一、总论
1、项目建设背景
苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州新区何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。
二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2001年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。
三、苏州市住宅市场分析
1、2002年以前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、2002年以来苏州市住宅市场分析
2002年是苏州房价飞涨的一年。2001年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。
4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州新区住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州新区最新房价：
序号 | 楼盘名称 | 住宅类型 | 价格（元/ m2） |
1 | 运盛美之苑 | 小高层（复式） | 3600~3800 |
2 | 名城 | 多层公寓 | 3200（均价） |
3 | 格林花园 | 多层公寓 | 3000（均价） |
4 | 阳光水岸 | 小高层 | 3500（均价） |
5 | 丽景苑 | 高层 | 4500（均价） |
综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号 | 项目 | 单位 | 数量 |
1 | 总用地面积 | 亩 | 126 |
2 | 总建筑面积 | 平方米 | 160000 |
2.1 | 住宅面积 | 平方米 | 152000 |
2.2 | 商铺面积 | 平方米 | 8000 |
3 | 容积率 |
| 2.0 |
4 | 物业经营管理用房 | 平方米 | 1120 |
5 | 可售住宅面积 | 平方米 | 150880 |
四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号 | 项目 | 单价 | 数量 | 金额（万元） |
1 | 土地费用 | 120 | 126 | 15000 |
2 | 前期费用 | 100 | 160000 | 1600 |
2.1 | 勘测设计费 | 20 | 160000 | 320 |
2.2 | 各类规费 | 80 | 160000 | 1280 |
3 | 工程费用 | 1200 | 160000 | 19200 |
3.1 | 建安工程费 | 1100 | 160000 | 17600 |
3.2 | 室外工程 | 50 | 160000 | 800 |
3.3 | 机电工程 | 50 | 160000 | 800 |
4 | 销售费用 | 按销售收入的2%提计 | 1100 | |
5 | 管理费用 | 按销售收入的3%提计 | 1700 | |
6 | 资金成本 |
| 1900 | |
7 | 总投资 |
| 40500 | |
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
序号 | 项目 | 单位 | 数量 | 价格 | 金额（万元） |
1 | 住宅 | 元/ m2 | 150880 | 3500 | 52808 |
2 | 低层商铺 | 元/ m2 | 8000 | 5000 | 4000 |
3 | 合计 |
|
|
| 56808 |
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号 | 项目 | 合计 |
1 | 现金流入 | 56808 |
1.1 | 销售收入 | 56808 |
1.2 | 其它收入 | 0 |
2 | 现金流出 | 43908 |
2.1 | 成本投资 | 40500 |
2.2 | 营业税及附加 | 3408 |
3 | 税前利润额 | 12900 |
4 | 项目税前利润率 | 29.4% |
五、结论与建议
1、 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、 做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。