金辉广场项目可行性报告

    一、项目的基本情况

   （一）项目概况

   金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了项目的建设用地，同意征用土地496.266亩（33.08公顷），并出了红线图。市国土局发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着手进行。自1995年7月起，已停耕填土的地块面积为312.04亩，现已被公司征用，属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为179.226亩，另有5亩为农村留用地。

  金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区30多千米，该区的西面和北面为香蕉园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的220KVA开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为33.08公顷。其中居住区用地为24.77公顷，地上总建筑面积399260㎡，建筑密度为20.76%，容积率为1.61（详见规划设计要点）。

  （二）可行性研究的主要技术经济指标

    本项目研究主要技术经济参数：

    总建筑面积：399260㎡

    其中：住宅面积：351476㎡

          公建面积：47784㎡

    总投资：126108万元（不含贷款利息）

    自有资金投入：25222万元

  经分析研究，本项目主要经济指标为：

    多层住宅得房成本：3275/㎡     高层住宅得房成本：3925元/㎡

    税后利润：14747万元

    全部投资净现值：1430万元     自有资金净现值：3172万元

    全部投资内部收益率：10.86%   自有资金内部收益率：17.05%

    总投资利润率：25.1%          自有资金投资利润率：58.5%

    二、项目投资环境与市场研究（略）

    三、项目开发条件及技术设计方案的分析

（一）项目现状概括

  1、自然条件

  规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。

   2、地物情况

   规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。

   占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。

   本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。

   （二）项目发展条件

   1、优势分析

   （1）区位优势。

   本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展的关系。

   （2）自然条件优势。

   本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。

   2、劣势及对策分析

   （1）变电站和高压线

   已建成的220KVA变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。

   （2）铁路。

   规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。

   （三）地块征用情况

   因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地345.066亩、河滩地151.2亩。在该征地红线范围的496.266亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179.226亩，划给原土地所在村自留地面积为5亩。

   本地块的征地总费用初步估算为15821万元。目前征地情况进展顺利。

   （四）项目规划设计构思方案

   根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：

   1、规划目标

   （1）以具有21世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。

   （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。

   （3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。

   （4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。

   2、规划结构和空间布局

   （1）规划结构

   本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。

   ①“三片”。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。

   ②“两中心”。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。

   ③“两轴”。由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。

   ④“两带”。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。

   （2）空间布局形态。

   ①北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。

   ②小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。

   ③三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。

   ④“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一体，创造了优美的空间景观。

   3、公共服务设施规划

   规划配置的公共服务设施见表4—2—1。

公 共 服 务 设 施 表（4—2—1）

   4、道路交通

  规划道路红线和断面见表4—2—2

道 路 红 线 和 断 面 表（4—2—2）

  5、主要技术经济指标

   （1）土地使用指标。

   本区的土地使用情况见表4—2—3，其中高压线控制用地内包括防护绿化地、道路停车场。

用 地 平 衡 表（4—2—3）

   （2）密度指标。

    本区的密度指标详见表4—2—4。

主 要 经 济 技 术 指 标 表4—2—4

  四、项 目 开 发 建 设 及 经 营 的 组 织 与 实 施 计 划

   （一）建设方式

   建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。

   （二）开发方案设想与分析

   考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。

   第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。同时开发南片多层住宅66609㎡。这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配套设施。本期个别楼宇接近变电站和高压走廊，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，尽力减低变电设施对人们心理的威胁感。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价甚至与成本价持平即可，志在吸引买家，树立金辉广场形象，创立小区知名度。

   第二期可开发东片两组团和北片右下组团，多层住宅面积55593㎡。该区临近夏利大道，便于市场推广。

  第三期将建北片左下组团及中部3栋高层，住宅建筑面积101296㎡（其中多层26471㎡，高层74825㎡）。本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。

   第四期建北左上组团及余下4栋高层，建筑面积127977㎡（其中多层33210㎡，高层94767㎡）。这期是本区位置较好的组团，加上小区的成型，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。

   （三）建设进度

   项目建设拟共八年，分四期进行。

   第一期（二年）    1998年10月—2000年9月

   第二期（二年）    2000年10月—2002年9月

   第三期（二年）    2002年10月—2004年9月

   第四期（二年）    2004年10月—2006年9月

   详见项目实施计划表（表4—2—5）。

   五、项目投资估算、资金筹措计划

   （一）开发成本

   1、土地成本（征地费、土地有尝使用费）

   （1）征地费。

   ①征地补偿费：496.266亩×19万/亩=9429.05（万元）

   （注：征地补偿单价按19万元/亩，由夏园村委会包干。包干范围包括：a、土地、青苗补偿、水利设施维修分摊，劳动力安置补助等四项费用的基本补偿基价16.5万元/亩；b、黄海区收大区配套费1万元/亩；c、南港镇、黄海区收取征地补偿金额8%，即：17.5万元/亩×8%=1.4万元/亩）

   ②填土工程费：496.266亩×39950.20元/亩=1982.59（万元）

   （注：填土工程单价按25.5元/㎡.m，由夏园村委会包干。经计算，实际填土高度为2.35m,故每亩面积的填土包干价为666.67㎡/亩×2.35元/㎡×25.5元/㎡=39950.2元/亩）。

   ③工程立项初期工作补偿费：496.266亩×39950.20元/亩×12.8%=253.77（万元）。

  ④耕地占用税：496.266亩×5333元/亩=264.66（万元）。

   （注：按8元/㎡计征，666.67㎡/亩×8元/㎡=5333元/亩，交市财局）。

   ⑤耕地垦复基金：496.266亩×8000元/亩=397.01（万元）。

   （注：按12元/㎡计征，666.67㎡/亩×12元/㎡=8000元/亩，交市国土局，可申请减免）。

  ⑥新菜地、鱼塘开发基金：496.266亩×31581元/亩=1567.26（万元）。

   （注：按每亩前三年平均产值的9倍计征，即为：3509元/亩×9=31581元/亩，交市蔬菜办公室，可申请减免）。

   ⑦征地管理费：496.266亩×19万/亩×2%=188.58（万元）。

   （注：按征地补偿总金额的2%计征，交市国土局）。

   ⑧土地登记费：约为2.42（万元）。

   （注：首1000㎡收200元，每超过500㎡加收40元）。

   ⑨已支付利息：到1998年7月止，东方公司已支付给夏园村委会土地补偿及填土费的利息共计：1735.91（万元）

   合计：15821.25（万元）。

   （2）土地有尝使用出让金。

   根据该市国有土地使用权出让金的计算标准，住宅基准地价为697元/㎡—820元/㎡不等（依楼层而定），结合黄海区夏园村一带具体的调节系数，可将本地块土地使用权出让金标准定在200元/㎡，则其土地使用权出让金总价合计为：

351476㎡×200元/㎡=7029.52（万元）

   （3）合计土地成本为：22850.77（万元）。

   将以上各项汇总表4—2—6所示：

土 地 成 本 汇 总 表（4—2—6）

   2、建安工程费

   （1）多层住宅建安费（4—2—7）。

多 层 住 宅 建 安 费（4—2—7）

   （2）高层住宅建安费（表4—2—8）。

高 层 住 宅 建 安 费（表4—2—8）

   （3）建安工程费合计：58472.81（万元）

   3、前期工程费

   （1）筹建开办费：58472.81×2.5%=1461.82（万元）。

   （2）可行性研究费：58472.81×1.5‰=87.71（万元）。

   （3）规划勘测设计费：58472.81×3%=1754.18（万元）。

   （4）三通一平费：（即填土工程费，已在第一项“土地成本”中列出，故此处不再计算）。

   （5）合计前期工程费用为：3303.71（万元）。

   4、基础设施配套费（红线内外工程费，表4—2—9）

基 础 设 施 配 套 费（4—2—9）

   5、公建配套费（见表4—2—10）

公 建 配 套 费（4—2—10）

   6、不可预见配套费

   （7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（万元）

   7、开发期间税费（表4—2—11）

开 发 期 间 税 费（4—2—11）

   8、开发成本

   为以上7项之和，共计为：116509.06（万元）

   （二）开发费用（表4—2—12）

开 发 费 用 汇 总 表（4—2—12）

    ★销售收入来源详见“销售收入预测表”。

  (三)投资成本费用估算汇总表（表4—3—13）

投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表（表4—3—13）

    (四)资金筹措与投入计划及贷款利息

  1、资金筹措与投入计划

  本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计126108万元，按规定资金投入不少于总投资的20%，由此计算可需自有资金25222万元，需贷款额合计35300万元，预售房收入用于投资合计65586万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。

   本项目投资计划与资金筹措情况详见表4—2—14“投资计划与资金筹措表”。

   2、贷款本金的偿还及利息支付

销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款利率7.65%。具体还本息计划详见表4—2—15“贷款还本目付息估算表”。

投资计划与资金筹措表（4—2—14）

贷 款 还 本 付 息 估 算 表（4—2—15）            单位：万元

    注：1、贷款利率为7.65%

        2、当年利息=（年初借款本息+当年借款/2）×年利率。

    六、项目销售收入及利润的估算

   （一）住宅销售单价的确定

    根据成本估算及市场研究结果，确定第一期多层住宅售价均价为3300元/㎡（分两批推出，第一批推出50%，售价为3200元/㎡，第二批再推出余下50%售价为3400元/㎡，以后各期同）；第二期多层住宅售价均价为3700元/㎡；第三期多层住宅售价均价4100元/㎡，高层住宅售价均价为5300元/㎡；第四期多层住宅均价为4500元/㎡，高层住宅售价均价为5700元/㎡。

    车位售价初步定为8万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。

    本项目可行性研究中暂不考虑出租，若开发商有出租打算，则建议的住宅出租价格为多层均价30元/㎡.月,高层均价40元/㎡.月。

   （二）销售收入的确定

根据上述确定的住宅及车位单价，计算出实际的销售总收入如表4—2—16所示。

销 售 收 入 预 测 表4—2—16

   （三）销售收入分期比例的测算

    根据即将出台的有关预售新规定，商品房应建至第四层方可开始预售（但此规定尚未出台，目前仍按“商品房完成基础后即可预售”的规定执行）。在本项目预计8年共计四期的开发过程中，应贯彻“分片开发，滚动发展，建成一片，完善一片，管好一片”的指导思想，分期销售，争取资金尽早回笼，滚动运转，所有楼盘在小区完工一年后全部售完。

    根据计算结果，销售收入按比例测算如表4—2—17所示，各年销售收入汇总如表4—2—18所示。

   （注：下表中，A1～一期多层，A2～二期多层；A3～三期多层；A4～四期多层；B3～三期高层；B4～四期高层；C～车位）

销 售 收 入 分 期 按 比 例 测 算 表4—2—17

各 年 销 售 收 入 与 预 测 汇 总 表4—2—18

   （四）项目利润估算

    项目土地增值税估算表如表4—2—19所示，增值率0，增值税率0；

    项目可运用资金估算表如表4—2—20所示；

    项目税后利润测算如表4—2—21所示，项目税后利润总额为14747万元。

土 地 增 值 税 计 算 表4—2—19

项 目 可 运 用 资 金 估 算 表4—2—20

税 后 利 润 测 算 表4—2—21

   （注：总成本费用按销售计划及开发建设总投资进行测算）。

  七、项目经济效益评价

   对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，我们分别计算了全部投资和自有资金的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资利润。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。评价指标的计算过程详见表4—2—22、表4—2—23所示。

   （一）财务内部收益率（FIRR）

  财务内部收益率（FIRR）是指项目整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表（表4—2—22及表4—2—23）（全部投资及自有资金）计算可得：

   1、全部投资的财务内部收益率为：10.86%

   2、自有资金的财务内部收益率为：17.05%

   基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为7.65%，故基准收益率I取10%，由表4—2—22及表4—2—23计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。

财 务 现 金 流 量 表4—2—22

                     财务内部收益率：10.86%

                    动态      

   计算指标                         财务净现值（I=10%）：1430万元

                    静态       全部投资利润率=（31707/126108）×100%=25%

现 金 流 量 表（自有资金）表4—2—23

                                   财务内部收益率：17.05%

                      动态    

   计算指标                        财务净现值（I=10%）：3172万元

                      静态     全部投资利润率=（14747/25222）×100%=58.5%

   （二）财务净现值（FNPV）

   财务净现值（FNPV）按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。

  本项目选取的基准贴现率为10%，由此计算可得（表4—2—22，表4—2—23）。

  1、全部投资的财务净现值为：1430万元

   2、自有资金的财务净现值为：3172万元

   本项目财务净现值全部大于零。

  （三）投资利润率

  投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资饿比值。是静态指标。由表4—2—22及表4—2—23计算结果为：