目  录

第一章  申请单位及项目概况              3

一、项目概况              3

二、项目申请单位概况              7

第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析              8

一、发展规划分析              8

二、产业政策分析              11

三、行业准入分析              20

第三章  资源开发及综合利用分析              22

一、资源利用方案              22

二、资源节约措施              23

第四章  节能方案分析              26

一、合理用能标准和节能规范              26

二、能耗状况和能耗指标分析              28

三、节能措施和节能效果分析              32

第五章  建设用地、征地拆迁及移民安置分析              37

一、项目选址及用地方案              37

二、土地利用合理性分析              38

三、征地拆迁及移民安置分析              38

第六章  环境和生态影响分析              39

一、环境和生态现状分析              39

二、生态环境影响分析              40

三、生态环境保护措施              41

四、地质灾害影响分析              42

五、特殊环境影响              42

第七章  经济影响分析              43

一、              经济费用效益分析              43

二、              行业影响分析              45

三、              区域经济影响评价              46

第八章 社会影响分析              47

一、社会影响效果分析              47

二、社会适应性分析              48

三、社会效益分析              49

四、社会风险分析              49

第九章  结论与建议              51

一、结论              51

二、建议              51

附件：

附件1－〔企业法人营业执照〕

附件2－〔组织机构代码证〕

附件3－《北京市国有土地使用权转让登记表》【京地（转）字（2007）第？？？号】

附件4－《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2007出）第？？？号】

附件5－《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2005出）第？？？号】

第一章  申请单位及项目概况

一、项目概况

（一）项目建设单位

略

（二）项目建设地点

1、项目选址

住宅区项目位于北京市？？？。

2、项目四至

该项目用地四至为：？？？

3、区域环境

该项目所处地理位置比较优越，距离？？？四环500米，道路顺畅，交通便捷，地处绿化隔离带，区域环境良好，是建设住宅的理想地段。

（三）项目建设内容和规模

根据北京市国有资源局颁发的《北京市国有土地使用权转让登记表》【京地（转）字（2007）第？？？号】、《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2005出）第？？？号】和《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2007出）第？？？号】及北京？？？有限公司设计的《北京？？？项目规划方案》，本项目相关规划指标如下：

项目相关规划指标：

本项目是南四环外路段整体规划中，在绿化隔离地区集高档住宅楼及配套于一体的高品质房地产开发项目。

目前项目处于前期市场研究、概念设计阶段。

（四）项目建设背景

为进一步落实《北京城市总体规划》，加快？？？乡农村城市发展的进程，改善生态环境和人民居住条件，北京？？？公司决定开发建设“小红门新村一期D、E组团”住宅区工程。

（五）项目投资

根据我们对目前北京市土地一级开发成本的调查及开发商提供的有关资料，经测算，项目总投资为52664万元。包括土地取得费21930万元，开发成本29775万元，开发费用959万元。北京江南投资集团有限公司拟用自有资金并结合销售所得完成对项目的开发。

（六）项目组织过程概述

本项项目已取得北京市规划委员规划意见书。

按照《中华人民共和国房地产管理法》，项目开发建设将实行项目法人招标。通过公开招标，确定项目法人，承担完成本项目的开发建设。

（七）项目进度安排

项目周期为约2.5年，其工程建设周期为约2年，即从2007年12月至2009年12月为建设期。

项目建设实施进度为：

1、工程的前期准备工作。

　2007年10月至2007年11月完成。

主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。

2、完成工程施工图。

　2007年11月至2007年12月，完成工程施工图。

3、工程招标

工程招标工作2007年12月完成。

4、工程建设期

工程从2007年12月开工，2009年12月全部竣工交付使用。

工程建设中，将安排分期交付使用。

具体工程进度安排见下表：

表1：  ？？？住宅项目总进度计划表

（八）报告编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国房地产管理法》

3、《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】

4、《北京市国有土地使用权转让登记表》【京地（转）字（2007）第？？？号】

5、《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2005出）第？？？号】

6、《中华人民共和国国有土地使用证》【京朝国用（2007出）第？？？号】

7、《北京城市总体规划（2004年－2020年）》

8、北京？？？公司设计的《？？？项目规划方案》

9、国家和北京市政府相关政策及法律、法规；

10、委托方提供的其他相关资料

11、北京市统计局公布的相关经济指标和房地产指标；

12、项目及周边区域市场调查资料。

二、项目申请单位概况

1.建设单位名称：北京？？？有限公司

2.建设单位性质：有限责任公司

3.建设单位注册地址：北京？？？号

4.邮政编码：？？？

5.法定代表人：？？？

6.注册资金：5100万元

7.经营范围：房地产开发；销售汽车（小轿车连锁经营）、自行开发的商品房、建材、五金交电、机械设备、针纺织品、电子产品、日用品；保险兼业代理；房地产信息咨询。

8.项目联系人及联系方式：

？？？  联系电话：  ？？？手机：  ？？？传真： ？？？

9.公司简介

北京？？？集团有限公司前身为北京？？？有限公司，成立于2007年，现注册资金5100万元，注册总资产1.4亿元。主营房地产开发、商品房销售。公司现已发展成为集建材、商贸、汽车销售等多种行业为一体的经济主体。现有员工200多名，其中高级职称及大学本科学历人员占总数的80%。

作为北京市房地产业的新起之秀，目前北京？？？集团公司正在承建的16万多平方米的北京？？？花园项目，以优异的品质开创了密云房地产开发项目的新纪元，受到了社会各界的一致热捧，创造了良好的社会效益和经济效益。

公司将通过整合资源、战略规划、管理文化的输出，用标准和服务为全球化客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，成为具有影响力的企业集团。

第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

（一）国民经济和社会发展规划符合性分析

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。

《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：“要以实现“人人有房住”为政策目标，创新公共住房政策，综合运用土地、财税、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同群体的住房需求，充分保障每位市民的居住权”；“严格控制中心城建成区的土地开发强度和建设规模，结合城市功能布局调整，完善新城基础设施和公共服务设施，促进人口向郊区转移。制订鼓励人口转移的政策措施，引导人口跨区域合理流动。”

《北京市朝阳区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“农村城市化快速发展，农村地区城市功能显著提升；城市现代化建设和管理水平不断提高，城市承载能力明显增强；区域国际化进程不断加快，国际交往窗口和对外服务的功能进一步增强。以奥运、CBD、电子城三大功能区为带动的“组团式规划、板块式发展”格局正在形成。”。

？？？住宅区项目的建设符合国家及北京市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。项目规划用地指标已经报北京市规划委员会并函复。

（二）区域和空间规划符合性分析

《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出，“逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构”；“加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构”；“通过疏散中心城的产业和人口，大力推进城市化进程，促进人口向新城和小城镇集聚”。

在空间布局上，在北京市域范围内，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构。本项目所处东部发展带，功能定位为生态涵养发展区，是北京市城市未来重要的发展地区。项目建设将有利于加快小红门地区的建设改造步伐，促进新城建设发展，增强新城吸引力，落实北京市总体规划的目标要求。

图2－1：北京市空间发展战略规划图

《？？？项目规划方案》的制定转变了传统的一、二、三产业的发展模式，强调生态、休闲、文化、宜居；提出要加快推进危旧房改造步伐，盘活存量土地资源，建设商业服务区、文化办公区、医疗服务区、居民居住区和公园绿地等。并提出要注重社会公平，积极为低收入居民提供必要的住宅保障。

朝阳区位于北京城区以东近郊，东临通州区，西靠海淀、西城、东城、崇文、丰台等区，南连大兴区，北接昌平、顺义两区。面积470.8平方公里，户籍人口165.7万，汉族占95%。区人民政府驻日坛北街，下辖朝外、建外、望京等21个街道办事处，小红门、十八里店等19个乡政府。

朝阳区内建有通惠河北、通惠南、垡头和酒仙桥工业区。该区也是首都副食品生产供应基地。朝阳区还是首都重要的国际交往中心，建国门外和三里屯、亮马河一带建有三个外国使馆区，设有150多个国家和地区的驻华使、领管和办事机构，同时还有合资饭店、外交公寓50多座，以及友谊商店、国际俱乐部等各类驻华机构人员活动场所。该区是新兴的文化、体育区，这里有举世瞩目的亚运村、北京工人体育场、国际展览中心、全国农业展览馆等著名设施。

2006年，全区经济以“动力较强、增速较快、效益较好”的运行走势，实现了“十一五”的圆满开局，为经济又快又好发展打下良好基础。消费领域再创新高，投资保持较快增长，重点产业发展加快，社会消费品零售额和固定资产投资增长分别达到19.7％和22.8％。经济运行质量同步提高，财政收入突破百亿元，增幅达25％；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长10.9％和7.7％。

项目地处南四环边绿化隔离带，周边的绿化率高达60%，这在四环周边是绝无仅有的，可营造更适宜居住的绿色生活氛围；本建设项目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛CBD区域，得天独厚的地理位置对本项目建设具有广阔的发展前景。根据北京市总体规划，亦庄在2020年将达到80万的居住人口，也为本项目提供的强大的客户资源，整体区域优势的发展潜力非常巨大。本小区形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。

本项目的规划设计指导思想为按照北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设，为美化北京、造福一方百姓做贡献。建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。规划设计中，除住宅外还有商业、教育、休闲和会所等配套设施，住宅楼主要是高层板楼为主；合理设计，可保证有较高的使用率，各建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。小区设有智能系统，迅捷高效的小区智能化网络时时在线，每户配可视对讲系统，闭路安全监控系统，确保居家安全。

本项目规划有大片坡型绿地，绿化率高达31％。花草遍地，绿树成荫，使社区居民享受到环境幽雅、空气清新，恬静的温馨的高品质生活环境。

项目场地四周有完备的市政设施，周边道路刚刚修建完成，与道路同时配套建设的通信、有线电视、上下水、电力等市政设施也已建设完成，据朝阳区市政部门意见，本项目可享受小红门乡政府建设的市政配套设施。符合朝阳区发展规划要求。

（三）专项规划符合性分析

《北京住房建设规划(2006-2010年)》中指出：按照城市总体规划确定的“中心城－新城－镇”的城镇布局体系，统筹安排近远期居住用地布局。高水平、高标准、高起点建设新城，提高新城住房品质和居住质量，增强新城的吸引力，使新城成为中心城人口职能疏解、首都现代化过程中新功能聚集和新增居住需求的主要载体；有效引导首都城镇化的健康发展，增强小城镇的规模效应和聚集效应，加强对房地产开发的管理，促进农村人口居住和就业向小城镇集中；继续扩大保障性住房建设规模和保障范围，形成完善的住房保障机制和结构，2008年之前经济适用住房建设规模力争完成800万平方米，约11万套。

本项目位于朝阳区小红门，项目的建设将解决小红门及亦庄地区居民住房问题，完善保障制度，维护社会稳定，极大的提高小红门地区的住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。

二、产业政策分析

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。

（一）调整住宅供应结构政策

1、新旧“国八条”

2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。

2、“9070”政策

“九部委新政”的 “9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。

3、“两限房”

2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。

从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。

与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。

4、“两个1000万”

北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。

北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。

预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。

（二）规划政策

1、城市规划

《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”的城市空间布局，并规划11个新城和多个城市职能中心，来缓解城市中心区的压力。北京城市规划区按照市区(即中心城市)、卫星城(含县城)、中心镇、一般建制镇四级城镇体系布局。新城是新的城市空间结构中的重要节点，根据新规划，发展新城11个，以疏解中心城区的压力。这些新城分别是：通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。

新城中未来将重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城。3个新城将成为北京中心城人口和职能疏解及新的产业聚集的主要地区，形成规模效益和聚集效益。

2、住宅建设规划

《北京住房建设规划（2006-2010年）》的重点是切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品住房建设的健康有序发展。到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均新增约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。

住宅建设规划奥运之前目标是稳定市场、调整结构，这一点与2006年的“九部委新政”、2007年的政策导向——调整住宅供应结构，加强保障性住房建设，是一致的。

住宅建设规划奥运之后目标是稳定市场、调整布局，中心城和新城住房建设规模比例逐步达到1：1左右，这一点体现了2008年之后住宅市场的发展方向，住宅建设继续向新城倾斜。

（三）土地政策

1、一个重申

“九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。

2006年的土地政策重点是节约集约用地；2007年土地政策将继续以收缩地根、提高集约度为主，土地供应会趋于紧张，价格将继续上涨；政府应按时向市场投放土地，打击投机行为和提高土地利用率，以保证未来的可持续发展。

2、两个目录

2006年版的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》将大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。

3、一个标准

2007年12月23日，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》【国土资发[2006] 307号】。《标准》规定，全国各地工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。该《标准》是招、拍、挂政策的扩展和延伸，也进一步抬升了整体地价水平。

（四）税收政策

2006年的“九部委新政”规定营业税的征收从2年为限提升至5年，大大增加了炒房者的风险和成本。另外，2006年7月18日国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》【国税发74号文件】和2006年11月14日北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，均从流转环节来抑制投机行为。加上目前北京市住宅租售比过低，住房投机行为得到了很好的抑制。

物业税的征收是完善我国现行不动产税制的必然结果；物业税也是2007年讨论的热点，对购房者的影响主要局限于心理方面，其实际作用和影响还未显现。

（五）金融政策

1、严格开发贷

严格房地产开发信贷条件，明确开发贷款项目的资本金比例不低于35%。提高开发商的资金门槛，规范房地产市场。

2、住房贷

区别住房贷：对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在调整住房需求结构，使其偏向中小户型供应，保证中低收入人群利益。

未封顶楼盘禁止住房贷：2006年9月27日，北京市银监局对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》，做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等规定。该《意见书》会加大房地产开发商资金压力，延长竣工期，增加开发风险。另外，由于不能获得银行的贷款支持，购房者的支付能力将会降低，使得该部分需求转向三级二手房和租赁市场。

3、央行加息

2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行数次加息，目的是限制购房需求，巩固宏观调控成果等。但住房刚性需求会影响此政策效果。

影响：一方面加息会产生一定的心理影响，造成更多购房者进入观望状态；另一方面可能会使一部分购房者选择提前还贷。

4、存款准备金率和定向票据

2006年存款准备金率的上调和定向票据的发放，对房地产市场直接影响不大，主要是控制银行放款的规模。

5、外资准入

2006年7月11日，商务部、建设部等六部委下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外机构和个人购房进行了严格管理。2006年9月4日，北京市建委发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的范围。此举在一定程度上控制了境外资金对国内房地产的投资行为，特别是对一手高端物业的投资；由于政策并没有涉及到二手房，部分境外资金会转向二手高档住宅市场。

6、存量房交易资金监管

2007年3月22日，北京市建委发布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，将于2007年4月15日试行，实施存量房交易资金监管之后，对于抑制房产的投机行为以及规范市场操作行为会起到一个相对明显的作用，可以剔除由于市场不规范导致房价非正常上涨的因素，从而有助于稳定房价。

此外，交易资金监管制度将来对一手商品房的实施，会收紧房地产开发商的资金链，对其造成一定的冲击力。

（六）一级土地市场

1、土地供应量分析

北京市2002年土地供应总量为4559公顷，2003年为6438公顷，2004年由于“8·31大限”土地供应量达到了9498公顷；2005年土地实际供应总量为6384公顷，2006年为6509公顷，2005、2006两年基本上完成了总的土地供应计划。土地供应总量包括基础设施、工矿仓储、科教文和行政办公、经济适用住房、住宅商品房和商服等用地供应量。

图2－2：历年土地实际供应总量

2006年初，北京市国土局调查显示，2002～2005年，北京市已出让住宅用地规划总建筑面积为14760万平方米，截至2005年底，未形成市场实际供应的住宅面积达到7975万平方米，占住宅项目总规划建筑面积的54%，约合土地面积3974公顷。

2007年初，为进一步掌握已出让项目形成实际住宅供应的变化情况，合理分析未来几年住宅的入市销售潜力，北京市国土局再次对土地市场实际情况进行更新调查。2007年初最新数据显示，北京市2002～2005年已供应土地，却又未形成实物供应的土地面积约3200公顷，可建住宅面积约6300万平方米。

表2－1：2005年和2006年土地交易总体情况

2、土地供应特点

2006年土地出让平均地面价格2975元/平方米，比2005年下降近9.2%。另外，土地供应郊区化的趋势已经显现出来，同时这一趋势也拉低了土地平均地面价格。把区域位置因素考虑进来，实际上，北京2006年土地的出让价格水平是稳中上扬的。

从位置上看，2006年土地交易面积中，三环内占12%，四环内占32%，五环内占43%，其余57%在五环以外（远郊区县占41%），出让面积整体向郊区倾斜。土地的供应重点区域集中在朝阳、海淀和丰台三个区（相对于行政面积，房山等区县土地供应面积较少）。朝阳区和海淀区分别拥有自己的经济中心，形成独特的亚城市圈。丰台区作为南城的重点发展区域，未来规划向住宅、商业方向发展。

图2－3：土地成交情况

预计2007年，土地供应将以亚北、亦庄、通州三个区域为重点，继续郊区化。土地供应结构上，经济适用房、廉租房和限价房用地占有比例将有明显提升。

3、未来土地供应趋势

根据《北京城市总体规划（2004-2020）》、《北京市土地利用总体规划（2005-2020）》、近期建设规划、新城规划确定的城市空间布局、区县功能定位，在2006年度土地供应计划指标中，城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜；远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。

根据北京市土地整理中心公布数据显示，2007年正在交易和即将入市的建设用地面积合计886.7公顷，供应量较大的近郊区为朝阳、海淀、丰台，远郊区为通州、顺义、昌平，此外还包括亦庄。目前处于一级开发的土地共45块，建设用地面积合计1331.5公顷。

图2－4：2007年正在交易和即将入市建设用地面积情况

（七）朝阳区鼓励的投资领域及相关政策

政府鼓励房地产企业向危旧房改造、绿化隔离带、小城镇建设进行投资，并从中获得实物地租收入，例如危旧房改造项目的代征地可用于道路、绿化建设；同时政府也给予一定的政策支持；危旧房改造可以实行危改结合房改的拆迁政策，以及绿化隔离带项目免交市政四源费等优惠政策。对于其他经营性用地实行政府垄断下的市场竞争，由开发企业通过拍卖、招标或挂牌方式直接向政府购买土地

根据朝阳区颁布的优惠政策规定：该政策适用于2004年6月后，区内外投资者在朝阳区行政区域内投资兴建的科技新产品，具体内容如下：

1、经认定的科技新产品在中间试验过程中，可申请使用科技经费。区科委结合年度科技经费使用计划，根据新产品开发的具体情况进行审批，于每年5月份和10月份进行统一审批和核拨。申请及审批程序按《朝阳区科技经费使用管理暂行办法》执行。

2、经认定的科技新产品在小批量生产过程中，开发资金、流动资金不足，或需购置必要的开发、检测设备和仪器，可申请使用区科技发展专项资金，并予以优先审批。申报及审批程序按《朝阳区科技发展专项基金管理暂行办法》执行。

3、已被认定的科技新产品经区审计局审核，销售收入占企业全年销售收入总数50%以上的，从认定年度起两年内上缴的所得税，由区财政从科技经费中按30%的比例分年度返还企业，专项用于技术开发。

本项目住宅以60－90平方米的户型为主，建筑形式为板式小高层，符合北京市住房的建设要求。

三、行业准入分析

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

1、有100万元以上的注册资本；

2、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案

1、营业执照复印件；

2、企业章程

3、验资证明；

4、企业法定代表的身份证明；

专业技术人员的资格证书和聘用合同。

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

2007年已成为相关宏观调控政策的深入执行的一年，受宏观调控影响，行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。
　　以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。

随着行业整合的加剧，房地产聚集状况将最终促进一批全国性地产巨头的出现，这些地产巨头将占据中国主要地区、重要城市的房地产市场，他们的经营方式、开发理念将对中国城市的社会经济生活产生巨大影响，对其他中小型公司进入市场形成实际的壁垒。

北京？？？集团有限公司是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务的现代企业。依据北京市工商行政管理局2008年7月9日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为5100万元，符合国家相关行业准入标准。

第三章  资源开发及综合利用分析

城市是现代经济社会活动的主要载体．城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上．城市的发展往往伴随着空间的拓展．城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得更为明显。长期以来，北京等一批大中城市人口密度和建筑密度一直非常高．用地不足是引发诸如住房紧张、交通拥挤、环境退化等“城市病”的主要原因之一。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。

一、资源利用方案

本项目为居住建筑项目，对水资源利用量较大，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。

（一）给水

给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。三层及以下楼层由市政直接供水，四层以上由无负压设备供水，泵房设置在E区地下车库水泵房内。

（二）中水

本项目在小区内设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。

（三）雨水、污水

排水系统采用雨污水分流制，本项目D区、E区产生的污水可经小区4号路流向小区2号路，经汇集后，排入市政管网。雨水可经小区4号路流向小区2号路，经汇集后，排入市政雨水管网。

二、资源节约措施

（一）水资源现状

北京市多年平均降水585毫米，年均降水总量98.28亿立方米，形成地表径流17.72亿立方米，地下水资源25.59亿立方米，当地自产一次水资源总量37.39亿立方米。境内五大水系除北运河发源于本市外，其他四条水系均发源于境外的河北、山西和内蒙古。多年平均入境水量16.06亿立方米，出境水量14.52亿立方米。

北京属资源型重度缺水地区，属111个特贫水城市之一,是水库存水量中国下降最快的三个城市之一。人均水资源占有量不足300立方米，是世界人均水资源量的1/30、中国人均水资源量的1/8，远远低于国际人均1000立方米的缺水下限。水资源紧缺已成为制约经济社会可持续发展的第一瓶颈。

2003年北京市总用水量35亿立方米，地表水、地下水、其它水源用量分别为8.33、25.42、1.25亿立方米，分别占北京市总用水量的24%、73%、3%。

工业、生活、农业、河湖环境用水分别为7.96、12.43、13.66、0.95亿立方米，分别占北京市总用水量的23%、35%、39%、3%。

地下水长期超采，使用率由2000年的67％上升到2003年的76％，致使水位年均下降1.29米，水环境和水生态平衡受到威胁；北京市每年仍有4亿方污水直接排放，再生水利用率也不足40%；大量宝贵的水资源还未有效利用，不仅污染城乡环境，也加剧了水资源紧缺的局面。

（二）水资源节约措施

根据现行《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003），《室外给水设计规范》（GB50013-2006）选取给水用水定额。

1、充分利用市政供水压力

（1）通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。

（2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。

2、高层建筑给水系统分区

（1）各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.45Mpa，特殊情况下不大于0.55兆帕；水压大于0.35兆帕的入户管（或配水横管），设减压或调压设施。

（2）各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上采取适当的减压措施。

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003指出，一个水龙间的流量为额定流量0.2L/S时，所需流出水头为20KPa。从理论上讲，当水头为40KPa时，流量可达0.32L/S。可见水头增大时，其流量将增加，人们为调节流量或进行阀门操作时，使无用耗水量亦增大。同时，“剩余水压”过高的用水点将产生超压出流，而某些用水点则可能出现“断流”现象。但是剩余水压在配水系统中出现是必然的，因为用户是分布在管网的各个位置，有远有近，有高有低，低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除，却可以采取措施使之减小。在高层、超高层建筑中，为使系统安全可靠及经济合理，竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。根据实测：DN15陶瓷阀芯水嘴静压时为P=0.37兆帕，全开时流量Q=0.46升/秒，为设计流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，给水系统分区设计中，合理控制各用水点处的水压，可以达到较好的节水目的。

3、回收屋面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗，绿地采用滴灌。

4、所有坐便器均采用6升水箱，且分2挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品，公共淋浴间均采用脚踏式淋浴器。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。

5、充分利用再生水资源替代自来水。

6、雨水利用

（1）屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池，收集屋面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。

（2）小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。

7、景观喷灌节水措施

（1）选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。

（2）绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后，向绿地内设置的浇洒口供中水。

8、选用性能较高的变频水泵供水。

9、机动车清洗运用中水或先进的无水洗车技术。

10、合理配制水表等计量装置。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需计量的水管上均应设置水表。

第四章  节能方案分析

一、合理用能标准和节能规范

本项目建设地点为北京市朝阳区，应遵循国家以及北京市的如下合理用能标准及节能设计规范：

（一）相关法律、法规、规划和产业政策

1、《中华人民共和国节约能源法》

2、《中华人民共和国可再生能源法》

3、《中华人民共和国电力法》

4、《中华人民共和国建筑法》

5、《中华人民共和国清洁生产促进法》

6、《中华人民共和国计量法》

7、《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号)

8、《清洁生产审核暂行办法》(国家环境保护总局令第16号)

9、《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资【2004】2505号)

10、《“十一五”十大重点节能工程实施意见》(国家发改委发改环资【2006】1457号)

11、《重点用能单位节能管理办法》(国家经贸委1999、3、10)

12、《节能用电管理办法》(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号)

13、《建设工程质量管理条例》(国务院令279号)

14、《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号)

15、《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》(建科【2006】231号)

16、《建设工程勘查设计管理条例》（国务院令293号）

17、《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》(建质【2007】1号)

18、《北京市实施<节能法>办法》(北京市人大1999年9月16日通过)

19、《北京市节能监察办法》(北京市人民政府令174号)

20、《北京市贯彻落实<国务院关于加强节能工作的决定>若干意见》

21、《北京市加强节能工作实施方案》

22、《北京市建设节能管理规定》（北京市人民政府令80号）

23、《北京市“十一五”时期建设节能发展规划》

24、《能源效率标识管理办法》（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）

25、《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》（1987年4年15日国务院颁布）

（二）建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件

1、《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）

2、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委[2005]65号令）

（三）建筑类相关标准及规范

1、《公共建筑节能设计标准》  GB50189-2005

2、《绿色建筑评价标准》  GB/T50378-2006

3、《通风与空调工程施工质量验收规程》  GB50243-2002

4、《民用建筑热工设计标准》  GB50176-93

5、《建筑照明设计标准》  GB500034-2004

6、《建筑采光设计标准》  GB/T5003-2001

7、《城镇燃气设计规范》  GB50028-93

8、《生活锅炉热效率及热工试验方法》  GB/T10820-2002

9、《空调通风系统运行管理规范》  GB50365-2005

10、《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）

11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》  JGJ134-2001

12、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》  JGJ26-95

13、《采暖通风与空调设计规范》

14、《外墙外保温工程技术规程》  JGJ144-2004

15、《采暖居住建筑节能检验标准》  JGJ132-2001

16、《地面辐射供暖技术规程》  JGJ142-2004

17、《民用建筑电气设计规范》  JGJ/T16-92

18、《绿色建筑评估标准》  DBJ/T101-101-2005

19、《居住建筑节能设计标准（北京市地方标准）》  DBJ11-602-2006

20、《公共建筑节能设计标准（北京市地方标准）》  DBJ01-621-2005

21、《公共建筑节能评审标准（北京市地方标准）》  DBJ/T01-100-2005

22、《建筑给水及采暖工程质量验收规范》  GB50242-2002

23、《锅炉房设计规范》  GB50041-92(2001年版)

24、《绿色照明工程技术规程》  DBJ01-607-2001

25、《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》

26．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

27、《建筑给水排水设计规范》  GB50015-2003

28、《建筑中水设计规范》  GB50336-2002

（三）相关终端用能产品能耗标准

1.《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》  GB 20052-2006；

2.《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》 GB 17896- 1999；

3.《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》  GB 19043-2003；

4.《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》 GB 19044-2003；

5.《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》 GB 19415-2003；

6.《单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级》GB 19576-2004；

7.《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002。

8.《通风机能效限定值及节能评价值》  GB 19761-2005

二、能耗状况和能耗指标分析

（一）项目能源品种选用原则

本项目根据国家和北京市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅、公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式。

（二）项目所在地能源供应状况

本项目位于目位于北京市？？？区？？？村。该区域已具备一定市政设施的接口，市政设施基本可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力、热力及天然气市政配套）初步具备。

供水：给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。经计算知，该地区供水服务压力在0.18Mpa以上，水量水压安全可靠。

中水：本项目设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。

天然气：由现状C区高中压调压站供气，供气能力：5万立方米/小时。本项目在E区贴临地下车库建设地下燃气锅炉房，锅炉产热量8.4MW，供D、E区住宅及配套商业采暖使用，使用天然气作为一次能源

电力：本项目的电源为双路10KV电源，引自由现状E区距此0.2km的高压开闭站，采用10KV电缆埋地引入本项目配电室,可供应空调、照明等用电。

（三）能源消耗种类及数量

1.给排水、消防系统

本项目市政给水压力按照0.18Mpa考虑；给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管。

（1）地上住宅的自来水年耗量：255777.98 m3

（2）地上公建的自来水年耗量：4161.00 m3

（3）地下部分的自来水年耗量：0.00 m3

（4）绿化部分的自来水年耗量：0.00 m3

（5）漏损未预见自来水年耗量：为以上四项总耗量的10％，

（6）自来水年耗量（255777.98+4161.00+0.00+0.00）×（1+10％）＝285932.88m3。

屋顶水箱间内设有12m3消防水箱及消防稳压设备，可满足本工程的室内消防用水水量及水压要求。消防水池有效容积250 m3。

2、电力系统

本项目的能源消耗种类主要为电能，主要用于满足建筑物的通信系统、照明系统、动力系统等。电源引自由E区10kV高压开闭站.

（1）空调负荷及耗电量

住宅部分夏季运行分体空调，配套商业部分采用变制冷剂流量多联分体式空调系统。

北京市区民用建筑冷负荷估算，住宅取50w/ m2，配套商业取80 w/ m2，D、E组团地上住宅供暖面积211526 m2，配套商业4750 m2，（不包含地下车库）。

空调设计负荷为Qa＝10956.30KW

地上住宅空调年耗电量＝42.58万千瓦时

地上公建空调年耗电量＝7.82万千瓦时

故本项目总空调年耗电量＝42.58+7.82＝50.40千瓦时

（2）照明耗电量

照明的功率密度，住宅取7.00w/ m2，配套商业取18.00 w/ m2，地下部分取6.00w/ m2

地上住宅照明年耗电量＝127.93万千瓦时

地上公建照明年耗电量＝15.39万千瓦时

地下部分照明年耗电量＝43.48万千瓦时

故本项目总照明年耗电量＝127.93+15.39+43.48＝186.80万千瓦时

（3）电器耗电量

电器（电插座）的功率密度，住宅取15.00w/ m2，配套商业取30.00 w/ m2，地下部分取6.00w/ m2

地上住宅电器年耗电量＝205.60万千瓦时

地上公建电器年耗电量＝30.78万千瓦时

地下部分电器年耗电量＝23.72万千瓦时

故本项目总电器年耗电量＝205.60+30.78+23.72＝260.10万千瓦时

（4）电动设备（电梯、风机）耗电量

电动设备（电梯、风机）的功率密度，住宅取10.00w/ m2，配套商业取10.00 w/ m2，地下部分取10.00w/ m2

地上住宅电动设备年耗电量＝76.15万千瓦时

地上公建电动设备年耗电量＝10.94万千瓦时

地下部分电动设备年耗电量＝140.54万千瓦时

故本项目总电动设备年耗电量＝76.15+10.94+140.54＝227.64万千瓦时

（5）年总消耗电量为：50.40+186.80+260.10+227.64＝724.93万千瓦时/年（折算为890.94吨标煤/年）。

3、燃气设备 

（1）地上住宅的生活用气量

本项目的生活用气年用气量＝46.2万立方米

（2）采暖负荷和用气量

北京属于寒冷地区,住宅取32W/m2，配套商业取60W/m2，D、E组团地上住宅供暖面积211526 m2，配套商业4750 m2（不包含地下车库）。

故本项目采暖设计负荷为Qa＝7053.83KW。

住宅及配套商业均采采用燃气热水锅炉供热，根据供暖设计负荷估算值8.75MW，选用3台2.8MW的有压热水锅炉，锅炉供、回水温度50℃～60℃，锅炉位于E区地下贴临车库单建的锅炉房内。

D组团：地上住宅采暖年用气量＝48.63万立方米

        地上公建采暖年用气量＝2.22万立方米

E组团：地上住宅采暖年用气量＝58.29万立方米

        地上公建采暖年用气量＝1.88万立方米

故本项目总采暖年用气量＝48.63+2.22+58.29+1.88＝111.02万立方米

（3）本项目的天然气年总耗量为111.02+245.24＝157.22万立方米

（四）单位建筑面积综合能耗和总能耗分析

本项目用能总量为2800.08吨标准煤/年，其中年需电能724.93万千瓦时/年（折标煤量为890.94吨标准煤/年），年需燃气量为157.22万立方米/年（折标煤量为1909.13吨标准煤/年）。项目总建筑面积277276㎡,则单位建筑面积年综合能耗0.010099吨标准煤/㎡，项目单位投资年能耗为0.04531576吨标煤/万元。

三、节能措施和节能效果分析

（一）节能措施

1.节能措施综述

本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：

（1）建筑本体围护采用保温隔热设计；

（2）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；

（3）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；

（4）送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料；

（5）控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；

（6）加强节能管理。

2、相关专业的节能措施

（1）建筑及结构专业的节能措施

建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。

A、本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。

B、建筑围护结构的保温隔热性能

使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。

C、门窗

尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。

提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。

尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。

D、屋顶

初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏, 使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。

（2）电气专业的节能措施

A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗

B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。

C、用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%--80%), 减少电能损耗和围护工作量

D、理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。

E、用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压压电动机.

F、理运用电梯的运行模式，分时间段控制,非运行延时关灯等手段以达到节能目的；

G、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器

H、体放电灯均进行补偿,使其功率因数>0.9。

I、明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。

J、用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。

K、设置合理的计量和检测设备:

进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；

母线电流测量；

出线电流测量。

（3）给水排水专业的节能措施

设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。

A、给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。

B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。

C、卫生器具均选用节水型器具。

给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。

大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。

公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。

D、计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用IC卡式水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。

E、二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。

F、排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水可经小区4号路流向小区2号路经汇集后，排入市政管网。雨水可经小区4号路流向小区2号路经汇集后，排入市政雨水管网。

（4）暖通与空调专业的节能措施

A、为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。

B、住宅采用分户热计量，配套商业热力入口处做热机量。

C、合理设计供热管路，减散热面积，供热管道进行保温，以减少热损失。

D、管路阀门气密性好，以防止泄漏。

F、在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温宝冷结构损坏引起的热损失增加。

G、计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。

H、于居住建筑室内采暖系统形式，为实现室温调节和控制，采用单管系统，每组散热器设置跨越管。商业部分为保证分室室温调控采用水平双管系统。

（5）动力专业节能措施

采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。

（6）他节能措施

绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。

尽量保留原有树木，保持生态环境。

小区周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。

小区内各建筑均能满足规范日照要求

（二）节能效果分析

本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。

通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗0.019573吨标准煤/㎡，0.08783141，整体达到并满足节能设计标准，是真正的节能建筑。

本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。

第五章  建设用地、征地拆迁及移民安置分析

一、项目选址及用地方案

（一）项目建设地点

本项目位于北京市？？？区？？？村，朝阳区西南部，处于首都东南部发展带与。东南四环、京津塘高速、成寿寺路、规划中的通久路等使本案拥有完善的交通网络，规划中的亦庄轻轨？？？站、地铁10号线成寿寺站也在本项目附近，特别是亦庄轻轨小红门站，离本项目350米，使本案具有更加便捷的轨道交通，可达到北京任何地方。另有多条公交线路可直达本项目。

图5－1：  项目区位图

（二）项目用地现状

本项目总占地125765.45平方米，用地形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。用地范围内已经完成拆迁，场地平整工作，已经具备开发建设条件。

（三）项目选址分析

项目地处南四环边绿化隔离带，周边的绿化率高达60%，这在四环周边是绝无仅有的，可营造更适宜居住的绿色生活氛围；本建设项目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛CBD区域，得天独厚的地理位置对本项目建设具有广阔的发展前景。根据北京市总体规划，亦庄在2020年将达到80万的居住人口，也为本项目提供的强大的客户资源，整体区域优势的发展潜力非常巨大。也不会对防洪、排涝、通航及文物保护等产生不利影响。

二、土地利用合理性分析

本小区形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。

建设目标：建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的21世纪现代化居住区，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。

三、征地拆迁及移民安置分析

本项目用地范围不涉及征地拆迁。

第六章  环境和生态影响分析

一、环境和生态现状分析

（一）自然环境条件

1、地形、地貌

朝阳区位于北京冲洪积平原中部，地形平坦开阔。平均海拔高度为 34 米 ，最高海拔 46 米 ，位于城北德清路附近大屯至洼里关西一带；最低海拔 20 米 ，位于东部楼梓庄沙窝村西坝河下游，高低相差 26 米 。整体地势呈西北高东南低，地面坡度为千分之一。地貌有洪积、冲积扇平原、扇缘洼地和河流冲积平原三种类型，地带性土壤为褐土与潮土

2、气候、气象

朝阳区处于海河流域，属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。夏季受偏南气流的影响，盛行大陆热低压多阴雨天气，平均风速2.1米/秒。冬季寒冷干燥多西北风。春秋季多东南风，晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足。多年平均降水量为589.3毫米，其中汛期平均降水量480.8毫米，多年平均蒸发量为500毫米，平均气温11.6℃，平均年日照时数为2630.4小时，平均相对湿度59%，无霜期约为192天，最大冻土深度56厘米。

3、水文

朝阳区地处北京市排水尾间，河湖水系众多 ( 见朝阳区水系图 ) 。朝阳区地表水属海河流域北运河水系。北运河水系是唯一发源于北京的水系，其上游有温榆河、通惠河、凉水河等支流。朝阳区北部大致以清河为界，东北部大致以温榆河为界。坝河与南来的亮马河、北来的北小河相交后汇入温榆河。凉水河、萧太后河、通惠灌渠等局部河段流经朝阳区南部。朝阳区内河流总长度为 151 公里 ，另有 110 条中、小排水沟，总长度 320 公里 。区内有朝阳公园湖、窑洼湖、红领巾湖、高碑店湖等湖泊以及鱼塘、水池洼地共约 70 多处，总面积 980公顷。

4、植被及生物多样性

项目所在区域内的地表全部被人工地表所取代，道路两侧及居民区内种植有绿化植物，以槐、杨、松树为主，居民生活及企事业单位的工作是当地的生物生存表现形式，生物结构单一。

（二）生态环境现状

根据对项目所在地的现场调查表明，项目所在地主要为居民居住用地，现有植被主要为零星乔木、野生灌木、杂草和少量人工种植的蔬菜，其中乔木主要是杨树、槐树、榆树，胸径大于30cm的树约20棵，主要是杨树。场地内雨水、污水自然排放，生活垃圾随意堆置，生态环境质量不高。

二、生态环境影响分析

本项目对环境的影响主要表现在项目在施工期间，施工噪音及施工过程中粉尘、废水和固体废弃物对周围居民、单位和环境造成影响。

（一）生态环境现状

依据本工程特点，现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，施工期间内燃机械和车辆尾气污染。

（二）施工声污染

施工噪声污染主要来自各种打桩、吊装设备、混凝土拌、道路施工等，声功率几乎都在100Db(A)以上。

（三）水污染

主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油；生活污水含有较大量的有机物和悬浮物。

（四）固体废物污染

本项目施工期间产生的固体物主要为建筑垃圾、施工及挖土方产生的弃土、装修垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建成使用后主要是生活垃圾。

三、生态环境保护措施

本项目建设内容为住宅用房，非工业性项目，因此，项目无特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活垃圾、噪音、烟气，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较小。从环境影响上看，项目建设是可行的，同时，项目在建设过程中或建成后的使用中，仍将采取严格的环境保护措施：

1、雨水、污水：项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、办公区生活用水、冲厕水，其排水特点为BOB5/COD较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。为保证项目排入城市下水道的水中污染物达到《北京市水污染物排放标准》，项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排除。

项目路面多为铺装路面和绿地，除雨水冲刷路面后有一定的杂物外，排入雨水沟的雨水不会含有大量的有害物质。

2、生活垃圾处理。生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，并到管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾桶运输，由环卫部门统一清运至垃圾处理场和垃圾消纳场处理。

3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。本项目建成后主要噪声来自建筑物的空调系统、电气等设备。拟采用措施为：选用低噪音设备、对较大噪音源采取隔音措施、建筑装修首先选用隔音、吸音材料。

4、烟气治理。本项目产生的烟气主要为厨房烹饪油烟气和地下停车场排放的汽车尾气。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中；地下停车场排放的废气利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气中尾气含量不超标。

5、施工期间环境保护。项目在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成一定影响。项目建设过程中的施工噪音将按环境保护部门的规定严加控制，合理安排混凝土振动棒、电锯等噪音较大的设备的使用时间和场所，减少对周围单位和居民正常工作和休息的影响。对粉尘进行喷水降尘处理，严格执行北京市有关施工管理规定，把施工期间对周边环境的不利影响降到最低。

四、地质灾害影响分析

本项目用地尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块应适合进行房地产开发建设。

五、特殊环境影响

本项目用地范围内无文物古迹。

第七章  经济影响分析

一、            经济费用效益分析

（一）投资估算

根据我们对目前北京市房地产开发成本的调查及投资方提供的有关资料，经测算，对于100%出售的情况，项目总投资为52664万元。包括土地取得费21930万元，开发成本29775万元，开发费用959万元。

表7-1：项目投资成本费用估算汇总表

（二）项目销售收入测算

经过对小红门周边项目商品房价格和销售情况的调查，作了下面的项目销售收入测算分析：

表7-2：项目销售收入测算表

表7-3：项目销售税金及附加表

（三）项目项目损益

表7-4：项目损益表

二、            行业影响分析

抽样调查数据显示，2006年以来，我市房屋销售价格指数各月涨幅依然较高，但波动不大。新建商品房价格小幅上涨。

1、新建商品房价格涨幅继续上涨，二手房价格涨幅稳定。统计显示：上半年，我市新建商品房价格总指数累计为107.7%，比上月提高0.6个百分点，比上年同期提高1个百分点，其中住宅类价格指数累计为108.5%，比上月提高0.5个百分点，比上年同期提高1.3个百分点；二手住宅类价格指数累计为109.5%，与上月持平，比上年同期提高3个百分点。

2、普通住宅价格涨幅超过高档住宅。上半年，我市新建住宅中，普通住宅价格指数累计为110 %，超过高档住宅4.2个百分点。1-5月，我市普通住宅价格指数累计为109.4%。各当月指数分别为109.9%、108.5%、108.4%、109.8%、110.3%。尽管目前普通住宅价格已处高位，但在需求刺激下，仍不断走高。特别是5月份，首次出现两位数的涨幅。而高档住宅受自身价格较高及特殊消费群体比例相对较低的影响，价格涨幅低于普通住宅。

三、            区域经济影响评价

项目位于北京市东南四环外，博大路与东南四环路的交汇处，2007年上半年至下半年，本区域在售楼盘对北京市房地产市场具有一定的影响力，不论是从房屋的品质、开发商实力，以及区域内的商业配套设施和住宅消费群的档次以及未来发展趋向都具有一定的代表性。

分析其原因主要表现在以下三点：

首先：开发商的实力以及品牌运作，诸如世华水岸等楼盘；

其次：项目的规模优势以及集群效应，诸如中海城等楼盘；

第三：市场的支持，本区域的楼盘品质、便捷交通、高性价比等都得到了北京市中高收入以及投资客们的认同，市场上本区域的楼盘销售一直保持良好势头。诸如华侨城等楼盘；

因此本项目在建筑规划以及建筑品质上必须力求要提升档次，一方面可以面对即将与本项目同步销售的较大楼盘的竞争，另一方面也是提高开发商自身形象所必需的。

第八章 社会影响分析

一、社会影响效果分析

1、改善区域环境，提升区域品质

随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室外环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为南四环区与的居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。本项目周边的高绿化率将会吸引较多二次置业和收入较高居民前来购买。

除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。

2、可满足区域内住宅用房需求

通过市场调查，小红门地区房地产市场产品供应特征明显，住宅项目销售状况良好。随着北京市住宅土地政策的不断出台，市区内的住宅需求必将不断升温。本项目的市场前景十分乐观。

3、实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。

表8－1：  社会影响分析表

综上所述，本项目的建设将为当地居民及村镇发展建设带来良好的社会效益。

二、社会适应性分析

该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。本项目周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。对于业主的办公、交通、购物、商务往来等都具备良好的配套条件。

本项目符合北京市土地利用总体规划和城市规划条件，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的。但是对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。

项目与当地社会环境的相互适应关系见下表。

表8－2：社会对项目的适应性和可接受程度分析表

三、社会效益分析

该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。

1、对居民生活水平与生活质量的影响，将会直接影响到项目建成使用后的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区业主的居住环境。

2、对地区、文化、教育、卫生的影响，文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展。
   3、对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响，基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。

4、在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑、建材、物业管理等相关产业为后续的产业链。

四、社会风险分析

1、风险定性分析

本项目具有投资大、建设期较长的特点，存在着土地预期收入实现风险、财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。

在工程建设和大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。

国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。

2、风险防范措施

（1）制定切实可行的成本控制措施；

（2）对于拆迁、工程建设、大市政工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的拆迁、评估、建设公司；

（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度。

第九章  结论与建议

一、结论

根据北京市总体发展规划，作为城市功能设施的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。

通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。

本项目将成为整个南城，整个小红门地区成为一个地标性的建筑，将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。

二、建议

在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取周边其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。

因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。