商业调研报告目录

第一章 南昌市商业市场总体分析              4

第一节  南昌市宏观经济环境              4

一、国民生产总值高速增长              4

二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好              4

三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高              5

四、市民年人均可支配收入不断提高              5

五、分析结论              6

第二节  南昌市商业概况              6

一、南昌商业历史回顾              6

二、南昌商业发展现状              7

三、南昌商业发展的需求              8

四、南昌商业发展面临的机遇              9

第三节  南昌商业发展目标及趋势              10

一、发展目标              10

二、商业区规划              10

三、未来发展趋势              12

第四节  综合评述              12

第二章 片区商业调查与分析              14

第一节              青云谱现状及前景              14

一、概况              14

二、区域特点              14

三、区域大型企业概况              15

四、青云谱区整体发展状况              18

六、青云谱区发展前景及展望              21

第二节              项目周边片区商业分析              21

一、区域商业环境概况              21

二、区域商业分布及经营状况              21

三、片区主要商业业态及特征              23

四、片区配套设施              25

五、商业物业租赁情况分析              27

六、片区商业供应量分析              28

七、片区发展趋势与前景              29

第三节              综合评述              29

第三章              中国批发市场的现状及分析              30

第一节              中国批发市场分析              30

一、中国批发市场现状              30

二、中国批发市场的分类              30

三、中国批发市场存在的主要问题              31

四、实施中国批发市场转型的原因              32

第二节              中国批发市场未来发展趋势              32

一、资源整合              32

二、打造品牌              33

三、功能创新              33

四、向零售市场渗透              34

五、经营商品的优质化              34

第三节              综合评述              35

第四章              江西省商业市场总体分析              36

第一节              江西省概况              36

一、江西省概述              36

二、宏观经济总体概况              36

第二节  江西省资源状况              38

一、江西四大支柱产业              38

二、两大特色产业              39

三、江西特产资源              39

第二节              江西省商贸分析              42

一、江西商贸业现状              42

二、江西省商贸发展面临的问题              43

三、              江西省商贸业发展目标及功能定位              43

第三节              综合评述              44

第五章              南昌市主要批发市场状况及分析              45

第一节              南昌市批发市场状况分析              45

一、南昌市商业批发市场整体概况              45

二、南昌市批发市场的发展历史及趋势              45

三、南昌市批发业市场的量化              49

四、南昌市主要批发市场盘点及分析              53

五、南昌市商业批发市场未来发展态势              62

第二节              综合评述              63

D)            第一章 南昌市商业市场总体分析

E)   第一节  南昌市宏观经济环境

南昌市是中国中部地区五大中心城市之一，自2001年始，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。

一、国民生产总值高速增长www.word98.com

随着城市建设的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，近三年来国民生产总值以平均11.5%的速率高速增长，2002年实现国民生产总值552.37亿元。其中，第一产业增加值50.57亿元，增长4.3％；第二产业增加值270.26亿元，增长17.6％；第三产业增加值231.54亿元，增长11.5％。全市财政总收入60.8亿元，比上年增长16.0％。

二、消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好

南昌市的商业经济发展态势良好，社会消费品零售额稳步攀升。2002年社会消费品零售额达179.3亿元，占全省五分之一以上，比上年增长11．5％，在全国省会城市的排位进到了第20位，高于经济总量的排位，可望超过合肥和太原，在中部六省的省会城市中实现崛起。

三、工业生产快速发展，经济效益稳步提高

   近年来，南昌市政府坚持以大开放为主的战略，以工业化为核心，积极发展高新技术产业，大力改造传统产业，主动承接产业梯度转移，全面提升工业经济的运行质量和水平，全力加快工业化进程，全市工业生产快速发展。2002年全市完成工业增加值210.35亿元，增长17.6％。

四、市民年人均可支配收入不断提高

全市职工年平均工资7708元，比上年增长10.8%，其中，在岗职工年平均工资9953元，增长13.7%。据抽样调查，城市居民人均可支配收入6206元，比上年增长8.3%；2001年我市人均消费性支出为4293.65元，比1996年的3211.03元，增加了1082.62元，增长了33.72％。恩格尔系数首次降至40%以下。2002年，南昌市城镇居民人均收入7021元，比上年同期增长13.1％，居民生活水平不断提高，进一步推动了南昌市经济的快速发展。

五、分析结论

近年来，南昌市经济持续稳定增长，人民生活水平及消费水平也得以不断提升，从而带动了南昌市商贸业的发展。这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流通改革的逐步深化、结构调整力度加大等措施已初见成效。

A) 第二节  南昌市商业概况

一、南昌商业历史回顾

改革开放后的二十年，由于经济发展落后、人民生活水平低、消费能力不足，南昌市的商业发展一直比较落后。主要体现在：

1        业态发展水平低；

2        本地商家连锁化程度低；

3        小规模、分散型经营；

4        一些区域有场无市，最明显的当属胜利路步行街；

5        商圈辐射区域较小；

6        虽然以洪城大市场为代表的批发市场年成交额达70亿元以上，并且成为全国九大日用品市场，但档次低、后劲发展不足。

二、南昌商业发展现状

近年来，南昌市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。

2        商业网点星罗棋布，系统产业涉及多项领域

据统计，南昌市现有3万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。

5        政府大力扶持，本地大型龙头企业朝规模、连锁化方向快速发展，并成为商贸发展的重要支柱

政府按照“抓大扶强”的思路，以产权制度为突破口，组建了百货大楼、洪城大厦、良友、物资、肉联食品、华鑫、绿叶七大商贸业、食品加工企业集团，2001年百货大楼销售额增长69．3％，洪城大厦增长35．2％，业绩骄人。大型龙头商业企业已俨然成为南昌商贸发展的支柱。

6        特色品牌商业街渐成规模

市政府大力打造品牌特色一条街，胜利路步行街、中山路、抚河路、渊明路、孺子路和福州路等8条市级品牌特色街已成为城市现代商贸形象的亮点。

8        大力兴建大市场，重点培育区域性商品批发市场

截止2002年底，南昌市总计兴建各类市场282个，年成交金额212.3亿元，其中亿元以上的商品交易市场25个。政府将重点培育及发展洪城大市场及农产品、果品、生猪、肉食品、水产品、日用品、建材、摩托车、汽车配件等10个年成交额10亿元以上，辐射范围达全省，在华东地区或京九经济带乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。

11   增强南昌商贸流通的强辐射力，大力发展物流配送中心

目前，宁波金润、厦门建发将分别在城西与城南兴建大型物流配送中心，将进一步增强南昌市商贸流通的辐射力。

三、南昌商业发展的需求

为了实现南昌市新的商业发展目标，除了改变传统商业观念，正确制订商业规划以外，南昌市商业必须实现四大改变：

12   提高层次

              目前，南昌市商业层次不明，随着消费水平的提高和消费层次差距扩大，商业经营必须提高层次，拉开档次。针对不同消费层次，形成适应不同层次的商业。不同层次的商业也应有不同的目标市场，而南昌市应在大众化消费的基础上适当发展较高层次消费商业，以适应“先富起来群体”和国内外旅游者的消费需求。

13   扩大布局

不能再以旧城区为框框考虑商业发展，而应从城市总体发展规划来考虑商业的发展。不能从南昌旧城区80平方公里，而应从260平方公里来考虑商业布局。

14   完善功能 

              经济发展到一定水平，消费提高到一定水平，必然出现“综合消费”。因此商业除发展提高购物功能外，还应着力发展餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、旅游、宾馆等多样化功能，来满足多样化的消费需求。

15   强化辐射 

              考虑商业发展不能局限于零售商业，而应考虑强化辐射的集散型商业。尤其作为省会城市和中部五大中心城市之一的南昌市，更应较多考虑其辐射功能，强化南昌市商业的辐射功能。

四、南昌商业发展面临的机遇

17   不发达的商业态势为外来商家预留了足够的空间和发展潜力

尽管拥有数百家各类商贸企业，但总体上看，南昌商业并不发达，不但布点分散，交易额低，而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧，缺乏市场竞争力。上海华联负责人说，他们之所以选择南昌，是因为这里的商业市场潜力大。

19   入世后，商业将面临激烈的竞争

入世后，外资商业企业必然大举进驻，抢占南昌市场“真空”，做大规模，届时激烈的商战不可避免。

20   日益改善的软硬环境将吸引更多的商业企业投资

              2001年以来，南昌开始如火如荼建设现代文明花园城市，不但美化、亮化、绿化南昌，改善投资硬环境，而且相继出台发展经济政策50条，着力改善经济软环境。投资环境的日益改善将吸引更多的商业企业前来投资。

4        得天独厚的地理优势，南昌将有望与周边发达城市联动，延长商业企业的产、供、销链

从地理上看，南昌地处中部，承接东西联动南北，与我国两大经济发达地区长江三角洲和珠江三角洲毗邻，具有商业发展得天独厚的地理优势，同时南昌市又是京九铁路上唯一的省会城市。立足南昌，大型商业企业不但与广东、上海相连，而且可以联动江西、安徽、湖南，最大限度延长商业企业产、供、销链。

A)  

B) 第三节  南昌商业发展目标及趋势

一、发展目标

2002-2010年南昌市商业发展的总体目标是逐步建成现代化和国际化商业，并将其功能定位在：中国中部地区旅游、购物休闲中心之一；中国中部地区物流集散中心之一。

1、商业现代化应具体表现在以下四个方面：

1)     商业布局合理、层次分明、功能明确；

2)    主要商业业态达到当时先进水平；

3)    商业的行业（如购物、餐饮、娱乐等）和商品经营结构适应现代消费需求；

4)     商业的组织化、规模化程度和管理技术水平，尤其信息化达到先进水平。

2、国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度

实现国际化商业目标则视南昌市产业发展的国际化程度，如跨国商业集团进入、国际采购中心进入、国外商务、旅游者进入、南昌商业跨国发展程度以及在南昌市商业中经营理念、商业布局、业态结构、管理技术水平等符合国际规范的程度。

二、商业区规划

1、市级商业中心，近十条名副其实的专业特色街

Ø              市级商业中心 

以八一广场上的“财富广场”和“万达购物广场”作为南昌市市级商业中心，并以中山路为商业主干道辐射周边。

Ø              专业特色街    

东湖区将培育建设8条专业街，西湖区将培育建设6条特色街。珠宝、钟表、服饰街的胜利路；旅游、休闲、餐饮的孺子路：鞋类一条街的渊明南路；餐饮一条街的站前西路；仿古旅游的绳金塔街；人文景观仿古一条街的滕王阁、后墙路；旅游、休闲、餐饮一条街的抚河中段；八一大道段的宾馆一条街；休闲旅游一条街的福州路等。

2、四个区域性商业中心 

区域性商业中心将改变旧商业格局,形成以现代多功能购物中心、大卖场、大酒店、品牌专卖店广场为中心的现代商业群体，适应新的消费需求。

1        城东片区商业中心

2        城南片区商业中心

3        朝阳片区商业中心

4        牛行片区红谷滩新区区域性商业中心

3、五个卫星区域商业中心

在莲塘、望城、湾里、乐化、罗家建设五个卫星城区商业中心 。这五个卫星城区人口较少、离核心区较远，建成以基本消费品为主体的属地型商业中心。

4、社区商业配置

社区商业配置必须以便民利民为目标，是现代商业的重要组成部分。按不同人口规模和功能、形成居住区商业中心、居住小区商业、社区商业中心。以多功能社区购物中心为主体形成块状商业群。部分商业中心可与区域性商业中心和卫星城区商业中心合并建设，以发挥双重功能。

5、城郊结合部建设十个大市场

现在中心城区的大市场将逐步撤出，并向城郊结合部发展。大市场管理应由粗放、综合、低层次市场走向规范、专业、高层次的大市场。南昌市大市场建设的重点在南部青云谱区和东部青山湖区，外环路周边，可利用其交通优势进行集散。

6、城外大流通建设三大物流集散中心

按南昌市的交通布局规划及物流去向，从商业角度可以建设三个以上物流集散中心，分别是向南和向东的青云谱物流集散中心；西部西客站物流集散中心；北部昌北物流集散中心。

三、未来发展趋势

  南昌市进入新一轮十年大发展时期，将建成市场体系完善、现代流通业发达，具有较强辐射功能的区域性商贸中心城市和全国市场网络重要的节点城市，并形成以下新格局：

⒈国际零售业抢滩进入，以资本换取市场，占领中部地区市场；

⒉全国连锁大型零售企业亦不甘落后，进入南昌；

⒊本地零售业奋起直追；

⒋城内大商场、城郊大市场、城外大流通的格局基本形成。

A) 第四节  综合评述

总体而言，南昌市传统商业仍占主要地位，现代连锁大型综合超市、品牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出现，商业大多集中于旧城区，面貌陈旧，尚未形成多业态、多层次的商业新格局。多元化的商业竞争尚未形成，大多是竞争力不强的国有集体商业企业和新发展的个体私营商业，规模化程度很低，而外资跨国商业和全国连锁商业集团刚刚开始进入。作为中国中部地区五大中心城市之一，又处于中国三大经济区的结合点和京九线上唯一的省会城市，大流通的功能，至少区域性的集散功能尚未充分发挥。提升商业层次、扩大商业布局、完善商业业态、增加新的商业功能、扩大辐射力将是南昌市商业发展的方向。

D)             

E)            第二章 片区商业调查与分析

第1节              青云谱现状及前景

一、概况

青云谱区位于南昌城区的南端，北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，整个青云谱全区面积为37.22平方公里，居民5.4万户，总人口25.52万人，其中常住人口22.9万人。

青云谱区地理位置优越，交通便利，105、320国道纵贯全区，年吞吐量数千万吨的南昌南大型铁路货运站坐落在区内；该区是南昌市一个老工业城区，全区共有商品市场16个，商业网点1103个，有20多家大中型中央、省、市属企业，属全国500强的企业有两家（洪都集团、江铃集团）；地区工业产品有摩托车、机床、建材、纺织服装、电线电缆 、肉类制品等，并且有众多的专业市场，南昌市的十大专业市场有五个在该区，南昌建材大市场、南昌肉类制品批发市场、南昌深圳农产品中心批发市场和南昌水果批发市场，显示该区域正逐渐形成一个具有较大规模的商业辐射网络。

二、区域特点

1        城乡结合

区内有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五个街办，下辖101个居委会；乡村有有青云谱乡（黄溪、万溪、熊纺等村落）和青云谱农场。

3        大交通网络形成，区内公交欠发达

地处南昌市的南大门，大交通网络便捷，京九线纵贯全区，公路、水路、铁路均较方便；但区内公交线路较少。

4        商业相对落后

区内商业相对落后，大部分为小型门市经营、个体摊贩，缺乏综合性购物场所，购物环境较差，导致居民形成了进城购物的习惯。

5        专业市场发展良好

区域特定的产业环境适合专业市场的发展。特别是在政府的大力扶持下，专业市场发展较快、较良好。如深圳农产品批发市场、南昌建材大市场等。

三、区域大型企业概况

1、江铃汽车集团公司

6        集团概况

经过十年的励精图治，江铃集团已发展成拥有12000名员工，占地面积2130亩，净资产总额10亿元的国营大型企业，国家机械工业部重点企业。综合经济效益居全国同行业第二位，由1984年前的连续16年共亏损5600万元，转变为1993年创利税3.78亿元，总资产由1984年前不足二千万元，发展到1993年23亿元，十年增长100倍。员工收入、生活福利水平等方面得到巨大提高。

江铃集团下面有8家子公司，包括股份公司和合资公司。股份公司有铸造公司，合资公司包括合资车间（五十铃），有南齿、江拖、水箱厂等。并且江铃有自己的房地产开发公司，“景泰家园”就是江铃自己开发的项目，并且也对外销售，如江西印钞厂就有许多职工在此买房。

              江铃集团的住宅区共有8000~9000人，其中在小兰乡段江铃分厂铸造公司的职工共600人左右、饰件厂共500人左右、专用车辆厂有400人左右、改装总厂的职工也不少于600人都在此居住。梨园小区总共2000多户，100多栋楼，在京山小区和桃苑小区都有住宅。近期江铃集团准备在昌南工业区建安居工程，价格便宜。

2、火电建设公司

7        公司概况

江西省火电建设公司始建于1958年，属国家一级资质建筑企业，具有电力工程施工总承包一级、管道工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级、环保工程专业承包一级资质。并承建了江西、广东、天津、江苏、浙江、湖北、安徽等省（市）一大批大、中、小型电站工程，共安装火电机组71台，装机总容量达7100MW。

8        职工及收入状况

火电建设公司现有员工近3000人，职工的月均收入约1200元。公司职工在38岁就内退，每月工资为在职期的60%左右，大约400元。

公司给予每个人分房的福利，进公司的新职工都能享受到单位的福利房，例如：每平方米1500元的房子，单位职工只需要每平方米800元就可以买到。

3、洪都集团

9        集团概况

洪都集团为大型国营企业，是国家二级军工企业，整个洪都集团占地面积相当于一个澳门的面积。

洪都集团正式职工2万余人，生活区内职工及家属近十万人。洪都职工的工资平均为1000-1200左右。洪都集团内文化、商业设施较齐全，有占地36亩的洪都公园和建筑面积3000平方米的体育馆、藏书13万册的大型图书馆、电影院和标准足球场，生活区内的超市、商业街为职工提供日常生活所需。

4、昌南工业区

南昌昌南工业园于2001年10月经市政府批准成立，总规划340公顷，一期规划面积220公顷。东至青云谱万溪村，西至洪都铁路专线，南至朱桥东路，北至包佛公路。园区于2001年11月28日正式奠基，各项基础设施建设于2002年2月开始全面铺开，现各项工作进展顺利。

昌南工业园自开园以来，凭借自身独特的区位优势、独有的投资模式和较快的建设速度，形成了一个良好的招商态势。昌南工业园成功引进江铃集团全资子公司江铃建业公司合作开发工业园区，2001年底，合同引进资金2.8亿元投资园区基础设施建设及配套工程建设。截止2003年1月底，江铃建业公司在园区已投入一亿一千多万元。到目前为止，已有29家企业正式入园，涉及机械、服装、针织、食品、汽配、印刷等诸多行业，其中包括江铃汽车工业区集团，宁波华翔集团、洪都股份公司、香港和宝国际（控股）公司、江西新地实业公司等知名企业和上市公司，项目合同金额达7.87亿元，其中外资810万美元。园区签订正式合同的土地面积，占可出让面积66%。达成土地出让意向的有二十多家。其中：南昌深圳农产品中心批发市场有限公司与园区意向签订土地出让协议书，用地面积达500亩，目前正在洽谈中，意向性用地总面积上为可用地面积的28%。宁波华翔、新地实业、东劲实业、江锅动力、协中汽配、青云谱医疗器械、立特丽公司等八家企业已开工建设。

1        优惠政策

1、              入园企业可采取购买、租赁、吸股等方式取得土地使用权；

2、              园内土地以每亩起价12万3、              元优惠出让土地使用权50年；

4、              投资规模大、购地面积多或有很大发展前景的高新科技业和国内知名5、              企业有优先选地权；

6、              在园区可租赁土地使用权、厂房和写字楼等。

5、三店工业园

园区内企业一揽表

三店南苑工业园占地面积近10亩，园区内厂房只租不售，该工业区属于小规模工业园区，区内进驻的多为机械制造业为主的小型厂矿。

四、青云谱区整体发展状况

10    国民经济增长迅速

青云谱区着力发展符合区情特色的经济增长板块，经济增长迅速，近五年全区国内生产总值累计完成33.68亿元，年均递增13.6%，其中2002年完成8.30亿元，比上年增长15.1%。是1997年1.5倍，第一、二、三产业在国内生产总值中的比重分别为3.2%、81.0%、15.8%。

11    工业经济基础进一步夯实

依托辖区大工业企业优势，发展与之配套的产业，形成了以汽车和摩托车配件、纺织服装、饲料加工、机械制造、食品等为主的工业体系。五年来国有及年销售收入500万元以上的非国有企业工业总产值累计完成19.86亿元，年均递增13.6%，2002年完成4.90亿元，比上年增长9.2%。为进一步构筑本区工业发展平台，增强工业经济基础实力，推进了占地340多公顷的昌南工业园建设，已完成一期基础设施建设工程，引进了香港和宝公司、宁波华翔集团、江铃汽车集团、洪都集团等28家知名企业和上市公司，出让土地面积已达1023.2亩，引进资金7.87亿元。

12    农业产业化进程进一步加快

顺应城郊经济，积极发展特色农业，鼓励能人带动农民致富，涌现了赣达饲料、梅氏禽蛋等一批产业化龙头企业。近五年农业总产值累计完成3.96亿元，年均递增7.9%，2002年完成总产值9亿元，农业产业化发展又上新台阶。

13     第三产业发展后劲进一步增强

坚持“三产兴区”战略，加大区域第三产业发展的力度，特别是近年来以井冈山大道为轴线，精心打造购物餐饮娱乐带，引进了北京华联青云谱店、香港百汇一家等连锁大卖场，唐人街海鲜主题餐厅等企业。以抚河南路为轴线，精心打造商贸旅游带，引资开发了新街花园、象湖威尼斯国际水岸名宅，象湖源等房地产项目。以南隔堤、包佛公路为轴线，精心打造外环大市场经济带，在巩固规范现在专业大市场的基础上，进一步加大本区专业大市场的开发力度。五年来社会消费品零售总额累计完成17.01亿元，年均递增8.3%。

14    个私民营经济总量进一步增长

按照“放心、放胆、放宽、放开、放活”的方针，相继制定了一系列鼓励和扶持个私民营经济发展的政策措施，实行企业挂牌、区领导挂点和免打扰制度，成立了“咨询服务中心”和“举报投诉中心”，实行“一条龙服务”、 “一条专线投诉”，全方位为个私民营企业排忧解难，相关职能部门制定了服务承诺，改善了个私民营企业经营环境。五年来，个私民营经济总产值累计完成86.82亿元，年均增幅13.6%，其中2002年完成22亿元，同比增长14.6%，个体工商户达2856户，个私民营企业353家。

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五、发展规划

16    加速“工业强区”、“三产兴区”进程，全面提升综合经济实力和竞争力

    为实现“三个翻一番”的目标，必须以昌南工业园为主战场，加快工业化进程；以发展第三产业和非公有制经济为重点，大力培育新的经济增长点，全面提升全区综合经济实力和综合竞争力。

3.    以昌南工业园为主战场，大力推进工业化进程。

4.    以培育新的经济增长点为目标，大力发展和繁荣第三产业，要按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的布局，全力建好一个现代区域商业中心，精心打造摩托车、汽车配件、水暖器材、啤酒批发、文化旅游用品等五条专业特色街，着力建设好中远名城、青云购物中心、香港百汇一家大卖场、锦城商贸广场、北京华联青云谱店等五个大型购物商厦，重点培育深圳农产品批发中心、南昌肉食品批发市场、江南建材超市、迎宾国际家具广场、昌南大市场、酒店旅游用品批发市场等六大专业批发市场,注重发展洪都、江铃等两大社区商业。

5.    进一步扩大创业自由度，促进非公有制经济发展。

18    进一步深化改革、扩大开放，为经济发展提供强大动力

1.    全力实现招商引资新突破。

2.    迅速提高外向型经济比重。

3.    大力优化投资发展环境。

20    深入持久地开展创建活动，全面推进现代文明花园城区建设

按照“东西挺进、南北合围、中间突破”的思路，坚持高标准建设,充分展示现代文明花园城区新形象。

“东西挺进”即南莲路以东，以昌南工业园、昌南大市场、青云谱镇新行政中心包家花园文化广场、高新大道建设为契机，加快基础设施建设，对城区东面的旧城、旧村进行彻底改造。

“南北合围”，即南面以胡慧元路堤工程、梅湖景观区和江南建材超市等项目建设为载体，由南向北加快城区改造，建设南昌市的城南城市副中心，使之与现在形成南北围合之势。

“中间突破”，就是以井冈山大道、南莲路为轴线，加快实施“退二进三”、“退城进郊”、“腾笼换鸟”，大力发展以商贸业为主的第三产业，构筑经济发展的新优势。

六、青云谱区发展前景及展望

8        根据南昌市政府发展计划，中心城面积将向周边扩大一倍,人口增长40%,青云谱区作为南昌市城乡结合部，是连接五个卫星城中最具发展潜力的莲塘与南昌市区的重要枢纽。将成为南昌城市建设及经济建设的重点发展区域。

9        包佛大道的50米拓宽改造，正在进行整改的洪都南大道，规划中一条直通高新南大道的新路，全长15公里、双向6车道的昌南外环线，交织形成的便捷交通网络将有效优化本区的投资环境，大大促进区域经济的发展。

10     加快工业化进程是解决江西省经济发展中基本矛盾和现实困难的唯一方式，因此加快工业化进程、形成工业主导型的经济格局，是江西“十五”期间经济发展的核心内容。本区是南昌市重点建设的工业区，其在全市乃至全省的地位将得到前所未有的提升，实现其经济的增长也将必然。

第2节              项目周边片区商业分析

一、区域商业环境概况

区域内最大的两个企业是洪都集团和江铃集团，其中江铃集团距本案相对较远；洪都集团已形成了相对独立的区域，洪都集团的职工生活区在北面，生活区内形成了完善的商业配套。靠近项目南面是洪都的生产厂区。

二、区域商业分布及经营状况

1.    周边1公里范围内商业发展滞后

本项目周边1公里内商业分布主要以临街小商铺为主。其中佛塔村每月逢2、6、8日的集市是周边黄溪村、万溪村、三店村、佛塔村、前万村、熊坊村等地村民的主要商品集散地，属于传统的、原始的商品交易方式。经营者多为当地村民、青云谱农场下岗职工，大部分是以自有物业经营，仅能维持生计。

2.    洪都生活区商业街自成一体

洪都集团有近十万职工及家属，集团生活区内有香港公司投资建设的百汇一家大型超市、新世界超市、万事达超市、五金一条街、空调一条街、建材一条街、小吃一条街等共计1000多间店铺。生活设施较完善，为集团职工、家属平常购买生活用品较集中的区域，但洪都集团长期形成了独立的商圈，集团内的生活配套完全能满足职工及家属的生活需求。

由于洪都生活区内职工众多，而且消费能力较强，其商业街的经营状况良好。

5.    新溪桥—包家花园商业较为繁华，包家花园以南商业极不发达

              新溪桥——包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是本区内人口最密集的地方，店铺总数约300家，在北京华联进驻后，该区域的商业得到明显提升，商家的经营状况较好。

              包家花园以南大多是厂区，人口密度相对较低，除了一些经营杂货的小商店外，没有其它商业配套，而且经营状况较差，商铺空置率在30%以上。

4、以工业、农业为主的专业批发市场发展良好

专业市场分布：洪都南大道(洪都摩托车配件市场洪都摩托车交易市场) 、佛塔村(南昌市生猪交易批发市场) 、万溪村(锌管一条街)。本案周边的专业批发市场初具规模，主要面向全省甚至全国，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等，经营状况良好。

1        洪都摩托车及配件市场

现有经营户近一百五十家，规模大，品牌齐全，经营的时间长，是江西省摩托车及配件的集散地；主要经营保险杠、头盔、小零件等，配件的销售量较大。

2        洪都摩托车交易市场

位于洪都南大道旁，主要销售摩托车，现有经营户近百家，主力品牌：富先达、豪爵、大江、春兰、洪都等，面向全省市场。目前经营状况良好，由于南昌市禁止摩托车上牌，零售量有所下降，现主要销向部分县市。

3        锌管一条街

万溪中心街的锌管一条街是全省锌管批发市场，大约20家店面，货源来自河北、天津等地。集加工与销售于一体，但总体规模小，经营不规范，辐射力不够强。

5        南昌市生猪交易批发市场

位于佛塔镇，是佛塔镇的主力产业，为南昌市最大的生猪屠宰批发市场，日交易量达到2000头，附近许多省市来此订购。据介绍，市场将申请与深圳农产品市场合作，把市场扩大到200亩，建成全国最大的生猪交易批发市场。

结论：

以上几个片区都存在商业氛围淡薄、分布零散、业态较单一的状况，还没有形成集中的区域商业中心，主要与片区内人口少、分布不集中、消费能力不强等因素有关。而几个专业市场由于该区域的产业优势以及政府的大力扶持，发展状况良好。这主要由于片区是以机械制造业为主的工业区，拥有洪都、江铃两个大型企业，产业优势相对突出。

三、片区主要商业业态及特征

1      

2)    部分地区仍存在较原始的集市型商业形态

佛塔村的每月逢2、6、8日的集市为周边村民提供了小商品交易的场所，其货物价格低廉，但商品档次低、产品品种少。

5    临街小商店没有统一规划，分布零散，规模小，档次低

临街小商店主要沿井岗山大道分布，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。

6        中小型超市是当地居民的主要购物场所

以北京华联、九鼎超市等为首的几个中型超市以经营中低档日用消费品和小百货为主，已完全能满足当地居民的基本生活需求。并且由于所处位置交通方便,而且本身又有一定品牌知名度,已成为本区域居民主要的购物场所。

Ø              专业批发市场发展良好

主要以面向全省和当地零售商为主，批发市场初具规模，经营种类主要有：摩托车配件及整车批发、建材批发、锌钢管批发、家具批发、生猪批发、农产品批发等。专业批发市场规模大、布局分布比较合理，具备一定的辐射能力。，经营状况不错。

9        餐饮、娱乐缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空间

              本片区可供居民休闲娱乐的场所屈指可数，而且分布零散。除唐人街等个别酒店档次较高外，其他的餐饮及娱乐场所档次较低，而且整体分布相对零散，但总体餐饮的经营状况良好，当地居民尤其是年轻人多选择南昌市的娱乐场所。

小结： 

                            项目周边片区商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，本片区商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。这方面与青云谱区是传统的工业区，人口少、分布不集中和居民进城消费的习惯仍未改变有关。另一方面则是由于本区域有一定的产业支持和交通条件的支持，而政府也将本区域确定为建设大市场的重点区域。

四、片区配套设施

1、生活配套

配套设施如下：

2、文化教育配套             

所调查区域中的学校一览表

本区域相对最为完善的配套就是学校，但教学质量一般，总共有师生人数近7000人，教育设施较为齐全，大学和技校的生源主要来自江西省其它地市，中学生源主要来自本区域内。

3、交通设施配套

1        公交系统有待完善：

221路可达项目地，公交公司计划将1路车终点站从包家花园改为昌南工业园。

2        铁路货运总站优势明显：

距项目地1公里处是青云谱货运场，主要服务于周边大型工业厂矿，原是南昌铁路南站，后改为货运站，是南昌最大、功能最齐全的货运站，日发货量800吨左右。

3        汽车客运站连接周边地市：

青云谱汽车客运总站有往来南昌市周边地市的长途运输。主要发往抚州（临川）、罗针、南城、宜黄等地，每日运输人流量约为1200人。

4、其他设施

项目区域金融设施较完备，有银行、保险公司、信用社、邮政等，为居民提供了便利的生活配套。

银行：邮政储蓄（2家）、中国农业银行、建设银行（2家）、商业银行、工商银行（2家）、交通银行。

信用社：青云谱农村信用社、黄溪农村信用社、万溪农村信用社、佛塔农村信用社。

邮政：各个街道、村落都有各自的邮政所。

小结：

该区域处在南昌的南部城乡结合部，教育配套较完善，而商业设施配套只能满足居民基本的生产、生活所需，尤其缺乏大型超市、百货、娱乐等配套，无法满足人们日益增长的物质需求。交通配套方面除公交系统有待完善外，货运、铁路较发达，是该区域大力发展专业大市场的优势所在。`

五、商业物业租赁情况分析

商业调查一览表

22    销售情况分析

项目周边基本没有销售的商业物业，绝大部分是租赁经营，只有青云谱农场靠包佛路的部分小店铺出售，售价仅为600元/m2。

23    租赁情况分析

项目周边区域商铺主要以租赁的形式为主，由于商业氛围淡薄，商家对于商业物业无较强的市场承受力，最好的地段如洪都生活区内的月租金约为100元/ m2，包佛路等人流少的路段店铺月租金不到20元/ m2。

六、片区商业供应量分析

片区商业物业供应量一览表

小结:  

未来几年内，本片区商业物业供应量预计将超过50万㎡,其中以综合性商场、专业市场为主。为了改变青云谱区缺少大型的商业购物及娱乐等设施的现状，区政府将着重建设多个大型购物中心，以改善本区域的商业环境。另外，本片区还将大力建设专业市场。在未来的几年内，该区域将形成化工、服装、建材、摩托车配件、摩托车整车交易、汽车、肉制品、生猪交易、家具等多种专业市场并存的局面，大力填补专业市场的空白点，同时专业市场也将面临更加激烈的竞争。

七、片区发展趋势与前景

5        正在建设中的昌南工业园相比其他工业园具有较大的地理优势，随着工业园内各厂家的陆续进驻，物流、商流、资金流、人流将汇聚于此，为本片区的发展带来新的契机。

6        片区周边将建成可供3万人居住的大型住宅区，为商业的发展提供了一定的人流保障。

7        针对该片区商业较落后的现状，政府规划将以包家花园为中心建设一个较标准的区域性商业中心。消费群以收入较稳定的洪都航空集团、江铃汽车集团、火电厂、汽车城等企业职工及家属为主、以周边各类居民为辅的购物中心，片区的商业业态面临升级换代。

第3节              综合评述

本片区商业发展相对落后，但从目前人口数量与商业总量的配比来看，商业的市场容量已基本饱和。未来几年内，政府将重点建设几个大型综合性商业项目，传统的商业业态必将被逐渐淘汰。另外，我们也可以看到，该片区的餐饮、娱乐配套非常欠缺，存在一定的市场空间，有待我们进一步挖掘。

从专业市场的发展趋势来看，本片区具备大力发展专业市场的硬件条件，但如何充分发挥本地的资源优势，变产业优势为商业优势，与南昌市众多的专业市场形成差异化经营，同时全力打造市场的核心竞争力，使其能抵挡住新的市场竞争将是本项目成功的关键。

3      中国批发市场的现状及分析

第1节              中国批发市场分析

一、中国批发市场现状

建国以来，我国批发市场先后经历了关闭—开发—再关闭—再开发的过程。改革开发以后，也经历了恢复—发展—扩张等阶段。目前，已经形成了以集贸市场为基础的各类批发市场体系，全国现有各类批发市场9.5万个，其中具有一定规模的生产资料市场6200个，日用消费品市场9300多个，农副产品市场3000多个，城乡集贸市场7.7万个。截止2001年末，中国拥有年成交额在1亿元人民币以上的批发市场3087个。全年批发市场成交额为16358亿元人民币，占当年国内生产总值的20%，占当年社会消费品零售总额的47.8%。

自1986年以来，我国国有批发商品销售额每年以100亿元幅度递减。如浙江温州日用工业品批发市场、湖北武汉汉正街商品批发市场、浙江义乌商品批发市场、山东寿光批发市场、郑州粮油食品批发市场均出现销售额下降，批发市场明显萎缩。许多曾作为流通体系和市场网络中心环节的专职批发商，逐步失去原来固有的商品资源、渠道资源和市场资源，其地位一落千丈，经营陷入困境。

另外，由于各地经济发展存在较大的差异，批发市场在全国的发展很不平衡，东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间。

二、中国批发市场的分类

1、按照经营门类划分

1）农副产品批发市场

2）生产资料批发市场

3）日用消费品批发市场

2、经营性质的不同划分

1）产地型批发市场，即依托当地特色产业形成的批发市场。如浙江义乌小商品市场、山东寿光蔬菜批发市场等；

2）集散型批发市场，即消费品中转流通的批发市场。如依托于便利的交通枢纽所形成的郑州粮油批发市场、安徽长江大市场等。

3）销地型专业中心，即面向当地消费者的批发中心。没有产地优势，也没有特别明显的交通优势，因而商圈辐射能力也不是很强，主要面对周边的县、镇及村。

三、中国批发市场存在的主要问题

从商业的发展历程及趋势来看，批发市场是一种过渡型商业业态, 将随着人们生活水平的提高，并在折扣店、大型综超、家居中心等新型业态的冲击下逐步走向衰落。但在我国目前生产力水平与商业管理水平低的状况下,批发市场有一定的市场空间和适应力,满足了一部分低消费层的需要,尤其是在农村地区有较强的生存力。

现有批发市场还存在主要问题有：

1.              摊位制为主、档次较低、设施简陋；

2.              交易方式简单、原始、交易行为不3.              规范；

4.              交易功能单一、配套功能差；

5.              市场网络化建设缓慢；

6.              个体户为主、企业和品牌产品参与少；

7.              投资商资金能力有限，8.              不9.              注重经营，10.              只是租赁摊位，11.              经营能力较差甚至没有经营；

12.              投资能力不13.              足，14.              注重硬件投入，15.              不16.              注重软件的投入，17.              更不18.              注重配套服19.              务的功能；

20.              缺少批发市场必备21.              的物流、配送、包装等服22.              务；

23.              管理技术落后，24.              管理人员素质低。

四、实施中国批发市场转型的原因

1        消费结构调整

今后的市场发展将要长期面对多数商品供大于求的买方市场的现实，占主导消费地位的城市消费已从日用消费品的大规模集中消费阶段向以“住”和“行”为主要内容的消费结构转变，居民的消费支出将更多地转向住房、教育、服务、保险等方面，对实物商品的消费支出会相对有所减少。

1        经营模式与流通方式改革

那种以短服务半径为主的旺季批发、淡季零售经营的模式要逐步萎缩乃至被淘汰，取而代之的是以长服务半径为主的经营模式。要从摊位式的小规模批发向大型批发交易方式转变，批发市场应该与现代商业流通业态形式相结合，扩大商品流通规模，减少流通环节，降低流通成本。

第2节              中国批发市场未来发展趋势

一、资源整合

相对零售业而言，批发业的商圈半径理论上讲可以无限大。一方面，新进入的外资批发巨头无论在哪个点登陆，都可能凭借其雄厚的资金实力、先进的经营理念和零售信息管理技术等优势长驱直入，横扫千军，杀伤半径远大于零售店；另一方面，原有的制造企业可以自建销售公司和网络，一些原来交给批发企业经销代理的商品会收归自营，使批发业业务减少。因此，国内批发市场在腹背受敌的情况下，必须要寻求新的发展思路与模式。

二、打造品牌

1、建立各专业公司，打造批发市场“航母”

在批发市场的经营上通过各优秀专业公司的纵向锻造，增强其市场抗风险能力。专业公司的经营水平相对较高，打造出来的产品具有较高品质，在市场竞争中优势明显。批发市场从开发、定位到经营需要通过多个专业公司管理的集中化与科学化交叉协作发挥作用。

2、卓越的市场管理，打造品牌的关键

打造品牌的方法固然很多，拥有卓越的市场管理是打造优良品牌的关键。批发市场开发之后，要重视市场服务，围绕如何兴市旺市开展管理工作。

3、“连锁化”发展，品牌打造的重拳

当前我国的批发连锁业可谓凤毛麟角。入世后，外商势必大量介入。因此，批发市场有必要采取“连锁化”发展的对策，这里强调的是批发市场自身孵化、再生的创新，旨在实现传统批发市场的“连锁化”。即以成功的批发市场开发模式向周边地区辐射、渗透，考虑到区域环境、文化、历史背景的不同，每一个成功的开发模式也不能完全复制，要因地制宜，创新性地适时建立“连锁市场”，并通过在批发市场中构建网络、仓储配送体系，使之相互连接，连锁化经营。

三、功能创新

批发市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”，传统的小商品批发市场大有被新的交易形式所替代的趋势。因此，国内的批发市场在做好与计算机、网络、物流融合，与各大批发市场进行整合，打造“金”字招牌的同时，还需在观念、管理、组织、机制、功能、经营方式等方面有所提升,特别是在功能上进行创新。

1.    批发市场将向纵向一体化延伸

批发市场的功能上进行创新，即从原来的流通领域伸向生产领域，走“销-产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新；把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。

3.      批发市场将集展销、商品订货会、综合服务等多功能于一体

入世后，批发业中不适应市场化运作的那部分功能将很快消失，而自身在不断创新的前提下，使批发市场的生存空间拓展得更宽。新型的批发市场应向集展销会、重要商品订货会、综合服务于一体的多功能专业营销中心转变。定时开办展销会、订货会等，吸引来自全国以致世界范围的客户。

四、向零售市场渗透

批发市场不是简单的商品中转站，从世界批发市场发展趋势来看，批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成“四大功能”。因此，中国批发市场的发展，必须围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建设成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。要逐步走出千篇一律的摊位制的交易模式，积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来，通过办分市场和连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。

五、经营商品的优质化

一提到批发市场，就与假冒伪劣商品联系到一起，特别是小商品市场表现得更为突出，严重损害了批发市场声誉。近年来，一些市场认识到产品质量的重要性，采取了一些措施，但力度不够，假冒伪劣商品仍然在相当一部分市场中存在。提高批发市场中经营商品的质量，逐步杜绝假冒伪劣商品，才能树立批发市场的新形象。

第3节              综合评述

批发市场是一种过渡型业态，将随着人们生活水平的提高，并在折扣店、大型综超、家居中心等新型业态的冲击下逐步走向衰落。但在我国目前生产力水平与商业管理水平低的状况下,批发市场有一定的市场空间和适应力,满足了一部分低消费层的需要,尤其是在农村地区有较强的生存力。

从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期正逐步进入整顿、规范期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级，二次创业的严峻挑战。批发市场的发展趋势将是积极引入连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式，通过连锁经营，实行总经销、总代理，大力开展配送业务等形式来丰富市场交易模式，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式，实现有形市场与无形市场的有机结合。

另外，批发市场的生成、发展、扩张必须依托于当地的支柱产业、新型产业以及资源优势。

4      江西省商业市场总体分析

第4节              江西省概况

一、江西省概述

江西省北临长江，东临浙江，南接闽粤，处在全国最富裕的珠江三角洲和长江三角洲之间。京九铁路贯通后，拥有北通首都、南连港澳的铁路大动脉，并自北向南依次与长江黄金水道和浙赣铁路交汇，成为沟通南北、承东启西、通江达海的交通枢纽，加之公路纵横、航空通达，既能挂上国家长江经济带发展的总体战车享受政策恩泽，又能感受到沿海发达地区对内陆腹地的渗透性辐射，区位优势在地处内陆的中部六省中日益凸显。

二、宏观经济总体概况

江西省“一五”时期是国家投资的重点，六、七十年代作为“小三线”又建立了大量的军工企业。近几年，中央先后提出了加快中西部地区发展、加快长江三角洲、沿江经济带的开放开发和加快京九沿线地区发展等三大战略，而江西是这三大战略倾斜政策的重点省份之一。

但江西在中部六省中，处于经济低谷，在某些方面存在相当差距。

1.    底子薄弱

2001年，全省人均GDP为586美元，仅为上海市的15%、浙江的39%、广东的40%，为全国平均水平的70%，排在全国的第23位。

2.    人民生活水平低

据国家统计局公布的数据，2000年江西城镇居民家庭人均可支配收入、农村居民家庭纯收入和城镇人均消费性支出与全国平均水平相比，分别相差1176.4元、118.1元和1374.48元，人民生活水平低。

3.    工业化水平低

全省工业增加值占国内生产总值的比重为27%，工业企业效益综合指数为78.3%，全员劳动生产率为19423元/人，均居最后1位。

今年上半年，全省的GDP增速是8%，速度明显快了。但是，周边省份更快，如上海达10.2%，福建9.3%，安徽8.9%。其中的差距，很大部分是工业造成的。目前，全省的GDP中，工业所占的比重不到25%，比全国低17个百分点。

4.    缺乏有竞争力的优势产业

目前，江西省的第一产业在GDP中所占比重，高于全国平均水平6个百分点，高于发达省份10至21个百分点；而第二产业在GDP中所占比重低于全国平均水平14个百分点，低于发达省份10至16个百分点。

6.    城市化水平低，城市网络尚没有形成

2001年，江西省城市化率（城镇人口在总人口中所占比重）为30%，而工业化率（工业增加值在GDP中的比重）为27.3%，表明江西在工业化水平较低的情况下，通过多年努力，在城镇化发展方面取得了一定成绩。从非农业人口占总人口的比重看，2001年江西达到23.3%，反映出目前江西城市化率仍是在产业支持不充分的前提下获得的，基础不够扎实。另外，目前世界城市化率平均水平为45%，发达国家的城市化率平均约72%，江西城市化率明显偏低。

A) 第二节  江西省资源状况

江西省拥有全国最大的淡水湖鄱阳湖，森林覆盖率超过59.7%，居全国第二位。在目前已知的150多种矿产中，江西就有140多种，居全国前五位的有33种，江西有十几种金属矿产蕴藏量居全国第一。盛产稻米，为我国主要商品粮基地之一，鄱阳湖、赣江等江湖水域盛产鱼类，素有江南“鱼米之乡”之称。

一、江西四大支柱产业

1、有色金属工业

江西省有色金属资源丰富，工业基础较好，现已形成江西铜业、金世纪冶金、富家坞铜业等骨干企业，在全国具有一定的优势。全省发现矿产140多种，其中已探明储量的84种，有37种居全国前6位，21种居全国前3位，11种居全国第1位。

2、食品工业

江西省食品工业已有一定基础，生态环境好，具备建设有机食品工业的条件，而且有机食品在国内外市场上潜力大。绿色食品最有代表性的是茶叶，全省有22个重点产茶县，茶园面积约55083公顷，省内有茶叶精粗制工厂1200多家，其中以鹜源、庐山的茶最有代表性。并且赣东经济长廊建设优先发展以下产业：一是“三高”农业。大力发展优质稻，临川西瓜、蔬菜、芦笋，崇仁麻鸡，东乡瘦肉型猪、华绿神蛋，南城五黑鸡、特种水产，南丰蜜桔、甲鱼、广昌白莲、烟叶等高效特色农产品。二是食品工业。着力抓好粮、畜、禽、果、菜等大宗农产品精、深加工和综合利用，开发绿色食品和森林蔬菜。

3、汽车工业

以江铃汽车、昌河微型车和洪都摩托车为核心，江西省现已形成了年产各类汽车25万辆、摩托车20万辆、中高档客车1万辆的生产能力。

4、石化工业

石油化学工业既是江西省的传统优势产业，也是今后具有较大发展潜力的产业之一。目前，江西省的石油化学工业已形成了石油加工、基本化学原料工业、农用化肥工业和有机化学工业的生产格局，并拥有九江石化、昌九化工、贵溪化肥、诚志化工等骨干企业。

二、两大特色产业

1、陶瓷工业

江西省拥有世界著名的瓷都——景德镇。　　

2、林产品加工业

利用江西省多山的特点，围绕“在山上再造一个江西”的发展战略，在加强林业基地建设的基础上，大力发展林产品加工业，尤其是现代家具、竹木精细加工、手工艺品、绿色森林食品、精致纸制品等产业，力争把江西建成为林产品加工业大省。宜丰是全国十大竹子之乡之一和南方重点林区，产竹量现居江西省第一位、全国第三位。

三、江西特产资源

1、茶叶

2        庐山云雾茶

产自中国江西庐山的云雾茶以“香馨、味厚、色翠、汤清”而闻名于中外。1982年在江西二十一种茶叶评比中，名列江西八大名茶之冠。同年，全国名茶评比又被定为中国名茶。1985年获全国优质产品银牌奖，1989年获首届中国食品博览会金牌奖。

3        遂川狗牯茶

产自中国江西遂川的狗牯脑江西珍贵名茶之一。此茶1915年曾在巴拿马万国博览会上获金质奖章。

4        婺源绿茶（简称“婺绿”）

产自我国重点外销茶叶生产基地——江西婺源。谢源茶列为全国六种名茶“绝品”之一。“新六香”绿茶还远销西欧。花茶曾获南洋劝业会金牌奖 “珠兰龙井”在英国赛会上荣获一等奖。珍眉一级1982年获商业部颁发的优质产品证书。

5        宁红茶（亦称宁州工夫红茶）

产自中国江西修水。1980年获江西省人民政府嘉奖令。1983年获中华人民共和国对外经济贸易部颁发的荣誉证书。1984年获江西省优质产品奖，1985年获国家农牧渔业部金杯奖和国家银质奖。

6        浮红茶

产于瓷都景德镇。1915年曾在巴拿马万国博览会上，荣获金质奖章。现在“浮红”已远销世界60多个国家和地区。

2、风味食品

1        龙牙百合粉

江西万载传统名贵特产。1993年曾获全国“星火“计划成果展销洽谈会金奖。

3        崇仁麻鸡

崇仁麻鸡曾被中科院确定为我国很有发展前途的地方优良品种，于1996年被输入“国际信息网络中心”，同时“绿凤”牌麻鸡系列产品获江西省科技新成果新产品博览会金奖，中国国际食品博览会“国际名牌酿造品”称号，荣获“中国十大名鸡”称号。

4        “安石”牌菜梗

临川菜梗是江西临川的传统民间特产。 1998年， 临川菜梗产销250吨，产值112.5万元，已初步形成了以南昌为中心的全省范围的销售网络，并在甘肃、河南、北京、上海、深圳等省、市建立了销售网络。

3、民间手艺

6        会昌藤器

产自中国江西会昌,1979年、1980年分别获江西省和轻工业部优质产品称号。 1984年，在全省家具评比中荣获一等奖。

7        宜春脱胎漆器

产自中国江西宜春，历史悠久，曾在“南洋赛会”荣获一等奖。

4、陶瓷琉璃

8        景德镇青花瓷

产自中国江西四大名镇之一——“千年瓷都”景德镇。1979年荣获国家金质奖章。1985年，连续获得莱比锡、布尔诺、波尔滋国际博览会三枚国际金质奖章。青花玲珑“玩玉”牌四十五头西餐具1986年3月在莱比锡春季博览会上荣获国际金牌。

5、文房四宝

9        金星宋石砚

又名歙砚，是中国四大名砚之一产于江西省九江市星子县金星宋石砚，远销日、美、加拿大、东南亚等国。1981年，获江西优质产品奖， 1984年7月，在全国旅游产品展销会上，金星砚中的“庐山三峡桥”砚获二等奖。1986年，“九龟荷叶”砚获全国工艺美术百花奖优秀创作一等奖。

10    李渡毛笔

产自我国南方著名的“毛笔之乡”——进贤县李渡镇的李渡毛笔正是《腾王阁序》中所写到的“光照临川之笔”，目前已风靡日本、菲律宾、新加坡等国家,目前年产量达120万支以上。

6、水果

11    南丰蜜桔

南丰蜜桔有 “贡桔”的美称，成为水果中的稀有珍品。南丰县1986年被国家列为全国柑桔商品基地县，1995年又被命名为“中国南丰蜜桔之乡”。国家商标总局于1998年７月28日正式批准了“南丰蜜桔”商标注册，使用年限为10年，将南丰蜜桔正式纳入了法律保护轨道。

第5节              江西省商贸分析

一、江西商贸业现状

近年来，全省已初步形成了以多元化流通为主体的竞争格局，商品流通的市场化水平有了很大提高，绝大多数商品已转向市场调节。

1、新的商品流通竞争格局初步形成

集体商业、股份合作商业、私营商业、港澳台商投资商业和生产企业的自销组织发展很快，其中生产企业在多数耐用消费品和主要生产资料销售中的自销比例已达60%以上。一个多种经济成份、多种经营方式、多种流通业态、多条流通渠道共同发展的商品流通竞争格局已经初步形成。

2、商品市场建设得到加强

全省现有各类商品市场2500多个，市场年交易额740多亿元，其中年交易额超亿元的市场有56个，超20亿元的有3个。南昌洪城大市场年交易额达70多亿元，成为全国九大日用工业品市场之一。

3、流通方式和业态不断改善

各种连锁、配送、超市、购物中心、大卖场、总经销、总代理等新的营销方式和流通业态逐步得到发展。如南昌百货大楼将兼并的南昌商场改建成集购物、娱乐、餐饮为一体的大众购物中心，并在城东南建成新生活大型超市，逐步形成了南昌百货大楼集团公司, 经济效益不断攀升。

4、农产品流通日趋活跃

全省建有181个农产品批发市场，年交易额52亿元；有各类农产品间流通组织3000余个，从业人员达10多万人，带动了50余万农民参与农产品流通。商品流通企业组织化程度也正在逐步提高。

二、江西省商贸发展面临的问题

1、周边省市商品市场建设的迅猛发展

尤其是沿海发达省市商品市场建设的迅猛发展，分流了江西省同类商品市场的客货源，削弱了江西一些市场特别是缺乏工业产业支撑的商品市场的集散功能。同时，发达省市在连锁经营、商品代理、购物中心、电子商务等新型流通业态方面也发展很快，形成了咄咄逼人的态势。

2、生产企业自建营销网络

一些大型生产企业纷纷通过各种方式自建营销网络，整体脱离批发市场和批发企业销售渠道，导致一些商品市场和批发企业快速萎缩。

3、商业资本市场发育滞后

商品流通企业难以通过融资和招商引资获得发展资金。

3        江西省商贸业发展目标及功能定位

2.      借鉴温州的经验，采用以商带工、以工促商的发展模式

温州正是在资源馈乏的前提下，以商带工，以工促商，有效地解决了长期以来资源不足与本省商品市场空间狭小的难题。以全国性专业批发市场为龙头，以区域性专业批发市场为骨干，形成以遍布城乡的集贸市场为基础，多层次、多元化的商品交易市场网络。

5.    积极放开政策环境，创造良好的投资环境，吸引外来资金的投入

根据中国入世承诺，江西省的各大行业的各类分销系统将逐步对外资全面开放。由于江西加工工业的移入，无污染的现代生态农业种植业、养殖业的优势，也有可能发展成为国际商业采购中心之一；而江西省由于地理和交通条件的优势，有可能成为集散配送中心之一。

10.  北要政策、东要资金，积极向浙江靠拢，学习他们的经验，在政策和投资环境上与浙江形成无缝对接，迎接浙江的资本溢出

浙江省10万平方公里的土地上，已崛起了4619个各类商品交易市场，成为亮丽的经济景象和具有代表性的当地建筑标志。浙江省因此被誉为"市场大省"，形成了小商品大市场、小商品大批量的经营格局，形成了“建一个市场，带一批产品，活一地经济，富一方百姓，兴一个城镇”的局面，并为推进城市化进程打下了良好的基础。依靠市场信号自主决策，依靠市场机制自我调节，浙江有效地提高了资源配置效率，建立了社会化的分工协作体系，市场汇集的商品流、资金流、信息流、人才流和技术流，激活了浙江的各种经济要素，生产力得到了一次又一次的大释放，形成了颇具活力的区域特色经济。

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第6节              综合评述

透过市场数据和状态显示分析，我们可以清晰的看出，在中部六省中，江西工业小省、财政穷省、经济弱省的特征明显。但由于江西省地缘区位优势，将被划入“长江中游武汉经济区”，作为中国第四个重点发展的经济区域来考虑。回顾中国经济这几年的发展历程，发现有许多模式可以总结和供我们借鉴，比如：温州模式、苏南模式、珠三角模式、环渤海模式等，但无论采用任何一种模式都必须从自身的条件出发。江西其遍布全省的丰富特产资源、特色产业以及基础较好的四大支柱产业是批发业发展的基础和支撑点。做好市场、做强产业、积极推进工业化和城市化才是江西发展的根本出路，南昌市作为江西省的省会城市，商业经济发展的导航者任重而道远。                                                                                

6      南昌市主要批发市场状况及分析

第7节              南昌第8节              市批发市场状况分析

一、南昌市商业批发市场整体概况

近几年随着房地产商品化、产业化的全面推进，房地产业已成为国民经济新的增长点，南昌市的住宅产业呈现跳跃式发展，已完全按市场化模式启动。但这主要表现在住宅上，商业批发市场的发展仍然较为落后，主要表现在市场内部及外部环境不尽理想，配套设施不够完善，经营管理相对落后等方面，加之前几年经济发展的落后阻碍了南昌作为区域性中心城市商业大流通格局的形成，制约了商业批发市场的发展。

随着南昌市兴建“花园城市”政策的出台，市委领导班子加大了对外招商引资的力度，国内知名品牌企业如北京华联、上海华联、上海农工商、深圳天虹、大连万达等纷纷进驻，加速了大商业的发展。

二、南昌市批发市场的发展历史及趋势

1、发展阶段：（94—97年）

起步、繁荣、旺盛——以洪城大市场的建设和繁荣为特征

7        概况

洪城大市场位于南昌市南昌大桥以南的进城主干道，是大型日用工业消费品批发市场，于1995年9月正式营业，总体规划1700亩，首期开发420亩，总投资额2.1亿元，建筑面积12万平方米。建有店面5000余间，室内摊位2500余个，经营业户3万余人，日均客流量6至7万人次，高峰时达10万人次。经营中、低档小百货、鞋帽、布匹、服装、针织品、床上用品、副食品等七大类商品，面对广大的农村市场。市场内还配有餐饮、住宿、邮政通讯、金融保险、交通售票、货运客运、代办托运、医疗保健等服务设施。市场内的大型停车场，可集中停放各类车近千辆。公交车、长途客车等形成多方位的交通网络。

截止1998年底，市场商品成交额累计131. 8亿元，1999年突破60亿元。市场交易活跃，商品辐射湖南、湖北、广东等省。1998年被国内贸易部确认为国家级中心批发市场，2002年又被国家经贸委确定为全国重点联系市场，进入全国九大日用工业品市场行列。

8        面临的问题

A、当年的规划今已经落伍

B、人车混流，杂乱无章

C、批发市场，似乎总是和假冒伪劣联系在一起

D、低档次的配套和服务

2、竞争阶段（98-2001）：无序竞争、盲目发展；

围绕着洪城大市场，周边相继建设了五华大市场、联信大市场、省家电市场、华东商贸城等市场，形成了五家大市场。经营面积达到40余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，省建材市场和市建材市场相继建成，但这些大批发市场经营门类和档次都不高。

有资料报露：南昌洪城大市场1998年市场开业率和日商品成交额均比1995年开张之初下降近一半。

Ø              建设档次稍Ø              高的华东商贸城，Ø              门庭冷落

Ø              省建材市场还是这样的摊位制经营，而Ø              经济发达地区，Ø              建材超市已经淘汰了这种零散经营方式

3、提升阶段（2002——）：痛定反思、全面提升

目前，南昌市正在创建花园城市，发展区域经济，提高集聚辐射能力。随着城市功能分区的逐渐完善，今后城区的商务区、生活区、文化区、娱乐区等将会越来越清晰，而那些小规模、零散的生产资料产品经营店也将逐步地退街入市。强大的大市场可形成产销链，从而带动相关产业发展，促使当地经济的发展。

趋势：提升

正在建设中的江西国际汽车城，位于昌北，亦是浙江资本进入南昌的代表。强调投资概念，创造了“4S+OFFICE”的新概念。

三、南昌市批发业市场的量化

1、商业批发市场总量：

1990年南昌市共有市场231个，成交额在9.94亿元左右，到2001年全大市场发展到263个，总面积138万平方米，成交总额达到168亿元。

南昌市县主要大市场一览

批发贸易从业规模：

南昌个体批发贸易业从业规模

2、批发商品分类交易状况

南昌批零市场贸易品交易额分类统计

注：红色为成交额过亿的门类。斜纹加粗的表示具有上涨势头的门类。

Ø              场内外分类产品交易状况

Ø              部分商品的产地分布：

分析点评：

8        近几年借大搞城市商业流通的题材，南昌新批建设（或正在酝酿之中）许多新的大型综合或专业交易市场，总体商业地产供应偏大，普遍存在投资经营方向难以把握的难题；

9        由于来自内外部各种压力，原有的综合性批发市场开始向专业市场转移（或剥离），目的在于寻求经营门类上的专业化、集约化和现代化，提高竞争力，扩大目标市场辐射面，以适应总体批发市场变革趋势，确保经营的持续发展。

10    南昌的工业品批发市场缺乏产地优势，属于零售型或中转型批发市场，大综商品进省多，出省少，因此从持续发展角度上看，它必然受制于浙江、安徽、湖北、湖南、福建、广东等地大形专业市场的挤压。即便是转型也存在着门类选择和辐射区域的选择问题，要么针对华中区域彻底作为中转枢纽型集散市场，走大物流大配送的路子；要么着眼于本地产业特点走产地型市场的路子。

11   从商品分类统计中可以发现，食品、烟酒、家电、医药、化工制品、建材等成交量放大，且有上升势头。

四、南昌市主要批发市场盘点及分析

1、南昌市主要批发市场情况一览表

2、南昌市主要批发市场供应特征

（1）整体状况

目前，南昌市主要的专业批发市场共十大类39家。其中建材类专业市场有7家、家俱类专业市场有5家、五金机电类4家、汽配类6家、电脑类4家、灯具类专业市场2家、服装类3家、皮具类1家、农产品类2家、家电类一家、综合类3家。南昌市房地产的大力开发带动了家居批发市场的发展，近期家居类专业市场增量较大，仅江西国际家居港与京东鹿鼎两项目就有近40万平方米。

（2）供应特征

1        市场出现龙头效应

在经营过程中，出现了明显的中心市场带动周边市场的效应，如位居全国十大综合批发市场的洪城大市场吸引了五华大市场、省家电市场、联信大市场及华东商贸城云集周边，人气最旺的新大地电脑城吸引了新华群电脑城在楼上楼下安营扎寨。

2        大众消费品行业独领风骚

在所有的专业市场中，大众消费品专业市场做得相当强大。如洪城大市场主营日用品、食品、服饰，已经成为全国十大综合批发市场。南昌（深圳）农产品市场主营粮食、蔬菜、瓜果，经过两年的发展也已经成为江西省重点批发市场。大众消费品专业市场相对强大，与此类商品消费特性有很大关系，此类商品属于日常消费必需品，市场需求量大，再加上此类市场不仅局限于南昌，而且辐射到全省各地市、周边省市，产生较大的影响力。

3        专业市场优势初显

随着消费趋势的发展，近几年出现了专业化专营市场，该类市场由于走主题化专业市场经营形式，定位明确，发展迅速。如建材及家俱大市场，其经营总面积已在专业市场中排名前列，分别达到500000m2和200000 m2

4        非大众消费品市场出现瓶颈

非大众消费品市场受区域及场地影响，出现瓶颈效应。如五金机电类市场成市十多年都一直保持在300家以下。而汽配类经营户全部统计也只有300家左右的总量，而且分布在三个诺大的市场，导致三个市场都较为冷清。非大众消费品市场出现瓶颈现象，是受全国消费品特性、市场容量及经济发展状况因素的制约，加之前几年南昌作为区域性中心城市的作用并没有充分体现，故不足为怪。

3、南昌市主要批发市场经营管理现状及特点

5        功能分区模糊性

现有批发市场的功能分区不够明确，绝大多数都是杂乱无序。这对市场形象、物业管理带来很大问题，如五华大市场。

6        市场规划滞后性

现有批发市场的规划，很多未具前瞻性目光。市场内道路规划、店铺格局、仓储方面出现了车无法通行、店内拥挤、仓储较远等问题。这类市场有被淘汰改造的趋势。如：洛阳路建材市场，五华大市场，万寿宫。

7        物业管理疏忽性

现有专业市场物业管理疏忽性比较普遍，市场中包装袋、泡沫饭盒、瓜皮果壳随处可见。一些方便客户和顾客的配套设施极度匮乏，公厕、休闲椅难觅踪迹，极大的影响了购物环境和市场形象。如洪城大市场、万寿宫、五华市场、联信大市场。

8        自发市场的无序性

三经路地板门框市场、叠山路机电五金市场、洛阳路机电水暖市场这些颇具规模的自发形成的市场，虽然有多年来形成的商业氛围和知名度，但受到临街条件的制约和城市规划的影响，加之自身经营管理的无序性，发展前景不容乐观。在未来几年内有外迁、转移的可能。

五、南昌市商业批发市场未来发展态势

7        为应对日益激烈的市场竞争，批发市场只有通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径，从而提升市场的竞争力。如洪城大市场、南昌深圳农产品批发市场、肉联场等批发市场的不断扩建。

8        近期五华大市场、鸿顺德国际商贸城、盛世东方、江西国际家居港、京东鹿鼎以及即将推出的金润物流等一批大型批发市场的相继涌现，导致南昌市批发市场的竞争更趋激烈，尤其是酒类、肉类、粮油、副食品、服装鞋帽、小商品等批发市场已接近或达到饱和状态。为了避免批发市场重复建设的问题，政府将对批发市场进行指导性建设，使南昌市的专业市场朝着良性竞争的方向发展。

9        将现代大型商场高雅、舒适的经营购物环境，量贩超市的服务便利条件与批发市场的商品低价位，智能化管理、新型电子商务运营模式相融合。再加上统一完善的经营管理，良好的政府背景，巨大的市场规模，超前的规划设计，准确的市场定位，齐全的配套设施才是批发市场的发展趋势，进而推动南昌市整个批发市场行业从“瓶颈”走向持续发展。

10    政府将逐步形成以现代大型综合性批发市场为龙头，以特色专业市场为基础的商品市场建设新格局作为未来几年内商品市场建设的核心工作。从批发业总体的发展趋势来看，日亦萎缩的市场必定要以连锁、配送、网上交易等现代营销方式为手段。富有区域特色、全方位、多元化的市场业态才能在未来3-5年内给南昌市商业批发市场提供一个广阔的成长空间，推动南昌市商业批发市场的发展和建设。

第9节              综合评述

纵观南昌批发市场的分布现状及未来发展格局：一方面以洪城大市场为龙头的各大综合及专业市场涵括了各门类商品，其市场容量趋于饱和，部分综合市场供应偏大，这就意味着南昌市批发市场必须从量的扩张走向质的超跃；另一方面从江西省市场贸易额调查统计来看，食品、烟酒、家电、化工制品、建材、汽车、摩托车、有色金属等行业的发展呈现明显的上升势头，我们可在上述具有市场潜质的商品门类中进行选择，同时提升竞争力，扩大目标市场辐射面，市场的建设还要朝专业化、集约化、现代化的方向发展，才能适应批发市场的变革趋势，确保经营的持续发展。

另外，本项目所处区域为南昌市重点建设以汽车、飞机、拖拉机等行走机械制造为主的工业区和大中转仓储区，本项目还可以考虑依托于其区域优势和本地产业特色走产地型市场路子。