流标地块，相同的状况和价格，却此一时、彼一时。南京长发房产经过36轮次竞拍，才以6450万元的高价将其收入囊中，楼面地价，达到6359元耳方米。据悉，这块地一街之隔的新世界花园已卖到12000元/平方米，且势头很好

4月6日，南京市土地市场因北方光电地块的出现，出现久违的激烈竞争场面，秦淮区北方光电地块历经124轮叫价才尘埃落定，14．95亿的成交价超出起始价6亿多，从而创下了南京土地市场建立以来的最高纪录。香港企业“丰平国际”将其收入囊中。成交单位地价14589元／平方米，理所当然地成为今年南京总价和单价最高的“地王”。

在“国六条”刚刚出台的第二天，本地的栖霞建设，还有来自外地的北京首都机场置业、深圳金地、中冶置业就在南京市国土资源局的会议室里角逐韦陀巷地块。经过72轮举牌，中冶置业报出12．9亿元高价，拿下地块。同时韦陀巷也以6905元／平方米的最高价当选楼面地价之最。

此外，人居森林当选面积“地王”，南京青龙山生态园林开发有限公司、江苏阳光紫金投资有限公司联合以底价3．5亿拿下该地块。作为人居森林试点工程的首幅出让地块，规划齐全，未来建成一个配套相对完善的旅游度假胜地，并极有可能开发部分森林别墅。

虽然土地市场已经进入平稳运行阶段，但今年，南京市国土资源局一改过去坐在家里“卖”地的状况，变为主动出击，到外地招商，旨在吸引一批有实力的开发商进驻南京，加速市场洗牌。

2006年孝感市土地市场分析

成功拍卖最大一宗土地

     今年9月22日，孝感市通过公开招标、拍卖方式转让了城区162.67亩的最大一宗国有土地，总价值也最昂贵。当天共有4家企业参与竞拍，每亩土地从25万元价格起拍，经过34个回合的激烈争夺，民营企业湖北乾坤房地产公司最终以7564万元的价格成交。

通过拍卖方式转让国土，让民营企业参与城市基础设施建设，是孝感市加快城建、主动融入武汉城市圈的一大举措。

今年10月，孝感市孝南区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告，孝南区陡岗镇300平米住宅用地挂牌，主要情况如下：