苏州某集团项目可研报告_secret_商业计划书免费下载

第一章   

第一节  项目基本情况

一、投资各方基本情况

1、甲方

企业名称:法国***集团公司(AUCHAN  CO

法定住所NO.40 AVENUE DEFLANDRE B.P.139 59964

CROIX CEDEX FRANCE

法定代表人CHRISTOPHE DUBRULLE    职务:总裁

  :法国

***集团公司把自选、廉价和所有服务聚集在同一建筑物内作为其经营特色,实现最高营业率与最低价销售的有机统一,经销商品多达数万种,具有广泛的国际营销网络、一流的管理水平和科学的经营机制,在世界商贸零售业享有较高的声誉。***集团公司以经营大型超市为主,首先在法国国内发展壮大,并于1981年以西班牙、意大利为起点开始进行国际化发展。1996年,***集团公司合并了法国的DOCKS公司和葡萄牙的PAO DE ACUCAR公司,1997年与IFIL合作,成为欧洲重要的大型商业零售企业之一。

***在亚洲的发展始于九十年代中期,经过一系列的筹划和详细的市场调研,***将亚洲发展的重点放在中国。19974月上海***超市有限公司正式成立,这是一家由法国***公司与中方合作伙伴上海市食品(集团)公司、上海杨浦区五角场工业总公司共同组建的以经营大型超市为主的中外合作企业。1998年,***将其亚洲总部迁至上海。1999718,在上海开设了其在中国第一家、世界上第209家特大型超市,  从而揭开了***集团公司在中国发展的序幕。上海杨浦店的建筑面积为15000平方米,营业面积8000多平方米,经营商品品种达2万多种,销售的商品60%为食品。该店现有员工人数为500多名。

经过39年的开拓发展,***在世界各地的12个国家,拥有特大型超市211个,超市300多家,以及600多家便民店。***集团现有分支结构详见图11,分支地区分布详见附图3

***集团现有分支结构图

《外商投资商业企业试点办法》要求合作商业企业中的外方合作者应为具有较强的经济实力、先进的商业经营管理经验和营销技术、广泛的国际销售网络、良好的信誉和经营业绩的企业,且申请前三年年均商品销售额应在20亿美元以上,申请前一年资产额应在2亿美元以上。本项目外方合作者-***集团1997年销售额为233亿美元,1998年销售额为235亿美元,1999销售额255亿美元,1999年资产额约为130多亿美元,符合《外商投资商业企业试点办法》中的有关要求。

2、乙方

企业名称

法定住所

法定代表人**           职务:董事长

:中国苏州中新合作苏州工业园区

苏州工业园区南光进出口有限公司,是由国家对外贸易经济合作部中国南光进出口总公司和苏州工业园区经济发展有限公司(苏州财团)合资成立,具有独立的法人地位。

多年来南光集团,按照贸工、贸银、贸农、贸技、贸商结合以及进出口结合的原则,以进出口贸易为主同时积极开展多种经营,已逐步发展成为国际化、多元化、实业化的综合性集团公司。目前集团有直属企业五十余个,员工逾千人。已与世界上七十多个国家和地区的上千家客户建立了直接或间接的贸易关系,公司拥有自置的办公大楼、仓库、冷库、码头、油库、加油站、工厂、酒店、百货大楼等众多设施和物业。集团的营业额达20亿美元。并在澳大利亚、新西兰、葡萄牙、美国、新加坡、俄罗斯、捷克、越南、巴拿马、香港、塞班岛等地设有独资企业或合资企业。在北京、上海、山东、江苏、深圳、珠海、海南、哈尔滨、大连等地设有20多家有进出口权的子公司。

苏州工业园区南光进出口有限公司是南光集团在苏州地区唯一的公司。在苏州工业园区注册,享受园区的优惠政策。公司主要从事丝绸、服装、纺织品、化工、机械电子、工艺、礼品和钢材的进出口业务,与国内外有广泛的商务联系,并在苏州办有家具厂、住宅材料公司和房地产置业公司等经济实体。近三年公司的自营进出口总额均在5000万美元以上,1999年的自营进出口总额为 5450 万美元,其中自营出口3325万美元。公司现有员工270余人,平均年龄35.7岁,大多数为专业和技术人员,68%的员工有大专以上学历,有中、高级技术职称的员工占职工总人数的37%。

公司下属企业和与他方合作项目情况:公司有下属企业中新城置业有限公司,主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理;公司和澳大利亚厂商合资注册了苏州工业园区南澳住宅材料有限公司,主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。

二、合作企业基本情况

1、合作公司名称:苏州***超市有限公司

英文名称SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO.LTD.

2、合作公司地址:苏州工业园区金鸡湖路

3、企业性质:中外合作商业企业

4、经营范围:百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、药品、装潢建材等的零售和配销(包括餐饮)。

5、商业类型:仓储式零售

6、经营规模:总占地面积45800平方米,总建设面积33710平方米,其中超市营业用房面积为8750平方米,正常年零售营业额为40248万元,出口额为1000万美元。

7、总投资额和注册资本:

《外商投资商业企业试点办法》要求从事零售业务的合作商业企业的注册资本不低于5000万元人民币。本项目注册资本为8000万元人民币,符合《外商投资商业企业试点办法》的要求。

8、经营组织方式:零售

9、合作宗旨:引进法国***集团公司先进的营销技术和管理经验,利用苏州工业园区良好的投资环境和苏州工业园区南光进出口有限公司在贸易、供货渠道、人力资源等方面的有利条件,优势互补,共求发展,从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施,推动苏州商业同国际市场接轨,促进苏州商业向现代化水准发展,扩大苏州产品出口,以适应苏州这个历史文化名城、国家级旅游城市的发展需要。

10、合作期限:30年,合作公司营业执照签发之日起计算。

11、出资期限:甲乙双方在合作公司营业执照签发之日起90天内各提交其出资总额的15%,计1200万元人民币;其余在取得土地使用权证和建筑许可证后90天内提交完毕,计6800万元人民币。

12、利润分配:按合作公司的合同进行分利。

13、财产处理:合作期满,合作公司应依照中华人民共和国的有关法律和法规进行清算。清算后的财产, 按合作公司的合同规定进行分配。

三、可行性研究报告编制依据

四、可行性报告主要研究内容

根据国家《关于外商投资商业企业试点办法》及《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告(代项目建议书)有关问题的通知》要求,项目可行性研究的主要内容包括:

第二节  合作项目主要技术经济指标

项目主要技术经济指标表  

序号

指标名称

单位

数量

  

经营场所规模

 

 

 

1

总占地面积

m2

45800

 

2

总建筑面积

m2

33710

 

 

其中:超市卖场

m2

8750

 

经营规模

 

 

 

1

零售

万元

40248

正常经营年

2

出口

万美元

1000

正常经营年

劳动定员

585

 

项目总投资

万元

19500

2358万美元

1

固定资产投资总额

万元

16209

1960美元

 

其中:建设投资

万元

15963

1930万美元

 

     建设期利息

万元

246

30万美元

2

流动资金

万元

3291

398万美元

       续上表

序号

指标名称

单位

数量

  

年总成本费用

万元

44032

计算期年平均

年销售税金及附加

万元

1006

计算期年平均

年利润总额

万元

877

计算期年平均

主要财务评价指标

 

 

 

1

全部投资财务内部收益率

 

 

评价基准6%

 

  所得税前

%

7.53

 

 

  所得税后

%

6.90

 

2

全部投资回收期

 

 

 

 

  所得税前

10.77

含建设期

 

  所得税后

11.09

含建设期

3

长期借款偿还期

7.96

含建设期

第二章  项目背景及必要性

第一节  项目背景

随着我国改革开放进程的不断深入,国内商业流通领域吸引外资进入了一个新阶段。19927月,我国政府出台了《关于商业零售领域利用外资问题的批复》的文件,批准在北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区进行中外合资合作零售企业试点。在此之后,国家又采取了一系列新的改革方案:19933月,国务院在有关文件中第一次同意将物资供销,即生产资料批发领域列入对外开放的范围;1995年,国家对外开放连锁经营形式,批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点;19956月,《外商投资产业指导目录》中,又将商业零售、批发和物资供销从以前的禁止类列入现在的限制类,允许有限度地利用外资。因此,越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中,有大型综合超市(如法国家乐福、美国沃尔玛);仓储式会员店(如德国的麦德龙、荷兰的万客隆);便利店(如日本的罗森);超大型购物中心(如香港特区的新东安百货);商品批发集散中心(如香港特区的利联仓行);标准化食品超市(如日本的友谊西友超市)等。

超市在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态,具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点,因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家,它仍占据着不可替代的地位,成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中,超市销售额以29.1%的比例而高居榜首(百货仅占7.25%),同年日本各种超市销售额也占18.5%(便利店占5%,百货店占8.1%)。因此,超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前,许多著名超市公司(如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等)纷纷向国外拓展市场,进行跨国联营,以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大,投资环境较好,国外大型超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。

我国超市始初于八十年代初,当时只是一些营业面积较小,经营品种较少的商店,虽曾产生过一定的轰动效应,但终因市场问题而导致一度萎缩。九十年代初,随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用,超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起,并得到迅猛发展。

随着改革开放的不断深入,苏州商业同其他各行各业一样得到迅速发展,并逐步成为苏州经济发展的主要驱动力之一。超市作为商业领域的新型业态,在其他大、中城市异军突起,发展迅猛,成为商业的重要组成部分。但在苏州市尚未能得到充分发展,苏州市超市存在较大的市场容量。目前在苏州的连锁业中,形成规模,具有一定实力的超市主要有美佳、百汇和华润三家连锁超市公司。虽然经过近年来的迅速发展,苏州超市业取得了一定的成绩,但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国际接轨,同时苏州超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍,合理利用外资,加速自身发展已成为苏州超市业未来发展的现实选择。

第二节  项目必要性

一、有利于提高中方商业经营管理水平

***集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中。***大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等,***集团不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中,同时把服务与管理融为一体(***超市的组成详见图21)。苏州***超市有限公司的建立,将有助于把***优质的服务理念和先进的管理模式带到中国,从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。

低价。***的第一个使命是使顾客满意,为此,公司要做到:大量销售工业化产品,以最低价销售商品并达到经营面积的最高营业额,每一家***商场的设计保证能使大量商品快速流通运转;实行严格的管理制度,要依据营业额,费用库存及运转情况而进行管理。‚选择。不仅在价格上,而且要在满足顾客需要的商品多样化产品中,提供最好的选择。在国有品牌,地区品牌以及***品牌的商品中,挑选并开发新的商品。ƒ服务。顾客来***购物不仅能享有合理的价格和多样化的选择,而且还有许多方便之处。在同一商场可购买所有物品(食品和非食品);自由选择和流通方便;对技术性商品给予购物指导和帮助;一次付款;辅助性服务(信用贷款,送货上门和售后服务等);在商业中心还设有商业长廊和其它服务项目。

此外,为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本,***集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着合作公司的发展,该中心将负责***在整个上海地区、整个江苏地区及中国其它地区的商品采购。***集团中国采购中心的主要任务是:分析消费者的需求;‚完成超市品种系列的构成;ƒ与供应商协商并签署协议;„监督商业合同的实施;…超市内的促销活动。从***集团中国采购中心的任务来看,该中心已不仅仅是负责商品的采购,同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析,并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模,从而有效地提高其市场竞争能力。目前,我国已有部分国内超市开始设立类似的机构,本项目的实施与经营,将产生有效的示范效应促使我国国内超市进行改革,并不断提高我国国内超市的市场适应能力与竞争力。


    二、有利于促进苏州现代化商业的发展

1、苏州商业发展现状

近年来,苏州经济高速发展,为商业的发展提供了机遇,全市涌现出了一批大型批发、零售企业,商品流通规模不断扩大。199619971998年苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点数量、从业人员、销售额情况见下表2-1。限额以上批发和零售企业(19961997年指大中型批零售贸易企业,1998年指年销售在2000万元以上,年末从业人员在20人及以上的批发企业,年销售在500万元,年末从业人员在60人及以上的零售企业)情况,详见表2-2。苏州商业发展已具有一定的规模。

近年来苏州社会消费品零售总额、批发和零售商业网点等情况一览表

              年份

项目

单位

1996

1997

1998

社会消费品零售总额

亿元

266.0

286.6

297.9

批发

零售

商业

网点数

90068

96407

100986

从业人员

287419

295890

318230

销售额

亿元

920.1

936.0

875.4

资料来源:《苏州统计年鉴》19971999

限额以上批发和零售企业有关情况一览表

名称

单位

1996

1997

1998

数量

-

-

408

资产额

亿元

247.8

231.2

190.4

销售额

亿元

501.2

529.2

375.1

      资料来源:《苏州统计年鉴》19971999

2、社会经济的发展对苏州商业发展的要求

从以上资料中可以看出,苏州商业的发展已取得了一定的成绩,但远不能适应商业现代化发展的需要,伴随着苏州今后社会经济的快速发展,苏州商业必然要向现代化方向发展。

周边小城镇地区紧密结合,构成现代化城市群。这一切都将为苏州商业的发展提供有利的条件,同时也相应要求苏州商业向现代化方向发展。

苏州素以人间天堂著称,旅游业起步和发展较早。全市国际旅游的接待能力增强,服务质量和创汇水平进一步提高。1998年全市接待境外旅游者44.02万人,其中在苏过夜的29.2万人,分别比上年增长5.9%6.0%,来苏旅游者平均逗留天数2.16天。全年旅游外汇收入达到1.29亿美元,比上年增长22.9%;接待国内旅游者1142万人次,比上年增长7.1%;全市旅游总收入91亿元人民币。目前全市旅游经营单位150多家,拥有接待外宾的定点饭店宾馆89家,其中星级饭店宾馆34家,游览观光的名园、景点区共60多个。苏州太湖国家旅游度假区、阳澄湖度假区、苏州乐园、苏州三小俱乐部等相继建设并开放。苏州旅游业及基础设施的快速发展,将要求现代化的苏州商业与之相配套。

为适应今后社会经济快速发展的需要,苏州市1995年制订了现代化商业的发展目标。设想到2010年,市区第三产业比重提高到50%,商业占第三产业比重达42%。市场经济流通体系趋于完善,网点建设加快,并向周边地区延伸,连接成片,发展多种新的经营方式,经济效益稳步增长。到2020年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平,第三产业比重和商业占第三产业比重分别达55%和45%。市场经济流通体制更加完善,逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团,实现苏州商业的现代化经营与管理。

苏州现代化商业发展目标有关情况一览表

序号

项目

单位

2010

2020

1

社会消费品零售额

亿元

485

1258

年增长率

13

11

2

批发、零售贸易业、餐饮业网点数

33200

54000

年增长率

5

5

3

千人拥有网点数

 

18.4

22.5

4

商业(零售、饮服业)营业面积

个/千人

280

600

年增长率

10

8

5

批发、零售贸易从业人数

207600

338000

年增长率

5

5

6

千人拥有商业从业人员数

人/千人

115.3

140.8

资料来源:《苏州市商业九五计划和2020年长期发展规划》

4、利用外资促进苏州商业现代化发展

目前苏州外向型经济发展十分迅速,全市一半以上的固定资产投资、接近三分之一的财政收入来自于外商投资企业。6000多家外资企业落户苏州,众多的外商长期居住苏州,对举办外资商业提出了非常迫切的需求,但苏州商业利用外资无论在数量上,还是在质量上都明显落后于其它行业。统计数字表明,以各种形式投入苏州商业的外资累计不足2500万美元。与此同时,苏州绝大多数的商业企业的发展资金短缺,自身发展资金的不足已严重影响了苏州现代化商业的进一步发展。苏州现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补资金供需的不足。本项目利用***集团的大量外资,将创建内资、外资合作商业的成功典范,为苏州商业利用外资提供有效的示范效应,对加速苏州商业利用外资,从而促进苏州商业的现代化发展具有较为明显的意义。

三、有利于扩大商品出口

1***集团的出口优势

24                                                                                                                                           单位:万美元

序号

              

出口口岸

1997

1998

1999

2000(预计)

1

从上海海关出口产品

380

613.92

2020.3

2700

1.1

产地上海的产品

375

573.24

472.25

790

1.2

其它地区的产品

5

40.68

1548.05

1910

2

从其它口岸出口的产品

162.9

1958.83

5321.6

6880

3

从中国出口总额

542.9

2572.75

7341.9

9580

资料来源:***集团提供资料

  注:按FOB价计

25                                                                                                                                                                                                  单位:万美元

序号

       年份

产品

1997

1998

1999

2000(预计)

1

电动工具

 

2000

850

1000

2

行李包

50

180

245

250

3

五金工具

 

150

220

300

4

汽车配件

 

100

330

450

5

女士服装

 

 

62.52

 

6

男士皮夹克

 

 

13

 

7

真空吸尘器

 

 

 

60

8

背包

1

3

5

15

9

拖鞋

 

 

85.03

 

10

雨伞

 

2

 

3.50

11

照明用具

 

 

5.70

 

12

长毛绒玩具

 

 

1.86

 

      资料来源:***集团提供资料

***集团采购中国产品的主要品种(上海以外地区产品)(1999)

26                                                                                                                                                                           单位:万美元

序号

               

1999

1

园艺产品

1107.05

2

箱包

334.34

3

家庭用品

225.30

4

玩具

162.40

5

灯具

5.71

6

家具

85.21

7

婴儿用品

444.89

8

婴儿纺织品

350.01

9

儿童纺织品

189.70

10

五金、汽车配件

1800.00

11

男纺织品

176.82

12

女纺织品

181.89

13

鞋类

533.21

 

总计

5596.53

资料来源:***集团提供资料

2、南光进出口有限公司的出口优势

目录及出口商品的主要生产地区详见表2728

南光进出口有限公司出口商品一览表

27                                                                                                                                                                                                     单位:万美元

序号

                

商品目录

1997

1998

1999

1

纺织品

453

298

584

2

服装

1564

1432

1761

3

轻工产品

232

187

207

4

工艺品

334

365

279

5

机电产品

134

98

151

6

礼品

64

152

81

7

日用杂品

152

249

176

8

文体用品

78

149

114

9

工程机械

48

10

塑料

65

11

箱包及鞋帽

92

54

77

12

其他

108

76

81

 

合计

3211

3125

3478

   资料来源:南光进出口有限公司提供资料

南光进出口有限公司近年来出口商品的主要生产地区

序号

商品目录

商品主要产地

备注

1

纺织品

江苏(苏州、江阴)、浙江潮州

本省占70

2

服装

苏州、常熟、吴江、浙江温州

本省占70

3

轻工产品

苏州、无锡、常州、浙江温州

本省占60

4

工艺品

江苏(苏州、扬州)、浙江温州

本省占40

5

机电产品

苏州、上海

本省占50

6

礼品

苏州、浙江杭州、温州、宁波

本省占40

7

日用杂品

苏州、上海

本省占60

8

文体用品

苏州(苏州、昆山)、浙江温州

本省占70

9

工程机械

江苏(苏州、吴江)

本省占100

10

塑料

苏州、吴县

本省占100

11

箱包及鞋帽

江苏张家港、浙江温州

本省占60

12

其他

江苏(苏州)、浙江、上海

本省占40

资料来源:南光进出口有限公司提供资料

3、合作商业企业的出口计划

本项目合作商业企业的甲方为***集团公司,乙方为南光进出口有限公司。***集团公司具有世界一流的营销技术和十分广泛的国际销售网络。南光进出口有限公司则在江苏省、苏州本地及邻近地区有着广泛的供货渠道。本项目实施后,合作公司将充分利用***集团公司在营销技术、经营管理、销售网络及在世界11个国家中的210个大卖场等方面的优势和苏州工业园区南光进出口有限公司在进出口贸易货源、人才、经验等方面的优势,在做好超市国内外商品经销的同时,将组织苏州产品外销。将苏州及江苏省的产品通过***集团在国外的配销网络销往国外,用好两个市场,用足两种资源,以增强合作企业发展后劲。本项目成立后,将逐步组织当地的纺织品、服装、轻工产品、小五金、农产品、食品、副食品、家用电器、日用杂品等出口到世界各地的***大卖场销售,起步阶段拟定为每年出口500万美元,第二年年出口750万美元,第三年起每年出口1000万美元以上。具体出口计划详见表29

29                                                                                                                                                         单位:万美元

序号

                          年份

产品目录

2001

2002

2003年起

1

纺织品、各类布、服装面料

60

100

150

2

各类服装(含丝、棉、化纤)

100

140

170

3

食品

50

80

100

4

礼品

25

40

50

5

小五金

40

50

55

6

家用电器

50

75

100

7

轻工产品

50

75

125

8

日用杂品

50

75

100

9

农产品

25

40

50

10

工艺品

50

75

100

 

合计

500

750

1000

资料来源:合作双方提供资料


第三章  市场分析

第一节  投资市场分析

一、苏州整体投资环境

园区去投资商业企业符合苏州城市和商业发展规划的要求。

二、工业园区投资环境

苏州工业园区是由中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。按照园区总体规划,70平方公里的中新合作开发区域要分三期用15 - 20年左右的时间吸引外资200亿美元,项目建成后,苏州工业园区将成为一个有60万居住人口,集工业、居住、商业、以及各种文化、康乐设施为一体的,经济兴旺、人民安居乐业、管理井然有序、环境优美清新、两个文明高度发展的新园区。

94年开发建设以来,在国家、省各级领导和各有关部门的关心、帮助下,经过中新双方的共同努力,园区的开发和建设取得了令人瞩目的成就。到1999年底,全园区累计实现合同外资66.83亿美元,实际利用外资33.57亿美元,批准外商投资企业超过400家,名列世界500强的著名跨国公司已有35家在园区投资,单项平均投资超过3000万美元,其中超1亿美元的项目有8个。

《国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》中明确指出:原则同意今后逐步在苏州工业园区内设立外资、中外合资的金融机构和中外合资、合作商业零售企业,目前园区规划部门已经在商业规划区内划出最好的地块供外商投资商业零售企业。目前苏州工业园区已全面完成了中新两国政府联合协调理事会确定的首期发展目标,初步形成了与国际经济发展相适应的一流投资环境。

为适应苏州商业发展的总体目标苏州工业园区制订了当前的商业发展重点。决定重点发展连锁经营、仓储式商场、专业店等。使苏州工业园区的商业销售额在全市消费品零售总额中有较大幅度的上升。同时,积极引进外资,投资举办商业企业或嫁接现有内资商业企业合资、合作,进一步促进全市商业的对外开放和提高现代化经营、管理水平。从远期发展和当前状况来看,苏州工业园区都具有较好的商业投资环境。


第二节  消费市场分析

一、苏州整体消费环境

1、苏州目前超市业的发展规模存在较大的市场容量

苏州主要超市经济数据一览表

                 

  

单位

美佳

百汇

华润

分店数量

32

35

51

资产额

万元

-

12500

16000

营业面积

m2

4076

15052

15500

配送中心面积

m2

2500

15000

11000

销售额

1997

万元

3500

13480

14500

1998

万元

6025

13127

15800

1998年利润

万元

147

300

资料来源:《苏州利用外商投资发展商业总体规划》

2、苏州居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间

苏州人口、人均收入和人均消费支出现状及2004年预测表

          

 

单位

1996

1997

1998

2004

全市人口

万人

574.12

574.99

575.35

市区居民人均可支配收入

6165

7479

7812

10454

农民人均收入

4574

4924

5089

6810

市区居民人均收入

5264

5955

6289

8027

资料来源:《苏州利用外商投资发展商业总体规划》

2010年、2020年市区居民生活费收入及总收入等情况表

        

市区居民人人均生活费年收入

市区期末人口数

市区居民生活费年总收入(亿元)

金额(元)

年增长率(%)

万人

年增长率(%)

2000

10700

15

140

4.9

149.8

2010

33200

12

120

2.5

597.9

2020

78600

9

240

2.9

1886.4

资料来源:《苏州市商业九五计划和2020年长期发展规划》

二、苏州工业园区消费环境

1、苏州工业园区目前尚无大型超市等商业网点

根据园区发展规划要求,到2010年,将形成规模用地39平方公里,人口规模30万,环境优美的高新技术开发区。根据《中国新加坡苏州工业园二期建设指导详细规划》,中新合作园区最终用地为6856.5公顷,人口达60万人。近几年内将有大批大型工业企业和大量人口进入苏州工业园区;同时945月后,娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理,其在开发区以外的用地作为园区周边地区的性质存在,范围约200平方公里,根据其后制定的苏州工业园区周边地区五乡镇(乡)镇域规划,远期发展规划(2010)其镇域人口从96年的16.47万人增加到22.47万人,其中镇区人口为16.10万人。

本超市拟建在苏州工业园区与苏州古城区的结合部,周围三公里范围内即有常住人口近20万。随着园区的开发建设,古城区人口向园区的迁移,该地区的人气将越来越旺。按1998年苏州市人均生活消费品支出5177元计算,加上流动人口,本区域的年消费品销售总额至少在15亿,具有相当可观的潜在的市场购买力,是开办大型超市的有利市场因素。

三、***超市的市场竞争优势

1***超市商品供应优势

随着商品经济的发展,国内市场商品繁多,供应充足。国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水,纷纷进入消费品市场,极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应,***集团在上海专门设立了采购中心,负责***集团在中国超市商品的统一采购,由于***集团市场采购力较强,进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责,因此***超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。此外,由于***集团公司是一家跨国商业集团,在美国、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波兰、意大利、西班牙、匈牙利、泰国等国均有自己的分店和采购中心,形成全球性超市连锁经销网。本项目所需国外商品将通过***集团公司国外配销网络进行采购。本项目具有较强的商品供应优势。

2***超市商品销售优势

市场竞争优势,市场发展潜力较大。

第四章  项目选址与建设条件

第一节  项目选址

037ˊ,北纬31039ˊ。东临上海,南接浙江,西傍无锡,北依长江。全市总面积8488平方公里,其中平原占55%,水面占42%,丘陵占3%。境内河流纵横,湖泊众多,京杭运河贯通南北,望虞河、娄江、太浦河等连接东西,太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。苏州地区的区位优势十分明显,交通十分便捷,京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西,312204318国道在这里交汇,苏州至上海虹桥机场还有快速干道(苏沪机场路)。地处长江下游的张家港、太仓港、常熟港3个国家一类口岸已初具规模。

第二节  项目建设条件

一、当地社会经济条件

1、苏州地区社会经济条件

苏州在全省及全国的地位

苏州在全省的地位

国内生产总值

居全省第一位

进出口总额

居全省第一位

财政收入

居全省第二位

苏州在全国的地位

国内生产总值

居全国第七位

财政收入

居全国第十位

资料来源:《苏州统计年鉴》1999

4-2                                                                                                           单位:亿元

                

 

1994

1995

1996

1997

1998

五年平均增长速度

国内生产总值(当年价)

720.90

903.11

1002.14

1132.59

1250.01

19.34%

第一产业

68.46

80.38

88.18

88.16

88.01

12.68%

第二产业

442.89

543.41

567.96

636.42

701.95

16.27%

第三产业

209.55

279.33

346.00

408.01

460.05

27.56%

资料来源:《苏州统计年鉴》1999

近年来,苏州市的对外贸易发展十分迅速。1998年,全市对外贸易继续保持较快增长,出口商品结构优化,出口创汇能力增强的势头。全年实现自营进出口总额96.49亿美元,其中出口创汇52.07亿美元,分别比上年增长11.7%12.1%。三资企业出口40.71亿美元,占全市出口总额的71%。加工贸易出口、代理进出口业务发展较快,贸易方式趋向多元化。据海关统计,全年加工贸易进出口总值比上年增长7.7%,占全市对外贸易出口总值的64.8%,技术含量高、附加值大的机电产品出口产品比重已占加工贸易出口总值的48%,成为全市出口的第一大类产品。在全市出口骨干企业中,外商投资企业继续占主导地位,出口超千万美元的企业有102家,其中外商投资企业74家。江苏国泰国际集团公司出口3.36亿美元、市进出口集团公司、常熟、吴江、吴县外贸公司出口超1亿美元,精达电子电器公司、江苏通润机电有限公司等自营生产企业出口超过3000万美元。

近年来,苏州市交通运输业有了较大的发展。目前该市已形成水路、公路、铁路、航空配套的交通网络。1998年,全市交通基础设施向高等级、立体化、开放式方向发展,全年完成投资额达17.3亿元。苏嘉杭高速公路开工建设;市区官渎里过境改造工程、204国道部分改造工程、太仓沪黄公路等重点工程快速有序进行。目前,全市实有公路1815公里,其中国道306公里,省道256公里,二级以上公路883.7公里,占全市总里程的49%,位居全省第一。苏州至周边省市及六县市公路基本达到二级以上,公路密度每百平方公里21.5公里。全市内河航道通航里程2898.7公里,其中通机动船里程2249.6公里。年末全市拥有机动车51.32万辆,完成客运周转量66.02亿人公里,货运周转量38.6亿吨公里,分别比去年增长13.5%和下降14.1%。铁路旅客发送量792.3万人次,货物发送量157.9万吨,货物到达量608.8万吨。内河港口吞吐量4787万吨,比上年增长40.7%

2、苏州工业园区社会经济条件

苏州工业园区位于苏州老城以东金鸡湖地区,涉及娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇,总面积约200平方公里(不含水面),其中中新合作开发区规划面积约74平方公里(包括7.2平方公里金鸡湖在内),规划人口60万人。该工业园区是一个组合工业区、商业中心、住宅、学校和娱乐设施的综合性区域。

苏州工业园区中新合作开发区是中国和新加坡两国政府合作的项目,开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994211,国务院下达《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》。226,李岚清副总理和李光耀资政分别代表中新两国政府在北京签署了合作开发建设苏州工业园区的协议。同年512,苏州工业园区破土启动。945月后,娄葑、跨塘、斜塘、唯亭、胜浦五个乡镇分别从郊区和吴县划归苏州工业园区管理。

近年来,苏州工业园区招商引资和项目建设进展可喜,到19996月,已批准进入中新合作开发区内的外商投资企业有158家,其中工业企业有132家,累计已开工的工业企业有104家,投产的工业企业有80家。全园区实现合同外资63.1亿美元,实际利用外资29.8亿美元。进区的大多是电子、医药、精密机械等高新技术项目。名列世界500强的国际跨国公司有34家进入园区投资发展。

二、项目建设自然条件

1、水文

±0.011.00之间,即粘性土与轻亚粘土粉砂交界处,其次一般分布于细砂、砾砂层,为良好含水层,常温保持在20左右,深层承压水一般有三层,层在-0.80m左右处,厚56m层在-100m左右,为理想的开采层,厚620m层在-130m左右处,厚26m。地下水一般无侵蚀作用,但在有侵蚀性化合物生产用水的工厂、矿区及其周围,地下水需要进行分析、确定其侵蚀性。

2、温度

                            15.8

34.519717月)

1.519781月)

              38.6(19538261954812)

              9.81958116

3、风况

                 3.5m/s

4.7m/s

2.0 m/s

              17.0m/s

4、降水量

平均年降雨量                               1076.2mm

最大年降雨量                                1544.7mm

                149

                              604 mm

                                          343.3 mm

                                          484.4 mm

                                          0.2 mm

5、湿度

年平均相对湿度                                          80.8%

年平均最大相对湿度              85%

年平均最小相对湿度              78%

最小绝对湿度                                 12%

年平均绝对湿度                               16.4毫巴

最大绝对湿度                                43.5毫巴

最小绝对湿度                                 1.5毫巴

6、蒸发量

                                          1255.8mm

              1648.5mm

              852mm

                                          262.2mm

                                          14.6mm

7、气压

                                 1016.2mm

              1016.7mm

                 1015.6mm

                                              1039.4mm

                                              990.7mm

8、日照

                            1983.1小时

2353.5小时

年平均最少日照小时              1176.0小时

9、地震

苏州地震基本烈度按度考虑。

本项目所在地自然条件较好。


第五章  经营规模和营销方式

第一节  经营规模

一、零售

1、营业面积

2

2、经营品种

经营品种

序号

分类

序号

分类

生鲜商品

非食品非技术(2

1

奶制品

1

家用五金

2

面包

2

工具

3

糕点

3

像制品

4

自助熟食

4

游戏及玩具

5

肉类

5

体育用品

6

鱼类

6

厨房与餐桌用品

7

冷冻食品

7

学习办公用品

8

蔬果

8

清洁整理用品

9

干果/南北货

9

箱包珠宝

非食品非技术(1

大众消费品

1

照相

1

成品

2

音像

2

洗涤菜

3

家具

3

美容美发

4

大家电

4

清洁护理

5

小家电

5

小吃早餐

6

通讯

6

饼干

纺织品

7

饮料烟酒

1

男装

8

团购品

2

儿童用品

 

 

3

内衣装

 

 

4

女装

 

 

5

鞋类

 

 

6

家用纺织品

 

 

3、消费对象

中、低、高收入群体

4、服务区域

进口商品目录表

序号

商品名称

备注

1

鞋类

 

2

钟表类

 

3

化妆品

 

4

护发用品

 

5

护肤用品

 

6

香水

 

7

体育用品

 

8

游戏及玩具

 

9

大家电

 

10

小家电

 

11

学习办公用品

 

12

箱包珠宝

 

13

照相

 

14

酒类

 

15

其它

 

二、出口

1、经营品种与出口规模

53                                                                                           单位:万美元

                          年份

产品目录

2001

2002

2003年起

1

纺织品、各类布、服装面料

60

100

150

2

各类服装(含丝、棉、化纤)

100

140

170

3

食品

50

80

100

4

礼品

25

40

50

5

小五金

40

50

55

6

家用电器

50

75

100

7

轻工产品

50

75

125

8

日用杂品

50

75

100

9

农产品

25

40

50

10

工艺品

50

75

100

 

合计

500

750

1000

 

2、销售渠道及销售区域

第二节  货源采购及配送

一、超市货源采购与配送

***集团在中国专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着合作公司的发展,该中心将负责***在整个江苏地区及中国其它地区的商品采购及配送。***集团中国采购中心的主要任务是:分析消费者的需求;‚完成超市品种系列的构成;ƒ与供应商协商并签署协议;„监督商业合同的实施;…超市内的促销活动。***集团采购中心负责超市货源采购。

为促进商品的统一配送,***集团在上海专门设立了配送中心。配送中心在功能上是一个商品物流的过程,下设多个仓库、加工车间和运输车队。其中,加工车间主要是对部分商品重新进行分割包装,使之更适应超市的销售方式。本项目为***集团的苏州店,具有独立的法人地位,除利用***集团在上海的主配送中心外,在苏州另设一配送中心,以方便商品的及时配送。本项目所需商品全部由供应商供货上门,不需考虑室外运输方案。

二、出口商品货源及采购

第六章  技术设备

一、计算机管理系统

1、总部的计算机配置

合作公司主要采用组主机系统或PC局域网系统。这一电脑系统将包括业务管理、财务会计管理、采购管理、库存管理、配货管理、运输管理、POS电子定货、远程通讯、综合统计信息管理和系统维护等模块,以适应连锁超市统一进货、统一价格、统一调度和规模经营之需要。

由于***集团公司已在上海成立了合作经营的超市公司,完成了总公司和采购中心的电脑配置。苏州***超市有限公司成立后,将与上海总公司连网,合用电脑系统,以便统一配货,降低成本。

2、超市的计算机配置

PC+DOS机的独立局域网系统,利用服务器硬盘镜像、双机热备份等措施,以提高数据的安全性。前台POS机把每笔商品的交易情况直接接入后台服务器中,后台服务器能及时跟踪超市销售的最新动态。

3、配送中心计算机配置

二、其它设备

主要设备采购清单

序号

项目名称

单位

数量

主要参数

 

1

冷水机组

2

350RT

进口

2

燃气全自动无压热水锅炉

2

40104Kcal/h

中外合资

3

盘管及新风机组

1

 

中外合资

4

冷却塔

1

 

国产

5

监控报警设备

1

 

国产

6

自动喷淋灭火设备

1

 

国产

7

通讯设备

1

 

法国

8

计算机设备及配件

35

 

进口(法国或日本)

9

2t热水锅炉

2

 

国产

10

干式变压器

2

每台1600kVA

国产

11

柴油发电机组

1

 

国产

12

手推车

3000

 

进口

13

冷藏柜及配件

40

 

进口(法国)

14

排水机泵及配件

2

 

进口(法国)

15

标签条

8000

 

进口(法国)

16

面团、糕点设备

2

 

进口(法国)

17

各种货架

600

 

进口(法国)

18

部门标志牌

80

 

进口(泰国)

19

收银设备及配件

60

 

进口(法国)

20

切面包片机架及配件

2

 

进口(法国)

21

熟食加工设备及熟食柜

50

 

进口(法国)

22

手扶梯

4

 

进口(法国)

23

电梯

2

 

进口(德国、日本或美国)

24

货梯

2

 

国产


第七章  项目建设方案

第一节  总平面布置

一、总平面设计原则

1、全面规划,利于实施;

2、功能分区明确、合理、得当,布局紧凑,节约用地,管理维修方便;

3、与外界保持良好的交通和运输联系,出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求,道路保持顺畅、便捷;

4、满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求;

5、符合并充分利用自然条件,包括地形、地质、水文、气象和天然资源(如绿地等),并尽可能增加绿地面积;

6、考虑项目所地地段的总体景观,场地布置与建设能够美化城市;

7、便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设施;

8、符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。

二、总平面布局

项目选址位于苏州工业园区金鸡湖路口。该地为中新合作苏州工业园区启动区和苏州古城区的交界处,苏州城东交通主干道东环路边,距苏州-上海虹桥机场快速道路只有200,连接江、浙两省的苏、嘉、杭高速公路以高架形式从地块东侧通过,且在一公里外有互通出口。周围有东环、东港、宏葑、杨枝塘、里河、夏园等新村。项目基址总占地面积约45800平方米,为园区内已成片开发的地块,已经办妥建设用地手续,待项目启动后即可正式使用。

本项目的建设主体为一座三层的超市,同时建设相应的配套设施。本项目主入口位于基地的西正角,超市前设27宽的大型多功能广场,提供人流集散与休闲的开阔空间,既满足了超市的功能需求,又形成了较大的气势和商业气氛。同时为方便顾客停车需要,本项目在多功能广场旁边设置一座室外自行车停车场。

2,水、电、煤气、通讯、停车、绿化等配套设施与超市建筑物同步设计施工建设。建筑主体层数为三层,容积率为74%,绿化率为30%。主要技术指标详见表7-1

主要技术指标表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

占地面积

m2

45800

 

2

建筑面积

m2

33710

 

 

容积率

74

 

3

建筑占地

m2

16350

 

 

占地率

%

36

 

4

多功能广场

m2

5400

 

5

室外自行车停车场

m2

2000

1650个停车位

6

道路

m2

1200

 

7

绿化面积

m2

13740

 

8

绿化率

%

30

 

9

备用地

m2

7155

 

第二节  建筑方案

一、设计依据

1、设计规范

           GBJ  11-89

          GBJ  10-89

         GBJ  7-89

本工程满足建设方提出的使用条件下荷载标准值,详见表7-2

荷载标准值

荷载区域

第一层

第二层

储存区域

 

1.0

销售区域

0.9

0.9

冷藏区域

 

1.0

技术区域

1.0

1.0

办公室

 

0.35

停车场

0.3

 

备注:表中荷载单位为t/m2

2;基本风压值55kg/m2(地面粗糙B)

二、建筑设计

1、建筑立面设计

建筑立面以简洁明快为指导思想,力图用现代的装饰材料-绿色全反射玻璃墙,与大面积的实墙进行对比,体现现货建筑简洁,细致而又大气的艺术风格。

在细部设施上,将超市的交通空间暴露在外,通过来来往往川流不息的人流,暗喻了现代人快节奏的生活,同时,大量的人流流动也可以引起过往人的好奇心,吸引潜在的顾客进入超市购物。在建筑的转角部设施巨型的公司标志,由于位于街区转角处,所以特别醒目,有利于热闹的商业气氛。

2、建筑内部空间设计

设有门厅,入口门厅内设二台自动扶梯联系上下交通。一层前部设有小吃广场、技术工程部、小商店,中部与后部主要为室内机动车及自行车停车场。

3、材料

材料表

序号

 

墙面

顶面

地面

踢角

柱子

1

办公区

 

 

乳地板或乙烯板

PVC

乳胶漆

2

库房

卸货区

内墙涂料喷白

内墙涂料喷白

混凝土耐磨地坪

水泥

内墙涂料喷白,角钢护角

3

操作区

保温板

保温板吊顶

防滑地砖

地砖

保温板

4

营业区

乳胶漆

内墙涂料喷白

胶地板

水泥

乳胶漆,角钢护角

5

餐饮区

乳胶漆

内墙涂料喷白

胶地板

水泥

乳胶漆

6

卫生间

150×300瓷砖

吊顶

150×150防滑地砖

水泥

150×150地砖

7

厨房

150×300瓷砖

内墙涂料喷白

150×150防滑地砖

水泥

150×300地砖

8

设备用房

 

 

水泥砂浆地坪

水泥

内墙涂料喷白

9

商店

乳胶漆

内墙涂料喷白

乙烯板

水泥

乳胶漆

Φ600高强预应力管桩,桩长约为40m,桩尖持力层进入第8层。单桩允许承载力1650kn,承台为承台加基础联系梁方案,基础应控制建筑物绝对沉降和相对沉降均满足现行设计规范和业主的要求。

建筑物外墙下设钢筋混凝土基础梁及承台之间的联系梁约为400mm×800mm(宽×高)。

6、上部结构设计

结构形式为预应力钢筋混凝土框架结构,外墙围护结构采用框架,填充砖墙体系。

三、土建工程

本项目的土建工程超市商业用房及有关配套辅助设施。总建筑面积为33710m2,其中超市商业用房建筑面积为33060m2,配套辅助设施用房为650m2。另外,多功能广场场地面积为5400m2,室外自行车停车场面积为2000m2。本项目主体工程情况详见表74。辅助配套设施工程情况详见表75

主体工程功能与面积分配表

序号

名称

单位

第一层

第二层

第三层

总计

1

超市卖场

m2

 

8750

 

8750

2

仓库

m2

 

2000

 

2000

3

加工间及冷库

m2

 

1200

 

1200

4

收货区

m2

 

1600

 

1600

5

办公室

m2

 

250

1750

2000

6

小商店

m2

720

570

 

1290

7

小吃广场

m2

1140

 

 

1140

8

通道、走廊

m2

1030

910

 

1940

9

厕所

m2

100

75

 

175

10

技术工程部

m2

460

300

 

760

11

室内停车场

m2

12205

 

 

12205

12

建筑面积

m2

15655

15655

1750

33060

备注:室内停车场机动车停车位350个,自行车停车位1200个。

辅助配套设施工程功能与面积分配表

序号

名称

单位

面积

备注

配套设施用房

 

 

 

1

冷冻机房

m2

150

 

2

变电室

m2

150

 

3

泵房

m2

50

 

4

锅炉房

m2

150

 

5

发电机房

m2

150

 

 

小计

m2

650

 

其它

 

 

 

1

多功能广场

m2

5400

 

2

室外自行车停车场

m2

2000

1650个停车位

 

小计

 

7400

 


第三节  配套工程

一、给排水

3d ,主要用水量估算详见表76

本项目用水量估算表

序号

用水单位

最大日用水量

m3d

最大时用水量

m3h

1

职工用水

50

8

2

顾客用水

20

4

3

餐饮

80

15

4

副食品加工

55

10

5

地面冲洗

30

5

6

空调补充水

240

10

7

绿地用水

20

5

 

合计

495

57

3、供水方式

4、供水系统分类

3h

5、热水系统

3d

2、雨水系统

基地雨水均为组织排除,雨水经屋面雨水管,地面排水沟,道路雨水口收集后纳入市政雨水管。基地面积4.58公顷,设计重现期一年,雨水量约800l/s,排出口管径Dn900

3、循环系统

根据工艺要求,冷冻机冷却水量约500m3h。为节约用水,冷冻机冷却出水经冷却塔冷却后循环使用。

二、消防

1、消防水源

消防要求二路供水,二路水源接自市政给水管(接入管管径DN150),若二路供水或供水量有困难,需按消防部门要求考虑设消防水池。

2、消防水量

根据建筑设计防火规范,本工程消防水量为75l/s,其中室内消火栓15l/s,室外消火栓30l  /s,自动喷淋系统30l/s

3、消火栓系统

系统设二台加压泵(一用一备)水泵直接从管网抽水,不另设水池,消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。

系统设二套消防结合器。

4、自动喷淋系统

三、暖通空调

1、设计依据

34

28.2

-4

73%

32

3

室内设计参数表

房间名称

夏季

冬季

新风量

噪声级

温度

相对湿度

温度

相对湿度

超市、商店

2628

65

18

30

1015m3/d

45db

办公

2527

65

19

30

20m3/hp

45db

3)通风换气次数(次/时)

各房间通风换气次数

房间名称

换气次数

房间名称

换气次数

冷冻机房

1020

面包房

2030

变电室

1530

锅炉房

1530

配电室

510

卫生间

1520

泵房

34

仓库

46

厨房

3050

发电机房

30

4)空调技术指标

                  32325m2

                  15120m2

              2500kW

              950kW

4、空调冷热源

4kcal×2台,总容量80×104kcalh

5、空调系统

四、供电

1、用电量估算

照明

广告牌:予留50 kW

动力

动力用电量表

序号

项目名称

装机容量(kW)

备注

1

加工、冷库等

700

 

2

餐厅

120

 

3

消防喷淋泵等

40

 

4

电梯

40

 

5

其它动力

200

 

 

合计

1100

 

4)空调:750 kW

本项目用电负荷计算表详见表710。变压器负荷率为65.8%。

供电负荷计算表

序号

项目名称

装机容量(kW

需要系数Kx

功率因素COSφ

计算负荷

有功功率(kW

无功功率(kVAR

视在功率(kVA

1

动力

1100

0.8

0.8

880.00

660.00

1100.00

2

空调

750

0.8

0.8

600.00

450.00

750.00

3

广告牌

50

1

0.8

50.00

37.50

62.50

4

照明、辅助

700

1

0.8

700.00

525.00

875.00

 

小计

2600

 

 

2230.00

1672.50

2787.50

分散系数

0.85

 

 

1895.50

1421.63

2369.38

电容补偿

 

 

0.9

 

-503.59

 

补偿后

 

 

 

1895.50

918.03

2106.11

合计

 

 

 

 

 

2106.11

2、供电

在本建筑东南角设变电站一座,内设1600kVA变压器二台。由电业提供二路10 kVA高压电源(按二类负荷供电),高压侧分开,低压侧联络。相应配置高、低压框。

为应急、消防之用,另设有1000 kVA柴油发电机组一套,供部分照明、冷库(包括冷冻、冷藏等)信息处理系统等使用。

信息处理系统、收银系统等的电源均经UPS(不少于15分钟)供应。

3、配电

按照明、动力、空调等不同功能,分区分系统供电,在配电系统的输出端均装置具有过载、短路保护功能的自动断路器。

超市内的小商店用电量单独配电、分别计量。

在商场内的各适当部位装置带有保护接地的插座,大部分插座应采用双电源供电。

对消防设备、应急照明、登记处处理等系统的用电均采用二路供电,并在负载末端自动切换。

4、电话

超市内设有音响系统,作超市广播寻呼之用,兼作消防广播。

9、设备管理系统

收集并监视空调、动力、照明等设备的运行情况。

10、防雷

五、煤气

本工程煤气总用量约为301m3/d。主要供超市的食品加工及餐饮用气(设煤气总表一只),餐饮区每个厨房另设煤气表各一只。

煤气管道接自市政煤气总管,是否需设煤气调压要征询煤气公司有关部门后才能决定。

室内煤气管道委托煤气公司有关部门设计、施工,所有煤气表具须采用煤气公司指定产品,并委托煤气公司承担安装。

第八章  组织机构和人员安排

第一节  组织机构设置

经营管理;合作公司可委托***集团公司负责公司的日常经营管理,将引进世界一流的营销技术、管理经验和销售网络,使之成为现代化的大型综合超市,在苏州商品流通领域树立起新型的商企形象。合作公司总经理由甲方推荐,并由公司董事会聘任。

 

81    项目管理组织结构图

第二节  人员(不包括采购中心)安排与培训

第九章  项目实施进度

9-1                                                                                                                                                                       单位:月份

   

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

可行性研究报告审批

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

初步设计

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

扩大初步设计

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土建工程

 

 

 

设备采购

 

 

 

 

 

 

 

安装工程

 

 

 

 

 

 

 

装修工程

 

 

 

 

 

 

 

 

设备调试

 

 

 

 

 

 

 

 

 

竣工并交付使用

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第十章  环境保护与安全

第一节  环境保护

一、设计依据

根据中华人民共和国环境保护法等有关法规,在项目实施过程中对生产过程中排出的污染物应采取必要的措施,使之达到国家规定的标准,本项目设计时要按照清除污染,保护环境的原则进行设计,采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理:

二、施工过程中的环保问题

三、设计过程中应注意的环保问题

四、环境影响及评价

3d。本项目三级生化处理设备,工艺选用:接触氧化法,处理能力35m3h

污水处理达标参数表

序号

指标名称

指标值

备注

1

CODcr

<100ppm

 

2

BOD5

<30ppm

 

3

SS

<70ppm

 

4

pH

69

 

5

Oil

<17ppm

 

2、废气

本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气,拟采用除尘设备处理,烟气排放符合国家二类排放标准。

3、噪声

主要噪声源及治理措施表

序号

噪声振动源

治理措施

1

水冷却塔

60db

2

闭路循环冷凝器

60db

3

柴油发电机

消音室中60db

本项目需请环境保护部门作一环境影响评价,以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。


第二节  卫生防疫

2、房间的换气

第三节  消防安全

建筑设计防火规范”  GBJ16-87  。建筑物内设置防火隔离门、消火栓(每个消火栓均有水龙装置和灭火器材),并配备火警报警系统和烟火监视系统,包括自动报警按钮、火灾警铃、自喷水装置等,以确保超市营运安全。

1、消防车道

2、安全疏散

系统设二台加压泵(一用一备)水泵直接从管网抽水,不另设水池,消火栓布置保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。

第十一章  投资估算与资金筹措

第一节  投资估算

本项目总投资估算19500万元人民币,折合2358万美元(本研究报告按1美元=8.27元人民币计算),其中:建设投资15963万元,折合1930万美元,建设期利息246万元,折合30万美元,合作企业所需的流动资金为3291万元,折合398万美元。

项目总投资估算详见附表1

一、建设投资估算

1、建筑工程:本项目主体工程建筑面积33060平方米,配套用房650平方米,主体工程建筑造价按1600/平方米,配套用房造价按800/平方米进行估算。

2、设备投资5205万元,其中外汇375万美元。

3、本项目建多功能广场面积5400平方米,自行车停车场面积2000平方米,道路面积1200平方米,绿化面积13740平方米,预计投资额84万元。

4、本项目需用地45800平方米,土地批租费2651万元。

5、勘察设计咨询费按第一部分工程费用的2.5%估算。

6、电增容费、水增容费

(1)电增容费

本项目全部建成后将新增用电容量3200kVA ,电增容费按450/kVA计算。

(2)水增容费

根据本项目用水量预测,本项目接入DN150供水管,水增容费144万元。

7、市政公用设施配套费按60/ m2计算。

8、消防设施建设费2/m2计算。

9、工程质量、安全监督费按第一部分工程费用的0.13%计算。

10、招投标费用按第一部分工程费用的0.6%计算。

11、工程监理费按第一部分工程费用的1%计算。

12、建设单位管理费按第一部分工程费用的1.2%计算。

13、本项目基本预备费人民币按8%计,外币按10%计,不考虑涨价预备费。。

14、固定资产投资方向调节税免交。

二、建设期利息估算

本项目建设期借款利息按6.17%(有效年利率)计算,建设期利息为246万元。

建设期借款利息估算详见附表10

三、流动资金估算

本项目所需的流动资金估算为3291万元。

流动资金估算详见附表2

第二节  资金筹措与投资计划

一、资金筹措

本项目总投资为19500万元,折合2358万美元,其中注册资本8000万元,折合967万美元,占项目总投资的41.03%,符合国家对建立合作企业有关注册资本占项目总投资的比例要求。注册资本中,中方出资2800万元,占注册资本的35%;外方出资5200万元,占注册资本的65%。总投资额与注册资本的差额拟由合作企业申请银行贷款解决,其中:长期借款8209万元,流动资金借款3291万元(占流动资金的100%),流动资金借款利息按5.98%计算。

二、投资计划

根据该项目的实际情况,项目建设期为1年,项目建设投资在建设期内全部投入,流动资金根据各年的需要分年投入。

投资使用计划和资金筹措方案详见附表3


第十二章  财务分析

本项目财务评价确定计算期为15年,其中建设期1年,经营期14年。

第一节  商品销售收入和销售税金及附加估算

一、年销售收入估算

本项目建成后,正常年销售收入为48518万元,(1)有效营业面积11180平方米,项目正常年单位面积营业额根据苏州超市水平及发展趋势按3.6万元计算,年营业额为40248万元;(2)预计正常年出口额为1000万美元。

二、销售税金及附加估算

增值税实行抵扣制,税率为17%;教育费附加按应交增值税金的4%计;出口退税按9%计。计算期年平均销售税金及附加为1006万元。

商品销售收入和销售税金及附加估算详见附表4

第二节  总成本费用估算

一、成本费用估算范围

本项目总成本费用估算包括商品销售成本、商品出口部门员工工资及福利、超市费用支出、折旧摊销费用、修理费用、商品出口其它费用等。

本项目总成本费用主要依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》进行估算。

二、成本费用估算依据

1、销售成本估算

3、超市各项费用

4、修理费用及商品出口其它费用

5、折旧、摊销费

20年摊销,其它无形资产及递延资产均按10年摊销。年摊销费用为269万元。无形资产及递延资产摊销估算详见附表6

三、总成本费用构成

第三节  项目利润及分配情况分析

第四节  财务现金流量和资金来源与运用分析

一、财务现金流量分析

现金流量分析结果表

序号

指标名称

单位

全部投资

所得税前

所得税后

1

财务内部收益率

%

7.53

6.90

2

投资回收期(含建设期)

10.77

11.09

3

财务净现值(ic=6%

万元

2163

1233

从分析结果表中可知,整个项目的全部投资内部收益率所得税前为7.53%,所得税后为6.90%;投资回收期(含建设期)所得税前为10.77年,所得税后为11.09年;财务净现值(ic=6%)所得税前为2163万元,所得税后为1233万元,财务净现值均大于零。分析结果表明其财务效益较好。全部投资现金流量详见附表12-1

二、资金来源与运用分析


第五节  贷款偿还能力分析

本项目建设需固定资产投资贷款8209万元,其中:建设期利息借款246万元。长期借款用未分配利润及折旧、摊销费用来归还,按最大还款能力计算,预计在7.96年还清长期借款(含建设期)。投产初期用于还款的未分配利润,在以后财力许可时可重新纳入投资方股利分配。具体的处理办法是减少折旧、摊销费存款,增加投资方的股利分配。

借款还本付息计算详见附表10

第六节  外汇平衡分析

本项目计算期内各年外汇来源与运用情况详见附表15,从表中可以看出,在计算期内,各年均可达到外汇平衡并有余额。项目计算期内全部外汇余额总计为10242万美元。

第七节  敏感性分析

在项目的实施过程中,建设投资和毛利率等不确定因素的变化将直接影响项目的经济效益。本项目针对自有资金内部收益率指标,分析了这些因素结项目可盈利性的影响,具体分析结果详见附表16

从分析表中可知,该项目毛利率的变化对其财务内部收益率影响很大,建议应在商品销售过程中十分重视成本的内部控制及商品的促销,以避免项目的销售收入和成本支出出现较大的负面波动。


第十三章  综合效益评价

第一节  经济效益分析

第二节  社会效益分析

一、有于提高中方商业经营管理水平

***集团以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于世界著名超市业中。***大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等,***集团不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中,同时把服务与管理融为一体(***超市的组成详见图21)。苏州***超市有限公司的建立,将有助于把***优质的服务理念和先进的管理模式带到中国,从而有利于提高中方的经营管理水平和服务观念。

二、有利于促进苏州现代化商业的发展

近年来苏州商业的发展已取得了一定的成绩,但远不能适应商业现代化发展的需要,伴随着苏州今后社会经济的快速发展,苏州商业必然要向现代化方向发展。为适应今后社会经济快速发展的需要,苏州市1995年制订了现代化商业的发展规划,该规划明确提出,到2020年苏州商业达到世界当时中等发达国家水平,实现苏州商业的现代化经营与管理。为实现这一目标,必须加速苏州商业的进一步发展,然而苏州绝大多数的商业企业发展面临的最主要问题是自身发展资金的短缺,苏州现代化商业目标的实现迫切需要利用外资来弥补自身资金供需的不足。本项目利用***集团的资金实力,将创建内、外资合作商业的成功典范,为苏州商业利用外资提供有效的示范效应,对加速苏州商业利用外资,从而促进苏州商业的现代化发展具有重要作用。

三、有利于扩大商品出口

本项目合作商业企业的甲方为***集团公司,乙方为南光进出口有限公司,合作双方均具有较强的出口优势。***集团公司具有世界一流的营销技术和十分广泛的国际销售网络。南光进出口有限公司则在江苏省、苏州本地及邻近地区有着广泛的供货渠道。本项目实施后,合作公司将充分利用***集团公司在营销技术、经营管理、销售网络及在世界11个国家中的210个大卖场等方面的优势和苏州工业园区南光进出口有限公司在进出口贸易货源、人才、经验等方面的优势,在做好超市国内外商品经销的同时,组织苏州产品外销。将苏州及江苏省的产品通过***集团在国外的配销网络销往国外,用好两个市场,用足两种资源,以增强合作企业发展后劲。本项目成立后,将逐步组织当地的纺织品、服装、轻工产品、农产品、食品、副食品、家用电器、日用杂品等出口到世界各地的***大卖场销售,起步阶段拟定年出口500万美元,第二年年出口750万美元,第三年起每年出口1000万美元以上。本项目的实施与建设能有效地带动苏州及江苏省产品的出口。众所周知,贸易是经济增长的发动机,出口贸易有着广泛的波及效应,可带动相关产业的增长,本项目在一定程度上有利于地区经济的增长。

四、其它社会效益

本项目通过引进法国***集团公司先进的商业管理技术、经验和经营机制,对促进苏州工业园区的发展、苏州各大超市在竞争中发展壮大、提供就业机会、解决部分下岗职工的再就业问题、增加国家税收等均有较强的推动作用。同时,本项目所零售的大量产品多在当地采购,可对相关产业产生一定的拉动作用,从而刺激当地经济的增长。本项目具有良好的社会效益。

第三节  研究结论及建议

一、研究结论

1、本项目合作双方具有较强的经济实力合作双方均符合《外商投资商业企业试点办法》中对合作者的有关要求;

2、本项目的建设符合苏州市城市和商业发展规划要求;

3、本项目的建设能有效地提高中方经营管理水平,推进苏州商业现代化发展,并带动苏州及江苏省产品的出口。项目的建设对促进苏州商业的迅速发展和提高苏州及江苏省的对外开放水平具有较大的意义;

4、本项目所在地社会经济条件较好,投资环境与消费环境优良,可为本项目的顺利建设与经营提供坚实的基础保证。

5、本项目可以获得良好的经济效益与社会效益。本项目建设是可行的。

二、存在的问题及建议

1、本项目在建设过程中应严格按国家及当地有关基本建设程序办理相关手续;

2、建议本项目的出口产品尽量选择苏州及江苏省的名、特、优产品,并加强在国外市场的宣传力度,以不断提高苏州及江苏省产品在国际市场上的知名度;

3、建议本项目超市所需产品尽量在周边地区采购,以降低采购成本及运输成本;

4、建议中方在经营管理过程中,注意学习***集团超前的经营理念及先进的管理模式,以不断提高自身的经营管理水平。

 


 

第一章                  1

项目基本情况              1

1

4

5

5

合作项目主要技术经济指标              6

第二章  项目背景及必要性              7

项目背景              7

项目必要性              8

8

11

14

第三章  市场分析              18

投资市场分析              18

18

19

消费市场分析              20

20

21

22

第四章  项目选址与建设条件              23

项目选址              23

项目建设条件              24

24

26

第五章  经营规模和营销方式              29

经营规模              29

29

30

货源采购及配送              31

31

31

第六章  技术设备              32

32

33

第七章  项目建设方案              34

总平面布置              34

34

34

建筑方案              35

35

36

38

配套工程              40

40

41

42

44

46

第八章  组织机构和人员安排              46

组织机构设置              46

人员(不包括采购中心)安排与培训              47

第九章  项目实施进度              48

环境保护与安全              48

环境保护              48

48

48

49

49

卫生防疫              51

消防安全              51

第十一章  投资估算与资金筹措              53

投资估算              53

53

54

54

资金筹措与投资计划              54

54

54

第十二章  财务分析              55

商品销售收入和销售税金及附加估算              55

55

55

总成本费用估算              55

55

55

56

项目利润及分配情况分析              56

财务现金流量和资金来源与运用分析              57

57

57

贷款偿还能力分析              58

外汇平衡分析              58

敏感性分析              58

综合效益评价              59

经济效益分析              59

社会效益分析              59

59

60

60

61

研究结论及建议              61

61

61

附表:

              总投资估算表

              引进设备及费用估算表

              流动资金估算表

              投资计划和资金筹措表

              商品销售收入和销售税金及附加估算表

              固定资产折旧估算表

              无形及递延资产摊销估算表

                            超市各项费用支出费率表

                            超市各项费用支出估算表

              成本和费用估算表

              借款还本付息计算表

              利润及分配估算表

              现金流量表(全部资金)

              现金流量表(自有资金)

              现金流量表(中方投资)

              现金流量表(外方投资)

              资金来源与运用表

              资产负债表

              财务外汇平衡表

              敏感性分析表

              主要经济数据及财务评价指标汇总表

                            ***集团银行资信证明

                            ***集团登记注册证明

                            ***集团法定代表人证明

                            ***集团近三年来资产负债表与损益表

                            南光进出口有限公司银行资信证明

                            南光进出口有限公司企业法人执照

                            南光进出口有限公司法定代表人证明

                            南光进出口有限公司近三年来资产负债表与损益表

                            ***集团与南光进出口有限公司合作意向书

              本项目主要进口设备清单

              苏州***超市有限公司项目进口设备免税申请

              规划部门意见

              土地部门意见

                            供电部门意见

                            供水部门意见

                            消防部门意见

                            建设项目环境影响申报表

              进入1998全球500的商业企业

              1998年世界商业零售业企业100强名单

              江苏省工程咨询中心《工程咨询资质证书》

                                            证书编号:工资甲9401014

              江苏省工种咨询中心《AAA级江苏省信誉咨询企业(机构)证书》

              项目区位图

              项目平面布置示意图

              ***集团分支机构分布图