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酒店行业研究报告

（第四稿）

2004年10月

目   录

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2、中国酒店业发展的三个阶段              13

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资料：旅游涉外酒店及星级评定基本情况介绍              33

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1、畸形的消费市场结构              34

2、行业市场领先者（国际、国内）              35

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一、全行业不景气，仅有20％酒店赢利              51

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2、酒店收入来源及利润分布              55

3、酒店日常运营成本构成              56

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正文之前的说明                                

在进入正文之前，有如下说明。对它们的了解，将有助于更好地阅读正文。

一  报告需要回答的问题

报告基于一个酒店行业新的进入者的需求角度而进行研究，研究设定回答的问题是：“应当选择哪一个细分市场（子行业）进入”。特殊的角度和问题点，决定了本报告的内容和结构，不同于一般的行业研究报告。

二  报告服务的对象

报告不是面对咨询客户，而是服务于公司内部投资决策。

www.word98.com中国文案网搜集整理，版权归原作者。

三  研究者本人的背景

研究者在投资方面拥有经验，但并非酒店行业专家或资深人士

四  研究者的研究态度

前面几个因素，共同决定了研究者在整个研究过程中所采取的高度谨慎态度。这种谨慎主要体现在以下几个方面：

l         高度客观。以统计数据和外部事实资料为依据。有多少数据和资料，做多大的文章。对资料进行严格审视。可印证的资料，才被采纳作为研究报告的内容。否则，一般不予采纳或注明仅作参考。

l         研究者并非行业专家，关于一些行业事实或者状况的描述，研究者将尽可能地摘用业内人士或者媒体的原文。当数据或者事实已经具有充分的说服力，或者数据或事实可以反映出多个方面的信息时（比如同时有正面含义，也可能有负面含义），研究者尽量避免进行任何无根据的主观猜测或想当然的评论、选择或判断。研究者认为让自己充当一个行业专家的角色，贸然作出判断，是不负责任的。

l         研究者希望自己尽量做到：1）将高度零散的资料，归纳整理成清晰有序、逻辑贯通的文本；2）通过逻辑推理和数字计算，揭示出更多的数据和资料背后的东西，让结论自然地展现；3）淡化研究者的存在，将更多的判断和结论，留给真正有资格或能力去这样做的人。

五  报告的内容结构

报告全文比较冗长，目录是最好的内容结构说明。报告设定了完整、清晰的四级目录，每一级目录均有准确标识内容的标题。

全文概要

在经历了20多年的经济高速增长后，中国拥有了全世界最富有吸引力的旅游业国内市场，这给酒店业带来了巨大的发展动力。受市场强劲需求拉动，中国酒店业曾经在上世纪90年代中后期进行整体快速扩张，但随后由于扩张过度在2000年前后陷入低迷调整。

2001年以后，受成功加入WTO的影响，中国旅游业对外开放进一步扩大，同时上个世纪90年代过度扩张的后果被市场逐步消化，中国酒店业开始复苏。2004年，出现了一轮新的酒店投资热潮：国际饭店集团大举进入中国市场，而本土饭店集团也以空前速度跑马圈地。在这样一种背景下，以一个酒店行业新的进入者（战略投资者）的角度，我们对酒店行业进行了研究，得出本报告。

本研究报告的基本内容框架共分六章，结构如下：

全文概要

第一章  行业背景及环境

第二章  行业市场结构

第三章  行业供给与需求

第四章  行业成本与赢利

第五章  行业竞争结构

第六章  行业新进入者角度的战略分析

结语

附件

研究者的基本态度，是以统计数据和外部事实资料为依据，有多少数据和资料，作多大文章。对一个战略投资者而言，这些内容，可以支持他作出初步战略性结论。这六章的核心，是“市场”。在市场中赢利，在市场中竞争。所有的行业行为，都集中于市场。所有行业竞争者的战略判断、思维……，都通过在市场中可以观察到的行为而体现出来。因此，对市场的分析，是一切战略分析的核心。前面五章，以冷静的事实陈述以及从事实中可以自然揭示出的结论为主。在最后一章：第六章“行业新进入者角度的战略分析”，集中体现了研究者的分析和判断，为行业新进入者提供一个强有力的战略论证和结论。

在这一章中，研究者集中介绍了中国酒店业发展的背景及环境状况。

首先是旅游业的高速增长，从而对酒店行业产生了强劲需求。中国自改革开放以来持续的高速经济增长，国民财富的迅速增加，这些都是众所周知的事实。在这样一个大的宏观背景下，中国旅游业也同样经历了高速发展。从1991年～2002年，外国对中国入境旅游人数从3335万增长到9791万人次，年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入从28.45亿美元增长到203.85亿美元，年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长。旅游国内市场也在迅猛增长之中，2002年，全国国内旅游人数达8.78亿人次，比2001年增长12.01%。全国国内旅游收入为3878亿元，比2001年增长10.11%。国际和国内的旅游出行人群，构成了酒店业的主要消费群体。强劲需求促成中国酒店业的快速扩张。

值得高度关注的是，在经历了2003年SARS造成的全面低迷之后，旅游业和酒店业全面复苏，2004年1～6月统计数字显示国际国内旅游强劲增长。

本章第二节，介绍了中国加入WTO对酒店业产生的影响。在中国加入WTO的法律文本中有如下和酒店业相关的明确对定（参见《中华人民共和国服务贸易具体承诺减让表》）：

第一条内容显示，外资在中国利用自有或租赁资产设立豪华饭店是不受限制的。套用第二条条款，允许外资拥有多数股权。同时，在《中国加入世贸组织第三年的主要承诺》中，和酒店业相关的也有两条：1）“旅行社和旅游服务，允许外资拥有多数股权” 2）“特许经营：取消限制”。这两条也显示，以“特许经营”作为主要连锁扩张方式的外资酒店集团，在进入中国市场上已经没有太大的限制。

本章第三节，对中国酒店业发展历程进行了介绍。报告按照行业历程把中国78年以来的酒店行业发展划分成三个阶段：1）起步学习期——七十年代末～八十年代；2）扩张期＋调整期：九十年代；3）2000年以后。第一个阶段，是中国开始改革开放，发展经济，酒店业开始蹒跚学步的阶段。以外资酒店的引进为起点，中国酒店业开始了一个模仿学习并快速发展的过程。第二个阶段，中国的酒店行业在经过一段时间的学习和模仿之后，以国家政策支持和国民经济快速发展为背景，进行了快速扩张。从1991～1999年，中国酒店数量从853家增长到3856家。到2000年又猛增到6029（考虑到投资建设周期，2000年增加的酒店，显然是98、99年之前的决策产物）。过度扩张的结果是：到1998年，全行业因为供过于求陷入严重低迷，被迫经历艰难调整。第三个阶段，从2000年至今，第二个阶段过度扩张的后遗症逐渐被消化，酒店业开始复苏。2004年，以中国加入WTO之后对于外资的限制逐步放宽并实施国民待遇为背景，外资酒店集团开始大举进入中国，中国酒店业的发展格局为之发生巨大改变。

最后，在本章最后一个小节中，还对国际饭店集团化发展历程进行了介绍，他山之石、可以攻玉，这便于报告的使用者更好地把握行业发展的规律。

第二章  行业市场结构

在这一章中，研究者首先通过自己的研究整理，从五个不同的维度“地区、等级、经营形态、业务特点、所有权方式”，对酒店行业中的各种酒店进行了细分。并对依据多种维度划分的一共8种典型细分市场（商务型酒店、经济型酒店、会议/会展酒店、旅游度假酒店、青年旅舍类酒店、公寓式酒店、产权式酒店、分时度假酒店）的经营服务特点、定价、发展趋势等方面的情况进行了总结和归纳。

在第二节，基于酒店在地区、等级等方面的分布，对行业进行了市场结构方面的分析。正文论述了目前行业市场的畸形结构状况：中高星级酒店多，中低档酒店少。数据显示，三星以上级酒店客房量占到星级饭店总客房量的61.84%，超过一半以上。而二星和一星级酒店仅占星级饭店客房总量的38.16%。这种消费市场的畸形机构，成为经济型酒店热的最好的解释之一。随后，列举了来自国际国内权威机构或媒体评出的2001年世界饭店集团20强，2003年中国饭店集团20强以及2004年十大最受欢迎的商务酒店。对行业的国际、国内市场领先者，作一个总括式的介绍，从中可以大致了解到国际、国内饭店集团的力量格局。

在这一章，研究者对中国住宿行业以及星级（或相当于星级）酒店的供需状况进行了详细的分析和处理。目前全国住宿行业年度总需求量为25.99亿人天，而总供给量为57.6亿人天，需求/供给比为45.12%。而星级或相当于星级酒店的年度总需求量为13.24亿人天，总供给量为21.4亿人天。需求/供给比为61.9%。这一估算和实际数据的情况基本吻合。

在本章中，主要研究了整个行业的经营赢利总体状况。国家旅游局的权威统计资料显示，在各个星级的酒店中，只有五星级酒店是总体赢利的，四星、三星、二星、一星全面亏损。而行业资深人士则称“整个行业只有20％的酒店赢利”。这20％的酒店除了集中于五星级之外，还集中于另一个热点：经济型酒店。经济型酒店并不属于星级酒店的序列，它以低成本、低房价、高客房服务标准为特点，在市场上获得了巨大的成功。目前上海的经济型酒店代表（如锦江之星、如家快捷等）年回报率高达20%甚至可能更高。在本章中，还基于各方面资料，对酒店行业的成本、利润和定价进行了一个归纳式的介绍，并基于统计数字对酒店行业收入来源及分布进行了分析。数据显示客房和餐饮是酒店收入的两大收入来源，两项加总占到总收入的80％以上，而客房的投入产出效益是餐饮的2.9倍。

第五章  行业竞争结构分析

行业市场结构和竞争状况分析，是一个战略投资者首要关注的问题。基于这一点，本章对行业竞争结构，进行了全面的分析。

第一节：和第三章第二节“行业赢利集中于两个热点：五星级酒店和经济型酒店”以及第十一章第一节“消费市场畸形……”相对应，论述了全行业性的盈利分布高度不均衡。不均衡，意味着流动：资本从利润低的细分市场向利润高的细分市场，而新的战略投资者也将瞄准这些利润高的市场……由此而带来的，必然是新的竞争。

第二节，对五星级酒店和经济型酒店这两个细分市场的竞争进行了介绍。目前国内许多大城市出现了五星级酒店热，甚至在江苏盐城这样一个偏远欠发达地区，也传出要建五星级酒店热的消息。而五星级酒店因为其投资额度高、客户集中于市场份额小的高端市场（这让人不能不产生五星级酒店市场投资过度的担心）。而大举进入中国的外资酒店，也把第一目标瞄准了这个市场，和国内酒店业经营者相比，他们拥有强大的资金、运作优势。

在这样一种格局下，国内饭店集团的扩张集中于经济型酒店，也就不足为奇。这样做实属一举两得：1）避开了国际饭店集团的咄咄锋芒；2）开辟了一个巨大的利润丰厚的市场。目前国内经济型酒店的代表，如家酒店连锁目前旗下酒店数量已达43家，而锦江之星也计划在5年内将旗下经济型酒店数量从30家增加到200家。

在这个小节中，研究者还介绍了各大国际饭店集团在中国的扩张情况。并归纳出国际饭店集团在中国竞争的五大特征：1）国际集团相对于内资，具有明显赢利和管理优势；2）国际排名前十集团均已进入中国市场；3）同一个国际饭店集团下的多种品牌全面进入中国；4）扩张步伐迅速、投资力度大；5）从一线城市，向二线城市纵深拓展

在本章第三节，提供了两个行业竞争的地区个案资料：上海、昆明。为战略投资者提供一个基本的参照。

避开行业领先者的优势，选择其力量薄弱的地区，进入拥有巨大潜在市场空间的细分市场领域。利用灵活的投资战略和先进的管理理念获得成功”。接下来，研究者基于三维细分方法，对不同细分市场进行了分析。分析得出的结论：1）从地区的维度而言，二、三线城市是最佳投资选择；2）从等级的维度而言，五星级酒店是最佳投资选择；3）从业务维度而言，经济型酒店是最佳的投资选择。至此，研究者得出了两个目标细分市场：五星级酒店和经济型酒店。

在前面的基础上，本章的第四节，研究者使用基于经典波特模型的一个变型对备选的两个目标细分市场进行了详细的分析。波特模型分析显示：在五星级酒店市场，投资需求量大，需求不明确，而且现有市场占有者竞争力极强。而经济型酒店，投资需求量小，需求量巨大，而且现有市场竞争者竞争力弱，市场竞争不充分。第五节，研究者基于波特模型分析的结论，对两个目标细分市场进行了比较。同时研究者还通过对数据的分析发现：经济型酒店的“产出－投入比”（衡量投资效益的一个指标）远远高于五星级酒店，是五星级酒店的2.25倍。结合这两个方面的分析，研究者利用变型后的波士顿矩阵模型，对目标细分市场进行了评价，结论显示：1）经济型酒店属于明星市场；2）五星级酒店市场则可能是瘦狗型市场或问题型市场。

第六节，是全章也是全文的结论，由于它的重要性而单设一个小节。结论：二、三线城市经济型酒店是值得推荐的最佳战略选择。

最后，研究者在结语中对研究的过程、体会作了简单的描述。在附件中，还提供了国内经济型酒店集团的代表“如家酒店连锁”的详细资料介绍以及其他权威统计资料原文，为战略投资者提供必要的参考。

第一章  行业背景及环境

本章概要

起步学习期——七十年代末～八十年代；2）扩张期＋调整期：九十年代；3）2000年以后。

第一个阶段，是中国开始改革开放，发展经济，酒店业开始蹒跚学步的阶段。以广州白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店这三家外资酒店的引进为起点，中国酒店业开始了一个从新奇不理解，到模仿学习并快速发展的过程。同一时期，中国本土的酒店集团管理公司也开始出现，国家的宏观政策支持也开始成型。1988年，国务院办公厅专门发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知》，对内资酒店实行和外资同等优惠的政策。

第二个阶段，中国的酒店行业在经过一段时间的学习和模仿之后，以国家政策支持和国民经济快速发展为背景，进行了快速扩张。从1991～1999年，中国酒店数量从853家增长到3856家。到2000年又猛增到6029（考虑到投资建设周期，2000年增加的酒店，显然是98、99年之前的决策产物）。过度扩张的结果是到1998年，全行业因为供过于求陷入严重低迷，被迫经历艰难调整。

第三个阶段，从2000年至今，第二个阶段过度扩张的后遗症逐渐被消化，酒店业开始复苏。但2003年的SARS危机，也给酒店行业带来巨大冲击。同时，2003～2004年，以中国加入WTO之后对于外资的限制逐步放宽并实施国民待遇为背景，外资酒店集团开始大举进入中国，中国酒店业的发展格局无疑将为之发生巨大的改变。

在最后一个小节中，还对国际饭店集团化发展历程进行了介绍，他山之石、可以攻玉，这便于报告的使用者更好地把握行业发展的规律。

一、中国旅游业持续快速发展

统计显示，伴随着中国经济20年来的快速增长，旅游业市场不断扩大，无论是国内出游还是海外入境人数，也都经历了同样的快速发展，从而对酒店业产生了强大需求拉动。尤其是98年以后，旅游逐渐成为国内休闲娱乐消费热点。

1、国际旅游需求

入境旅游数据是衡量国外人士对中国旅游市场需求的重要指标。

国家旅游局的统计资料显示：1991年～2002年，入境旅游人数从3335万增长到9791万人次，年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入从28.45亿美元增长到203.85亿美元，年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长，居世界第一位。

2002年，入境旅游人数达9791万人次，比上年增长9.99%。其中：外国人1343.95万人次，比上年增长19.71%；香港同胞6187.94万人次，增长5.65%；澳门同胞1892.88万人次，增长19.98%；台湾同胞366.06万人次，增长6.35%。15个主要客源国全部实现增长，其中有14个国家实现两位数增长，有6个(泰国、韩国、马来西亚、菲律宾、日本、印尼)国家的增幅超过20%。其中入境过夜旅游者人数达3680万人次，比上年增长10.96%。国际旅游(外汇)收入达203.9亿美元，比上年增长14.57%。

以下是1991年到2002年共12年间中国入境旅游增长数据表

2003年，因为年初开始持续时间长达近半年的SARS而导致旅游业的萧条。但2004年以来，旅游业重现繁荣：2004年1－６月，我国入境旅游人数累计达５１４３万人次，比２００３年和２００２年同期分别增长２４．３％和９．８％；旅游外汇收入达到１０６亿美元，比２００３年和２００２年同期分别增长４５％和１１．２％；１６个主要客源国的来华旅游人数与２００２年同期相比全部实现了增长。（数据来源：国家旅游局）

2、国内旅游需求

对于中国旅游业的需求，更大的部分来自于国内。

2002年，全国国内旅游人数达8.78亿人次，比2001年增长12.01%。其中：城镇居民3.85亿人次，农村居民4.93亿人次。全国国内旅游收入为3878亿元，比上年增长10.11%。其中：城镇居民旅游支出2848亿元，农村居民旅游支出1030亿元。（数据来源：国家旅游局）

另外一个可供衡量国内居民对旅游业需求的参考指标，是国民出境游数据：

2002年，中国公民出国(境)人数达1660.23万人次，比上年增长36.84%。其中：因公出境654.09万人次，比上年增长26.08%；因私出境1006.14万人次，比上年增长44.87%。２００３年，我国出境总人数达到２０２０万人次，首次超过日本成为亚洲出境人数最多的国家。最新数据资料显示：2004年上半年，我国出境旅游市场继续强劲增长。2004年１—６月，我国公民出境人数累计已达１３３３万人次，其中因私出境人数达到１０５７万人次，占出境总人数的７９％，分别比２００３年和２００２年同期增长８７％和１３６％。（数据来源：国家旅游局）

出境游的高速增长，充分说明国内游客的消费欲望与消费能力都在快速释放，相应的对于国内旅游业的需求也在高速增长之中。

二、中国加入WTO对酒店行业影响

目前中国每年国际国内商务旅游市场的消费已达２０００亿元人民币，与法国、德国等欧洲主要国家的水平相当。而加入世界贸易组织，意味着国内的旅游市场要向WTO所有的成员国开放，这使中国成为公认的旅游业最具发展潜力的地区，而酒店业也相应地将“门户大开”。

1、WTO法律文件规定：国际酒店业进入中国将不再有太大限制。

在中国加入WTO的法律文本中有如下和酒店业相关的明确对定（参见《中华人民共和国服务贸易具体承诺减让表》）：

第一条内容显示，外资在中国利用自有或租赁资产设立豪华饭店是不受限制的。套用第二条条款，允许外资拥有多数股权。

同时，在《中国加入世贸组织第三年的主要承诺》中，和酒店业相关的也有两条：1）“旅行社和旅游服务，允许外资拥有多数股权” 2）“特许经营：取消限制”。这两条也显示，以“特许经营”作为主要连锁扩张方式的外资酒店集团，在进入中国市场上已经没有太大的限制。

2、西方饭店管理集团全面进入，导致市场竞争白热化

入世后，饭店市场完全开放，外资开始大举抢滩中国市场。一些早些时候已经进入中国的酒店集团在力图扩展地盘，如香格里拉集团在不久前完成中国战略布局；而此前在中国发展很小或者从未在中国发展的饭店管理集团如法国雅高、美国速8等都制订了迅速扩张的计划。2000年世界饭店管理集团排行前10家圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，目前均已进入中国。

关于国际饭店管理集团在中国的竞争格局的分析，将在后文中详细探讨。在这里不重复。

3、加入WTO带来的竞争压力促使我国饭店业转型

随着我国加入WTO，面对全方位开放的旅游市场和不断变化、趋于成熟的旅游消费，饭店业面临两个方面的转型压力。

1．从传统管理型向经营管理型转变的压力

入世前，我国大多数高星级饭店属于国有性质，加上长期缺乏真正的市场竞争压力，在很长一段时间内，其决策层和领导层没有真正确立以经营为中心的思路，内部管理仍滞留在传统管理的阶段，那必然是以产品的高成本为代价的。入世后，面对国外以经营为核心的饭店集团的竞争，为求生存许多饭店管理者都力图改变这一状况，尝试着将饭店向经营管理型转变。

2．从全面化经营向专业化经营转变的压力

长期以来，我国的饭店管理存在着“大而全”、“小而全”的现象，大量饭店业产品雷同，毫无特色和个性可言。在市场高度细分化的今天，我国大多数的星级饭店还停留在观光旅游饭店的阶段，与国外集团的度假饭店、商务饭店、会议饭店相比，在满足客源个性化、特色化、专业化需求方面，毫无优势可言。

三、中国酒店业的发展历程

1、关键数据：1991－2002年间中国星级饭店增长

1991－2002年间中国星级饭店数量从853家增长到8880家，年平均增长21.4%

关键数据

Ø        1991年全国星级饭店853家

Ø        1992年全国星级饭店1028家

Ø        1993年全国星级饭店1186家

Ø        1994年全国星级饭店1556家

Ø        1995年全国星级饭店1913家

Ø        1996年全国星级饭店2349家

Ø        1997年全国星级饭店2724家

Ø        1998年全国星级饭店3248家

Ø        1999年全国星级饭店3856家

Ø        2000年全国星级饭店6029家

Ø        2001年全国星级饭店7358家

Ø        2002年全国星级饭店8880家

图示：从1991年到2002年中国酒店数量增长趋势

2、中国酒店业发展的三个阶段

第一阶段：起步学习期——七十年代末～八十年代

大事记：

1、             1978年，邓小平复出后抓的几件大事之一，便是“要在全国的大城市建立几个国际水准的旅游饭店（后定为在四大城市建八大涉外宾馆）,以此打破封闭，走向世界。1978年7月，中方开始与霍英东、李嘉诚、胡应湘等六大财团及利铭泽、李兆基等十大财团洽谈，筹建白天鹅宾馆、中国大酒店和花园酒店。

2、             1979年4月，中国第一家中外合作项目———白天鹅宾馆的协仪终于正式签署。双方约定，投资总额1亿元人民币。霍英东一方投资1350万美元，由白天鹅宾馆向银行贷款3631万美元，合作期15年（以后又延长五年）。

3、             1982年北京建国饭店捷足先登，引进第一家国际酒店集团（香港半岛集团）

4、             1983年2月6日，白天鹅宾馆正式开业。这是我国第一家自行设计、自行建设、自行管理的现代大型合作酒店。此后，1984年，广州中国大酒店开业，1985年广州花园酒店开业。在20世纪80年代，三大酒店每年收入十五六亿元，令广东酒店业傲视国内酒店业群雄。

5、             1984年，中国大陆的第一家本土酒店管理公司—上海锦江（集团）联营公司宣告成立，中国酒店业从此步入了集团化发展的探索起步阶段

6、             1988年4月6日，国务院办公厅于发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知》，其中明确规定：中国的酒店管理公司在原则上享受外国酒店集团在中国享受的同等待遇(如：税收减免政策，进口指标优惠，经营自主权，信贷资金支持等)。以鼓励、支持和引导中国酒店业早日创建一批本土的管理公司或酒店集团。此后，一批国内饭店管理集团相继成立。

7、             1989年为止，共有30余家国际酒店集团落户中国（如：假日、喜来登、希尔顿、香格里拉等）。这些国际酒店集团为中国酒店业带来了现代的管理体制、市场的经营模式、科学的操作方法和规范的标准程序，并推动了中国酒店业集团化发展的进程。

8、             1988年，国际旅游局制定旅游涉外星级酒店评定标准

白天鹅大酒店、中国大酒店、花园酒店这三大酒店是中国酒店现代化发展的起点。从招待所服务到五星级服务，从卖方市场到买方市场，在那个年代给人们带来了天壤之别的感受。它的服务、管理模式，给广州酒店业乃至整个服务业以巨大的冲击，直接带动了整个服务观念的更新。

三大酒店进行的诸多改革，如物价、用人制度、工资制度、住房制度、管理体制等等的改革，直接带动了全社会的变革。从其创立开始，三大酒店作为中国酒店业的“黄埔军校”，每家酒店输出和培训的数以万计的人才，有如星星之火撒在中国各地，成为了其他酒店的骨干，由此改变了中国酒店业的面貌。

三大酒店创造的经济效益，更堪称是中国酒店业的神话。截至2003年底，白天鹅宾馆实现营业收入57亿元，至1993年已还清投资的全部本息。至2004年，中国大酒店累计营业收入70多亿元，正式开业不到10年已提前还清本息，10年赚回了一个五星级酒店。花园酒店至1997年已还清股东全部投资本息17亿元，累计净利润10亿元。

在三大酒店的带动下，在政府行政命令的驱动下和优惠政策的吸引下，中国的高档次酒店纷纷通过加盟国际酒店集团的方式迈出了集团化发展的第一步。然而，中国酒店业也为此付出了昂贵的学费。根据1988年的一份调查报告显示：一座拥有800多套客房的三资酒店，仅上交外方酒店集团的管理费和支付外方员工的工资、福利、探亲、交通的费用每年就高达2000多万元外汇人民币。昂贵的学费使不少的中国专家学者和业内人士逐渐意识到组建中国本土酒店集团的必要性与紧迫性。这也导致了国务院办公厅于发布了《国务院办公厅转发国家旅游局关于建立酒店管理公司及有关政策问题请示的通知》的出台，这一政策直接促成了九十年代中国酒店业的扩张期。

第二阶段：扩张期＋调整期：九十年代

大事记：

1、  在政策推动下，一大批以模仿外国酒店集团经营管理模式为特征的中国本土的管理公司或酒店集团应运而生（如：1992年成立的凯莱国际和锦江国际、1994年成立的东方喜来登管理公司、1996年成立的天津泰达国际酒店集团和山东鲁能信谊有限公司、1997年成立的南京金陵饭店集团和北京东方酒店管理有限公司、1998年成立的北京建国国际酒店管理有限公司、1999年成立的北京首都旅游国际酒店集团有限公司等）。截止到1999年底，已在国家旅游局正式登记注册的本土酒店管理公司就已多达39家。

2、             90年代是我国饭店业的一个总量扩张的年代，也是一个产业升级的年代。总量扩张通过两种途径实现的：新建饭店与社会饭店升级为旅游饭店。从1990年～1998年，大量饭店改造升级，社会饭店向旅游饭店转化，每年600到800家社会饭店装修升档转变为旅游饭店。低档饭店向中高档饭店转变，其中二星级饭店升档为三星级饭店的数量较大。饭店升级使我国饭店业的接待能力及接待质量都大幅度攀升。这次饭店产业升级过程中服务与管理的升级明显滞后于硬件设施的升级。

3、             由于扩张过猛导致供给总量过剩，从1996年到1998年饭店总共增加7万间客房，增长56.25%，而客人的增长率为32.9%。其结果是1993年至1998年，全国饭店平均出租率、利润率逐年下降，1998年全行业亏损，全国房价下降了136%，平均出租率下降约3个百分点。1999年，中国酒店业在低迷中进行调整。

第三阶段：复苏＋新发展期：2000年以后

大事记：

1、             2003年，继1999年与上海华亭集团合并后，锦江集团又与上海新亚集团合并组成“锦江国际集团”，成为中国酒店集团中当之无愧的“老大”

2、             2003年1～9月：中国sars年，中国旅游、酒店业业绩全面下滑。5月下旬，酒店业的经营降至谷底，北京、上海等10个城市的酒店平均出租率只有10%左右，同比下降70%。6月份出租率略有回升，也只在30%左右。据行业测算，“非典”给酒店住宿业造成的行业损失约650亿元。Sars过后，才渐渐回升。

3、             2003年2月6日，白天鹅宾馆因合作期满回到广东省政府手中。2004年6月初，中国大酒店中外合作期满，正式回归广州市。。广州花园酒店，也将于2005年1月1日被广州市政府收回。

4、             2003年～2004，携程网和首旅集团合作成立如家快捷集团，一年时间，在全国扩展到19家分店。

四、国际饭店集团化发展历程

现代酒店集团诞生于二十世纪四十年代的欧美国家，至今已有五十多年的发展历史了。在过去的半个多世纪之中，欧美国家的酒店集团在市场需求和经济利益的牵引作用下，逐步完成了从无到有、从小到大、从单一到多元、从国内到国外的成长发展过程，并先后经历了三大发展阶段：

第一阶段：区域性发展阶段（20世纪40-50年代）

“二次大战”之后，伴随着欧美等国出现的相对持续的和平、稳定、繁荣、发展历史机遇和5天工作制、高速公路及私家汽车的日趋普及，局限在某一国家及其周边地区的休闲度假旅游或商务公干旅游对制度化、规范化和标准化管理的连锁酒店产生了强烈的市场需求。1946年成立的“洲际酒店集团”（Inter-Continental）、1949年成立的“希尔顿国际集团”（Hilton International）、1950年成立的“地中海俱乐部集团”（Club Med）和1952年成立的“假日酒店集团”（Holiday Inn）等现代酒店集团都是这一时代的必然产物。此间这些酒店集团扩张发展的方向是由其本国或本地游客的批量流向来决定的。哪里本国或本地的游客最多，哪里就有这些跨市、跨州、跨国、跨区经营的现代酒店集团的身影。市场的需求和利益的牵引最终使一大批现代酒店集团应运而生并脱颖而出。

第二阶段：跨国发展阶段（20世纪60-70年代）

伴随着波音707的问世（1958年）和波音747的大批量投用（1969年），世界各国的民航业在20世纪60-70年代都取得了长足发展。以“波音”与“协和”为代表的高速度、大容量、远距离、低价位的喷气式飞机逐步取代了涡轮机，从而使乘飞机出行逐渐成为大众休闲度假或商务旅游的首选，在欧美国家逐渐普及的带薪年假制度又进一步催生了跨国旅游和跨洋度假的大众旅游消费市场。为了满足国际旅游的市场需求，并使本国出境游客在异国他乡也同样能感受到“家外之家”的温馨、安全与舒适，众多的欧美酒店集团纷纷联姻航空公司，并先后走出国门到本国出境游客流量较大的外国旅游目的地或中心门户城市接管或开设酒店。譬如：美国的希尔顿国际与环球航空公司（TWA）的联姻（1967年），美国的西方国际（WI）与联合航空公司（UA）的联姻（1970年），法国的子午线（Meridien）与法航（AF）的联姻（1972年）等成功案例催生了一大批跨国、跨洲、跨地区经营的国际酒店集团。这些国际酒店集团发展到20世纪70年代末已基本完成了对全球酒店市场（除了社会主义国家之外）的瓜分。

第三阶段：整合发展阶段（20世纪80年代至今）

伴随着20世纪后期社会主义国家的政治改革和经济开放，以及信息技术和网络平台在各国酒店经营管理业务中的日益普及，那些兼具规模经济和范围经济效益的欧美饭店管理集团在基本完成了全球酒店市场的瓜分之后又呈现出整合发展的趋势，即：酒店集团的扩张模式逐渐从单一酒店接管向管理公司或酒店集团之间的兼并、收购与联盟的转型。从1981年大都会（Grand Metropolitan）兼并洲际酒店集团开始，这种趋势一直延续到今天。其中最引人注目的莫过于香港新世界集团（New World）对华美达集团（Ramada）的收购兼并（1989年），英国巴斯有限公司（Bass）对假日集团（1989年）和洲际集团（1998年）的收购兼并，以及法国雅高（Accor）集团对6号汽车旅馆公司（Mobile 6）的收购兼并（1990年）。通过重新整合，在全世界范围内出现了一大批横跨国界、纵跨行业、品牌多元、管理统一的超级酒店集团（如：英国的洲际集团、美国的万豪集团和法国的雅高集团等）。其中，2004年跃居国际酒店集团三百强首位的“洲际酒店集团”（即：前“六洲”）就是通过在2003年成功地收购兼并了美国的“蜡木酒店式公寓集团”（Candlewood Suite）而一举夺魁的，并把连续六年稳坐世界三百强头把交椅的美国圣丹特集团（Cendant）拉下了马。目前，洲际酒店集团是世界上客房拥有量最大（高达535000间）、跨国经营范围最广（多达100个国家与地区）、在中国接管酒店最多（多达45家）的超级酒店集团（Mega Group）。

本章小结

酒店业是旅游业中的一个子行业，所以旅游业的持续高速发展是酒店业发展的大行业背景，旅游兴旺则酒店兴旺。

关于WTO对于中国酒店业发展的影响，目前专文很少，大多都是泛泛而论。对于WTO的影响的研究，主要应当从两个方面入手：1）WTO相关的法律条文。这是最根本的依据；2）竞争者行为，以法律政策为基础，竞争者在市场中的行为是可以观测的（这一部分，主要集中于第五章“行业竞争结构”。

关于中国酒店业的发展历程，主要是一些数据、事实、事件，为本报告的使用者提供一个完全客观的中国酒店业发展历程的全景。中国的酒店业从78年后开始起步，经历了引进、模仿、扩张、调整、再发展……等各个阶段。这些阶段不是人为划分，而是行业发展在不同时期所体现出的不同特点而自然呈现出来。在这些冷静的数据、事实、事件之中，包含着一个行业自身的发展规律。

数字显示：从1991年到2002年中国酒店数量年平均增长21.4％，这一发展速度远远高于同期的国民经济增长率和人均收入增长率。这个现象我们可以从正反两个方面来理解：1）正面，说明行业发展繁荣兴旺、需求很大；2）负面，也许可以洞察到行业整体扩张带有相当大的盲目性。这一负面判断，为96～99年的行业过度扩张带来的全行业低迷所证实。但即便发生了这样的严重低迷，我们也无法否定酒店行业一直在迅速发展的基本事实。

所以，对任何事实，都不可能只有一种评价。每个人都可以从不同角度得出不同结论。在酒店行业的发展中，最关键的是一个“度”。行业扩张的速度应当和社会对行业的需求保持均衡；在对客观材料的认识和理解中，也有一个“度”，即要看到正面，也要看到负面。

国际饭店集团的发展，是中国饭店业发展的一个最好的地图和路标。国际饭店的过去，也许恰恰就是中国饭店的现在和将来。本章最后对这方面内容的介绍，也正是着眼于此。

第二章  行业市场结构

本章概要

本章分两个小节：1）多维度的行业细分市场；2）行业市场结构分析。

第一节，研究者结合目前市场上通行的一些说法，从五个不同的维度地区、等级、经营形态、业务特点、所有权方式，对酒店行业中的各种酒店进行了细分。并对依据多种维度划分的一共8种典型细分市场（商务型酒店、经济型酒店、会议/会展酒店、旅游度假酒店、青年旅舍类酒店、公寓式酒店、产权式酒店、分时度假酒店）的经营服务特点、定价、发展趋势等方面的情况进行了总结和归纳。同时，每一个细分市场都给出了数家代表性酒店，以便于选择特定细分市场进行后续个案研究。

在第二节，基于酒店在地区、等级等方面的分布，对行业进行了市场结构方面的分析。

首先，引用业内权威人士的言论，论述了目前行业市场的畸形结构状况：中高星级酒店多，中低档酒店少。这种论断得到了来自于《中国旅游统计年鉴2003》的数据支持。数据显示，三星以上级酒店客房量占到星级饭店总客房量的61.84%，超过一半以上。而二星和一星级酒店仅占星级饭店客房总量的38.16%。这种消费市场的畸形机构，成为目前国内经济型酒店热的最好的解释之一。

随后，列举了来自国际国内权威机构或媒体评出的2001年世界饭店集团20强，2003年中国饭店集团20强以及2004年十大最受欢迎的商务酒店。对行业的国际、国内市场领先者，作一个总括式的介绍，从中可以大致了解到国际、国内饭店集团的力量格局。

最后，是关于行业集中度的介绍。这方面资料很少，但可以断言中国酒店行业的集团化率是非常低的。引用业内人士的说法“不到10％”，这一论断基本可信。

一、多维度的行业市场细分

酒店行业的市场，可以从多个角度进行细分。下面是一个多维的市场细分结构：

下面主要从业务特点的角度，对各种不同的主题型酒店的特点作一个简单说明：

1）商务型酒店

重点提示：

中国饭店协会统计：在饭店的接待客人中，商务客约占50%，旅游客约占12%，会议客约占11%，散客为12%。所以，中国中高档酒店的主流，是商务酒店。

l        代表性酒店

l        经营和服务特点

商务，既是一个专业化概念，又是一个高度复合的概念。在高档商务型酒店中，提供的服务是多方位的。除标准客房服务之外，还有高档餐饮及宴会承办、会议承办及组织、信息咨询传播、休闲娱乐甚至购物商品服务等等。

商务酒店本身具有综合性，但是也有专业化趋势。以广州高档酒店的领头羊中国大酒店为例，2004年，中国大酒店进行全面的改造。中国大酒店董事副总经理戴玉称：改造完成后的中国大酒店，将取消标准房，最低档次将是豪华房，但价格不会发生变化。她解释说，这是为了适应商务客人的需要，商务客人为了节省时间，提高商务活动的效率，对酒店的商务设施有较高的要求。因此，中国大酒店也将投入一定的资金来增加或改造符合商务客人需求的商务设施。

l        发展态势

2）经济型酒店

从理论上讲，经济型酒店可以有多种衡量标准。但对目前的国内市场而言，经济型酒店特指以锦江之星、如家快捷……为代表的一类连锁型酒店。但值得强调的是，目前这些经济型酒店代表的运作经营理念，可以推广到其他多个细分市场。

经济型酒店以质优价廉为主要卖点，在发达国家酒店市场一直居主导地位，占有70%左右的市场份额。但在中国刚刚开始起步，正处于高速扩张之中。

l        代表性酒店

国内：锦江之星、如家快捷、新亚之星、建国客栈、欣燕都（北京）莫泰168。

国外：快捷假日（洲际集团）、宜必思（雅高）

l        经营和服务特点

连锁和特许经营。

具备统一的品牌、服务标准、服务特点及大致相似的价位，可以从网上或者电话全国性统一预定客房及其他服务。

与星级饭店相比，经济型酒店的投资额明显要少许多。一般而言，开一家经济型酒店所需房产建筑面积５０００平方米即可，投资者可以通过长期租赁房产或进行旧房改造，投资额约为１０００万元左右。

经济型酒店摒弃了星级酒店豪华的大堂及其他高档辅助设施（如豪华宴会厅、健身中心、KTV、游泳池等），主要以满足商务、旅游、公务的一般需求为主。重点设施是标准化客房、停车场和小型餐厅。

客房设施相对简单，但卫生及装修条件一般与三星级酒店相比并不逊色（甚至达到四星级标准），但价格实惠（在三星级酒店以下），基本设施齐备，干净、方便、温馨。

经济型酒店的选址，一般而言，未必在市中心繁华地段，但十分重视交通便利，利于客户入住和出行。

l        服务对象

由于标准不低价格不高，经济型酒店迎合了大量商务人士和旅游者的需求。

l        价位

房价一般比当地三星级酒店的平均价低10％－20％。以上海为例，如家快捷的标间优惠价一般在150～220之间，低于一般三星级酒店。但其客房条件，超过三星。

l        入住率

95％以上——国内著名的经济型酒店连锁品牌店如如家快捷、锦江之星等基本入住率都在95％以上，甚至常常是100％。据宁波“锦江之星”经济型酒店负责人透露，自1998年开业以来，第一年客房出租率为60%至70%，从1999年起出租率基本上都为100%。

l        发展态势

国内的酒店集团，以锦江集团、新亚集团为代表，在经济型酒店上起步较早。上海锦江集团自１９９６年推出第一家“锦江之星”旅馆以来，至今已在全国各地设立了３３家经济型酒店，平均入住率达到９５％以上。但这个市场在早期一直是一个“静悄悄的市场”，直到携程网和首旅集团去年携手推出“如家快捷”连锁品牌，步伐迅速获得巨大成功从而引起媒体关注，经济型酒店才骤然成为市场最热点。去年，北京首旅集团和国内最大的酒店分销商———携程旅行网合作，一口气在北京、上海、苏州、珠海等地开出了１９家“如家快捷”分店。

国际饭店集团以前一直对中国的经济型酒店市场比较忽略，但最近假日、雅高、万豪、圣达特(Cendant Corporation)、速八（Super 8 Motel）等国际著名酒店集团也都明确传出在中国发展经济型酒店的意图。雅高的经济型酒店品牌宜必思已经登陆天津。而万豪则专门请咨询公司，作了中国未来酒店业发展报告，结论之一是，经济型酒店是一个新热点、新机会，比高档酒店有发展前景。

3）会议/会展酒店

会议/会展目前已经成为社会经济活动中的一个重要内容，于是也有了所谓会议/会展经济的出现。会议/会展酒店，正是针对会议/会展进行服务，把会议/会展客户作为主要服务对象。与酒店其他营利项目相比，酒店会议利润本来就很高，并且还能带动住宿、餐饮、娱乐等其他相关酒店消费。

过去，大多数高档酒店主要是依赖和会展中心类设施的毗邻或者合作方式，来向会议/会展类客户提供酒店服务。但目前，许多高档酒店开始强化自己为大型会议直接提供服务的能力。据悉，在北京，王府饭店、国际饭店、新世纪饭店、香格里拉等已开始从雷同单一的旅游饭店定位转向商务酒店或会议酒店。广州中国大酒店的改造之中也包括一项重要内容，即增加会务设施。

2003年，洲际酒店集团也将北京地区三家皇冠假日品牌酒店定位成会议型酒店。

l        代表性酒店

个案1：北京九华山庄、

个案2：广州从化碧水湾度假村酒店

后文中将借用这两个酒店来说明会议/会展型酒店的特点

l        经营和服务特点

个案1：北京九华山庄

九华山庄本是一座京郊度假酒店，但度假村市场的竞争日趋激烈，九华发现了会议/会展这个业务点。并最终将其确定为今后九华的经营方向——打造北京第一的会展中心。其地理位置位于京郊，京承高速旁边，距北京四环路40多分钟车程。

踏入酒店的大堂，在醒目的位置上，全是标满了大大小小会议名称的指示牌，牌上标示的各个会议涉及多种行业：IT、通讯、广播、出版、汽车、航空航天、服装、化妆品。

2001年，九华山庄投资设立了1．2万平方米的大型会展中心；2002年在原有50间、建筑面积2655平方米会议室的基础上增建20间总建筑面积3504平方米的会议室。目前，九华山庄共拥有1200间客房和70余间不同规模的会议室，每个会议室可容纳30至1000人不等。在九华山庄内，每个会议区分别配备客房和餐厅，参会人员足不出楼就可以享受住宿、餐饮、会议等一站式服务。

在九华山庄，所有会议全部由专业的接待人员引导，其会议接待部承担起了会务组的功能，它将会议进行完整的组合，以专业水准进行细化分工，既保证会议的各项议程顺利实施，还负责安排与会人员的餐饮和晚间文体活动。九华山庄的十个风味餐厅，可以保证会议人员在标准之内品尝各地风味；九华的多种康体娱乐项目又为会议人员提供了身心放松、缓解紧张的条件。

九华山庄目前已拥有完善、合理的会展功能配置和职业化的会展服务，具有超大规模接待能力和完善的配套设施，会议服务涉及到酒店服务的方方面面，包括会议场地、配套设施、宣传推广、价格议定、会务服务等等，都有相当专业的操作规范。会议预订期间，提供客房预订、宴会预订服务，还有网上点菜操作系统，并针对各种会议群体提供不同标准的套餐。所有客房除了配有电脑外，还实现了宽带上网，商务套房还配备了液晶电脑，为商务客人提供了极大的方便。九华的会展部设有专门的会议总监，拥有一支经验丰富的高素质会议服务团队，人员均为大学本科以上学历，在会务软件服务方面接受定期专门培训，具有制定会议方案，解决突发事件，全程协助会议进行的能力。此外，九华在会议代表的往来接送、会议期间的餐饮服务、会后的活动安排等等，也有完善的规范服务。九华客户服务部会妥善安排所有与会议有关的细节，包括会议所需横幅都不用组会人员费心。

九华山庄周边有中国航空博物馆、银山塔林、明十三陵、蟒山国家森林公园等国家级旅游胜地。此外，九华山庄环境优雅，亭台楼阁交相掩映，游廊碧湖、树木花草相得益彰。独具特色的露天温泉池、规模不凡的国际体检中心、丰富多彩的康体娱乐设施以及清新的空气、明媚的阳光和幽静的树林，能够为商务人士在参会之余，放松身心。

在去年北京举行的约两万多个国内外会议中，九华山庄就接待了7000余个，接待参会人员50万人，年创产值近2．5亿元人民币。

目前九华山庄正在筹建九华二期工程——九华会展大饭店，在建筑设计上更强化了酒店的会议功能，其中包括可容纳1．7万人的会议礼堂；新的九华室内多功能国际会展中心已在规划之中，计划占地面积40万平方米，包括一个超大规模的展览馆。届时，九华山庄将拥有全国最大的、功能配置完善合理的会展中心。

个案2：广州从化碧水湾度假村酒店

和九华山庄类似，广州从化碧水湾度假村酒店也是从单纯的休闲度假酒店，向会议/会展酒店转向。从而脱颖而出，在从化温泉为主题的酒店白热化的竞争中，效益遥遥领先。在碧水湾度假村酒店，38%的客源是会议，却创造了52%的营业收入。

广州从化碧水湾度假村酒店拥有260间客房、十多个会议室，会议室中均有完善的投影、网络和音响设备。它的“清源坊”中型会议室：四字型摆放90人，作课堂可坐100人，有自动升降投影幕布和移动音响车。会议展览中心：摆桌200人，不摆桌400人，有专门的音控室和贵宾休息室。具备除同声翻译外的全部现代会议设施设备。目前正在筹建一个更大的梯型会议厅。

该酒店每年10月到次年5月是旺季，会议室全部满负荷利用；在淡季每天也有2～3个会议。除会议场租的直接收入外，也带动了餐饮、温泉、购物等各方面的收入。

酒店有着一批精通会议的员工，他们可以根据会议的性质、规格、规模等各种要素，提供有利于会议有效举行的咨询建议。譬如会场的摆放对不同性质的会议来说就很有讲究。如讨论会就放四字型的；有主要领导发言、代表需作记录的，则摆课堂式的；有投影，摆U字型；会议人数多，可前半部分摆课堂式，后半部分剧院式的……会议组织者未必都是会议专家，酒店为他们精心策划，使主办者成为回头户。

l        服务对象

会议/会展类客户

l        价位

个案1：九华山庄

九华山庄奉行的是高星级酒店高品质接待，但价格完全是根据市场和会议单位的预算量身定制的，一般来讲，其价格是市区商务酒店的50％，所有办会单位都能享受包括客房、餐饮、娱乐的优惠折扣。

九华的标准间客房平均价位仅为315元／天。在会议室的价位上，九华整体上也大大低于市区同等规模和档次的会议中心。

l        入住率

l        发展态势

目前国际市场的会展经济十分繁荣，据统计，全球每年有2800亿美元的会议旅游市场，洲际酒店集团澳大利亚、新西兰、南太平洋地区首席执行官预计，全球商务旅游市场年增长额可以达到150亿美元。全球会议、会展市场目前仍因未得到充分的挖掘和利用而被国外研究者称为“深藏的产业”，具有巨大市场增长潜力。

目前，洲际酒店集团已经将其旗下高档酒店品牌皇冠假日酒店定位为会议型酒店，主攻整个展会市场。此外，假日、香格里拉、凯悦、雅高、喜来登、日航、希尔顿、半岛、凯宾斯基等国际酒店集团眼下也看好中国的会展市场，均在抢占中国酒店的份额，大量的外国投资者也纷纷涌入中国。国内一些酒店也已经开始采取有效的策略，及时主动介入新兴领域，掌握主动权，以期将巨大的市场需求和产业发展机会抓住。

从国内地区上来说，上海正在利用将举办世博会的机会，不遗余力地要将自己打造为中国的会展之都。广州商务会议市场则开始呈现不断上升的趋势，估计未来广州会议市场还将有25％至30％的增长。而至于海南的博鳌，由于亚洲论坛的影响，其已在树立自己南中国区会议中心的形象。在中国北方，大连、青岛等城市也纷纷或明或暗地表态，会展经济将成为其提升城市品位的重要内容。在北京，城内的展览场馆也极为红火。

4）旅游度假酒店

旅游度假酒店是最早出现的主题酒店。一般建设在旅游度假地区，面对旅游度假的客户对象。

以海南为例，度假饭店是海南最具特色的类型，海景、山景、湖景、园景、温泉、森林度假酒店比比皆是，许多饭店被当作景点，纳入旅行社带游客参观的路线———

但是旅游酒店有自身的缺陷，就是有淡季、旺季，平时有工作日、周末之分。旺季和周末、周日车水马龙，客房和餐厅爆满，热闹非凡；淡季和工作日门可罗雀。解决这对矛盾，是旅游度假酒店提升效益的关键。所以，各地旅游度假酒店也在尝试多元化经营，向商务饭店、度假饭店、会议饭店、产权式饭店等方向转型。上面提到的北京九华山庄、广州从化碧水湾度假村酒店都是从旅游度假酒店转换成会议/会展型酒店的。

5）青年旅舍类酒店

青年旅舍是从国外引进的一种住宿服务理念和业态。目前主要在北京、广东、云南等地，北京的青年旅舍已经达到９家。

l        服务特点：

青年旅舍提供的“自助式服务”，青年旅舍的基本要求是“安全、经济、卫生”，其硬件设施相对简单、服务功能相对单一。一般室内只备有高低床、硬床垫和被褥，带锁的个人衣柜，小桌椅，而公共活动室、浴室和洗手间等是公用的，餐厅和洗衣房都是自助的。而且，类似星级酒店的高消费娱乐设施在青年旅舍是没有的。这些住宿条件和服务项目，对于国内的部分旅游者来说，过于“清苦”，他们宁可多花些钱住星级饭店。

l        服务对象：

目前北京青年旅舍市场的主要消费群是国外的“背包客”，即国外自助旅游者。

青年旅舍有国际性组织，其国外客源一个方面是由“国际青年旅舍联盟”（ＩＹＨＦ）下的青年旅舍地址指南、《孤星》杂志和联盟在２００１年推出的互联网网上订房中心（ＩＢＣ）来提供。另一个方面是口碑。目前，北京青年旅舍的客源主要是靠“口碑”。据远东饭店总经理王晓焕介绍，这部分客源占到青年旅舍总客源的一半以上。

l        价位：

各地的住宿价格因地而异，如丽江的青年旅舍床位价格仅在１０元－３０元之间。

北京青年旅舍的房型以２人间和４人间为主。其中２人间的价位从６０元／床到８０元／床不等，４人间则从４５元／床到６５元／床。

l        入住率：

北京青年旅舍的平均入住率在６０％以上，最好的时候能达到９０％以上。

l        发展现状：

从全国来看，广东、云南的青年旅舍发展顺利，不仅吸引了国外游客，还吸引了更多的国内的背包旅行者，同时成为学生夏令营和外资企业培训的教育基地。

就北京而言，从入住率上来看，对于一个刚刚开始拓展的细分市场来说，青年旅舍的平均入住率可以达到60％以上，这是相当不错的成绩。但也有一些其他的因素不容忽视。

虽然青年旅舍以安全、卫生、经济为品牌标志，但是在部分国内自助游者看来，北京青年旅舍目前的价格比起地下室招待所或者家庭旅馆来说仍然偏高。

低价位犹如一把双刃剑，在吸引游客的同时也成为青年旅舍盈利的障碍。以北京远东饭店为例：远东饭店的主楼是二星级饭店，其标准间的定价是２９８元，折扣后的价格在１８０元左右。而远东饭店的青年旅舍，其床位价是７５元／床，２人间一天的费用才是１５０元，与标准间的折扣价接近；而４人间的收费才和标准间的标价相当。

6）公寓式酒店

“公寓式酒店”，有两种含义：

一种是常规的公寓式酒店，其客房布局拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。主要面对长期居住客户。这种酒店国外称为Extended–Stay hotel，字面意思是指相对较长时间的逗留。是美国酒店业在20世纪80年代退出的创新经营方式。

另一种是最近在国内刚刚出现的一种酒店运营新形式：即将分散在不同地点的公寓式住宅，改装成酒店，提供连锁酒店服务——可以把这称为“公寓式分体酒店”。这种公寓式分体酒店，刚刚在国内大城市中出现，主要是面对许多出租公寓，在进行再装修之后，可以获得比一般性出租更高的回报。由于其规模尚小，尚未引起媒体的关注。但这种经营方式值得关注。

l        代表性酒店（一般公寓式酒店）：

美国的Extended Stay America, Inc (ESA)。

成立于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个Extended Stay Hotel的品牌,分别是Studio Plus Deluxe Studios(高档)、Extended stayAmerica Efficiency Studios(中档)和Crossland Economy Studios(经济型)。该公司在全美42个洲管理经营468家Extended Stay Hotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。

目前，在国内按照Extended Stay Hotels设计和经营的酒店主要有如下几家：

（1）雅诗阁( Ascott)。

雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店的集团。其名下有三个著名品牌：The Ascott（雅诗阁）、Somerset（盛捷）和The Heritage。目前，该集团在北京和上海各拥有一家The Ascott（雅诗阁）品牌；有五家Somerset（盛捷）品牌，分布在上海（二家）、北京（一家）、天津（一家）和大连（一家）。

（2） Marriott Executive Apartments Extended Stay (万豪行政公寓)。

上海明天广场-万豪行政公寓是国外著名酒店管理公司进入国内的第一个Extended Stay品牌。除此以外，其它国际著名酒店管理公司也都有各自的Extended Stay品牌，如Ritz-Carlton的Residential Suites，Hilton的Hilton Corniche Residence 和Six Continents的Staybridge Suites等国际品牌。

l        服务特点：

（1）客房设施

Queen-size bed 或King-size bed，斜躺椅，有线电视，因特网接口。每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。

（2）服务

酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次。

（3）配套

该公司不同品牌的酒店，其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如Studio Plus Deluxe Studios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而Crossland Economy Studios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。

l        服务对象：

的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（Marriott Executive Apartments Extended Stay）的客人平均居住的时间是十天左右。典型的客户群包括：因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。

l        价位（定价策略）：

以Studio Plus Deluxe Studios为例，每天计价是59美元，每周计价是299美元。其原则是居住时间越长价格越便宜。

l        入住率：

80%以上——与传统酒店比较，Extended Stay Hotel的客人基本上是中短期旅游者（一般在一周以上），因此，不会出现传统高档商务酒店在周末客房出租率下降现象。资料显示，全美Extended Stay Hotel的平均客房出租率在80%以上。

l        发展态势

目前上海也有不少公寓式酒店，大部分此类产品是前几年按照酒店式公寓楼建造的，主要是以大面积的一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。

与传统的高档酒店比较，公寓式酒店除客房功能外只提供简单的餐饮服务和相对有限的配套设施，因此更容易管理，利润比传统的高档酒店更高。据国外有关专家预测，与高档的商务休闲酒店和经济型酒店一起，Extended Stay Hotel将是全世界各大主要城市里最具发展潜力的品种。

另外，根据前面对国内星级酒店的功能配套和经营状况分析，国内酒店业的市场竞争已进入了产品和市场进一步细分时代。因此，国内产权式公寓酒店的产品设计重点应该放在公寓式的客房上，配套设施的设计应从非赢利的角度上考虑，或者寻求社会上相关功能的配套。

7）产权式酒店

产权式公寓酒店在经营业态上和常规酒店并无太大差异，主要的差别在于产权权属。模式是：开发商建设酒店（一般性酒店或者公寓式酒店）或度假村，将客房的产权销售给小业主，再由小业主委托酒店管理公司进行经营管理并享受利润分红。一般酒店管理公司还会赠送小业主每年若干天的酒店免费住宿——即分时度假（参见下面的分时度假酒店）。

产权式公寓式酒店的管理实际上是一种投资理财方式的管理。

l        代表性酒店：

周庄·江南人家

昆山东方云顶度假酒店

苏州虎丘广场

黄山·徽州胜景

苏州茉莉花国际大酒店

l        服务特点/价位/入住率

和常规酒店没有太大差异。

l        发展态势：

2000年时的海南，滨海大道上的巨大广告牌出现了一条这样的的广告语：“可以购买的五星级酒店”。这家酒店便是我国最早推向市场的“产权酒店”。该酒店尚在建设中，但已将数百套客房的产权在境外和国内几个前卫城市销售出去了。

目前，产权酒店正成为房地产商营销的一种手段和方式，也成为酒店开发商的一种融资方式。产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯的酒店式公寓更高的房产开发利润，对投资者来说也能得到比投资普通房产较高的投资回报。

但就目前而言，产权酒店的前景并不明朗。

8）分时度假酒店

l        发展历史

分时度假酒店，是从产权酒店演变而来。

20世纪50～60时代，欧美国家经济发展稳定，中产阶层扩大。房地产商在地中海沿岸开发建造了大量的海滨别墅，欧洲、北美的富裕人家纷纷前去购买海滨别墅。但他们不在此地工作，买下不能长住，只有到度假时才能来住上一段时间。海滨别墅空关闲置着的有，雇人看管的也有。法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，聪明地约定：每户拥有1个月的使用权，轮流来该别墅度假居住。就这样简单地解决了房子闲置的问题。

这一聪明的举动，引来种种效仿。在此过程中，瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“时权酒店（Timeshare Hotel）”的概念和办法，即按时间段分割销售房屋的使用权。具体地说，把酒店的客房、或公寓或别墅的一单元房间的一年使用期分为51/52周（依据一年有51/52周组成），分时段销售给有度假需求的客人。买主须买下20年每年一周共20周的居住权，或买下30年共30周居住权，这样他可以每年在时权酒店住宿度假一周。

随后又萌生出时权酒店的联盟组织、及为之配套服务的全球时权酒店交换系统，如RCI交换机构、II交换机构等。改良成今天的形式：买主购买了某酒店的时权，即“分时度假”会员卡，当他需要度假时，既可以住他买的时权酒店，也可通过交换机构，去联盟内的其他酒店住宿度假，即今年去地中海的酒店，明年去澳大利亚的某度假酒店，后年又去另一个时权酒店等；还可将“分时度假”会员卡转售、转让，或馈赠和继承等。真是五花八门，完全满足了买主的各种需求。

加入“分时度假”的机构时权酒店，其用意是解决如何把酒店的空余房间填满。而度假酒店地理位置绝大部分在风景地，滨海、山地、温泉处等。平时很少客人，周末房间不够用。称为“2天养5天”现象。利用“分时度假”形式来解决这一现象，是比较有成效的。

l        代表性酒店：

个案：海南某已加入RCI分时度假交换机构的度假酒店

l        经营特点（个案说明）：

1）该酒店有100间客房，总造价6000万元人民币（主要有300亩地的环境占了较大投资），分摊到每间客房60万元/间，相当于四星级酒店。按正常经营算，酒店全年平均出租率为35%，那么该酒店还有65%的空房率。怎么办？拿出35%客房来交换分时度假（合计也只有70%的客房占用率）。可卖出为期30年的“分时度假”会员卡35间X 51张（7天/周）=1785张，每张3万元（现在市面价），可得人民币5355万元。扣除销售成本25%，约1338万元，可得4017万元，平均每间可收回约40万元，将客房分摊的造价从60万元降到20万元。

用无法储存的35%的空客率去换得4017万元收入，这是销售“分时度假”会员卡的秘密所在。

2） 同样，购买“分时度假”会员卡的买主也在算帐。每年度假的房租会是多少、可用30年。加上年费、每次度假的交换费等。加入“分时度假”会员费（买卡）30000元 ÷ 30年 ÷ 7天 = 143元（以后30年度假每天的房租）。

加上每次的交换费约（去东南亚国家付198新加坡元；去欧洲国家付208新加坡元），约人民币约900元。度假7天，每天房费约在271元左右，还有其他的折扣优惠。不加入的话去度假酒店，一般情况下的房费起码500元/间天，如果到欧洲的度假酒店，每天的房费会在80美金左右。现在对我国人民开放可去旅游的国家近20个，如东南亚国家、澳大利亚、加拿大等，以后还会开放更多的国家。这样算帐，应该说购买“分时度假”会员卡的诱惑力不小。

l        发展态势：

在60～70年代，美国佛罗里达州的迈阿密积压了大量的房产，由于引进“分时度假”的方式，不但使房地产商躲过一劫，还将迈阿密变成美国的度假中心——滨海阳光城，大大刺激发展了旅游业。

分时度假本身是度假酒店，所以一般都位于旅游地点。据国家统计局的调查结果，全国目前有6000多万平方米的商品房空置积压，其中相当大的部分位于度假风景地。以海南省为例，其积压商品房数量比例为全国之最：海南人口占全国总人口的0.6%，可积压商品房的面积竟占到全国积压商品房总面积的10%，约为703万平方米。所以产权酒店、时权酒店最早出现在海南。

目前办产权酒店、时权酒店，或称为分时度假酒店的企业已在300家以上，海南航空公司就建有4家。我国主要城市均在推销“分时度假”会员卡，并被美誉为一种旅游的新方式。体现出起步晚，发展猛的势头，但接踵而至的困惑也不少：

1）没有相关的法律法规来规范

无论是房产投资商还是酒店投资商，都聚焦在资金上，希望迅速回笼资金。推销“分时度假”会员卡，是回笼资金的好办法，

但如何合法，恰是个困惑。而消费者购买的酒店时权属于一种期权性质的产品，他的消费权利的实现需要延伸长达20～40年，且这种消费保证是以分时度假公司正常、健康、守法运作为前提的。目前还没有法律法规涉及酒店或公司破产后如何保障买主的利益。

2）如何实现全球度假

根据全球规模最大的分时度假公司RCI的国际通行做法，RCI只负责将会员度假住宿权在世界各地交换，而邀请、护照、签证都需会员自己办理。全球度假在我国现在无法实现，而购买“分时度假”会员卡的最精采部分恰恰在此。

资料：旅游涉外酒店及星级评定基本情况介绍

从1988年，中国国家旅游局参照国际标准，颁布实施对涉外酒店的星级评定制度。随着中国内地对旅游酒店管理水平的不断提高，与国际接轨的步伐加速，目前对酒店管理有一系列更为规范的国家标准和行业制度，主要包括：《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T 14308-1997）和《酒家（饭庄）和酒店（饭店）分等定级规定》（GB／T13391－2000）等。

对于酒店星级管理和评定包括以下几点：

1、  涉外酒店制度，指酒店经营中接待涉外人员入住，资格牌照须经公安部门和旅游管理部门批准，有涉外资格的酒店被称为 "旅游涉外饭店" 或 "旅游饭店"。

2、  中国内地旅游(涉外)酒店（饭店）星级标准按一星、二星、三星、四星、五星划分等级；星级越高，表示饭店档次越高。星级用五角星表示，用一颗五角星表示一星级，两颗五角星表示二星级，三颗五角星表示三星级，四颗五角星表示四星级，五颗五角星表示五星级。

3、  等级评定范围：凡在中国境内，从事接待外国人、华侨、外籍华人、港澳台同胞以及国内人，正式开业一年以上的国营、集体、合资、独资、合作的（酒店）饭店；

4、  全国旅游(涉外)饭店星级评定最高权力机关是中国国家旅游局，中国国家旅游局负责评定全国四星、五星级饭店，省、自治区、直辖市旅游局负责本地区旅游(涉外)饭店星级评定工作，并具体负责评定本地区一星、二星、三星级饭店；

5、  星级的划分以饭店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据，具体的评定办法按照国家旅游局颁布的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准、宾客意见评定标准等五项标准执行。

二、行业市场结构分析

1、畸形的消费市场结构

目前业内专家普遍认为：中国的酒店业存在着结构性的“硬伤”，呈现出畸形的消费市场结构：中高星级饭店多，低档酒店少

对此，首旅集团总裁梅蕴新坦言，目前中国酒店的档次大多集中于三四星级，而中低档次和经济型酒店较少，造成消费市场畸形，酒店餐饮和客房收入不均衡，这也是中国绝大部分酒店平均客房价格大大低于原有价值和计划指标的原因之一。他还援引统计资料说，自2001年以来，中国酒店每年至少有40万间客房处于闲置状态，按照平均每间客房投资10万元计算，全国就有400亿元的酒店资产闲置。可是，与此相对照的是，在旅游高峰期，大量游客却无法找到符合要求的住宿设施。（研究者注：作为国内最大旅游集团的总裁，梅蕴新的评论可以认为是权威性和代表性。）

下面是中国星级酒店的地区分布表（资料来源：《中国旅游统计年鉴》2003）：

各星级酒店的客房数量及比例表：（原始资料来源：《中国旅游统计年鉴2003》，经过加工和整理）

毫无疑问，从酒店业的不同消费等级上的客源量，应当呈“金字塔”式分布，价格越低，客户群越大，因此二星以下级酒店的客房总量应当大大高于三星以上级酒店。

然而，从上表中可以看到五星、四星级酒店和三星级酒店的客房量分别占星级饭店总客房量的7.27%、15.99%、38.61%，三者之和为61.84%，超过一半以上。二星和一星级酒店仅占星级饭店客房总量的38.16%，远远低于三星以上级酒店客房数量。因此，统计数据也清楚地支持了业内专家关于酒店消费行业市场畸形的结论。

这种畸形的消费市场，构成了经济型酒店在国内迅速崛起的基本背景（参见第五章“行业竞争结构分析”）

2、行业市场领先者（国际、国内）

1）2001年世界饭店集团20强

下表为《HOTEL》杂志评出的世界饭店集团前20强（2001）：

上面这个表只能说明2001年的情况，2001年之后，有一些新的变动。比如，洲际酒店集团（前“六洲”）就是通过在2003年成功地收购兼并了美国的“蜡木酒店式公寓集团”（Candlewood Suite）而在2004年跃居国际酒店集团的最强者，把连续六年稳坐世界三百强头把交椅的美国圣丹特集团（Cendant）拉下了马。目前，洲际酒店集团是世界上客房拥有量最大（高达535000间）、跨国经营范围最广（多达100个国家与地区）、在中国接管酒店最多（多达45家）的超级酒店集团（Mega Group）。

2）2003中国饭店集团20强

中国旅游饭店业协会从2003年9月起，历时半年时间，根据国际饭店与餐馆协会杂志公布的统计标准对中国境内110余家酒店管理公司的经营业绩进行了统计，评出中国酒店业集团20强。其中国际著名酒店集团入选12家，中国酒店集团入选8家，上海锦江和新亚两家酒店管理公司分别名列第一位和第九位。据透露，入选的8家本土酒店管理公司的经营规模均已达到全球酒店集团300强的标准。

3）2004中国十大最受欢迎的商务酒店

2004年，《21世纪经济报道》评出2004中国十大最受欢迎的商务酒店

　　中国十大最受欢迎商务酒店

　　“中国十大最受欢迎商务酒店”入围名单

　　北京东方君悦大酒店

　　 北京中国大饭店

　　 北京希尔顿饭店

　　 北京凯宾斯基饭店

　　 北京香格里拉饭店

　　 北京丽都假日酒店

　　 北京天伦王朝饭店

　　 北京嘉里中心饭店

　　北京五洲皇冠假日酒店

　　北京金域万豪酒店

　　上海波特曼丽嘉酒店

　　 上海金茂君悦大酒店

　　 上海瑞吉红塔大酒店

　　 上海四季酒店

　　 上海万豪虹桥大酒店

　　 上海威斯汀大饭店

　　上海希尔顿酒店

　　 上海喜来登酒家

　　 上海花园饭店

　　上海香格里拉大酒店

　　广州中国大酒店

　　广州白天鹅宾馆

  　 广州花园酒店

　　深圳威尼斯皇冠假日酒店

　　 深圳香格里拉酒店

　　 深圳圣廷苑酒店

　　 深圳阳光酒店

　　香港文华东方酒店

　　 香港半岛酒店

　　 香港港岛香格里拉大酒店

　　 香港洲际酒店

     香港君悦酒店

3、行业集中度：国内饭店业集团化率不到10%

中国旅游饭店业协会公布的2004中国饭店业集团（管理公司）数据统计显示：一方面国外酒店业集团进入中国跑马圈地，另一方面中国本土饭店业集团化发展的步伐也在加快。

据不完全统计，目前国内共有160余家饭店管理公司，同比去年增加近50家；管理饭店1060余家，比去年增加300家左右；星级饭店集团化程度达9.63％，比去年增长了2.4个百分点。其中的16家国内饭店管理公司已经成为品牌先锋，其管理规模已进入了全球300强。

另一份资料则表明：目前已有30多个世界著名的饭店管理集团进入中国饭店业市场。目前全国有一万多座星级饭店，由本土集团管理的饭店仅为10%不到。而在国际上，美国由集团管理的饭店已达80%，欧洲为50%。在中国120多家饭店管理集团中目前仅有8家被列入全球饭店管理集团300强的行列，这与目前中国饭店业庞大的市场是不相称的。

本章小结

酒店行业是一个特殊的服务业，在这一行业中不存在公认的亚行业，也没有标准的市场细分方式。所以，在本章中的市场细分方法，是研究者归纳总结而得出。商务型酒店、经济型酒店、会议/会展酒店、旅游度假酒店、青年旅舍类酒店、公寓式酒店、产权式酒店、分时度假酒店这8种典型酒店的经营服务特点、定价、发展趋势也是基于各方面材料整理得出。

市场的结构无非是供给、需求，市场势力的力量格局……。

资料：2002、2001、2000中国星级饭店市场结构

国家旅游局：2002全国星级饭店市场结构情况

国家旅游局《2002年中国星级饭店统计公报》显示：

2002年，我国星级饭店数量继续保持较快增长。到2002年末，全国共有星级饭店8880家，比上年末增加1522家，增长20.68%；拥有客房89.72万间，比上年末增加8.10万间，增长9.92%；拥有床位172.95万张，比上年末增加19.64万张，增长12.81%。

　　2002年，全国星级饭店营业收入总额为914.43亿元，比上年增加151.11亿元；上缴营业税48.65亿元，比上年增加8.99亿元；年平均客房出租率为60.15%，比上年提高1.7个百分点。

　　一、全国星级饭店的构成情况

　　(一)按注册登记类型划分

　　按注册登记类型划分，在全国8880座星级饭店中，有国有饭店5061座，占全国星级饭店总数的56.99%；集体经济饭店893座，占10.06%；外商投资饭店279座，占3.14%；港澳台投资饭店407座，占4.58%。以上四种注册登记类型的饭店，共占全部饭店的74.77%。此外，联营、股份制、私营等其他注册登记类型的饭店共有2240座，占全部星级饭店总数的25.23%。

　　从客房间数来看，在全国星级饭店拥有的89.72万间客房中，国有饭店共有48.71万间客房，占全国星级饭店客房总数的54.29%；集体经济饭店共有7.10万间客房，占7.92%；外商投资饭店共有6.07万间，占6.76%；港澳台投资饭店共有7.48万间客房，占8.33%。以上四种注册登记类型的饭店客房占全部饭店客房的77.30%。其他注册登记类型的饭店客房共有20.36万间，占全部饭店客房数的22.70%。

　　(二)按规模划分

　　按饭店规模大小划分的情况是：(1)客房数在500间以上的饭店80座，共有5.19万间客房，占全国星级饭店客房总数的5.78%；(2)客房数在300-499间的饭店320座，共有11.73万间客房，占全国星级饭店客房总数的13.07%；(3)客房数在200-299间的饭店622座，共有15.00万间客房，占全国星级饭店客房总数的16.72%；(4)客房数在100-199间的饭店2225座，共有30.60万间客房，占全国星级饭店客房总数的34.10%；(5)客房数在100间以下的饭店5633座，共有27.21万间客房，占全国星级饭店客房总数的30.33%。

　　(三)按星级划分

　　截至2002年底，全国共有：(1)五星级饭店175座，共有6.49万间客房，占全国星级饭店客房总数的7.23%；(2)四星级饭店635座，共有14.35万间客房，占全国星级饭店客房总数的15.99%；(3)三星级饭店2846座，共有34.65万间客房，占全国星级饭店客房总数的38.62%；(4)二星级饭店4414座，共有30.60万间客房，占全国星级饭店客房总数的34.10%；(5)一星级饭店810座，共有3.64万间客房，占全国星级饭店客房总数的4.06%。

　　二、分地区的星级饭店情况

　　全国8880座星级饭店分布于31个省、自治区、直辖市，具体情况如下：

　　(一)按拥有星级饭店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东926座；(2)浙江723座；(3)江苏575座；(4)北京572座；(5)云南560座；(6)湖北473座；(7)山东401座；(8)辽宁347座；(9)上海319座；(10)湖南319座。

　　(二)按拥有星级饭店客房间数多少排列，位居全国前十名的地区是：(1)广东8.85万间；(2)北京8.78万间；(3)浙江6.53万间；(4)江苏5.46万间；(5)上海5.22万间；(6)山东4.35万间；(7)湖北3.69万间；(8)河南3.41万间；(9)云南3.25万间；(10)辽宁3.23万间。

　　三、全国星级饭店的客房出租率情况

　　2002年，全国星级饭店平均客房出租率为60.15%，比上年提高1.7个百分点。其中：五星级饭店的客房出租率为66.33%，比上年提高1.21个百分点；四星级饭店的客房出租率为64.95%，比上年下降0.01个百分点；三星级饭店的客房出租率为60.84%，比上年提高0.5个百分点；二星级饭店的客房出租率为56.47%，比上年提高3.12个百分点；一星级饭店的客房出租率为49.68%，比上年提高3.35个百分点。

　　(一)按注册登记类型划分

　　2002年，在全国8880座星级饭店中，国有饭店平均客房出租率57.92%，比上年提高2.79个百分点；集体企业饭店58.17%，比上年下降1.08个百分点；外商投资饭店64.80%，比上年提高0.65个百分点；港澳台投资饭店66.02%，比上年提高1.37个百分点；联营饭店61.03%，比上年提高3.59个百分点；私营饭店59.94%，比上年提高3.42个百分点。

　　(二)按规模划分

　　按饭店规模大小划分的情况是：(1)客房数在500间以上的饭店平均客房出租率为68.05%，比上年提高1.07个百分点；(2)客房数在300-499间的饭店平均客房出租率为63.99%，比上年提高0.35个百分点；(3)客房数在200-299间的饭店平均客房出租率为62.49%，比上年提高1.52个百分点；(4)客房数在100-199间的饭店平均客房出租率为59.61%，与上年持平；(5)客房数在100间以下的饭店平均客房出租率为56.52%，比上年提高4.78个百分点。

　　(三)按地区划分

2002年，按客房出租率高低排列，位居全国前十名的地区如下：(1)上海71.78%；(2)浙江68.30%；(3)江苏63.25%；(4)湖南62.68%；(5)广东62.13%；(6)北京61.68%；(7)河北61.55%；(8)贵州61.10%；(9)重庆60.91%；(10)江西60.83%。

国家旅游局：2001全国星级饭店市场结构情况

国家旅游局

（2001年6月29日）

　　2001年，我国星级饭店数量有较大增长。到2001年末，全国共有星级饭店7358家，比上年末增加1329家，增长22.04%；共拥有客房81.62万间，比上年末增加22.15万间，增长37.26%；共拥有床位153.31万张，比上年末增加38.83万张。

2001年，全国星级饭店营业收入总额为763.32亿元，比上年增加159.61亿元；上缴营业税39.66亿元，比上年增加8.87亿元；年平均客房出租率为58.45%，比上年提高0.87个百分点。

÷　　一、全国星级饭店的构成情况

　　(一)按注册登记类型划分

　　按注册登记类型划分，在全国7358座星级饭店中，有国有饭店4339座，占全国星级饭店总数的59.0%；集体经济饭店790座，占10.7%；外商投资饭店268座，占3.6%；港澳台投资饭店324座，占4.4%。以上四种注册登记类型的饭店，共占全部饭店的77.8%。此外，联营、股份制、私营等其他注册登记类型的饭店共有1637座，占全部星级饭店总数的22.2%。

　　从客房间数来看，在全国星级饭店拥有的81.63万间客房中，国有饭店共有42.83万间客房，占全国星级饭店客房总数的52.5%；集体经济饭店共有6.38万间客房，占7.8%；外商投资饭店共有5.82万间，占7.1%；港澳台投资饭店共有6.78万间客房，占8.3%。以上四种注册登记类型的饭店客房占全部饭店客房的75.7%。其他注册登记类型的饭店客房共有14.39万间，占全部饭店客房数的24.3%。

　　(二)按规模划分

　　按饭店规模大小划分的情况是：(1)客房数在500间以上的饭店94座，共有12.63万间客房，占全国星级饭店客房总数的15.5%；(2)客房数在300-499间的饭店283座，共有10.27万间客房，占12.6%；(3)客房数在200-299间的饭店560座，共有13.42万间客房，占16.4%；(4)客房数在100-199间的饭店1917座，共有26.38万间客房，占32.3%；(5)客房数在100间以下的饭店4504座，共有18.92万间客房，占23.2%。

　　(三)按星级划分

　　截至2001年底，全国共有:(1)五星级饭店129座，共有5.03万间客房，占全国星级饭店客房总数的6.2%；(2)四星级饭店441座，共有10.61万间客房，占13.0%；(3)三星级饭店2287座，共有32.74万间客房，占40.1%；(4)二星级饭店3748座，共有29.47万间客房，占36.1%；(5)一星级饭店753座，共有3.77万间客房，占4.6%。

　二、分地区的星级饭店情况

　　全国7358座星级饭店分布于31个省、自治区、直辖市，具体情况如下：

　　（一） 按拥有星级饭店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：（1）广东640座；（2）浙江610座；（3）江苏565座；（4）北京508座；（5）湖北460座；（6）云南431座；（7）山东342座；（8）上海300座；（9）辽宁285座；（10）广西246座。

　　（二）按拥有星级饭店客房间数多少排列，位居全国前十名的地区是：（1）北京11.23万间；（2）广东6.50万间；（3）浙江5.84万间；（4）上海5.09万间；（5）福建5.01万间；（6）江苏5.01万间；（7）山东3.67万间；（8）湖北3.25万间；（9）广西2.92万间；（10）辽宁2.91万间。

　　三、全国星级饭店的客房出租率情况

　　2001年，全国星级饭店平均客房出租率为58.45%,比上年提高0.87个百分点。其中，五星级饭店的客房出租率为65.12%，比上年提高0.08个百分点；四星级饭店的客房出租率为64.96%，比上年提高1.88个百分点;三星级饭店的客房出租率为60.34%，比上年提高1.69个百分点；二星级饭店的客房出租率为53.35%，比上年提高0.03个百分点;一星级饭店的客房出租率为46.33%，比上年下降0.63个百分点。

　　(一)按注册登记类型划分

　　2001年，在全国7358座星级饭店中，国有饭店平均客房出租率55.13%,比上年提高0.79个百分点；集体企业饭店59.25%，比上年提高6.14个百分点；外商投资饭店64.15%，比上年提高5.26个百分点；港澳台投资饭店64.65%，比上年提高1.01个百分点；联营饭店57.44%，比上年提高2.11个百分点；私营饭店56.52%，比上年提高1.64个百分点。

　　(二)按规模划分

　　按饭店规模大小划分的情况是：(1)客房数在500间以上的饭店平均客房出租率为66.98%，比上年提高3.22个百分点；(2)客房数在300-499间的饭店平均客房出租率为63.64%，比上年提高2.41个百分点；(3)客房数在200-299间的饭店平均客房出租率为60.97%，比上年提高2.82个百分点；(4)客房数在100-199间的饭店平均客房出租率为59.61%，比上年提高4.43个百分点；(5)客房数在100间以下的饭店平均客房出租率为51.74%，比上年提高0.59个百分点。

　　（三） 按地区划分

　　2001年，按客房出租率高低排列，位居全国前十名的地区如下：

　　（1）上海67.47%；（2）浙江66.23%；（3）广东62.45%；（4）北京62.21%；（5）湖北60.48%；（6）海南60.42%；（7）贵州59.94%；（8）青海59.60%（9）江苏59.31%；（10）湖南59.23%。

国家旅游局：2000年全国旅游饭店市场结构情况

　　2000年，随着一批原作"培训中心"、"招待所"、"公寓"使用的住宿设施主动要求纳入旅游饭店管理，我国旅游饭店数量规模有较大增长。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长48.98%，其中星级饭店数量增幅高达56.35%；全国旅游饭店共拥有客房94.82万间，比上年末增加5.88万间，增长6.6%；共拥有床位185.60万张，比上年末增加8.61万张。

一、全国旅游饭店的构成情况

　　（一）按注册登记类型划分

　　按注册登记类型划分，在全国10481座旅游饭店中，国有饭店有6646座，占全国旅游饭店总数的63.4%；集体经济饭店有1280座，占12.2%；外商投资饭店有419座，占4.0%；港澳台投资饭店有414座，占4.0%。以上四种注册登记类型的饭店，共占全部饭店的83.6%。此外，联营、股份制、私营等其他注册登记类型的饭店共有1722座，占全部涉外饭店总数的16.4%。

　　从客房间数来看，在全国拥有的94.82万间客房中，国有饭店共有59.34万间客房，占全国旅游饭店客房总数的62.6%；集体经济饭店共有7.92万间客房，占8.4%；外商投资饭店共有5.80万间，占6.1%；港澳台投资饭店共有7.37万间客房，占7.8%。以上四种注册登记类型的饭店客房占全部饭店客房的84.8%；其他注册登记类型的饭店客房共有14.39万间，占全部饭店客房数的15.2%。

　　（二）按规模划分

　　按饭店规模大小划分的情况是：(1)客房数在500间以上的饭店129座，共有24.03万间客房，占全国旅游饭店客房总数的25.3%；(2)客房数在300-499间的饭店309座，共有11.23万间客房，占11.8%；(3)客房数在200-299间的饭店547座，共有13.14万间客房，占13.9%；(4)客房数在100-199间的饭店1926座，共有26.45万间客房，占27.9%；(5)客房数在100间以下的饭店7570座，共有19.91万间客房，占21.1%。

　　（三）按星级划分

　　截至2000年底，全国共有旅游涉外星级饭店6029座，比上年末增加2173座； 拥有客房59.47 万间，比上年末增加6.98万间；床位114.48万张，比上年末增加11.99万张。具体情况是：(1)五星级饭店117座，共有4.52万间客房，占全国旅游涉外星级饭店客房总数的7.6%；(2)四星级饭店352座，共有8.49万间客房，占14.3%；(3)三星级饭店1899座，共有23.12万间客房，占38.9%；(4)二星级饭店3061座，共有20.51万间客房，占34.5%；(5)一星级饭店600座，共有2.82万间客房，占4.7%。

二、 分地区的旅游饭店情况

　　全国10481座旅游饭店分布于31个省、自治区、直辖市，具体情况如下：

　　（一） 按拥有旅游饭店座数多少排列，位居全国前十名的地区是：（1）广东1506座；（2）江苏803座；（3）云南629座；（4）浙江594座；（5）山东558座；（6）北京522座；（7）湖北497座；（8）辽宁431座；（9）四川408座；（10）广西403座。

　　（二）按拥有旅游饭店客房间数多少排列，位居全国前十名的地区是：（1）广东16.31万间；（2）辽宁8.76万间；（3）北京7.67万间；（4）上海5.60万间；（5）浙江5.57万间；（6）山东5.06万间；（7）江苏5.01万间；（8）海南3.44万间；（9）四川3.42万间；（10）广西3.29万间。

　　（三）按拥有旅游涉外星级饭店座数多少排列，位居前十名的地区是：（1）广东697座；（2）江苏450座；（3）北京425座；（4）浙江411座；（5）云南408座；（6）湖北295座；（7）上海248座；（8）湖南227座；（9）辽宁216座；（10）福建213座。

第三章、行业供给与需求

本章概要

在本章中，基于权威统计机构的数据，对中国住宿行业以及星级（或相当于星级）酒店的供需状况进行了详细的分析和处理。

供给方面，基于权威部门对全国星级酒店、社会旅馆业以及个体住宿业的床位统计，计算出全国住宿行业总供给量为57.6亿人天。星级或相当于星级酒店的年度总供给量为21.4亿人天。

需求方面，同样基于统计数字，进行了计算及基于一系列合理推断的估算，得出目前全国住宿行业年度总需求量为25.99亿人天。星级或相当于星级酒店的年度总需求量为13.24亿人天。

结合两个数字，得出全国住宿行业需求/供给比为45.12%。星级饭店（或相当于星级水平饭店）需求/供给比为61.9%。这一估算和实际数据（入住率）基本吻合。

一、行业总供给

关于国内目前住宿行业的总体供给情况，请看下表：

中国住宿业的总体供给一览表（资料来源：《中国旅游统计年鉴2003》，经整理）：

(注：在《中国旅游统计年鉴2003》中，分别对星级酒店、社会旅馆业、个体旅馆业给出了统计数据。但并未对三者的具体范围给出界定，因此带来了对数据适用的界定问题。比如社会旅馆业中是否包含星级酒店业以及个体旅馆业？三者之间是否存在交叉关系？……。研究者对统计数据进行了分析，发现1)数字表明：在社会旅馆业中，客房数量在300以上的单位为347家，而星级饭店中客房数量在三百以上为400家。可见，社会旅馆业中并不包括星级饭店。2）个体旅馆业的单位数量，超过社会旅馆业的单位数量，所以社会旅馆业中显然也不包括个体旅馆业。因此，三者关系是独立而不重合的。）

上表清楚显示了目前中国住宿业的供给情况：全国住宿企业的总床位数高达15785111张，总的年供应人天量达：57.6亿人天。

星级饭店床位比例，仅占总床位数的10.96%。在社会旅馆业中，也存在大量的宾馆或具有一定层次的饭店，其床位总数达4136763张，是星级以上饭店总床位的2.4倍。二者相加，全国星级或相当于星级以上饭店总床位达5866223张，总的年供应人天量达21.4亿人天。

床位数

总供应量（人天）

所有住宿行业

15785111

57.6亿

星级及相当于星级的酒店

5866223

21.4亿

二、行业总需求

1、国内出行

《中国旅游统计年鉴》（2003）显示：

在2002年，全国共有8.78亿人次出游。总花费达到3878.36亿元。

按照中国的习惯，农村居民的大量出游，尤其是探亲访友，都是住在亲友家中。所以，对于酒店住宿业而言，以农村居民出游20％的住宿率计算，真正具有行业价值的农村出行人次，大约在0.99亿人次左右。根据《中国旅游年鉴2001年》的统计，中国农村居民外出在外逗留平均天数为6.8天，按此计算，则农村居民一年总的住宿需求为6.7亿人天。

同时从上表中可以看出，农村居民出游人均花费远远低于城镇居民739，只有209.1元。在这样一个消费水平上，一般是不会住星级以上酒店。

考虑到这个因素，城镇居民是星级及相当于星级酒店行业的主要客户群体。

以下是2002年城镇居民出行根据出行目的划分的统计资料

一般来说，按照中国人的传统，探亲访友会倾向于在亲友家住宿（即便是城市居民，这仍然是普遍现象），这一部分25.2%的人群，假定其中只有50％的人需要住宿服务，则共有87.4%的城镇出游者成为酒店业的潜在客户对象，总计为3.36亿人次。

城镇居民出游在外的逗留天数没有可用的统计资料。但以人均花费739.7元计，同时考虑到一般出行住宿费用在总费用中所占比例比较低（一般不超过30％），平均在外逗留天数应当不超过5天（以5天计，每天住宿费用约40元。此外，从常理推断，由于城镇居民的生活节奏要快于农村居民，在外逗留的平均天数也应该低于农村居民），则城镇居民总的年住宿需求量不会超过16.8亿人天（3.36人次×5天/人＝16.8亿）。

国内住宿总需求表1（按照农村，城镇分）：

对于星级饭店而言，城镇居民是主要客户群体，但也只是一部分城镇居民出行会选择星级饭店（或相当于星级的饭店），大量的招待所、旅馆都是很重要的住宿选择。以10％的农村居民、60％的城镇居民出行选择星级（或相当于星级）饭店住宿估计，星级（或相当于星级）饭店总需求量为10.75亿人天(16.8×0.6＋6.7×0.1＝10.75)。

2、国外来华旅游

据《中国旅游统计年鉴2003》显示：2002年，全年共接待全年共接待入境旅游者97908252人次，平均逗留天数为2.54天（以外国游客的数据统计），故总的住宿需求量为2.49亿人天。

三、总供给－需求状况

全国饭店总需求＝国内需求＋国际需求

＝23.5亿人天＋2.49亿人天

＝25.99亿人天

星级饭店总需求＝国内星级饭店总需求＋国际需求

＝10.75亿人天＋2.49亿人天

＝13.24亿人天

综合前面的数据及分析、计算，我们可以得到下表：

全国住宿总需求－供给表

根据这样的估算，得到的入住率，和实际的入住率情况的是基本符合（参见“中国住宿业的总体供给一览表”）。因此，这样的总体供需估计，基本可信。

本章小结

在本章中，借助于统计数据，对供给需求给出了详细深入的整理、再处理和分析。因为缺乏一些必要的直接数据，研究者采用了一些推断、估计……这些推断和估计以众所周知的事实为基础，这种推断得出的“需求/供给比率”也得到了实际入住率统计数据的支持，所以有理由认为这样的推断是可信的。

必须指出的是，统计资料本身也会有一定的误差。因此，基于数据的分析，所提供的也只能是一个总体的宏观参考。在涉及到一个更小的地区，或者更小的市场时，必须进行更深入的市场调查和研究，才能得出可信赖的结论。

第四章  行业成本与赢利

本章概要

在本章中，对整个行业的成本及经营赢利总体状况进行了介绍。全章共三个小节：

第一节“全行业的微利时代、仅有20％酒店赢利”，概括了目前的行业赢利特点，国家旅游局的权威统计资料显示，在各个星级的酒店中，只有五星级酒店是总体赢利的，四星、三星、二星、一星全面亏损。2003年，全国5星级饭店的平均房价达到人民币679元，远远高于4星级饭店的372元。

本章第二节，对“哪20％酒店赢利”的问题给出了明确的答案“行业赢利集中于两个热点：五星级酒店、经济型酒店”。五星级酒店的酒店有权威统计数据说明。而经济型酒店的高盈利是众所周知的行业事实，入住率平均高达95％以上。高入住率带来了高回报率，目前上海的经济型酒店代表（如锦江之星、如家快捷等）年回报率高达20%甚至可能更高。

本章第三节，基于各方面资料，对酒店行业的成本、利润和定价进行了一个归纳式的介绍，并基于统计数字对酒店行业收入来源及分布进行了分析。数据显示客房和餐饮是酒店收入的两大收入来源，两项加总占到总收入的80％以上，而客房的投入产出效益是餐饮的2.9倍。。

一、全行业不景气，仅有20％酒店赢利

统计数字有力地支持了全行业不景气这一说法，下面是《中国旅游统计年鉴》（2003）中的各星级酒店2002年度经营收入数据：

2002年是SARS危机的前一年，没有2003这样的意外事件发生，所以，这一个年度的统计数据是有说服力的。数据清楚地表明：目前酒店全行业中，只有五星级酒店赢利。其他各个星级酒店都处于总体亏损状况。其中三星级酒店的亏损最为严重。

回顾中国酒店业的发展，曾经有过极为辉煌的高盈利时期。从1984～2003年底20年间，白天鹅宾馆实现营业收入57亿元，至1993年已还清投资的全部本息。至2004年，中国大酒店累计营业收入70多亿元，正式开业不到10年已提前还清本息，10年赚回了一个五星级酒店。花园酒店至1997年已还清股东全部投资本息17亿元，累计净利润10亿元。北京建国饭店用了２０年的时间赚回了２７个建国饭店的价值，丽都饭店收回整个投资成本也只用了几年的时间……但这样的酒店业赢利神话在今天已不再复现。