一、总 论
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（一）项目背景
1 项目名称： “联想高科·经典都市”居住小区
2 承办单位概况：
“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。
由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想·世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。
公司注册资本1亿元（“世纪地产”3000万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。
武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉·中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。
成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。
3 可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
（二）项目概况
1 地块位置：
关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科·经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩。
2 建设规模与目标：
土地面积：270亩（180090平方米）
容积率：1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）
建筑面积：314528平方米
开发周期：7至8年
土地价格：5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）
3 周围环境与设施
（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；
（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；
（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；
（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街位于本案东侧
4 项目投入资金及效益情况
项目总投资：33597.28万元
自有资金投入：12400 万元
住宅销售价格：2000 元/平米起
项目销售收入：59104.00万元
项目税后利润总额：16127.14万元
项目毛利润润：27.28％
项目内部收益率：25.39％
（三）项目建设缘由
1 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展
公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。
2 项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神
国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。
因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想·世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。
3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略
从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。
本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。
4 项目开发优势所在
世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉
高科集团的相关政策优势和充足的土地储备
融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势
（四）市场分析
1 武汉概况
武汉市是中国六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。
中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。
迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。
未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。
2 光谷地区房地产住宅市场分析
（1）“光谷地区”概况
信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。 在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉·中国光谷”）。
“武汉·中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉·中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。
武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。
（2）建筑类型
武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：
●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。
●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的 “宝安·公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。
●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。
●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。
本项目建筑类型：
以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。
配比：
多层：A型8栋、B型6栋、D型12栋、E型7栋 高层：C型14栋
3 目标市场地位
项目销售目标群如下：
（1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；
（2）周边高校的教师以及工作者；
（3）欲改善居住条件的置业者；
（4）政府及企事业单位中层以上管理干部；
（5）外地来汉的经商者。
（6）其他
（五）结论
本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。
（一）市场概况
1 武汉市总体经济状况
武汉市是中国六大中心城市之一。 在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。
得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。
中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。
迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的10个因素：水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。
未来的十大超级城市：班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。
2 武汉房地产市场概况
国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。
武汉市政府加大对房地产业的投入。每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显的。
形成了二、三级市场联动效应。武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。
部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
3 武汉商品住宅价格走势
2001年武汉市房地产市场呈现出市场活跃，交易量放大，价格上涨并逐步走高的态势。本季度洪山区高档物业依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉园等楼盘盘的加入也起到了一定的作用。
洪山区：2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
洪山区指数
2001第四季度 1145.39
2002第一季度 1273.52
2002第二季度 1327.12
2002第三季度 1451.75
2002第四季度 1488.67
此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，此季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。
坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅此季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
4 武汉主要商品住宅楼盘2002年销售大势
1．市场整体活跃，楼盘销售顺畅
2002年第四季是武汉市房地产市场最为活跃的一个季度，各区域销售价格和销售量都大幅度提高，如汉阳的奥林花园刚刚开盘一个月的时间，一期的400余套已销售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，两个季度不到销售了70%，而其出售的42间商铺也被一抢而空。武昌南湖附近的华锦花园此季度也取得近10000平方米的销售量；中北路上天源城住宅小区也是近万平方米的销售量。在价格上，各区域的销售价格均上涨约100元/平方米。
2．名家操盘实力大增
目前，武汉市中、高档楼盘诉诸于市场的卖点，基本上集中在尊贵性、环境、功能及服务特色方面，讲究名家规划与设计、名家建筑与安装、名家管理与服务、名人居住与生活。例如，位于汉口金融一条街西北湖畔的“世纪华庭”，便是以尊贵气息走向市场直言，使得只有189套豪宅的“世纪华庭”在推出不到半年的时间里就售出了137套。武汉市另一个同样属于成功人士居住的高档楼盘——“丽岛花园”，则是在借助优势的临湖地理位置优势之外，仍然十分注重小区内部的环境建设，这在武汉市的楼盘环境设计中可以说是占据着首屈一指的地位。同样，武汉市还有着像“虹景花园”这样原滋原味的高档欧式住宅，有着以名家设计、精雕细凿、品牌经营的“金色港湾”，以及像“蓝湾俊园”这样聘请了著名的物业管理公司来提升品牌魅力的楼盘。
3．小高层、高层住宅将呈现规模进入市场的趋势
2002年7月1日武汉市土地供应方式的改革，土地价格的逐步攀升，在房地产开发中充分利用土地资源，降低土地成本，已成为开发商的共识。在这种市场背景下，武汉市小高层、高层项目的开发比例呈现增大的趋势，其所占市场规模也会得到明显的提高。据调查：2002年武汉市小高层、高层住宅的开发栋数达150余栋，总建筑面积将达到200万平方米以上，与上年相比，其增幅为30%左右。随着小高层、高层住宅的逐步增多，消费者的居住观念也会随之发生悄然的变化，并在心理上会逐渐接受高层住宅。
4．消费者的购房行为渐趋理性
随着房改政策的深入实施和城市建设不断深化，各种借、贷款手续相应简化，良好的物业管理使住房消费需求不断扩大，然而房地产是一个个性化十分突出的产品，消费频次又很低，也许有的人一生只有一次购房行为，因此越来越多的人开始慎重看待购房行为，据调查：购房影响因素中地理位置40％，价格为36.85％，环境为22.96％，交通为6.47％，其他因素的被选率为0.93％，这些因素包括：户型、物业管理、开发商的实力等。
5. 价格及指数
2002年第四季度房地产综合物业指数为1115.72点，较上季度上涨66.43点；综合物业平均价格为3207.76元/平方米，与上季度相比上涨了190.98元/平方米，涨幅为6.33%。
住宅价格指数此季度为1136.63点，比上季度上涨58.32点；平均价格为2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅为5.41%。
写字楼价格指数此季度为1050.07点，较上季度上涨11.36点；平均价格为4208.63元/平方米，较上季度涨了45.55元/平方米，涨幅为1.09%。
2002年消费者对所购物业的要求更高，买房不再只是需求，还有欲望的满足、房地产的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅将会进一步分为学生公寓、单身公寓、教师公寓、老年公寓、公务员公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增长52%，其中，存量房买卖成交12999起，占总成交量的61.55%。全市房地产交易面积247.42万平方米，成交价值23.14亿元。其中，存量房交易面积158.11万平方米，占总交易面积的63.9%，同比增长6%，下半年将会有大副上升；同期居民已购公房上市交易20.99万平方米，占总交易面积的13.3%。
区 位 交易总量 存量房 百分比
洪 山 28.71 14.34 50%
（三）竞争分析
1 武汉市房地产住宅市场竞争特点
●特点一：市政政策继续带动楼市发展
●特点二：规模性小区将领导潮流
●特点三：户型面积在变小、房间在变多
●特点四：小高层物业受消费者青睐
●特点五：成规模、重环境
●特点六：板状结构已成为高层住宅的主流
●特点七：精装修房需求不容忽视
●特点八：品牌营销引发楼市新卖点
2 武汉区域房地产竞争分析
本项目位于武汉洪山区，周边的武昌区区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷洪山区和武昌区内主要楼盘大势加以对比分析。
洪山区：
2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元/平方米，比上季度上涨了57.68元/平方米，涨幅为2.54%。
洪山区指数
2001第四季度 1145.39
2002第一季度 1273.52
2002第二季度 1327.12
2002第三季度 1451.75
2002第四季度 1488.67
此季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。
楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都此季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。
坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。
武昌区：
2002年第四季度武昌区平均指数为1083.44点，比上季度上涨了70.89点。平均价格为2350.49元/平方米，比上季度上涨了153.79元/平方米，涨幅为7%。
武昌区指数
2001年第四季度 1003.18
2002年第一季度 929.88
2002年第二季度 1046.69
2002年第三季度 1012.55
2002年第四季度 1083.44
此季度南湖地区普通住宅的均价为1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，土地稀缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地可用来开发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。此季度该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近10000平方米，而且高档物业像宝安·加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。
此季度徐东新区物业的均价为2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超过6000平方米。中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在2450元/平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区。
此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达4150元/平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。
3 光谷地区房地产住宅市场分析
（1）“光谷地区”概况
信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。 在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉·中国光谷”）。
“武汉·中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉·中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。
武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。
（2）建筑类型
●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。
●小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的 “宝安·公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。
●高层。目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。
●别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。
本项目建筑类型：
以高层（C型）为主干，周围点缀布局（A、B、D、E型）多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.75的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。
4 竞争楼盘分析
本项目地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷CBD核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。
楼盘名称 开发商 房型 结构 价格(元/m2) 交房方式
逸景苑 银峰置业发展（武汉）有限公司 3*2、4*2、复式 框架 1880起 期房
兆富国际大厦 湖北骏华房地产发展公司 3*2 框架 2880起 现房
当代光谷智慧城 武汉当代物业发展公司 3*2*2、4*2*... 框架 2020均 期房
银河湾 武汉鑫万国房地产发展公司 2*1、3*1 框架 1800均 期房
华城新都 武汉汇峰房地产开发公司 1*1、2*2、3*... 框架 1980均 期房
东林外庐 冈部置业（武汉）公司 3*2、1*1、4*... 框架 1670均 期房
名都花园 武汉城投房地产开发公司 2*2、3*1、3*... 框架 2700均 现房、期房
丽岛花园 联合置业（武汉）公司 3*2、4*1、4*... 框架、砖混 3900均 现房
电脑大世界 洪港置业 3*2 框架、砖混 4300起 现房
明珠园 武汉联亨物业发展有限公司 2*1 框架 1000起 期房
弘业俊园 武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产发展有限公司 不详 框架 未开盘 期房
南波湾 武汉农垦房地产公司 别墅 框架 1290起 期房
文豪苑 武汉洪荣物业有限公司 3*2*2、2*2*2 框架 1820均 期房
当代曙光嘉园 武汉曙光双环开发公司 3*2*2、4*2*2 砖混 1490起 期房
半岛尊邸 湖北鑫丰物业发展有限公司 4*2、3*2、2*2 框架 2188起 期房
华乐苑 武汉东湖物业发展有限公司 3*1、3*2 框架 1700起 期房
水蓝郡 湖北长城建设实业有限公司 别墅 框架 2600起 现房
狮龙花苑 湖北云顶房地产开发公司 3*2、2*2 框架 1780起 期房
山水华庭 武汉市铸久置业有限公司 2*1 3*2 4*2 砖混、框架 1400起 期房
虹景豪庭 武汉市洪汇物业发展公司 3*2 4*2 框架 2920均 期房
汤逊湖山庄 湖北华泰置地公司 3*2、5*2 砖混 框架 1700起 期房
樱花大厦 湖北新长江置业公司 2*1、2*2、3*... 框架 2580起 期房
明雅苑 明鸿房地产 不详 不详 1780起 期房
华乐花园 汇峰房地产 不详 框架 1478起 期房
发展大厦 武汉经济技术开发区 3*2 框架 4000均 现房
世纪广场 湖北省住宅发展公司 3*2 框架 3500起 期房
尚文创业城 武汉尚文房地产开发公司 3*2 框架 1860起 期房
梅南山居 武汉新大陆物业发展有限公司 别墅 框架 2400起 期房
南湖山庄 武汉佳和房地产开发公司 3*2、2*1 框架，砖混 2200均 期房
星光苑 东湖物业发展公司 2*1、3*1 砖混、框架 1900均 现房
洪岭公寓 洪发物业 2*1、3*1 框架 1800均 期房
澳门山庄 顺联房地产（武汉）开发公司 别墅 框架 2500均 现房
金梭花园 洪山区关山房地产综合开发公司 2*1、3*1 框架 1750均 现房
南远大楼 黄石中银 3*2 框架 2000起 现房
利国综合楼 湖北胜良房地产开发公司 2*2、3*2 框架 1880起 现房
华泰山庄 湖北华泰置地实业公司 别墅、复式 框架、砖混 2200均 现房
玉龙岛花园 武汉宏宇置业有限责任公司 别墅 框架、砖混 2300均 现房期房
竹苑小区 华中地产物业 2*2、3*2、2*1 框架、砖混 1400起 现房
学府佳园 武汉东湖高新集团湖北公司 2*2、3*2、4*... 框架 2000均 期房
滨湖名都城 滨湖房地产 2*2、3*1、3*... 框架、砖混 2700均 现房期房
三鸿家园 博达房地产 2*1、3*1、2．... 砖混 1600起 现房
泰格生态公寓 洪港置业 2*2、3*1、3*2 框架、砖混 1600起 现房
江天大厦 江夏房地产 3*2 框架 1400起 现房
卓刀泉伏虎山庄 武汉京楚房地产开发公司 2*1、3*2 砖混 1380起 现房
创业农庄 东湖科技创业农庄 别墅 砖混 1858起 现房期房
洪广大厦 中国农房 3*2 框架 3480起 现房
迪雅花园 东泰房地产 2*1、3*1、3*... 框架、砖混 2250均 现房
颐和苑 天人房地产 1*1、2*1、2*... 框架 1500起 现房期房
（四）市场定位
1 项目优势和价格定位
和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套，这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。
光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。“联想高科·经典都市”紧邻光谷中央商务区（CBD），该区域在近年内将实现光谷开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。光谷是最能体现武汉未来形象和发展的地区，而“联想高科·经典都市”则是光谷置业首选。
“联想高科•经典都市”住宅建成后，以联想集团为依托，成为武汉市第一个全智能住宅小区。
武汉市住宅市场存在着同质化现象。无是新概念的运用、户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。住宅开发项目有在概念上炒作的嫌疑。现在的武汉市房地产市场已步入成熟，消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制造（包括：户型设计、外立景观及新技术、新材料的运用等）和硬件设施的配套。另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中等户型特别是120平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。
至2001年，全市城区人均可支配收入为6752元，恩格尔系数为43.1%，按住房价格测算，一户普通的三口之家，年收入如为2万人民币，按武汉市通行的消费标准，人均消费每人每月400元，三人为1200元，年消费约为14400元，剩下的如全部用于住房，也仅为5600元，三口之家购买一套70平方米，价格为每平方米1200元的经济适用房，需要20年左右的时间，且武汉市三口之家的年收入在2万元以下的家庭约占50%以上。所以本项目在价格定位非常谨慎，充分考虑到武汉家庭的普遍承受力。
此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传，积极抢占武汉住宅的高端市场。
2 目标市场定位
（1）目标区域
地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。同时显示该区高素质住宅的市场前景。
（2）目标客户即物业管理的方案
由于光谷CBD的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。
“联想高科·经典都市”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。健康性就是绿色住宅的概念。现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。所以提出一种口号：建设绿色住宅，营造健康家园。智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。文化讲的是人文环境。现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。
（3）购买力分析
根据设计方案，项目户均面积126.82平方米，每套住宅销售均价约为28.26万元。一般情况下购房者首付20％房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30％，我们制定的购买对象完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。
"韩乔生语录"出书 漫画+点评=妙趣横生(附语录)
一本被列为“搞笑推荐”的新书足球幽默漫画集《恐韩：韩乔生语录》，日前悄然风行在北京书市。书中妙趣横生，许多精彩“语录”让人忍俊不住，甚而至于捧腹大笑
据了解，《恐韩：韩乔生语录》一书分为“画韩”和“韩话”两个部分。“画韩”是由漫画和点评来阐释韩乔生经典语录，妙趣横生；“韩话”则是对“韩乔生现象”的种种看法，既有网上如潮批评和网友自创的段子，也有韩乔生接受采访时发自肺腑的自白：“我和我的语录——不得不说的故事。”此书充分展现了语录时代的精彩,其中有不少搞笑经典解说，也有不少篇章是替韩乔生鸣不平的，相对显得客观。
有人曾经评价说，体育播音员开山祖师“魔嘴”张之创造了一个时代，宋世雄则开创了一个计划经济时代，而韩乔生则开创了一个富有特色的时代——“语录时代”。
韩乔生语录大全1.0和2.0版(网友呕血推荐豪华版)
1. "...随着守门员一声哨响，比赛结束了..."
2. "...各位观众，中秋节刚过，我给大家拜个晚年..."
3. "现在由中国队守门员范志毅开任意球..."
4. "队员在平时的训练中一定要加强体能和对抗性训练，这样才能适应比赛中的激烈程度，否则的话，就会像不倒翁一样一撞就倒..."
5. "忽如一夜春风来，意甲流行三后卫..."
6. "国外的球员都非常敬业，比如马特乌斯，小孩出生3个月后就上场比赛了。"
7. "范志毅前几天还在发高烧，高烧36度8；守门员区楚良身高1米82，体重28公斤。"
8. "中国队一脚射门，被区楚良奋勇扑出..."
9. "在上周刚举行了一场别开婚面的生礼。"
10."可能有的观众刚刚打开电梯，我们再把比分..."
11."巴乔在前有追兵，后有堵截的情况下带球冲入禁区..."
12."水晶宫队已经赛了7场, 2胜2平4负... "
13."这球算进,门将进球无效..."
14."已经有很多俱乐部表示要购买皮耶罗，拉齐奥出价3000万美元，曼联出价更高，2800万美元。"
15."××队后卫严重犯规，裁判将前锋××罚下场。"
16.(德甲)"现在场上火药味很浓，两队队员在场上你争我抢，两队的教练也在场下争风吃醋。
17."全兴队xx号发角球，由寰岛队xx号头球建功！"
18."每一寸草皮都在进行激烈的争夺... "
19."佛罗伦萨队中场犯规，不，在禁区前罚球弧顶犯规，..."
20."AC米兰就像一台计算机，内存挺大，大到奔腾II代，可是运行不快，可能是感染病毒，看来主教练扎切罗尼需要一张杀毒的硬盘！！..."
21."因为李金羽的身高比对方队员矮,因此在拚抢的时候他的肘部碰到了对方的脸上。"
22."主教练将xx队的裁判罚出场外..."
23."AC米兰队目前以1:3领先..."
24."把球一脚射进了大门,...我们来看看慢动作,.....哦,...是用头顶进的"
25."只见防守队员一个队员两条腿，两个队员四条腿，三个队员八条腿...."
26."守门员将球回传给门将..."
27.现在是陕西国力与***的下半场比赛,场上比分还是0:0.这个球是小将常辉在上半场26分钟时攻进的.
28."18号传球,张效瑞跳起头球攻门,进球的是18号张效瑞！"
29."解围的队员本来是要将球踢出底线的,可是没想到这球有很大的旋转,居然出了端线..."
30."XX球员30公里外一脚远射！"
31."……一个球迷跑到球场中央，踢翻了广告牌！"
32."只见X队的前锋象两把菜刀……"
33."好！前锋一脚大力抽射，皮球应声进入网窝！比分还是1：1平，在球飞进球门的一瞬间，裁判员的哨声响了，这球算进，没有越位，比分变成了2：0，**队领先一分。"
35."这球进了！姜还是老的辣，**队10号小将再立新功。"
36."球被守门员的后腿挡了一下！！！
37.***以迅雷不及掩耳盗铃之势……
38.本轮过后，拉齐奥队以6胜3平1负积21分的不败战绩排在首位，尤文图斯以22分紧随其后。
39.AC米兰的舍甫琴科以7个入球排在射手榜首位，克雷斯波，维埃里以6个入球并列第二。(此时画面翻页)，巴蒂排在第四位，进6球。
40.2000-2001赛季，德甲，异常响亮的一个嗝，满座皆惊。
46.马尔代夫队今天超水平发挥了150%！
47. 9号维阿一脚射门，守门员维阿把球扑了出来，好险啊！
48. xx跟上一脚凌空抽射，球进了。这是他本赛季攻入的第13粒头球
49.这名队员的身高达到了1.90厘米
50.一定要利用场地的宽度，多打身后，多打直传球。
51.在比赛开始以前，韩乔生说：“今天来自演艺界的歌手门也来到西安为中国国家队----拉油加喊————”
52.“守门员示意比赛继续进行...”
53.“漂亮的反越位...哦，不是，没有成功...”
54.“重庆队已经用完了三个换人名额...怎么重庆队还要换人？”
55.“下半场换上23号以后作用很大...”是上半场换的啊，“23号能拿球，能传球...“
56.世界田径锦标赛，韩乔生同志说“显示牌上显示的数字，是XXXX(三级跳运动员)起跳点距踏板的距离，也就是说，他是在距离踏板15米处起跳.”(应为15cm)
57.9月1日凌晨阿卡之站，下半场卡塔尔进球：“精彩的任意球直接破网，噢！中间好象还有一个明显的变线。”
58.直播意甲，国际米兰，韩老师先捧了一会儿张路，哄的张路傻乐了半天，然后老韩就把嘴冲向维埃里，说维埃里是现在世界上身价最高的球员，顿了顿，口气特危言耸听的来了一句：“九万亿里拉！”（应为900亿）
59.巴西队的后防线是清一色的巴西队员
60.韩乔生同志说“下面看一看意甲排行(Xing)榜”
61.上海申花队14号申花一脚抽射！
62.2001年甲A直播,中场时播报沈阳队与另一个队的比分,可能导播把比分提示错了,韩大腕把笔往桌上一摔,吓了吴金祥一跳.
63.“阿联酋的远射质量很高...阿联酋队加强远射,目的是造成中国队的门将杨璞脱手......"
64.9月27日中国客场对阿联酋：守门员杨璞扑球脱手了.
65.“中国队的守门员杨璞一个大脚把球开到前场，对不起，中国队的守门员是杨琦。”（安琦）
66.9月27日中国客场对阿联酋：这是中国队上半场第一次射门…除了任意球射门之外.
67.9月27日中国客场对阿联酋：卡塔尔换上十号，加强中前场的进攻
68.9月27日中国客场对阿联酋：卡塔尔边路的突破很厉害
69.9月27日中国客场对阿联酋：上半场到现在，阿联酋队的两次射门都打在门框外了。(屏幕下面英文的统计：2次射门，1次门框内)，好在韩英文功底扎实，改过来了。
70.9月27日中国客场对阿联酋：传给了3号杨晨(璞)…(杨晨已下场)
71.守门员安琦参加了今年在墨西哥举办的世乒赛
72.好、守门员安琪来了一个空中接月，将球稳稳地抱在手中。
73.由于张恩华没有适应自已的新位置，经常找不到人，所以（后卫）范志毅和孙继海经常要直接面对对方的守门员。
74.由于阿曼的攻势很猛，所以中国队千万要大意
75.沈阳的天气很冷，所以阿曼队要有一个逐渐的不适应过程
76.10月7号中国对阿曼：10号杨晨头球摆渡，于根伟和20号(也是杨晨)抢点
77.赛前6个小时可以改上场球员名单，哦不，是赛前60分钟
78.(在已经说了好几次阿曼教练的情况下)说阿曼的教练XX尔，哦不，是贾巴尔
79.郝海东经常在自己能够得分的情况下还给队员创造机会
80.下面由孙继海掷界内球（界外，没有界内球这一说）
81.值场主裁判示意要补时2分钟
82..我们可以看到阿曼是一支业余球队，尽管有好几次射门机会，但准确性很。。。到目前为止，中国队还没有射门
83.好球！范志毅一个‘前防’，抢在对方队员之前把球破坏了
84.现在比赛已经进行到了伤停补时的第46分钟了
85.这时候来自新加坡的主裁判麦丁吹响了上半场比赛结束的哨声(10分钟前还叫人家马丁呢)
86.现在还有一个悬念，就是中国队进入十强赛后，在一场比赛中还没有上下半场都进球，要么上半场进球，要么下半场进球，而且在沈阳的两个主场比赛中，还没有在这一侧的球门进过球。我们倒要看看中国队能不能在今天打破这个悬念
87.对方主教练十分活跃，在后场大举的排兵布阵。(他能怎么活跃？跳进场？)
88.面对对方两个人四条腿儿，孙继海把球传了出去(事实情况是对方三个人防守
89.孙继海好象有魔法似的，没有看到来球就把球断了下来….你说我后脑勺上没长眼睛，你凭什么把球传给我?
90.“如果赢了这场球后，可以说目前中国队已经达到了巅疯状态了”
91.“如果中国队今晚实现了出线，那么可以说米卢是世界上首位率领5支国家队杀入世界杯16强的教练…哦..是杀入决赛圈”
92.杨璞已经被XXX突破3次了，上半场1次，下半场1次。。。。。居然出了端线...”
93.“和我一样的球迷现在已经是白发苍苍了”
94.“今天沈阳的温度是11度，湿度是70%，热度是99%，呆会能达到100%”，“现在热度达到了200%”
95.今天的传球准确率达到了90%
96. 6号孙继海; 7号: ???; 9号郝海东”
97.(转播NBA总决赛)今天转播的是????与爵士犹他队的比赛
98.双方球迷入场热身做准备活动,比赛马上就要开始
99.只见AC米兰的巴蒂斯图塔突破马尔蒂尼，一脚凌空抽射，被裁判扑了出来
100.大家别看隆巴多是个秃顶，可是只有25岁，体力充沛……
101.这是明波浩，噢？不是
102.巴林的主场气氛一般，其周围的建筑不是很高，绝大多数都是一层以下的楼。
103.自从特拉帕托尼执教佛罗伦萨教鞭后...
104.“帕柳卡又一次化解了罗纳尔多极有威胁的射门。”(帕柳卡是国际米兰守门员、罗纳尔多是国际米兰队员)
105.中国四员小将在欧洲……(范志毅已经30了)
106.某场国家队的比赛，韩老师道：高峰和郝海东是中国队的两把菜刀(尖刀)
107.记得1996年的奥运会，韩大嘴转播跳水比赛:“各位观众,现在站在跳台上的是英国裁判！”
108.某场沙特队的比赛，韩老师道：场边带绿帽子的就是沙特队的主教练
109.曼联主场3：3击败巴塞罗那
110.尤文图斯向奥特加抛出了橄榄球
111. (排球)“...二传手传了个地滚球..."
112.国安队在上半时打高球“屡试不爽”，所以下半时可以尝试打打地面
113.95年争夺奥运会足球出线权中国VS沙特,当时沙特队的多萨里在中国禁区内连过数人，韩大嘴在惊叹之余连声夸奖：“足球场上本没有路，他用自己的双腿为自己趟了出一条路！！！！”
114.连VS沪的时候，韩乔生说：“兰柯维奇一脚射门，虞伟亮把球扑出。”（都是申花球员）
115.解说伊朗对泰国的比赛，换场地后，连两边谁是谁都分不清
116.下面看两队的技术统计，两队的射门差不多...犯规倒是主队占优
117.在第一集团的意大利选手是598号Giacomo Leone （应该是581号Stefano Baldini）
附：韩乔生自批“韩大嘴语录”
1.“……XXX以迅雷不及掩耳盗铃之势……”(绝对没说过！)
2.XXX在30公里开外一脚远射。(绝对没说过！)
3.“只见防守队员一个队员两条腿，两个队员四条腿，三个队员……”(说过，是在1998年春节初五的意甲解说中)
4.“……各位观众，中秋节刚过，我给大家拜个晚年……”(说过)
5.“现在由中国队守门员范志毅开任意球……”(绝对没说过！)
6.“队员在平时的训练中一定要加强体能和对抗性训练，这样才能适应比赛的激烈程度，否则的话，就会像不倒翁一样一撞就倒……”(记不清了)
7.“忽如一夜春风来，意甲流行三后卫……”(说过)
8.“国外的球员都非常敬业，比如马特乌斯，小孩出生3个月后就上场比赛了。”(说的是他妻子)
9.“守门员区楚良身高1.82米，体重28公斤。”(绝对没说过！)
10.“可能有的观众刚刚打开电梯，我们再把比分……”(宋世雄说的)
11.“巴乔在前有追兵，后有堵截的情况下带球冲入禁区……”(说过)
12.“水晶宫队已经赛了7场，2胜2平4负。”(我的原话是：英甲已赛7轮，水晶宫队多赛一场……)
13.“已经有很多俱乐部表示要购买皮耶罗，拉齐奥出价3000万美元，曼联出价更高，2800万美元。”(当时说的是2800万英镑，因为在看资料，英镑两字的声音小了一些)
14.“两队队员在场上你争我抢，两队教练也在场下争风吃醋。”(说过，这没什么问题呀)
15.“每一寸草皮都在进行激烈的争夺……”(说过，这是一种合理的夸张)
16.“佛罗伦萨队中场犯规，不，在禁区前罚球弧顶犯规……”(说过)
17.“AC米兰就像一台计算机，内存挺大，大到奔腾II代，可是运行速度不快，可能感染了病毒，看来主教练扎切罗尼需要一张杀毒的硬盘！！”(这是在北京大学生体育馆解说世界华人篮球赛时说的。当时美国华人篮球队一个球员是一个电脑专家，是球队的主要得分手，我就说，他的作用就像他对电脑的研究一样，好像奔腾II代，而且内存挺大……)
18.“AC米兰队目前以1：3领先……”(说过)
19.“把球一脚射进了大门……我们来看慢动作……哦……是用头顶进的。”(说过)
20.“随着守门员一声哨响，比赛结束了。”(说过)
21.“守门员将球回传给门将……”(绝对没说过！)
22.“本轮过后，拉齐奥队以6胜3平1负积21分的不败战绩排在首位，尤文图斯以22分紧随其后。”(绝对没说过！)
23.“我统计了一下前八轮的进球和失球总数，惊奇地发现一个巧合，那就是它们刚好一样多。”(绝对没说过！)
24.“球被守门员的后腿挡了一下！！！”(球迷点评：请问守门员是什么动物？韩乔生：高级动物！因为守门员有两条腿，是弓步。)
25.“只见AC米兰的巴蒂斯图塔突破马尔蒂尼，一脚凌空抽射，被裁判扑了出来。”(没说过，我可以和你打官司！)
26.“中国四员小将在欧洲……”(范志毅已经30岁了) (说过)
27.某场国家队的比赛，韩老师道：“高峰和郝海东是中国队的两把菜刀”(尖刀)(绝对没说过！)
28.记得1996年的奥运会，韩乔生转播跳水比赛:“各位观众,现在站在跳台上的是英国裁判！”(绝对没说过！)
29.某场沙特队的比赛，韩老师道：“场边戴绿帽子的就是沙特队的主教练。”(钦佩他的编造能力)
30.尤文图斯向奥尔特加抛出了橄榄球(枝)(绝对没说过！)
31.1995年争夺奥运会足球出线权中国VS沙特,当时沙特队的多萨里在中国队禁区内连过数人，韩乔生在惊叹之余连声夸奖：“足球场上本没有路，他用自己的双腿为自己趟了出一条路！！！！”(钦佩他的编造能力)
32.(网球)“你看她们的短裤也很有意思，网球运动员的短裤是特制的……噢，她们穿的是裙子。”(短裤，我的原话是裙子，这话没什么异议)
33.(亚运会武术比赛)“中国运动员出场了，只见她一条枪舞得如蛟龙出水，虎虎生风。不禁让我们想起了我国三国时代的常山赵子龙，猛张飞，关羽关云长……关羽使的是刀……”(眼睛离开手中的稿子看了一眼赛场)“噢……对不起，她使的是棍……”(我的原话是：……我们再看今天场上这位选手，她使用的是棍)
34.“布莱恩特一个365度的大转身”(绝对没说过！)
35.法国以76比50赢了新西兰14分。(说过)
36.“托里彻利因伤不能上场，国际米兰防守实力大减。”(此时韩旁边的张慧德老师指出，托里彻利正在场上。) (绝对没说过！)
37.韩乔生夸电视导演说：“这个导演很有特点，在观众席上捕捉到这样一个镜头：一男、一女、一胖、一瘦，很有意思。”(九运会跳水，有什么错？)
38.男子双人十米台，上海的一对选手搭配很独特，一个有十八九岁的样子，已经长得很高了，另一个也就十三四岁，个头很矮。一个动作后，韩乔生道：“你看这一对选手很有意思嘛，一高一矮，一大一小。唉，奇怪呀，按说应该大的选手，身体重，应该先入水呀，怎么反倒是小选手先入水呢？”旁边的解说顾问就只好这么解释了:“小选手，起跳没有力量，所以不如大选手跳得高，因此就先入水了。”(确实说过，体现了我的知识的不全面)
39.“北京选手李娜和王睿获得第四名，她们今天穿的泳装非常好看，可是只能空把山花报，俏也不争春，只把春来报，待到山花烂漫时，她们在丛中笑……”(背景是她们未能登上领奖台)
40.“乔丹又习惯性地舔舔自己的舌头。”(说过)
韩乔生逐条点评"韩乔生语录":有的是宋世雄说的
2002年08月02日 11:30
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