报告单位：              上海XX企业策划有限公司

上海XX房地产投资咨询有限公司

报告日期：              二00二年十二月 

XX & 开启

地址：上海市xxx2200号2楼

XX区房地产市场分析

1        区域概况

2          

16    XX区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，

18    区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。

21    截止2001年末，全区常住人口34.63万人。

2        XX区住宅市场概况

2001年四季度-2002年三季度XX区商品房供求关系

由上可见：

6        中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。

7        近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。

8        从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。

XX区季度均价及指数变化情况

由上可见：

7        本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达25.5%，达7715元/平方米，创下了行政区域价的新高，本区均价一举冲破中心城区均价线，重回至中心城区均线上方。

8        与均价上涨相应，区域指数亦处于上行通道内，近三季度指数增幅加速度加快，几乎成几何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。

9        近期区域均价和指数双双配合，增速同时加快，显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。

XX区主力单价范围及峰值变化情况

由上可见：

6        近四季度，区域主力成交单价震荡上行，价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，与区域均价当季的快速上涨一致。

7        今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾，退出主力范围，且5000元/平方米以下成交比重也下降明显；与此相对，本区高价位成交量出现井喷现象，成交大幅增加。

8        在主力范围上移过程中，区域成交比重相对稳定，在68%-76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。

9        峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额

XX主力面积范围及峰值变化情况

由上可见：

6        近四季度，区域主力成交面积变化较为频繁，即有70平方米/套小户型面积进入主力，又有150平方米/套进入过主力，主力范围较为宽泛，显示区域面积需求层次多样。

7        近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，说明此两面积附近的户型较受欢迎，区域市场逐渐形成100-110平方米套和130-140平方米/套的小波峰；150平方米/套前两季进入过主力，随后两季退出主力，受价格因素的制约，本区域大面积户型市场有限。

8        峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之间循环，除今年二季度140平方米/套热销比重较高外，其余三季峰值比重变化不大。

XX区主力总价范围及峰值变化情况

由上可见：

10    近四季度，区域主力成交总价范围扩大上移，主力下限在50万元/套和60万元/套之间徘徊；主力上限稳步上升，由80万元/套升至100万元/套，后两季主力上限均稳定在100万元/套。

11    在主力区间变大的同时，主力比重未见明显增加，说明区域总价需求由集中趋于分散，各价格段上均有一定成交量，主力间的成交比重差距缩小。

12    峰值2002年二季度抬升至80万元/套，三季度重回50万元/套，这是由于当季小户型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波动下降。

2001.9-2002.9XX区分月成交套数走势

由上可见，各盘走势各有不同，较突出的汇龙新城由于开盘较早，因此销售中期的成交量明显高于其他楼盘，并呈波浪式走低；大同花园在2002年6月三期开盘因此成交量在后期大幅上扬；名盛苑、思南新苑均在年中开盘，凭借位置优越都有不俗表现；其余楼盘走势都较平稳，且可看出，开盘后的三-四个月为各盘去化量最大的时期，随后就逐月走低。

2001.9-2002.9XX区成交面积走势

由上可见，上图走势与成交套数走势基本一致，说明各盘单套面积差距不大。

2001.9-2002.9XX区成交单价走势图

由上图可见，楼盘单价基本集中在5000-8000元/平方米左右，大部分集中在5000-6000元/平方米之间。而各盘除步高苑、建德坊外大部分走势平稳，没有大的波动。

2001.9-2002.9XX区成交总套数对比图

由上可见，12个月内成交量在200套以下的基本为尾盘，成交量在200-400套之间的大部分为老盘新开，而思南新苑开盘仅四个月就有379套的成绩。大同花园的成交量能达到434套全依其三期在2002年6月新开盘，而其三期全部为小户型，说明区域市场对小户型也有相当的吸纳能力。最为突出的汇龙新城，以其良好的楼盘素质，成交量远高于区域其他楼盘，说明市场最需要的还是楼盘的整体素质，而销售过快从另一个侧面讲也反映出其定价偏低。

2001.9-2002.9XX区成交总面积对比图

   由上可见，该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同，说明区域内楼盘的单套面积差距不大。

2001.9-2002.9XX区成交总金额对比图

由上图可看出，该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同，说明区域楼盘的单套总价无太大差距。其中思南新苑的单套总价略高。

2001.9-2002.9XX区平均成交单价对比图

   由上可见，区域楼盘单价基本在5000元/平方米以上。说明该区域市场可接受的单价在5000元/平方米以上。其中成交均价在5000-6000元/平方米之间的占50%，6000元/平方米以上的50%，而从成交量对比图可见成交均价在6000元/平方米以上的楼盘中汇龙新城、东泰花苑、永业公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅，说明高质高价已得到市场的认同。

三、发展前景

上海市整体房地产市场的发展稳健，XX区楼市亦进入新一轮繁荣期，结合上海市新一轮旧区改造和黄浦江两岸综合改造等重大工程的启动，XX区“十五”规划对区域发展提出较高建设要求，房地产市场也迎来良好的发展前景，促进楼市发展的利好不断：

                            ——卢浦大桥、明珠二号线建设，立体交通网进一步完善

                            ——黄浦江两岸综合改造启动，随着上海申博的成功，XX南部地区作为世博会选址范围，吸引全市关注

                            ——新一轮旧区改造工程启动，XX区目标：每年就里改造不少于10万平方米

                            ——完善城市基础建设，拓宽斜土路、黄陂南路、丽园路3条道路

                            ——瞿溪路沿线规划为商业发展轴，休闲步行街建设已启动

——淮海路写字楼招租率提高，达95%以上，为房地产市场带来相对有效需求

同时，“十五”期间，XX区整体建设战略目标是成为“具有国际大都市水平，体现上海特点的现代化城区”，具体实施的重点分布在三大功能区：

6        以淮海中路为代表的北部地区。即建国路以北地区，区域面积3.34平方公里。“十五”期间，规划投资９７亿元，重点实施太平桥地区开发、小浜湾地区改造，改造和修缮思南路、茂名路、尚贤坊等历史保护建筑。

11    以打浦桥为核心的中部地区。即建国路以南、斜土路以北地区，区域面积1.59平方公里。“十五”期间，规划投资55亿元，重点实施徐家汇路东段两侧开发和建设。目标形成现代化商住区。

18    以沿江岸线为重点的南部地区。即斜土路以南地区，包括黄浦江沿岸地区，陆地面积2.59平方公里，水域面积0.5平方公里。“十五”期间，规划投资48亿元，重点实施卢浦大桥和明珠线二期鲁班路站周边地块的开发建设及浦江沿岸景观绿化建设。目标形成XX新兴的居住区和休闲观光区。

3        板块分析

1空间格局

                            从空间地理概念上看，本案位于斜土路与鲁班路的交汇口，处于内环线内，东面紧临鲁班路南北高架，行政归属上属于XX区五里桥街道，与打浦桥街道相临。因此，与本案构成竞争的区域主要为XX打浦桥和五里桥地区。考虑到地域的接近和产品的竞争性，徐汇区东侧和黄浦区西侧部分楼盘对本案有一定的影响，因此，本报告在竞争的空间范围上主要为大木桥路（西）——建国路（北）——西藏南路（东）——黄浦江（南）所围合地区。

1）板块划分

在本案构成的竞争区域内，物业主要沿三线展开：徐家汇路沿线、斜土路沿线、中山南一路滨江沿线，三个板块在产品方面存在各自特点。

n              徐家汇路沿线

北到建国路、南至丽园路围合区域，该区域楼盘素质较高，且具有一定规模性，如汇龙新城17万平方米、永业公寓16万平方米；受新一轮房地产繁荣时期到来的影响，地段价值越来越引起全市关注，售价也提升较快，从去年下半年汇龙新城均价6800的热卖到今年上半年永业公寓7500的热销，而思南新苑更是以均价8000再创新高。

n              斜土路沿线

北到丽园路、南至瞿溪路围合区域，该区域楼盘密集，但体量不大，一般为5-6万平方米，小盘量运作，大多楼盘已销售结束，目前在售主要楼盘有东泰花园、名盛苑，平均价格在6300-6400元/平方米左右。由于汇龙、永业的带动，斜土路沿线楼盘素质在逐渐提高，如东泰花园引进张爱玲纪念图书馆主题会所，同时售价也在提升。随着打浦桥周边土地资源的利用饱和，该区域将逐渐成为XX区中高档楼盘新一轮竞争的主战场。

n              中山南一路滨江沿线

北到瞿溪路、南至黄浦江围合区域，由于地理位置偏离中心，该区域楼盘一直没有受到太多关注，但今年的滨江改造及世博会选址规划，随着上海申博的成功，使该区域成为全市关注焦点，价值提升趋势明显；XX城市花园、江南新浪等楼盘价格在4800-6000之间，已经售磬，而香港新世界花园50万方的规划，将配合市政的利好性成为XX区重点楼盘，值得引起关注。

4        周边个案情况

1、周边已售楼盘情况：

徐家汇路沿线：

〖大同花园（三期）〗  

〖馨空天地.永业公寓〗 

〖思南花苑〗

〖汇龙新城〗

〖汇峰衡园〗

 〖中汇公寓〗

斜土路沿线：

〖桃源兴城苑（二期）〗

〖名盛苑〗  

〖申江名园(二期)〗  

〖阳光高城苑〗  

〖德福苑〗

〖东泰花苑〗  

中山路沿线：

〖江南新浪〗

〖XX城市花园〗

〖香港新世界花园〗

2、正在销售和即将推出的楼盘

5        消费者分析：

调研发现，XX区楼盘的客户群体主要由三部分构成：

1）              区域内客户

2）              周边区域客户

3）              非上海籍客户

不同定位的楼盘，其购买群体亦不同。如兴城苑、德福苑、开城新苑等小规模楼盘，售价在5600-5800元/平方米之间，以XX区区内客户为主，周边区域客户为补充，尤其是50-60万总价的房子非常受欢迎；而汇龙新城、永业公寓等全市性规模楼盘，价格在6500-8000元/平方米，除本市中高层次客户群外，还吸引了大量温州、台湾等非上海籍客户。

对本案而言，具体客户群体的构成将与项目整体规划及策划定位相关，但总体而言，上述三类客户将构成项目的主要客户群。

1）区域内自住型客源

·         作为传统的市中心区域，XX区人口密度一直很高，2000年末统计，人口密度达4.42万人/平方公里，在市中心区中，仅次于黄浦、静安区，区域内尤其淮海中路街道人口密度高达8.23万人/平方公里，因此，区域改善居住条件的需求非常强烈。

·         同时，区域内现有房屋中仍有120万平方米的旧里住宅，它们是新一轮旧区改造的重点。另据悉，2001年，XX区为配合旧区改造，已经整理完成了74幅计187.8公顷改造地块的规划资料，近年内大量动迁将产生部分有购买力的XX眷恋客户选择在XX区购房。

·         总体上，区域内客户受到购买力限制，他们更倾向50-60万总价的物业。

·         此外，淮海路、打浦桥等商业地区的形成，产生一定中高层客户，他们多数是服务于中资、外企的高级白领，有一定积蓄，对市中心生活向往，渴望享受生活，对前途充满自信，购买能力强，对于XX区内80-90万总价的物业能够承受。

·         作为中高档楼盘开发较早的区域，90年代中期XX区内已形成相当楼盘，加上XX北区20世纪初划为法租界，一直居住着一批非富即贵的“老贵”。目前这些居民家庭已产生分户需求，子女要求独立生活，但又不原搬出离父母太远，且留恋已经熟悉的周边生活，因此产生一定独立购房或由父母二次购房的行为。

2）周边区域客源

·         XX区周边区域如静安、内徐汇、老黄浦等区的人口密度都非常高，不亚于XX区，这些区域内居民改善居住条件的需求非常强烈，同时，对于熟悉的生活环境的眷恋又不愿离开市中心区域。因此，相对于这些区域7000元/平方米以上的价格，XX区的楼盘显出价格上的相对优势。

·         尤其是内徐汇居民，沿着斜土路向东迁移，选择居住品质相当而价格更易接受的区域楼盘，完全成为可能。

3）非上海籍客源

包括外籍人士、外地人士

·         随着上海成功举办APEC会议，中国加入WTO，以及上海申办世博会的成功和浦江两岸的开发建设，上海的城市吸引力越来越强，世界看好上海的发展，大量外资的进入，也带来外籍人士对居住的要求。而且相对于世界大都市，如纽约、新加坡和香港，上海的房地产价格具有极大的诱惑性，同时其中的升值潜力明显且空间巨大。由于其非同上海本身市场的购买力，该消费群是超大房型（尤其是目前具有先进性的大平层）的主要消费者。也有出于投资考虑，购买容易出租的小房型。

·         江浙地区较早富裕起来的私营业主、小商品经营业主发达起来的，最具代表性的是温州购买团体。该消费群购买可以归纳为两大目的：第一是投资，第二考虑下一代的教育。他们的购买力强，通常能一次性付款，喜欢选择在市中心区域，且此类客户的口碑效应很大，容易形成“串联”，对于此类客户的把握已经成为市中心楼盘的重要营销目标，如汇龙新城参加温州房展宣传，效果明显。