西西4#地项目
成
本
测
算
及
费
用
分
析
二零零三年十月三十一日
一、 总论
1、项目概况:
北京西单北商业大街西侧综合改造工程,简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程,项目处在北京市西单北大街西侧,南临皮库胡同,西向华远街,北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。
西西工程4#地用地面积约16703平方米,目前已完成三通一平条件,同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。
2、建设规模及经济技术指标
本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。
项目技术指标如下:
占地面积:16072.66平方米
总建筑面积21.4866平方米
其中:地下建筑面积63760平方米
地上建筑面积151106平方米
层数: 地上:15层
地下:4层
檐高:59.4米
容积率:9.4
停车位:996个
绿化率:11.6%
建筑形式:共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑,
其中:
1#楼 :地上建筑面积为19001平方米,1-5层为商业部分共8738平方米,6-11层为办公部分共10263平方米。
2#楼 :地上建筑面积为46879平方米,1-5层为商业部分共21213平方米,6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。
3#楼 :地上建筑面积为52944平方米,其中1-5层为商业部分5736平方米,1-6层为剧场13853平方米;8-11层为影院7354平方米,6-11层为休闲娱乐11946平方米;12-15层为办公部分共14055平方米。
4#楼 :地上建筑面积为32282平方米,1-5层为商业部分共10544平方米,1-15层为办公部分共21738平方米。
西西4#地楼层功能分布图 | |||||||
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楼号 | 1 | 2 | 3 | 4 | |||
层数 |
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1 | 商业 | 商业 | 商业 | 剧场 |
| 办公 | 商业 |
2 | 商业 | 商业 | 商业 | 剧场 |
| 办公 | 商业 |
3 | 商业 | 商业 | 商业 | 剧场 |
| 办公 | 商业 |
4 | 商业 | 商业 | 商业 | 剧场 |
| 办公 | 商业 |
5 | 商业 | 商业 | 商业 | 剧场 |
| 办公 | 商业 |
6 | 办公 | 餐饮娱乐 |
| 剧场、休闲娱乐 |
| 办公 |
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7 | 办公 | 餐饮娱乐 |
| 休闲娱乐 |
| 办公 |
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8 | 办公 | 餐饮娱乐 |
| 休闲娱乐 | 影院 | 办公 |
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9 | 办公 | 餐饮娱乐 |
| 休闲娱乐 | 影院 | 办公 |
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10 | 办公 | 餐饮娱乐 |
| 休闲娱乐 | 影院 | 办公 |
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11 | 办公 | 餐饮娱乐 |
| 休闲娱乐 | 影院 | 办公 |
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12 |
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| 办公 |
| 办公 |
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13 |
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| 办公 |
| 办公 |
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14 |
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| 办公 |
| 办公 |
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15 |
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| 办公 |
| 办公 |
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二、费用估算
1、项目的成本估算:
项目名称 | 费 用(万元) | 平米单价 (元/平米) | 测算说明 |
土地成本 | 100000 | 6790 | 土地成本包括拿到开工证前的所有支出(包含土地出让金费用) |
前期其他费用 | 5280 | 359 | 包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元,另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。 |
建安费 | 107433 | 5000 | 建安费按5000元/平米暂估 |
业主管理费 | 2686 | 182 | 按照建安费费用的2.5%计 |
不可预见费 | 3223 | 219 | 按照建安费费用的3%计 |
小计 | 218622 | 12550 |
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利息 | 10620 | 721 | 土地费用共10亿元,计息两年,年息5.31%。 |
广告销售费用 | 4832 | 328 | 按照销售收入的1.5%计取,收入:按写字楼15000元/平米,商业25000元/平米计算(商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米), 15000*46056+25000*(63601+11946+25666)=3221165000元=32.21165亿元。 |
两税一费 | 17716 | 1203 | 按照销售收入的5.5%计取。 |
合计 | 251790 | 14474 |
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说明: |
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1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算,写字楼按15000元/平米计算,商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。 | |||
2、销售情况按可销售面积的100%售完。 |
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3、项目总成本为25.179亿元,平均平米成本为14474元/平米。 |
2、
西西4#地工程建安成本估算表 | |||
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| 单位:元 |
项目名称 | 分项名称 | 费用 | 平米单价 |
基础处理 | 土方及回填 | 16667478 | 77.57 |
降水 | 1395430 | 6.49 | |
护坡 | 4913568 | 22.87 | |
基础处理 | 1087792 | 5.06 | |
合计 | 24064268 | 112.00 | |
钢筋混凝土结构及初装修 | 钢筋混凝土结构 | 200223583 | 931.85 |
二次结构及初装 | 14775544 | 68.77 | |
非实体费用 | 83235605 | 387.38 | |
合计 | 298234732 | 1388.00 | |
装饰工程 | 地库 | 1608044 | 7.48 |
商业 | 37387035 | 174.00 | |
办公 | 32148655 | 149.62 | |
休闲与餐厅 | 32390059 | 150.75 | |
影院 | 24728879 | 115.09 | |
剧场 | 31634603 | 147.23 | |
外装 | 98992000 | 460.72 | |
室内门 | 22551087 | 104.95 | |
屋面 | 2917316 | 13.58 | |
隔断 | 2819840 | 13.12 | |
装置及设备 | 35584117 | 165.61 | |
合计 | 322761636 | 1502.15 | |
机电工程 | 水卫及采暖 | 29635260 | 137.92 |
消防系统 | 24916332 | 115.96 | |
通风空调 | 103978896 | 483.92 | |
电梯工程 | 53109644 | 247.18 | |
变配电 | 37050000 | 172.43 | |
照明动力 | 66559716 | 309.77 | |
电话 | 9239238 | 43.00 | |
煤气工程 | 2074330 | 9.65 | |
综合布线 | 40394808 | 188.00 | |
楼宇自控 | 15040620 | 70.00 | |
安保工程 | 6445980 | 30.00 | |
合计 | 388444824 | 1807.85 | |
室外工程 | 室外排水 | 7520310 | 35.00 |
室外工程 | 21486600 | 100.00 | |
绿化及照明 | 11817630 | 55.00 | |
合计 | 40824540 | 190.00 | |
建筑安装成本合计 | 1074330000 | 5000.00 | |
注:钢筋含量135KG/M2,混凝土含量0.65M3/M2 |
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三、项目的前期准备及开竣工日期的假定:
◆假定本项目的前期工作在2004年2月底前完成。
◆假定本项目建安施工在两年半内施工完毕。
项目的假定持续时间:
项目 | 分项 | 持续时间(月) |
前期施工准备完成 | 项目组建 | 2004年2底前 |
建安施工 | 基础施工 | 6 |
结构施工 | 8 | |
装修施工 | 13 | |
竣工清理及验收 | 2 |
四、经济指标分析
1、项目的现金流出如下:
三、销售方式:
销售原则:销售为主,加快资金流通。
销售情况假定:
1、 写字楼及商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕,假定销售进度按月平均,则月均销售量为9818平米,销售单价为写字楼1.5万元/平米,商业部分销售单价为2.5万元/平米。
2、 写字楼部分未销售,商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕,假定销售进度按月平均,则月均销售量为6748平米,销售单价2.5万元/平米;
五、财务分析
1、现金流量分析:
(1) 现金流出:
见附表
(2) 现金流入:
见附表
(3) 现金流量表
见附表
2、投资收益率:
A、销售假定一的成本收益率:
成本收益率=(322117-261603)/261603=23.13%
B、销售假定二的成本收益率:
成本收益率=(253033-251379)/251379=0.66%
3、投资回报率:
A、销售假定一的投资利润率:
投资利润率=(322117-261603)/50514=119.8%
B、销售假定二的投资利润率:
投资利润率=(253033-251379)/48797=3.4%
五、项目定位建议:
西西4#地已有规划面积分配情况:
使用功能 | 建筑面积 | 情况说明 |
商业 | 63601 | 可以销售 |
办公 | 46056 | 可以销售 |
剧场 | 13853 | 无偿提供4500平米给北京市文化局 |
影院 | 7354 | 成本价格转让给北京首都影院 |
休闲娱乐 | 11946 | 销售或租赁 |
餐饮娱乐 | 25666 | 销售或租赁 |
汽车库 | 35130 | 经营 |
自行车库 | 650 | 不可销售 |
设备用房 | 10610 | 不可销售 |
合计 | 214866 |
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其中:商业及娱乐 | 101213 |
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办公 | 46056 |
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影院、剧场 | 21207 |
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车库及配套 | 46390 |
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西西4#地工程位于西单商业街黄金地段,项目规划应该以商业为主,写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所,所以应该修改设计减少写字楼面积(减少到2万平米左右),增加商业面积(增加到13万平米左右);同时,休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施,面积作适当调整。
西西4#地项目并非是典型的房地产项目,实质上是一种商业建设模式。所以西西4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以分为两种模式:
1、 大型商业投资管理公司独家定购:项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订购,商业投资管理有限公司参与项目设计,根据商业需求修改楼层布局及配套设施,并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传、招商、规划等运作,项目交付后商业投资管理公司即可进行经营。但是,目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司(全部商业定购的资金至少需30亿元),国外的商业投资公司是否认可西西项目,国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问;西西项目计划2004年3月开工,在不到5个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。所以,这种模式实现的机率很小。
2、 项目建成后持有经营达到一定规模后再销售:项目建成后委托一家大型商业投资管理公司进行管理,进行商业经营,利用二到三年时间将商业经营规模做大,并使顾客达到一定程度的认可,再把项目分割销售。销售方式为:(1)经营由商业管理公司统一管理,负责运营,项目实行股份形式,公众通过采购股份成为所有人,并按照股份比例参与决策及分红。(2)项目按层设定不同的商业经营种类,按层销售给几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。
在持有期间,出租率必须达到45%才能维持资金利息及运营成本。
出租率计算:
假定:月租金400元/平米;运营费用37.8元/平米(5000万元/年,商业面积11万平米);年利息1.38亿元(贷款26亿元),折合104.5元/平米。可出租面积为建筑面积的80%。
(104.5+37.8)/(400*80%)=45%