XX市场住宅调查报告

一、 XX房地产市场总体概述

XX现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。本地较具实力的房地产公司有：银鸽房地产公司、双汇地产公司、金汇房地产公司、永冠房地产公司、开源房地产公司、中房XX公司等。XX房地产市场目前处于蓬勃发展的良好时期，无论开、竣工面积，还是社区整体规划设计、景观设计、户型结构、新技术、新建材的使用上，都处于河南省内地市的领先水平。

   XX市每年上市的商品房面积相当可观，加上二级市场每年有数亿元的成交额，因此市场相当活跃，价格较为平稳。目前每平方米商品房的售价为1350元左右，15万元以下、面积为120平方米左右的房子在市场上最为紧俏且最受市民欢迎。XX中高档楼盘的销量普遍不高，中低档楼盘的销量较好，整体的房价比去年提高了200元左右/平方米，楼盘规模越来越大，小区配套越做越好，户型设计越来人性化，房价也越来越高。

二、市内现售楼盘的基本情况

  XX市房地产项目市场调查汇总表               2007年1月17日

三、现售楼盘的建筑类型及所占比例

    目前市内的住宅建筑类型主要有低层（3层以下）、多层（4-6层）、小高层（7-12层）、高层（13-19层）；从建筑形式上来说主要有板楼、塔楼和别墅三种。多层（板楼）住宅在市场中占主流地位，其占有率约为85%，小高层及高层（塔楼）次之，市场占有率约为8%，别墅市场占有率约为5%，其它市场占有率约为2%。总体来说本地的多层住宅（不带电梯）均价在1300-1500元/平方米，面积在120-130平方米的房源是市场上畅售房。

四、市内别墅现售情况说明

    XX市内的别墅市场不太景气，规模也不大，主要原因是由于前几年在沙澧河两岸所开发的别墅销售状况都不是很好，价格上不去，销售周期也较长。目前在售的别墅有双汇的“国际花园”、建业的“森林半岛”和开源的“香格里拉”，建筑形式有叠式别墅、联体别墅和独立别墅三种。其中双汇的“国际花园”的别墅有联体式和独立式两种，联体别墅的单价为2600元/平方米，独立式别墅的单价为3000元/平方米；建业的“森林半岛”只有叠加别墅，其单价分别为1-2层3580元/平方米，3-4层面2860元/平方米；开源的“香格里拉”有叠加式、联体式和独立式三种，其中叠加式别墅单价1-2层为约2300元/平方米，3-4层约为2050元/平方米，联体式的单价约为2500元/平方米，独立式的单价约为2850元/平方米。

五、2006年房管局数据统计

2006年市房屋产权交易管理处共办理各类房屋登记18893宗，登记面积306.3万平方米。其中房产交易8215宗，交易面积98.6万平方米，成交金额9.6亿元；抵押登记5993宗（其中期房抵押3502宗，现房抵押2484宗，在建工程抵押7宗），抵押登记面积106.9万平方米，抵押登记金额27.98亿元；其它房产登记4685宗，登记面积100.8万平方米。办理房屋所有权证12346本，房屋共有权证116本，房屋他项权证5788本。

       2006年房产交易中，存量房(二手房)成交量为4295套，成交面积53.5万平方米，成交金额3.2亿元，其中住宅3666套，面积41.04万平方米，金额2.45亿元；新建商品房销售3920套，面积45万平方米，成交金额6.4亿元，其中住宅3450套，面积41.6万平方米，金额5.3亿元。

六、市场调研总结

1、供求分析

    目前市场上住宅商品房的供应量约为195万平方米，其中包含在售楼盘的二期工程（约为50万平方米），但不包括在建的集资房源（不低于25平方米）和07年待开发的商品房（建筑面积不低于30万平方米），总体来说2007年市场总的供应量会超过200万平方米。从市房管局的房屋产权交易登记统计来看，2006年住宅的销售量为41.6万平方米，不足50万平方米，现有的供应量可供未来四年消费，供需已严重失衡。由此可以推断：

◆客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期都会不同程度拉长至2-3年；

◆同时会加大开发商的成本投入，楼盘的性价比会成为市场竞争的主流；

◆开发商之间的竞争会越演越激烈，在开发成本不断上升的情况下，房价会持续高走。

2、户型设计及面积

产品设计追求人性化。以人为本、房适应人已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。总体来说本地的房型以二房和三房为主，二房中以两室两厅一卫为主，面积在80-100平方米之间；三房中以三室二厅一卫为主，面积在115-140平方米之间；楼栋走向以东西走向为主，多为南北朝向。二房的卧室常放在南侧，客厅和厨卫常放在北侧，三房的两个卧室和客厅常放在南侧，厨卫和书房常放在北侧，也有部分楼房的三个卧室全部放在南侧，客厅和厨卫在北侧。户型设计也很注重细节部位，如窗、阳台、走道、楼梯、卫生间等，大多体现出人性化的设计风格。

3、带电梯住宅购买情况分析

本地的带电梯的住宅并不是很多，主要有两种形式，其一为多层带电梯住宅，其二为小高层住宅，多层带电梯住宅有银河湾和金地紫薇两个楼盘，小高层住宅有锦绣天地、辽河花园、滨河花园、福源居、森林半岛、碧水轩、半岛蓝岸和阳光水岸。总体上来说电梯住宅的销售情况都不好，在已销的电梯房中有一个普遍现象，就是销量最多的往往以低楼层为主，高楼层的房屋销量最低。原因分析：

◆客户的消费习惯：当地人已习惯了住低楼层的房屋，一般都认为三楼和一楼的房屋最贵，其次为二层和四层，最后为五层和六层。带电梯的房子在本地出现不到二年，绝大部分的XX市民还没有认识到电梯所带来的好处，只看到了它的坏处：物业管理费用高、维修费用高并且出现故障时上下楼极不方便。

◆价格原因：对于价格因素，当地人的敏感性也比较大，电梯住宅在定价时往往越高价格越贵，低楼层的价格相对于整栋楼来说价格较低，所以整个市场带电梯的房屋低楼层的房屋卖的较快，高的卖的比较慢。

4、各档次楼盘销售情况分析

通过上述各楼盘的销售统计可以得出以下结论：（销售速度由高到低分别为）低档楼盘→中低档楼盘→中档楼盘→中高档楼盘→高档楼盘。由于目前社会物质财富占有呈现金字塔结构，社会上对中低档楼盘的社会需求依然很大，大多数有钱人一般都有几套住房，对高档住宅的需求不是很大，特别是国家公务员阶层，投极心理很严重，不会急于购房，原因如下：

◆XX市内的变相的集资房依然存在，2006年下半年新增集资房达到近30万平方米，主要客户群是事业单位的公务人员，约占XX整个住宅市场消费量的40%，这部分集资房的位置一般都不错，比同地段的市价要低200-400元/平方米，增值潜力无限，国家公务人员狂购集资房。

◆受实力不济的开发商“薄利多销”的影响，中高档楼盘的客户资源在不断地减少。市内大多数中低档楼盘的的开发商实力都不雄厚，为了快速回收资金，往往在低于市场平均利润率的基础上降低楼盘价格开始对外出售，对于部分以增值为购房目的的客户来说，这种楼盘是最隹选择。

受上述两点因素的影响，中高档楼盘的市场销售情况一般不会太好。

5、市内各楼盘的销售代理情况

     从1999年第一家营销代理公司进入XX以来，XX房地产市场的营销代理楼盘越来越多。市内约有10多家代理公司正在运作，营销管理的工作越做越细，目前市内中低档楼盘一般由本地的开发商独立运作，中高档楼盘一般都有代理公司进行管理。

6、XX房地产市场未来的发展趋势

〈1〉、城市化的进程推动本市房地产业高速发展

近年来，XX市拉大了城市框架，市区一分为三，由原来的一个区发展为三区，辖区人口由原来的30万上升到110万，房地产开发持续升温，房地产开发企业逐年增多，开发面积不断增加，楼盘规模逐渐增大，房价也持续攀升，城市化的进程推动了房地产业高速发展。

〈2〉、大盘时代的来临

外来企业如建业、中实、旺旺集团都在本市有大规模楼盘上市，本地的企业如双汇、银鸽、恒润、舒漫也不甘示弱，都停靠背后的实力或其它的门路纷纷出击，也有大规模的楼盘上市，各路豪强为了利益一拼高下，标志着XX房地产业大盘时代的来临。

〈3〉、房地产业全面升级

外来企业的进入，加剧了XX房地产业的竞争，同样也给XX的房地产业带来了先进的开发理念，本地的房地产企业为了自身的市场发展，大都改进了开发模式，与外来的策划公司合作，提高了楼盘的服务质量，加大了成本的投入，同时也提升了房价，最终导致了房地产业全面升级。

〈4〉、供需失衡进一步加大房地产开发的难度

目前XX现有的销售楼盘建筑面积约有170万平方米左右，而实际XX市平均每年的市场需求量也就在50万平方米左右，再加上2007年XX其它将要推出的几个楼盘，供应大大超过需求，各个楼盘的市场销售周期都会不同程度地拉长到2-3年。

〈5〉、外来企业的加入刺激本地的房价不断上涨

    建业来XX之前，本地的房价还保持在2000元以下，随着建业、郑州中实及当地的双汇和银鸽地产大盘开发，位置好的地段均价已突破2000元/平方米，中高档房的均价在1500-1800元/平方米，中档房的均价在1300-1500元/平方米，低档房的均价在1100-1300元/平方米，预计未来三年后，中档楼盘的均价会达到1700-1900元/平方米。

7、对本项目未来营销策略的几点建议

〈1〉、把握住市场的动态变化

市场经济就是“竞争和机遇同行”，在房地产竞争环境中，多调查市场，了解主要竟争对手每一步的营销策略和市场推广计划，有针对性地对本项目的推广计划进一步地调整，以达到吸引竟争对手目标客户的目的。

〈2〉、对价格策略的调整

目前本项目的价格走势做的不好，相对开盘来说价格不升反降，在客户和市场中的反映极为不好，给人一个不良印象“房子卖不动了，才会降价。”对所有客户来说都有一个普遍心理：买涨不买落和羊群效应，XX的消费者也是如此，建议下月初对所有房价都上提50元/平方米，并统一口径由销售人员向所有客进行解说，中心思想就是“房子卖的太快，所以才涨价” 。

〈3〉、销控策略

    纵观XX整个房地产市场，无论大大小小的楼盘都进行销控处理，本楼盘的销控处理的很一般：只是对所推的楼栋进行控制，没有对楼层进行控制，销售人员的价格表上所剩房源太多，给了客户太多的选择机会，同时也失去了更多的成交机会，建议对楼层进行销控，办法如下：每栋楼同一种户型只开放4-6套，同时封存2层或4层或5层，最多给客户2个或1个选择机会，一旦卖出去一套，就开封一套，销售经理做好控制和核对工作。这样可以给客户和外界造成一种房子已售出大部分，机会不多了，并且房价格还会上涨，通过这种销控对本项目销售一定会起支促进作用。

〈4〉、提高销售接待水平

   目前销售人员对本项目的产品、解说程序、接待流程、签约流程和项目区域环境都已熟知，但对于目前整个房地产市场行情还不太清楚，同时销售接待技巧运用的不好，没有现场的SP配合，销售接待水平有待提高。客户的成交量会随着销售接待水平的提高会有所增加。