2005年秋交会二手房需求调查

第一部分 市场认知

1、二手房置业人群比例——需求上涨

Ø         本次调查显示，二手房置业人群占总体的10.96%，同比2004年秋交会，有一定幅度上涨，涨幅为37%，说明成都市二手房市场需求在不断增加。

Ø         受房产新政影响，二手房市场交易增长放缓。

Ø         二手房虽然受新政影响，但并没有出现大幅波动，价格仍较为稳定，市场前景开阔。

2、地铁——绝大多数购房者认为地铁会对二手房市场产生影响

Ø         本次调查结果显示，有61%的人群认为地铁会对二手房市场有影响，说明地铁利好消息将会拖动周边二手房市场的发展。

3、房价认知——多数人认为房价合理

Ø         本次调查显示，绝大多数人认为成都二手房市场价格合理，占到40%的比例，说明目前购房者对成都市二手房价格接受度较高。

Ø         认为不合理的人数也相对较多，占到37%的比例，这是因为一些二手房中介公司惟利是图，欺骗消费者，导致了相当一部分人对二手房价格表示不认同。

4、房价变化——多数认为房价小幅上涨

Ø         本次调查，选择二手房的受访者当中，认为房价会小幅上涨的占到48%，32%的人认为价格将会保持平稳，说明大多数人多二手房市场预期良好，认为房价稳中有升。

Ø         认为小幅下降的人数占到受访人群的19%，宏观调控政策使得一部分人对二手房价持谨慎态度。

Ø         仅有1%的人认为二手房价会大起大落，表明政府政策对房价控制已经起到成效。

5、税收政策影响——无太大影响，小幅度的刺激消费

Ø         本次调查表明，8%的人群由于税收政策的影响会加紧购房，另有8%的人群会降低购房档次，说明税收政策使得置业者购房时间整体提前，带动部分被动需求。

Ø         28%的人群持币待购，抱以观望态度；3%的人群选择了由购转租，税收政策使得一小部分人购房时间滞后。

Ø         53%的人群表示税收政策对购房计划无影响，说明目前市场环境比较健康，税收政策对购房决策产生的心理影响正在逐步消退。

Ø         税收政策使得一部分人购房计划提前，也使得部分新房购房者把购买目标转向二手房，一定程度上刺激了二手房市场的需求。

6、区域认同——城南、城中名列前茅，区域之间的认可度越来越小

Ø         城南、城中和城西最被购房者看好，看好比例相当，这是因为这些区域配套完善，地理位置优越，房地产开发较为成熟，二手房源较多，品质较高。

Ø         城东、周边郊县和近郊区同样被购房者看好，首先由于是目前的热点开发区域，各大名盘和实力开发商的进入带动了这些区域房地产市场的发展，升值空间极大，同时该区域的二手房源以次新房为主，房源品质较高；其次是因为该区域房价相对低廉具有一定的竞争优势。

Ø         城北最不被购房者看好，是因为城北房产开发滞后，周边配套、居住环境都比较差，购房者认可度比较低，加之住宅供应量小，房源不充足，使得该区域二手房交易受到抑制。

Ø         综合此次调查的新盘数据以及历史数据分析，目前成都市各区域的基础设施建设和环境改造，使得区域之间的差异在逐步缩小。

第二部分 二手房置业意向分析

1、市场需求比较旺盛

Ø         本次调查显示，选择二手房的人群打算购置物业的时间在半年内的占到29%，一年内的占到38%，两年内的占到33%，说明2手房市场短期需求依然旺盛。

2、购房用途——自用为主

Ø         本次调查显示，92%的二手房选购者购房用途是自用为主，说明成都二手房市场以满足自住需求为主，与新建房屋的需求情况相类似。

Ø         8%的投资型购房者均采用长线投资方式，出租是目前二手房投资的主要方式。这一比例高于一手新盘的长线投资比例30% 。

3、首选居住区域——城西、城南最受追捧，城东后继发力

Ø         从本次调查来看，城西和城南成为购房者首先选择的购房区域，分别占到34.72%和29.17%的比例，城西和城南良好的居住环境、成熟的配套设施和楼盘的品质被广大购房者认可，区域形象较好。

Ø         选择市中心的人群占到18.06%的比例，由于市中心在人们心目中的传统地位，优越的交通条件、完善的配套等，也被很大一部分人看好，但由于市中心房价较高，与城南和城西相比有一定的劣势。

Ø         城东后继发力，选择该区域的人群比例占13.89%，东部新城是目前的热点开发区域之一，随着周边高品质楼盘的带动，居住环境的改善，为该区域二手房市场提供了良好的发展机会。

Ø         购房者对城北和近郊区的认可度较低，这是因为居住环境较差，交通的不便利和房地产开发水平的落后。但由于地铁和北部新城的推出，对城北二手房市场的推动将产生巨大的作用。大成都的发展和各大卫星城的确立，对近郊区二手房市场也提供了机会。

4、建筑类型——普通多层为主

Ø         本次调查显示，69%的人群选择普通多层，与本次整个调查相比有22.6%的上涨，这是因为三环内几乎没有新的普通多层楼盘供应，导致二手房普通多层的需求增加，经济实用的普通多层仍然是广大购房者的首选。

Ø         小高层的需求人群占26%，没有明显变化，需求稳定。

Ø         花园洋房的需求人群仅占4%，与本次整个调查相比有270%的下滑，二手房选购者对花园洋房的的需求度不高。

Ø         联排别墅的需求人群占1%，与本次整个调查来比有400%的上涨，二手房联排别墅市场需求比较旺盛。

5、空间类型——平层占主流

Ø         59%的受访者选择平层，这与成都市居民传统居住习惯相符合。

Ø         错层的选择人群占26%的比例，与本次整个调查来比有63%的下滑，这是因为二手房当中很多房源年代比较久，空间结构比较单一。

Ø         15%的人群表示对空间类型无所谓。

6、面积选择——60-90平方米占主流

Ø         本次调查显示，86%的人群对60-120平方米的中小户型特别青睐，其中选择60-90平方米的人群占57%，这是由于这一面积的房屋多为二、三房的实用型户型。

Ø         150平米以上的大户型仅占到1%，这是因为政府交易税收政策的出台导致大户型房屋的需求下降。

7、付款方式——按揭为主

Ø         在接受调查的购房者当中，有66%的购房者选择按揭付款，说明按揭仍然是主要的付款方式。

Ø         一次性付款的购房者比例与本次整个调查相比没有太大变化，这一部分购房者选择一次性付款来降低购房成本。

8、承受的首付款——6-8万元占主流

Ø         本次调查显示，受访者当中能承受的首付以6-8万占主流，占到总体的44%，8万元以上占到27%，与本次整个调查来比无明显变化，说明成都市民整体购房能力提高。

9、能承受的月供——600-1500元为主

Ø         受访者当中能承受的月供以600-1500元为主，占到人群的77%，其中选择1001-1500元月供的人群占35%，与整个调查相比仅下降5个百分点。

Ø         成都市购房者消费水平相对比较稳定。

10、理想的交房标准——清水房占主流

Ø         本次调查显示，54%的二手房置业人群选择清水房，清水房接受度在广大购房者中仍然较高。

Ø         由于二手房时间较长，装修样式的过时和陈旧，仅有少部分人选择全装修或精装修，比例分别为7%和4%。

Ø         厨卫简装这种装修方式相比本次整个调查有27%的上涨，占到28%，说明这种方式逐渐被人们接受，成为比较受欢迎的装修方式。

11、影响购房者决策的因素——地段、价格和小区绿化

Ø         影响购房者购买决策最为重要的因素前三位分别是：地段、价格、小区绿化。

Ø         地段已经取代价格成为购房者购买房屋时的首要考虑因素，说明购房者越来越理性，不单是关注价格，更多是对所购买物业的片区发展，居住成本进行关注，在物业的选择上更具有前瞻性。小区绿化上榜前三甲说明购房者购买房屋更注重的是居住品质。

Ø         购房因素中，交通、周边配套、物管服务、楼盘品质等也非常重要，它们也会对购房产生不容忽视的影响。

12、居住区域与工作区域多数一致

Ø         本次调查647个有效样本当中，有370个有效样本显示居住区域与工作区域相一致，占到57。2%，不一致的占42。8%，说明工作地点对购房区域的影响是比较大的。

Ø         城中、城南、比例分别是75%、62%、由于这2个区域是目前成都市房屋均价最高，房产开发最为成熟的区域，城市功能相对完善，导致该区域工作，生活区域高度趋向一致。

Ø         城东和城西居住工作的一致率为52%和51%，这与目前这2个片区的城市功能定位相符合，未来该区域的发展将会是以住宅为主的区域，二手住宅交易前景广阔。

Ø         城北是唯一一个居住区域与工作一致率低于不一致率的城区，城北属于成都的老工业区，住宅比重不大，房源不够充足，加之城北自身环景较差，从新建楼盘来看，选择在城北居住的人群占的比重也比较小，制约了这一区域二手房市场的发展。