CBD写字楼市场研究报告
一、北京写字楼市场研究
1、市场综述
1.1 主要市场
北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图
¨ 中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米
- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右
特点：平均租金最高；
空置率水平最低；
国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；
区域基础设施和配套设施完善；
规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；
政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；
写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨ 东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米
特点：平均租金与全市平均租金基本持平；
受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；
客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；
区域发展成熟；
可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；
由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨ 朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米
特点：平均租金略低于全市平均水平；
空置率水平较高；
区域发展成熟；
写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；
集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；
因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸
引力不足。
¨ 第三使馆区：位于朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处的东南，是北京写字楼发展较早的区域。京城中心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。这一区域与CBD具有相同之处，是外商投资者和国外公司青睐的地区。
- 现有供应：甲级写字楼为51.5万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为26万平方米
特点：区域平均租金高于全市平均水平；
因缺少地铁交通的支持，空置率水平相对高于CBD和东长安街地区；
外资企业集中，大量日本公司集聚在发展大厦、幸福大厦等物业内办公；
区域发展成熟；
拥有良好的生活环境，是外籍人员生活居住相对集中的区域；
写字楼市场未来具有一定的发展空间。
¨ 金融街地区：金融街地区西自西二环路、东临太平桥大街、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，规划用地103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力的金融机构的集聚中心。
- 现有供应：甲级写字楼33万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为46万平方米
特点：由于甲级写字楼同乙级写字楼竞争激烈，区域内甲级写字楼平均租金低
于其他几个区域，该区域甲级写字楼供应有限，大部分为乙级或接近甲级 标准的物业；
国内金融业对该地区写字楼的需求旺盛，因此空置率水平较低；
国内金融业、电信业及其相关行业集中于此；
金融街一期已建设完成，二期处于规划建设中，占地32万平方米；
根据西城区政府对金融街的规划发展目标，金融街将力争吸引国外金融机构的进驻，金融街的整体规划及建设正不断步入国际化，甲级写字楼的数量有望提高。
¨ 中关村地区：根据中关村科技园的规划，中关村核心区包括中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地区的重点项目有中关村软件园、中关村生命科技园和上地信息产业基地。依据中关村科技园发展规划，未来10年中关村科技园的功能定位为具有国际竞争力的国家级科技创新示范基地。
- 现有供应：甲级写字楼48万平方米
- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为77万平方米
特点：中关村现有甲级写字楼整体品质与东部存在差距，由于甲级写字楼数量有限，平均租金水平与全市租金水平持平，空置率稳定；
高科技企业、成长型中小公司办公聚集地区；
正处于全面建设阶段，整体商务环境正逐步改善；
受银行贷款对写字楼的限制和区域产业规模特征等因素的影响，写字楼销
售市场受到商住公寓的冲击；
目前缺少具有经验的外资地产投资商的投资，中关村地区写字楼开发主要
依靠国内开发商建设；
区域内人才资源、政策环境及产业优势，以及不断改善的办公生活条件，
有望吸引外资企业及地产投资商的进入。
图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表
项 目 中央商务区 东长安街 朝外地区 金融街 第三使馆 中关村
现状供给（万平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48
未来供给2003－2008年（万平方米） 138 45 5 46 26 77
有效租金(USD/平方米/月) 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2
空置率 ％ 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%
售价(USD/平方米) 2000＊ 2650＊＊ － 1900 2100 1535
注：以上数据按2002年第四季度计算；租金和售价均为成效价格
＊：区域内没有可供销售的甲级写字楼，考虑了部分乙级写字楼
＊＊：因区域内没有成交案例，为报价
1.2 写字楼的分类
在北京的写字楼市场，具有投资潜力的写字楼主要包括国际甲级和国内甲级写字楼。国际甲级写字楼与国际上的甲级写字楼标准相符，国内甲级是按照本地市场现行标准划分的。北京甲级写字楼与国际甲级写字楼有一些显著的差距。如实用率较低以及通常没有垫高地板。
由于写字楼物业在不同地域市场存在差异，写字楼的定级通常是基于每个市场上建筑的相对质量。采用下述标准对北京的写字楼进行分类:
图表2-2 北京甲级写字楼分类标准一览表
标 准 国际甲级 甲 级
地点 主要商务区极好的可接近性 主要的办公区好的可接近性
开发商的背景 经验丰富并且资金雄厚 没有具体的要求
总建筑面积 超过50,000平方米 超过25,000平方米
服务配套设施 满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设施和图书馆 至少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施的五种
高质量的装修 中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率 >70％ 与国际甲级物业相同的特征高档次的内外装修
销售/出租 仅用于出租，或者整层销售 在销售和出租上没有限制
智能化系统 楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务的预留空空间(例如：专线数据、网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线或市政线、卫星接收
物业管理 由经验丰富的国际知名公司管理 由经验丰富的知名公司管理
2、供给分析
2.1 现存和未来供给
北京的甲级写字楼存量自1996年大幅度增长。截止到2003年底，甲级写字楼总供应量约为360万平方米。
图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现及未来预测 （1990-2008年）
资料来源：仲量联行
1985－1995年，北京甲级写字楼的供应量有限，平均年供应量仅为3万多平方米。1996－2001年年均供应量约43万平方米。2002年北京甲级写字楼市场供给有限。北京市具有国际标准的甲级写字楼数量更加有限，且主要集中在东部地区。如：国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科中心、华润大厦、盛世大厦等。
无论是中央商务区还是中关村以及金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供应。预计2004-2008年北京的甲级写字楼新增供应量将达到402万平方米，年均供给量67万平方米。
根据各区域规划，中央商务区写字楼的建筑面积将占总体规划建设规模的50％，达到500万平方米。中关村科技园区仅核心区总建筑面积规模将达到150万平方米，其中以写字楼为主。金融街二期的写字楼供应将达到建筑面积64万平方米。此外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地区以及宣武区建设的国际传媒大道等地区，也有大量甲级写字楼开发项目。
尽管计划建设的写字楼项目和建设规模可观，但由于市场机制的自我调节和政府的政策控制，写字楼的实际供应量会比计划的数量有一定程度的减少。
2.2 甲级写字楼供给特征
按照国际上的最佳模式，甲级写字楼投资不但依靠稳定的租金收益，也要获得物业升值收益。这个战略通常要求长期持有物业，投资商在项目开发的早期具有较强的财务弹性。
国际甲级标准写字楼的开发商通常具有丰富的房地产投资开发经验。这些开发商或者是海外公司如来自香港、南韩、美国、马来西亚，或者是有海外经营成功经验的国内企业如华润。与本地大陆开发商相比，他们能够更好地理解高档承租人的需求和房地产运营规律，并且具有更雄厚的资金实力和融资渠道。
2.3 甲级写字楼的市场表现
北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增，主要是由于甲级写字楼供应量的大幅增长，导致供应大于需求所至。1999年底，随着网络公司需求增长的强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达到8％。2001年受北京甲级写字楼新增供给增加以及全球经济衰退等因素的影响，空置率水平上升。2002年受海外投资商对中国市场的信心增加及新增供应有限的影响，市场空置率持续下降，到第四季度北京甲级写字楼的空置率为13.52％。
图表2-4 北京甲级写字楼供应量和空置率历史表现（1985-2002年）
3、写字楼需求分析
3.1 吸纳量
1999年以前，北京甲级写字楼市场的年净吸纳量一直保持相对平稳的上升趋势。1999年下半年到2000年上半年是北京甲级写字楼净吸纳量增长的高峰期。主要原因是IT及相关公司的快速发展，导致对甲级写字楼需求量的大量增加，促使净吸纳量上升，年净吸纳量达到69.5万平方米。2001年，净吸纳量有所回落。2002年甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受全球经济因素的影响，还与2002年北京甲级写字楼新增供应量有限有关，在一定程度上限制了有效需求。
1997-2003年，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米。
图表2-5 北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表
年 度 1997 1998 1999 2000 2001 2002
年净吸纳量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000
年 度 2003 2004 2005 2006
年净吸纳量(平方米)
北京甲级写字楼的需求未来仍将稳步增长。通过利用仲量联行的市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年的经济发展、外商直接投资、产业结构以及国家宏观经济因素对北京甲级写字楼需求的影响，同时根据北京市“十五”规划对北京市未来五年经济发展和产业结构的展望，并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济的促进作用。预计在未来五年（2003－2007年）北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。对比未来年均供应量67万平方米，未来甲级写字楼市场供大于求的状况依然存在。
图表2-6 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现和未来展望（1997-2008年）
3.2 需求来源
北京甲级写字楼的需求主要分为租赁需求和购买需求。租赁客户的90%是跨国公司，以外资公司、办事机构或分公司的形式存在，公司租用写字楼的规模与其进驻中国或北京的业务及发展计划有关。
北京甲级写字楼需求的主要特征表现为：
¨ IT业公司需求数量虽有所减少，但需求总量仍然较强
2000年需求旺盛的互联网公司由于多种因素导致对办公面积缩减，或从租金较高的写字楼搬迁至租金较低的写字楼中办公，但这类公司主要为实力较弱的发展型公司。对于一些实力较强的公司，例如世界500强的外资公司对办公面积的需求仍然较高。
¨ 来自于跨国公司高科技和传统行业的需求发展较为稳健
跨国公司主要选择东长安街、中央商务区（CBD）及周边地区。尽管受全球经济走低的影响，一些公司减少了原计划租用的办公面积，但因其在北京不断发展的计划，这种需求仍会继续存在。
¨ 国内公司需求增加
国内公司对甲级写字楼的需求逐年增加，尤其是有实力的金融、证券和通讯公司。国内政府机构也表现出了较强的需求，预示随着国家机构改革的深入，政府机构租售写字楼将是更加市场化的行为。
¨ 教育类企业、房地产公司和影视娱乐业的需求有一定的增加
这三类公司对甲级写字楼需求的增加，主要由于它们在近期快速发展决定的。
购买甲级写字楼的客户以国内公司和机构为主，主要集中在金融、保险机构、电信业等行业，企业集团、国家机关、上市公司和省政府驻京办事处等实体形式，外国公司所占比例较少。
尽管近期甲级写字楼需求主要来自于跨国公司、金融行业和高新技术企业。随着北京在软件、微电子、医药等行业实施鼓励政策，预计未来这些行业对甲级写字楼需求将会上升。随着北京房地产市场国际化程度的提高，中长期甲级写字楼需求会有大幅增长。
3.3 对物业位置、质量和设计的需求
¨ 位置
北京的写字楼需求者对区位的选择根据行业的不同而有所侧重，其动因在于控制成本的前提下，最大程度地接近生产资料、人力资源或服务对象。例如：海淀区被软件和信息技术行业所青睐，朝阳区被跨国公司，尤其是500强公司以及相关的本地业务机构所选择，西城区集中了本地金融和保险机构、电信业和政府机构，东城区主要被国内大型企业、政府机构所占据。
¨ 物业外观
只要不损害公司形象，物业外观并非十分重要；成本是主要考虑因素。所有被访者均偏好低维护成本的外装修，例如那些长期耐看的材料。过高建筑因使用率不高受欢迎程度较低。
¨ 楼层设计
对于有中央或边缘核心的正方形或长方形楼层有着强烈的偏好。这些空间使用效率高，布局分割灵活。
对楼层面积的偏好，取决于承租人的类型和企业规模而各不相同。考虑到采光和内部分割等因素，承租人通常不喜欢超大型楼层（>5,000平方米）。
内部楼梯并非受到一致认可。承租人通常想减少楼层间的交通。而且内部楼梯无论是在安装上、恢复还是在租金上都很昂贵。
自然光是评估核心筒体至窗户的最佳距离时的关键因素，最大距离一般不超过15米。
2.65－2.75米的净高度是需求者普通接受的高度。
楼面荷载并不是一个重要的因素，尤其是许多银行不再要求在楼面设立保险库。但在核心筒周围增加楼面荷载有利于设立配电室、存储室、设备间等。
垫高地板安装与公司控制成本策略和人员更换频率等因素有关。
中空玻璃是成熟建筑物的一个标志。
¨ 建筑设备
具有灵活性是关键的因素，以适应不同商业活动和降低成本的需要。比如，可以根据需要在楼层间改变电力供应，而不是整个大楼采用一个平均值供电。
成熟的4管VAV系统通常能够为用户提供最佳舒适感受。
宽带连接是甲级写字楼必须具备的条件。
对重要的金融机构来说，两路供电和两套备用系统对保持业务连续性和安全性至关重要。因此，金融机构倾向于租用安装有发电机和有额外竖井的写字楼。
卫星接收器（以及通路）的安装可增加写字楼对需求者吸引力。
4、租金和售价
4.1 写字楼租金
北京甲级写字楼市场租金在1995年达到顶峰，平均租金达到使用面积每月每平方米80美金。随后到1999年第三季度持续下降了近60％。1999年第四季度租金止跌回升，中央商务区写字楼租金的上涨带动了其它地区的租金水平的提升。
到2002年第四季度，北京整体市场甲级写字楼的月租金为使用面积每月每平方米29.6美金，租金较2001年有所下降。租金最高的物业是位于CBD的国贸二期和嘉里中心，成交价格分别达到使用面积每月每平方米49美金和42美金。由于市场可供选择出租的甲级写字楼供给有限，因此业主在租金、免租期和其它方面提供的优惠条款也相对减少。
4.2 写字楼售价
甲级写字楼的买家以国内客户为主。甲级写字楼的平均售价为每建筑面积平方米2300美元。写字楼销售因银行提供的贷款有限，在一定程度上影响了写字楼的销售。市场可供销售的写字楼数量有限，导致市场成交较少，加上成本因素的制约，售价未出现大幅波动。
图表2-7 北京甲级写字楼租金和售价历史表现（1992-2002年）
注：租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期因素的实际成交价格转化为使用面积计算所得
图表2-8 北京甲级写字楼的平均租金和售价一览表 （1998-2004年）
时 间 平均成交租金(USD/使用面积/月, 不包含物业管理费) 平均售价(USD/建筑平方米)
1998年01月 46.8 2,800
1999年01月 26.2 2,189
2000年01月 19.4 1,895
2001年01月 36.3 2,400
2001年04月 39.0 2,400
2001年07月 36.2 2,315
2001年10月 34.6 2,286
2002年01月 33.7 2,350
2002年04月 32.0 2,350
2002年07月 31.3 2,300
2003年05月 29.6 2,300
2004年05月 30.4 2,340
4.3 租售活动
目前北京甲级写字楼的市场较为平稳，平均初始投资回报率在10－13％之间。投资活动主要表现为：
¨ 购买甲级写字楼的买家主要以国内公司和政府机构为主，并且集中在西部地区；
¨ 一些国外投资公司和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中，但在市场上缺乏可供出售的国际水平甲级写字楼。
4.4 租金未来趋势预测
应发展商要求对北京未来甲级写字楼的租金趋势进行的预测。此预测是根据北京甲级写字楼未来空置率状况，并结合租金与空置率的历史表现得出。
图表2-9 租金和空置率历史表现 图表2-10 未来甲级写字楼空置率走势
通过租金与空置率历史表现图可见：当空置率低于10%或高于30%时，租金水平呈现急速上涨和下降趋势，当空置率水平介于10－30%之间时，租金水平相对集中在每月每方米使用面积30－40美元之间。根据北京未来2003－2008年甲级写字楼空置率预测，空置率维持在10－25%的范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场的平均租金在每月每平方米使用面积30-40美元间波动。
5、未来发展趋势
北京甲级写字楼未来发展趋势主要表现如下方面：
¨ 市场竞争激烈
未来由于中央商务区、中关村、金融街以及东直门、长安街沿线等地区将有大量供应出现，项目及区域间的竞争较为激烈。
¨ 销售价格平稳，租金水平呈现差异化
由于土地和建筑成本相对稳定，写字楼的销售价格必然会维持在一定的价位。租金水平则会因写字楼的质量和物业管理水平的不同呈现差异化的趋势。
¨ 写字楼整体品质提升，注重营造设施环境
对办公环境要求的提高和项目间的竞争，使写字楼整体环境的营造和相关设施的建设日益受到关注。
¨ 需求基础稳定，投资趋于活跃
中国经济的持续增长、中国加入WTO和主办奥运会等的积极因素的作用下，对甲级写字楼需求将稳步增长。国内外投资人将日益关注写字楼的投资潜力，投资活动趋于活跃。
二、中央商务区及CBD周边地区甲级写字楼市场分析
1、CBD总体规划
CBD地区位于北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距东二环约2.3公里，东四环路约2.4公里；距首都机场24公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。四至范围为：北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。
中央商务区内现有工企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。居住人口约5.4万人。按近期、中期、长期三步实施建设，以“金十字”区域及核心区开发为重点。
1.1 功能布局
图3-1 北京中央商务区规划图
总建筑面积规模控制在1000万平方米，其中写字楼约占50％，公寓占25％，商业、服务、文化、娱乐设施等占25％。商务设施主要集中在东三环路和建国门外大街两侧，设置混合区，强调多功能性，使商务中心区24小时都充满活力。核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。为了保证CBD有序建设，成立了CBD土地储备中心和土地开发公司。专家正在对CBD地区进行论证，探讨各阶段建筑规模和投入市场的时机。未来CBD内的土地将以拍卖方式获取。由于政府的参与，合理适当控制土地的投放，有利于保障已获有土地的开发商的利益。
1.2 空间形态规划
图3-2 北京中央商务区建筑高度规划图
根据用地功能的布局，商务办公区集中于用地中部，沿三环路与建国门外大街两侧布置，其外围依次为混合功能区和居住区。开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。超高层建筑集中于三环路两侧布置，主体建筑的高度均在100米以上，标志性建筑限制在250米。核心区将是一个超高层建筑较为集中的区域，该区域的主要建筑将会成为整个CBD的地标性建筑。
1.3 绿化系统、公共开放空间规划
公共绿化规划用地面积共33.39公顷，占总用地面积的11%，主要由以下几部分组成：四个主题公园以及环状绿化系统、沿街绿化带和通惠河北侧的滨河绿化带等，形成多层次的开放空间。
西北，西南，东北，东南四个区各规划一个面积2.5公顷左右的公园，形成具有不同主题的公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并与南侧通惠河沿岸的滨河绿化相连，组成商务中心区环状的主要绿化系统。
1.4 交通规划 – 道路交通
CBD交通规划，是在北京城市总体规划、CBD发展规划及整体城市交通规划基础上编制的区域交通规划。道路用地约为155公顷，占CBD总用地面积的39%。
图3-3 北京中央商务区道路交通规划图
完善道路交通环境主要体现在：
发展公共交通，如增加公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；
解决静态交通及停车问题，设置充足的停车位，如商务区规定综合类公共建筑平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等。
加强现代化的交通管理。
1.5 交通规划 – 轨道交通
根据北京市轨道交通建设规划，未来将有两条地铁线穿过CBD地区。其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在2008年前完成。地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。
图3-4 CBD地区轨道交通规划示意图
图3-5 CBD地区轨道交通远景规划图
1.6 人行系统与地下空间利用
CBD规划充分考虑了利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑、地下车库尽可能连通，尤其是核心区的地下一层互相连通，形成地下人行系统，以减轻地面交通压力。
图3-7 CBD地区轨道行人系统及地下空间利用图
1.7 基础设施
CBD地区所有交通、绿化、网络等市政基础设施方面的建设均由北京市政府进行投入，预计投资一百二十亿元。
1.8 CBD物业市场状况
CBD已建和拟保留项目34项，总建筑面积为309万平方米，其中写字楼163.5万平方米，住宅100.5万平方米，其他45万平方米。预计未来写字楼开发量为345万平方米，公寓150万平方米，其他为205万平方米。
图3-8 北京中央商务区航拍图
图表3-1 中央商务区及周边地区已经建设和拟保留项目一览表
位置 项目名称 主要功能 主体建筑高度/层数 建筑面积(万平方米) 占地面积(公顷)
西北区 京广中心 写字楼、酒店、公寓 208米 16.33 2.14
中国国际贸易中心 写字楼、酒店、公寓会展、商业 158米 51.95 12.36
贵友大厦 商业 6层 1.32 0.50
建国饭店 酒店 9层 3.02 1.11
京伦饭店 酒店 12层 4.03 0.93
金桥大厦 写字楼 6层 1.28 0.46
嘉里中心 写字楼、酒店、公寓、商业 129米 22.30 3.07
汉威大厦 写字楼 90米 10.00 1.75
住总大厦 写字楼 16层 4.20 0.65
建华置地一期 写字楼 90米 2.53 1.43
国际城（世贸国际公寓、民源大厦） 写字楼 90米 27.10 2.46
机电汽配服务中心 写字楼 3.94 0.83
国安大厦 酒店 18层 1.68 0.78
数码01 公寓 22层 3.00 0.30
小 计 152.68 28.77
西南区 丽晶苑 公寓 24层 3.10 0.40
米阳大厦 写字楼 7层 0.63 0.26
华彬国际大厦 写字楼 5.27 1.12
小 计 9.00 1.78
东北区 科伦大厦 写字楼 12层 2.69 0.40
中服大厦 写字楼 115米 3.80 1.37
中国第一商城 I期 公寓、商业 30层 6.95 1.63
和乔安可大厦 写字楼 1.40 3.80
全国海关信息管理中心 行政办公 26.00 2.74
光华大厦 写字楼 13层 4.47 1.08
首都经济贸易大学 教育 3.77 5.53
中央工艺美院 教育 3.31 2.98
呼家楼新苑1#楼 写字楼 12层 2.77 0.30
呼家楼新苑2#,3#楼 住宅 20层 5.53 0.83
温特莱酒店 酒店 1.62 0.42
阳光100 公寓 35层 12.75 3.79
住邦2000Ⅰ期 写字楼 20层 10
小 计 75.06 24.87
东南区 航华科贸中心 写字楼、公寓 129米 29.04 4.34
三立大厦 写字楼 27层 11.70 1.87
艾米克大厦 写字楼 22层 3.81 1.11
现代城 写字楼、公寓 37层 19.20 5.33
建外SOHO 写字楼、公寓 28层 35 4
小 计 70.47 14.55
2、写字楼供给分析
2.1 历史供应
1985年北京建成了第一座涉外高档写字楼：国际大厦。1989年随着“中国国际贸易中心”和“京广中心”的落成，使得CBD区甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，年供应量超过10万平方米。随后的几年里，燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。而CBD区则未有新的甲级写字楼供应。在九十年代后期，CBD区甲级写字楼供应出现了第二次高峰。
截至到2003年CBD甲乙级写字楼累计总供应量约为93万平方米，其中甲级58.7万平方米。未来2002－2004年CBD甲级写字楼供给呈现短缺态势，这与CBD区域内的多数物业项目在初期大量建设公寓有关，预计到2006年以后CBD的甲级写字楼供给将再一次出现高峰。
图表3-2 CBD地区甲级写字楼供应历史表现及未来趋势（1996年-2007年）
1999年－2003年CBD甲级写字楼在建项目有8个，总建筑面积为44万平方米。2000年CBD及周边地区在建写字楼项目均未达到甲级标准，只有为满足中小公司需要的SOHO概念的写字楼：现代城和数码01。2001和2002年只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外SOHO项目。
CBD竣工的写字楼项目在1999－2003年期间共计4个，总建筑面积为40.9万平方米。由此可见CBD地区在过去四年甲级写字楼物业数量供应有限，仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦2000Ⅰ、建外SOHO第一大道。
图表3-3 1999－2003年 CBD写字楼在建项目表
项目名称 位置 写字楼面积（M2） 发展商
京汇中心 大北窑 39000 航华科贸中心有限公司
华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团
1999年小计 92000
* 现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产公司
* 数码 01 光华路 32000 北京国江房地产公司
2000年小计 72000
北京财富中心Ⅰ 大北窑 90000 北京香江兴利房地产公司
2001年小计 90000
* 建外SOHO 大北窑 86000 红石公司
2002年小计 86000
富邦大厦 双井 39000 德嘉置业有限公司
嘉都大厦 光华路 30000
2003年小计
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司
住邦2000Ⅱ 慈云寺 72000 住邦房地产开发有限公司
世纪财富中心 光华路 150000 香港世源
昆泰国际中心 朝外大外 60000 昆泰集团
百富国际大厦 东大桥 78000 恒富广场房地产开发有限公司
注: * 从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼, 但位置与销售具有代表性, 作为研究对象
图表3-4 1999－2004年 CBD写字楼竣工项目表
项目名称 位置 建筑面积（M2） 发展商
国贸二期 建外大街 77000 国际贸易中心有限公司
1999年总计 77000
华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团
2000年总计 53000
京汇大厦 大北窑 39000 航华科贸中心有限公司
2001年总计 39000
*现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产公司
2002年总计 40000
华腾大厦 劲松桥 40000 北化房地产开发有限公司
2003年总计 185000
住邦2000Ⅰ 慈云寺桥 72000 住邦房地产开发公司
建外SOHO 大北窑 90000 SOHO中国
富顿中心 劲松桥 20000 昆泰房地产开发有限公司
雨霖中心 东三环京广桥西 30000
2004年总计 140000
新华联大厦 红领巾桥 40000 新华联房地产开发有限公司
财富中心Ⅰ 东三环京广桥 90000 香江国际
远洋商务中心 慈云寺桥 10000 中远地产
2.2 未来供应
中央商务区整体规划已经获得北京市政府批准。根据CBD地区待建项目及实际状况，到2007年，CBD将有224万平方米的写字楼供应推出，但由于项目前期规划、融资、建设等因素，预测未来三年在建量和完工量会低于计划的数量。
图3-9 CBD地区主要待建拟建项目分布图
图表3-5 CBD区域内写字楼待建项目表
项目名称 发展商 位置 写字楼建筑面积（平方米） 预计完工期
恋日国际 华野投资管理公司 大北窑 4400 2003.06
阳光100（P2） 银信光华 光华路 20000 2004
蓝堡国际中心 建华时代 大望路 45000 2004.05
金地国际中心（P2） 金地集团 建国路 59000 2006
温莎大道 怡禾房地产公司 光华路 70000 2005
财富中心（P1） 香江国际 关东店 90000 2005
世纪财富中心 香港世源 光华路 150000 2006
央视大厦 中央电视台 东三环 180000 2006
建外SOHO（PI） 红石公司 大北窑 86000 2006
国贸三期 国贸物业 光华路 95000 2006
银泰世贸中心 中国银泰投资集团 大北窑 147000 2006
北京电视台 北京电视台 建国路 165000 2006
世纪城市 城建集团 关东店 178000 2007
万通中心 万通集团 关东店 130000 2006
京澳中心 恒基地产 关东店 25000 2006
百富国际大厦 百富地产 东大桥 60000 2004.12
尚都国际 华远地产、SOHO中国 东大桥 130000 2006
SOHO尚都 SOHO中国 关东店 125000 2007
万达广场 大连万达集团 建国路 84000 2007
财富中心（P2） 香江国际 关东店 191000 2007
光华国际 中房集团五矿集团 光华路 150000 2007
首创地产 首创地产 呼家楼 440000 2006
以太广场 以太房地产公司 光华路 110000 2007
中环广场 中环广场公司 大北窑 待定 2007
住邦2000 住邦房地产开发 慈云寺 72000 2006
东区国际
总 计 250.24万
图表3-5所列的写字楼中包括了自用、甲级和乙级等不同类别的写字楼。自用类项目有中央电视台、北京电视台。甲、乙级写字楼的供应因多数项目尚处于前期规划阶段，则难以准确计算，而且尽管各项目的建设目标是甲级写字楼，但因开发商对甲级写字楼的标准理解各不相同，预计仍会出现部分投入市场的写字楼物业不能达到甲级标准。初步推算未达到甲级标准的物业占总供应量的27%。则未来2004－2007年CBD内甲级写字楼的新增供应量为250万平方米。
图表3-6 CBD地区写字楼分类供应图（单位：万平方米）
如图表3-6所示，根据地段接近性、可视性和地理特征，将CBD地区细分为五个区，即：CBD核心区、三环路沿线、长安街沿线、东区和西区。根据统计，新增供应量主要集中在西区和三环路沿线。本项目位于CBD的西区，其竞争将主要来自未来待开发物业。
本项目竞争物业对比分析选取了与本项目临近和与本项目存在竞争关系的物业。
图3-10 CBD地区市场细分区域分布图 图表3-7 CBD地区写字楼供应分布分析
图表3-8 本项目首要竞争物业表
项目名称 写字楼建筑面积(M2) 完工期 项目的优势 项目的不足 对本项目的竞争影响
金地国际中心 59000 2006 位于长安街,标志性突出；靠近地铁站，需求比例高;国际知名SOM设计，项目国际化特征明显;发展商为知名地产公司，各类技术人员齐备且专业性强 未有建设高档写字楼的经验 与本项目开发时期相近。项目在地段、销售及寻找投资合作方面对本项目威胁较大。
温莎大道 70000 2005 其公寓部分已开盘，写字楼如紧随其后，其销售时机较好 开发商知名度相对较低 以销售为主且已进入销售准备阶段，具有时机优势
财富中心Ⅱ期 120000 2006 项目紧临东三环，具有地段优势。项目的方案设计品质较高。开发商具有开发高档写字楼的经验 写字楼体量较大，成本及占用资金较多，不利于销售；整体项目规模较大，存在影响工程不能按计划完成的因素 一期写字楼计划本年1月开盘，对本项目前期销售工作造成威协
世纪财富中心 150000 2005 靠近国贸和嘉里，有利于吸引与国贸和嘉里有业务往来的公司 发展商实力不足，项目进度出现问题 如与本项目同期开发和销售，有在价格和销售方式方面存在竞争
世纪城市 178000 2006 发展商为知名地产开发企业，与政府关系紧密，建造经验丰富；项目方案设计具有国际性，写字楼标志性明显 开发成本较高，缺乏开发高档物业经验 同一地段在交通方面优势高于本项目
京澳中心 250000 2006 紧临东三环，具有开发高档物业的经验 开发商内部及与政府协调性相对较弱 与本项目的开发进度相似，且发展商具备开发高档写字楼的实力及经验
万通中心 130000 2006 紧临朝外大街，具有高档物业的开发经验 项目价格成本高，交通拥堵 总部基地概念，与项目概念有一定的相同性
华贸中心
光华国际 120000 2007 开发商资金实力较强，融资经验丰富，项目规模不大，开发周期短，易于操作 开发商缺乏写字楼项目开发经验 在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争
万达广场
蓝堡国际中心
以太广场 110000 2007 项目开发规模不大，易于操作 开发商缺少知名度 在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争
住邦2000Ⅱ 120000 2005 公寓项目的写字楼，贷款年限长、价格比优势明显 公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗 在Ⅱ期销售市场及销售时机方面直接性的与本项目产生强烈的竞争
远洋商务楼 10000 2004 公寓立项商务物业，贷款年限长，价格比优势明显 公寓项目写字楼后期的政策规范不明朗 推广时期不同，销售时期于年底结束，不会与本项目产生强烈的竞争
对本项目有直接竞争关系的物业总供应量为102.7万平方米。项目推向市场的时间、开发规模、开发时间、开发品质和地段等将是决定项目竞争力的主要因素。为了提高本项目竞争力，除地段因素无法改变外，可以通过控制开发进度、提高设计品质、保证建设质量和推广策略等方面提高项目竞争力。CBD区甲级写字楼供应将在2006年后出现较大增长，市场竞争将更为激烈，提早开发，提早入市对降低竞争风险，抢占市场份额尤为重要。
2.3 物业档次及体现形式
写字楼的成功主要取决于：地理位置、硬件设施、物业管理、开发商背景和推广时机等因素。对本项目周边较成功的写字楼项目优劣势的分析，为本项目写字楼的开发提供了很好的借鉴作用。
¨ 层面积
用于出售或大面积出租的写字楼的层面积较大，一般在2500平方米以上。主要原因是可提高整层购买或整层租赁客户的使用效率，便于销售或整层出租。 如：盈科大厦、鹏润大厦、丰联广场等。
仅用于出租的写字楼，层面积在2000平方米左右。其主要特点是便于分割，面积较小可使每个租户有较好的采光。如：国贸中心、盛福大厦、华润大厦等。
¨ 净高
由于租户以跨国公司为主，针对这类客户的需求，该地区写字楼的室内净高比其它地区的写字楼要高一些，一般在2.6米以上。但随着客户要求的不断提高，新建写字楼净高应不低于2.7米。
¨ 智能化水平
该地区写字楼无论在通讯设施和楼宇管理上，都达到了北京写字楼的最高水平。一些物业还预留了可拓展的空间。
¨ 设备要求
楼宇设备的优劣直接影响大厦出租和销售。跨国公司对于写字楼的硬件设施要求较高，如：为电脑机房提供备用电机；能够提供充足新风量的空调设施；充足数量的电梯和等候时间短等。该地区写字楼的楼宇设备整体水平较高，有些已经达到了国际水平。
¨ 装修标准
办公区域装修业主一般提供统一的天花吊顶，其它由租户自行安排。原因在租户行业不同，自行装修可体现自身特色。同时统一的天花吊顶可使大厦形象不会遭到破坏。
¨ 车位
该地区写字楼提供的停车位普遍较少，与租户的需求存在较大差距，许多物业不同程度的存在来访车辆停车困难的问题。主要原因是该地区土地开发成本较高，可用于地上和地下停车场的面积有限，造成停车位相对紧张的局面。
¨ 物业管理
物业管理优劣对于写字楼的出租有直接影响。该地区写字楼物业管理主要有两种形式：一种是业主自己管理，这种形式一般是业主有丰富的房地产开发和管理经验，租户对其比较信任。如：国贸中心、嘉里中心、盈科中心等。另一种形式是聘请国际知名的物业管理公司。通过这些公司国际化的物业管理模式和较高的知名度提升大厦的品质，如：盛福大厦、华润大厦等。
图表3-9 CBD及周边地区主要写字楼情况一览表
物业名称 盈科中心 京广商务楼 国贸中心II期 嘉里中心 盛福大厦
外观形象 非常好 一般 非常好 非常好 非常好
到机场的交通 一般 一般 好 好 非常好
物业周围的交通 一般 一般 好 一般 一般
本地员工的交通 好 好 非常好 一般 一般
服务设施 好 好 非常好 非常好 好
周围酒店情况 好 好 非常好 非常好 非常好
平均楼层面积(建筑面积平方米/层) 2,416 1,800 2,300 1100－2900 1,700
电梯状况 好 一般 非常好 非常好 非常好
空调类型 风机盘管,四管 风机盘管,两管 变频式,四管 风机盘管,四管 风机盘管,四管
室内净高 (米) 2.7 2.4 2.6 2.7 2.5－2.8
入住时间 1999年 1997年9月 1999年10月 1998年10月 1999年3月
物业名称 华润大厦 丰联广场 京汇大厦 鹏润大厦 现代盛世大厦
外观形象 非常好 非常好 好 好 好
到机场的交通 好 一般 好 非常好 非常好
物业周围的交通 好 一般 好 一般 一般
本地员工的交通 非常好 非常好 非常好 一般 好
服务设施 好 好 好 好 好
周围酒店情况 好 较差 好 非常好 非常好
平均楼层面积(建筑面积平方米/层) 1,700 2800－5500 3000 5400 2550
电梯状况 非常好 好 好 好 好
空调类型 变频式,四管 风机盘管,四管 风机盘管,四管 风机盘管,四管 风机盘管和变频式,四管
室内净高 (米) 2.6 2.4 2.6 2.6 2.67
入住时间 1999年4月 1997年 2001年 2000年8月 2000年
3、租赁市场分析
¨ 租金走势
从1995年三季度开始，CBD内的写字楼的租金和售价从巅峰水平一直下降到1999年底的低谷，租金下降了77％。如图表3-10所示，租金从1999年年底下滑速度变慢，2000年初租金强劲反弹，平均上涨40－50％， 2001年底租金成交价略有下降，到2002年第四季度CBD写字楼成交租金为按使用面积计算为USD33/月/平方米。
图表3-10 CBD甲级写字楼租金走势历史表现
通过CBD甲级写字楼租金与整体市场的对比可看出，CBD的租金高于整体市场10%左右，近一段时间这一差距更为明显。由此可见CBD由于具有稳定的市场需求，租金表现和空置率状况均优于其它次市场。
¨ 租赁价量关系
图表3-11 1999－2003年CBD及CBD周边区域市场租金及吸纳量对照表
CBD 1999 年 2000 年 2001 年 2002年
存量（平方米） 392，000 445,000 587,000 587,000
净吸纳量（平方米） 33,840 134,830 106,030 3,480
空置率 25％ 4.42％ 9.48％ 8.9％
成交价格(USD/平方米/每月) 18.4 41.25 35.54 32.18
CBD周边区域 1999 年 2000 年 2001 年 2002年
存量（平方米） 829,656 1,055,056 1,184,056 1,224,056
净吸纳量（平方米） 132,572 225,802 201,121 69,521
空置率 25％ 5.5％ 18％ 15％
成交价格(USD/平方米/每月) 17.7 37.9 34.12 31.1
注：CBD周边区域包括了东二环至东三环地区、亮马河地区和CBD。
由于CBD在1999－2003年的新增供给量有限，出现2003年几乎没有空余面积可供需求者选择的局面，无法体现市场的实际需求量。因此选取了东二环、东三环和CBD周边的项目共同进行分析。通过图表3-11得出，CBD周边区域甲级写字楼在2000年至2003年新增供应量分别为32.5万平方米、12.9万平方米和4万平方米，新增供应量数值均小于等于相应年度的净吸纳量。
参照CBD及周边区域的租金与吸纳量数据，尽管CBD的租金较其它地区高，但CBD地区的集聚效应使得其市场需求高于周边地区，在2000年表现尤为明显。2000年CBD的平均租金为每平方米每月41.25美金，新增供应量为5万平方米，但市场吸纳量为13.4万平方米。而同年度CBD周边区域的租金为每平方米每月37.9美金，比CBD租金低8%，市场新增供给量为22.5万平方米，这一数值与吸纳量持平。
4、销售市场分析
CBD地区可供销售的写字楼数量有限，因此，选取了其周边地区的物业进行分析。
1993年，CBD周边出现可以销售的写字楼，吸引了来自境外的香港、台湾和东南亚地区的第一批买家，但购买的面积一般较小，主要是跟随这些地区的发展商进入国内的房地产投资领域。销售较好的楼盘有：丰联广场、长安俱乐部、富华大厦、恒基中心、光华长安大厦。同时，外资企业业务的不断扩展，办事处转变为合资企业或其他形式具有国内独立法人的外资企业，写字楼的需求面积增加很快。到1996－1997年，许多外资企业的需求面积已超过1000平方米，有的接近10000平方米。出现了象摩托罗拉、惠普和三星这样整栋购买的案例。
目前在北京购买写字楼的世界500强企业约6家，面积约10万平方米，除此之外还有自建写字楼，如西门子公司与北京经济技术交流中心合作自建西门子大厦。跨国公司购买或自建写字楼一方面是看好中国的市场，考虑长期发展；另一方面是由于当时国家的外汇管制，使其向境外汇款较困难，为了减少缴纳相关税费，同时满足办公需求，所以一些在中国盈利较高的跨国公司，选择购买甲级写字楼。而在CBD及周边地区租用甲级写字楼的世界500强企业共占用约13万平方米的办公面积。
图表3-12 世界500强企业购买写字楼一览表
公司名称 写字楼名称 面积（平方米） 售价（USD/平方米）
惠普（中国）公司 招商局中心2#楼 30000 2800
摩托罗拉（中国）公司 招商局中心3#楼 40000 2550
三星集团 招商局中心1#楼 20000 3000
花旗银行 光华长安大厦 4000 1800
德国巴斯夫公司 盛福大厦 3500 2500
德国赫斯特公司 招商局中心2#楼 7564 2600
金杜律师事务所 建外SOHO第一大道 3000 2200
新加坡GIC基金投资 招商局中心4#楼 25000 1950
美国汉斯投资集团 现代盛世大厦 50000 2500
1999年后，一批在北京经商的三资公司出于多种原因考虑购买写字楼办公。同时国内的中、小公司购买写字楼作为公司自用。
2000 年SOHO概念的小面积办公写字楼，如数码01和现代城，由于是以住宅项目立项，在银行按揭方面获得支持，从而吸引了一些小型公司购买单元式或小面积单位的办公楼。
2000－2001年境外的投资机构继续投资CBD地区的高档写字楼。如新加坡GIC集团整栋购买航华科贸大厦4号楼和美国汉斯公司整栋购买现代盛世大厦。
2002-2003年随着CBD整体规划的出台，使CBD受到境外投资机构、国内企业和个人投资者的关注。建外SOHO就是针对个人投资者而推出的销售型写字楼。
图表3-13 2000 – 2003年CBD及周边地区购买写字楼主要案例
公司名称 写字楼名称 面积（平方米） 售价(美元/平方米)
GIC集团 京汇大厦 39000 2100
汉斯公司 盛世大厦 68400 2000
三峡国际招标公司 鹏润大厦 1500 2100
* 中国一汽集团 南银大厦 4500 1900
中国工商联合会 华普中心 10000 1800
中国民航航空管理局 银通大厦 12000 1000
金杜律师事务所 建外SOHO第一大道 5000 1800
某国有大型企业集团 华贸中心 25000 2200
* 从小业主购买
¨ 销售市场价量关系
CBD及其周边地区写字楼的销售市场始于1995年的高澜大厦、南银大厦、东海中心和丰联大厦，1997年前的销售价格和业绩均保持高水平，随着供应量的增加和亚洲金融危机等因素，导致写字楼租金大幅下降，影响了写字楼的销售，销售价格走低。
图表3-14 1999－2002年CBD及周边地区甲级写字楼供应与销售表
1999年 2000年 2001年 2002年
在建工程量(平方米) 400,623 72,000（新增量） 336,500（新增量） 86,000（新增量）
完工量(平方米) 385,650 181,623 129,000 40,000
可供销售量(平方米) 192,070 219,600 144,400 129,000
实际销售量(平方米) 83,575 115,600 83,540 44,500
对应价格关系(美元/平方米) 1600－2200 1445－2800 1600－2500 2000-2100
1999年整栋销售的是新航空大厦，为航空公司自用，2000年整栋销售的为京汇大厦，为新加坡国家投资公司购买作为投资用途。其余基本为小面积购买。2000年写字楼售价随着市场租金的攀升和可销售面积的下降，销售价格上涨，成交量也趋减少。2001年美国汉斯公司投资购买现代盛世大厦，主要看重对于该大厦的投资市场潜力以及物业优良的硬件设施。2002年可销售的甲级写字楼较少，具有代表性的项目是建外SOHO，该项目从开始销售起，业绩一直良好，已售出50%的写字楼面积。
1999-2001年国内公司的购买总量为11万平方米，其中1999年为73,000平方米，2000年22,080平方米2001年15140平方米主要以散购为主，整栋购买的不多。
除1999年一些境外投资人以散购的方式购买了10,575平方米的写字楼，2000年成交的39,000平方米的京汇大厦，2001年成交的68,400平方米盛世大厦，购买行为则以境外公司整购为主。2002年甲级写字楼的买家仍主要来自国内公司及投资个人。
图表3-15 2001年CBD及周边地区销售项目初始投资回报
项目名称 销售价格 投资回报％
盛福大厦 2500 11%
盛世大厦 1450 19.8%
鹏润大厦 2300 11%
2002年CBD及周边地区销售项目初始投资回报
项目名称 销售价格 投资回报％
鹏润大厦 2100 12%
* 建外SOHO 2000 -
* 目前只售，租金尚未制定
¨ 价格分析
由于1997年前写字楼的销售价格位于历史的相对高位，后经历了租金水平的大幅度降低，在这一阶段购买的写字楼的初始回报率低于此后销售的写字楼水平，1999年底后随着租金水平的上扬，以相对低的价格购买的写字楼的投资回报较为可观。
2000年市场上销售的写字楼项目除整栋新推出的项目外，还有一定的写字楼存量销售。这些写字楼存量基本为前一阶段销售剩余的面积或已经出租的面积，这类写字楼的销售报价通常在每平方米2500美元以上。如果未能以此价格成交，发展商将以收取租金获得回报。还有些项目对购买项目的客户有所要求，如要求购买者为大投资机构或是有影响的公司。如东海中心写字楼推出时销售价格在每平方米2800美元，后虽然售价和租金价格下降，剩余面积只能进行出租。但随着租期的延长和租金水平的上升，其销售已不存在压力，由于有稳定的租金回报，对于未售出的存量，投资商的策略是低于每平方米2800美元不售。盛福大厦为了保证写字楼的整体水平和档次，只有大投资商或有影响的公司整栋或多层购买才进行出售。泛利大厦等项目则采用租售并举的方式。
2001年可供销售的物业面积不多，除去盛世大厦以外，几乎没有多少物业可供选择。汉斯收购盛世大厦与原投资者的资金状况和经营方式有关，汉斯以相对低的价格成交，从而在以后的经营过程中获得较高的投资回报。
目前CBD及周边地区写字楼可销售面积和成交量有限，售价变化不大，租金水平虽略有调整，但就整体而言与2001年相比，由于可销售项目及面积数量有限，所以初始投资回报率仍保持在10－13％之间。
在CBD待开发物业规划方案日趋明朗的同时，多数物业从项目的运作及公司经营模式角度考虑，希望销售而不是持有物业。2002年以来市场上出现了的可供销售的写字楼项目，这些项目首要考虑吸引或销售给大规模的企业、集团和投资者，其次再零散出售。
图表3-16 2002-2003年CBD在售和计划销售写字楼项目一览表
项目名称 销售价格 销售时间及方式
建外SOHO USD2000/平方米 2002年，散售(一栋)；整售(一栋)
金地国际中心 待定 整售
财富中心 计划USD2500－3000元/平方米 2003年12月开盘，20层以上出租，20层以下出售
世纪财富中心 待定 部分整售，部分散售
蓝堡国际中心 计划人民币14000－17000元/平方米 计划2002年底开盘
阳光100 计划USD2000元/平方米 2002年底
5、市场需求分析
CBD 区是北京高档写字楼的用户集中地，根据调查统计，CBD区写字楼的主要客户为外资公司，以租用写字楼为主，占总需求的82%。国内公司仅占18%。正是这些公司，特别是外资企业的需求，促进了这一地区高档写字楼数量的增加和品质的提升。
5.1 外资公司
¨ 需求行业
在CBD办公的外资公司行业包括：银行/保险业、工业/制造业、石油/化工业、律师事务所、会计师事务所等专业服务、高新技术产业。在调查的写字楼中，50％的租户来自于欧洲和北美。
¨ 需求偏好
这些公司对物业的各项要求如下：
－ 层面积：用于出售或大面积出租的写字楼，一般在2500平方米以上
只用于出租写字楼，层面积在2000平方米左右
－ 净高：在2.6米以上
－ 智能化水平：有先进的通讯设施和楼宇管理控制系统上，并预留可拓展的空间。
－ 设备要求(HVAC)：对写字楼的硬件设施要求较高。如：为电脑机房提供备用电机；空调设施能够提供充足的新风量；电梯数量充足和等候时间短等
－ 装修标准：一般为统一的天花吊顶，其它由租户自行安排
－ 车位：目前该地区写字楼提供的停车位普遍较少，停车位相对紧张，与租户的需求存在较大差距；
－ 物业管理：对物业管理的水平要求较高。
¨ 需求特征
各行业选择CBD甲级写字楼办公的原因：
外资金融机构：这些机构注重公司的形象，多半愿意租用高档写字楼且聚集在一起办公。
工业/制造业，石油/化工业公司：由于CBD地区距机场和港口，以及空港工业区、北京经济技术开发区和天津经济技术开发区等地较近，且交通十分便利。
会计师、律师事务所等专业咨询公司：看重与所服务客户的接近性，因此愿将办公地点设立在被他们所服务的客户附近，方便频繁的商业接触，从而提供良好快捷的服务。
高新技术产业：这些公司非常注重整个地区的商务气氛、办公场地的交通和易接近性，以及写字楼所提供的先进的网络通讯设施。
¨ 需求调查
500强企业在CBD办公状况
目前进驻北京的世界500强企业有159家，在CBD办公的有83家，其中金融保险业和制造业数量最多，分别占27％和26％，计算机及其信息产业占15％，石油化工医药占10％，此外为资询服务、航空、广告、贸易等其它行业。
图表3-17 CBD地区世界500强企业的行业分布
对办公面积的需求上来看，面积在5000平方米以上的公司主要为在华业务发展较成熟的企业，集中在通讯和信息产业。需求面积为3000－5000平方米的公司多为从事电子、信息产业和医药等行业。面积在1000－3000平方米的公司中制造、石油化工、医药等传统行业数量明显增加。办公面积为500－1000平方米的公司中金融、保险业比例最高，这与国家对此类行业限制有关。500平方米以下的需求多为代表处。
图表3-18 CBD地区世界500强企业对办公面积的需求
5.2 国内购买客户构成及特征分析
由于在CBD地区国内公司需求比例较低，无论是购买还是租赁记录均较少，其需求特征及偏好不能完全反映市场状况和趋势。根据对未来CBD地区写字楼需求的预测，国内需求者将有大幅增加的可能性。对国内企业购买物业特征的研究，主要借鉴了金融街和中关村等地区的成交记录，对其需求特征和需求偏好总结如下：
¨ 国内购买者行业分布
甲级写字楼国内购买者行业分布主要集中在金融业、信息产业和上市公司等。例如银行、保险、期货、信托机构；电信及其相关行业的国有大型公司；由国家部委、军队分离出来的公司或者会计和税务等专业服务机构。而外地企业和驻京机构由于已经购买或者自有写字楼，最近成交所占的比例较小，预计未来购买的可能性不大。
¨ 建筑面积需求特点
整栋购买的成交规模以建筑面积2万平方米左右，其购买规模通常大于自身的需求。由于市场没有较小规模的供给，购买者一般采用整体购买再将多余部分出租的方式。零散购买的需求面积最小也在500平方米以上。
¨ 对位置和独立性的要求
国内购买者对写字楼位置的便利性、可识别性和独立性有很高的要求。有能力购买写字楼的公司多为发展较快或较为成熟的企业，他们选择写字楼更加注重整体形象、楼宇的命名权和独立性。由于一部分购买者是由国家机关分离出来的公司，因此，在写字楼位置的选择上，这些购买者会考虑其职工生活的便利性，选择和职工原有分配住房相对较近的位置，通常不会跨区选择新的办公地点。
¨ 对建筑布局、设备和配套设施的要求
与国外使用者相比，国内购买者对写字楼的朝向、采光、遮挡的要求较高。而目前写字楼的建筑设备和配套设施基本满足客户要求，对写字楼的配套设施会根据自身要求而调整，这就要求建筑平面布局能够具有较强的灵活性。
¨ 价格及付款方式
国内购买者购买写字楼通常会依据国家或企业内部对单价和总价的要求，从目前的成交记录来看，一般以2000美元每建筑面积平方米为主。付款方式比较灵活，一次性付款和分阶段按比例付款是两种主要的付款方式。
¨ 决策方式及时间
国内购买者在写字楼接近现房的阶段才决定购买，在这个阶段购买者能够对建筑质量、外观及其周边环境能够有很好的把握，同时，在这个阶段的交易价格会低于期房价格也促使国内购买者很少在期房阶段完成购买交易。国内购买者的决策也会受到写字楼市场状况和公司内部运作阶段有关。
6、CBD对未来物业需求发展分析
制造业
制造业将继续保持快速的发展势头，随着外国公司加大在华采购力度，中国正在成为外国公司重要的零部件采购中心。
北京广阔的市场前景和丰富的人才资源吸引了众多跨国公司来华设立办事处、生产和研发机构。这些研发机构主要集中在信息通讯、生物制药、精细化工、运输设备制造等行业。另一方面，一些跨国公司提高了中国在其战略中的地位，把总部都搬到了北京或上海。外资向产业基地聚集，这些基地外资企业集中，产业链完整，具有相当的规模和配套能力，其中部分地区正在成为全球ＩＴ产品加工制造基地。
¨ 未来CBD产业结构的构成
未来CBD地区的产业结构将在现有基础上有所变化，主要体现在传媒业和金融业的发展，这两个行业将提高对CBD地区写字楼的需求。而制造业、信息产业、石油化工和咨询服务等行业将继续稳健增长。
传媒业
- 北京市作为全国政治文化中心，其现有众多的国家级媒体是传媒业发展的基础
北京云集众多的国家级信息机构信息媒体，如新华社、人民日报社、中央电视台、中央人民广播电台、国家统计局、国家信息中心等。大量影响大、覆盖面广的信息在这里产生、汇集、交流、传递，使北京成为中国最大的信息集散地。
CBD正在形成北京乃至全国传媒产业的中心，中央电视台、北京电视台，新浪网已经把办公的地点移到CBD，与北京东部地区现有的主要媒体人民日报社、北京青年报社、北京人民广播电台、北京广电集团、北京广播电视局，国际主要媒体CNN、路透社等177家驻京海外新闻机构，产生产业的集聚效应。中央电视台和北京电视台在迁入CBD后，将扩大企业规模。北京电视台现有九个频道，建设新台后将发展到15个或者是20个以上。
- 优良的通讯设施为是发展传媒业必要的硬件设施
北京市是中国与世界各国邮政、通信的枢纽，国家级主干互联网也坐落在北京。CBD地区随着中央电视台和北京电视台的迁入，通信等基础设施将进一步加强。
- 北京市拥有全国最多的文化艺术类高等院校，为发展文化传媒业提供了丰富的人力资源。
图表3-19 传媒企业在北京市的区域分布
图表3-20 传媒企业租用写字楼的等级分布
目前传媒企业主要分布在海淀区和朝阳区，而租用甲级写字楼的企业多集中在朝阳和西城两区，以外资、合资和内资知名企业为主。使用公寓作为办公地点的公司占一定比例。
金融业
北京集中了绝大多数全国性的金融机构，中国的中央银行、政策性银行和主要商业银行的总部都在北京。北京市作为全国金融管理的决策和信息中心，国家的金融政策都出自北京，全国的金融结算大多在北京进行。同时，一大批国家级的保险公司、信托投资公司、财务公司、租赁公司等非银行金融机构的总部也设在北京， 发展金融业具有得天独厚的条件。
未来两年，北京对外资全面开放金融市场。尽管金融街会分流一部分CBD地区甲级写字楼的需求，外资银行仍然会选择CBD地区作为办公的主要地点。首先，目前绝大部分外资银行在CBD或其周边地区设置了办事机构；将来这些外资银行的主要客户也主要集中在这一区域， 如三资企业、外国驻京工作人员等，而CBD现有良好的商务办公气氛和完备的配套设施是吸引这些外资银行落户的主要原因。
¨ CBD未来写字楼需求特点
外资企业在相当长的一段时间内仍将以租用写字楼为主，未来外资企业的写字楼新增需求主要在来源于新增的外资企业和现有企业的扩张需求。首先，世界500强企业进驻北京的新增数量将不会出现大幅增加的状况，目前在京世界500强企业有159家，这些企业是否进驻北京更多是从业务发展的角度出发，近两年500强企业每年进驻北京的数量增长比较缓慢，每年仅在5家左右。
随着金融政策的逐步开放，外资银行、保险业的办公需求将有大幅增长，尽管会受到金融街的影响，产生某种程度的分流，但是它们仍然以CBD地区作为主要选择的次市场，是未来CBD地区写字楼市场的主要客户。
现有租户扩张方面，预计在华业务发展较成熟的企业，例如信息产业类企业，其在CBD地区新增办公面积的需求在短期内不会有较快的增长，主要原因是经过最近几年的快速成长期，企业已经进入了平稳发展的阶段；而出于租金成本和人力资源的考虑，即使业务扩张，其研发类的办公需求也会选择在CBD以外的地区，而只是将企业的商业管理部门设置在CBD地区。
未来CBD地区写字楼的购买者将以国内购买者和国外机构投资者为主，从行业上来看，金融和信息产业仍然是未来写字楼主要的购买者。尽管金融类公司总部对写字楼的需求已经基本饱和，金融企业分支机构仍然会有一定的需求。而小型的广告公司和媒体相关的公司处于自身经营的需要，会以选择商住式写字楼为主。
¨ CBD未来写字楼需求总量
目前 CBD 地区甲级写字楼新增需求占全市总新增需求的25％，这主要由于近年CBD 地区甲级写字楼的供应量有限，抑制了该地区需求的增长。在未来五年，北京市将加快金融市场的对外开放，中央电视台和北京电视台将新址迁入CBD地区，举办奥运会和加入WTO将进一步加强北京市国际交往中心的功能，预计未来五年CBD地区甲级写字楼新增需求占全市新增需求的35％，需求量为建筑面积84万平方米。
图表3-21 CBD甲级写字楼需求预测
三、2003~2004年CBD区域写字楼市场分析
供求分析
2003年市场供应量
2003年CBD内销售型写字楼总供应面积约为25万平米，市场均价在15000左右。整体供应量不大，属于区域内的二、三线产品。由于供应量小，销售情况较为理想。建外SOHO写字楼销售率达到100%。
2004年CBD写字楼供应量
项目 写字楼总建面 售价（均价） 销售率
财富中心Ⅰ 10万平方米 22000 60%
建外SOHO 12万平米 16000 100%
蓝堡国际中心 3万平米 14000 70%
尚都国际中心 10万平米 14000 65%
住邦2000Ⅱ 18万平米 11000 50%
2004年CBD内写字楼供应量：
预计2004年CBD区域内新写字楼的市场供应量将明显加大，特别是2004年下半年，将有大量的写字楼项目投入市场。目前估计有如下项目将会在明年进入市场推广：财富中心、世纪财富中心、万通中心、中环广场、CBD国际大厦加上目前在售的蓝堡国际大厦、温特莱中心、尚都国际，住邦2000二期总供应量有明显的放大。
项目 写字楼总建（万） 数量 物业类型 位置 入住时间 工程进度
财富中心Ⅰ 10 1栋 写字楼、酒店、公寓、商场、运动娱乐设施 东三环北路23号 05.307 已封顶，外挂幕墙进行中
中环世贸 20 4栋 写字楼 建外大街 05 做地下部分
蓝堡国际 3 1栋 写字楼、公寓 西大望路甲3号 04.8 接近封顶
依斯特大厦 12 2栋 写字楼 光华路 05 未开工
温特莱中心 3 2栋 写字楼、酒店 光华路 04 正负零
万通中心 12 4栋 写字楼 朝外大街 05 接近封顶
尚都国际 10 1栋 写字楼、公寓 东大桥路 04 准现房
世纪财富中心 14 2栋 写字楼 关东店南街 05 结构
CBD国际大厦 7.3 1栋 写字楼 永安里 未定 地下基础
光华国际 12 4栋 写字楼、商业 光华路 06年 已开工
温莎大道 6 1栋 写字楼、商业 光华路 06年 开工
百富大厦 2栋 写字楼、商业 朝外东大桥 05 结构封顶
住邦2000Ⅱ 18 1栋 写字楼、商业、酒店 慈云寺桥 05 结构
华贸中心 20 1栋 写字楼、公寓、酒店、商业 建国路 07 结构
银泰中心 14 2栋 写字楼、酒店、公寓 建外大街 07 结构
远洋商务 1栋 商住 东四环慈云寺桥 04 结构封顶
新华联大厦 4 1栋 写字楼 东四环红领巾桥 04 入住
2004年CBD写字楼市场供应量表
如果以上这些项目在2004年推出，CBD内写字楼的供应量将接近100万平米。这是CBD建设以来写字楼市场的第一次大规模放量，市场反映如何是对CBD概念“含金量”最好的检验，同时更将影响未来几年内该区域的写字楼市场。
以上这些项目中，只有财富中心一期写字楼为顶级产品，其余项目虽各具特色但综合实力无法与财富中心相比。因此明年财富中心的写字楼销售情况被普遍看好。同时，作为CBD内地一个推向市场的顶级产品，财富中心写字楼的售价、推广策略及市场表现将成为04年CBD写字楼销售市场的晴雨表。
2004年CBD内写字楼需求：
通过对2003年CBD在售的写字楼项目进行调研发现，购买二线品牌产品的主要是私营企业或是投资客户，在自用和投资之间没有明确的划分，很多客户会视未来CBD内写字楼的租金变化决定所购物业的用途。以这两个项目的客户购买面积来看，多数为小面积（150~300平米），有部分整层购买客户。建外SOHO和蓝堡国际中心的写字楼均属于二线产品，带动该区域内的二线品牌写字楼客户群需求的增长。
2004年是写字楼放量增大很快的一年，也是高档产品推出较多的一年。随着CBD建设的逐步完善，将有更多的国内外企业进驻CBD，2004年会形成写字楼成交的一个高峰。2004年的写字楼新项目品质将整体高于2003年的产品。由于2004年CBD内写字楼市场的集中放量，将带热这一地区的办公物业市场。02、03年CBD内写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在04年得到部分释放。
随着CBD发展的进一步成熟，将吸引更多的国内外公司进驻该区域。
2、价格变化趋势
2004年是CBD的写字楼年，推出的新产品数量多，整体档次上要高于03年的产品，必将带热区域内写字楼市场，预计整体市场均价应该能够在18000以上。
3、产品导向
1）先天位置的不同决定了CBD内写字楼的价值和市场表现
从2003年CBD内写字楼项目的表现来看，写字楼的核心竞争力依旧是位置因素。2003年CBD内推出的三个写字楼项目中，从产品配置上相差无几，但各自的表现却有天壤之别。建外SOHO写字楼表现最好，蓝堡国际中心成绩优良，尚都国际最令人失望。建外SOHO写字楼100%的销售率背后，除了潘石屹个人炒作的因素外，最主要的还是项目地理位置具有的优势。写字楼的客户群，无论是投资还是自用型，都比购买住宅的客户群要冷静的多，更多的关心不动产所产生的回报。
CBD区域内最具价值的位置决定了项目的价值和市场表现。
2）建筑综合体之间的竞争将取代单项产品竞争
目前按照CBD规划，区域内的项目总体要符合写字楼、公寓、商业的比例为5:3:2的标准。因此区域内多数中型销售型项目都是包含3种以上物业形态的建筑综合体。而泛CBD东区域仅仅有一家住邦2000具备综合体物业形态的项目。
目前CBD及泛CBD区域内在建的建筑综合体：
项目 总建筑面积（万M2） 物业类型 入住时间 写字楼工程进度
财富中心 72 写字楼、酒店、公寓、商场、运动娱乐设施 05.307 一期写字楼接近封顶
国贸三期 54 酒店、写字楼、商业配套 07 拆迁接近完成
建外SOHO 70 写字楼、公寓、商业街 04.04 准现房
银泰中心 35 写字楼、酒店、公寓 07 做地下基础
金地中心 地上24万 写字楼、商场、公寓 05 尚未拆迁
蓝堡国际 20 写字楼、公寓、商业 04.8 尚未封顶
尚都国际 30 写字楼、公寓、商业 04 准现房
万达广场 48 写字楼公寓、酒店、商业 07 公寓施工
华贸中心 100 写字楼、公寓、酒店商业 07 公寓施工
住邦2000Ⅱ 18 写字楼、酒店、商业 07 一期已售完、二期正在出售中
25号项目 25 写字楼、公寓、商业 06 未开工
以上项目总建筑面积：443万
项目 写字楼总（万） 数量 物业类型 位置 入住时间 写字楼工程进度
中环世贸 20 4栋 写字楼 建外大街 2005 做地下部分
国际财源中心 23.8 2栋 写字楼、商场 建外大街 2006 未开工
依斯特大厦 12 2栋 写字楼 光华路 2005 未开工
温特莱中心 3 2栋 写字楼、酒店 光华路 2004 正负零
万通中心 12 4栋 写字楼 朝外大街 2005 结构工程
世纪财富中心 14 2栋 写字楼 关东店南街 2005 地下部分
CBD国际大厦 7.3 1栋 写字楼 永安里 未定 未开工
温莎大道 6 2栋 写字楼、公寓 光华路 未定 未开工
新华联大厦 3 2栋 写字楼 红领巾桥旁 2004 现房招租
CBD内非建筑综合体公建项目：
总建面：101.1万平米
两种写字楼对比：
由以上对比可以看出，目前CBD内在建和待建的大中型项目都是建筑综合体，未来区域内的竞争将是这些综合体的竞争，比较的是规划的合理性，而不是单纯的某种产品。如何通过建筑综合体各种物业形态的组合及道路、交通、设备设施等综合因素下，使客户的财富能得到理想的回报将是各项目突破的重点。同时，每个建筑综合体在位置、规划、建筑设计风格等方面都各具特色，突出项目的个性和特性才能取胜。
CBD内原有的建筑综合体只有国贸、嘉里和京广，这三个项目多年来的经营取得了良好的经济效益和社会效益，创造了东三环的地段价值。根据CBD现有规划显示，未来将有大小近10家建筑综合体项目将在2008年以前在CBD内建成并投入使用。面对如此多的供应量竞争将在所难免。
3）写字楼的配置要普遍高于现有产品
在建项目基本配置对比表：
对比项目 财富中心 金地中心 世纪财富中心
单层面（M2） 2400 A座1773，B座1561 东座2202，西座2237
电梯数量 18部 A座16部，B座10部 东座12部，西座9部
空调系统 四管全空气空调系统，蒸汽加湿系统 VAV系统 VAV变频
垂直交通系统 OTIS，2.5~5米/秒 品牌待定 瑞士迅达，4米/秒
综合布线 架空地板办公楼内采用多模光纤作为数据传输的垂直主干网络，大对数铜缆作为语音传输的主干通路 架空地板 架空地板
机房专用空调 24小时专用空调 无 无
配套服务 商务中心、银行、咖啡厅、24小时便利店、多功能会议室、邮政服务 设计商务中心、会议室、多功能厅、银行、邮局、展览厅、员工餐厅等 银行保管箱等配套设施、零售商业服务空间，金融超市空间，会议中心及餐饮服务空间
外立面 中空玻璃幕墙，LOW-E镀膜玻璃，铝型板氟碳喷涂 东侧玻璃幕墙,西侧石材幕墙,顶部6-15米高玻璃幕 双层钢化Low-E幕墙
净高 2.7米 2.7米 2.7米
通过以上表格显示，CBD核心区域内新建的写字楼在基本配置上大大高于现有的写字楼项目，更近一步的达到了国际标准。在未来的写字楼市场竞争中将处于有利地位。
四、2003~2004年泛CBD东区商务区写字楼市场分析
1、泛CBD东区商务区的形成背景：
（1）2003-2004年CBD区域写字楼行情看涨：
“CBD开发历经规划年、公寓年、商业年之后，逐步进入商务开发的新阶段，今年将是CBD的第一个“商务年”。” CBD管委会规划建设总顾问柯焕章对媒体表示。仅目前，已有30％的外资企业入驻CBD，其中服务业占到60％，这些服务业主要集中在金融、保险、通讯等领域，CBD已具备了产业发展的很好基础。
对于京城楼市而言，这意味着，尽管有部分业界人士在担忧CBD迅速走向公寓中心区，然而，该区域内高档商用物业的需求量仍将有大幅度增长。
就目前市场销售状况来看，有统计显示，几乎所有与CBD沾边的项目都卖“疯”了，价格一路狂飙，涨幅普遍在3%—5%左右。例如SOHO办公楼产品售价，已涨至18000元/平方米左右，且最近一次涨幅就达5%，单价攀升了700元左右。
而嘉里中心的写字楼租金报价，已上涨到每月30美元/平方米，涨幅达到20%—30%；国贸写字楼租金报价在维持原有水平的基础上略有上调。显而易见的是，即便租金水平上升，CBD核心区域高档写字楼仍然供不应求。
北京金地公司总经理陈长春对媒体分析，高档写字楼纷纷涨价，归因于四个方面：首先，近期土地政策的收紧，变相促使发展商拿地成本上升，导致实力较弱的发展商迫于资金等方面的压力，不得不放慢开发速度，由是可供应项目总量减少；其次，3.99平方公里的CBD已将规划中的1000万平方米的建设量降为700万—800万平方米，导致CBD产品的供应量进一步下降，必将会影响区内产品价格；第三，建材成本（钢材等）的涨价；第四，部分项目的建筑形态初步树立。
更有最新调查表明，2004年CBD区域内写字楼市场将大热，预计整体市场均价可达2000美元/平方米以上。业内人士称，2002年及2003年，CBD写字楼新产品供应量很少，区域内存在大量的客户需求。这一需求将在今年得到部分释放。
而另一方面，北京市公安交通管理局下发的关于疏解CBD交通的通知规定，CBD核心区内项目审批叫停；中央电视台停工，所在地块将重新上市拍卖；各种消息表明该区域目前已经饱和。
（2）泛CBD东区商务区搅局
在市场对高档写字楼的一片叫好声中，半路却杀出住邦2000这匹令业界瞩目的“黑马”，更打出低价高档商用物业的口号，均价9700元/平米，成为泛CBD东区商务区域内现房阶段唯一价格突破万元底线的五星级高档商务楼项目。同样在CBD区域做项目的一位业内人士评价住邦2000说，这种市场行为明显是存心“搅局”。
住邦2000商务中心是由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发的纯粹商务项目，项目总建筑面积约25万平米，是集办公、酒店公寓、商业、会展、金融为一体的超大规模、全新概念的CBD东区商务社区也是泛CBD东区第一家商务写字楼社区。
住邦2000商务中心位于东四环路（迎宾路）与朝阳路的交汇处，属于高端商务楼盘云集的朝外商圈。目前CBD和金融街土地开发饱和，发展前景有限；中关村显然更合适成长型企业。作为继西单、王府井之后北京市政府规划的第三条重点商业中心街，朝外拥有成为“第三商业大道”的升值前景；从地理位置上看，朝外四面通达，堪称城区核心的核心。作为CBD边缘集团，朝外其实并未沦为CBD的附庸，有着与CBD比肩而立的潜质。对于高端商务楼盘来说，选择这个地段，也就选择了这个地段广阔的地段价值升值前景。
同时，住邦2000所处周边，华贸中心20万平方米的商业面积，100万平方米的巨大体量比国贸大的多，业内人士分析，此将带动比当年国贸更大的辐射范围的区域发展，而住邦2000与华贸中心的直线距离仅500米多；另外，住邦2000周边还将起多个公用建筑，比如对面京棉集团将要拆迁开发，也是超100万的项目，华贸东南角，住邦2000西南角原空军的地也要起个新项目；住邦2000东侧土地即将上市拍卖，整个区域的商务气氛将会十分浓厚，可以说，这样的环境极具有开发潜质，升值空间蓄势待发。
但是，令众多CBD高档写字楼开发商忐忑的是，住邦2000商务中心对外打出了9700元／平米的低价位，已经压低同档次商用物业的售价，从而销售利润将大打折扣。事实上，市场反应早已经初现端倪。总建筑面积为7.2万平方米的住邦2000商务中心Ⅰ期写字楼，推出的纯板式设计，层高3.25米，面宽8.25米，高采光，强通风，完全甲级写字楼配置标准，现已全部售罄，现房有很高的入住率。
2、泛CBD东区商务区写字楼市场分析
一、优势分析：
（1）地段优势：
目前很多客户购买都是看好这里的地段。作为CBD投资的金三角区域，朝阳门是老城区，但改造较早，目前已成为商务集中区，云集众多写字楼，商场，配套齐全，商务楼供应量充足，档次较高，但价格已经攀升到很高的标准，目前投资所需资金量要求较高。最关键的是这个角改造空间不大，不可能发展成为新的CBD核心区。而双井一带似乎有发展成CBD住城的趋势，有大量住宅楼盘供应，尽管有少量商务楼出现，但档次不高，而且发展尚需时日，投资回报所需时间较长。而朝阳路一带发展最为迅速，随着朝阳北路开通、朝阳路改造，周边大量工厂拆迁，发展空间最为理想，似乎最有可能成为CBD新核心的漂移方向。而且从北京大风水的角度来看，北也确实要比南好，因此这里最为看好。该区域商务楼供应量较大、档次较高，其新的商务氛围的逐步形成。
（2）高性价比优势：
在现阶段尚属买方市场的高端商务楼盘销售中，低价位并不等同于低要求，买方甚至有可能对品质提出更高的要求，单纯依靠低价吸引客户，终究会得不偿失，由此，高档写字楼开发商的真正利器，应该是优越的性价比。
而业界的一个普遍共识是，相对于住宅开发，商务写字楼的开发更需要资金、实力，专业性更强，满足一流企业需求的办公大厦必须具有一流的品质和形象，需要聚集国际上知名的建筑师、专业顾问的支持，也需要国际知名品牌企业的支持，更需要开发商的从开发到营运的全面投入。
目前新一代写字楼纷纷定位于复合高效的超级商务中心，在这样的商务中心，入住企业可以获得多元化的硬件支持和软件服务，并由此获得更大的利润空间。在这个意义上，以住邦2000为例：住邦2000商务中心二期20000平米围合商业广场、300米临街底商、6.8米的商业单位层高，一层的投资获得两层的使用空间； 2号板楼的70%都是整层购买的大客户，目前可售面积几乎一抢而空；只有1栋板楼，3、4号楼都是塔楼。这样的空间将为世界著名品牌机构和国内实力派企业，提供前沿的产品展示窗口；
远洋商务楼在刚刚推出不久后，也以8900元/平方米的低价入市，目前销售率达到了60%以上，受到的中小型公司的追捧；而目前位于红领巾桥西北侧由新华联房地产开发有限公司开发的新华联大厦刚刚交工验收后以整层出租的策略进入泛CBD东区商务写字楼市场，更加漳显出该开发商看好后期写字楼市场的表现。
（3）交通负荷优势
目前CBD商圈面临交通超负挑战，周边写字楼行情看涨
CBD商圈的交通情况的超负荷状况是其中的主要因素。早在CBD商圈的总体规划方案确定之前，国内外规划专家对交通的承载量进行了多次讨论，认为CBD圈内的交通规划仅能够承载800万平方米的建筑面积带来的交通流量，而已经审批的项目早已经超过了900万平方米。如果加上待批的项目，CBD开发量的总和将达到1300万平方米。CBD圈内的交通拥堵状况已到极限程度。加之今年六月底，国贸三期工程又将全面启动；规划设计中的中央电视台新办公大楼也将随之破土动工；新开发地产项目数量不少。据权威部门测定CBD内车流量已高达5000辆/每小时，未来CBD商圈的交通面临严重超负荷挑战，CBD圈内的交通拥堵却给圈外周边商务地产项目带来极大商机。
许多业主购买或租用泛CBD东区商务区商务物业，主要原因就是看中了区域交通的便捷性和未来的发展空间。客户表明无论是员工上班，还是商务出行，交通拥堵都会为公司的正常运营带来困扰，将办公地址选在核心边缘的商务地区。公共交通发达，出行道路相对畅通，既可保障出行的便捷，又因距核心区域较近而共享商务资源。因此，项目也受到越来越多的投资客关注。而且同区域中的其他项目也有利好消息，CBD东区的优势逐渐开始显现。
(4)CBD东区商务区域商务热点逐步形成
北京“商务地产”存在大量市场需求，目前市场上缺乏对区域发展形成影响力的核心型的综合项目，住邦2000以区域核心型商务地产的形象塑造并带动了第二代商务中心区的不断发展；
是国内企业和国际化公司的合作步伐日益加快，中层企业的快速成长，必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起；CBD的客户同东区商务区的客户需求是不同的，参见客户资料；这在客观需求上提供了暗藏的商机，区域的划分实际上体现了不同客户需求产品的划分。
地产增值是地产营运商的重要战略目标，房地产开发商只有开创更具发展潜力的地产开发经营模式，实现项目以及项目所在区域的增值。
（5）CBD东区商务区域市场的未来可发展趋势：
未来的发展性：向西为成熟商务区,但以无开发土地；向北为成熟居住地但以无开发土地；向南为旧城区，商务氛围很淡；向东发展为必然趋势；
商务便捷性：燕莎、CBD、朝阳门三大商圈交环处，外联便捷，距机场很近，距城区很近，距居住区很近，公共交通体系发达，朝阳路据称10月将要向东拓宽，满足商务人士需要，满足员工需要，满足合作单位需要。
交通的便捷性：CBD内交通的拥堵，四环路的交通通畅，四条建成十月份开工待建的路段。
区城升值潜力：东四环大批开发延线项目，使地域因成熟度而升值（可以重点谈一下隐藏起来的区域价值，不同开发商建楼的理念也不一样，住邦建楼不考虑很多虚的东西，重点放在价格支持度上，什麽样的产品、服务能够支撑价格，业主投资买你的房，能够满足需要吗？能够再赚钱吗？开发的项目主旨都是要增值，选择地块，选择产品，选择经营方式，目的都是要持续实现增值，比如CBD里项目16000到20000，价格同东区商务区的高档物业差一倍，也就是业主的购买成本差一倍，在业主通过出租等方式回收投资时，租金能差一倍吗？5年内大政策导向不变，价格走势是基本持平的，那如果有同样的上涨空间，显然成本越低，投资回报率越高。能够使后期业主赚到钱。这是最重要的。地产开发不光要考虑短期的变现，而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益，推动商务地产发展，推动区域的发展，为客户谋取最大价值。），从房地产市场的一些附属服务项目上可以看到这种市场的变迁，以前三环的广告牌200万，现在涨到300万，上涨了一半的价格，一个路牌都这样敏感，就可以看到这种区域的变迁发展给房地产投资带来的潜在空间有多大，区域的转型，经济发展，向国际化靠拢，在这样的背景下，客户群也会越来越多的出现。
还有区域，并不是市场上最热的就是最好的，比如奥运村一起，这种有目的的限制性规划反而会打压周边项目的发展，外部条件是可以控制和预见的，比如东二环的项目，不可能再谈升值，顶多谈保值，新兴区域正处于政府大力发展扶持的阶段，要有长远趋势的判断能力。
3、泛ＣＢＤ东区商务区客户特征：
泛CBD东区商务区吸引的是中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者。
根据对住邦２０００项目Ⅰ的客户资料分析：
户数量上购买400平米以下的近70%，办公自用的中小企业和追求回报的投资者为主；购买400平米以上的30%，以自用为主。客户总量中，明确投资的占9%。
购买面积上，购买两套以上的近50%；一期5万销售面积，客户只有80多个，平均购买面积达到500平米以上。但主流客户需求面积主要集中在200-400平方米之间。
企业用于购房的资金规模基本上是在500万-1000万元间，客户从事的行业比较集中的是高科技企业15%，顾问咨询15%，贸易20%，还有传媒、金融、建筑等其他行业，其中有相当部分的海外投资者和归国创业者。
4、泛ＣＢＤ东区商务区客户定位：
1）高科技、咨询行业、广告传媒、商贸、IT信息服务、医疗器械、律师事务所、影视公司等新兴行业大量涌现，ＣＢＤ周边地区成为他们的热选地域。这些企业技术含量高，不需要很大规模和人力、具备一定资金实力，成长空间较大，有国际化趋势。
2）企业主对未来五年的企业发展充满自信，因此对企业可持续发展空间要求高，包含企业发展需要的办公空间，区域发展潜力，周边客户群潜力，留驻员工的条件等对他们来讲，置业也是一种投资，好的写字楼所具有的良好综合素质，会给企业发展提供空间，并支撑优良的投资回报；尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。
3）泛CBD东区商务区未来客户定位将关注中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者，这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本，这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务，如果可能，他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间。
4）泛CBD东区商务区的客户选择写字楼的标准并不仅仅关注外观和硬件，很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致。比如说传统贸易型企业，它们会选择气派的写字楼，真正的IT型企业，则是以人为本，要求低调、舒适。
5、泛ＣＢＤ东区商务区产品定位概况
一个理想的写字楼必须要能够给企业提供效率这方面的支持。比如说它所在的位置，交通是否便利，包括大厦内部的交通运行系统，社区的交通组织、大厦内部的垂直交通系统，还包括通讯系统、智能化系统、管理等，这些都是企业需求的高效的办公环境，企业会花很多钱用在办公环境上客户的眼光是敏锐而挑剔的，往往注重方方面面的细节。好的办公场所能为企业留驻更多的客户，并提供一流的协作及发展机会。一个好的写字楼或者社区能构成以人为本的设计。设施的舒适性，包括周围的生活配套设施，会使员工有一种一种归属感和文化依托感。好的写字楼能帮企业留住员工。尤其是以技术型人才为骨干的企业，员工比资金更重要。所以，只有人性化的建筑空间设计、良好的生活配套以及方便的交通，才能使员工更有机地融合办公与生活，实现个人价值的统一。
随着经济的增长和国家政策的支持，私营企业的成长速度惊人，截至2002年底，北京市私营企业同比增长21.54%，个体工商户同比增长20.77%。随着私营企业的增长，为其提供办公场所的写字楼也必将有大量的市场。
随着中央电视台等的迁入，CBD发展的态势出现了一种新趋势，即新兴的中小企业快速增长，中小企业对办公楼的需求更加旺盛。例如伴随中央电视台和北京电视台的迁入，和这些传媒巨头相关的业务公司也很有可能迁入CBD地区。具资料显示，与电视直接相关联的公司，如节目提供公司、后期制作公司等，在北京有1000多家，间接相关联的公司有3800多家。