第一部分 全国房地产行业宏观环境分析
一、全国房地产宏观政策
1、监察部：将对工程建设和房地产市场情况监督检查
2007年各级监察机关将加强对工程建设招投标执法活动和房地产市场宏观调控政策落实情况的监督检查。
监察部下发的关于2007年执法监察和效能监察工作的安排意见指出，各级监察机关将按照《国务院办公厅关于进一步规范招投标活动的若干意见》的要求，进一步加强对工程建设招标投标执法活动的监督。配合有关部门规范和完善工程建设招标投标制度，督促行政主管部门建立和完善工程建设招标投标行政监督机制和投诉处理机制，强化对政府投资工程招标投标的监督管理，规范建筑市场交易行为，不断推动工程建设招标投标监管体制机制的制度创新。
此外，建立健全监察机关与行政主管部门之间的案件移送机制，严肃查处领导干部利用职权违规干预和插手工程建设招标投标及政府投资项目中虚假招标投标等违纪违法案件。
意见同时强调，将按照《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的要求，会同有关部门继续对房地产市场宏观调控政策落实情况进行监督检查，集中开展专项整治，严肃查处房地产开发涉及的土地、规划、拆迁等环节存在的违规违纪问题。
2、国土部：各地抓紧编报用地方案
国土资源部发出通知,要求各省、区、市国土资源管理部门，抓紧组织有关城市着手编制年度农用地转用和土地征收方案，于4月中旬以前呈报国务院。
2007年将继续推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作。2007年是报国务院批准城市建设用地审批方式调整后的第一年。国土部提出,年度用地编制工作须按照调整后新的审批方式和国土部《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》要求进行。
国土部要求有关城市国土资源部门在编制方案时，要根据国家宏观调控政策和城市经济社会发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，参照城市上年新增建设用地量和提出的2007年度计划指标建议，统筹协调、区分轻重缓急，合理确定新增建设用地规模、区位和用途。土地利用年度计划正式下达后，应及时修改完善方案，新增建设用地规模控制在下达的中心城市年度用地指标范围内。各省、区、市国土资源部门还要加强对有关城市农用地转用和土地征收方案编报工作的指导和督促，保证工作进度。2007年将组织开展对省、区、市基本农田面积的核查工作，全面启动基本农田保护示范区建设。
同时，将进一步严格审查报国务院批准的建设用地，发挥土地供应参与宏观调控的重要作用；继续积极推进土地审批制度改革研究和征地制度改革试点工作，抓好纠正征地中损害农民利益问题的工作。
国土部还将加强对地方工作的指导和监督，抓好对基本农田保护有关政策落实情况的监督检查；抓好对批后用地的核查和耕地占补平衡考核；抓好土地开发整理复垦有关资金和项目的监督管理。
3、建设部：完善房地产估价行业运行规则
在房地产交易、抵押贷款、房屋拆迁补偿中，由估价引起的纠纷多发情况有望受到遏制。建设部已正式下发《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》。
新出台的监管规定进一步完善了房地产估价行业运行规则，明确二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。此前已设立分支机构的，须在3月底以前完成整改。
根据管理办法，如因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的，一律不予注册。
监管规定要求各地建立房地产估价机构和注册房地产估价师的信用档案，并公示信用信息。对房地产估价机构和注册房地产估价师有违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况，将作为不良行为记入信用档案，公众可随时上网查阅。
根据有关部署，各地建设行政主管部门将对房地产估价机构展开一次实地检查。
4、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
建稽[2007]87号
各省、自治区、直辖市建设厅(建委、房地局)、国土资源厅(局)、财政厅(局)、审计厅(局)、监察厅(局)、国家税务局、地方税务局、发展改革委、物价局、工商局：
为贯彻中央纪委第七次全会和国务院第五次廉政工作会议精神，按照中央纪委《中央和国家机关贯彻落实2007年反腐倡廉工作任务的分工意见》(中纪发[2007]2号)的要求，研究制订了《房地产市场秩序专项整治工作方案》。现就开展房地产市场秩序专项整治(以下简称专项整治)有关问题通知如下：
一、统一思想，充分认识开展专项整治的重要意义
开展专项整治对于促进房地产业持续健康发展，营造良好的市场环境，保障人民群众的合理需求具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想，树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，充分认识专项整治的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把专项整治工作抓紧、抓好。通过专项整治，使房地产领域违法违规、权钱交易行为得到有效遏制，市场秩序有明显好转。
二、加大力度，依法打击房地产领域违法违规行为
各地应坚持标本兼治、综合治理的方针，紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。
(一)以房地产开发项目为切入点组织全面检查。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。
(二)严肃查处房地产领域违纪违法案件。畅通举报投诉案件线索渠道，建立案件线索移送制度，对在排查和群众投诉举报中发现的案件线索进行梳理，与监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为，依法惩处房地产企业、中介服务机构及其从业人员的行贿行为。
(三)选择典型案例开展警示教育。曝光一批房地产开发、交易、中介环节的违法违规、权钱交易典型案例，深刻剖析成因和环节，认真开展警示教育，充分发挥查办案件的治本功能，不断把专项整治工作引向深入。
(四)建立健全长效机制。从调查中低收入家庭的住房需求量入手，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，落实地方政府对解决低收入家庭住房困难问题的工作，加快社会信用体系建设，完善房地产市场管理制度，强化市场监管，用发展的思路和改革的办法建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。
三、落实责任，切实加强对专项整治工作的组织领导
开展专项整治工作涉及面广，政策性强，工作难度大，各地人民政府建设、国土资源、财政、审计、监察、税务、发展改革、工商等部门应密切配合，求真务实，确保专项整治工作取得实效。
(一)强化专项整治工作责任。要将专项整治工作的任务分解到各相关主管部门，明确工作职责和任务，各司其职、各尽其责，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位。牵头单位要设置专门机构承担好专项整治的组织、协调等日常工作。
(二)制订并落实专项整治工作实施方案。各地要全面贯彻落实《房地产市场秩序专项整治工作方案》，结合本地实际，有针对性地制定本地区的专项整治工作实施方案，对专项整治工作进行全面部署，明确开展专项整治的目标要求和方法步骤，确定整治的工作重点，采取有力措施，真抓实干，防止走过场。
(三)加强对专项整治工作的监督检查。各级相关主管部门要加强对专项整治工作的监督检查，按要求报告工作进展情况，重要情况和大案要案要及时报告。建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门将对各地区开展专项整治情况进行监督检查；各地相关主管部门也应对本地区专项整治情况进行监督检查，并将专项整治工作中有关情况及时上报建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局。
5、关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
建金管[2007]76号
各省、自治区建设厅，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
根据2007年3月17日《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》（银发[2007]79号），现就个人住房公积金存贷款利率调整的有关事宜通知如下：
一、从2007年3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8%调整为1.98%，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。
二、从2007年3月18日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。五年期以下（含五年）从4.14%调整为4.32%，五年期以上从4.59%调整为4.77%。
请各省、自治区建设厅立即将本通知转发各住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心执行。
中华人民共和国建设部
二○○七年三月十七日
附表：
个人住房公积金存贷款利率调整表
单位：%
项目 | 调整利率 | 调整后利率 |
一、个人住房公积金存款 | | |
当年缴存 | 0.72 | 0.72 |
上年结转 | 1.80 | 1.98 |
二、个人住房公积金贷款 | | |
五年以下（含五年） | 4.14 | 4.32 |
五年以上 | 4.59 | 4.77 |
二、全国房地产宏观政策分析
1、土地增值税的清算对房地产企业的影响
2007年1月16日，国家税务总局公布一份通知----《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%-60%的土地增值税。之前全国各地土地增值税基本都采用预征收制，这次通知细化了清算方法，可操作性更强，房地产行业土地增值税将从“预征”转向“清算”。对于房地产开发企业，一旦进行增值税清算，房地产开发企业的利润将会受到一定影响。
2、物业税的开征是否可降房价
在“两会”审议的财政预算报告中，首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。由此，被称为是房地产业发展“稳定器”的物业税正式被纳入了公众的视野之中。“研究开征物业税的实施方案”促进我国房地产发展稳定、平衡房地产投资性需求和保障性需求的有效手段之一。但是，近期的“两会”中代表及委员们的争论逐步转向了物业税是否可降房价的焦点之上。
与房地产相关的议题，无疑是2007年“两会”的重要内容，而物业税成为与房地产息息相关的重要内容。种种迹象表明，一直停留在想法阶段的物业税征收，似乎有望在2007年破题。实际上，自2006年初开始，6城市对物业税征收进行了试点。虽然仍处于“空转”阶段，作为试探性的政策，一旦取得较理想的成果，全面推开也就为期不远了。一旦物业税开征，三个方面的影响将是显而易见的。首先，是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。当前，有不少人利用资金优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。同时，征收“物业税”后，政府靠卖地补充财政支出的动力将减弱，会在一定程度上降低新购置的土地成本，使新开发的住宅成本降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创，有望使短期内房地产市场的供给和需求发生较大变化，同时还会在一定程度上改变我国城市居民的住房消费习惯。其次，可有效提高房地产资源的利用效率。“物业税”的税收可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。再次，会使住房消费习惯改变。在我国当前人均GDP1000美元的阶段，城市住房消费已经达到了中等发达国家的水平，其原因就在于持有不动产没有税收成本，住房消费倾向于大户型，征收物业税后会使小户型住宅受到追捧。
2004年以来，中央政府相关部门出台了不少措施调控房价，然而去年70个大中城市房屋销售价格还是上涨了5.5%。物业税真能“药到病除”，解决房价增长过快的问题吗？两会热议的焦点逐步转向了这里。然而，对于大多数购房者来说，除了关心物业税究竟如何征收外，对物业税会给房价带来什么影响更是关心。在物业税与房价关系上，依然是两方观点鲜明。物业税是个人持有住房所交的税。一般来讲，个人交税有三大制度，即消费税、个人所得税、物业税。从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价也可以降下来。中国住房如果仅仅是消费需求的话，价格就不会增长这么快了。但不同观点则认为，物业税对房价的影响甚微。虽然短期内会有抑制，但根据以往经验，从长远来看，不存在开征物业税房价就会下降的规律。
2007年的国家财政预算报告，明确提出要“研究开征物业税的实施方案”。根据代表委员以及业内专家的观点分析认为：物业税的开征还存在着诸多悬念，而且如果开征物业税也未必能使房价下降。
从近些年来的开征物业税的背景来看，“开征物业税”的提法早在五年前就出现在中央文件里。从提出“对不动产开征统一规范的物业税”到现在的“研究开征物业税的实施方案”，已历时五年。然而，从目前的情况来看，物业税的开征至少面临着很多方面的难题，加上现在对物业税的界定都还未明确，还存在很多争议，因此，综合来看，物业税的开征仍有待时日。
开征物业税有积极的一面，它可以使拥有多套住房的人要多付出成本，调节贫富差距。对房地产商的投资、百姓的住房消费，也可能会起到一定引导作用。但是能不能抑制房价，这需要谨慎地看待。认为，房价主要还是取决于市场供求关系，房价暴涨有许多市场以外的因素在起作用，这不是物业税就可以解决的。因此，根据上述分析大胆的预计即使“研究开征物业税的实施方案”得到了实施，单靠物业税使房价真正能降下来的可能性并不大。
3、物权法对我国房地产行业的影响
物权法对房地产行业的影响有以下六个方面：
第一、住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值
70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？许多人为70年后自己住宅的命运担心。物权法草案规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从大处看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。
第二、严格的土地制度预示着未来调控的方向
我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法草案明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”物权法70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础，但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺，因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。
第三、土地出让方式的规定，维护了国家的利益
草案规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。
第四、拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度
依据宪法，物权法草案规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，草案对征收补偿的原则和内容作了规定。
关于征收集体所有的土地问题，物权法草案规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，草案规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
第五、小区公用部分的规定明晰了产权
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。
第六、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障
物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：
首先，规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。其次，增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求。再次，间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润。该项政策，通过对需求的抑制，有助于缓解房地产市场的供应紧张局面，抑制了房价的进一步上涨，同时对房地产销售速度造成一定影响，进而影响到企业利润。最后，通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。
三、全国宏观经济环境分析
1、2007年一季度我国国民经济运行情况
2007年以来，国民经济继续保持平稳快速发展。初步核算，一季度，国内生产总值50287亿元，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。其中，第一产业增加值3631亿元，增长4.4%；第二产业增加值25552亿元，增长13.2%；第三产业增加值21104亿元，增长9.9%。
农业生产形势平稳，粮食播种面积略有扩大。农作物种植意向调查结果显示，2007年全国粮食播种面积预计为10610万公顷，比上年增长0.5%，连续4年保持增加。其中，夏粮面积2660万公顷，早稻面积605万公顷，秋粮面积7345万公顷。目前，夏粮产区苗情较好，全国一类苗比例47.4%，比冬前增加2.3个百分点。
工业生产增速加快，经济效益继续提高。一季度，全国规模以上工业增加值同比增长18.3%（3月份增长17.6%），增速比上年同期加快1.6个百分点，比上年全年加快1.7个百分点。其中，重工业同比增长19.6%，加快2个百分点；轻工业增长15.6%，加快0.9个百分点。分产品看，发电量、原煤等能源产品产量分别增长15.5%和14.8%；钢材、氧化铝、铝材、铁合金、十种有色金属等原材料产品产量分别增长26.2%、53.7%、43.0%、44.4%和30.8%；微型电子计算机和移动通信手持机等电子通信产品产量分别增长26.1%和35.3%；汽车增长22.3%，其中轿车增长32.1%。
工业企业利润大幅增长。1-2月份，全国规模以上工业实现利润2932亿元，同比增长43.8%，增幅比上年同期上升22个百分点。在39个工业大类行业中，35个行业利润同比增长。新增利润前5大行业为钢铁、电力、化工、交通运输设备制造、石油加工炼焦业，占整个工业新增利润的68.4%。一季度，规模以上工业企业产品销售率为97.1%，同比下降0.07个百分点。
固定资产投资增速高位回落，中西部地区投资较快增长。一季度，全社会固定资产投资17526亿元，同比增长23.7%，增速比上年同期回落4个百分点。其中，城镇固定资产投资14544亿元，增长25.3%（3月份增长26.8%），回落4.5个百分点；农村投资2982亿元，增长16.7%。分产业看，城镇投资中第一产业投资增长20.3%，第二产业投资增长27.0%，第三产业投资增长24.0%。一季度，房地产开发投资3544亿元，同比增长26.9%，比上年同期加快6.7个百分点。住宅完成投资2462亿元，增长30.4%，加快7.3个百分点。其中，完成经济适用住房投资88亿元，增长41.6%，占房地产开发投资的比重为2.5%。一季度，东、中、西部地区城镇固定资产投资同比分别增长21.4%、35.8%和26.8%，中、西部占全国投资的比重分别比上年同期提高1.6和0.2个百分点。
国内市场销售增速加快，市场物价涨幅上升。一季度，社会消费品零售总额21188亿元，同比增长14.9%（3月份增长15.3%）。其中，城市消费品零售额14333亿元，增长15.5%；县及县以下消费品零售额6855亿元，增长13.7%。分行业看，批发和零售业17842亿元，增长14.7%；住宿和餐饮业2984亿元，增长17.4%。
一季度，全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%（3月份同比上涨3.3%，环比下降0.3%），涨幅比上年同期上升1.5个百分点。其中，城市上涨2.5%，农村上涨3.1%。分类别看，食品价格同比上涨6.2%，居住价格上涨3.8%，娱乐教育文化用品及服务价格下降1.4%，其余商品价格与上年同期相比大体持平或略有上涨。一季度，商品零售价格同比上涨2.1%（3月份上涨2.5%）；工业品出厂价格上涨2.9%（3月份上涨2.7%）；原材料、燃料、动力购进价格上涨4.1%（3月份上涨3.7%）。
出口继续快速增长，利用外资增速加快。一季度，进出口总额4577亿美元，同比增长23.3%。其中，出口2521亿美元，增长27.8%；进口2057亿美元，增长18.2%。进出口相抵，贸易顺差464亿美元，比上年同期增加231亿美元。一季度，外商直接投资实际使用金额159亿美元，同比增长11.6%。3月末，国家外汇储备12020亿美元，比上年末增加1357亿美元。
城乡居民收入增幅较大，农民收入增幅为十年来同期最高。一季度，城镇居民人均可支配收入3935元，同比增长19.5%，扣除价格因素，实际增长16.6%，增幅高于上年同期5.8个百分点。农民人均现金收入1260元，同比增加166元，增长15.2%，扣除价格因素，实际增长12.1%，增速高于上年同期0.6个百分点，是1997年以来同期增幅最高的。
当前经济运行中的突出矛盾和问题是，国际收支不平衡，流动性过剩，经济结构不合理，节能减排压力大等。要坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实好中央的各项方针政策，继续加强和改善宏观调控，积极推进改革开放和自主创新，加快经济结构调整和增长方式转变，更加关注民生，促进社会和谐，实现国民经济又好又快发展。
2、2007年一季度我国金融总体运行情况
2007年一季度金融统计数据表明：首季贷款增长加快，货币供应基本适度，金融运行总体平稳。
货币供应量增长适度
2007年3月末，广义货币供应量(M2)余额为36.41万亿元，同比增长17.27%，增长幅度比去年同期低1.49个百分点，比上年末高0.33个百分点。狭义货币供应量(M1)余额为12.79万亿元，同比增长19.81%，增长幅度比去年同期高7.14个百分点，比上年末高2.33个百分点。市场货币流通量(M0)余额为2.74万亿元,同比增长16.68%。2007年1-3月累计净投放现金315亿元,同比多投放875亿元。消除季节因素后，广义货币供应量(M2)季环比折年率为18.7%。总体看，当前货币供应量增长与经济增长基本相适应。
金融机构人民币各项存款增长减缓
2007年3月末，全部金融机构本外币各项存款余额为36.70万亿元，同比增长15.31%。金融机构人民币各项存款余额为35.42万亿元，同比增长15.94%，增长幅度比去年同期低3.66个百分点，比上年末低0.88个百分点。2007年一季度人民币各项存款增加1.88万亿元，同比少增597亿元。分部门情况看：居民户存款增加1.1万亿元，同比少增836亿元；非金融性公司存款增加4403亿元，同比少增761亿元；财政存款增加3006亿元，同比多增854亿元。3月份人民币各项存款增加8804亿元，同比多增943亿元，其中，居民户存款增加1671亿元，同比多增15亿元，非金融性公司存款增加6210亿元，同比多增728亿元，财政存款增加663亿元，同比多增36亿元。金融机构外汇各项存款余额1649亿美元，同比增长3.76%。1-3月外汇各项存款增加35亿美元，同比少增32亿美元。3月份外汇各项存款减少34亿美元，同比少增42亿美元。3月末，全部金融机构超额储备率为2.87%，比去年同期低0.11个百分点，比上年末低1.9个百分点，比上月低0.62个百分点。
金融机构人民币各项贷款增长加快
2007年3月末，全部金融机构各项贷款本外币余额为25.28万亿元，同比增长15.74%。全部金融机构人民币各项贷款余额为23.96万亿元，同比增长16.25%，增幅比去年同期高1.52个百分点，比去年末高1.18个百分点。2007年一季度人民币贷款增加1.42万亿元，同比多增1678亿元，分部门情况看：居民户贷款增加3321亿元，同比多增1578亿元，其中，短期贷款增加1613亿元，中长期贷款增加1708亿元；非金融性公司及其他部门贷款增加1.09万亿元，同比多增100亿元，其中，短期贷款增加4823亿元，中长期贷款增加5252亿元，票据融资增加819亿元。3月份人民币各项贷款增加4417亿元，同比少增958亿元。其中，居民户贷款增加1078亿元，同比多增232亿元，非金融性公司及其他部门贷款增加3338亿元，同比少增1189亿元。金融机构外汇贷款余额为1713亿美元，同比增长11.24%。1季度外汇各项贷款增加26亿美元，同比少增17亿美元。3月份外汇各项贷款增加27亿美元，同比多增8亿美元。消除季节因素后，3月末全部金融机构人民币各项贷款季环比折年率为19.2%。
银行间市场利率有所下降
3月份银行间市场同业拆借月加权平均利率1.74%，比上月低0.93个百分点，比去年同期高0.08个百分点；质押式债券回购月加权平均利率1.62%,比上月低1.15个百分点，比去年同期高0.15个百分点。
国家外汇储备增加
2007年3月末，国家外汇储备余额为12020亿美元，同比增长37.36%。2007年1-3月国家外汇储备增加1357亿美元，同比多增795亿美元。3月份外汇储备增加447亿美元，同比多增233亿美元。3月末人民币汇率为1美元兑7.7342元人民币。
3、2007年一季度我国土地增值税收入情况
2007年一季度，全国土地增值税税收达88亿元，同比增长了85.2%。这归功于房地产市场供需两旺以及各地税务机关加强对土地增值税的征管力度。近年来，我国房价一路飞涨，政府相继出台了一系列宏观调控政策，税收也是其中的重要手段之一。根据国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，自2007年2月起进行土地增值税的清算。已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的等情形均在清算范围之内。房地产企业要根据房地产项目取得的利润占开发成本的比重，缴纳30%到60%的土地增值税，利润越高，缴纳的税款也就越高。
2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，而2007年一季度的土地增值税就达到88亿元，占2006年全年土地增值税的38%。此外，2007年一季度城镇土地使用税完成税收46亿元，同比增长33%；房地产投资同比增长24.3%，与房地产投资相关的建筑安装业和房地产业营业税增长35.3%。总体来看，2007年一季度税收收入形势较好，全国税收收入累计完成11284亿元，比上年同期增收的2296亿元增长了25.5%。
4、2007年一季度全国企业景气情况
全国企业景气调查结果显示：一季度企业景气持续位于130.0景气高位以上，企业家信心显著上扬，企业生产经营状况良好，呈现平稳较快发展的态势，企业家对未来经济走势充满信心。
2007年一季度全国企业景气指数为139.7，与上季度持平，高于上年同期8.2点，与近年同期比较涨幅明显，企业景气总体上保持2003年下半年以来持续处于景气高位运行的态势，表明企业生产经营保持平稳较快发展。
●批发和零售业、交通运输仓储和邮政业景气明显提高。景气指数分别为151.7和137.7，分别比上季度提高7.1和12.4点，比上年同期提高10.5和9.4点，达到近年同期最高点；餐饮业、制造业、房地产业、社会服务业企业景气也有不同程度提高，景气指数分别为148.8、139.3、138.8和128.1，比上季度提高1.1、1.0、5.1和0.5点，比上年同期提高13.5、11.4、5.8和5.2点；建筑业、信息传输计算机服务和软件业、住宿业企业景气指数分别为127.7、155.1和116.5，比上季度回落10.4、1.9和8.9点，但高于上年同期3.5、1.3和2.5点。采矿业、电力燃气及水的生产和供应业企业景气指数分别为157.9和137.0，比上季度和上年同期均有所回落。
●各种登记注册类型企业景气均有所上升。国有企业、集体企业、股份合作企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、外商及港澳台商投资企业景气指数分别为137.5、116.3、121.1、137.8、154.2、131.2和142.3。与上季度相比，国有企业、集体企业、股份有限公司企业景气有所提升；与上年同期比，各种登记注册类型企业景气均有所上升。
●大型企业景气水平明显高于中小企业。景气指数分别为162.7、126.7和116.7，大型企业景气指数高于中小型企业40.0点左右。与上季度比，大型企业小幅提高，中、小型企业持平；与上年同期比，大型企业提升13.3点，中、小型企业提升4.9和3.8点。
●东中西部地区企业景气同步提高。景气指数分别为143.9、138.0和132.8，与上季度比，持平或略有提高；与上年同期比，分别提高10.1、5.5和8.7点。
●国家试点企业集团、上市公司、国家重点企业景气持续处于景气高位。景气指数分别为159.5、161.6和167.0，其中国家试点企业集团、国家重点企业景气比上季度提高，上市公司持平；与上年同期比，均有明显提高，提高幅度为12―22点。
●一季度企业多数分类景气指数高于上年同期水平。
（一）企业生产景气指数为109.5，高于上年同期1.4点。分行业看，工业生产景气指数为109.7，持续位于景气区间。有色金属采选业、纺织服装鞋帽制造业、黑色金属冶炼及压延加工业生产景气指数提高幅度较大；工业设备利用率为85.8%，分别比上季度和上年同期提高0.4和0.8百分点。受季节因素影响，建筑业生产景气指数明显下降至80.6。
（二）企业销售景气指数为110.4，高于上年同期1.8点。其中，工业产品销售景气指数、批发和零售业商品销售景气指数分别为109.4和118.4，高于上年同期1.1和6.5点。房地产业商品房销售景气指数为90.3，与近年同期水平相当，但比上年同期下降3.2点。
（三）企业订货景气指数为118.2，比上年同期提高4.8点。分行业看，采矿业产品订货景气指数为128.7，比上季度和上年同期提高1.9和6.0点；制造业产品订货景气指数为124.0，高于上年同期4.3点；建筑业工程合同景气指数为92.5，受季节因素影响下降明显。
（四）企业盈利景气指数为117.5，高于上年同期10.1点，为历年同期最高。分行业看，除建筑业、住宿业企业盈利景气指数受季节因素影响下降到临界值以下，其他行业企业均在临界值以上。其中，交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、社会服务业、餐饮业企业盈利景气指数分别为120.2、127.7、102.6和124.0，比上季度和上年同期均有不同程度提高，交通运输仓储和邮政业企业盈利景气指数明显提高12.7和17.8点；制造业、电力燃气及水的生产和供应业、房地产业企业盈利景气指数分别为121.2、112.1和109.3，比上季度回落，但高于上年同期；采矿业、信息传输计算机服务和软件业企业盈利景气指数分别为124.1和120.3，环比、同比双双回落。
（五）企业用工景气指数为109.7，分别比上季度和上年同期提高2.2和2.8点，已连续8个季度高于上年同期水平。分行业看，用工需求上升明显的行业主要集中在批发和零售业、信息传输计算机服务和软件业、住宿和餐饮业、制造业，企业用工景气指数分别为111.6、118.3、114.8和114.0，比上季度提高10.7、4.4、4.7和4.7点，比上年同期提高10.7、4.6、9.0和1.3点；交通运输仓储和邮政业企业用工景气指数为103.6，比上季度提高3.6点，与上年同期持平；采矿业企业用工景气指数为106.1，与上季度持平，比上年同期回落2.6点。房地产业、社会服务业企业用工景气指数回升到临界值以上，比上年同期有所提高。建筑业企业用工景气受季节因素影响明显下降。
（六）企业固定资产投资景气指数为104.7，比上季度明显回落12.0点，与上年同期持平。分行业看，除建筑业固定资产投资景气指数回落到临界值以下，其他行业均位于景气区间，批发和零售业、社会服务业企业固定资产投资景气指数双双高于上季度和上年同期，采矿业、制造业、电力燃气及水的生产和供应业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、信息传输计算机服务和软件业企业固定资产投资景气指数环比和同比均有不同程度回落；住宿和餐饮业企业固定资产投资景气指数比上季度回落，但略高于上年同期。
预计2007年二季度，企业景气指数将高于一季度和上年年同期水平。
5、2007年一季度我国银行景气指数攀升
银行业景气指数已连续7个季度攀升，并再创历史新高，达到69.6%。央行发布的一季度全国银行家问卷调查显示，银行家们对于中国银行业的发展充满信心。此外，银行家对宏观经济运行判断趋好，对经济“偏热”担忧继续缓和。但贷款需求景气指数继续处于高位，固定资产类贷款需求出现大幅反弹，新增贷款压力依然较大。
2007年一季度银行家判断经济运行“偏热”的比例自去年四季度后继续回落，对经济“偏热”的担忧较上季又有缓和。同时，2007年一季度银行家信心指数在上季反弹的基础上继续走高，至2007年一季度达到60.6%。在对下季预测时，63%的银行家认为经济运行将趋于“正常”，34.7%的预期仍持续“偏热”。
此外，2007年一季度反映银行业总体经营情况的银行业景气指数再创历史新高，达到69.6%，连续第7个季度攀升。调查发现，银行业景气高企的主要表现是银行业务需求增长旺盛，资产质量向好，资金来源增长平稳，财务状况良好，银行业运营健康平稳。
由于调查是在最近的一次加息之前进行的，因此，调查结果显示为：“银行家对利率水平上升有所预期，但不认为货币政策因此趋紧”。调查显示，68%的银行家认为目前央行的货币政策适度，而对于下季货币政策感受指数有望延续2007年一季度的情况。
2007年一季度贷款需求景气指数继续处于高位，2007年一季度达到67.9%，高于上季度1.3%，仅次于2004年第一季度68.9%的历史最高水平。个人消费贷款需求呈现旺盛增长的势头，个人购房贷款需求在不同地区呈现较大差异，从全国的总体情况来看，需求仍然比较旺盛。
6、2007年一季度宏观调控对策建议
由于经济运行中存在的国际收支不平衡等问题在短期内难以出现明显的变化，加上2006年国家出台的一系列调控政策的效果有待观察，因此，在政策取向上，应该以稳定为基调。但具体操作上，可考虑采取一些微调措施：
第一、在坚持财政政策和货币政策“双稳健”的大前提下，为解决流动性过剩的问题，在具体操作时应该适度从紧，加大对冲力度，控制基础货币的增长速度。
第二、适当提高基准利率。鉴于未来时期消费价格涨幅有可能继续提高，实际利率也明显偏低，应该通过提高名义利率来改变实际利率偏低的状况。尤其要适当提高中长期存贷款利率，引导狭义货币供应量M1增速回落。
第三、引导社会资金投向。在目前社会资金充裕、资金急于寻找出路的环境下，对投资只是采取堵塞的办法，难以达到理想的调控效果。国家应该对社会资金进行合理的引导，使资金投向有利于产业结构升级、有利于社会事业发展的领域，为经济长期稳定发展奠定基础。
第四、加快资本市场扩容步伐。鉴于目前证券市场上涨势头较快的状况，应该加快资本市场具有创新能力的大企业新股上市扩容步伐，一方面化解资本市场供求矛盾，另一方面使社会资金向具有创新能力的大企业集团集中，支持企业创新；同时，可考虑加快深圳中小企业板挂牌的步伐，这既可吸收国内资金，也可减少国内创新型企业到海外上市，缓解国际收支不平衡状况。
第五、加大国家在社会保障和救济方面的支出。近两年国家财政收入增长较快，在增加行政事业单位工资的同时，应该加大社会保障和救济方面的支出，使得低收入居民能够分享经济发展带来的福利，能够与高收入阶层的生活水平共同提高。
四、房地产关联行业运行状况分析
1、2007年一季度钢材市场价格情况
纵观一季度，我国国民经济继续保持平稳增长，钢铁生产适度增长，进出口呈现良好发展势头，钢材市场需求较旺，企业、社会库存保持正常水平，国内市场供需关系基本平衡，钢材价格总体平稳运行；国际钢材市场在原燃料价格上涨的推动下，各地区的价格呈现全面上升态势。国内外价差进一步拉大。
图表 1 2007年一季度国际与国内钢材价格指数变动情况
国家发改委发布的公告中预计第二季度中国钢铁价格将保持平稳态势，不会有大的波动。
自年初以来，机械、家电、造船、汽车和电力等行业生产均保持较快增长，对钢材需求仍然保持旺盛态势。国内钢铁需求的增长，加上国家加大淘汰落后钢铁产能的力度都将给钢铁价格带来支撑。随着施工工程的全面展开，国内钢材消费旺季即将到来。
受国内外钢材价格差异和出口退税预期心理的影响，近期钢材出口将保持较高水平，有助于缓解国内市场资源供应压力。但国内钢材市场仍然面临着出口退税政策调整，国际贸易争端加剧以及国内产能释放等不确定因素的影响。
2、2007年一季度水泥行业趋势向良好
2007年一季度通常是水泥行业的淡季，但2007年1-2月份，全国累计完成水泥生产1.48亿吨，比去年同期增长了24%，均价也同比上涨4%。我国水泥行业趋好的势头已经明确。
淡季量增价升
中国建材信息总网的统计数据显示，2007年1-2月全国水泥产量约1.48亿吨，同比增长24%，超过了2006年全年20%的增速；但在环比上，与去年11-12月2.25亿吨产量相比下降了34%。由于一季度是水泥行业的传统淡季，我国北方地区从去年第四季度就已进入淡季，价格环比略有下降；华东地区2007年第一季度环比、同比价格回落15%-20%，但与去年第一季度相比，水泥价格仍有约5%的涨幅。
水泥行业一季度量价回落的原因在于，第一季度全国大部分地区由于天气、过春节等原因，工程施工进程较每年的第四季度施工旺季相比明显放缓，导致对水泥需求环比下降。另一方面，大部分的水泥生产企业将每年大修时间安排在第一季度，停窑时间长达7-15天，设备运转率的下滑使与需求相对应的产量数据也相应下降。即便有淡季不利因素的影响，但水泥行业量价同比增速依然处于良好的上升通道，水泥均价增幅约3-5%，季节性调整因素并未改变2007年同比增长的趋势。
结构调整加速
2007年1月，国家发改委、国土资源部、中国人民银行等三大部位联合发布了《关于公布国家重点支持水泥工业结构调整大型企业（集团）名单的通知》，明确了水泥行业发展的国家队名单，今后将大力支持12家全国重点水泥企业以及48家区域性重点企业，在土地、信贷、项目核准方面给予优惠政策。2月，国家发改委办公厅再次发布《关于做好淘汰落后水泥生产能力有关工作的通知》，发改委2007年将择时与各省签订“十一五”期间淘汰落后水泥生产能力责任书，明确各省淘汰的量化指标。
目前我国水泥产量已达12.4亿吨，其中新型干法水泥6.24亿吨，占全国水泥生产比重的50%，但根据水泥发展专项规划，到2010年，新型干法水泥比例要达到70%。要完成这个目标，至少要淘汰落后水泥3.6亿吨，年均淘汰5000-7000万吨。目前，水泥业发达国家新型干法水泥比例在90%以上，我国与这些国家相比仍有较大差距，因此大力发展新型干法水泥、淘汰落后水泥将是“十一五”期间我国水泥业调整的一个主要方向。
3、2007年建材行业利润有望保持增长
国家发改委预测：2007年建材市场需求将继续增加，但增幅会有所回落；工业生产继续保持稳定快速增长，水泥、玻璃产量增长幅度在10%左右，全行业实现利润仍将比上年有所增长。
2007年国内外环境总体对发展建材工业比较有利。当前外资普遍看好我国建材业，跨国家投资兼并重组、整合我国建材市场资源步伐加快；另一方面，国际建材贸易正不断扩大，特别是中东、非洲建材市场前景最为广阔。国内由于经济内在的增长动力仍然强劲，如新农村建设、城市化进程加快等都将推动建材行业快速发展。加上建材行业本身在进行结构调整，区域市场调控，又为2007年建材行业保持平稳快速发展奠定基础。
但2007年建材行业的风险不可忽视：一是随着一大批建材新线建成投产，产能增加，市场竞争压力加剧。二是建材投资欲望仍然强劲。虽然水泥、平板玻璃2006年投资同比有所下降，但整个建材及非金属工业投资同比增幅仍高于上年，局部地区有可能出现落后水泥生产能力反弹。三是平板玻璃行业亏损局面短时间难以改观。四是结构调整地区不平衡，部分地区淘汰落后产能进展缓慢。
建材行业去年保持了较高的发展速度，产销较快增长，其中水泥、平板玻璃、深加工玻璃、耐火材料等子行业都保持着两位数以上的增长。规模以上建材企业完成工业总产值(现价)13275亿元，增长29.1%，增幅高于上年4.4个百分点；工业增加值4210亿元，增长21.6%；平均产销率为97.7%，高于上年0.62个百分点。
另外，建材行业整体经济效益也大幅增长，实现利润603亿元，增长47.1%。价格水平总体稳中有升，建材产品出厂价格比上年上升1.67%。建材产品出口持续高速增长，出口创汇总额129.35亿美元，同比增长32.6%。投资结构进一步改善，产品库存总体处于正常水平。
第二部分 全国房地产行业数据分析
一、全国房地产市场分析
1、2007年一季度房地产市场运行情况
2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控力度。随着国办发[2005]26号、国办发[2006]37号文件确定的调控措施逐步落实到位，房地产市场正在朝着预期的目标发展。根据国家统计局2007年一季度房地产开发投资统计快报数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：
一、房地产开发投资增速有所加快
2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%，其中：河南省和安徽省同比分别增长59.1%和52.4%，同比加快19.4和32.4个百分点。
二、房地产开发结构有所改善
2007年一季度住宅投资同比增长30.4%，高于同期房地产开发投资增幅3.5个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长41.6%，同比加快39个百分点，经济适用住房投资持续下降的趋势得到扭转。
三、新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，市场需求比较旺盛
2007年一季度，新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。上述情况说明市场需求比较旺盛，特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。
四、房地产开发资金充足，国内贷款和利用外资增速较快
2007年一季度，房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的2倍。分资金来源看：银行贷款到位1634.22亿元，同比增长18.4%；银行个人按揭贷款(期房预售款转为开发使用)745.45亿元，同比增长73.2%；非银行金融机构贷款126.37亿元，同比增长66.9%；利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，其中，外商直接投资102.63亿元，同比增长192.5%。
五、房价涨幅总体平稳，但部分中心城市涨幅较快
据70个大中城市房屋销售价格指数显示：2007年1、2、3月份新建商品住房销售价格涨幅在6.0%上下波动，3月份，新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月低0.1个百分点。但部分中心城市涨幅较快，其中，深圳同比上涨10.7%，长沙同比上涨10.1%，北京同比上涨9.9%，广州同比上涨8.6%，成都同比上涨8.4%，福州同比上涨8.0%，厦门同比上涨7.7%。
当前房地产市场存在的问题
当前房地产市场还存在以下几方面问题：一是部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快。二是2007年一季度，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上，住房供应结构调整任务十分艰巨。三是住房保障制度还不完善。现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不到位。四是市场供应体系还不完善，中低价位、中小套型普通商品住房作为市场供应主体地位尚未建立。五是房地产市场调控体系还不完善，房地产市场秩序有待进一步规范。
二、全国房地产需求状况分析
1、商品房销售面积情况
2007年一季度全国商品房销售总面积为10600.77万平方米，同比增长12.07%，增速比去年同期减少了70个百分点。
表格 1 2007年一季度全国商品房销售面积
单位：万平方米 %
日 期 | 商品房销售面积 | 商品房销售面积增长率 |
2005.一季度 | 5172.67 | 21.11 |
2006.一季度 | 9458.71 | 82.86 |
2007.一季度 | 10600.77 | 12.07 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
图表 2 2007年一季度全国商品房销售情况
2、商品房销售面积对比分析
2007年一季度全国住宅销售面积达9529.15万平方米，同比增长12.40%，比去年同期减少约70个百分点；办公楼销售面积253.71万平方米，同比增长28.91%，增幅比去年同期减少约83个百分点，销售面积需求持续减弱；商业营业用房销售面积减少了2.16%，总销售面积为668.67万平方米。可以看出，2007年一季度，各类商品房的销量增速都较去年有所减少。
表格 2 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析
单位：万平方米 %
日 期 | 住宅销售面积 | 办公楼销售面积 | 商业营业用房销售面积 | 住宅销售面积同比增速 | 办公楼销售面积同比增速 | 商业营业用房同比增速 |
2005.一季度 | 4637.34 | 93.02 | 373.04 | 20.88 | 36.49 | 19.86 |
2006.一季度 | 8477.9 | 196.81 | 683.4 | 82.82 | 111.58 | 83.20 |
2007.一季度 | 9529.15 | 253.71 | 668.67 | 12.40 | 28.91 | -2.16 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
图表 3 2007年一季度全国商品房销售面积对比分析
3、商品房销售额情况
2007年一季度受销售量低迷影响，全国商品房销售额同比增长25.16%，增速比去年同期减少了约80个百分点，总销售额为3996.11亿元。商品房销售额增速与销售面积增速距离大大缩减，说明单位面积价格上升幅度放缓。
表格 3 2007年一季度全国商品房销售额情况
单位：亿元
日期 | 商品房销售额 | 同比增长 |
2005.一季度 | 1559.33 | 36.38 |
2006.一季度 | 3192.7 | 104.75 |
2007.一季度 | 3996.11 | 25.16 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
图表 4 2007年一季度全国商品房销售额
4、商品房销售额对比分析
2007年一季度全国住宅销售额为3360.1亿元，同比增长29.24%，增速比去年同期减少约70个百分点；办公楼销售额为210.02亿元，同比增加了23.31%，增速比去年同期减少了150个百分点；商业营业用房销售额增速也较去年大幅下降，增速仅为9.44%，比去年同期减少了120个百分点，销售额为425.99亿元。2007年一季度全国办公楼和商业用房的销售额增长幅度都出现大幅下调。
表格 4 2007年一季度全国商品房销售额对比分析
单位：亿元 %
日 期 | 住宅销售额 | 办公楼销售额 | 商业营业用房销售额 | 住宅销售额同比增速 | 办公楼销售额同比 | 商业营业用房销售额同比增速 |
2005.一季度 | 1307.82 | 62.22 | 169.4 | 37.43 | 35.17 | 25.89 |
2006.一季度 | 2599.96 | 170.32 | 389.26 | 98.80 | 173.74 | 129.79 |
2007.一季度 | 3360.1 | 210.02 | 425.99 | 29.24 | 23.31 | 9.44 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
图表 5 2007年一季度全国商品房销售额对比分析
三、全国房地产供给状况分析
1、土地购置与开发
2007年一季度全国土地购置面积6110.04万平方米，同比减少了8.60%；土地开发面积5305.73万平方米，同比增长0.41%，比2006年同期增长率低出约53个百分点。随着土地供应政策的缩紧，全国房地产行业土地购置与开发面积的增长出现回落。
表格 5 2007年一季度全国土地购置与开发
单位：万平方米 %
日 期 | 土地购置面积 | 土地开发面积 | 土地购置面积 同比增长 | 土地开发面积 同比增长 |
2005.一季度 | 7374.16 | 3445.85 | 2.89 | -7.47 |
2006.一季度 | 6685.12 | 5284.13 | -9.34 | 53.35 |
2007.一季度 | 6110.04 | 5305.73 | -8.60 | 0.41 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
图表 6 2007年一季度全国土地购置与开发对分析
2、房地产短期供给分析
2.1 住宅竣工面积与销售面积对比分析
表格 6 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析
单位：万平方米 %
日期 | 住宅竣工面积 | 住宅销售面积 | 住宅竣工面积 同比增长 | 住宅销售面积 同比增长 |
2005.一季度 | 3383.82 | 4637.34 | 13.52 | 20.88 |
2006.一季度 | 5657.16 | 8477.9 | 67.18 | 82.82 |
2007.一季度 | 5023.08 | 9529.15 | -11.21 | 12.40 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
2007年一季度全国房地产住宅竣工面积5023.08万平方米，同比减少11.21%；住宅销售面积增幅也出现较大幅度的下降。住宅竣工面积增长率低于销售面积增长率，住宅市场的需求缺口可能进一步增大。
图表 7 2007年一季度全国住宅竣工面积与销售面积对比分析
2.2 办公楼竣工面积与销售面积对比分析
表格 7 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积
单位：万平方米 %
日期 | 办公楼竣工面积 | 办公楼销售面积 | 办公楼竣工面积同比增长 | 办公楼销售面积同比增长 |
2005.一季度 | 116 | 93.02 | 17.22 | 36.49 |
2006.一季度 | 175.31 | 196.81 | 51.13 | 111.58 |
2007.一季度 | 156.33 | 253.71 | -10.83 | 28.91 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
2007年一季度全国办公楼竣工面积156.33万平方米，同比减少了10.83%，增速比去年降低61个百分点；办公楼销售面积增速出现较大幅度下降。
图表 8 2007年一季度全国办公楼竣工面积与销售面积对比分析
2.3 商业营业用房竣工与销售面积对比分析
表格 8 2007年一季度全国商业营业用房竣工面积与销售面积及增长
单位：万平方米 %
日期 | 商业营业房竣工面积 | 商业营业房销售面积 | 商业营业房竣工面积同比增长 | 商业营业房销售面积同比增长 |
2005.一季度 | 462.38 | 373.04 | 8.10 | 19.86 |
2006.一季度 | 719.55 | 683.4 | 55.62 | 83.20 |
2007.一季度 | 705.15 | 668.67 | -2.00 | -2.16 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
2007年一季度商业营业用房竣工面积705.15万平方米，同比减少2.00%；商业营业用房销售面积668.67万平方米，同比减少2.16%。一季度全国商业用房的竣工面积与销售面积均出现小幅下降。
图表 12 2007年一季度全国商业营业用房长期供给分析
第四部分全国房地产行业投融资分析
一、房地产投融资结构分析
1、2007年一季度全国房地产开发投资完成情况
随着国家房地产宏观调控政策的不断实施，有效遏制了房地产开发投资增速。但2007年全国房地产开发投资出现了反弹的迹象，2007年一季度全国房地产投资总额为3543.78亿元，增速进一步上升为26.9%。
表格 12 2007年一季度全国房地产投资变化
单位：亿元 %
日期 | 房地产开发投资额 | 房地产开发投资增速 |
2005.一季度 | 2323.57 | 26.7 |
2006.一季度 | 2792.68 | 20.2 |
2007.一季度 | 3543.78 | 26.9 |
数据来源：国家统计局作相关整理
图表 13 2007年一季度全国房地产投资增速
2、2007年一季度全国房地产开发资金来源情况
2007年一季度全国房地产开发资金总额为7125.49亿元，同比增长26.34%。其中，其他资金为2738.4亿元，同比增长29.91%；自筹资金为2495.23亿元，同比增长23.25%；国内贷款1760.6亿元，同比增长20.91%；利用外资131.27亿元，同比增长154.45%。资金来源中增速较快的是利用外资。
从房地产开发资金结构来看，其他资金和自筹资金仍是目前我国房地产开发的主要融资渠道，两者分别占总投资的38.43%和35.02%，合计占比达73.45%。一季度，房地产开发利用贷款的比重下降了4.29%，为24.71%。
根据以上数据分析，一季度我国房地产开发投资增速没有明显回落，各项融资渠道继续保持增加势头。利用外资保持较快增长，主要是因为银行缩紧房地产开发信贷，外资在国内的并购、投资活动愈见活跃造成的。
表格 13 2007年一季度全国房地产开发资金来源
单位：亿元 %
日 期 | 2006.一季度 | 2007.一季度 | 投资额同比增长 | 占比同比增长 |
数额 | 占比 | 数额 | 占比 |
开发总投资 | 5640.08 | — | 7125.49 | — | 26.34 | — |
国内贷款 | 1456.11 | 25.82 | 1760.6 | 24.71 | 20.91 | -4.29 |
利用外资 | 51.59 | 0.91 | 131.27 | 1.84 | 154.45 | 101.41 |
自筹资金 | 2024.54 | 35.90 | 2495.23 | 35.02 | 23.25 | -2.44 |
其他资金 | 2107.84 | 37.37 | 2738.4 | 38.43 | 29.91 | 2.83 |
数据来源：国家统计局 作相关整理
图表 14 2007年一季度全国房地产开发资金来源
3、房地产融资多元化问题分析
近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。
随着我国经济的快速发展，房地产行业逐渐成为推动我国经济快速发展的一个主要行业，但是由于房地产开发过度依赖银行信贷，这不仅不利于房地产本身的稳定，也使银行系统更易受到房地产市场波动的牵连，造成房地产市场的隐患可能转嫁给商业银行，另一方面也使房地产开发融资受银行信贷的影响较大，不利于房地产市场的稳定和发展。
目前对于国内众多的房地产开发企业来说，多元化的融资渠道已经让这些房地产开发企业如饥似渴。自2003年以来，国家对房地产业采取了一系列的宏观调控政策。在房地产宏观金融政策影响之下，房地产行业的银行借贷门槛逐渐提高，开发商从银行贷款的难度也逐渐加大，融资渠道的单一已成为制约众多地产企业发展的瓶颈。还有一个很致命的问题是贷款期限非常短，都是一年或两年。这种短期贷款对大项目的运作会带来很多问题。另外，房地产企业原有的银行贷款、房屋预售款、债券融资等融资方式也在不断地受到限制，要想突破融资困局，就必须走多元化的融资之路。
从防范金融风险的角度来看，拓展房地产金融多元化迫在眉睫。要防范这些金融风险就要从以下两方面入手：首先就是要推动房地产金融产品的多元化，形成包括房地产信托投资基金、企业化债券在内的房地产金融产品体系，并且积极研究适合中国国情不动产的证券工具，加快短期融资信用评级系统的建设等。其次就是需要房地产企业积极参与金融市场的创新。同时相关专家也提出，形成金融产品体系或企业参与金融创新，让房地产金融多元化从“呼吁”变为“现实”。
目前房地产开发企业的融资形式看似呈现多元化，但限制过多。现阶段除房地产抵押贷款和个人住房消费贷款外，房地产开发企业与金融业并没有其他通畅的联系渠道。因此，房地产开发企业的融资渠道从整体上来讲是比较狭窄的，如果银行的信贷资金继续收紧，那么相当一部分房地产企业的资金链就有可能断裂。在这样一个环境下，对房地产企业来说，是否具有多元化的有效融资能力，直接关系到企业能否在激烈的市场竞争中生存和发展。
通过上述分析对房地产企业融资渠道给予以下建议：首先房地产企业可以通过吸引股权投资来扩大补充自有资金。其渠道之一是增加内部积累，其二是外部的资金投入。外部投入可以从企业原有股东增加投入和新股东加入企业等方式。其次房地产企业可以通过担保和提高信用来继续争取银行贷款。信用低是开发商筹资难的真正原因，如果房地产企业能够改善自身的状况，获得银行资金也并非难事。第三房地产企业可以利用房地产信托计划来融资。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，有利于房地产公司持续发展和优化公司结构。虽然目前房地产信托投资规模比较小，但认为未来房地产信托融资可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。第四房地产企业可以通过吸引海外资金这一融资渠道。随着外资银行的进入，房地产企业的融资渠道也将被拓宽。当然这还需要相关政策、法律的完善和日益规范化。最后就是房地产资产证券化。房地产证券化能有效解决房地产开发企业融资困境，推动房地产投资与消费两方面的实现。但是目前实行房地产资产证券化还有待发展和完善。
二、房地产融资渠道动态分析
1、银行
1.1 外资银行进军本地市场的影响
首批转制的外资银行本地法人银行正式开业，可以涉足人民币零售业务，这标志着中外银行同台竞争的大幕已经正式拉开。在市场竞争方面双方各具优势，短期内市场格局不会出现大的变化，而人才的竞争则会日趋激烈。总的来说，双方合作有利于市场培育和实现双赢。
短期内市场竞争格局不变
与中资零售银行相比，外资银行在管理水平和创新能力等方面具有一定优势，但其在渠道资源和客户资源这个至关重要的因素方面也明显不足。而中资银行在本土具有网点多、熟悉本地业务、客户资源丰富的特点，在发展业务的方式上也比外资银行更有优势。目前，首批转制法人银行的外资银行中，汇丰、渣打、花旗、东亚拥有的本地网点分别为35、23、16和32家，四者相加超过100家网点，根本无法与中资银行在全国星罗棋布的网点相比。
鉴于上述原因，尽管本地法人银行开业之后，外资银行在华抢滩布局的步伐会进一步加快，从趋势来说中外竞争必定会加剧，但短期内这种加剧只会集中于一小部分领域，比如高端客户的争夺。目前双方之间的比较优势非常明显，短期内会各安本分。直接的PK恐怕要等一段时间外资银行可获准通过并购实施超常规发展之后才能展开。
就长期来说，在外资银行网点增多以后，中外竞争将更加全面。因外资银行偏重的不是价格竞争而是服务竞争和产品竞争，这对国内银行来说具有正面作用，他们可以学习通过细分市场、提供更加个性化的服务和更适合客户需要的产品来竞争客户。这样一来就会发现，未来的银行市场就会有更多的产品、更好的价格、更贴近企业和个人需要的服务。在这个发展过程中，所有的市场参与者都可能是赢家。
在外资银行可以开展本地零售业务之后，普通老百姓是否愿意到外资银行开户是中外银行都很关心的一个问题。对普通老百姓来说，银行服务的便利性很重要。
人才竞争日趋激烈
人才竞争在一个国家经济高速发展过程中是不可避免的，不仅仅局限于金融行业，也不仅是在外资银行进入之后才会显现。因中资银行的薪酬体制很不灵活，短期内可能会流失一部分人才，但如果中资银行在这方面做一些改进，也有可能会从外资银行找到需要的人才，这样就是一种良性的竞争。
优势互补实现双赢
实际上，在任何一个市场中，竞争者之间都具有合作的空间，双方可以将各自的优势组合起来共同开发市场，获得双赢的机会。中外合作应着眼于拓宽市场，增加创新和产品，使所有的参加者都有更快的发展。目前已经有很多外资银行都成为了中资银行的战略投资者，双方已经在多个领域进行了合作。如汇丰与交行、花旗与浦发、皇家苏格兰银行与中行等。
外资银行在中国拓展业务的方式是多层次的，如成立完全独立的法人银行、成为中资银行的战略投资者、将来通过并购城市商业银行等获得发展机遇。这三种方式会长期并存。从外资银行在世界其他国家的发展经验来看，通常都会将在当地成立的法人银行与并购方式结合起来。鉴于外资银行转制为本地法人银行之后，将直接成为中资银行的竞争者，有人担心此前中外银行的战略合作关系可能会不利于中资银行，因为外资银行通过合作可能会掌握中资银行的一些内部信息。这种担忧有一定道理，尤其是在战略合作涉及到双方发生利益冲突的时候。中资银行对此应有所考虑，但更重要的是监管部门，应采取一些相应的规范措施。
1.2 房贷业务将成为外资银行重点争夺对象
外资银行进军中国市场的号角开始吹响，而房贷业务将成市场争夺的重点对象。
资料显示，从1998年到2005年底，全国个人房贷余额增长了近43倍。截至2006年年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关。5年期以上贷款存在约4%的净利差，丰厚的利润令外资行垂涎不已。
以前外资银行的房贷主要集中在针对境外人士销售的楼盘，而如今人民币业务开放后，房贷业务即将转向。一方面，继续巩固已有的外销楼盘的房贷客户资源；另一方面，加强与当地优质发展商的合作，以开放性贷款为纽带，争取这些楼盘的当地居民按揭。
但是，房贷市场绝大部分市场份额一直被四大国有银行所占领，短期内，外资银行肯定无法与四大行“对撼”，更不会大打价格战，但是也有自己的优势。丰富的房贷产品将是重要的砝码。
1.3 ：对外资银行挑战不应盲目乐观
对外资银行的挑战不应盲目乐观，还在于外资银行具有中资银行所不具备的许多优势，而这些优势恰恰是构成外资银行市场竞争力的基本要素，同时也恰恰是中资银行的“软肋”。
说到外资银行的优势，体制优势、产品优势和人才优势是明显的，这些已经为人们所熟知，似乎也不必详细阐述。除了这些优势，技术优势也是一个相当重要的方面。
比如贷款定价，这是银行经营过程中一项非常重要的技术，因为贷款是我国银行居于核心地位的资产业务。但由于长期的利率管制，我国的商业银行用不着也没有必要学习贷款定价技术。现在贷款利率的浮动幅度已经放开，但各家银行的利率水平基本上是趋同的，差异不大。贷款依据哪些因素定价？怎么定价？贷款定价要做哪些基础性工作？可以说，我国的商业银行对贷款定价还是比较陌生的，贷款定价这种技术并没有全面掌握。
当然要掌握的技术还有很多，如金融衍生产品交易技术、资产证券化技术等。业务同质化、产品同质化、收入同质化和资金商品价格趋同化的现象，不可能长久维持下去。随着利率和汇率市场化进程的推进，对不同风险水平的客户和结构不同的金融产品，采用不同的定价水平是必需的。因此，要增强与外资银行的竞争能力，必须下大力气学习和掌握各种金融交易技术，逐步形成自己的技术优势。
另外，创新能力不强，也是中资银行的一个“软肋”，而创新能力是银行核心竞争力的重要方面。而中资银行的产品和服务创新，不仅缺乏强有力的动力机制支撑，也受到人才条件和监管机制的严重制约。银行创新动力不足，高素质的产品设计创新人才缺乏，创新自由度低，原创型创新产品少，模仿型产品多，中资银行的这些创新特点，凸显了其和外资银行在创新方面的差距。
当然，中资银行也有自己的优势，比如遍布全国各地的营业网点和客户资源，这是外资银行所不具备的。但如果没有其他方面的条件配套来有效发挥这个优势，这个优势很可能变成劣势。因为网点机构的维持成本较高，如果经营效益不好却还要负担非常高的网点成本，过多的网点就会成为包袱。
中资银行为本土银行，有自己的客户，熟悉的企业文化，而外资银行却不具备这些条件。但情况也在发生着变化，因为外资银行进来以后，它可以高薪聘用国内最优秀的人才，现在外资银行的员工和高管许多是中国人。
结论或许是明确的：不能妄自菲薄，在外资银行挑战面前惊慌失措，但也不能自视过高。只有站在客观角度正确认识这一问题，才会保持清醒的头脑，不至于陷入盲目乐观的泥沼。
2、信托
2.1 信托业协会呼吁合理收取监管费
针对信托业监管收费问题，中国信托业协会向财政部和银监会提交了正式的书面意见函，呼吁合理收取监管费。
中国信托业协会建议，如果按照资产规模收费，应当将信托财产剔除在计提资产之外，这不仅是因为信托财产不是信托公司的资产，信托财产的管理风险由委托人和受益人承担，而且是因为信托公司受托管理的信托财产多种多样，有些种类的信托财产的管理报酬费率极低，总体而言收费费率也不高，按照原先的标准收费有些信托业务甚至可能出现收入倒挂的情况。
而按照收入的一定比例收费，则应当考虑信托公司处于发展的起步期、目前正处于业务转型的过渡时期等因素，从低考虑收费标准；按照业务种类收费，收费标准应该统一，银行的委托理财业务不收取监管费，信托公司的同类业务也不应该收费。
2.2 银行并购信托业格局裂变
并购良机
信托公司纷纷与金融机构股权“联姻”，一个重要原因是2007年3月实施两部法规《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》后，信托行业将发生格局裂变。
新规对信托公司影响最大一点的是，限制和规范自营业务，禁止自营业务投资实业，限制信托业务中贷款运用比例。信托公司的收入大多约有六七成来源于自营业务，自营业务中实业投资又占了一定比例。按照修订后的规定，大批信托公司的盈利将大受影响。
信托融合
金融混业经营已势不可挡，以银行为代表的实力金融机构对于收购信托公司，加强与信托公司的深度合作有浓厚兴趣。近年火热的银信合作就是实例，如银行代销信托产品，或双方合作开发信托产品如贷款回购、银信理财产品。
信托的制度性优势是银行青睐信托合作的重要原因，与信托的紧密合作可以使银行间接突破分业经营的诸多政策限制。现在不少银行推出的打新股理财产品，就是利用信托公司的资本市场通道，拓展了银行理财的投资范围，满足客户多方面的理财需求。
而银行和信托的更深度合作还可以通过业务协同效应为银行创造更多价值。如民生银行公司业务部去年借助信托公司的平台完成了企业应收账款证券化，实现了“企业财务革新计划”。如银行抵债物资的处置，现行商业银行法不允许银行经营非自用不动产，也不允许在境内向企业投资、持有股权，银行可把它们委托给信托公司办理，信托公司对应收款采取催收甚至以应收款债权转入股，及不动产出租等多样化运作方式管理、处置。
对银行抛过来的“橄榄枝”，信托公司也乐意接受。与其他金融机构融合正是信托公司的现实选择和终极归宿。毕竟国内还以间接融资为主，客观上形成银行对金融资源的高度垄断，如融资项目、低成本资金、资金结算、销售网点，以及金融资源中最重要的客户信任度等。
格局裂变
毫无疑问，信托业格局将发生根本变化，信托公司的“金融小舢板”形象也有望根本改变。一个最明显变化是，更多的信托公司融入实力金融集团版图内。这也许是管理层乐意看到的，因为国外成熟市场的信托公司也很少独立存在，一般都是金融控股集团下面担任理财决策的子公司。但这并不意味着所有的信托公司都将殊途同归，投入别人“怀抱”。现在基础条件好、已形成较强经营特色的信托公司不排除将来发展成为以信托公司为主导的金融控股集团，如重庆国投等，它们控股多个金融机构，可为自身信托业务的开展提供便利，并可有效实现旗下金融业务与信托业务的整合与联动。实际上，3月1日实施的新法规，在某些方面也有鼓励有实力的信托公司朝此方向发展的意图。未来的信托业竞争将在这两类型的信托公司中展开，它们各有特色，前者或是大银行小信托，后者或是大信托小银行，竞争将是金融控股集团之间的角逐。
3、基金
3.1 中国掀起基金抢购狂潮
发行的汇添富成长焦点基金认购刚开始不久，就因规模迅速接近人民币100亿元限额的上限而宣告当日结束募集。主代销机构工行的很多营业网点刚刚开始销售时，数十分钟内立刻卖完。由于基金很快“断货”，导致排队等候的投资者不满，有人甚至为买不到基金而拨打110“求助”。在此之前，建信优化配置和信达澳银领先增长两只新基金也是在首日就被抢购一空，火爆程度不亚于去年。
赚钱效应在起作用
为什么会出现这种情况？根本原因还是市场的赚钱效应在起作用。去年股市火爆，基金因此水涨船高，很多基金的收益率都超过150%，这对很多场外投资者形成了巨大的诱惑。春节之后尽管股市出现大幅震荡，但很多投资者因为长线看好股市，在市场回落的时候仍然会选择各种方式入市。于是，反映在新基金的销售上，就自然而然地出现了申购热情持续高涨，且基本不受股市调整影响的格局。另外一个原因，是春节后股票市场的大幅震荡，使得投资者对2007年的震荡走势有了更清醒的认识。对于投资者尤其是新股民来说，在把握不好操作的情况下，便索性寻找基金这样更成熟更稳健的机构投资者来获取收益回避风险。
但是，投资者在看到基金去年带来高额回报的同时，一定要重视其投资风险，在认购新基金时，同时要考虑到基金公司品牌、基金过往业绩、自身风险偏好等因素。
3.2 封闭式基金转型后的发展
在通过转型方案后，基金管理人一方面必须实现封闭式基金向开放式基金的平稳过渡，防止出现由于大规模赎回而基金退市的风险；另一方面必须使转型后的基金能够迅速融入市场，实现持续发展。
（1）投资策略明晰化：消除信息不对称
封闭式基金转型后，投资策略趋于明晰化和具体化，例如基金兴业在原基金合同中并没有约定投资策略，基金经理操作缺乏契约约束，与持有人之间存在很大的信息不对称，但是在转型后则增加了积极投资策略的相关规定；而基金同智在转型后也确立了成长股的选股策略，两者在转型后的资产配置策略中，也规定了明确的定性与定量的指标，便于托管行和持有人更好地监督基金的投资行为。
（2）资产转移：增持流动性资产应付赎回压力
基金转型后投资的范围也随之转变，封闭式基金投资股票的上限为80%，而转型后的开放式基金对股票的投资比例扩展至95%。股票投资额度的扩大，可以灵活调整投资组合，获得较高的收益。但是考虑到转型后可能出现的大额赎回的情况，基金转型后会增加流动性资产持有量的持有比例以应对赎回要求，因此，在转型过程中股票资产的比例会出现先降后升V字型的变化。已经成功转型的基金兴业资料显示，从2005年底到2006年9月份，股票资产比例不断降低，从73.86%降至三季度的15.64%，而银行存款比例则不断上升，2006年9月30日已经达到78.87%。但2006年第四季度，股票资产比例迅速回升，突破原来封闭式基金80%的限制，达到了85.53%，回归到开放式基金股票投资的平均水平。
（3）持续营销：维持转型后基金持续发展
封闭式基金的转型过程，实际上包含了原封闭式基金的退市和新开放式基金的上市。转型后的基金实际上是一只新发行的开放式基金，也需要加强市场营销力度，吸引新的投资者进入，确保能够实现基金规模的扩张。
在转型基金的营销过程中，基金管理公司采取多重手段增强基金的吸引力，长盛基金在基金同智转型后的市场营销可圈可点，例如基金同智引入了LOF机制，除了通过交易所的场内申购，投资者还可以通过基金的代销或直销网点进行申购和赎回，有效拓展了投资者的购买渠道，也扩大了目标投资者的范围，从原来的具有股票账户的投资者扩大到普通投资者，成功地实现了108.39亿元的募集规模，场外募集的份额高达104亿元，场内募集份额只有4亿元；同智在转型后通过大比例分红和份额拆分将净值降到1元，迎合了投资者对基金的“恐高症”心理，而且1元面值也便于计算和申购，提升了市场对转型后的长盛同智优势成长基金的接受程度。
3.3 外汇局提醒警惕境外基金非法集资
外汇局提醒广大投资者，今后在进行境外投资时要加强自我保护意识，提高对境外投资基金等各类骗局的警惕性，通过合法的境外投资渠道进行理财，有效保障自身财产安全。
近年来，一些境外不法分子和不法机构通过互联网设立投资基金，以高额回报为诱饵，大肆招揽社会公众进行境外投资活动。这些通过互联网络设立投资基金进行的集资、传销活动具有极大的欺骗性和危害性。
此类境外基金非法集资的主要特征概括为“以互联网络为平台、以境外基金为幌子、以非法传销为手段、以高额回报为诱饵、以诈骗钱财为目的”。
此类非法活动常见的方式主要有：以私募基金名义募集资金，投资者将资金委托公司经营并收取红利；以购买产品或发展会员为名义，投资者通过发展“下线”获利；向投资者推销境外准备上市的公司股票，期待公司上市后出售股票获利。一旦其后续资金跟不上，整个资金链立即断裂，投资者马上血本无归，造成极为严重的损失。
为满足境内居民个人对外投资的合理需求，国家外汇管理局出台了一系列政策。2006年底发布的《个人外汇管理办法》明确规定，境内个人可合法地以直接购买B股，或以委托境内商业银行在境外进行金融产品投资，或经国家境外投资主管部门批准后以境外直接投资等形式开展对外投资活动。
三、全国房地产行业投资策略分析
自上世纪90年代全面推动房改以来，在经历存量房地产需求短期大量释放后，房地产市场正在逐步发生深刻变化，即原来粗放性型的发展模式将日益受到挑战，精深细作的开发模式将会得到市场越来越多的重视。未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，行业内的主流上市公司业绩有望保持高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。
1、我国房地产行业依然景气
未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。
2、需求继续扩张 行业景气无拐点
未来两年中国经济依然保持快速增长，增长动力正从外贸、投资转向消费，作为扩大内需龙头的房地产行业景气不可能与宏观经济背离。历史经验表明房地产消费和投资对宏观经济景气存在显著正相关影响。尽管自04年以来，房地产投资和商品房销售额增速与GDP增速出现背离，但是这种背离已经到了底部。和房地产直接关联的行业多达55个，1992-2005年，商品房消费增长就占GDP增长的11%，房地产投资增长占GDP增长的10%。
商品房真实消费需求非常旺盛，其长期动力还是来自城市化、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等。一个简单的事实是每年急速增加的高校就业人数对商品房销售市场和租赁市场景气都是一种刺激。因此，可以乐观预期07年商品房销售增长。
3、政策调控路径在于规范行业发展
消费需求始终受政策保护，投资需求和投机需求受政策压制。政策内容强调改善住房结构，维护房价稳定，为此出台了诸多从资金和土地等方面提高行业门槛的相关政策措施。认为，这些调控政策是非常必要的。而仔细跟踪和分析中央政府系列调控政策内容，就会发现中央调控的目的正是在于规范流程和市场。基于此，中央调控提高了行业门槛，也将提高行业集中度，强势大中开发商的成长性变得比原来更为清晰。
4、高地价、高房价将成为房地产市场基本格局
由于土地成本是房地产价格得主要组成部分，二者价格表现高度相关。同时按照目前的统计数据，土地价格成本占住宅销售价格40%-50%，因此土地价格上涨必然会对房地产价格形成支撑，并推动其上涨。
四、全国房地产上市公司投资策略分析
●2007年房地产市场将持续走强。在人民币持续稳步升值、居民收入增长及消费升级、城市化进程加快、开发投资增速高企、房地产结构性供需矛盾长期存在等因素作用下，支持2007年房地产市场持续走强的因素存在。
●房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为热点区域，其他二线城市将可能持续走强。
●在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，房地产上市公司的投资视角将向“多极化”方向演变。
●“多极化”投资视角下关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头公司，以及商业地产、工业地产中的资产增值公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。
●重点关注工业地产上市公司。在目前住宅开发地产公司投资价值被市场充分挖掘的情况下，未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅地产向商业地产、工业地产公司转移。未来业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的工业地产公司的投资价值将会被市场深度挖掘，其中重点关注国家重点开发园区、资产增值较大或有资产注入公司。
●建议重点关注工业地产中的海泰发展，商业地产公司中的金融街，住宅开发公司中的万科A、华侨城、华发股份、阳光股份、栖霞建设，和涉及房地产业务的建发股份、福星科技等公司。
总体看，未来行业景气度的持续攀升，人民币升值速度加快都将使地产上市公司成为今后市场的主要投资主题之一。在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下，地产上市公司的投资视角将向“多极化”方向演变。
1、两大因素：人民币升值和宏观调控
“多极化”投资视角下可以关注住宅开发公司中的规模优势型、区域优势型公司，以及商业地产、工业地产中的优质公司。其中，已在全国具有品牌与竞争优势的规模优势型的行业龙头公司，区域市场走势稳健的区域优势型的区域龙头公司，业绩稳定增长或资产增值较大的商业地产公司，国家重点开发园区及资产增值较大或有资产注入的工业地产公司值得重点关注。
未来投资热点将从住宅开发公司向商业地产公司与工业地产公司转移。人民币长期稳步升值、以住宅为主的地产调控仍将是把握地产上市公司投资思路的两个主要因素。在目前住宅地产公司的投资价值被市场充分挖掘的情况下，商业地产、工业地产中被低估的公司将可能成为未来的投资重点，其中业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的商业物业与工业地产公司的投资价值将会被市场深度挖掘。未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅开发向商业地产、工业地产公司转移。
目前地产行业按产品特性可分为住宅开发、商业地产与工业地产三类地产上市公司。前者以开发、销售住宅产品为主，后两者指以持有并出租商业物业或工业物业为主的地产公司。住宅开发地产上市公司较多，其中在全国或区域内已形成一定规模优势的优质公司是重点关注的公司，概括为“规模优势型”公司与“区域优势型”公司。商业地产与工业地产上市公司较少。通过选取样本股，从盈利能力、项目储备、管理成本、融资能力等方面对以上四类公司进行分析对比。
2、工业地产：未被深入挖掘的金矿
工业地产公司是未被市场深入挖掘的金矿。工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。工业地产上市公司大都以高新开发区为载体，从事开发区的土地一级开发、房地产项目开发、工业物业出租、园区内配套设施建设与服务、对园区内的高新公司创业投资等，如海泰发展、张江高科、苏州高新等。工业地产具有收益稳定、地价增值较大的优势，目前市场对工业地产上市公司关注度不高。
工业地产需求缺口较大，工业地价未来将大幅上涨。在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。2007年9月国家发布《关于加强土地调控的有关通知》，今后工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格大幅上涨不可避免。
工业地产公司的特点是盈利水平不高，管理费用及期间费用较高，偿债能力较强，资产周转率指标高。工业地产公司主要关注三个方面：一是区域经济发展前景好及政府对开发园区扶持力度较大的公司面临较好发展机遇，重点关注未来国家重点开发建设的高科技园区，如可能参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展；二是其控股股东大多为开发区主管部门或公司，未来对上市公司的优良资产注入将会进一步提升业绩的公司；三是由于持有并出租园区内大部分工业物业，未来将面临资产增值及盈利水平提高的公司。因此，持有大量有增值潜力工业土地的工业地产公司值得重点关注。
目前多数工业地产公司的估值低于商业地产与住宅地产上市公司，而如考虑资产增值因素则大多处于被市场低估状态。建议关注海泰发展、张江高科、南京高科、苏州高新等。
3、商业地产：资产增值潜力大
商业地产公司的持有物业大都位于城市的商业、金融聚集区的黄金地段或核心位置，对周边区域具有较强的功能辐射作用，其物业是该区域的稀缺资源，资产增值潜力相当大，其中以北京、上海等地的金融、商贸区的地产公司为代表，如中国国贸、陆家嘴、浦东金桥、金融街等。相对住宅开发类地产公司，商业地产公司具有盈利水平较高、管理成本较低、偿债能力较强的经营优势，但总体资产盈利水平与资产周转水平不高。
商业地产公司的投资价值应从两个方面考虑：一是由于依靠出租物业收入为主，物业出租率与物业折旧政策直接影响业绩，一般业绩增长平缓，成长性较差。另外，由于初期固定资产投入较大，财务成本高，业绩短期内较难增长，而资产已进入投资回收期的公司业绩将会稳定增长。二是在人民币升值预期及新会计制度下，持有物业公司将面临资产增值及盈利水平提高的利好。可关注资产增值幅度较大的上市公司。
目前商业地产公司的平均估值水平高于工业地产与住宅地产上市公司，随着地产行业平均估值水平的抬高，商业地产估值将会进一步提升。建议关注金融街、中国国贸、陆家嘴、浦东金桥等商业地产公司。
4、住宅开发：关注行业及区域龙头
规模优势型公司的优势在于较快资产周转、低成本融资、较高资金管理水平，区域优势型公司的优势在于较高项目盈利水平、较低营业成本。通过比较发现，规模优势型公司的整体期间费用率较低，资产负债率等偿债指标与资产周转率等营运指标较好，区域优势型公司的毛利率等盈利指标、营业费用率相对较好。规模优势型公司的竞争优势主要在于规模化扩张及项目开发进度较快带来的资产快速周转，低成本融资、低管理成本带来的较低综合营运成本，资金管理水平较高带来的较强偿债能力；区域优势型公司的竞争优势主要在于项目盈利水平较高，项目区域化经营带来的较低营业成本。
住宅开发类地产公司未来仍将面临政策调控风险，但仍可以关注住宅开发公司中的行业龙头及区域龙头。规模优势型公司由于项目分散在不同区域，将会平滑政策调控风险未来的业绩不稳定性，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司抵御政策调控风险能力更强。建议关注已在全国市场形成一定品牌与规模优势的规模优势型公司，以及在区域地产市场中居龙头地位的区域优势型公司，如万科Ａ、华侨城A、阳光股份、栖霞建设、华发股份等。
5、行业景气：持续向好值得期待
支持2007年房地产市场持续走强主要有五方面的因素。
首先，人民币持续稳步升值预期对房地产行业构成长期利好，人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在，房地产投资需求将可能快速增长，从而成为支持房价长期走强的主要动力。
第二，居民收入增长及消费升级成为地产市场走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，消费升级引导住房消费需求提升。目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。
第三，开发投资增速高企将维持地产行业高景气。在宏观经济调控下，预计固定资产投资增速将可能有所减缓，但由于地产行业的高盈利性及资金流动性过剩，地产行业的开发投资将会持续增长，固定投资增速高企将维持行业高景气度。
第四，城市化进程加快实现了住房内在价值的增值。近年来国内城市基础设施建设力度不断加大，交通、绿化、商业环境、居住配套设施的完善提高了居住的舒适度、方便度与生活质量，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。
第五，房地产“结构性供需矛盾”推动房价维持高位。虽然2007年出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中着重强调要加大未来中低价及小套型住宅的供给量，但是短期内房地产市场无效供给过多或有效供给不足导致的"结构性供需矛盾"依然无法缓解，经济适用型和中低价住房的需求缺口依然较大，这已成为房价维持高位的一个主要原因。
2007年房地产行业将持续向好，行业景气度将会在高位震荡后小幅走高，房地产销售价格将会持续上涨。房地产区域市场差异明显，上海为核心的长三角地区将可能维持高位盘整，北京与天津为核心的环渤海地区市场将取而代之成为热点区域，其他二线城市将可能出现持续走强。
6、一季度全国房地产重点上市公司点评
万科A（000002）
作为老牌地产龙头，万科无疑是行业整合中的最大受益者，受益于宏观调控政策，有利于公司在行业整合中获得更大的发展机会，具有长期投资价值。公司储备极为丰富；三季报业绩显赫；公司项目销售速度快，竞争优势明显；股权融资为公司的后续发展提供资金支持。
金地集团（600383）
土地储备扩张步伐加快，主要是因为受益于房地产行业的景气度不断攀升、公司加快房地产项目开发速度所致；目前在一线城市土地招商这多次中标、获得地王美誉；房价持续攀升、公司房地产开发项目发展良好。
保利地产（600048）
公司是保利南方集团房地产开发业务领域的核心企业，实际控制人为中国保利集团，公司政府背景深厚，有助于获得优质土地储备。公司的实力和政府背景很强；具有相当于股权激励作用的高管持股；丰富的土地储备；公司各项盈利指标均位居行业内前列；公司前期拿地成本很低。上述因素能够确保公司近几年保持持续的高增长态势并能够支撑公司较高的市盈率。
北京城建（600266）
公司的大股东北京城建集团（控股65.25%），是北京市国资委100%控股的企业，政府背景深厚。公司是奥运板块的龙头，拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于07 年开始分享奥运资产带来的巨大升值。低成本、丰富的土地储备；奥运项目是公司近期发展的亮点所在；股权投资保持高收益。
天鸿宝业（600376）
公司主营住宅小区开发，具有房地产开发一级资质。北京天鸿集团公司为公司第一大股东，而公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，公司政府背景丰富。
北辰实业（601588）
北辰实业是由北京北辰实业集团公司独家发起设立的股份有限公司，是内地首家在港上市的H 股房地产企业。公司大股东北辰集团是北京国资委全资子公司，此次发行结束后，持有公司34.45%的股权。公司为区域性房地产公司，主营物业发展和物业出租；开发项目助推公司业绩增长；物业地处"亚奥商圈"。
华发股份（600325）
华发股份是少有的资产结构十分清晰的地产公司，公司业务清晰、明了，所有资产都集中在住宅开发上；而且资产权属清晰，目前公司全部房产项目均为100%股权。且大股东华发集团当地政府背景深厚，在当地拿地具有明显优势。
栖霞建设（600533）
公司发展思路明确、产品定位清晰；公司销售业绩良好；项目进入全面收获期；南京房地产市场平稳。
陆家嘴（600663）
资源型地产的龙头，资源优势最显著的商务地产公司；租赁业务转型进行中，所处区域租售价格水平持续攀升。
金融街（000402）
公司项目储备丰富；物业出租项目是公司未来可持续发展的保证；公司异地扩张将为公司未来发展带来亮点；增发有利于缓解公司资金压力，提高公司成长性。
泛海建设（000046）
雄厚的股东背景--泛海集团拥有丰富的土地储备，目前上市公司与母公司拥有1200万平米建筑面积，足够上市公司开发10年。集团计划3-5年内完成注资，以上市公司为房地产开发旗舰，集团的注资将给公司带来巨额利润。
第五部分全国房地产行业风险提示
一、政策风险
1、征收土地增值税对商业银行的影响
从2月1日起，国家将对全国各地的房地产企业土地增值税项目进行全面清算，并正式征收30%至60%不等的土地增值税。消息一经传出，房地产板块大幅跳水，市场反应之强烈令人始料未及。
由于房地产开发和按揭贷款一直被商业银行视为最好的一块业务，近年来，房地产金融在金融总量中所占的比例也越来越高。有数据统计，2005年底，房地产贷款与商业性个人住房贷款余额，占GDP的比率分别达到16.75%和10.0%。同时，由于房价与消费价格关系密切，近年来，房地产金融调控措施一直是宏观调控政策的重要组成部分。
那么，此次调控政策将可能引致的房地产业重新洗牌，是否会对商业银行的房地产信贷业务造成影响，继而对相关政策做出调整？
向开发商开征土地增值税，主要是为抑制房地产开发商利润过高和虚报成本的问题，对商业银行的房地产信贷不会产生直接影响，但商业银行今后在选择房地产客户时可能会更加谨慎。
开征土地增值税使房地产行业面临一次重新洗牌：一些有实力的开发商在市场上能够自保，而资金实力不够、开发成本比较高的企业则会逐渐被兼并或慢慢退出市场，抑或减少开发量，从而使房地产贷款的发放相应减少，另外在按揭上也会有一定附带影响。
但是，银行只是间接贷款需求的受影响者，土地增值税的开征不会对其产生消极作用。实际上房地产开发商盈利多少与银行没有关系。因为对于每一笔贷款银行都有自己的计算；而对项目好坏、能否收回投资、开发商资质、居民购买意愿如何等各个方面，银行也都有自己的评估，是可能通过风险控制自动解决的。
对于国家将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，以建行为例，建行的客户都是大型的优良国有企业，这些企业都是正常向国家缴税的，此次出台的政策会使这些开发商增加一些经营成本，从而给市场供给带来一些影响，在行业进入上更加严格，但对建行的房地产信贷不会有什么影响。在商业银行放贷政策上，建行一直严格执行国家宏观调控政策，风险防范也比较到位，比如建立预警机制、采取有保有压政策等；而且不少客户都是建行从小到大扶持起来的，具有良好的银企关系。
同时，以中国银行为例，对于房地产开发商，中行一直是采取区别对待的政策，视其整体实力和专业经验进行选择。因此，此次调控对银行信贷没有非常直接的影响。不过，今后在选择客户上肯定要更加谨慎一点。实际上，国家这几年一直在调控，出台的措施都是从紧的。土地增值税开征后，资金量比较小的客户肯定会受到较大冲击，开发时面对较大压力。因此，对这些企业，银行在选择客户时会更加审慎。至于房地产信贷政策是否会因此而进行调整，中行要视具体情况而定。
2、“两会”将房地产推上了风口浪尖
——从“两会”看政府调控思路
目前正在召开的“两会”中，房地产行业依然是委员和代表们议论的热点话题，这既反映出了房地产在我国国民日常生活中的重要地位，也体现出了国家实施宏观调控以来，房地产行业出现的种种新变化。温总理在政府工作报告中，指出了作为百姓关心的房地产业在2007年继续深化调整的方向。温总理的四点要求、广州市长的豪言壮语、专家们的大胆建言、提案的五花八门构成了2007年两会房产话题热论绚丽而复杂的图景。通过这一图景，能清楚地看到国家政府对房地产调控的总体思路，2007年的房地产市场必将受到重要的影响。
房地产业应重点发展普通住宅
按照两会精神，未来房地产业将重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝3月5日在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。并进一步提出了房地产调控的四项举措：一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
认为：以往的“国六条”及配套措施中也曾明确提出发展限户型、限房价的普通商品住房，但在具体实施过程中这类“限价房”价格如何界定、如何与地价对接、如何申购等问题存在诸多争议和难点，使得“限价房”推出的效应受到了影响。此次发展规模和力度有望加大。总理的讲话也把“解决低收入家庭的住房问题”放在了突出位置，指明了2007年房地产调控的总体思路，也意味着2007年的房地产调控大幕已经拉开。
关注《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案
这份由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被本次全国政协会议提案组定为第1号提案。经济适用房与廉租房通过政府参与投资建设经济适用房和廉租房，让每一户中低收入家庭都能够在不久的将来实现“居者有其屋”的梦想。
提案从经济适用房的公平目标与市场效率、普通商品房的限地价与限房价两对矛盾出发详细阐述了实施政府建房的必要性，并具体提出了四点建议。一是要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象；二是区别对待普通商品房和经济适用房；三是利用市场机制建造公共住房。四是中央和地方政府需要成立专门的、以发展公共住宅为职能的机构。
认为：对于国家政府作为住房发展商来说，这并不能完全的自动保证目标的成功，但是如果国家政府不能直接介入的话，那么这种情况肯定会导致日后目标的落空。
政府应给廉租房租住者补贴租金
国务院发展研究中心副主任陈清泰：要用市场价买房、租房。应给中低收入者住房补贴，补贴要补到个人，而不是补到房子上。要大力发展廉租房，廉租房应该收取商品性租金，政府再给低收入者补贴，让他们按商业性租金来租房。从经济意义角度讲，廉租房对政府是支出，商品房是收入。所以地方政府没有积极性建廉租房，这点必须通过法规来明确。
认为：廉租房、经济适用房变“暗补”为“明补”的呼吁由来已久，期望政府能给予考虑。但是要完全靠自发性来做恐怕很难得到支持。
合作建房应纳入经济适用房管理体系
做好低收入居民住房保障，现阶段最重要的工作有三个：一是建立切实有效的准入和退出机制，确保政府的公共住房资源真正分配给低收入群体。二是启动沉淀的房改售房资金，将其全部用于对过去福利分房欠账且目前居住困难职工的一次性补贴。三是将合作建房纳入经济适用房政策统一管理。应组建专门的住房按揭银行，鼓励商业银行介入住房保障领域，鼓励商业银行与有关方面合作组建专门的住房按揭保险公司，把进城农民工逐步纳入住房金融服务对象体系。
认为：通过已往的种种情况证明，合作建房通过正常途径是很难得到真正的实现。因此，如今将合作建房纳入经济适用房管理体系的建议是十分利好的。
物业税起征点应提至120平米
江西民生集团董事长王翔：从目前国家对房地产开发商制定的90平米户型必须占开发总面积70%的政策来看，国家很有可能不收90平米以下户型的保有税。但实际上，在国内许多城市里，真正自住人群购买的房子主要集中在90至120平米，这些人基本上是工薪阶层，大房子买不起，小房子又不愿住，一旦以90平方米为限，这些人好不容易买了一套自住房，一边要银行按揭，一边又要交物业税，将会承受双重压力。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。
认为：应该说代表建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上符合当今的国情，但是真正到了实施阶段难免出现很多不利因素，使其实施变得有难度。如果小户型投资比例很难控制的话，倒不妨通过提高物业税起征点控制大户型投资比例。这样的话实施起来也能够降低控制难度。
商品房销售应推行“明码实价”
上海市社会主义学院副院长彭镇秋：部分城市房价过度上涨，造成了房价远离价值，人为因素是一个重要原因。有的房产商采用“坐地起价”、“捂盘惜售”等方式哄抬房价。为此，建议政府及其价格主管部门制定《商品房销售价格行为规则》，用“明码实价”等措施，治理商品房价格秩序以及销售行为。具体内容包括行为宗旨、房价制定原则、房价制定依据、合法利润获取、价格管理制度等。
分析：根据代表的意见即使“明码实价”能真正的推行，如何防止房产商的种种对策？所谓“上有政策，下有对策”，恐怕实施起来还需要制度本身制定得完善及科学，同时相关部门的监管力度也需要加大。
3、解读《物权法（草案）》对银行业务的影响
物权法是调整财产关系的重要法律，与每个人的切身利益都息息相关，银行亦不例外。2007年3月8日9时，在十届全国人大五次会议第二次全体会议上，代表们审议听取关于物权法草案的说明。本次的物权法草案经过了长时间的筹备工作，物权法草案可谓是本次“两会”中的重要议程。对于银行来说，草案给银行带来机遇的同时，也使银行面临着更大的挑战。
《物权法（草案）》是十届全国人大五次会议的重要议题，该草案历经7次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最，备受关注。该草案明确了《物权法》的调整范围和原则，并分别对所有权、用益物权、担保物权作了详细的规定，同时还对登记制度、物权的保护、相邻关系、共有、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物、占有等作了规定。
细览物权法草案的内容，可以说大体回答了四个问题。第一、物权的归属如何划分。本次的物权法草案具体规定了国家、集体和私人拥有物权的范围。国有财产包括什么；集体财产包括什么，私人财产包括什么都划分的清清楚楚。第二、物权如何保护。物权法草案规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”体现了平等保护的原则，国家、集体、个人的利益放在了相同的位置上。第三、物权拥有者的权利和义务。物权如何支配，要遵从什么样的原则，本次的物权法草案做了详细的规定。四、对于侵犯物权的行为有什么处罚，也就是侵害物权的人要承担什么法律责任。出现物权侵犯情况，一定要实施补偿。物权法草案明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。
根据“两会”关于《物权法(草案)》的重要议题，分析认为《物权法(草案)》对银行有着以下方面的影响。
《物权法(草案)》对银行的有利影响
首先是扩大了可用于担保的财产范围，在拓宽经营者的融资渠道的同时，也扩大了银行办理信贷业务的范围，使银行的信贷资产得到更有效的安全保障。其次是现行的担保法规定可以用于抵押的财产均为抵押时已经现实存在的财产，这也是《物权法(草案) 》对我国现行抵押制度的重大突破。再次是规定企业、个体工商户、农村承包经营户的机器设备、原材料、产成品等动产均可以抵押。正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。最后是在质权标的方面，《物权法(草案)》也做出了一项重大调整。收费权也可以质押。
《物权法(草案)》对银行的不利影响
首先，缩短了担保物权行使的时间。其次，怠于行使质权造成损害的，质权人应承担民事责任。第三，接受异议登记期间的不动产作为抵押物将面临无效的风险。第四，法院裁定以物抵贷未办理登记的，不得处分将来要办理登记后再处分，将延缓处置进度。第五，企业以将来的动产抵押的，银行抵押权存在落空的风险。第六，居住权的存在不利于银行实现抵押权为维护某一特殊人群的利益。最后，以预告登记的不动产抵押的，银行抵押权面临落空的风险。
二、经营风险
1、从房地产企业负债率看银行信贷风险
近年来，随着房地产行业的快速发展，一些有实力的房地产企业也随之凸显出来。现今房地产企业最主要的两个融资渠道一个是购房者的应付账款，另一个就是银行信贷。但是目前国内房地产企业的负债率情况并不乐观，大多数的房地产公司负债率已经高于65%。这种情况将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。同样由于这种情况，银行潜在的信贷风险也将凸显。
对于国内绝大多数房地产企业而言，目前无论是公司债券还是项目债券，都并没有对房地产行业放开；另外，产业基金还未立法，信托同样也一样受到一定限制。所以目前房地产企业资金的来源最终还是要依靠银行贷款。根据国家统计局的数据进行整理发现：2006年全国房地产开发资金总额为26880.21亿元，同比增长26.92%。其中，国内贷款5263.41亿元，同比增长37.26%；资金来源中增速较快的依然是国内贷款，国内贷款占比仍保持增加。如果将预售款与银行贷款假设为房地产企业获得资金最重要的两条渠道，未来企业的资金压力将更为明显。银行开发贷款的数字庞大也让监管部门意识到需要有所节制。而银行贷款本身就不能够用来购买土地。因此种种迹象表明，从2006年中开始，资金已经成为制约房地产企业发展很重要的因素。
以万科为例，2006年万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。公司年报中所显示出的财务指标，作为一个案本，足以反映出房地产企业正在形成的一些规律。年报显示万科的资产负债率64%。几年前，银监会曾发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》。在这份指引中，银监会首次将房产商自有资金比例从30%升至35%，还明令商业银行对成立不满3年且开发项目较小的专业性公司和集团性公司慎贷。两个文件实施之后，原本是给作为债权人的银行一个规范，却也给房地产企业65%的负债率有了一个限定。
如今将负债率控制在65%以内，似乎正在形成为国内房地产企业负债率的一条铁律。所谓的65%，恰可以符合国家各方面的要求：国家宏观控制所导致对房地产业的信贷紧缩；国内土地制度现状和融资渠道狭窄等。而企业如果可以将负债率维持在65%以内，则有利于其比较科学稳健的运行。但是随着金融工具的放开，以及外资银行的进入，这种现状可能会在今后几年内得到改变，也许65%这一数字还会有所上升。有统计数字指出，国内房地产企业的负债率平均为72%，这就说明大多数的房地产公司负债率高于65%。例如，绿城房地产在IPO后，2006年的预期负债率仍高达65%；截至2006年11月30日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。假设房地产企业平均负债率为72%，从这个数字分析看来，银行贷款在企业负债中占据了相当大的比重。随着负债率的提升，风险也随之上升。
分析：
相关权威数据显示我国房地产企业的资产负债率是比较高的，我国房地产公司的资产负债率在75%左右，几乎是香港前五大上市公司的两倍，这种情况将给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动。如此高的负债率一旦出现市场风险将给债务人带来巨大的损失。
过多的短期负债引发偿债风险是造成房地产行业“亏损”风险的主要原因之一。如果多家银行偿债安排都在几个月的周期之内，而且无法改变，同时该房地产企业又受制于市场或者政策因素，无法在规定时间内实现计划回款，那就有可能遭遇偿债风险。
认为，在现在的房地产形势下，只要负债率不达到很荒唐的程度，类似于95%以上，应该都可以比较好地控制风险。目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，蕴藏的金融风险十分突出。因此，房地产企业只有拓宽直接融资的渠道才是防范负债提升风险的主要途径。如今警惕和防范房地产企业负债率过高引发的银行信贷风险仍然不容忽视。
2、城市土地储备存在的风险不容忽视
随着我国城市的快速发展，城市土地储备就成为支持城市发展的后盾之一。资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。但是，目前我国城市土地储备存在着很多风险因素，主要包括社会稳定风险、城市发展风险、规划调整风险、财务资金风险、经营风险、操作运营风险、地产泡沫风险以及政府干预风险等等。因此，防范和规避城市土地储备潜在的风险不容忽视。
我国城市土地储备存在以下几方面的风险：
一、社会稳定风险。近些年来，各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生，而这些又往往与土地储备相关。特别是2004年8月31日以后，经营性土地全部实施招拍挂，各地土地储备机构将更多地参与上述工作中，土地储备中的社会稳定风险不容忽视。
二、城市发展风险。土地供给失衡风险。城市建设规模过大或进程过快，都可能引起城市经营性建设用地供给失衡风险。土地供给平衡风险不只体现在土地数量上，还体现在土地使用权上。城市扩张带来的环境保护问题也不能忽视。土地出让开发后，随之会有工业、商业、生活等多方面活动，城市的水资源、绿地资源、教育资源、公共设施等能否满足这些活动的需要，都存在风险，这些造成了土地储备的生态环境风险。
三、规划调整风险。城市规划调整引起的土地储备风险是巨大的。新旧规划的差异意味着刚刚基本完成的一些项目要推倒重建，已经完成的土地储备要改变用地性质。规划变更所带来的具体损失无从得知。
四、财务资金风险。当前全国各地土地收购储备中心在资金筹措上大部分依赖银行贷款，而且银行贷款所占比例相当高。土地储备属于资金密集型的业务，土地储备的财务资金风险形势严峻。
五、经营风险。由于拆迁新法的实施，使土地储备成本加大，具体表现在：①拆迁补偿标准提高，导致拆迁成本提高；②拆迁周期大大延长，资金成本大幅增加。拆迁的难度越来越大，不可预见费用也相应增加，主城区范围内实现自我平衡的地块越来越少。可见，土地储备成本的增加，大大增加了当前的预期效益风险。另外，土地出让金拖欠较普遍。开发商拖欠土地储备中心资金的现象比较普遍甚至可以说触目惊心。开发商拖欠土地出让金，使资金不能有效回笼，加剧了经营风险。
六、操作运营风险。土地储备的操作流程大体是土地的收购─整理─储备─出让。土地储备的操作运营风险就是在以上过程中出现的风险。
七、地产泡沫风险。地产泡沫风险的主要表现是：地产泡沫膨胀期间，房地产市场普遍被看好，市场的供应量和需求量增大，房地产价格上涨迅速，房地产开发火热，大量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后，房地产市场严重供过于求，房地产价格迅速下跌，土地的闲置率和空房率提高，银行大量房地产贷款成为呆账、坏账。
八、政府干预风险。政府对土地市场干预程度较大。政府干预房地产市场的主要表现有：地方政府直接进入房地产市场，干预主管职能部门的决策，通过土地划拨、减免税等政府优惠政策吸引投资；过度下放土地审批权限，无原则的突破土地规划；干扰土地价格的形成机制，为土地出让的公平招拍挂设置门槛。政府干预的直接后果是，土地批租失控，土地炒作加剧，土地收益流失。
分析：
近年来，房价上升已成为社会对土地储备质疑的一个问题。一些观点认为，近几年房价上涨过快的主要原因在于政府垄断了土地供应，抬高了地价。认为这是对土地储备的一种误解。但是，城市土地储备潜在的风险是客观存在的，对于银行来说，关注的问题就应当是城市土地储备贷款风险了。土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。土地储备贷款相应成为银行新的效益增长点和营销重点，并占据了银行信贷资金相当份额。但是，由于土地储备贷款金额大，政策性强，政府干预成分多，银行管理经验不足，贷款风险相对较大。
面对这些风险，建议应从以下几个方面加强对土地储备贷款的管理：1、落实有效的抵押是防范土地储备贷款风险的前提。2、把好贷款用途监控是确保土地储备贷款安全的关键。3、土地拍卖款是偿还土地储备贷款的唯一资金来源。4、理顺投资关系，创新金融产品，完善金融服务。
对土地储备贷款稳健经营的几点对策建议：1、充分研究当地经济环境和土地市场发育状况。2、尽量做到按具体项目，选择优质地块发放贷款，贷款期限与项目运作周期相一致。3、严格对资金使用过程进行监控。4、探索抵押保形式，争取银行债权保障措施。5、争取参与土地经营管理活动，提供全方位金融配套服务。
3、住房预售制度潜在风险不容忽视
在我国国内房产市场发展的初期，住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度，同时也是鼓励更多企业进入房地产行业，保证我国住房制度改革顺利进行的一项扶持政策。如今我国住房预售制度问题层出不穷，由于住房预售制度本身存在着一定的缺陷，这不仅妨碍了我国国内房地产市场的健康发展，同时也给国内银行的发展带来了一系列的风险。
我国国内房地产商的资金来源，绝大部分的资金包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款在内的银行信贷资金都是来源于银行。根据相关数据显示：房地产企业自筹资金中仅有百分之十几的资金是房地产企业的自有资金，而百分之八十以上资金都来源于国内银行贷款。从资产负债率来看，自九十年以来，房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，部分房地产开发商的平均资产负债率甚至高达80%以上，远高于国内其他行业的企业60%的资产负债率；这些数据都说明国内房地产的开发基本上依靠银行信贷来完成的。而房地产开发商的资金占银行贷款的比重如此之高，其借助的工具就是住房预售制度。
近年来，住房预售制度在一定程度上推动了我国房地产市场繁荣的同时，也为房地产开发商制造可乘之机。一些资质低下的开发商利用预售的制度缺陷、法律缺陷侵害购房人权益、将大量风险转嫁给银行。这主要体现在以下几个方面：首先，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而常常血本无归。其次，由于我国信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。第三，期房兼有期货和远期合约的特征，因此容易造成房地产价格泡沫，一旦房价下跌，银行的损失是可想而知的。第四，住房预售制度为“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金提供了便利，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。第五，住房预售制度降低了开发商的门槛，这就使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱了正常的经营秩序，银行和购房人就成为了开发商投资风险的承担者和牺牲品。最后，由于我国目前登记制度不完善，开发商将房产“一屋两卖、一屋多押”不仅给国家进行房屋产权产籍管理带来一系列麻烦，还给银行带来损失，甚至可能影响银行债券的实现。
面对上述种种问题，认为对于我国国内住房预售制度建立共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要的一个环节。
分析：
住房预售制度改革就是要让住房预售款实行专户管理，不仅能有效地防止个别开发商挪用预售款等，而且也降低了住房预售中消费者及银行的风险。但是往往事与愿违，住房预售制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但也的确带来了负面效应，由于我国现行有关房地产交易的法律、法规还不完善，潜伏在房地产交易中的法律风险在一定程度上广泛存在，这在住房预售中体现得尤为明显。在房产交易中“一房多卖”现象大量存在，有些开发商甚至在已经将土地抵押给银行的情况下，仍继续进行商品房预售，这就使本应由开发商承担的风险在一定程度上转移到了银行或消费者身上。
住房预售风险主要有以下几个方面：1、开发商将房款挪用或携款躲避；2、房屋未能取得产权证；3、售楼宣传单与实际不符；4、开发商对房屋设计单方做重大调整；5、定金风险；6、开发商对预售房土地使用权设抵押等。
对于住房预售制度问题层出不穷的今天，如何保证房地产金融安全高效地运作是摆在银行面前的一个重要课题。建议银行应从以下几个方面入手：第一，严格的准入和退出机制；第二，严格的房地产市场信息披露机制；第三，预售合同的多样化选择；第四，住房预售款的专项管理问题；第五，市场的惩罚机制；第六，风险约束机制；第七，监管机制；第八，保护购房者利益的救助机制；第九，培养健全的预售房和现房市场，合理引导房地产价格。
三、金融风险
1、央行加息中小房企再尝苦涩滋味
央行宣布，自2007年3月18日起金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。认为，开发商贷款负担加重，部分小企业会因此而受打击。
中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次加息虽非专门针对房地产行业，对房地产市场影响有限，但一些资产资质较差的中小开发商影响比较深刻。
(1)对购房需求影响有限
据有关数据统计，以一年期的存款为例，10万元存款，调整后的利息收入比调整前增加了216元。相反如果以30万20年期的房贷为例，按照基准利率计算，等额本息还款每月要还2297.17元，调整后每月要还2345.75元，每月要多还48.58元。对于已经办理了贷款买房的人来说，利率的提高要从明年的1月1号开始正式实施。相对来说，当前住宅消费者虽然对利率的敏感性较高，但是升息幅度为0.27个百分点，从实例中认为对他们的购买需求也不会产生太大的影响，因此说影响有限。
(2)制约房贷资金投放
2006年银监会曾出台了进一步加强房地产信贷管理的通知，对于房地产开发贷款的发放作了进一步说明限制，配合2007年年初的税收调控，两次上调存款准备金率和此次加息将又是一次调控信号，对2007年房控政策的密集出台落实存在预期，由此可以判断的是，商业银行对房地产开发贷款将会进一步的收缩，一些资质较差、信用较差的房地产开发企业贷款的难度增大。
此次加息会对房地产市场供给产生一定的影响，直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。虽然加息将提高房地产项目的开发成本，按照年增加利息支出0.27%计算，地产公司的盈利减少并不明显。
尽管如此，本次加息对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；它们与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现在视野当中。而对于业内一些优秀企业，将更多地尝试不同类型的融资渠道，如IPO、借壳上市、增发配股、债券、基金合作等。优秀企业将在保证自身资金安全的情况下，加快整合行业的速度，房地产企业融资能力重要性将进一步显现。
分析：
在本次加息之前，央行已经通过上调存款准备金率和加大公开市场操作力度等多种手段，收回市场过多流动性。本次加息仍然是政府调控思路的一种延续，其主要目的是为了保证国内经济持续健康发展，并非专门针对房地产行业。但政府对于地产行业的调控中，对资金的控制是其重要手段之一。本次加息同时也会成为政府对资金进一步控制的信号，在一定程度上造成房地产开发企业的资金压力。
另外，尽管近期房地产行业出台了一系列的政策，但是可以看出主要是落实执行往年的政策为主，并且很多地方的执行细则还没有出台。并且，目前多种政策效应的累加，可能导致短期内市场观望气氛浓郁，从而整体房价水平出现波动，交易量出现下降。特别是在2006年上涨较快的深圳、广州地区房屋价格，由于投资性购房占有一定比例，可能会受到利率上升预期的冲击更为强烈；同时销售速度和部分需求下降有可能会导致企业现金流和盈利能力的变化。
作为一个资金密集型的行业，地产开发商大多依赖商业银行发放的开发贷款。可见，在调控的情况下，一些资产资质较差的中小开发商资金将难以为继，将会被动接受被整合的事实；而实力雄厚的开发商融资渠道较多，因而受到的贷款收缩的影响较小。因此，近期银行应格外关注地产业动态。
2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大
央行决定自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也作了相应调整。央行加息将直接改变目前居民储蓄实际负利率的现状。对于目前风口浪尖上的房地产行业来说，高档房地产项目资金压力将会增加，央行加息这一举动将推动一些资金压力较大的房地产商进行结构调整。因此，房地产开发企业风险或将加大。
从2007年3月18日起，中国人民银行上调金融机构人民币存、贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。国家本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。
央行加息将直接改变目前居民储蓄实际负利率的现状。以一年期的存款为例，10万元存款，调整后的利息收入比调整前增加了216元。央行此次加息对于贷款买房的人来说无疑将产生影响。例如20年贷款50万来说，采取等额本息的供款方式，月供为3828.62元。但在加息以后，月供将提高至3909.58元，每个月比原来多支付了80.96元利息，一年则将多支付971.52元。20年下来，将多支付近20000元利息。
本次加息几乎是预料之中和情理之中的事，这次加息并不是针对房地产的，主要是针对过热的股市、过高的贷款额以及过剩的流动资金。然而不可避免的是，房地产却要首当其冲地承担本次加息的影响和后果。对房地产市场而言，加息几乎是百分百的利空信息；而对于股市而言，加息对房地产股的确是不利的，但对于金融股在短期内还是有一定利好作用的；但长期而言，地产股如果不妥，也会波及和影响到金融股的向好。
本次加息虽然像以往一样只有0.27个百分点，但对于房地产行业而言其影响却尤如雪上加霜。随着2007年以来政府已经在不断地出台房地产调控新政，如土地出让金清算、银行存款准备金率提高、印花税的提高以及物业税即将出台等等信息的影响。这些政策已经令开发商和消费者的心理承受能力达到了一个极限的地步。而本次加息是在众多利空的条件下推出的，对房地产的影响应当是比较大的。另外，本次加息对已经或将要买楼的买家或业主影响也较大，负担也会加重。本次加息不仅对房地产业的消费者有影响，对开发商的影响也是相当大的，势必会加大运营成本，这对引导市场和企业良性发展也是不利的。
此外，央行本次加息采取了“雷先响、雨后下”的方式，这的确让许多股民和购房者措手不及。但长期来看，对囤货抬价者而言，加息不谛于是釜底抽薪，会使得其经营成本大幅上涨；但对消费者而言，也同样是一把双刃剑，照样会加重购房者购楼的负担。这种调控力度如何拿捏得好，还要进一步观察和把握房地产市场的反应和变化的动态。
分析：
央行宣布从2007年3月18日起将存贷款利率上调0.27%，上调利率后，一年期存款利率由现行的2.52%提高到2.79%；而一年期贷款基准利率则由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
认为此次央行加息的一个重要原因是：第一，2007年前两个月国家经济超速发展，并且工业的增加值和消费增长十分迅猛，外贸增长速度也比较很快。第二，2007年前两个月贷款增长近万亿元，信贷投放增长偏快。基于这两点央行加息是十分必要的。
对于加息影响，认为有以下几个方面：首先，高档房地产项目的资金压力或将增加，一些房地产商将会增加对普通住宅项目的投资。这将改变房地产供求关系，房价可能会有一定程度降低。其次，加息对于使用贷款较高的上市公司影响较大，由于贷款利率提高，企业成本增加，这将影响企业利润；再次，加息对于房地产板块仍然是致命打击，由于房地产板块是大量贷款资金运作，加息无疑提高了企业运作成本，将使房地产公司业绩降低。另外，加息将增加房贷者的还贷负担，虽然加息幅度不大，但还是会影响一部分市民的购房计划，加上对房价未来走势的不明朗，将造成一部分人对购房处于观望之中。上次加息未对抑制贷款产生多大影响，不过本次加息确实使得借款人的成本提高了，购房者每月月供会比以往有较明显的增加，预计会对目前个人住房贷款疯狂发展的情况产生明显的抑制作用。
3、房地产金融黑洞潜在威胁不容忽视
近年来，随着我国房地产行业的飞速发展，房地产和金融的关系可谓是水乳交融，但是，也正是这个原因在国家宏观调控政策冲击和银行自救措施下，两者显得有些格格不入。银行和开发商若即若离，却又难以完全撇清干系。在这样的情况下，“骗贷者”、“假按揭”、“潜规则”等等问题困扰着银行。同时，这些金融“黑洞”也成为了国家对房地产调控难解之痛。
法院受理住房消费贷款案件中最突出的现象是借款人缺乏信用观念甚至超高消费购房，开具虚假收入证明。而房地产商假借住房消费贷款融资、套贷、骗贷等现象屡有发生，房屋抵押登记办理比例过低，造成银行物权担保落空等等。另外，银行内部管理滞后，盲目追求最大利润，贷款资格审查不严，也是住房消费信贷纠纷不断增多的重要原因。假按揭正在成为银行贷款业务的最大风险之一。
从2004年到2006年间，全国固定资产投资不断的上涨，房地产开发资金中来自银行贷款的比例从未降低。正是源于轻易得到的资金支持，开发商从容扮演着楼市中间商的角色，无论地价多高，其都可以通过变通辗转腾挪实现获利，尽管这种腾挪存在异常大的风险，但在银行放贷冲动、消费者自住等需要的多重支持下，开发商仍然敢于铤而走险。而近期央行再次上调存贷款基准利率。与此同时，背负大量银行贷款的开发商所付利息成本也相应增加。但是就在这样的情况下，刚开工的房地产开发项目仍在上演精彩的“空手套白狼”，凭借在银行的内部关系，按照政策拿不到贷款的项目都可以通过中介实现融资。
房地产金融链条的中间环节是银行，核心环节也是银行。开发商与购房者的违规申请本质上都可以在银行审查中暴露无遗，但实际操作中却事与愿违。其实，宏观调控以来，银行在房地产金融监管中的力度已经加强。但是，需要从金融口径规范的投资行为显然不止这些，房地产信贷黑洞也在宏观调控下被越揭越深。银监会也曾斥责银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式。这些都源于银行的放贷冲动，回顾银行对房地产业的放贷心态，主要是银行一方面是看好当时的房地产市场趋势，另一方面则源于自身对贷款业务的扩张需要，认为，银行的最大苦衷源于安全与利益的冲突。不管怎样，房地产金融黑洞是客观存在的，对于银行来说，潜在威胁仍然不容忽视。
分析：
建设部再次通报房地产交易秩序专项整治典型案例，违规估价行为引起新的关注。认为一方面，骗贷将大量占压银行资金，极容易形成不良资产；另一方面，造成了房地产市场虚假繁荣的表象，助长房地产泡沫。
对于银行的放贷冲动，认为，近期尽管央行不断上调存贷款利率，提高贷款门槛，另一方面又会促动更多资金被存入银行。这就使银行的资金越来越充裕，放贷冲动如何抑制？另外，目前银行单一的存贷差收益模式也导致了放贷冲动难以抑制。一方面银行要满足股东对于企业经营利润的要求，另一方面又难以在短时间迅速拓展新的利润来源，这是目前银行的最大困惑。另外，在开发商依赖银行贷款的格局下，房地产价格上涨几乎不可能被遏制，否则必然出现不良资产的大幅度积累。更为严重的是，银行在房地产市场的泥足深陷，将导致资产价格危机和银行危机。因此，面对种种问题预防新的投资泡沫和信贷风险产生成为政府的重要工作之一。对于银行来说，防范房地产金融黑洞潜在威胁任重而道远。
四、信贷风险
1、房地产信贷大幅扩张引发的信贷风险不容忽视
据央行的数据显示，2007年1-2月份人民币贷款增加9800亿元，同比多增2636亿元。在央行2007年连续两次调整存款准备金率的情况下，信贷增长速度仍然很快，可见贷款扩张的压力是十分巨大的。随着我国房地产行业的快速发展，房价连年持续上涨，房地产信贷也在不断扩张，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也在不断上升。因此，如今防范房地产信贷扩张引发的信贷风险不容忽视。
中国人民银行公布的2月份金融运行数据显示，2007年2月份人民币贷款增加了4138亿元，同比多增2647亿元。央行对于信贷快速扩张的状况必须提高警惕，否则固定资产投资增速回升将不可避免。统计数据显示，2月份，广义货币供应量M2增长17.8%，2月末M2余额为35.9万亿元，同比增长17.8%，比上月上升1.9个百分点。狭义货币供应量M1余额为12.6万亿元，同比增长21%，比上月上升0.8个百分点。流通中现金M0余额为3.1万亿元，同比增长25.1%。当月净投放现金2679亿元。
对于房地产行业来说，我国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占国内生产总值的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。
发达国家的房地产信贷额度占GDP的比例能够达到30%，中国绝不可以。其一，从纵向比较来看，1997年末，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元。到2006年末，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元。增速之快，在世界上找不出第二个。其二，发达国家的社会福利、公共产品和公共服务比我国要好得多，社会保障机制也比较健全，像医疗、教育、养老很大程度上都是由财政埋单，房贷高一点对他们的生活影响不大。但是，我国目前社会保障体系尚未构建起来，教育、医疗等费用大都由居民个人来承担，即使不买房，一般民众的生活也充满压力，倘若房地产信贷额度占GDP的比重达到30%，贷款居民之多、居民还贷压力之大将难以想象。
房价由于连年持续上涨，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也正在上升。实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，已经从2004年前的50%下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。社科院的研究表明，按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。以30年按揭，30%首付，年利率5.3%购房者计算，购房人每月还款超过了全部收入的50%。
而且，加息之后这种情况有所加剧。加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%，中产阶层买房会越来越困难。高房价正在成为人们心目中越来越大的压力。
分析：
银监会主席刘明康曾指出，流动性过剩依然将给银行信贷施加压力，信贷扩张的风险将逐步显现。投资冲动引起中长期贷款刚性增长，这将加大银行业潜在风险。中长期贷款增长较快，对贷款总量控制造成压力，银行改善贷款结构难度增加，潜在的信用风险和流动性风险加大。
解决信贷扩张压力银行还需从根源作起，认为：银行信贷扩张冲动的根源主要有以下几个个方面。一是银行在资本收益率方面所面临的巨大压力。二是普遍的流动性过剩压力。三是银行仍缺乏风险识别能力与收益的理性权衡。四是银行的业务范围与赢利模式过于单一。五是金融垄断下的中小商行发展不足。六是票据融资的泛滥。
建议：现在需要做的是尽快使房市调控取得效果，帮助民众减轻压力，而不是进一步促进房地产信贷的扩张，如果再这样发展下去，不仅无助于拉动内需，促进经济可持续发展，而且严重的话可能损及民生。因此，如今防范房地产信贷扩张引发的风险不容忽视。
2、警惕房地产贷款进入股市引发的信贷风险
最近一段时间，股市异常的火爆。在这样的情况下，一些投资者在手中缺少资金无法继续投放股市，于是打起了银行信贷资金的主意。随着我国房地产价格的不断走高，银行放低了个人房贷市场的门槛，部分投资者利用银行可以办理加按揭、转按揭业务的机会套用银行资金投入股市。但是，如果股市价格下跌，投资者就无法偿还房屋贷款，银行的信贷风险就随之浮现出来。
如今股市的火爆使一些投资者变得盲目与冲动，一些投资者甚至利用手中的房地产进行抵押再次获取银行信贷资金，从而投入股市进行投资。但是房地产按揭贷款进入股市，如果股市价格下跌，贷款风险骤增，借款者无力偿还房屋贷款，商业银行要求行使抵押权来收回贷款时，其对社会稳定的危害就会显露。同时，股市的低迷会对房地产市场产生巨大的影响，也会把从事房地产信贷业务的银行带入巨大的风险中。对于银行来说，严把房贷关十分重要。但是目前来看银行存在的问题主要有以下几个方面：
第一，银行申请房贷款各项业务管控不严。根据规定只要借款人具有资格就可以申请此类贷款。在这方面往往银行对投资者无法判断其资金流向。第二，在实际操作中很难监测到资金是否进入股票市场。投资者几经周转之后银行就很难跟踪这笔贷款资金的去向。最后，在股市、基金如此火爆的情况下，银行本身缺乏禁止贷款炒股的动力。房屋贷款者已经用从银行借出来的钱买了房子，现在再通过转按揭、加按揭的形式增加贷款，有很大投资股市的可能性。
从目前实际情况看，套取银行资金进入股市将面对极大的风险。目前，我国的资本市场很不健全，股市变化莫测，还不能仅仅从看似火爆的股市来推断我国资本市场发育程度，大部分投资者对于股市缺乏理性的判断。如果投资者对我国的股市持一种乐观的态度，那么市场就会持续繁荣，资金就会不断进入股市；一旦这种繁荣达到顶峰，股市的价格将会下降，此时，投资者会对股市持一种悲观的态度，市场就会处于持续低迷状态。如果股市发生逆转，会导致整个资产价格迅速下跌，而投资者一旦进入，难以迅速抽身，此时，进入股市的房地产按揭贷款面临的是巨大的风险。最为重要的是，通过银行信贷发展与繁荣起来的房地产市场，如果再用房地产的按揭资金进入股市，不仅会进一步吹大股市泡沫,而且给银行及房地产带来巨大的风险。
股市本身就是变化莫测的，银行信贷大量进入房地产和股市市场对一国经济将产生的严重后果，这种情况外国已经有过先例。因此，各监管部门应积极配合，从广大的借款人的利益出发，从我国经济安全的大局出发，制定积极有效的措施控制利用房贷炒股的行为，引导借款人的投资行为理性化。
分析:
当前我国房地产市场的价格是通过银行信贷的金融杠杆推高的，我国不少地方的房地产市场已经出现了过热的情况，如果投资者再把这种情况下的资产作为抵押物再从银行获得资金，银行的按揭贷款风险就要更加高涨。房地产市场价格早已被严重高估，不要说让银行信贷资金进入股市，就光是房地产市场的高估价格本身而言，银行信贷就面临着巨大的风险。如果再加上通过住房按揭让银行信贷资金进入股市，那么可想而知，银行信贷的风险就会进一步的放大。
当然有的投资者认为通过按揭获得银行资金进入股市，一方面，可以通过这笔贷款在股市里获得利润，另一方面，银行也可以通过贷款使银行的闲散资金得以流通，是一种双赢的事情。并不这样认为，这需要一个前提条件。这个条件就是国内股市价格和股市的价格一定会上涨，试想一下是真的可以吗？价格本身就存在着涨与跌，如果股市的价格下跌怎么办？这不仅做按揭贷款的个人无法承担，而且也会把贷款银行拖入到巨大风险中。
认为，银监会为了防止股民引起的银行风险，发布的禁止信贷资金被挪用入市等相关规定是十分正确的。但从目前的实施实际情况看，这些控制措施的可操作性不强，很难落到实处。因此，如今防范房地产信贷资金进入股市引发的银行信贷风险仍然不容忽视。
3、银行房贷促销忙 信贷风险正在积累
随着外资银行的进入，银行间的房贷业务竞争更加激烈。继光大、建行之后，农行对外宣布上调固定利率房贷。为了争抢市场份额，其他银行也纷纷推出新房贷促销，甚至不惜面对客户违约的风险。由于目前我国各银行之间房贷产品的模仿性很强，差强人意的新增房贷使银行间的房贷“肉搏”战愈演愈烈。因此，面对各银行之间的竞争，很多银行不得不降低要求拉拢客户，最终也积累了信贷风险。
2007年进入年底以来成为各家银行的信贷投放冲动期，各大中资银行机构纷纷放松个人房贷政策。在农行、建行、招行等网点，“固定利率房贷”、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”等众多房地产信贷产品花样繁多。从去年4月以来，各银行推出的各种房贷产品达十几种之多，是近年来房贷产品花样最多的一年。放宽贷款者年龄限制、延长宽限期还款、提供柜台外服务、更新服务软件等是沪上银行争抢房贷市场的重要手段。无论房贷促销，还是各种申请者条件放宽，都说明房贷业务竞争已进入白热化。在让利方式上，银行搅尽脑汁，甚至不惜面对客户违约风险。另外，由于市场的竞争，已有多家银行取消了律师见证业务，成立了专门的审批中心，取消了中介，银行直接面对客户进行的是形式审查，客户提交的文件，银行没法做到一笔一笔核实，风险可能更会增大。
一直以来，个人房贷业务都是各大银行最为优质的资产，对于房贷该业务的争夺，各大银行往往都十分在意，不遗余力。因为这种贷款风险比较分散，即使将来借款人还不了钱，银行也可以处置资产回收贷款。因此，各家银行各施招数以更优惠的条件吸引客户，甚至相互“抢夺”客户。不仅如此，各家银行争夺住房贷款的战火也已经延伸到二手房市场。房贷市场上隐含的巨大风险，很大一部分起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润，吸引着地产商们趋之若鹜，而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。
随着国家对房地产宏观调控的加强，各家银行房贷业务增量纷纷出现下滑，由此也引得银行间房贷市场的竞争骤然升温。房产市场出现变动的因素较多，在竞争中，部分商业银行为了赢得客户而不断简化贷款条件，在操作上极不规范，违规现象严重。这也给了部分地产商、非法中介以可乘之机，使得套取银行贷款的行为时有发生。另外，一旦房贷危机爆发，房产价格出现回落，产生的风险也就自然转嫁给银行本身造成风险隐患，最终会形成新的不良贷款。
分析：
随着外资银行的进入，从而影响了中资银行的收入和利润，银行间的房贷业务竞争更加激烈。随着去年年底信贷投放冲动期的到来，各家银行纷纷出台新政策放松了个人房贷业务，而在2007年利率调整政策上，多数银行也显得格外宽松。进一段时间来，各家银行纷纷在房贷方面大做文章，各家银行相继推出最新的房贷产品吸引房贷客户。如去年民生银行的“无障碍还款法”，而2007年在农行、建行、招行等网点，“固定利率房贷”、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”等众多房地产信贷产品也花样繁多。
由于目前我国各大银行房贷产品单一，很多银行常常出现降低要求拉拢客户，在这种情况下，信贷风险也在不断的积累。因此，面对上述这些问题，建议各大银行不能盲目的推出新产品来争抢客户，银行需要为个人住房按揭贷款提供支持，同时也需要盈利，但是盲目的竞争，降低审核标准是不可取的。一直以来加强银行风险防范是长期的一项基本任务。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全等方面，从而有效规避风险，切实提高风险预警能力，这样才能有效地降低个人房贷风险。因此，面对如今银行在业务上的竞争，信贷风险正在积累，如何使银行业务有序竞争、规范竞争，加强个人贷款管理，已成为各大银行的当务之急。
第六部分 结论及建议
一、房地产投资分析及发展预测
1、2007年房地产投资前景分析
近几年来，随着房地产行业的快速发展，我国房地产行业呈现出波浪起伏的状态。房地产投资过热使得国家一系列的调控政策陆续出台。2006年已经过去，可以说这一年房地产行业出现了很大的波动。房地产作为国民经济支柱产业来讲，虽然短期内有很多不适应的地方，但从长远来看，行业前景还是十分广阔的。随着2007年的到来，房地产投资潜力仍然巨大。
别墅投资有上升趋势
随着国家不再新批别墅用地的政策出台，别墅的投资增值空间被看好，国家出台禁批别墅用地后，别墅市场投资出现了渐热的局面，相信这种趋势会随着高档住宅的稀缺而逐渐明显起来。
普通住宅投资以小户型为主
自从国家出台“90/70”政策以来，普通小户型住宅成为了开发商建设的一个方向，这既符合了国家政策的要求，也适应了的百姓需求。因此，未来普通小户型住宅投资潜力十分巨大。
商住公寓仍是2007年投资热点
作为商住项目购买的另一个主体，中小型企业仍然保持比较旺盛的需求势头，主要是用于自住办公。商住项目投资成本较纯写字楼低，物业管理等日常费用也较低，有利于企业节省办公成本。因此，一些对企业形象要求不高或资金实力有限的企业热衷于购买商住项目办公。
二三线城市成为投资热点
当下的二三线城市，可以用“群雄混战”来形容。二三线城市为何变得如此炙手可热？分析认为，目前我国几大主要二三线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而比起一线房地产市场越来越严峻的调控形势和竞争环境，二三线城市成为了新的投资沃土。而且，那些较早进入二三线城市的开发商所获得的巨额回报，也吸引了越来越多的开发商参与食抢市场蛋糕。
分析认为：对于区域房地产市场来说，目前投资潜力比较大的地区应该说是长三角地区。认为房地产已成为长三角赶超珠三角的巨大引擎，长三角地区的房地产投资风险相对较小，增值潜力很大，未来一段时期住宅市场将在调控作用下呈现平稳发展态势。目前长三角房地产投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，这反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起到重要推动作用。
随着土地市场的逐步规范，使得房地产开发的未来潜力逐渐凸现出来。近年来，政府部门政策在不断进行调整，短期内会产生一定负面影响，但从中长期看政策保证了整个地产市场投资的安全性。另外，中国地产市场各地发展的不平房地产业的市场人气需要买卖双方共同来培养和维持，房地产作为国民经济支柱产业来讲，虽然短期内有很多不适应的地方，但从长远来看，行业前景还是十分广阔的。
2、2007年房地产投资风险防范与应对策略
为了配合国家的调控，各家银行出台了系列的政策，在控制风险的前提下，稳步的开展房地产信贷业务，例如提高准入的标准，房地产自有资金的比率，授信权限和代理等方面，都有具体的措施。目前，从商业银行的角度来看，需要关注和存在的问题有以下几点：
建立专门的风险管理部门
房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理，来实现投资利益最大化或风险最小化的目的。因此根据风险的特征和投资的特点，房地产风险管理机构的任务具体包括：
（1）投资风险的辨识。要对影响房地产投资的各类风险特征和类别进行归纳、区分，收集、整理过去曾影响投资、影响投资经济效益的经验资料，以及现时的、将来的、社会的、经济的、自然的、技术的等各类风险信息，掌握引发风险的因素，对投资收益产生影响的后果如何等进行定性判别。
（2）风险的分析和决策根据房地产投资的总体目标要求，对在各种风险因素存在的条件下，分析风险成因，突出主要风险问题，运用科学的手段评价投资的各种方案，对可能引起的损失和产生的效益进行比较，分析风险、确定风险、计算风险，进行成本效益分析。
（3）风险的控制。一旦投资者决策形成，也就意味着风险的降临。为达到投资效益的最优，避免或缩小风险对投资效益的影响，建立风险的控制体系变得顺理成章。风险控制主要考虑两方面内容：一是制订风险控制计划。按照风险的分布和发生的概率，有针对性建立风险控制计划。二是风险控制计划的组织和实施。
（4）风险的转移和处理。根据风险的特点，风险是可测的，但风险对投资效益的影响是肯定的，只不过风险控制、预防成效好坏，反映在对投资效益的影响程度深浅而已。因此，当风险不可避免发生的情况下，风险管理机构如何及时将风险进行处理和转移，使风险损失减到最低程度，防止损失扩大，变不利为有利，就成为风险控制机构又一大任务。
常见房地产投资风险的应对策略
（1）物价风险的应对策略：当项目的投资较大时，房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时，并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力，可以采取风险自留的风险规避策略。
（2）利率风险的应对策略：如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将会无利可图。在企业可动用的资源允许的范围内，可以适当的调整项目融资的财务杠杆，以达到合理地承担风险。
（3）经营风险的应对策略：对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略，即采用工程法、教育法和程序法，这需要项目管理者具有一定的项目技术实力，项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度，保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。
3、2007年房地产中介业发展趋势分析
近几年来，随着我国房地产业发展，房地产中介业也逐渐发展起来，因此，探索房地产中介业未来的发展趋势以进一步完善中介服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。
在经营主体上，向企业化、市场化发展
由于中国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场中介组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司（企业），实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与中介本身的发展相悖。所以，发展房地产市场中介组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产中介组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。
在经营方向上，向专业化、品牌化发展
房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产中介行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对中介机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由中介机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产中介的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产中介机构进一步向专业化方向发展。
与此同时，随着房地产中介专业化的发展，中介企业必将改变目前杂、小、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。
在组织结构上，向集团化、规模化发展
房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。然而，由于目前我国房地产中介体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上中介企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型中介企业凤毛麟角，中介职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产中介服务的不断规范，房地产中介将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。
在经营手段上，向信息化、网络化发展
信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。
现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。
在从业人员素质上，向综合化发展
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：
既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。
市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。随着市场经济的发展，房地产市场的不断完善，今后一定会有越来越多的既懂专业知识，又有营销经验的房地产经纪人加入中介行业，为房地产中介事业的发展贡献力量。
4、2007年房地产市场发展预测
2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产会呈现出以下几个特点。
政策调控执行力度将加大
面对主要大中城市不断上涨的住房价格，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，相信2007年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。
房地产开发投资增速将放缓
在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。在这种背景下，预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。
住房供应结构继续调整
2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。
企业资金压力不容小视
2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。
土地管理将更加严格
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧，总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化。
住房供求差距将缩小
从房地产供给的一些先行指标来看，2007年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。
二、观点及建议
1、央行提高准备金率对房地产行业的影响
中国人民银行宣布，将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调是央行应对流动性过剩局面采取的最新举措，旨在控制由此造成的信贷扩张和投资反弹。这是央行2007年以来第三次上调存款准备金率，也是央行自去年6月以来第六次上调存款准备金率。至此，商业银行法定存款准备金率已达到了10.5%。
自2004年起，急剧攀升的贸易顺差使得外汇占款不断增加，由此带来的流动性推动了国内信贷和投资的攀升。为此，从去年4月开始，央行已6次上调存款准备金率3个百分点，3次上调金融机构贷款利率，2次上调金融机构存款利率，最近一次加息是在上月17日。分析此次提高存款准备金率，很大程度上其目的是减少银行贷款增长的趋势，控制投资增长过快和经济发展过热。进入2007年以来，流动性增长更加迅猛。一方面股市热得发烫，一方面全国大部分地区的房价依然高位运行，房地产业作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的调整，过高的房价不能够下行，那么整个宏观经济过热都可能随时出现反弹。那么泡沫经济中所存在的不利影响便会随之浮出水面。因此央行采取“堵”的措施来抑制出现在局部的“过热”现象。
这种结果势必会影响到银行的信贷规模，从而波及到资金密集型的房地产业。从这个角度来看，提高存款准备金率0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度。这将迫使开发商减少土地囤积，加快住房开发，特别是增加中小户型住房的供给；另外还将降低开发商从银行获取贷款的能力，迫使加快商品房销售，减少“捂盘”行为。从而有效地遏制了房地产开发需求的过度膨胀。
目前我国房地产行业对银行贷款的依存度仍然较高，一般占到60%左右，并因国内信托等其他融资渠道尚在完善及发展中，贷款规模下降将对融资渠道及项目单一的中小房地产企业产生一定负面影响。在中小开发企业的自有资金本就十分脆弱的局面下，准备金率的提高将使企业受到银行收紧贷款的两方面夹击，资金链有可能断裂。而一些大型房地产开发企业因资金获取渠道相对较多以及前期房地产项目资金回收的滚动效应，所以受影响相对较小。由此可见，如今的房地产企业正在逐步呈现出资源向优质企业集中的现象。
然而，该措施也有它不利的一面。当前我国不动产的投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资者带来机会，这样可能会加剧海外游资涌入中国的房地产市场，从某种程度上起到对楼市起到推波助澜的作用。换句话说提高存款准备金率只能会给内资企业施加压力而没有考虑到外资注入可能会带来的风险。这无疑将给国家宏观调控带来新的问题和挑战。
我国当前固定资产投资反弹压力主要是资金驱动型，防止投资反弹的宏观调控政策重心应当放在调整投资要素价格上，目前出台的宏观调控政策事实上已经触及了房地产业问题的根源与实质。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整。并且，目前我国各地的住房价格都呈大幅上涨之势，症结在于房地产市场的供求不均衡。在这种供求失衡的大背景下，如果不从供求关系入手解决根本问题，而是简单依靠上调存款准备金率以减少信贷供给是很难奏效的。提高存款准备金只是其中的一种政策手段，应该综合运用各种市场的、经济的手段进行调控，并辅以必要的行政手段。
2、房地产市场结构性失衡对银行信贷的影响
自上世纪九十年代以来，我国房地产业的发展态势平稳，房地产市场也基本呈现平稳、理性的发展态势。但是进入2002年以后，处于长期高位运行的房地产市场出现了一些结构性问题，主要表现为投资增长过快，资金投入巨大，从而使我国房地产市场出现了如今火热的态势。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。
根据发改委的最新数据显示：2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2007年以来，房地产开发投资速度出现反弹。分地区看，东部、中部、西部地区一季度的房地产开发投资增速同比分别增长24.3%、36.2%和29.3%。其中，河南省和安徽省增幅惊人，同比分别增长59.1%和52.4%，增幅分别同比加快了19.4和32.4个百分点。另外，2007年一季度，全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，明显快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点；与此同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。新建商品住宅销售面积大于竣工面积，商品住宅空置面积下降，这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。
我国房地产市场结构性失衡主要表现在以下几个方面：投资增长超出销售增长，空置面积增加。商品房市场供给结构性失衡已经日益明显，呈现超大户型和超小户型“两极分化”的局面，目前的市场供给已经开始脱离普通消费者的需求，这种市场失灵的状况，急需政府的介入。一方面，政府的限价房推出，有助于补充普通购房者急需的产品，令市场供给结构更完整。另一方面，通过完善市场供给结构，也有助于为中低档的消费能力找到出口，不必往高价位的市场挤。
另外，房地产行业本身投资不断增加，加上其他行业的投资者和海外投资商资金的大举进入，为房地产市场加了旺火。但是，需要强调的是，海外资本并不是中国楼市的“救命稻草”，外资进入中国房地产市场，有些仍然是希望长线投资或短线投机，有些则是为了借助人民币升值的可能来获利。虽然可以引入海外发展房地产业的先进理念，但是过度同样也会导致国内整体市场的结构性失衡。
还有就是目前国内大部分房产开发企业规模较小，房地产开发企业负债率普遍偏高，大部分小规模的开发企业往往采取以小博大的手法期望获得高额回报，主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目，这种情况在市场走好的情况下确实会带来高的资本回报率，但一旦遇上市场走低，则容易迅速崩溃，抗风险能力极低。
此外，房地产投资和消费中的欠理性行为，造成房地产市场结构失衡，影响了房地产市场的健康发展。一是政府盲目推动。一些地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，依赖房地产投资来拉动经济增长，还有些地方没有考虑当地实际的市场承受能力，盲目推动房地产业发展，把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做。二是企业过度投资。不仅房地产企业本身不断加大投入，不少业外企业也纷纷在房产市场上注入资金。三是个人非理性消费或投资。一些购房者超前意思强烈，超出了自身的经济承受能力购买大面积住房。同时，一些炒楼者大量介入放大了当地的房地产需求。
近年来随着我国房地产行业的快速发展，银行贷款在推进房地产市场发展中起到了重要作用。银行对房地产企业开发投资的贷款投入一直占较高的比例。从1998年到如今银行个人住房信贷高速增长。从目前银行房地产信贷操作方式来看，贷款风险似乎得到了很好的控制。但这是基于真实的市场需求，如果在房地产市场结构失衡的情况下，很多环节都会发生资金链断裂，形成银行资金沉淀。这种结构性失衡问题也给目前我国银行业带来了一定的风险。因此，关注房地产市场结构性失衡问题引发的信贷风险十分必要。
在这种情况下，建议银行稳步发展房地产信贷业务，树立正确的发展观，认真研究市场，选择优质企业和优质项目，在发放个人住房贷款中要注意对个人信用情况和还款能力的调查，有关部门也要加快全社会个人征信系统的建设。加强信贷管理，严格执行人民银行有关规定，同时，商业银行总行既要为房地产业发展提供更好的金融服务，又有效防范信贷风险，提高自身经营效益。
