某项目调查报告分析
本次报告为我公司南戴河项目开发的调查报告,目的是通过对有钱有闲阶层的消费偏好进行收集分析,以期获得有参考价值的数据,推动项目的有效开展和顺利实施。现归纳如下:
一、 前言
1、 调研时间:04年12月8日9:00AM——04年12月10日6:00PM
2、 调研方法:半定向式的多项选择式的问卷调查
3、调研行业及地点: 国贸、金融街及亚运村IT、金融、贸易企业及高级会所,如财政局、中国电信、中国信托投资公司、南方证券、中体倍力健身房等
4、座谈会:在访问者会议室
5、调研问卷有效标准
1) 所有受访者均须填写年龄,否则一律作废卷处理;
2) 在数字(如价格)问题上,受访者重复选择者,一律按最高数字处理;若未做选择者,均按最低数字处理;
3) 本调查问卷一人一份,重复填写无效。
6、调研容量:问卷100份,问卷有效率94%
7、调研对象:要求被调研对象工作级别为部门经理以上,年薪在10万元以上,年龄26-60岁之间。
二、 调研结果及分析
1、客户群体分析
本次调研按年龄段分为26-30岁(8名)、31-35岁(14名)、35-40岁(9名)、41-50岁(8名)、50-60岁(5名)五组,从94份调研报告看,31-35岁客户群比例最高,约为32%。其余年龄段基本都在20%以内。一方面是由于高职位人士普遍拒绝接受调查,所以使得本次36岁以上年龄段调查比例有所偏低。
2、客群工作范围:
此次调查所选择的被调查者的工作范围大致分为政府机关、外企、个体私营、合资和国营企业五类。而且政府机关的比例明显比其他行业高,可能是与政府机关灰色收入多有关,此次调查者所占比例分布如图所示。
3、海边度假房产特征构成
在客户最心动的四种度假房产特征中,排列在前四名的特征依次为:房间可以看海(占72.72%)、离海近3分钟到海边(占40.90%)、270°大飘窗(占40.90%)和全面智能化要求(占36.36%),基本都是项目的外在物理属性。显示出受访者非常注重物业的形象、档次与品味。而个性化的要求如开放式阳台、超大舒适的床、开酒店式管理选择比例也在30%左右,在一定程度上也表明这些有钱有闲阶层是非常注重个人享受的,如果能包装好项目,提升到相当的档次,使物业能成为一种身份或地位的象征,对有钱和有闲人士来说,将是非常有吸引力的。
表格一:
度假房产特征 | 总量 | 比例 | 度假房产特征 | 总量 | 比例 |
1.房间可以看海 | 32 | 72.72 % | 10家政服务 | 5 | 11.36% |
2.3分钟到海边 | 18 | 40.90% | 11.大吧台 | 5 | 11.36% |
3.270°大飘窗 | 18 | 40.90% | 12.异国精装修 | 5 | 11.36% |
4.全面达到智能化 | 16 | 36.36% | 13.带家电 | 4 | 9.09% |
5.开放式阳台 | 14 | 31.81% | 14.大开间无间隔 | 2 | 4.54% |
6.超大舒服的床 | 13 | 29.54% | 15.3米层高 | 2 | 4.54% |
7.酒店式管理 | 11 | 25% | 16.投资回报高 | 2 | 4.54% |
8.按摩浴缸 | 8 | 18.18% | 17.开放式厨房 | 0 | 0 |
9.有山有水 | 7 | 15.90% |
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部分海边度假特征选择比例
4、周边配套设施:
在提供的10种选择和建议里,客群对娱乐休闲设施需求非常突出,占总比例达到42.10%,其他选项均比较低。在访谈中,他们认为,度假物业周边设施应该是比较齐全的,所以他们更注重休闲性设施的配置,以满足其全身心放松的目的。部分受访者还提出,度假物业应该象酒店一样,有很好的配套设施,设置应该设有会所,有明显的奢侈和享受需求。
5、客户使用房产的目的
如图所示,在调查使用度假房产目的问题上,周末使用目的为市场消费主导,占53%。其次是长假使用,占33.5%,可以看出顶层消费者周末娱乐已经成为重点,这与有钱有闲阶层的休闲习惯是一脉相承的。。访谈结果显示,这部分有钱人士因经济殷实,生活质量及品位要求极高,而且已经追求到每一天,同时越有钱的人士,就越注重周末休闲的质量,希望能享受完整无打扰的假期,而避免长假与社会大众去挤旅游景点。相对而言,其他选择均比较低,如果能提高项目的服务功能和质量,该部分消费市场应该有很大的潜力可挖。
6、房产的价格
在置业问题上,被调查者买与不买的比例为86.62 %:13.38%,显示出强烈兴趣。同时值得我们关注的是是36—40岁与41-50岁的被调查者似乎对购买有着更浓厚的兴趣,他们购买率为100%,而26-30岁购买的比例仅为25%,从这里我们可以很明确的看出,36-50岁客户是我们最有力的购买群。
在价格方面,被调查者比较认同的房产价格主要集中在10-15万、15-20万、20-30万三种价格段,三者比例均超过20%,相对是比较平均的。按照3000元/平米单价计算,其主力面积应在30-70平米之间。在户型户数比例上基本都为4:3:2:1。但访谈时,客户非常关注项目的档次,而且希望能有具体的产品进行评价,由于本次调查没有对项目进行具体描述,所以他们选择的价格均是最低价,价格弹性很大,至少可以达到20%。
购房总价 | 10-15万 | 15-20万 | 20-30万 | 30万以上 |
户型面积 | 30-50 | 50-67 | 67-100 | 100以上 |
户数比例 | 26% | 27% | 21% | 13% |
7、分时度假房产的选择
如果不买,而采取分时度假方式,被调查者均表现出了审时谨慎的态度。23.3%的被调查者不购买。35%的人认为2万元以下为合理费用,认为2-3万元合理的占17.21%,4-5万的占其总数的9.30%,认为4、5万和5万以上合理为合理费用的寥寥无几。这主要是因为大部分人士都考虑购买,所以对分时度假不太感兴趣。但访谈时,他们认为,如果能享受国际度假酒店集团的待遇,他们仍是非常欢迎的。基本上,合理价格在3万元左右。
结论:
1、 大部分的中产及富裕阶层有强烈的度假需求,而且他们购买度假物业的欲望非常明确,是市场的生力军。
2、 有钱有闲阶级非常重视物业的档次和品味,比较追求身份感和地位感。
3、 有钱有闲阶级对娱乐消费等奢侈性设施要求较高,需要有一定刺激性的新东西。
4、 在户型设计上,大中小面积户型分别应在100平米、70平米、40平米左右三个档次,户型户数比例约为4:3:2:1。