赫山项目可行性研究

武汉公司程矢

2006

听两岸涛声，赏垂柳荫荫之赫山

报告摘要

项目概况

·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北，属汉江组团范围。东起汉水铁路桥、与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路，北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是汉江组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了汉江组团秀丽的风景，促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注，借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起

·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅游中心，打造武汉世纪品牌形象。·赫山项目即我公司目标地块，就位于该组团项目内，是武汉土地部门重点招商项目。根据规划条件，项目净用地约161286平方米，规划容积率2.0。

·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻，处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳家乐福商圈板块内；在初拟规划中，汉江武汉段将分成三段六区，新建南岸嘴核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等10个文化景点。

根据规划，汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外，还将增加科研教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。武汉市期望通过长期、细致的规划与建设，形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江，实现三镇均衡发展。同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔，且有汉江间四桥与对岸相连。因此汉阳区以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。

项目将分成 3 期开发建设。具体经济指标见下表。

项目经济技术指标

M2，

    其中：

代拆城市道路面积19602平米；

公交停车用地面积5600平米；

居住（兼容公共设施）用地面积140568平米；

绿地及防护绿地面积20718平米。

第一章 项目概况

一、项目来源

2004、2005年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳汉江南岸之“赫山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长点为目标，在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上，把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005年5月中旬开始，武汉公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与武汉市土地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓展的土地项目。

二、规划条件与开发方式

1．主要规划条件

“赫山”项目总规划用地186568平米，分成XX六个地块。我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块，即A、B、C地块，项目暂命名为XXXX。目标地块净用地面积为161286平米，规划建筑面积为33万平方米，综合容积率为2.0，绿化率X%，建筑覆盖密度30%。  （图1.1 规划用地图）

三、自然条件

1．地理位置

目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔汉江沿江景观路与汉水相邻，西至赫山路。（图1.2 区位示意图，红色部分为目标地块）

                           （图1.3 区位示意图，红色部分为目标地块）

2、地域气候

武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2℃，最高温度达41.3℃，最低温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079小时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米，本区历史最大一次降雨量，1962年7月4日为298.5毫米，最大三日降雨量1998年7月1日至23日为458.3毫米。春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%，常年风向NNE。

3、基地现状

基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛灌木树木分布其中，除有零星低洼水塘，基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。

4、基地未来状况

该基地由武汉市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX路相同。上述工作将在XX年X月开工，完成的时间约为XX年，其中XXX地块交付在XXX年XX月底。

三、社会条件

1．区域概况

在区位上，项目位于汉阳汉江南岸之汉江景观带、临水邻路，月湖桥与江汉二桥分列东西两侧，交通便捷，环境优雅、地理条件十分优越。

汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游线路。1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。

2004年12月22日，《汉阳区旅游发展总体规划2004年—2020年》通过专家论证。根据《规划》，在未来１５年内，结合“武汉新区”和国家“水专项”治理等大项目建设，汉阳区将建成“知音汉阳、人文水都”，并提出“一心：南岸嘴城市景观核心区、二轴：锦绣长江、锦绣汉江两条旅游发展轴线、五区：琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲度假旅游区、嘉年华康体娱乐旅游区、一带：318国道汽车景观走廊旅游带”的汉阳旅游布局框架，初步确定了“锦绣江滨”、“地标名山”等28个发展项目。

《规划》的出台，进一步推动汉阳区山水园林城建设，给汉阳楼市带来了难得的发展机遇。

旅游主导汉阳

汉阳依山傍水，坐拥十六湖，且三面环水，长江、汉江水岸线长达32公里，形成了山环水绕的优美景观，为旅游开发提供了得天独厚的自然景观资源。汉阳历史悠久，名胜古迹众多，包括国家４Ａ级景点的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树等知名景点，还有近代向警予烈士墓、汉阳铁厂、兵工厂遗址等，人文景观资源丰富，286件传说、典故，900余件传世文物构成了汉阳丰富的人文旅游资源。

   据汉阳区旅游局有关人士介绍，自1985年被市政府批准为风景旅游城区至今，经过多年发展，汉阳已初步形成旅游产业链，2003年全区旅游产业总收入1.2亿元，近年稳定在年均12％的增长水平，接待旅游人数连续多年稳居全市中心城区之首。

   一直以来，汉阳在武汉三镇规划格局中，就被定位为集汽车工业、旅游、房地产开发于一体的山水园林城。1982年《武汉市城市总体规划》提出，汉阳布局突出旅游和涉外设施。1996年《武汉市城市总体规划》确定，汉阳重点发展汽车工业、港口和旅游等职能。2004年，武汉新区规划出台后，再次将108平方公里的汉阳区列为市级文化旅游中心和现代化商住新城。因此，旅游业一直是汉阳发展的主导产业。

优质景观提升房价

优美的自然景观与深厚的人文精神融为一体，为房地产开发创造了绝佳的条件，大大地提高了楼盘产品的附加值，并推动汉阳房价的一路走高。在月湖、墨水湖、归元寺等景区四周，均开发了一批精品楼盘，这些楼盘由于拥有不可复制的景观资源，房价随之大幅上升。

位于汉江之滨、月湖之畔的荷塘月色，建成于2003年，但如今该盘的均价已达到6300元／平方米，大大高出周边楼盘，也大大高于开盘时不足3000元／平方米的房价。显然，汉江三级观景平台和月湖改造工程的动工，使其既可观江景、又可揽湖景的稀缺景观资源，自然受到市场的追捧。

汉阳30万方的复地翠微新城，凭借便利的钟家村商圈地理优势，受毗邻归元寺文化的“浸染”，在钟家村片区一路领跑，房价由一期每平方不足2000元升至现在的3400元。

旅游业推动成片开发

2004年10月底，香港世贸集团携“滨江模式”进军汉阳。该集团相中了汉阳鹦鹉洲一片狭长的临长江滨水地带，准备开发集五星级酒店、大型广场、旅游、居住等功能于一体的“锦绣长江”项目。据悉，目前鹦鹉洲地区土地已开始升值，并且，众多开发商闻风而动，纷纷进驻该片区。

由此可见，一个大型旅游项目的落户，带动了整个片区的房地产开发；而房地产的快速发展，为旅游带来大量人气，旅游与房地产形成良性互动。

   随着《规划》的实施，汉阳旅游业将得到蓬勃发展，推动汉阳楼市迅速腾飞。

2．汉江南岸区域特征

特征关键词一:琴台路、桥梁

汉江组团虽濒临汉水，与汉口、武昌间有7座桥梁连接；但桥梁收费制度、汉阳与武昌汉口区域的生活差距，使其交通长期处于封闭状态，长期仅是人们通往汉口、武昌的途径之道。片区内部交通道路缺少，纵向交通道路二桥路、五琴路、拦江路和武胜路汉阳延长线和汉南路、月湖堤路、郭茨口路、琴台路、龟北路构成的区域内交通路网（其中琴台路西接郭茨口路、东连龟北路，月湖堤路与汉南路相接）相互连接性差，月湖堤路还未拉通，内部生活支路差，致使区域人口外流。

2002年前后，在汉江组团项目开发过程中，汉阳市政建设投入大，琴台路拉通、罗七南路修建，充分展现了汉江组团秀丽的风景，成为区域内重要的日常交通的主要通行道路。由于这些道路属于新建或扩建道路，居民日常出行公交线路仍十分有限。途经新扩建琴台路的公交线路仅有3条。而随着汉江沿线住宅项目的开发与入住，琴台路上日常交通条件将随着人群的入住以及开发商的协调得到改善。

特征关键词二：商业配套落后，依靠周边商圈

汉江组团虽然风景秀丽，但也是汉阳工业的发源地，有张之洞时期兴建的汉阳兵工厂、汉阳铁厂基地，有代表武汉国有工业经济的国棉一厂、市第二印染厂、市第一织布厂、汉阳特种汽车制造厂、汉阳专用汽车研究所、汉阳机械修造厂、武汉鹦鹉磁带厂等国营老企业。工业企业生产用地长期占据风水宝地，相应的商业网点以汽修、器械为主要，而缺少生活配套的商业网点。区域内人口密度较小，生活配套主要依靠周边商圈，如王家湾商业圈、钟家村商圈、武胜路商圈、汉正街商圈等。而随着区域内住宅项目的开发推进，地块周边社区商业将有较大发展空间。

特征关键词三：基础、公用设施条件有待改善

区域内人口东稠西疏，整体密度较小，教育、医疗、邮政等公用设施匮乏。靠近江汉二桥汉阳桥头有一大型体育场培训中心、武汉船舶职业技术学院、武汉城建学院汉阳分校高校。基础教育设施主要为地方性设施，有汉钢幼儿园、月湖小学、月湖中学；

而随着汉江开发，周边住宅项目相继入住，片区内教育设施等将不能满足人们的需求。而规模项目的社区规划和区域用地结构调整将改善这一现状。

特征关键词四：月湖、龟山、汉江、南岸嘴、梅子山

“仁者乐山，智者乐水”。汉江组团不仅山水兼备、风光旖旎，而且为历代文人学士达官显贵游讌之所。

汉阳城北的龟山，北依汉水，东带长江，威武盘距，状若巨龟，和蛇山夹江对峙，因险峻地势而历为兵家必争之地。

江汉汤汤，汉江组团丰富的资源景观资源和千古绝唱的美丽传说，融合文化与水景，独特的资源使得汉江南岸的开发倍受关注。

3．片区规划

按照汉江组团规划，片区将以江城滨水文化特色，保护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主，突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅游中心，打造武汉世纪品牌形象。

汉江组团开发计划主要以两江开发带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成，沿汉江塑造现代生活岸线；月湖地区以全国性的文化艺术中心为依托，现代都市文化与知音文化并举，带动两侧近代工业文化和市民文化的发展，形成极具影响的文化高地和汉江文化带。

南岸嘴文化观光区

该区包括南岸嘴、龟山、晴川阁、龟北路至汉江一带，规划面积294公顷。南岸嘴与龟山、蛇山、长江大桥、江汉三桥、黄鹤楼等构成武汉“龟蛇锁大江”的城市空间意境，是武汉滨江旅游形象的集中体现和标志。主要包括龟山、晴川阁、铁门关、洗马长街、龟山三国城、赤壁全景画馆、龟山电视塔、向警予烈士墓、黄兴铜像、禹稷行宫等景点。通过面向国际招标，建设具有武汉旅游标志性建筑、大型文化广场、水上游乐设施，使该区成为旅游观光的核心区。

本项目距离南岸嘴景观区直线距离6公里，可直接通过琴台路到达南岸嘴一带，交通十分快捷。

月湖文化功能区

该区东临鹦鹉大道，南至京广铁路，西靠月湖桥，北倚汉江，总规划面积215公顷，总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。以知音文化为主题，改造古琴台景区，营造高山流水的优美环境；高标准建设文化艺术中心，以具有现代风格的文化艺术中心为主体，辅以室外剧场和大型公共休闲活动场所，使之成为都市文化的标志性文化设施；建设艺术中心大型文化广场，成为市民自行举办文化交流的理想场所；美化梅子山，兴建望月楼，开发摩崖石刻、军旅文化等项目，使湖月相映，山水相依；依托张之洞和汉阳铁厂，兴建体现汉阳悠久制造业文化的文化公园，并设计优美的会议中心及会所；建设宾馆、休闲健身场所，兴建琴台地下通道，与现有的长江广场一道，形成“月湖—南岸嘴”旅游区域的配套服务区，拓展汉阳文化旅游城的空间，丰富内容，提升品味、格调。

黄金口工业园

规划1000亩，建设以国棉一厂为龙头的纺织工业板块；规划3000亩，建设以百威为龙头的饮料食品工业板块；规划3000亩，建设以苏泊尔集团公司为龙头的厨具制造工业板块；建设以健民集团为龙头的药品制造工业板块；建设以诚成文化、雅都彩印为龙头的包装、彩印制造工业板块，形成2000亩的园区规模。

汉阳开发区建设汽车产业园

规划3平方公里，建成一座集“汽车与配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、汽车仓储与现代物流、汽车信息与服务”等多功能于一体的现代汽车产业工园区。

4、交通

项目所处地区路网十分发达。目前，地块主要通过三横一纵4条主干道与城市中心连接。正在规划建设的还有两条纵向道路连接城市主干道。

（1）城市主干道

汉阳大道－罗七路

这条干线是汉阳地区传统主干道，西接汉沙公路－王家湾－江汉二桥，东至钟家村－鹦鹉洲拦江堤路莲花湖公园，又是汉阳区南北经线方向各条道路的汇集路线。这条干线由东向西沿途分布莲花湖公园、汉阳区政府、钟家村商圈、归元寺、汉阳火车站、汉阳动物园、罗七路铁桥居民区、王家湾家乐福商圈等汉阳地区重要的商业经济节点，交通流量大。这条干线是本项目未来通往汉阳本区域的主要通路之一，其分布的商业节点也是覆盖到本项目的主要商业服务。

江汉二桥－龙阳大道

江汉二桥－龙阳大道是目前汉阳地区主要连接汉口与汉阳南北向贯通的城市主干道，有效地分流了江汉一桥、琴川桥、月湖桥的交通流量，也是汉阳新区中心地带与汉口硚口区宗关、古田地区之间的重要通道。本项目建设完成后，江汉二桥将成为本项目连接汉口硚口区的主要通道。

现状及规划交通见下图：                     （图1.3 现状及交通规划图）

月湖桥－琴台路

本项目南面临琴台路，是汉阳区除汉阳大道外，另一条几乎横贯汉阳城区东西方向的重要道路，是本项目通往月湖桥与江汉二桥的连接通道，也是本项目与汉阳钟家村商圈、家乐福商圈的主要联系通道的一部分。

琴台路东起古琴台，西至江汉二桥，全长约6000米，路面宽40米，月湖桥与江汉二桥之间的琴台路长3500米，赫山项目位居其正中。

琴台路不仅是汉阳城区内第二条东西向干道，主要连接琴台地区与江汉二桥－郭茨口路纵深地带；也是沿郭茨口路通往黄金口工业园区的一捷径，按照规划琴台路延伸连接的郭茨口路沿汉江上游通往未来的工业园区。

汉阳江堤－月湖堤路

2005.8.31，武汉市《汉江两岸综合整治与开发建设规划》已编制完成，并将进入国家“十一五”重点项目规划。武汉市规划院负责人介绍，根据总体规划，武汉市计划在汉江两岸28平方公里的范围内，将投入数百亿元资金进行整体改造，以凸现滨水、文化、生态三大主题；同时，将通过整体改造、滚动开发，使其成为带动全市经济发展的重要引擎，实现三镇均衡发展。汉江是长江第一大支流，流经武汉城区达20.57公里，这里曾是该市近现代工业和商贸的重要发源地，但随着航运功能的萎缩，汉江武汉段沿岸发展陷入困境，2003年初，武汉市提出充分利用汉江及周边地区人文和山水资源，首选入江口至月湖桥段，即时启动了汉江两岸的开发，两年来，沿岸航道和驳岸得以整治，沿线破旧棚户被拆除，污染严重企业搬离市区。 

市政府决定，投资2.76亿元，对汉阳江滩进行整治，一年内，将重现“芳草萋萋鹦鹉洲”的美景画卷。2005.9.3，市防汛指挥部启动汉阳江滩拆迁工程，今年底拆迁完毕。 据悉，拆迁范围从汉阳晴川阁至杨泗巷，全长3.58公里。政府将给拆迁户适当补偿，汉阳区还拿出5亩土地兴建经济适用房，安置拆迁居民。 汉阳江滩整治后，将分成大禹文化区和鹦鹉洲文化区两部分。大禹文化区长约1000米，以大禹治水及相关神话为主题，通过14组大型雕塑群展现抗洪治水精神。最出彩的是总长2600米、宽80—100米的鹦鹉洲文化区，重现当年芳草萋萋鹦鹉洲的美景。古鹦鹉洲位于蛇山与龟山之间的江中，起于东汉，淹没于清初，洲名得于东汉名士祢衡所作《鹦鹉赋》，祢衡死后安葬于此。 此次重建鹦鹉洲根据当年景色进行复制，以绿色为主，树木特选长江边生长的水杉，设计林荫绿静、锦簇花带、芳草绿洲等八大景观，还原草长莺飞的自然生态。

（2）周边道路

项目所在区域的现状路主要包括：琴台路、地块西部正在施工计划年内贯通的赫山路（连接琴台路与汉阳大道）、连接地块西侧与月湖堤路的规划待拆路段、月湖堤路、连接地块南面琴台路与汉阳大道的罗七路。

5、市政配套（设计部）

给水：

该地区属琴断口水厂供水范围，地块南面琴台路有一条DN600东西向现状给水干管，其中已在靠近赫山地块一侧已预留两条DN200给水管接口，可满足本地块在建成后的供水需要。

排水：

该地区的排水采用雨污分流制。

雨水：

该地区周边的市政雨水排水系统目前已经完善，在地块的南面已有一条DN800雨水干管，且在靠近赫山地块南侧已预留三处DN500污水接口，西侧道路已有DN600的雨水管的接头，也可作为接入口，因此此处市政雨水排水可满足建成后小区内的雨水排水接口需要。

污水：

该地区周边的市政污水排水系统目前已经完善，在地块的南面已有一条DN400污水干管，且在靠近赫山地块南侧已预留四处DN300污水接口，西侧道路已有DN400的雨水管的接头，也可作为接入口，因此此处市政污水排水可满足建成后小区内的污水排水接口需要。

燃气：

该地区周边已的燃气主干管目前也已经形成，在地块的南侧有一条DN300的天然气主干管，可满足建成后小区内的燃气接口需要。

以上给水、排水、燃气的现状情况详见附图。在该地块北面因临近江堤，且道路很窄，东面是铁路京广线，因此在地块北面及东面的市政配套并不完善。

供电：

该地块预计用电量15000KVA，目前邻近地块的铁桥村变电站负荷已满，已无法满足；根据武汉供电公司的计划，为武汉市重点工程月湖艺术中心配套的月湖变电站将在明年实施完成。该变电站位于月湖桥西侧、距琴台路200米，距本场地两公里，琴台路北侧进行电缆沟施工无障碍，因而在项目的供电问题可以得到解决。

通讯及网络：

目前武汉电信的主干线已在琴台路敷设；由于邻近铁路，武汉铁通的主干线也靠近地块，因而在通讯和网络的运营商的选择方面余地较大。同时武汉有线电视网已接入邻近楼盘，该地块的有线电视网络也有保障。

地块外围环境的检测、评估及相应措施

赫山地块的室外现状噪声监测

根据《住宅建筑设计规范》 GB 50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》GBJ 118-88中室内环境噪声中的要求，住宅小区的环境噪声及室内噪声均以该处的等效连续A声级（LAeq）为评价标准。

根据赫山地块的地理位置及周边的环境（周边有汉阳钢厂、军工厂、学校、住宅小区、交通快速干道、铁路等），确定赫山地块在项目建成后小区内部应执行国家标准《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的二类标准，小区内靠近琴台快速道路一侧临街第一排建筑面向琴台快速道路的区域执行四类标准，靠近铁路一侧的第一排建筑面向铁路的区域执行四类标准（见表5.1）。

根据武汉市环境保护科学研究院进行环境监测（监测选点示意图）

噪声评价结论为：该区域地块昼间、夜间环境噪声均有不同程度超标，昼间超标率为22.2%，夜间超标率为77.8%（见表5.2）。

表5.1城市区域环境噪声标准（GB3096-93 ）  单位：dB(A)

表5.2  赫山地块室外环境噪声监测结果汇总表（2005年9月20日）

船校7号教室的室内现状噪声对比监测

根据《住宅建筑设计规范 》GB 50096-1999中第5.3.1中的规定； 住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB(A)，夜间应小于或等于40dB(A)。

根据《民用建筑隔声设计规范》GBJ 118-88中第3.1.1中表3.4规定如下：

室内允许噪声标准dB(A)                                         

  表3.4              

为预估赫山项目建成后建筑室内的噪声情况，我公司委托武汉市环境保护科学研究院在铁路东侧的船校7号教室内8#、9#监测点进行类比噪声监测，结果见表5.3：

表5.3主要交通干线两侧现有建筑物室内噪声监测值dB(A)

由于船校与琴台路及铁路的相对位置与赫山地块与琴台路及铁路的相对位置大至相同，因此，在建筑结构相近的条件下，琴台路与铁路噪声对赫山项目建成后的住宅内噪声影响与对船校室内的噪声影响应该相近。因此，可预估在临铁路和临琴台路的两侧的室内，开窗通风时室内噪声明显超标。关窗时，由于围护结构的隔声作用，室内均可达到《住宅建筑设计规范》 GB 50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》GBJ 118-88中室内环境噪声的设计要求。

隔声降噪措施

隔声降噪措施，归纳起来有以下三种：

1、消除声源；

2、消除声音的传播介质；

3、通过围护结构来减小噪声的传播；

从目前来看，第一、消除声源（琴台路、京广铁路线）是不可能实现的；第二、声音在固体、液体、气体介质中均可传播，消除声音的传播介质，除非在真空状态下才有可能，因此消除声音的传播介质也是不可行的。因此，只有通过增加围护结构来实现隔声降噪的效果。室外通过建隔声屏、绿化隔声带等措施，室内通过墙体、门、窗等构造来做隔声降噪处理。

室外隔声降噪措施

室外噪声考虑到未来2、3年间随着琴台路车流量的增加，小区环境噪声会相应增大，目前，室外环境噪声值（LAeq）根据现状噪声监测结果预估如下（建议在拿地后对此地块的噪声进行模拟计算，以便为隔声设计提供相关设计参数）：

1.近琴台路各栋楼按白天72dB(A)、晚上60 dB(A)（临琴台路10米）；

2.近铁路各栋楼白天72 dB(A)、晚上62dB(A)（临铁路50米）；

根据此预估结果，近琴台路各栋楼及近铁路各栋楼超过《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93 ）中四类标准仅7dB(A)左右。又根据规划，在近琴台路各栋楼及近铁路各栋楼前均有绿化带（近琴台路侧10米绿化带、近铁路侧30米绿化带），该处绿化带可通过选择高大、茂密树种，以达到隔声降噪效果。

室内隔声降噪措施

根据赫山项目的定位，卧室和起居室噪声不宜低于室内允许噪声标准中的低标准。即：住宅的卧室、起居室（厅）内的允许噪声级（A声级）昼间应小于或等于50dB(A)，夜间应小于或等于40dB(A)。

根据室外噪声预估数据，不计声能衰减，最不利处（近琴台路及近铁路）建筑的围护结构的昼间降噪量应不小于22 dB(A)，夜间降噪量不小于22 dB(A)。

民用建筑的围护结构，从大的方面来讲，主要为墙体、门、窗等。参考《噪声与振动控制工程手册》（机械工业出版社，马大猷 主编）中的数据：其中

普通粉煤灰加气块墙t=240（抹灰）平均隔声量为45dB(A)；

普通钢制门（面板1.5mm厚钢板，空腔80mm，填玻璃棉）平均隔声量为53.5dB(A)；

普通（5+6空+5）mm厚中空玻璃窗，平均隔声量为33.4dB(A)；

因此，建筑室内在各围护结构施工缝隙很小的情况下，均可达到《住宅建筑设计规范》 GB 50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》GBJ 118-88中室内环境噪声的要求。

根据《民用建筑隔声设计规范》GBJ 118-88附录二允许噪声级测量方法中要求：除使用过程中无需开窗的房间（如室内有空调）外，测量应在开窗情况下进行。故公司可在售楼和验收时注明所有卧室、起居室均为需安装空调房间，则通过外墙门窗的隔声设计，应可在关闭门窗的情况下使室内噪声值达到规范规定的白天小于或等于50dB(A)，夜间应小于或等于40dB(A)的要求。

关窗时，由于围护结构的隔声作用，室内均可达到《住宅建筑设计规范》 GB 50096-1999及《建筑隔声设计规范》GBJ 118-88中室内环境噪声的设计要求，但对室内的通风有很大的影响，为保证赫山项目高尚住宅小区的品位，拟在公司拿地后请相关专业公司对赫山项目建成后的噪声进行模拟计算，对临路的绿化带的绿化方式树种的选择提供依据，以便降低小区的环境噪声；并确定项目中每一栋、每一楼层、每个立面的噪声等级。根据模拟结果采用不同的措施，对只有通过关窗才能满足室内噪声要求的部位，户内采用加装通风降噪器，以满足室内的通风换气要求。

结论

根据前期对赫山地块的噪声监测及相关调研，赫山地块的环境噪声与我公司的梅陇镇、渔农村、国网中心等项目类似，目前均有不同程度超标，但超标量不大，可在后期的规划设计及施工的过程中给予解决。

6．周边生活配套

（1）公交

目前地块附近的公交配套已经有一定的规模，去往汉口、汉阳和武昌城区内都非常方便。

琴台路上公交线路目前有如下线路：

汉阳区域内：735（古琴台－本项目－郭茨口－黄金口工业区）

汉阳－汉口：575（本项目－硚口－武圣路－中山公园－取水楼－唐家墩－新华下路－后湖）

罗七路与汉阳大道交叉口麒麟路站点是距离本项目最近的现状公交节点，公共交通非常发达：

汉阳区域内：26（经地块北侧临江航校）、5内环、528

汉阳－汉口：101、103、531、535、579、585、705、707、716、720、808、599

汉阳－武昌：222、413、537、541、556、607、596、61、710、722、79、803、726

郭茨口是琴台路与江汉二桥的交叉口同样是距离本项目较近的现状公交节点，是连接汉口的重要通道：

汉阳区域内：5内环、75、735、

汉阳－汉口：5、208、531、520、528、537、597、70普、604、708、70专、808、722、720、716、710、70专

汉阳－武昌：222、541、537、722、710

（2）教育

知音幼儿园、玫瑰苑小学、汉阳三中、武汉外国语学校……形成周边名校网，师资力量、教学设施均可。

大中专院校：新江汉大学、武汉商业服务学院、市航校。

中小学方面：汉阳三中（省重点）、武汉外国语学校、23中、玫瑰苑小学、七里小学、铁桥村小学。

（3）医疗

本区域内现状医疗资源尚可。距离地块最近的是市五医院（分院）、汉阳铁路中心医院。

（4）商业

区域内分布王家湾家乐福、钟家村商圈以及七里铁桥村生活社区。特别在王家湾家乐福（步行20分钟）和铁桥村生活社区分布有大型仓储超市和菜市场，可为项目提供生活服务。

本项目地块内将规划有商业设施，建筑面积达到6000平方米，将为小区居民提供服务。

（5）文体娱乐设施

本项目周边现状文体娱乐设施还主要依靠一些既有的商业节点附近的文娱设施。在地块以东，琴台路上有琴台大剧院，在王家湾商圈还将兴建有较大规模的影剧院。

7、对项目有影响的重大市政建设

（1）文化旅游城

              汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十山六湖，268件传说、典故，900余件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游线路。1985年被市政府批准为风景旅游城区，1998年被市政府批准为山水园林城试验区，2002年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。

——南岸嘴景观区。该区面积294公顷，主要包括龟山、晴川阁、铁门关等景点。南岸嘴两江交汇，龟蛇对峙，江桥飞架，是大武汉城市的视角焦点，是江城“江景”的集中体现和标志。通过五期拆迁，南岸嘴已屯积了20多万平方米土地，建成人造森林和市民休闲场所，将面向国际招标，建设国际一流的武汉旅游标志性景观区。

——武汉月湖艺术区。该区面积215公顷，以月湖为核心，沿汉江规划布局，总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心。将建设琴台古迹区，文化艺术中心区，大型文化广场区，梅子景园区，主题公园及会所区，文化建筑区、宾馆、休闲配套服务区，古琴台休闲景园区等八大景区，建“琴之韵”广场作为连接各景区的交通要道。为迎接2006年中国第八届艺术节而兴建的琴台文化艺术中心，将成为该区的主体建筑。 　

——归元文化旅游区。该区面积约30公顷，以归元寺为轴心进行规划布局，形成以宗教文化和传统的民俗文化为载体的旅游区。具体包括归元寺内部改造和周边地域的建设两部分，在归元寺118亩征地范围内，将用3年时间建成观音阁、大雄宝殿、文殊院、普贤台等新景点，使景区总面积由原来的2.3万平方米，扩大到10万平方米。同时，上海复星等财团已进驻，仿照上海城隍庙建设“武汉豫园”。

——武汉动物园观赏区。该区面积2.5平方公里，突出武汉动物园核心地位，围绕墨水湖水面建设生态旅游景区。动物园经过18年来的建设，饲养珍禽异兽400余种，4000余头（只），形成了30余处园林景点和20多个游乐、餐饮服务设施，绿化覆盖率达81.3%，新建了100亩水禽观赏区、100亩温驯动物散养场、100亩猛兽散养场。目前，马沧湖沿岸工艺花鸟市场一条街的建设正在筹备之中。

——莲花湖休闲度假区。包括莲花湖的改造，莲花湖周边扩建，江滩公园、汉阳树公园、鹦鹉洲公园的建设，重现“晴川历历汉阳树，芳草凄凄鹦鹉洲”的美景。通过该景区的建设，使生态意识与环境意识，文化意识与城市网络建设和人居理念融为一体。

——“两江”景观带。充分利用长江、汉水32公里岸线的自然资源优势，融入人与自然和谐共处的理念，结合武汉市打造长江、汉水“黄金十字”的宏伟规划，实施沿江景观开发，建设观江平台、嬉水乐园、江滩花园等，凸现汉阳独有的滨江特色景观。

（2）武汉汽车城

汽车城位于汉阳经济发展区，经过10年的发展，现有经销商700余家，经营汽车品牌达40余种，湖北汽车交易市场和进口汽车保税仓库也设在此地。车城经销商之众、经营品牌之多、交易额之高均居全省汽车交易市场第一，年销售额近40亿元。放眼未来，汽车城将规划50平方公里，建成华中地区最大的整车制造中心、贸易中心、零配件加工中心、博览中心、运动休闲中心和信息服务中心。

——整车生产制造中心。借沌口汽车基地拉动之力，支持区内武汉客车厂、汉阳特种汽车制造厂、市双骏汽车齿轮制造公司等厂家发展汽车产业，扩大生产经营规模，提高经济效益和水平，实现技术创新，质量创优，形成品牌，打造全省乃至华中地区整车生产制造中心。

——贸易中心。按照“建设大市场、形成大辐射、促进大繁荣”的发展思路，建占地500亩的轿车销售市场，占地300亩的旧车交易市场，占地200亩的客车销售市场，占地50亩的汽车内饰件市场，占地100亩的轮胎市场，占地100亩的农用汽车交易市场。同时，对特种汽车交易市场、汽车油料销售市场进行合理布局。

——零配件加工中心。借国内外汽车名厂家、大公司汇聚汽车城的优势，建设汽车零配件加工区，切实搞好汽车产业的配套建设。在原有湖北汽车集团、繁荣汽配城的基础上，扩展建设汽车配件中心。

——博览中心。打造现代化汽车博览中心，集名车展示与销售于一体，形成汽车城新靓点，定期组织汽车展示会及相关文化活动，建成武汉市精神文明“窗口”和特色旅游景点。

——运动休闲中心。按照国际汽车联合会的标准，借鉴国际赛车场的模式，建设集汽车运动、汽车运动培训于一体的汽车文化运动中心。使其成为世界级的赛车运动休闲中心。

——信息服务中心。追踪世界汽车最先进理念及技术，收集整理汽车产业发展动态，研究汽车产业未来发展趋势，发布汽车消费服务信息，凸现汽车城信息的“窗口”功能。

（3）京广铁路区             

    由于京广铁路汉口－汉阳－武昌段经过城区三镇，在跨过汉江的铁路桥段正好位于目标地块的东侧，隔30米防护林带与目标地块紧邻。由此产生的噪声和震动对未来的销售、居住都会带来一定的影响。建议在设计施工策划销售每个阶段都应采取相应的措施和方案，将这些不利因素降低到最小。

（4）高压走廊

    沿琴台路一侧，地块内有一段高压走廊，其中一个高压线塔位于地块东南角，整个高压走廊也处在规划中小区的正南面。建议在设计和施工阶段尽早考虑这些因素，配合园林绿化布置，妥善解决由此带来的不利影响。

第二章 投资环境

一、地区经济环境现状与趋势

1、宏观经济运行

武汉市2005年上半年经济形势分析

(一)整体经济继续保持平稳较快发展

　　上半年，全市实现生产总值（GDP）首破千亿大关，达1069.49亿元，增长13.8%，同比提高0.1个百分点，增幅创9年来同期新高。其中，第一产业完成45.43亿元，增长3.8%；二产业完成505.45亿元，增长16.5%；三产业完成518.61亿元，增长12.1%。

(二)农业保持平稳增长

　　上半年，全市完成农业总产值72.82亿元，增长5.4%。全市蔬菜产量284.8万吨，增长3.4%；牲猪出栏107.9万头，增长4.8%；家禽出笼2226.7万只，增长3.5%；禽蛋产量8.1万吨，增长3.3%；牛奶产量5.3万吨，增长6.6%；水产品产量17.5万吨，增长5.6%。

(三)工业保持较快增长

　　今年上半年武汉市工业生产继续保持了较高增长，呈现健康快速发展态势。全市规模以上工业企业（全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业，下同）完成工业总产值1055.36亿元，同比增长27.2%，销售产值1049.01亿元，增长32.3%，销售率99.4%，同比提高4个百分点。完成工业增加值337.86亿元，增长22.0%，增幅高于全省平均水平2.2个百分点。规模以上工业增加值占GDP 比重31.6%，比去年同期提高3.1个百分点。工业对经济增长的贡献率44.5%，拉动全市经济增长6.1个百分点。国有经济和外商港澳台经济发展较快，完成工业总产值416.44亿元和230.97亿元，同比分别增长31.0%和31.9%；钢铁、轿车、烟草及食品、光电子、石化等十大工业行业完成工业总产值867.43亿元，增长28.3%，贡献了规模以上工业企业工业总产值的八成。钢铁制造业、汽车及机械制造业、光电子信息制造业三大行业完成工业总产值均超百亿元。

　1、工业生产继续保持高速增长

　上半年，规模以上企业完成工业总产值1055.36亿元，增长27.2%；完成工业增加值337.86亿元，增长22%，工业生产继续保持较快增长态势；规模以上工业增加值完成全年目标进度的55%，实现时间过半、完成任务过半。

　工业经济运行的主要特点

　(1)重工业发展较快，各种所有制企业发展态势较好

　上半年，重工业完成产值821.38亿元，增长31.3%，轻工业完成产值233.98亿元，增长14.7%，重工业增速比轻工业快16.6个百分点。

　除集体企业外，其它所有制企业都呈现较快发展态势。国有企业完成产值416.44亿元，增长31%；外商及港澳台投资企业完成产值230.97亿元，增长31.9%；股份制企业完成产值367.59亿元，增长20.6%；股份合作企业完成产值5.48亿元，增长43.9%；集体企业完成产值13.49亿元，增长10.7%。

(2)主导产业和重点企业支撑拉动作用明显

以钢铁、轿车、烟草及食品、光电子、石化、环保等十大行业为主导的现代制造业加快发展，继续推动全市工业较快增长。上半年，十大行业完成产值867.43亿元，增长28.3%。

　　2005年1-6月十大行业产值完成情况　单位：亿元

　　　　行 业　　　产值累计　增幅%

　　　　钢铁　　　　239.44　　42.2

　　　　汽车、机械　176.18　　24.1

　　　　光电子　　　128.94　　22.5

　　　　烟草、食品　94.86　 　10.7

　　　　石油化工　　97.44　 　32.2

　　　　生物医药　　30.08　 　2.4

　　　　纺织服装　　30.58　 　16.0

　　　　造纸　　　　29.34　 　18.1

　　　　家电　　　　20.72　 　150.9

　　　　环保　　　　64.60　　 34.2

从十大行业工业总产值完成情况看，上半年，家电制造业同比增长150.9%，增幅最大，主要是TCL工程竣工注入活力。环保制造业因为凯迪电力水处理和蓝天垃圾发电项目上马，带动环保制造业增长了34.2%，列钢铁制造之后，增幅第三。国家倡导的高新技术产业在武汉发展快速，上半年，光电子信息制造业完成工业总产值超百亿元。

上半年，十大行业中的百户重点企业完成工业总产值716亿元，占全市规模以上工业总产值的67.87%，增长35%，高于全市增幅7.8个百分点，对全市经济增长起到强有力的支撑作用。

(3)产销衔接水平进一步好转

上半年全市规模以上工业产销率达到99.40%，比去年同期提高3.83个百分点。其中重工业产销率99.62%，同比提高4.38个百分点；轻工业产销率98.61%，同比提高2.01个百分点。

(4)企业整体效益保持增长

1-5月，全市规模以上企业实现销售收入738.52亿元，增长33.64%，实现利税106.6亿元，增长19.16%，实现利润47.37亿元，增长11.56%。

1－5月，101户对口联系工业企业实现入库税金63.12亿元，占全市财政收入的41.2%，增长32.93%；净增15.64亿元，占财政收入增加额的47.88%，对全市贡献突出。

2、工业经济效益总体水平显著提高

今年上半年，武汉市规模以上工业企业（全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业，下同）实现利润61.31亿元，同比增长11.5%。工业经济效益综合指数196.25，比上年同期提高20.4点。

分行业来看，全市35大行业18个行业利润增长，17个行业利润下降。其中，黑色金属冶炼及压延加工业实现利润42.73亿元，同比增长39.0%；烟草制造业实现利润8.39亿元，增长69.2%。以上两个行业支撑着全市工业利润的增长

全市规模以上工业亏损企业亏损额16.97亿元，增长1.9倍，比一季度亏损幅度回落0.8倍。

全市规模以上工业企业累计上交税金69.46亿元，同比增长29.5%。其中国有控股企业上交税金60.50亿元，增长33.6%。大中型企业上交税金63.4亿元，增长30.1%。分行业看，对全市贡献最大的三个行业分别是烟草制造业（23.39亿元，增幅35.8%）、黑色金属冶炼及压延加工业（19.14亿元，增幅16.3%）、交通运输设备制造业（9.64亿元，2.8%），总计上交税金52.17亿元，占全市75.1%。

上半年，全市规模以上工业企业实现产品销售收入916.39亿元，同比增长30.6%。其中，国有控股企业实现产品销售收入641.69亿元，增长30.2%。大中型企业实现产品销售收入725.81亿元，增长30.0%。

(四)固定资产投资保持强劲增长

项目兴市、工业强市和启动民间投资工作成效明显，使今年以来全市投资保持强劲增长。上半年，武汉市完成全社会固定资产投资450.21亿元，比去年同期增长49.7%，其中城镇项目投资433.87亿元，增长54.1%，增速分别比1-5月提高2.3和2.6个百分点。

1、非国有经济控股单位投资比重进一步提高。上半年，非国有经济控股单位投资222.98亿元，增长57.9%，高出国有经济控股15.5个百分点，其中，外商港澳台投资50.63亿元，增长95.1%。非国有经济控股单位投资占全社会投资49.5%，比去年同期上升2.5个百分点。

2、工业投资继续保持高速增长。上半年，完成工业投资129.94亿元，增长53.1%，其中制造业投资121.57亿元，增长52.8%，均高于全市平均增幅。增幅较高的钢铁行业投资41.37亿元，增长81.3%；汽车行业投资23.86亿元，增长81%；电子工业及通信设备制造业投资5.58亿元，增长334.8%。

3、基础设施投资增幅较高。天兴洲大桥、阳逻长江大桥、过江遂道等重大项目稳步推进;民间投资进一步启动，非国有投资271.99亿元，占全部投资的60.4 %。

4、文教卫科学技术投资力度加大。上半年，文化、教育、卫生、科研行业完成投资48.45亿元，增长130.8%，其中教育投资32.04亿元，增长124.3%；文化、体育投资7.27亿元，增长139.14%。

5、区级投资增长加快。上半年，13个区投资185.4亿元，增长51.8%，高出全市平均增幅2.1个百分点，特别是汉阳、江岸、江汉3个区，投资增长均在100%以上；两个开发区扭转了1-3月份投资增幅下降21.2%的局面，实现投资53.73亿元，增长30.7%。

6、房地产投资仍保持较高增长。上半年，房地产开发完成投资113.7亿元，增长41.8%，占全社会固定资产投资四分之一。商品房销售面积达258.43万平方米，增长14.6%，实现销售额73.87亿元，增长36.2%

(五)房地产业投资和销售增幅减缓

今年国家出台规范房地产市场措施。武汉以本地居民购房为主，不属房地产投资规模过大、增长过快地区，商品房价格未出现大的波动，但投资和销售增幅已减缓。

1、房地产市场价格增幅开始得到一定控制

今年第二季度武房指数显示，4—6月，全市商品住房均价为3084.09元／平方米，二手住房均价为2139.77元／平方米，较一季度分别上涨5.6%、12.94%。

今年4月中旬之前，房地产市场供销两旺，房地产项目的供应规模持续增长。5月开始，国家稳定房价的各项政策相继出台，直接影响了房市需求，导致商品住房供大于求。特别是进入6月以后，购房者心理预期开始发生转变，房地产市场价格的增幅开始得到一定控制。

数据显示，与今年一季度相比，二季度武汉商品住房供应量涨幅达到38%左右，而销量则下降了7%左右。1—6月，全市商品住房均价为3065.59元／平方米。

3月以后，我市二手住房成交量开始回升，二季度交易套数上涨了24.43%，均价较去年同期涨39.05%。但因“住房购买不足2年转让，要全额征收营业税”自6月1日实施，二手住房交易呈现6月1日前后“冰火”两重天，据统计，6月我市二手住房成交量比5月下降65.38%。

二季度商品写字楼均价达到4605.83元／平方米，比一季度上涨1.37%，比去年同期上涨2.78%；二手写字楼均价为2081.78元／平方米，二手房商铺均价为4131.90元／平方米，交易套数均同比下降。

2、房地产开发商信心下挫

在国家的宏观调控措施下，曾经自信的武汉房地产开发商们已经有点发愁了。

今年一季度还略有升势的武汉房地产“企业景气指数”和“开发商信心指数”二季度双双下挫。分别较上一季度陡降了15.9和6.95个点。信心指数下滑显示出他们对行业的判断已经发生变化——对企业经营状况和整个行业环境的预期已开始降低。

(六)国内贸易发展

1、消费品市场保持旺盛

上半年全市社会消费品零售额完成521.96亿元，增长13.5%。按行业分，批发零售业完成432.84亿元，增长15.3%；餐饮业完成70.73亿元，增长11.3%；其他行业完成18.39亿元，下降12.3%。51家重点批发零售企业实现利润总额8.84亿元，增长53%。市场运行主要特点：

(1)“假日经济”活跃。春节“黄金周”期间，武商集团、中商集团、中百集团、汉商集团、工贸公司等5家企业实现零售额4.82亿元，比去年“黄金周”增长18.5%。2月全市限额以上批发零售业实现零售额29.65亿元，同比增长45.5%。“五一”黄金周期间，武商、中商、中百、汉商、工贸等5家企业实现零售额6.22亿元，增长22.8%。

(2)超市销售居零售业各业态之首，上半年零售额58.80亿元，占限额以上商业的37.5%。

(3)专业店商品零售快速增长。随着我市商业新业态的不断发展，专业专卖店日益完善，市民购物，特别是诸如家用电器、手机、药品等专业性较强的商品，更趋于到相应的专业店购买，上半年全市限额以上批发零售业中专业店零售额增幅21.3%，在各业态中增幅最高，其他依次为专卖店增长18.2%；超级市场增长15.9%；百货商店增长6.3%；便利店增长6.1%；其他下降11.2%。

(4)部分商品畅销。上半年全市商品房销售增长36.2%，带动建筑及装潢材料、日用品等相关类商品高增长。据统计，全市限额以上批零企业建筑及装潢材料类零售额增长36.2%；日用品类零售额增长42.4%。由于市民生活水准的提高，消费观念的转变，带动体育、娱乐用品类零售额增长66.0%。

(5)餐饮业零售额增幅较高。上半年全市限额以上餐饮业实现零售额70.93亿元，增长23.5%，在各行业中增长最快。其中湖北三五酒店、艳阳天、小南京、凯威啤酒屋、梦天湖、东鑫酒店、快乐海鲜酒店、湖北明星酒店实现零售额3.1亿元，增长28%。

今年上半年，餐饮业实现零售额70.93亿元，增长23.5%，在各行业中增长最快。

2、消费价格涨幅回落

上半年我市居民消费价格总水平同比上涨2.6%，涨幅比去年同期回落0.8个百分点。其中：消费品价格上涨2.1%，回落1.5个百分点。服务项目价格上涨3.9%，上升1.0个百分点。消费品和服务项目价格分别影响居民消费价格上涨1.6和1.0个百分点。

从构成居民消费价格指数的8大类商品来看，呈现“5涨3降”。其中食品和居住类价格分别上涨5.4%和5.9%，拉动价格总水平上涨1.9和0.9个百分点，仍然是拉动居民消费价格总水平上涨的主要因素；烟、酒及用品上涨0.8%，交通和通讯上涨0.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.0%，这3大类影响价格总水平上升0.3个百分点。价格下降的分别是衣着类下降0.3%，家庭设备用品及维修服务类下降3.9%和医疗保健及个人用品类下降2.7%，共影响价格总水平下降0.5个百分点。

从分月来看，各月价格水平上涨呈逐月缩小之势。其中2月份价格水平最高，涨幅4.7%，1月份和6月份价格水平最低，涨幅分别为1.9%和1.8%；3至5月份分别上涨2.5%、2.1%和2.3%。

3、工业品出厂价格涨势趋缓，原材料价格高位运行

随着我国宏观调控措施的实施和部分产品涨价滞后因素的减弱及国际市场原油、相关化工产品价格波动的共同影响，今年上半年武汉市工业品价格继续上涨，工业品出厂价格累计同比上涨3.5%，原材料、燃料、动力购进价格累计同比上涨11.7%，但涨幅比去年同期有所回落。价格走势呈现出整体水平涨势趋缓，而生产资料价格上涨突出、生活资料价格持续低迷、涨价面进一步扩大、购销价格涨幅差较大等特点。

(1)工业品出厂价格走势情况

一是工业品出厂价格涨幅趋缓。上半年，我市工业品出厂价格比去年同期上涨3.5%，涨幅比去年同期回落0.5个百分点。从各月格指数分析看，1－6月份工业品出厂价格指数分别为103.4%、103.6%、103.8%、3.3%、3.2%和3.4%，显示上半年各月价格涨幅波动较小，走势平缓。

二是生产资料价格涨幅有所加快。上半年，我市生产资料价格同比上涨7.8%，涨幅提高0.5个百分点。我市生产资料产品出厂价格自2002年底止跌回稳以来，已持续30个月保持上涨势头，成为推动我市工业品价格上涨的主要因素。涨幅较大产品主要集中在部分基础原料行业，如钢材、成品油、有色金属产品、化工原料等。

三是行业产品价格上涨面扩大。在所调查的32个工业行业大类中，有19个工业行业产品价格上涨，4个行业产品价格持平，9个行业产品价格下跌，行业涨价面达59.4%，与上年相比，上涨的行业增加了2个，下降的行业减少了4个。涨幅较高的行业是石油加工业、黑色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业，涨幅分别达18.4%、15.7%和10.6%。降幅较大的行业是交通运输设备制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业和纺织业，分别下降11.1%、9.9%和8%。

四是原材料购进价格涨幅仍在高位运行。上半年我市原材料、燃料、动力购进的9个大类价格有7大类上涨，与上年同期相比，原材料、燃料、动力购进价格上涨11.7%，与去年上半年相比涨幅回落1.4个百分点，但仍在高位。其中涨幅超过二位数的有：燃料动力类、化工原料类、有色金属材料电线类及黑色金属材料类，涨幅分别为24.3%、17.9%、16.9%和12.8%。

(2)工业品出厂价格上涨的主要行业及产品

一是石油加工及炼焦业产品价格加速上升。国际原油价格自从去年10月每桶达到55美元以来，油价一直在高位徘徊。从2005年3月8日开始，国际石油价格再度飙升，每桶油价一度创60美元的历史新高。受此影响，与去年同期相比，今年上半年我市石油加工产品价格上升18.4%。其中90号汽油价格上涨24.7%，○号柴油价格上涨18.5%。

二是钢铁、钢材出厂价格再创新高。今年以来，我市黑色金属冶炼及压延加工业价格再创新高，但上涨幅度比去年同期有所减缓。上半年，我市黑色金属冶炼及压延加工业累计同比上涨15.7%，其中，炼钢上涨16.6%，钢压延加工业上涨15.7%，铁合金冶炼上涨12.9%。从具体产品看：6月份变压器用硅钢片每吨价格达到24008元，比上年同期上涨12600元，涨幅达110.5%；汽车用中厚板每吨价格比上年同期高近1200元，上涨30.6%；镀锌板每吨价格比上年同期高1100元，上涨22.4%。

三是化学原料及化学制造业价格上涨大。上半年我市化学原料及化学制造业产品出厂价格上涨10.6%，比去年同期涨幅高6.2个百分点。基础化学原料、肥料制造价格分别上涨19.7%和10.3%。其中，烧碱、硫酸、氯气、磷酸等价格上涨幅度均在两位数。化学肥料中，复混肥料上涨14.7%，磷肥上涨11.1%。

四是有色金属冶炼及压延加工业价格上涨，但涨幅下降。上半年我市有色金属冶炼及压延加工业上涨5.8%，涨幅比去年同期下降了7个百分点。主要有色金属产品紫铜材、黄铜材、锌、锌合金等产品价格上涨幅度依然较大。

(3)工业品价格上涨的因素分析

一是国民经济持续快速增长，拉动了对基础产业产品需求的大幅增加。今年我国国民经济仍保持较快增速，“煤电油运”货紧价扬的总体态势没有得到根本改善。近年来我市工业发展速度不断加快，固定资产投资规模持续扩大，大幅增加了对基础产业产品的需求，使本来供不应求的资源性、基础性产品缺口进一步扩大，拉动了部分基础产业产品价格的大幅上涨。

二是国际市场价格联动因素。随着改革开放的深入，我国经济逐步与国际接轨，参与国际分工与合作的程度不断加深，国际市场变化对国内经济的影响越来越大。如受国际市场油价飚升的影响，今年上半年我市石油加工产品价格上升18.4%。

三是产品生产和经营成本加大，推动了工业品价格的上涨。一是原材料燃料动力的购进价格不断的大幅上涨，其中部分原材料燃料价格涨幅大，如钢材、石油、煤炭等产品价格均大幅度上涨，推动了工业企业生产成本的大幅上升。二是房地产业的快速发展，加大了对钢材等原材料的需求。三是工资的上涨，增加了企业劳动力的成本。

　4、农资商品进销价格情况

今年上半年武汉化肥、农用薄膜、农用柴油价格上涨，农药、饲料价格有升有降。

(1)化肥

每公斤进货价格：平均1.48元，比2004年同期上涨20.33%。其中：国产尿素1.83元，进口尿素1.88元，进口三元素复合肥2.35元，国产三元素复合肥2.02元，氯化钾1.92元，碳酸氢铵0.53元，普通过磷酸钙0.34元，复混肥0.93元，比2004年同期分别上涨23.65%、16.77%、15.2%、24.69%、27.15%、23.26%、6.25%、14.81%。

每公斤零售价格：平均1.64元，比2004年同期上涨22.39%。其中：国产尿素1.97元，进口尿素2.18元，进口三元素复合肥2.51元，国产三元素复合肥2.23元，氯化钾2.12元，碳酸氢铵0.57元，普通过磷酸钙0.4元，复混肥1.09元，比2004年同期分别上涨23.13%、21.11%、14.61%、25.99%、28.48%、18.75%、2.56%、25.29%。

(2)农用薄膜

每公斤进货价格：平均10.45元，比2004年同期上涨21.09%。其中，折径１M的棚膜10.53元，折径3.5～5M的棚膜10.68元，地膜10.61元，微膜9.97元，比2004年同期分别上涨25.66%、27.29%、21.81%、10.04%。

每公斤零售价格：平均12.25元，比2004年同期上涨28.14%。其中，折径１M的棚膜12.24元，折径3.5～5M的棚膜12.64元，地膜12.35元，微膜11.76元，比2004年同期分别上涨29.39%、33.47%、29.05%、20.99%。

(3)农药

每公斤进货价格：平均33.92元，比2004年同期上涨3.86%。其中，敌百虫10.5元，敌敌畏14.31元，杀灭菊脂38.39元，敌杀死65.61元，来福灵57.71元，禾大壮61.68元，比2004年同期分别上涨14.38%、2.21%、16.62%、4.77%、2.11%、0.06%；乐果乳剂13.11元，稻瘟净10元，比2004年同期分别下降0.68%、11.11%。

每公斤零售价格：平均37.29元，比2004年同期上涨3.41%。其中，敌百虫11.75元，敌敌畏16.82元，乐果乳剂15.36元，杀灭菊脂40.2元，敌杀死70.94元，来福灵62.42元，禾大壮68.21元，比2004年同期分别上涨9.71%、5.26%、1.39%、3.37%、3.88%、2.24%、3.95%；稻瘟净12.65元，比2004年同期下降0.78%。

(4)饲料

麦麩：每公斤平均进货价格为1.34元，比2004年同期上涨9.84%；每公斤平均零售价格为1.51元，与2004年同期持平。

豆粕：每公斤平均进货价格为2.21元，每公斤平均零售价格为2.67元，比2004年同期分别下降5.96%、6.32%。

米糠：每公斤平均进货价格为0.56元，每公斤平均零售价格为0.65元，比2004年同期分别上涨19.15%、27.45%。

(5)农用柴油

每公斤平均进货价格为4.09元，每公斤平均零售价格为4.22元，比2004年同期分别上涨27.02%、19.55%。

(七)对外经济发展势头良好

1、对外贸易快速增长

上半年，全市实现进出口总额29.07亿美元，同比增长59.7%，比去年同期提高35.7个百分点。进口16.5亿美元，增长57%。出口总额12.57亿美元，增长63.3%，比去年同期提高55.8个百分点。其中，机电产品、船舶、高新技术产品增势强劲。抛开部分商品国际价格上扬、美元处于低位等因素，武汉企业国际竞争力增加，是重要原因。

2、外商投资保持较快增长

上半年，全市新批合同外资额12.67亿美元，增长1.47倍，直接利用外资9.85亿美元， 增长34.5%。

3、对外交流合作取得新进展

上半年，对外工程营业额6132万美元，增长19.8%。

(八)财政收入大幅增加

上半年，全口径财政收入184.96亿元，增长27.2 %，增幅同比提高1.8个百分点，增幅创近两年同期最好水平；地方财政收入83.34亿元，增长32.4%，提高7.1个百分点；地方一般预算收入68.81亿元，增长35.1%，提高7.5个百分点。营业税、城建税、企业所得税、契税增长强劲，分别完成18.83亿元、6.15亿元、8.13亿元和5.37亿元，分别增长35.9%、24.6%、83.1%和92.2%。经济增长的推动、企业效益的进一步好转、房地产市场的活跃是推动我市财政收入快速增长的主要原因。

上半年，武汉市税收收入完成157亿元，同比增长27%，增幅创近两年同期最好水平。全市个人所得税实现9亿元，增幅达24.8%。

(九)人民生活继续改善

1、城市居民可支配收入增长

上半年，我市城市居民人均可支配收入5592.12元，比上年同期增长11.8%；人均消费支出为4108.47元，比上年同期增长7.6%。

(1)居民收入特点

一是工薪收入增幅趋缓。城市居民人均工薪收入为3773.86元，增长3.6%，占可支配收入比重为67.5%；经营净收入为146.68元，增长37.4%；财产性收入为70.86元，下降20.7%；转移性收入为1969.32元，增长35.6%。

二是非工薪收入比重提高。城市居民家庭总收入中工薪收入占家庭总收入的比重由上年同期的68.8%下降到63.3%；非工薪收入（包括经营净收入、财产性收入和转移性收入）比重由上年同期的31.2%上升到36.7%，提高5.5个百分点。

(2)居民消费特点

一是食品类支出比重下降。城市居民人均食品类消费支出为1667.80元，增长2.8%，占全部消费支出比重（恩格尔系数）为40.6%，比同期的42.5%下降1.9个百分点。其中，居民用于粮油类消费与上年同期基本持平，增长0.9%；人均消费肉禽蛋水产品442.73元，增长7.7%；人均消费奶制品75.10元，增长12.9%；人均消费半成品12.41元，增长9.5%；人均消费糖烟酒饮料231.52元，下降2.7%。

二是家庭耐用消费品支出增多。城市居民人均耐用消费品支出92.14元，同比增长43.6%，扭转了连续两年来耐用消费品累计增幅下降的局面。

三是娱乐服务及医疗保健消费持续增长。城市居民人均文化娱乐服务支出97.80元，增长20.2%。其中，人均团体旅游61.20元，增长79.5%。同时人们还注重加强健身活动，增强保健意识，居民身体素质整体提高，人均医疗、保健器具及滋补保健品支出53.42元，增长65.8%。

四是交通与通讯消费继续上升。城市居民人均交通消费支出147.50元，增长21.0%，其中家庭交通工具及车辆用燃料支出分别增长2.4倍和1.8倍。同时，乘坐飞机、火车、长途汽车、出租汽车等交通工具费用增长10.7%。居民家庭每百户拥有移动电话已达到131.2部，增长32.3%，人均电信费支出207.75元。

五是家庭服务及住房服务费用增加。随着居住面积和居住条件的改善，装潢支出、居住服务支出和家庭服务支出大幅度增长。上半年，城市居民人均装潢、居住服务、家庭服务等项支出为88.39元，增长1.2倍。

2、农民收入状况明显改观，继续保持增长

今年上半年，武汉市农民人均现金收入2164.9元，同比增长16.8%，增幅比上年同期提高1.6个百分点，继续保持较好的增长态势。

一是工资性收入继续稳步增长。近几年来，农村劳动力大量转移构成农村经济新的发展趋势，工资性收入已经成为农民收入的主体构成和主要增长点。随着各级政府对劳务输出、清理拖欠农民工工资、保障农民工权益等工作力度的加大，农民务工环境有了明显的改善。上半年，农民人均工资性收入为727.9元，同比增长12.9%，其对现金收入的贡献率为26.7%。其中务工收入人均为374.1元，增长19.9%。

二是家庭经营现金收入保持较快增长。上半年，由于菜、猪、禽及苗木花卉等都市农产品价格较好、供需两旺，同时受农民家庭经营二、三产业收入增长的推动，上半年农民人均家庭经营现金收入延续了去年的强劲增长势头， 人均达到1315.3元，比上年同期增加204.8元，增长18.4%，增幅比同比提高3.1个百分点，其对农民现金收入的贡献率为65.7%，比上年提高了5.4个百分点，继续保持着农民现金收入的支撑地位。其中第一产业现金收入1003.1元，增长20.8%；第二产业78.6元，增长2.3%；第三产业233.7元，增长14.8%，扭转了近年来下降的势头。在一产业现金收入中，农民人均获得种植业现金收入552.5元，增长24.2%；林业现金收入12.2元，增长89.3%；牧业现金收入209.1元，增长37.4%；渔业现金收入229.3元，同比增长1.2%；

三是非生产性收入大幅增长。农民人均房屋出租收入增加13.1元，增长55.7%；土地征用补偿增加4.6元，增长95.6%；退休、养老金增加13.8元，增长393.2%。由于几种因素的作用，上半年，农民人均非生产性收入121.7元，增长24.0%。

二、武汉经济发展中存在的问题及面临的制约因素

在经济运行保持较快增长的同时，能源供应紧张，农资价格上涨等值得关注。

(一)工业经济运行存在的困难和问题

　1、当前工业经济发展中存在的主要问题

　(1)一是价格倒挂挤压了我市工业企业盈利空间。规模以上工业企业实现利润增幅，2月末为69.29%，3月末为24.47%，4月末为16.66%，5月末为11.56%，逐月回落。1－5月，规模以上亏损企业亏损额达16.2亿元，上升285.89%，增亏12亿元。亏损额增加主要集中在汽车、电力生产、石油化工及供水供气行业。利润回落、亏损增加的主要原因是价格倒挂。今年1-5月原材料、燃料、动力价格指数为111.69%，高于工业产品出厂价格指数8.22个百分点；规模以上企业销售成本上升幅度达到39.72%，高于销售收入增幅6个百分点。

　(2)二是产成品占用有所上升。在产销率提高的情况下，产成品资金5月末上升32.42%。主要是钢材市场目前价格观望的现象比较突出，库存有所增加，同时机床、发电设备等生产周期长的企业按合同生产，购方由于资金紧张，未按期提货。

　(3)三是煤电油运供需相对紧张。从电力来看，随着气温上升、居民用电增加，工业用电保障压力加大，预计今夏全市最大电力负荷缺口达40万千瓦以上，从7月份开始，部分企业可能出现拉闸限电。从运输看，由于全国铁路体制改革，加上全国铁路运输普遍偏紧，运输组织协调的难度增加。

2、中小企业发展的主要问题

　中小企业发展慢。中小企业“话语权”太弱，亏损面增加，需要关注。

　3、不确定因素增加

　一是政策因素，国家提出建设节约型社会，可能出台相关政策，控制简单扩大再生产型项目及产业。房地产新政的滞后效应，下半年也会显现。二是能源、原材料供应紧张态势未根本缓解，影响我市企业生产规模及盈利水平。农民进一步增收难度加大、企业资金困难等瓶颈，也需要突破。

下半年房地产市场判断

今年国家出台规范房地产市场措施。武汉以本地居民购房为主，不属房地产投资规模过大、增长过快地区，商品房价格未出现大的波动，但投资和销售增幅已减缓。综合各方信息判断，下半年，此产业将面临发展与调整双重压力———投资仍需加大，结构仍需优化，增加总价在25万元以下房型。

4、其它城市主要宏观指标对比

武汉等六城市大企业集团比较研究 

上海、杭州、南京、成都、沈阳、武汉（下称六城市），虽然城市经济发展水平处在不同的起跑线上，但六城市基本在同一时期组建企业集团，这些为数不多的企业集团迅速成为各行业的支柱，经过一、二十年的市场考验，各地企业集团扬长避短，竞相发展，在加快城市经济发展中的地位与作用更为突出。抓住了大企业集团这只行业领头羊，也就抓住了经济结构调整的主导、抓住了经济发展的主体。本文拟通过对六城市的大企业集团（2003年主营业务收入在5亿元以上）不同发展层次和特色发展状况比较，分析认识武汉市大企业集团发展的优势与差距，以谋求为加快大企业集团对武汉市经济发展的引领作用、实现新的跨越提供有益的参考。

（1）、武汉市大企业集团总体规模位次

2003年，在六城市中武汉市GDP低于上海、杭州、成都，高于沈阳、南京居第四位，在大企业集团总体规模上武汉市高于成都、沈阳同样处于六城市的第四位。从反映城市拥有一定规模效应的大企业集团户数看：武汉市有31户，少于上海市（160户）、杭州市（79户）、南京市（54户），多于成都市（29户）、沈阳市（22户）排第四位。从反映企业集团总体规模的平均指标看：（1）武汉市户均资产总计为44.91亿元居第四位，居第一的仍为上海市（96.38亿元），南京市（56.70亿元）、成都市（49.65亿元）分列第二、第三位，资产规模小于武汉市的沈阳市（39.66亿元）、杭州市（27.52亿元）位处五、六位；（2）武汉市户均主营业务收入30.95亿元居第三位，上海市（58.96亿元）、南京市（46.21亿元）分别比武汉市高90.5、49.3个百分点仍高居第一、第二位，杭州市（29.56亿元）、沈阳市（24.81亿元）、成都市（24.56亿元）分别比武汉市低4.5、19.8、20.7个百分点，尾随武汉市之后；（3）武汉市户均从业人数7799人居第三位，人均劳动生产率居第四位。户均从业人数最多的是成都市（9295人）、其次为上海市（8872人）、少于武汉市的南京市（7576人）、沈阳市（6703人）、杭州市（4720人）分列四、五、六位；武汉市人均劳动生产率39.7万元/人，低于上海（66.5万元/人）、杭州（62.6万元/人）、南京（61.0万元/人），高于沈阳（37.0万元/人）、成都（26.4万元/人）。

（2）、武汉市大企业集团在六城市中的比较优势

武汉市大企业集团总体规模虽然不是最强，但在有些方面仍占有比较优势。

A、支柱行业的企业集团贡献度较大，主要经济效益指标明显占优。从六市主营业务收入10亿元以上的企业集团利税总额对比，武汉市户均利税总额7.83亿元仅次于上海市（9.38亿元）排第二位，比南京市高68.6%、是成都市2.1倍、杭州市2.4倍、沈阳市4.2倍；钢铁车辆机械、烟酒药是武汉市发展的重点产业，武钢集团、烟草集团、神龙汽车、武汉石化四家集团2003年实现利税总额119.86亿元，占10亿元以上企业集团利税总额的90%，这四家企业集团对武汉市经济发展的贡献最大。

B、企业集团发展后劲较足。一是研究开发费用大幅增加，企业投入主体地位明显加强，2003年武汉市投入的研究开发费比上年增长14.8%,武钢、神龙及邮科院投入研究开发费用均在亿元之上，而全国的重点企业研发费在亿元以上的企业也只有108家；武汉市户均研究开发费4992万元仅次于沈阳市（5342万元）居第二位，而高于各项经济指标均占绝对优势的上海市（4049万元）23.3个百分点，比南京市高43.2个百分点，分别是成都市、杭州市的2.7、2.9倍；二是研究开发费用占销售收入的比重占优，该指标从企业层面上反映了技术创新投入强度，武汉市户均投入的比重为1.6%（2003年全国4223家重点企业的该项比重为1.0%），虽然距国家规定的研究开发投入费用占销售收入的比例达到3%－5%的目标差距很大，但在六城市中仍占优势，除沈阳（2.2%）高于武汉市外，其他城市的比重均低于武汉市且小于1%，据国际通行标准：比重为1%的企业，是难以生存的；比重为2%的企业可以简单维持；只有比重占5%的企业才有竞争力，武汉市18家工业企业集团中比重占5%以上的有2家、在2%－5%之间的有5家、其余11家在1%左右；三是反映新产品开发情况的指标也占居优势，武汉市户均新产品销售收入占主营业务收入的13.1%，低于沈阳、成都8.7、2.2个百分点居第三位。

(3)、武汉市大企业集团发展中存在的差距及问题

武汉市企业集团经过多年的发展，对全市的经济贡献度日益增强，特别是2003年，武汉市企业集团深化国企改革，加大科技投入，向管理要效益，创出了良好的经营业绩，保持了较快的发展势头，有90%以上的企业家对企业集团的发展前景看好。但武汉市企业集团在内部管理及外部环境制约下仍存在诸多的问题，特别是通过与其他五城市的对比分析，武汉市企业集团总体发展存在的差距及突出问题主要体现在以下三方面：

A、企业集团规模发展极不均衡

武汉市企业集团总体规模与经济发展地位相当，几家大企业集团在全国还颇具影响力，但规模结构发展极为不平衡。

武汉市企业集团拥有资产在百亿元以上户数有3家仅少于上海，但多于南京（2家）、成都（2家）、沈阳（2家）、杭州（1家），过百亿的企业集团分别为武汉钢铁集团（466.90亿元）、中国长江航运集团（178.65亿元）、神龙汽车（141.18亿元），其中最大的武汉钢铁集团资产在武汉市31家主营业务收入5亿元以上企业集团中占33.5%，是户均资产（44.91亿元）的10.4倍；是武汉市最小的企业集团（资产总计为1.55亿元）的301倍。

上海市最大的宝钢集团，其资产总计约为武钢的3.5倍，且只占上海160家大企业集团的10%左右。

杭州市的企业集团资产在百亿元以上也属钢铁企业（140.99亿元）仅为武钢的30%，是其户均资产27.52亿元（低于武汉市户均值38.7%）的5.1倍。

南京市最大的熊猫电子集团资产总计为204亿元，为武钢的43.7%，是其户均资产56.70亿元（高于武汉市户均值26.3%）的3.6倍。

沈阳市的企业集团资产在百亿元以上的有2家其最大的企业金杯汽车股份有限公司资产总计为154.77亿元，仅为武钢的33.2%，是其户均资产39.66亿元（低于武汉市户均值11.7%）的3.9倍，与武汉市神龙汽车的资产规模（141亿元）相当。

成都市最大的四川省投资集团资产规模为407亿元，它的资产也小于武钢12.8%,是其户均资产的8.2倍，亦小于武汉市的差距。

B、涉足行业领域不广

在最具有竞争力的大企业集团中（主营业务收入在10亿元以上）武汉市与上海市、成都市行业分布状况对比情况如下表：

上海市企业集团行业分布状况：从一产业到三产业112家集团有轻有重合理分布，其中第一、第二、第三产业集团户数分别为2、43、67家；资产分别占2.5%、51.1%、46.4%；主营业务收入分别占2.6%、56.4%、41.0%；利税总额分别占1.9%、75.1%、23.0%。

成都市19家企业集团行业分布在二、三产业，在分布比例上也较为合理，其中第二、第三产业资产分别占61.3%、38.7%。

在武汉市17家大企业集团中有8家制造业、2家建筑业、1家交通、6家商贸，占资产总计的74.6%属第二产业，25.4%属第三产业；第二产业创造利税总额93.2%，只有6.8%的利税是由第三产业创造的。

C、武汉市企业集团经济外向度低，在六城市对比中处于明显劣势

一是武汉市户均出口销售收入不足亿元（9197万元），大大低于上海市（56126万元）、南京市（53172万元）、杭州市（31142万元）、沈阳市（18362万元），出口销售状况略好于成都市（4648万元）。

二是户均累计对外投资不足亿元处于六城市的末位。上海市户均累计对外投资92455万元，是武汉市的十倍；南京市、成都市也分别是武汉市7.0倍、6.4倍；沈阳市、杭州市也分别高于武汉市88.9%、84.2%。

可见，“大武汉”的经济发展规模（GDP）、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三；同时，其社会消费品零售总额却非常靠前，排名第六，显示其商业相对发达，居民的消费较为积极。

持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是房地产行业健康发展的基础。

5、发展潜力

尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距，甚至与内地部分兄弟城市相比时也未见明显优势，但其经济的综合发展潜力非常巨大，后劲很足。

武汉具备无可比拟的地理位置优势。武汉扼水路、陆路交通的要害，作为华中片区最具规模的中心城市，在经济发展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中，其经济核心、辐射中心的位置无可替代，其核心的地位将逐步显现；同时，由于华中片区的特殊性，武汉完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各区域中心的核心，成为连接东西、纵贯南北的纽带。

武汉的工业基础雄厚，在加工业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的比较优势时，其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势。实际上，武汉是一个拥有优良的工业传统的城市，在世界经济全球化日益显著的今天，随着武汉为自身定位的进一步清晰，其优势的焕发将会为产业的共同发展打下坚实的基础。“大武汉”应当选择一条与“大上海”不同的二次发展之路，以工业（加工业）为基础的外向型经济将会为武汉的综合发展加入有效的催化剂。

武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市，这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础，而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送动力，使其快速进入良性循环的轨道，以自身具备的优势超越兄弟省市。

随着武汉城市建设的进一步完善，投资环境的进一步提高，武汉经济的发展潜力将十分巨大，而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的。

二、城市基础设施现状与趋势

近几年武汉市的城市基础建设速度加快，公用设施继续完善。2002年末全市建成区面积221.76平方公里；改扩建等级公路203.65公里，增长15.8%；年末拥有公交线路247条，公交客车1277辆，专线车4363辆，出租车12000多辆。城区自来水普及率100%。2002年新增燃气用户3.5万户，年末气化率88.6%，比上年提高2.07个百分点。

环境创新步伐加快。园林绿化建设和环境整治力度加大，武汉市启动的“两江四岸”亮化工程取得阶段性成果，汉口沿江大道的江滩公园已经部分建成开放；建成了府河桥、湖北剧院等20余处城市游园，新、改、扩建了金银湖、堤角公园等11个城市公园。全市拥有公园27个，公园面积544.5公顷。城区新增公共绿地面积136万平方米，人均公共绿地面积8.3平方米，建成区绿化覆盖率34.04% 。

环境保护力度加大。全年治理污染源4项，限期治理老污染源36项，排污口整治99项，噪声达标区累计达到20片，共138.91平方公里。

根据武汉市“十五”发展规划及政府工作计划，武汉市对城市基础设施的投入仍将持续增长，不断完善投资的硬环境，以吸引投资和提升居民的生活质量。

三、土地政策

1、基本情况

2001年，武汉市土地资产管理工作已形成了武汉市国土资源管理局负责审批管理，武汉市土地整理储备供应中心及武汉市交易中心具体营运操作的土地收购、储备、供应、交易和土地整理的土地市场运作体系，通过两个中心（土地整理储备供应中心和土地交易中心）、两个制度（土地储备制度和土地交易制度）、一个有形市场共同形成了一个统一、规划和具有良好循环功能的土地市场。

随着土地中心对土地资产的收购整理、储备和出让的力度加大，土地中心对整个土地市场的调控力度和作用逐渐加强。目前城市中心城区的土地出让和转让已经基本形成由土地中心全面运作的局面，对两个开发区、郊区的土地出让权限也将逐渐统一到土地中心管理。

土地储备和交易制度的建立，一定程度上改善了房地产开发投资环境。土地中心一方面对收购的土地统一进行拆迁平整，减少了开发商对土地进行整理的负担；另一方面在供应土地前，土地中心明确了规划控制指标，解决了有关权属、经济、法律等纠纷，对简化开发报建程序、缩短开发周期起到很大作用。

虽然在这种规范的制度下，土地市场相对公开和公正，但短期内对地价上升也起到推波助澜的作用；在储备制度前大量的存量土地由于地价比较低廉，会对储备制度后取得的较高地价的地块造成供应和竞争冲击，也就是说，在一段时间内整个土地市场还难以达到公平。

2、运作模式

武汉市土地储备制度实行的是“行政指导和市场引导相结合”的储备制度。

“行政指导”就是土地储备中心根据武汉市国土资源局批准的土地收购计划、储备计划和供应计划，对经营性房地产用地择优拟定收购方案，经市国有土地资源局审批后实施收购储备，且储备土地供应方案经武汉市国土资源局审批后进行招标拍卖挂牌出让。

“市场引导”就是土地储备的每一个环节如储备地块选择、收购成本、储备成本、储备风险、土地供应等以市场为导向，遵循市场经济规则进行经营运作。其核心内容是对经营性房地产用地采取补偿措施择优收购，对于储备范围以外，以及虽纳入储备范围但又不适合收购的土地，统一放于土地有形市场里实施运作，通过交易许可制度在土地有形市场内进行“疏导”，允许其交易。

“行政指导和市场引导相结合”的储备制度主要是通过设立机构、职责、工作程序相互融合、衔接的“两个中心”---土地储备中心和交易中心以及建立两个制度---土地储备制度和土地交易许可制度，在一个统一、规划和具有竞争性的土地有形市场中实现的。

3、运作成效

2001年，武汉土地储备中心共收购土地储备25项，面积为144.67 hm2，供应储备土地18宗，面积89.20hm2，占武汉市2001主城区土地出让面积的42.6%。2001年3月武汉市成功举行了首次国有土地使用权拍卖会，最后香港凯恩斯投资控股公司以6800万元竞得后湖一块8.33 公顷的住宅用地，高出起拍价3150万元。

2002年4月，中国银行和农业银行分别为土地中心综合授信100亿元和10亿元，武汉市土地中心以雄厚的资金加大了收购储备和出让的力度。2002年通过土地有形市场供应经营性项目用地69宗，面积为2404.7亩，成交金额20.01亿元，实现土地收益7.62亿元。在2002年12月先后两次拍卖会上，武汉福星惠誉和南京三金分别以8亿元和4.8亿元竞得武昌沙湖428亩地块和汉口新华西路205亩地块，引起市场的震动。

2003年土地中心计划收购近100宗地，范围覆盖旧区改造、新增用地、宗地收购等，面积20000多亩。通过政策和市场供应达到调控市场和增加政府收益的目的。

4、部分土地政策法规目录及部分摘要

武政[2000]65号：市人民政府关于建立土地储备制度的通知

武规土[2000]46号：市规划土地局贯彻落实《市人民政府关于建立土地储备制度的通知》的实施意见

武规土[2001]10号：关于印发《国有土地使用权交易工作程序（试行）》的通知

武土资[2001]2号：关于印发《市国土资源管理局关于加强储备土地供应管理的暂行规定》的通知

武政[2002]55号：市人民政府关于印发武汉市加强土地资产经营管理实施方案的通知

市人民政府令第134号：武汉市土地交易管理办法

以公开方式进行的国有土地使用权出让；

出让土地使用权的首次转让；

人民法院判决或仲裁机构裁决需要变卖、用于清偿债务的土地使用权转让；

法律、法规规定应公开进行的其他国有土地使用权交易。

招标：通过公开招标或邀请投标，由投标人投标，经评标后确定中标人；

拍卖：在指定的时间和公开的场所，在拍卖主持人的主持下，竞买人公开竞价，由最高竞价者获得土地使用权；

挂牌：在一定期限内，将交易地块基本情况及土地交易条件公示和公告，并接受交易申请，竞价确定受让人；

20日发布招标、拍卖或挂牌公告。公告由委托方委托土地交易中心统一在有关公开媒体和土地交易中心发布。

摘要：武汉市中心城区、东湖、武汉开发区土地综合定级为九个级别，一级最高，九级最低。根据国家的有关规程以及区位的优劣程度，商业用地划分为九级、住宅用地划分为七级，工业用地划分为五级；

级别	Ⅰ	Ⅱ	Ⅲ	Ⅳ	Ⅴ	Ⅵ	Ⅶ	Ⅷ	Ⅸ
商业	6470（430）	4250（283）	2230（149）	1530（102）	1060（71）	750（50）	600（40）	453（30）	375（25）
住宅	2520（168）		1910（127）	1320（88）	870（58）	600（40）	450（30）	300（20）
工业	375（25）				270（18）	225（15）	180（12）	150（10）