网狮园别墅项目可行性报告书

宏观市场篇

江苏省

江苏省宏观经济状况

全省国民经济主要统计指标
2003年7-12月

基本分析：各项经济指标全线飚红，利用外资总额大幅增加。

江苏省房地产市场基本分析——投资强劲、销售走旺

投资情况：今年1-6月全省累计完成房地产开发投资204亿元，同比增长32.2％，增幅比上年同期提高14.9个百分点；其中商品住宅建设投资累计达到154.1亿元，占投资比重为75.5%，同比增长31.1%。

商品房销售情况：到6月底全省累计销售商品房面积达651.7万平方米，实现商品房销售额126.5亿元，比去年同期分别增长22.3％和31.8％；其中销售商品住宅586.6万平方米，销售额为106.3亿元，分别增长20.8％和28.4％。个人仍是购房主体，销售给个人的商品房面积为619.6万平方米，占销售总面积的95.1%，同比增长22.7％；销售额为118.2亿元，占销售总额的93.4%，增长32.2％。

土地市场：1-6月全省累计完成土地开发投资21.4亿元，同比增长45.6％；本年购置土地面积624万平方米，增长38.4％；完成开发土地面积387万平方米，增长72％。1-6月全省商品房施工面积为3733万平方米，同比增长19.1％，其中住宅施工面积为3029万平方米，增长20.4％。新开工面积1626.43万平方米，增长33.1％，增幅比去年同期提高7个百分点，预示江苏省房地产业有较好的发展趋势。

苏州市

苏州市人文与地理环境

地理位置

长江

                                         苏州

太湖                   人口：600万                          上海

积：8488平方公里

                                         浙江

行政区划

                                昆山

                                       常熟

苏

        州                             吴江

                                       太仓

                                       张家港

交通联系：

周边：

南京

                    常州

                    无锡

               沪宁高速

苏州（1小时内）                

                   苏虹机场路

                  苏嘉杭高速 

沪宁高速公路

312国道

京沪铁路

                昆山

浙江  

上海

市内：

市区先后建成了干将路、东环路、南环路等一批主次干道，齐门互通式立交桥和其他大桥10座，基本上形成井字型加环路的城市快速干道系统。但由于为了保护苏州古城的风貌，苏州在内城道路建设上采取的是非常保守的做法。南北、东西向的交通干道虽然也是新建了不久，但由于扩建的时候为了保护古城风貌，无法达到城市交通真正所需的要求，因此目前苏州南北、东西向的主干道都慢慢呈现不堪重负的现象。因此，苏州政府在积极寻求解决方法。其中之一就是将人口往外围迁移，同时修建环城快速公路，将人流、车辆分流，以缓解市区的压力。目前苏州市区的发展空间几乎没有的情况下，势必对新区、园区是非常有好处的。

经济状况

（1）          整体经济模块化发展------

一体两翼的大发展格局

新区是指苏州高新技术开发区， 简称SND，于1989年

开始建设，是苏州最早的开发区，规划面积52平方公里，

目前SND的城市面积已达18平方公里，总建筑面积

600多万平方米

  市区：文化、

商业

中新苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖地区，是中

国和新加坡政府的最大的合作项目。1994年2月签署合作协议，同年5月12日苏州工业园区实施启动，规划发展面积70平方公里，将用10年左右的时间建设一个以高科技为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业配套的具有一定规模的现代工业园区，按照规划将建成一座60万人在这里居住工作的新型工业城市。

经济指标

全市经济高开高走，国民经济运行质量稳步提高。据初步统计，全年实现国内生产总值首次突破2000亿大关，达到2080亿元，按可比价计算比上年增长14.5%。

人均国内生产总值超过35700元，按现行汇率折算超过4300美元。全市三次产业比例由上年的5.3：56.7：38.0调整为4.5：58.1：37.4。

全年实现财政收入达290.82亿元，增长38.1%（同口径增长28.8%），其中地方财政收入147.03亿元，增长58.2%。财政收入占国内生产总值的比重连续7年持续上升，达到14.0%，比上年提高2.1个百分点。

综上所述，

苏州的地理位置优越、交通便捷，发展格局合理、经济繁荣，具备有了房地产的基础条件。加上苏州本身的文化底蕴，自古以来是文人雅士喜欢责间定居的好地方，到目前，苏州的房地产市场仍有大量的成功人士选择在苏州作为第二居所或者是功成身退后的养老之地。这也是多年来一直支撑苏州高档别墅房的主要原因。

苏州房地产市场分析

全市房地产市场火爆，商品房与二手房供不应求，价格大幅上扬，开发总量快速上升。城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地，市土地储备中心已拍卖、招标和挂牌交易45宗，计251.42万平方米，获得出让金49.96亿元。全年完成房地产开发投资107.34亿元，比上年增长56.4%，商品房施工面积1457.76万平方米，比上年增长71.6%，竣工面积557.3万平方米，增长19.3%，商品房销售面积535.52万平方米，销售额115.78亿元，分别比上年增长11.5%和30.8%。其中商品住宅销售面积476.79万平方米，增长10.4%，全市商品住宅平均售价达到2053元/平方米，上升18.7%。房屋二级市场置换价格上涨，交易活跃，市区旧住宅成交过户面积达225.14万平方米，成交额24.57亿元。

（1）供需关系

销售数字直线上升：

l         2001年下半年，园区、市区、新区、吴中区这三大区域的予售房一销而空，销售率达95%以上。

l         全市存量房也全部清仓。

l         2002年度新开个案，要排队争购。

2001-2002年房屋二级市场大幅上升：

房屋转换交易日趋活跃，越来越多的市民卖掉小房换大房，卖掉旧房换新房，形成住房的梯度消费，促进了房地产一级、三级市场的联动发展。具体原因如下：

l         新楼盘的高价格，逼使人们考虑相对单、总价较低的二手房。

l         购买二手房同样可以申请公积金和商业贷款。

l         城市建设速度加快，新的货币拆迁政策出台，不少拆迁户进入二手市场购房，促进了二手房交易。

l         2001年市区多次举办了房屋展销置换活动，使市民们拥有了更多选购机会，为二手房市场添了一把“火”。

在市区购买二手房也可根据«苏州市区城市长住户口准入登记暂行规定»的有关精神办理购房入户手续，刺激了二手房市场。

景气指数持续上升并将继续上扬

二季度苏州市房地产业景气指数依然上升，攀至161.54高点。二季度，房地产业景气指数再创新高，企业家信心指数、企业景气指数分别达161.54和153.12，比一季度又上升了7.88和4.34个百分点。商品房销售价格情况指数由一季度的133.08上升至156.01增幅明显。由于短时间房价的急速上升，房地产企业对未来持续看好，下期的企业景气预期指数依然高达153.85，位于高位景气区间。

海外投资商聚增拉动苏州房价一路飚升

今年以来苏州房价持续上扬，市区商品房住宅平均成交价同比增长百分之三十以上。苏州房价居高不下的原因除土地供应不足，需求旺盛拉动房价。尤其是海外投资商的聚增，地段好、档次高的房产供不应求，世界五百强中已有84强落户苏州，海外侨资企业在苏州有2500多家，香港在苏州投资项目位居境外投资第一位，台资企业在苏州有3000多家，海归派创办的高科技企业在苏州有200多家，境外人士投资苏州后纷纷看好苏州“人居新天堂”。苏州房价在短期内仍将上涨，房源更趋紧张。

土地拍卖带来土地成本不断上升

2003年最新土地拍卖情况

从土地拍卖的情况来看：

1、       南门路的地块预计在今年年底左右会推，该地块一推，南门区域的最高房价会飙升至4500元，估计会刺激南环路到太湖路之间原来的吴县市中心的房屋均价上升到3500-4000元。预计在该地块没有推出以前，发展商根据期望的市场值，也会把房价拉升到3000-3500左右。

2、          古城区：古城区的房屋均价已经冲破了8000元的大关，但这些地块基本都是别墅用地，量体少、针对客源特殊，所以并不代表市区的真正房市行情；唯一一块阊胥路地块，为小高层用地，是衡量市区行情的指标个案，该项目的预估市场价最少为5500/平米。

3、          新区的土地拍卖最少，也是区域价格定位最有争议的一个区域。去年新区自来水厂地块的拍卖，标志着新区中心的房价会飙升至4500-5000元左右。正在人们议论是否新区的房价能创造神话的时候，该地块又流标了，所以所新区的房价最具有争议性和变化性。但是，依据新区在苏州整体市场的地位，按照目前其他区域的情况来看，走到4000元以上是合理的。

园区：园区是最早实行土地拍卖的区域，在早期，几次土地拍卖是一次比一次热，使土地价格迅速从60美金/平米上升到超出400美金/平米；但是，后几次拍卖，可以明显感觉到400美金/平米是未来一段时间园区土地价格的标准，基本上上升的势头停住了。主要是应为，400美金/平米基本已接近天价，所有人对上升空间持怀疑态度。园区的土地供应量庞大，市场的未纳量是投资者最担心的。

    但是，由于目前政府对于土地供应量的宏观调控，和房地产仍然持续上扬的势头带来的惯性，目前CBD的地价要达到500美金以上，还是稳步有升的。

总的来说，土地价格一路上扬，使得开发成本大幅增加，这成为未来房价坚停甚至上升的重要支持。

苏州房地产近期动态分析

房产热反映了一个城市的经济发展水平和居民生活质量。

●苏州经济高速增长推动城市化进程，加快城市人气集聚。人气集聚度须与房产需求度保持一致。

●跳出“盆地效应”的苏州房价涨幅居全国十大城市之首，但目前价格定位仍低于周边城市。

    一座城市美不美，一个地方的经济发达不发达，只要看看这座城市的房子和车子。建筑和交通构筑起了城市的基本框架，映照出一个城市的经济发展水平和居民生活质量。

    苏州变美了，变大了，苏州的房子变多了。这几乎是所有来到苏州的外地人的一致感受。这种感受对于久居苏州的百姓体会尤深。苏州城市的巨大变化决定了地产楼市的价格走向。一位首批购买园区都市花园住宅的市民告诉记者，当初他以每平方米1800元的售价购买了一套130多平方米的住宅，现在这套房子每平方米的市场价（二手房）已接近4500元，房价几乎涨了1.5倍。

    就苏州房价的上涨，业内人士指出，这除了房产市场的自身规律的作用之外，十分重要的一点是苏州的城市格局和城市面貌发生了变化。从刚结束的园区第二届房产交易会传来的信息看，总成交房屋1240套每平方米的平均售价4466元，其中加城湖滨公寓精装修房平均售价每平方米达5500元，即使是毛坯房均价也达到了每平方米4050元。这两年园区房产平均上涨了25％。园区房价的持续上扬无疑得益于园区整体环境的提升和优化。

    苏州城市化的日新月异给房产以增值潜能。这是近年来苏州房地产市场持续升温的重要原因之一。随着城市的扩容，原本一些处在城郊接合部的地块房产也开始热了起来。在传统的苏州人眼里，越过运河长桥的房子已属“不理想”，据称，现在那里的新房已开始逼近每平方米3000元。城市化凝结着政府的投资开发，这几年苏州仅基础设施投入就以百亿计。按苏州城市化规划，未来绕城高速之内均属城区。城市化为苏州房产开发带来了前所未有的发展空间。

    决定城市形态的是经济，苏州城市化的扩容来源于苏州经济的快速增长。苏州连续入选“世界九大新兴科技城市”、“中国最具活力的城市”等，以世界500强为代表的国际资本普遍看好苏州，不少民间资本也把苏州作为最佳投资目的地之一。苏州的GDP增长一直走在全国前列。高速增长的经济在推动城市化进程的同时，大量集聚人气。人气集聚度又须与房产的需求度保持一致。这是苏州房产市场异常活跃和价格持续上扬的本质因素。从市场的角度看，寻找供需平衡的是价值规律。按苏州未来城市规模200万人口计算，苏州的房产市场的空间依然很大，价格还将稳中有升。

    苏州的房产楼市热，还与房地产业的自身规律和房地产业发展的大背景息息相关。上个世纪90年代中后期，苏州的房产呈低迷状态，及至1999年开始逐渐走出低谷，2001年起获得大幅上升。6月中旬我市举办的房交会成交房每平方米均价为3993元，较上届房交会每平方米上涨了1380元。居民的购房欲望显示了城市化给他们带来的对生活质量的追求。据统计，市区人均住房使用面积由五年前的13.9平方米扩大到17.5平方米，住房成套率达到83％，较五年前提高了18个百分点。但与其他城市相比，苏州目前的房价涨幅虽然位于全国十大城市之首（2002年建设部统计数据），但价格定位并不突出。据统计，上海房价每平方米价7000元，杭州5500元，南京5000元，无锡4000元。苏州房价的“飞涨”，一定程度上与苏州原来房价偏低不无联系。正确认识房价，有助于苏州房产市场的健康发展。

苏州房地产市场热力不减，从有关部门获悉，今年1到6月全市房地产开发投资完成79．86亿元，同比增长103．9％，继续保持强劲的增长势头；其中，住宅投资达到71．02亿元，同比增长120．1％，继续占开发投资的主导地位。

    今年以来，房地产市场可谓供销两旺。统计数据显示，到6月底，全市商品房施工面积1468．01万平方米，其中新开工面积为527．04万平方米，竣工面积为145．31万平方米，分别比上年同期增长92．2％、37．8％和19．43％。销售势头看好，1到6月，全市商品房销售面积143．78万平方米，增长6．9％，而预售面积则达354．97万平方米，增长129．0％，其中住宅预售单价已达到每平方米3200元。空置商品房消化极快，2001年尚有191．61万平方米，今年6月底，仅余94．01万平方米，据有关人士介绍，其中苏州市区空置商品住宅已几乎没有。

    对购房者而言，房源紧张问题有望得以缓解，在6到8月期间会有近百万平方米的商品房上市，至今年底，还有近30万平方米的定销商品房投向市场。

    据分析，苏州经济的强劲增长是房地产市场继续红火的根本保障。2003年上半年，苏州市国内生产总值GDP超过1200亿元，增长17％以上，财政收入达191．68亿元，同口径增长34．8％，居江苏省首位；外商投资继续加大，实际利用外资35．01亿美元，同比增长70．8％；城乡居民储蓄余额达到1335．76亿元，净增528亿元。

城市规划的发展也为房地产市场带来利好消息。环古城风貌保护工程这一苏州历史上规模最大的城市改造项目的实施，1000公顷绿地增建的启动，以及绕城快速道路系统的建设等，都将极大改善市容市貌和人居环境，提升城市形象及品位。

同时，苏州正在成为各方人才的集聚地，去年年底人口普查时，苏州外来人口已经达到180万人，比2000年151万人增加了五分之一，如此快速的人口增长，客观上造成了更大的需求。

苏州房地产市场未来发展展望

可以清晰理性的得出以下的几点结论：

（1）整体发展趋势稳定，平均价格增长幅度较之前（2002年）有一定减缓，但势头仍然呈上升线态；

（2）土地释放量体在城市化建设进程中迅速加大，供求关系开始变化，价格指数开始接受考验；

（3）商铺仍然缺乏，市场需求依旧抢手，价格持续走高；

（4）随着城市化进程的不断加大，城市规模的发展方向保持“东西拓展，南北加强”的势头，所以今年将在吴江和相城两区域的地产会有较大的动作，从7月最新的土地拍卖情况来看：尽管园区地产仍将在苏州地产舞台上扮演最重要的角色，但上述两个地区的房产将以价格上的优势和产品的特色，吸引市场的注意力，进而推动全苏州的地产板块上升势头；

（5）产品多元化、差异化要求开始凸现，小面积有一定成效，但不宜重复采用，同质性产品竞争愈发激烈。

（6）尽管苏州地产自2002年来，房地产市场持续攀升，土地出让和新建商品房面积之数量大幅度增长，但进入2003年后，根据惯性作用，整个市场还有一定上扬空间

苏州市别墅市场现状分析

综述

别墅价格稳中有升，经济型别墅市场需求强烈

别墅作为住宅的最高级别，其对居住需求的满足应该是最高级的。可以说，别墅是人们追求更好生活的重要载体。苏州的别墅开发始于上个世纪90年代，一开始并没有引起苏州人的多少关注，然而就从2001年起苏州别墅市场一下子火了起来。

其中，几大别墅板块价格对比表：别墅价格的上涨，固然受到了苏州整体房价上涨因素的影响，但也反映出市场对于别墅的需求在增加。

根据苏州各类型别墅销售情况的调查显示，市区及周边地区的别墅全面热销，价格均有大幅度上涨，部分别墅每平方米上涨达数千元。价格上涨的主要是这一两年来的房地产大势高涨，和土地拍卖后地价成本的上涨对于别墅项目的影响巨大，加上目前私营业主、外商到苏州投资发展的比例增加，他们成了别墅的主要购买群。在苏州的别墅购买者中，部分来自于国内其它地区及境外，随着苏州经济的持续发展，越来越多的本地人加入了别墅一族。

实用性高价别墅和实惠性低价别墅市场前景看好。

目前，以价格区分，市场上别墅分为两种：

高端价位与低端价位

高端价位的分为两种：

1、                       市中心黄金地段、开发区顶级位置，如：市中心留园、拙政园等名胜古迹旁的别墅和园区的金鸡湖畔的别墅，这些别墅由于地段的优势，虽然价稿，但是有着实用性，所以为一些高端客户所喜欢，销售状况一直不错。

2、                       郊外、风景区的度假别墅，如 ：太湖边、阳澄湖边或者苏州地区各大高尔夫球场别墅，这类别墅凭借的自然风景的优势，以休闲度假的功能为主，这些别墅的单总价都很高，加上缺乏实用性，因此人们肯定会犹豫去花个几百万买一样只是能用来享受的奢侈品，这样的客源很少，因此这类产品的销售其实不好。

低端价位：

如天平山、木渎镇和吴中区长桥以南、园区娄葑镇，这些地方属于郊区，但是离市中心不远，单价在300-4000元/平米，总价很好的控制在100左右，这样的别墅经济实惠，并具有很大的升值潜力，因此同样也得到了消费者的喜爱。

独栋式别墅日趋受关注

由于苏州的别墅价格在沪宁线上相对较低，而苏州的人的生活水平又相对较高。因此，许多有条件的人选择了购买一步到位的独栋式花园别墅。目前在苏州， 除了欧式、美式建筑风格的独栋别墅外，我们还可以看到另一种具有苏州园林特色的中式别墅。这类别墅的建筑面积一般在200平米左右，价格在150万以上。据了解，此类别墅比较受私营业主、白领文人、以及一些海外人士的欢迎，销售情况也比较看好。

苏州旅游业大发展的前景规划给度假式别墅带来新的热点

2003年开始的苏州大旅游发展计划，对于本身不被看好的度假式别墅，是一个天赐良机。同时，随着人们对生活质量的要求不断提升，目前，别墅市场中度假式别墅的热销成了一道新的风景线。苏州的度假式别墅大多集中在太湖风景区附近，建筑风格有中式的，也有欧式的。依山傍水是这类别墅不可或缺的重要因素，因为这最能体现人们回归自然的心理需求。不同的人对于居住品质有着不同的要求，苏州的别墅也由此呈现出了多样化发展的趋势。根据国际惯例一个城市人均GDP达到4000美元以上会掀起别墅热，而目前苏州的这一水平已达到了3600美元，苏州真正的别墅热还将进一步延续升温。

苏州别墅市场综合评价

2002年以来，一些品质优异、价位适宜的别墅项目在苏州楼市上热销连连。在成功楼盘的带动下，下半年起已建成或将建设的别墅项目将会超过30个，且还有不断增加的趋势。别墅在苏州房地产市场走俏，综合为以下因素：

1.       区位优越

苏州别墅的分布在五大区域，它们是以“双塔独院”、“狮林苑”为代表的古城区苏州传统独院式别墅；

围绕金鸡湖、独墅湖以“澜韵苑”、“独墅苑”、“东方春晓”为代表的园区别墅；

以“御花园”、“时代花园”为代表的苏州新区别墅；

以“香格里拉”、“美之国”为代表的城南别墅区；

以及如“天伦·林语别墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山别馆”、“克拉水城”、“假日高尔夫别墅”为代表的以太湖、阳澄湖、灵岩山等风景名胜为中心的度假式居住别墅。

这些地区别墅的一个最大的特点就是交通非常方便。

2.       品质趋好

目前苏州的别墅在设计上，既有具现代别墅特征的“海派”，也有江南园林特色的“苏式”；在结构上，短肢剪力墙与框架结构的运用巧妙地将承重隐入墙，不仅减少了承重墙体的面积，而且提高了别墅的使用寿命。

3.       价格适宜

目前苏州的别墅品质应该是在六县市中最高的，但是像“东方春晓”、“碧瀛谷”、“狮磷苑”等顶极别墅也只不过在10000元/平米的单价，普通别墅也有3000-4000元低价位的，这价格和周边地区相比较，不高，甚至偏低。

4.       升值快

作为住宅最高形态的别墅，类似股市中的绩优科技股，上升的潜力大。从最近的苏州楼市的走势来看，普通商品房价格有10％至20％的上涨已相当不错。而一些联排别墅已有30％以上的涨幅，一些独立式别墅开盘至今售价已上升了50％，而且销售情况依然良好。

5.       发展潜力巨大

由于城市土地的有限性和不可再生性，加之土地拍卖使土地的价值得以真正体现，独占“天、地、庭院”的别墅住宅的价值得到进一步的体现。以市场来看，苏州又是外资和台资最集中的流入地，别墅的消费需求十分旺盛，发展前景非常广阔。

周边城市别墅市场发展特点及分析

本项目有着坪数规划加上依山傍水的好风景，属于度假休闲类的别墅，所以对客源的区域地理范围未有严格的定位，本分析报告将以杭州、上海、南京、苏州、无锡等五城市具有代表性的别墅物业现状加以基本研究分析。

苏州几番起落显生机

在1996年苏州就兴起了别墅的建设，但因开发、设计理念不当，户型差等原因，至2002有一些别墅项目尚未售出，有的甚至成为烂尾工程。而且市场总量也并不大，项目不太多，规模也比较小，多数别墅区在20～50幢左右。高档楼盘售价在5000元／平方米左右，即一套独立别墅总价在120万元左右；其他别墅价位则在3000元／平方米左右。

2003年，随着苏州经济的发展，房地产业高潮的来临，苏州别墅市场已出现了复苏。之前的所有空置房几乎一抢而空。尤其是实用性别墅，在人们普遍拥有了私家车解决了交通问题和市区普通公寓都要接近百万的高价压迫下，人们纷纷选择住的更舒服的近郊别墅。

但是，刚刚有起色的别墅市场，又遭到国家对于高档房控制的政策影响，至于影响有多大。苏州的别墅市场生命力有多大，还是值得拭目以待。

上海分类明显、选择面多

上海作为全国的大都市，可供选择的不同层次的别墅比之杭州、南京等城市，来得更多更丰富。

◆高档别墅

目前上海的高档别墅多集中在虹桥开发区、沪青平公路、沪松公路一带，最具代表性的就是“汤臣高尔夫别墅”。这类别墅平均售价一般在13500元／平方米。上海的高档别墅目前面临着供大于求的局面，一些物业空置情况相当严重。

◆中档别墅

这类别墅是在这两年内兴起来的，多位于城郊结合部。此类物业的购买者相对比较广泛，价格覆盖面也比较宽，不少白领阶层和中高档收入的家庭已把目光投向了此类物业。位于浦东的康桥半岛是典型代表，其60～120万元的价格在上海掀起了热卖高潮。从上海这两年的别墅价格走向来看，此类别墅的楼价始终保持着增长势头，将是未来发展的热点。

◆经济型别墅

在上海，有一种介于高档独立别墅和公寓之间的“经济型”别墅，多为排屋，主要特点是居住环境好，价格适中，总价控制在40～60万元，如阳光欧洲城等。购买这类物业的有中产阶层，也有一般的市民。但此类别墅的品质和设计都不十分出色，如果作为投资并不是太合适。

无锡市场较冷期待转机

和苏州类似，无锡的别墅总量很少，且基本集中在太湖五里湖畔，现有的别墅很多为1995年左右开发的。由于环湖一带规划、道路尚未改善，周边设施条件还不完善，因此无锡的环湖别墅开发并不理想。早年这一带的别墅，取得市场成功的相当少，如“奥嘉别墅”已烂盘，华侨城建完已五年仍未售完。现在正在五里湖畔开发的有“太湖世家”，离市区仅15分钟，均价在3500元／平方米。

随着无锡市区的南扩及横跨五里湖的城市景观大堤的修建，五里湖畔别墅的开发可能会好转，这一带的房产尤其是土地会增值不少。预计，随着无锡新一轮外商投资热潮的兴起，别墅市场将会有转机，面临新的机遇。

杭州别墅稳中求进，质高质低两相宜

进入2002年，杭州别墅储备土地已在3万亩左右，今年的开发量将突破50万平方米。2001年，杭州市区人均GDP已达到3025美元，2005年，人均GDP将突破4000美元。杭州的别墅消费时代将在若干年后出现。

◆杭州开发趋热项目众多

从2001年开始，杭州的别墅市场开始了新一轮热潮。据统计，去年别墅的预售量达到12.98万平方米，是四年来的一个新高峰。预计，今年的发售量还将大量增加。据悉，杭州目前的别墅土地储备量达到了3万亩，可建的别墅量相当惊人。

◆杭州城郊别墅价格较贵。

杭州的别墅价格高的可达20000元／平方米，低的也在5000元／平方米左右。同样作为省会城市的南京，别墅一般在4000元／平方米左右。同样作为全国风景旅游城市的苏州，单价也只有两4000-5000元。和上海相比，以顶级别墅来说，价格没有上海贵，但普通别墅价格并不比上海低。

◆自然和人文景观资源优越。

尽管同样是江南城市，但杭州的自然和景观优势还是比较明显。其他城市没有杭州的西湖和众多的山山水水。

◆建筑和景观设计较领先。

杭州的“玫瑰园”、“桃花源”等别墅项目的建筑和景观设计，在全国处于领先地位，其他四地很少有项目能与之相比。从建筑风格上看，杭州别墅大多是西洋风格，而苏州和南京则有一些纯粹中国风格的别墅。

南京价格合适、交通方便

随着近年来南京交通基础设施的大大改善，郊区城市化特征愈加明显，在南京的东郊和南郊出现了大量的别墅项目，尤其是南郊江宁区，至少有5个项目已启动。其中规模比较大的有建筑面积达22.8万平方米的运盛别墅区，规划为1200户人家；总占地达1700亩的翠屏山庄。

◆从南京已完工的别墅项目看，销售情况良好。这类楼盘大多具有以下几个特点：

1、价位中档。这类别墅因处于城郊，售价相对较低，一般在3000元／平方米左右，如中国人家、听泉水山庄等；

2、交通便利。尽管处在城郊，但距南京市的车程都在半小时以内，道路状况良好，还有公交车直达。

3、环境适宜。与杭州相同的是，南京的别墅都把景观作为重头戏。这类别墅不是

依山，就是傍水，迎合了都市人亲近自然的心态，同时也适合老年人居住。

苏州市别墅市场综述

n         宏观经济不断向好，外商蜂拥而至，促使高档物业畅销。

n         苏州楼市持续看好，市场稳步回暖，价格平稳上扬。后市被大众普遍看好。

n         WTO加入，苏州国际化都市进程加快，城市综合竞争力不断提高，受全国乃至全球投资者关注程度加大，外商投资力度加大，投资人数增加。境外来苏人士越来越多，成为购房的“生力军”。

n         政府对交通投资力度加大。基础建设步伐加快，无论是园区或是新区，规划日趋成熟。道路交通、配套设施都已成形。

n         市民观念改变，苏州周边省市特别是上海人对“出城”生活变为一种时尚与浪漫。

n         别墅式的居住被市民广泛认可，“独立住宅，立体生活的时代已经到来”。

n      家用轿车的普及化，也解决了别墅物业的交通问题

苏州别墅市场具体分析

苏州别墅市场调查表（按区域顺序：吴中、市区、园区）

（1）          量体表

  从上表可以看出

1、2002、2003年推出的项目数量较多，但是每个项目的量体都不大，因此整体推出的案量不是很大。

2、但是，2003年的市场量体比2002年还是有明显增长的，增长量近35%。

3、这说明，目前市场尚未饱和，发展前景看好；市场有需求，因此量体也开始慢慢放大。

（2） 价格

从上表分析，

1、2002年，周边郊区的普通实用型别墅，独栋价格在3000-4000之间，市中心、太湖边、金鸡湖畔的别墅已经达到了7000-10000元的价格范围。

2、2003年，从园区东岸的别墅行情价来看，普通实用性的别墅价格基本在5000左右，比2002年有所上升。相反，高档别墅群受到国家出台的控制别墅房政策的影响，价格没有上升的趋向，并且在开发量体上有所萎缩。

（3）面积

从上表可以看出。

1、   像泰盛绿岛、在水一方、天伦花园、香格里拉等实用性、实惠性的别墅，基本把主力面积控制在250平米左右，以便控制总价，更体现其实惠性。

2、   像碧瀛谷、澜韵苑二期、东方春晓、金水湾、远香居等高档别墅，除了东方春晓面积略大之外，其他项目的主力面积也都只控制在300平米左右。

3、说明目前毫宅的概念不在光光停留于大房型、大面积，高品位、高质感、好地段、优资源的组合才是真正意义上的豪宅。

（4）总价

从上表可以看出，

1、100万-150万为普通别墅市场的行情，200-350万为高档别墅的行情。

2、2002年上半年，还有像在水一方、香格里拉、雅典花园等总价50万左右的别墅，到了2003年，已经没有100万以下的别墅了

3、但是，高档别墅的价格还是停留在原来的基础上。这说明，低端价位的别墅在消失，高端价位没有上升的空间，两者之间的差距在缩小。

（5）销售率

现在所有的项目都取得了不错的销售率。因为大都项目都是按照之前的市场的常规行情在走，因为大势看好，所以去化都没有问题。

只有天伦花园和东岸-绿洲半岛，其各项自身条件只能说是普通型别墅，却想利用大势的走高，通过产品的后天包装，分别在木渎和园区湖东开出10000元和5000元的价格。是否走的通，是后来者绝对值得借鉴的。

相关项目媒体介质分析

别墅案的推广除了部分采用常规手段：POP看板、楼书、模型与各式样板房外，还运用了路边的大型广告看板、姑苏晚报，大型别墅项目如“太湖之星”运用了网络媒体、电视作为转播媒介。同时，众多的别墅项目开始在上海等周边区域设立接待中心进行推广。

相关项目客源分析

对于客源的调查研究，单价5000元左右价格适中的别墅目标客源层极为广泛，针对的有：台湾人士、苏州的私营业主（乡镇居多）、各类经济开发区的主管阶层、政府机关的有影响力公务员、海归派、外籍人士等。单价10000元以上的客源层需求集中在海外常驻苏州开发区的老总、董事，东南亚等地的华侨等，此类别墅由于面积与单价成正比，总价过高的原因阻隔了其去化的难易程度。

目标市场客源需求分析

1.       随着苏州外向型经济的高度发展、世界五百强中８４强的入驻、台资企业的扩容，以及外企高层管理者、海归派、成功的私营业主和ＩＴ、金融精英、文化艺术界知名人士大量涌入，“新苏州人”作为一个群体，对别墅的追求和理念日趋多样化。

2.       苏州“三古一湖”大旅游概念逐渐深入人心，围绕旅游业的房地产越来越多地受到人们的关注.现代交通网络的迅速发展与贯通，使得上海市以及南京、杭州到苏州的交通非常方便，“真山真水真空气”苏州已经名副其实地成为不少外地人心目中的后花园。一些精明而又有经济实力的上海人，看中了这里投资增值的潜力，或者就是作为自己度假的“领地”。

3.       在苏州的别墅购买者中，部分来自于国内其它地区及境外，不过，随着苏州经济的持续发展，越来越多的本地人加入了别墅一族。那些环境优美、交通便捷，总价在60万-80万左右的经济型别墅倍受青睐。毕竟别墅更能带给我们一种人性化的感觉。因此随着人均收入的增加，家用轿车的普及化，部分苏州人已经不满足于居住公寓房，别墅成了部分苏州人安家置业的新选择。

综上所述，从具体的各案数据来分析，我们可以得出以下的结论：

别墅供应量不大，有继续投入的空间

高档别墅的价格上升空间在近期不明显，反而低端价位的别墅价格有了飞跃

目前的豪宅概念大都从地段、产品品质、品位等方面着手去塑造，大房型、大面积的概念已经被人所放弃

从销售上来说，高档类型的别墅由于其客源少，销售速度上稍慢，其他的实用性别墅在现在大势良好的情况下，基本一开盘就销售一空。

项目可行性分析

本案立地条件

我们有利的地方：

1、  市中新区域，地段优势好

2、  紧邻名胜古迹“网狮园”，居住档次提升。

不足之处：

1、  地块小，无法大手笔规划和规划出有特色的产品

2、  地块完整性不够，规划上容易造成浪费

今年1-7月，园区新增外企50家，加上原来的和即将进入的外企，我们客源将非常庞大

下表是我们收集的这些客源的租房标准：

从上表可以看出，在园区就业的外籍人士享受着相当好的住房补贴条件，特别是欧美企业，实行的就是补贴员工租房的政策，这部分人是目前高级市场的稳固的客源基础。