漯河市房地产 项目可行性分析报告

一、漯河市简况深蓝房地产
漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的内陆特区城市。现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。郑

州深蓝房地产咨询有限公司
1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次进行行政区划调整，现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。总面积2617平方公里，总人口253万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967人。市区面积77平方公里，市区建成面积35.4平方公里，其中建成区总人口35.03万人。

2002年，漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。2003年全市国内生产总值为219.9亿元，居全省第16位；2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。2005年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322亿元，比2004年增长15.8%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入13.2亿元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元，分别增长12.2%和12%。现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。深蓝房地产
根据《漯河市城市总体规划（2001年～2020年）》，漯河城市向南发展空间有限，将主要向东向北发展，城市布局将是“一心一轴四组合”。“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。“一轴”指“沙澧河发展轴线，雕琢城市精美的绿色项链，塑造漯河形态特色。“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。
“把漯河建成经济繁荣，环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。”是漯河近期发展目标。漯河市市区规划期限和规模：近期（2000年~2005年）用地50.5平方公里，人口50万人；远期（2006年~2020年）用地71.4平方公里，人口70万人。

二、漯河房地产发展状况
截至2005年初，漯河共有82家房地产企业，无一家一级企业，二级企业有7家，三级企业有20家，四级企业19家，其余企业属于暂定资质。2003年以后，一些漯河的上市公司开始涉足房地产，如双汇和银鸽，这些企业起点高，实力雄厚。自2005年以来，一些外地实力开发企业陆续进驻漯河，如建业、中实等公司，直接拉高整体市场价格，将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶。
1、近两年漯河市房地产投资增长迅速，商品房投放面积大幅增加。
2006年上半年全市房地产开发建设共完成投资7.2亿元，其中住宅投资完成4.4亿元，商业投资完成2.8亿元，分别比去年同期增长3.4%，2.6%和4.3%。全市开工面积达87万m2，竣工32.6万m2，分别比去年同期增长15.3%和4.6%。深蓝房地产

2、与去年同期相比，漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降，但价格呈大幅上升趋势，且增长幅度持续平稳。郑州深蓝房地产咨询有限公司
2006年上半年批准预售面积达31.12万m2，其中住宅23.49万m2；预售金额达5.3亿元，其中住宅3.1亿元，住宅预售均价1319.7元/平方米。实际销售32.7万m2，比去年同期下降11.2%，其中住宅销售27.6万m2，比去年同期下降15.6%；销售额达5.9亿元，比去年同期下降6.5%，其中住宅销售额达3.36亿元，比去年同期下降7.7%。
经过对15个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均，漯河市住宅均价达1217元/m2，其中普通商品住宅价格为1460元/m2，比去年同期增长14.06%。

3、住宅销售火热，商业及别墅等高档物业销售下滑。
2006年1—6月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137件（住宅2000件，其中经济适用房234件，别墅、高档公寓341件；），成交面积达25.33万m2 (住宅24.03万m2，占近95%的份额；其中经济适用房2.52万m2，别墅、高档公寓0.60万m2；商业营业用房1.11万m2)，成交金额3.96亿元（住房3.74亿元，商业用房1.917亿元）；住宅的成交价超过1556元/平方米。存量房住宅成交1400套，共15.66万m2，成交额达9760万元，成交均价623元/平方米；商业营业房266件计3.04万m2，成交金额达3292万元。抵押登记50.88万m2，金额达10.04亿元，其中住宅26.46万m2，金额达3.24亿元。

4、从价格上来看，漯河整体房价不高，2005年涨价幅度较高。
据房管局资料，2006年前三季度的新建商品房销售面积37.98万平方米，成交金额5.16亿元，其中住宅2970套，面积35万平方米，金额4.78亿元，住宅成交均价1365.7元/平方米。通过对楼盘实际调查发现，郾城多层均价在1200—1400元/㎡之间；沙南多层均价1500-1700元/㎡，高层均价接近2000元/平方米；沙北多层均价1600—1800元/㎡，沙北小高层均价1800—1900元/㎡，部分优质项目均价达到2000元/㎡（如建业森林半岛均价在2200元/㎡左右）。

5、与其他地级城市相比，漯河畅销户型面积偏小。
2006年前三季度的新建商品房销售中，住宅单套成交面积平均仅为118平方米。

6、整体销售情况一片大好。郑州深蓝房地产咨询有限公司
从销售情况来看，漯河房地产市场处于黄金时期，几乎很少有难销楼盘，到达封顶时基本上能销售70—80%，一些楼盘已经达到100%的销售率。除了漯河自身市场不错外，品质低，房价没有上去也是一方面原因，同时说明漯河房价在未来几年有较大的升值空间。深蓝房地产

7、购房客户群现状
从市民居住情况看，前几年，通过单位集资建房、分房或购买普通商品房，漯河市多数企事业单位职员和公务员拥有1－2套房，这类小区品质普遍不好，环境绿化简单，房型设计不够科学合理，建筑密度过大，多用于投资保值。而一些做生意的富裕阶层，他们的一些居住需求在漯河得不到满足，其中一些已经到郑州置业，但仍有相当一批人的居住需求没有得到最终的释放。
高档商品住宅客户群以私企老板、经济实力较强的个体工商户为主，他们主要选择的居住区域是沙北或沙河沿岸区域，对环境绿化优美、配套设施优越完善、物业管理服务舒适安全、室内面积较大、且功能空间丰富的高尚住宅具有迫切的市场需求，对于高层、小高层也比较容易接受。

8、2004年底和2005年，是漯河房地产市场发展的里程碑。
这期间，先后有多个中高档房地产项目在市场亮相，为漯河的房地产市场注入了活力，也使得漯河的房地产市场进入了一个新的阶段——品质阶段，这一时期也是漯河房价上涨最快的时期。郑州深蓝房地产咨询有限公司
随着淞江新区开发，漯河真正的规模品质大盘，基本集中在这一区域范围，竞争程度将进一步加剧。包括锦绣淞江、双汇欧洲故事、方圆小区、莱茵风景、锦绣天地、建业森林半岛等，可以预见，随着区域开发推进、各项目产品及推广手段的创新，漯河的房地产竞争将会更为激烈。这些竞争很快将分流到不同层次、不同层面，一是老城与淞江新区的板块竞争，二是沙北与沙南的区域竞争，三是淞江新区内各项目的竞争，四是淞江新区与其他新区如开源新区、召陵新区的竞争，五是不同产品类型及不同物业形态的竞争，如别墅与复式楼、高层项目竞争等，六是外地开发强龙与本地开发地头蛇之间的竞争。

三、漯河房地产项目个案
1、双汇国际花园：郑州深蓝房地产咨询有限公司
位于黄河路以北，沙河以西。开发商是双汇房地产发展有限公司，项目总用地1000亩，总建筑面积40万㎡，包括4790㎡商业街。一期占地300多亩，1000多套、近18万㎡多层；主力户型主要有二室两厅85.31㎡，三室两厅110－140㎡，四室两厅160㎡；另有30栋别墅，别墅面积500㎡，多层住宅均价1600元/㎡（开盘时1300元/㎡）；小高层1700元/㎡；独立别墅2000元/㎡。商业只租不售。配套主要有水、电、气、壁挂式天然气地暖、幼儿园、会所商业街一应俱全。一期主要针对职工销售，现在已销售完，一期2004年年底封顶，2005年5月交房。

2、银鸽新苑：
位于黄河路以南，沙河以西，开发商是河南银鸽地产有限公司。一期约500套6层住宅，主要卖给自己的员工，二期约500套住宅，户型主要有二室二厅面积100㎡，三室二厅面积110－135㎡，四室两厅160㎡。住宅均价1450元/㎡左右。社区配套有水、电、气、户式中央空调（已经包含在房价内）、幼儿园、会所商业街一应俱全。目前推出银河湾，是漯河唯一六层带电梯水岸豪宅。

3、沙田锦绣天地：
位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角。开发商为漯河舒漫置业有限公司。项目占地100亩，6万㎡住宅，共561户。另有4000㎡商业和10000㎡写字楼。户型有三室二厅面积133㎡，四室两厅155㎡。多层住宅均价1500元/㎡以上；小高层1800元/㎡左右。配套有水、电、气、燃气壁挂炉采暖，2005年5月份一期交工，销售完。

4、金地雅园：
位于沙南建设路和五一路交叉口。开发商为漯河金土地置业有限公司。项目共23个单元，3.6万㎡住宅，另有2000㎡商业。户型有二室二厅87㎡，三室二厅面积116—139㎡，四室两厅150㎡。价格在1500元/㎡以上。配套有水、电、气、集中供暖。2004年底动工，已交房。郑州深蓝房地产咨询有限公司

5、沙田莱茵风景：
位于郾城区107和淞江路交叉口。开发商为漯河舒漫置业有限公司。项目占地600亩，总建筑面积39万㎡，是漯河新一代经济适用房，全部是多层住宅。一期主力户型面积90—130㎡。住宅均价1100元/㎡，其中一期2005年10月份交工。二期06年元月份开盘，面积有94-136三房。

目前销售三期橡树林，有167-172平方米四房，119平方米小三房，三楼有局部价格在1230元，一楼价格达到1486元/平方米，一次性优惠2%，银行按揭可优惠1%。有天然气、收维修基金。
6、双汇欧洲故事：
位于淞江新区科教文化艺术中心对面。开发商为漯河双汇地产有限公司。总建筑面积30万平方米，一期容积率仅0.8，绿化率高达52.3%，坡地、园林、水系、自然分隔四大组团，主要物业形态包括多层、小高层和7000平方米商业街。户型主要有90-96平方两房，133-147三房。预计均价1800元/平米。

7、金鼎滨河花园：
位于滨河路与交通路交叉口，开发商为漯河金鼎房地产开发公司。小区有两栋高层，一栋点式，一梯四户，一栋板式，共约270户。户型全为三房，面积从114-144平方米。配套有车辆门禁系统、闭路监控系统、车辆管理系统等。价格约2000元/平方米，推广及包装不到位，销售较差。

8、建业森林半岛：郑州深蓝房地产咨询有限公司
位于嵩山路与沙河交叉口西北角，临近沙北行政区和580滨河绿化带。开发商为河南房地产业老大建业房地产。小区总占地172.7亩，总建筑面积超过21万平方米。规划有四层叠加别墅、6层花园洋房、11层小高层、18层高层等多层形态，绿化率42%。户型从27、67平方一室一卫、150平方米三房、165平方米四房到270平方叠加别墅。1500平方米园林，32-36米楼间距。

9、锦绣淞江：
位于嵩山东路。开发商为郑州中实房地产公司。项目总占154亩，主是是经济型别墅，另外1.16低密度容积率，38%绿化率。户型主要有160平方米四房，210平方米五房及260平方米六居室。包括3550平方高档会所和11513平方米商业街。

10、半岛蓝岸：
位于汉江路中段，市体育中心北300米。开发商为漯河市鹤翔房地产开发有限公司。10万平方米全水景小高层生态社区，主力户型面积为86-110平方米。

11、锦江花园：
位于祁山路北段路西。开发商为漯河三元房地产公司。小区总占地50多亩，总建筑面积65000平方，共规划16栋楼。户型从两房两厅到四房两厅，面积83-134平方米，起价仅700元/平方米。
12、淞江方圆小区：
位于漯河淞江新区嵩山西路与嫩江路交叉口西北角。开发商为漯河方圆置业公司。本期共24栋楼，总建筑面积83000平方米。容积率1.14，建筑密度25%，绿地率45%，楼间距22-36米。

四、项目地块分析
1、地块状况：
……。

2、优势：
市中心区域，随着城市框架拉大，地块升值潜力较大。
生活配套齐全，临近老商业中心区。
北临滨河公园，自然生态景观好。

3、劣势：
周边临近老城区，规划及外环境较差。
地块规模较小，不利于做项目品牌和后期物业管理。
开发商没有品牌形象，需要重新打造企业形象价值。

4、机会：
漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地产业的快速发展。
地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市场及客户随时调整策略。郑州深蓝房地产咨询有限公司
地块位置适合开发中高档发公寓产品。
代理公司全程介入，以专业、科学、高效的工作态度和方式，为项目成功运作保驾护航。

5、威胁：郑州深蓝房地产咨询有限公司
房地产政策调控进一步加强，政府对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，故房地产新政随时都有可能出台。
淞江新区开发，规划合理，多个实力开发商进驻，已形成良好的房地产开发氛围，对其他区域的房地产发展造成较大冲击。
高层住宅的认可度度。据漯河房地产管理局9月份的调查数据显示，有超过98%的消费者都偏好于选择多层住宅，市场需要一定时期的引导和教育。
现有办公及住宅旧房的拆迁需要时间，可能会增加投入成本，并影响正常的开工等开发节点。

6、综合分析：
本地块最核心的优势和机会在于地段价值和专业程度。在整个操盘过程中，地段价值是我们必须强调并着重宣传的要素之一，通过专业手段对地段价值的挖掘，投放与地段价值相匹配的产品，进而提升项目的产品价值，树立专业、可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引目标客户群。

五、项目定位
根据上述SWOT分析，项目应以自身规模及滨河绿化带为基本立足点，从弥补区域中高档市场空白点、寻求楼盘差异化出发，确立项目市场定位。

1、产品定位：中偏高档的人文、生态、时尚精品社区。
目前漯河市沙河两岸有多个楼盘，都自称是高档住宅，但销售状况差别很大，为什么？追问这些原因，特别是产品方面的缺陷，并认真分析，成为本项目运作成功的关键前提！郑州深蓝房地产咨询有限公司
我们知道，一个项目的真正运作是从规划设计阶段开始的。规划设计是房地产开发的序曲和灵魂。我们要以特别挑剔的目光和精益求精的态度，以世界级的视角，深入探求漯河人的居住习惯，力争使本项目在规划设计阶段就必须立足于当地的精品水准之列，这直接决定了项目在市场推广阶段的成功与否。
我们认为，住宅产品正在从工业化设计走向市场化设计和策划设计，以及建立在实物形态上的一种新的生活方式的构思。千年古镇，沉淀出不凡的城市气质，顽强的民族文化，时时刻刻向不谙水土的舶来品挑战。因此，要打造精品水准的楼盘，是没有捷径可走的。深蓝房地产
我们赞同，任何一个民族、一种文化，都有其独特的居住环境理想模式。居住环境的审美活动是人文环境理想的具体体现。而理想的居住环境模式的形成，与特定民族和文化的生活经验是密不可分的。人文的居住环境理想，在不同程度上指导着人们的选择、改造或创造自己的居住生活空间。
在中国的都市化运动中，始终面临一个严峻的建构性挑战：作为城市化运动的惟一外发型国家，中国必须以后发的优势，避免西方国家在都市化中所走的弯路，注重住区的长远生命力。
在西方国家城市化高潮时期，城市快速发展和扩张，出现一些世界性的超级特大城市和城市群地带。
然而，城市的过度及无序发展，也产生了一系列的社会问题，即所谓的“城市病”。欧美国家在工业化晚期出现了日益严重的“城市病”问题，诸如：交通拥挤、住房紧张、社会秩序和治安状况不良、城市环境污染严重、环境质量快速下降等。在此背景下，以富裕人群和中产阶级为主体的部分城市居民选择到城市的近郊乃至远郊居住，从而出现住宅郊区化和城市“空心化”的现象。伴随郊区化的浪潮，大型的郊区购物中心（SHOPPINGMALL）和一些办公楼宇也随之出现，居住、工作、购物、娱乐等实现一定程度的就地平衡。欧美国家大城市周边的一些小镇、和卫星城就是这一现象的产物。郊居化对西方国家城市结构和居住方式演变的影响是深远的。城市中心和市内出现一定程度的衰败，甚至成为“贫民窟”的所在地。
从消费行为学来分析，人们之所以不愿在市区购置豪宅，是因为中心城区的住宅缺绿、缺生态、缺宽阔的休闲空间，而随着社会竞争和工作压力加剧，这些东西恰恰成为人们用于缓解心灵紧张与扭曲的最重要元素。当住宅不再仅仅是住宅，而成为人们的生活方式时，市区住宅所代表的这种生活方式自然就会被社会所淘汰。实际上，作为消费者迁出市区，也是承担了一定的机会成本，这个成本倒不是来自于交通，当生活质量提高到一定水平后，交通并不构成障碍。但是舍弃原有的社交习惯和消费方式将成为最大的成本。
因此，本项目利用自身及周边的景观配套优势，解决好城市中心住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心大型公众设施便捷、文化底蕴浓厚的优势，打造出真正理性的都市豪宅。郑州深蓝房地产咨询有限公司
本项目的物业形态以住宅为主，搭配部分临街商铺。住宅类型以15层、26层高层住宅为主，户型以二房、三房为主，辅以少量四房；主力户型面积80平方米—130平方米，充分考虑小二房、小三房配置。
本项目的建筑规划和设计，应首先在漯河提出"阳光室"概念，依托地势，坐北朝南。采用国际上流行的S形楼梯设计，令楼梯外观线条圆润流畅，富于美感，又能增大居室的迎风采光面，利用天然的阳光和风进行消毒杀菌，保障业主的身体健康，成为漯河户型创新的经典之作。
采用高层设计，常新型外立面俊逸超凡，线条简约、色彩明快，极具时代感，楼宇之间的间隔错开，更好的增强空气的流动性，有利于通风和采光，同时还增大了园林绿化的规划面积，让业主的视野更加开阔，心胸豁然。深蓝房地产
无论三房两厅，还是两房两厅，室内布局要精致合理，动静分区要明确，控制公共部位公摊，提高实用率，绝不浪费每一寸的生活空间。户型尽可能方正通透，最好配备双阳台、外凸式观景大飘窗，完美的设计，将进一步提高房间的采光度和通风性能，为健康居住提供多一层的保障，成为项目不可多得的优势卖点。
设计规划理念、立面风格、建材运用、创新设计、激情的天际线等元素要充分利用。层峰叠景、晶体大堂、景观车库、水景园林、VIP会所、玻璃泳池等社区配套要适当考虑。观景阳台、八角窗、保姆专用设施、主卧套书房、景观房型等设计要求最好都能实现。

2、 目标群定位：郑州深蓝房地产咨询有限公司
漯河市区新兴中产阶层，区域周边老居民，周边各县、市、镇，有稳定收入的高收入阶层买家，二次或多次置业者，看不见的顶层（有钱人）。职业特征为私营业主、高官。年龄在35以上，或为子女购买。
对户型要求合理、实用、气派，楼盘素质、品味要求较高。除关心产品品质和功能外，更关注精神层面，信风水，对产品私密性、安全性要求高，注重产品个性，喜欢独一无二，惟我独尊，讲究身份和品位。

3、 价格定位：
价格制定原则：市场认可价位的上限。保证市场能够接受，实现快速稳定的销售进度，又要保证开发赚取合理的高额利润。
低开高走策略：通过认购期间对客户的把握，制定合适的入市销售均价，以保证亮相受到客户热捧，聚集人气。在开盘后，通过持续、多频、小幅的涨价策略，迅速将价位拉高到市场认可价位的上限，以获取尽可能多的利润空间。
差别定价策略：根据项目各栋、楼层、位置、朝向、景观等相关影响因素的差异、同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异、根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。差别定价策略，可以更加合理的把握住买方市场下，消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，稳定持续快速兑现开发利润目标。深蓝房地产
……。

4、 形象定位：
……。

5、 案名拟定
命名原则：
不落俗套、清新、大气，有挑动眼球的情调，并具备品质感。
命名指向性强，直接道出项目的主要市场诉求点：水、堤、永恒、浪漫、高尚、尊贵、品味等；
紧邻沙颖河、水景园林是我们项目的核心价值。水景概念成为高尚住宅发展的潮流及趋势。