南昌市商业环境调查报告

前  言

近年，南昌经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。

2001年全年实现国内生产总值（GDP）485.62亿，同比上升12.1%。为历年最高，增幅居全省、全市首位，比全国平均水平高4.8个百分比，名列全国省会城市前茅，三大产业分别增长4.1%（一产）、12.9%（二产）、12.0%（三产）。

南昌商业的发展也极为喜人，2001年全市实现社会消费品零售总额160.8亿，增长11.4%。大商场快速发展，大市场不断成长，新业态纷纷抢滩，外商投资突破性发展。

在南昌商业快速发展的同时，南昌市政府清楚地认识到，发展必须有序，决策必须在科学合理的调查咨询基础上进行。因此，上海市商委经济研究中心与上海同济大学建筑与城市规划学院共同组成南昌市商业规划课题组，在南昌市商业委员会及各区政府积极配合下，进行市场调查、网点普查、规划研讨。本调查报告即是该课题之一的调查总结。

本次调查共进行以下工作：

1、    3月底对南昌市商业概貌的初步考察。

2、    4月在上海的前期准备工作（问卷表格设计、计划制定）。

3、    4月南昌市商委根据有关表格对南昌市商业网点进行普查

4、    4月中旬上海专家在南昌市商委配合下组织20名学生进行近千份的市民问卷调查、主要商业街客流量调查，并开展商业规划研讨。

5、    上海专家在南昌市商委配合下对南昌市宏观经济环境的调查，经济变化历史资料的调查，通过文献查阅、座谈研讨，取得了南昌市经济、文化、历史、地理等宏观经济环境的资料。

6、    4月下旬~5月上旬上海、南昌分别对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写。

本次调查由上海市商业经济研究中心特约研究员王公达主持，调查报告也由其撰写。

第一部分    南昌市宏观经济环境调查

一、地理及交通环境

1、  良好的地理环境及自然环境

南昌市地处江西省北部，赣江下游，鄱阳湖滨，介于东经约115。27ˊ~116。35ˊ、北纬约28。10ˊ~29。11ˊ之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，千里赣江纵贯全境，是中原和南方闽粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。全市面积7402.36平方公里，其中市区588.07平方公里。城区座落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。西郊距城15公里处，有主峰海拔841米的梅岭，茂林修竹，景色秀丽，素有“小庐山”之称。生态环境极好。

南昌属亚热带气候，温暖湿润，四季分明。日平均气温为摄氏17.5°C，极端最低气温为摄氏零下9.3°C，极端最高气温为摄氏40.6°C。年平均降雨量1596.4毫米，历年平均无霜期277.9天。光照充足，雨量充沛，土地肥沃，是全国农业区划鄱阳湖平原商品粮基地。

2、  便捷的交通环境

近年来，南昌改建和新建的大型桥梁有八一大桥、赣江大桥等40余座，其中水上桥梁20座。

60年代赣江大桥建成通车后，使浙赣、南浔两线铁路接轨，大大便利了城市交通。京九、鹰厦、皖赣、向乐等铁路建成后，火车可通达北京、上海、南京、广州、长沙、福州等地。公路纵横交错，可通往全省各地及湘、鄂、皖、浙、闽、粤等邻省。水运沿赣江可通抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。浙赣铁路与赣江十字相交，形成全省纵横运输的两大动脉，公路多同这两大动脉相交，织成疏密相间的交通运输网，南昌则为全省的交通枢纽。

市内交通2000年拥有公共汽车及电车千余辆，出租汽车2896辆，出行极为方便。

3、  逐渐发展的通信环境

南昌的通讯系统极为方便。目前南昌拥有电报电路总数92路，长话业务5万路，市话交换机总容量100万门，移动电话用户99万户（2000年）。

二、人口及文化环境

1、四县五区人口众多

南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、教育、文化、交通中心。现辖东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖区5区，南昌、新建、进贤、安义4县。2001年末总人口433.17万人，其中有满、蒙、回、藏等26个少数民族，其人口约占总数的10%左右。

2、历史悠久的古城

南昌是历史悠久的江南古城，是富有光荣革命传统的英雄城。西汉建城时始称灌婴城，为豫章郡地，后定名南昌，为历代封建王朝的州、郡所在地。民国初年，废州府，划江西为四道，南昌属豫章道。民国15年（1926）北伐军驻南昌后，正式设市。南昌，是唐初王勃在《滕王阁序》中所盛赞的“物华天宝，人杰地灵”之地，以“八一”起义获得了特有的历史荣誉，以英雄城彪炳于史册。

3、  钟灵毓秀，人杰地灵

春秋战国时期，孔丘弟子谵台灭明（字子羽）“南游至江”，携门徒300游学豫章后，中原文化开始传入。秦时，毛笔、砚石等文化用品相继问世，推动了文化的传播和发展。汉文帝时倡导“贤良方正”文学，开始出现了崇尚文学和科举成才之风，出现了徐孺子这样汉代江西文化的代表人物。

晋代，在南昌讲学或设馆执教的有唐檀、聂友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之、陶渊明等一代名流。旌阳县令许逊辞官归里后，偕郭璞选定西山，建立道观，南昌道教文化开始兴起，道教圣地开始奠基。

唐代始建滕王阁、孺子亭、绳金塔，唐宋八大家中曾巩、王安石、黄庭坚等先后在南昌逗留。

历代许多名人文士来南昌出仕、隐居、开馆执教，游赏会文如谵台灭明、梅福、衬蕃、殷羡、谢庄、王勃、张九龄、孟浩然、白居易、戴叔伦、施肩吾、陈陶、杜牧、李绅、韩愈、欧阳修、苏辙、朱熹、辛弃疾、陆游、杨万里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、汤显祖、宋应星等，均在南昌留下了不少传诵千古的佳话轶事及大量的不朽诗文。

二千多年来的历史文化积淀，在古时南昌就形成了西山积翠、南浦飞云、徐亭烟柳、滕阁秋风、铁柱仙踪、洪崖丹井、章江晓渡、龙沙夕照、东湖夜月、苏圃春蔬等豫章十景。现今一大批革命旧址亦已修缮开放，更为江南古城增添了新的光彩。

三、经济及商业环境

1、南昌市综合经济实力

（1）国内生产总值（GDP）及三大产业的比例

l        南昌市国内生产总值（GDP）近五年来呈现稳步增长的态势：

l        南昌市三大产业的比例以第二产业工业为首，但第三产业中商业等正在积极发展：

i.           

（2）财政收入

南昌市财政收入10多年来增长极其迅速，2001年的财政收入是1990年的9.4倍。

2、南昌市人民生活水平

南昌市人民生活水平不断提高，我们可从三个方面来观察：

（1）城镇居民可支配收入

        南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2001年是1990年的9.85倍。

  （2）农村人均纯收入

南昌市10多年来农村人均纯收入增长非常快，2001年是1990年的 10.07倍。

（3）居民可支配收入

南昌市城镇居民可支配收入10多年来增长极其迅速，2001年是1990年的9.85倍。

3、工业增长，支柱产业开始凸现

（1）工业总产值

南昌市1978年工业总产值18.29亿元，2000年达472.05亿元，年均递增15.8%。

（2）外商投资增加，工业构成比例良好。

南昌市规模比占工业总产值构成（2000年）

（3）支柱产业主要指标

                                                      单位:万元

4、  商业发展初显繁荣繁华

（1）不断增长的社会消费品零售总额

（2）众多的商业网点

    南昌市的商业网点众多，2001年商业网点数计12056户，营业面积计1566621平方米，按南昌市区人口174.67万，人均达0.897平方米。

南昌市商业网点调查情况汇总表（2002年4月统计）

（3）蓬勃发展的商品交易市场

   南昌市的商品交易市场包括消费品市场和生产资料市场，近年来得到迅速发展，2001年南昌市商品交易市场成交总额达到187.50亿元，其中洪城大市场等15家市场成交额达到139.51亿元，占74.41%（见下表）。

（4）市场繁荣，先进业态积极引进

l        百货商厦在南昌依然是主要业态，南昌百货大楼、洪城大厦、大众购物中心等依然稳坐前几名交椅，但百货商厦已积极进行改造改良。如百货大楼已建造新楼，进行品牌厅房经营，洪城大厦也已积极开发超市经营和品牌厅房经营。

l        超市业态及外来商业已积极进入南昌，并进入前五强。如本地的新洪客隆，外地的北京华联（2001年销售2亿）。上海华联超市、农工商超市均已在南昌开设大中型超市卖场。

l        外资商企开始看好南昌，并积极进入。5月1日3万平方米的大洋百货落户在中山路；另有外资商企也已看好八一广场周边商业场所。

（5）消费时尚，品牌专卖店鳞次栉比

l        男子品牌的鳄鱼、POLO、PLAY BOY、老人头、凯普狄诺品牌专卖店在南昌早已开设。

l        女子品牌的ESPRIT、U2、G2000、凯撒、百丽、斯尔丽亦已登陆。

l        运动名品的NIKE、ADIDAS、李宁、斯伯克均已闪亮登场。

l        品牌专卖店主要集中在中山路一带，其中以系马桩路附近品牌最为高档。在百货大楼、洪城大厦里，也集中了一些优秀品牌。

四、旅游资源环境

1、历史悠久的古城资源

南昌于公元前201年由汉高祖刘邦命大将灌婴筑城，以“昌大南疆”寓意而取名南昌，属地包括今南昌市和南昌、新建、进贤、丰城等10县，面积达3万平方公里。历经东汉、三国、西晋500余年，一直是豫章首府。唐贞元14年（公元798年）再次改建并扩大城门，经200余年，面积已“广比汉城倍之”。北京时称洪州，元称隆兴路，明先后称洪都府、南昌府，民国初，属豫章道，26年北伐军进驻后正式设市。

南昌因山清水秀，吸引了历代名流学子、墨客骚人流连驻足，写下了无数名篇佳作。明曾綮《南昌八景》七律组讨闻世后，每首标题形成了豫章八景，即——“西山积翠”、“洪崖丹井”、“铁柱仙踪”、“南浦飞云”、“滕阁秋风”、“章江晓渡”、“龙沙夕照”、“徐亭烟柳”。清代在“八景”基础上又添“东湖夜月”、“苏圃春蔬”，为现今的“豫章十景”。

南昌古建筑星罗棋布，除著名的滕王阁笑傲江风外，青云谱内有七星出枕、一涧九曲、鱼蛇对戏等10景，佑民寺有高一丈六尺，重三万六千斤的接引佛铜像一座，绳金塔是市内现存最高的古建筑，市内还有塔前寺、杏花楼、紫阳宫等古建筑。大安寺、普贤寺、钟鼓楼、万春容、宁王府等存毁参半，但均可修复。

2、丰富的革命历史教育资源

南昌是享誉中外的革命英雄城，在近代史上，南昌人民一直站在反革反封建的4个前列，历史上既有民众自发反帝国主义传教士的斗争，又有进步学生宣传新文化，传播马克思主义的活动。1927年8月1日，共产党人领导的南昌起义打响了武装反抗国民党反动派的第一枪，1938年1月6日，在南昌友竹花园七号成立了新四军军部。

现存的革命旧址有：

l        南昌起义总指挥部旧址（中山路256号），为全国重点文物保护单位。

l        贺龙指挥部旧址，子固路95号。

l        叶挺11军指挥部旧址，现南昌二中内。

l        朱德军官教育团旧址，八一大道58号。

l        朱德旧居，花园角2号。

l        八一起义战斗地点。民德路今江西省保育院舍。

l        周恩来旧居遗址，系马桩路。

l        中共江西省委机关旧址。

l        新四军军部旧址等。

第二部分    南昌市主要商业中心的格局

一、南昌市商业中心的特点

1、  老城区为核心的商业中心

由于南昌地处中部，前几年经济发展不够快，人民生活水平还停留在上海95年的水平上，故商业与沿海城市商业发达的状况还存在一定差距。在商业布局上的差距主要表现在主要商业中心还集中在老城区的主要街道上。如中山路、八一大道、北京路等。

其主要原因是：

l        房地产发展后，周边各区的商业布局、商业建设没有跟上。

l        城市商业发展的起步阶段，必须集中力量迎合消费购物习惯发展建设市中心传统商业区。

l        还缺乏一个合理的总体商业发展规划，包括区域性商业的同步发展规划。

2、  以中山路为轴心，两边扩展延伸的特点。

目前南昌主要商业中心不但集中在老城区，而且集中在主要马路——中山路上，形成以其为轴心，网点向周边扩散发展之态势。

（1）大型商业集中在这条轴心线及其两翼。

l        百货大楼、洪城大厦分别在中山路、北京路上这条轴心线上。

l        新洪客隆在八一大道上。

l        上海华联超市在中山路中段渊明北路上。

（2）品牌专卖店集中在中山路、胜利路上

l        中山路中段，集中了各类高档服饰、鞋类品牌专卖店75家，其它专卖店近30家，成为品牌展示的大舞台。

l        胜利路集中的各类服饰品牌专卖店更多，达143家，其它专卖店达70余家。

3、  老城区轴心商业的建设还在发展加强

（1）八一广场商业中心区列为东湖区重点商业规划。

东湖区拟“重点规划”以八一广场、洪客隆、百货大楼、中山路商业区“今年6月改、扩建6万平方米的八一广场，形成大型购物休闲中心”。此举将进一步加强该地段市级商业中心的地位。

（2）中山路沿线商业仍在加强

l        中山路西段胜利路目前黄金饰品较多，规划积极引进名特优新商品加快进入，形成品牌专卖、土特名优商品的旅游购物区。

l        中山路中段象山路口太平洋购物广场即将落成，将改变周边商业面貌，迅速提高商品档次。

二、中山路商业街

1、中山路商业街概况及特点

    中山路全长2016米，东起八一大道，西至抚河中路，1928年将原席公祠、石公祠街、百花洲街、府学东街等10条路街合并而成。沿路两侧商店林立，且有南昌八一起义纪念馆、市少年宫及多家电影院。

路段主要特点是：

l        世界服饰品牌的主要集中地。

l        贯通东西，把几个商业中心串连起来。

l        休闲环境良好，中段系马桩路有东湖百花洲以供休憩。

2、中山路商业网点分析

中山路共有商业网点296家，其中零售商店241家，占81.4%；餐饮娱乐25家，占8.4%；服务业15家，占5.1%；其它15家，占5.1%。

其特点和问题是：

（1）服装、鞋类品牌专卖店比较多，服饰149家、鞋类46家，占网点总数的65.9%，成为名副其实的品牌服饰街。

（2）餐饮及休闲娱乐业仅25家，占8.4%，略嫌不足，可能与孺子路餐饮街较近也有一定关系，但发展休闲场所，增加茶室、咖啡馆及卡拉OK肯定是未来的方向。

（3）一条高雅的品牌服饰街上不宜设置综合贸易市场，因此，改造是建设市级商业中心迫在眉睫的任务。

中山路商业网点统计表

3、中山路分段客流量分析

l        以下是中山路各路段的客流量，每个路段均可达到8万左右，这样即可达30余万。

l        渊明南路、子固路等路口未作统计，再加上路上未及统计的流动人口，中山路总体客流量应在50万以上。

（1）中山路胜利路商业中心客流量实测及分析

中山路胜利路商业中心位于中山路西首，南侧为万寿宫，北侧为胜利路步行街，是南昌市的一个主要商业点。我们组织学生对中山路胜利路口及胜利路民德路口进行了客流量实测分析，其结果如下：

本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达8.4万之多。

中山路胜利路商业中心日均客流量统计表

l        调查时间：4月21日，星期日

l        气候：16~22℃，阴有时有雨

l        调查方法：目测

（2）中山路象山路商业中心客流量实测及分析

中山路象山路是一个交通要道，5分钟车流达100多辆，客流数量也大于胜利路，太平洋百货入驻南昌选择该处主要应出于对其交通要道及客流量的考虑。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达8.5万之多。

中山路象山路商业中心日均客流量统计表

l        调查时间：4月21日，星期日

l        气候：16~22℃，阴有时有雨

l        调查方法：目测

（3）中山路系马桩路商业中心客流量实测及分析

中山路系马桩路为高档品牌专卖店的集中地，又紧邻东湖畔，是市民的旅游休闲中心，故客流量也较为集中。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达7.3万之多。

中山路系马桩路商业中心日均客流量统计表

l        调查时间：4月21日，星期日

l        气候：16~22℃，阴有时有雨

l        调查方法：目测

（4）中山路八一大道商业中心客流量实测及分析

中山路八一大道路口是南昌最大的商业公司——百货大楼所在地，又面对八一广场，故客流量特多。本次统计虽在春季的阴晴相间时完成，但客流量依然可达7.5万之多。

八一大道百货大楼商业中心日均客流量统计表

l        调查时间：4月21日，星期日

l        气候：16~22℃，阴有时有雨

l        调查方法：目测

三、八一大道及八一广场

  1、概况及特点

八一大道长2969米，宽50~60米，南起福山街心花园，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作为第一阶段商业中心建设的是叠山路、南京西路口至松柏路长途汽车站，沿途有江西宾馆、新洪客隆商场、百货大楼、家电商场、电信大楼等。八一大道正东面即南昌的标志——八一广场。

该地区的主要特点是：

（1）大型商场集中，沿途洪客隆、百货大楼、家电市场等均为大型商场、专卖店等小型商业店铺较少。

（2）交通极其便捷，火车站、长途汽车站距离都很近，吸引了大量外来客流。

（3）人流量极其集中。一是因为百货大楼、新洪客隆、家电市场等购物人群，二是八一广场的观光休闲人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。本次统计即高达35~40万。

2、八一大道商业网点分析

八一大道共有商业网点223家，其中零售商店99家，占44.4%；餐饮娱乐36家，占16.1%；服务业25家，占11.2%；其它商业63家，占28.3%。

其特点和问题是：

（1）目前经营结构比较乱，占大头的通信器材商店，计38家，占网点总数的17.1%，小型百货店与日杂店30家，占13.4%。

（2）大型百货目前有南昌百货大楼、大洋百货，4.5万平方米的丽华大厦正在进行装修改造，2002年底兴建成规模较大的购物中心。

（3）宾馆较集中，有7家之多。外来出差开会人士容易集中，有利于八一大道的未来商业发展。

（4）综贸市场、机电物资类商业较多，有63家，占28.3%，有待于将来在建设市级商业中心过程中改造。

八一大道商业网点统计表

3、八一大道及八一广场客流量分析

（1）客流量综合分析

l        我们这里把八一大道及八一广场两处客流量均算作八一广场的综合客流量，八一大道为八一广场西侧客流量，近10万；八一广场东侧及两边客流量，约25万。

l        两处客流量综合，可达35~40万。

（2）八一大道客流量实测分析

    此处是八一广场西侧客流量实测，合计近10万。

八一大道商业中心日均客流量统计表

l        调查时间：4月21日，星期日

l        气候：16~22℃，阴有时有雨

l        调查方法：目测

（3）八一广场客流量实测分析

   以下是八一广场部分客流量实测，达17.26万，如加上晚间8万客流量，合计可达25万。

八一广场商业中心日均客流量统计表

l        调查时间：4月21日，星期日

l        气候：16~22℃，阴有时有雨

l        调查方法：目测

第三部分    南昌市区域商业中心的雏形及发展

一、区域商业中心已形成的基础和雏形

随着南昌区域经济的发展，房地产的发展和市中心居民的分流，使南昌区域中心发展有了基础。

1、各区人口增长迅速

南昌市各区1985年与2001年人口比较

以上表我们可以看到：

l        南昌各区人口增长明显高于各县，说明南昌城市化进程加快。

l        青云谱、青山湖区的人口增长高于东湖、西湖等市中心区。

2、购买力逐渐提高

南昌市城镇居民收入、支配增长数               单位：万元

3、一些区域性商业区初显中心团组雏形

l        南京路上海路附近，由于南昌大学等大中专院校的存在，商业发展很快，消费层次也不低，有南昌天虹商场的超市和百货。上海路还有餐饮一条街。

l        绳金塔附近，既准备打造仿古一条街，又有站前路、船山路餐饮街，适当布点一部分大中型商场，即可成为一个旅游商城。

二、各区商业中心建设的可能性分析

（一）东湖区、西湖区

  1、东湖区概况及特点

（1）概况

东湖区东自北京路东端起，西至叶楼渡口与青山湖区湖坊乡、塘山乡插花接壤，南沿北京路经人民广场转中山路与西湖区相邻，西北濒赣江，中部跨八一大桥、瀛上桥与新建县望城乡、青山湖区蛟桥乡插花相连，北部跨赣江大桥（南桥）与青山湖区扬子洲相靠。辖地25.53平方公里。

2001年底全区共有人口542810人，人口密度为21262人/平方公里。

（2）东湖区的特点是：

l        全市主要商业街集中。宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。新建和扩建的抚河路、叠山路、阳明路、洪都大道、北京路、福州路等主要道路纵横交错。

l        商业建设再展新貌。胜利路已改建为以经营珠宝首饰、品牌服饰、餐饮娱乐为主的步行街；百货大楼不断扩建；超市卖场等先进业态积极引进。

l        生态环境良好。东北部有市内最大的青山湖，现已开辟成公园，中部有东、南、北3个风景湖，西北部赣江流经境内。八一大桥、赣江大桥横跨赣江两岸。区内景色秀丽，具有江南水乡的风采和现代城区的雄姿。

（3）结论

l        东湖、西湖两区共同辖有全市商业网点最集中的中山路和八一大道，共同拥有未来市级商业的资源。

l        由于占地面积局限及南昌市总体发展规划所限，已不适合再发展区域性商业中心。

2、西湖区概况及特点

（1）概况

西湖区东起北京东路经艾溪湖至解放路东与青山湖区湖坊乡插花接壤，西临赣江与新建隔江相望，南傍建设路与青云谱区交界，北沿中山北路、北京东西路，与东湖区毗邻。呈东西向不规则长方形 ，全区总面积27.24平方公里，占城区总面积的42.7%。全区现辖上海路、南路、丁公路，十字街、绳金塔、西湖、三眼井、系马桩、瓦子角、筷子巷、禾草街、广外、朝阳洲等13个街道办事处，298个居民委员会。

（2）特点

A、市中心城区，人口稠密，达50余万。

B、中型百货（超市）10余家，但缺乏大型百货。

C、商业街较多，且有滨江仿古旅游之优势。

（3）目前商业街现状及商业街建设规划。