成都奥园可行性研究报告(doc 42)_商业计划书免费下载

项目	合计	一期		二期		三期		四期
项目	数量	数量	比例	数量	比例	数量	比例	数量	比例
占地面积(亩)	1570	400		500		400		270
总建筑面积（m2）	1151909	293480		366850		293480		198099
住宅（m2）	1036718	264132		330165		264132		178289
其中：多层住宅	546240	161414	55%	183425	50%	132066	45%	69335	35%
花园洋房	253493	58696	20%	91713	25%	73370	25%	29715	15%
联体别墅	207270	44022	15%	55028	15%	58696	20%	49525	25%
独体别墅	29715							29715	15%
商业及公共配套（m2）	115191	29348	10%	36685	10%	29348	10%	19810	10%

商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步行街、生活会所等非住宅建筑。

l 项目项目总占地面积： 1570亩

l 容积率: 1.1

l 建筑覆盖面积： 261668平方米（覆盖率25%）

l 绿化率 42%

l 高度限制: 18米

l 车位比例： 1：0.9

l 项目开发周期： 5年

l 开发总成本： 14.6亿元（营业税及附加未计入）

每平方米单位成本： 1269元/平方米

l 项目销售收入：

保守估计： 16.5亿元

一般估计： 18.9亿元

乐观估计： 21.6亿元

l 总投资利润率：

保守估计： 6.74%

一般估计： 22.09%

乐观估计： 39.58%

l 权益资本利润率：

保守估计： 254.90%

一般估计： 306.96%

乐观估计： 365.27%

l 净现值NPV（单位：万元）：

保守估计： 3153

一般估计： 17325

乐观估计： 33162

l 内部收益率IRR：

保守估计： 11%

一般估计： 33%

乐观估计： 57%

l 盈亏平衡点X：

保守估计： 0.943

一般估计： 0.829

乐观估计： 0.732

IV. 结论与建议

本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。

建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2002年上半年开工建设。

第一章项目介绍

1．1项目背景及地块现状

1．1．2项目背景

l 温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线的开工建设以及成都市高新西区的开发建设为温江房地产开发带来了极大的利好。市政府虽然未进行正面的引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。

l 温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气的支柱产业，主持召开了“住在温江——成都房地产高层论坛会”。论坛会的后续效应以及置信“芙蓉古城”项目在温江的成功，令温江房地产市场受到市内开发商的普遍关注，先后有华新国际、森宇房产、华润房产、亚都房产等多家开发商在此圈地。

l 未来2-3年随着成都市中区旧房改造工程的全面展开，总拆迁量将达到400万平方米，按1：3的安置比例计算，将带来1200万平方米的市场需求量。市内无法消化如此巨大的市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化的发展。

l 2001年12月份，四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同，其中一期用地400亩。2001年12月31日，建信公司在成都市艺术中心举办了“建信·奥林匹克花园”奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第一次的形象宣传，为项目的开发、推广作了铺垫。

1．1．3地块现状

项目地块位于温江县，总占地1560亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产的项目地块为邻，北侧目前为农业区。

地块内部地势平坦、土地肥沃，相对落差在一米左右，现主要为农田，其中零星分布着农房和竹林，西南临光华大道处有一企业。地块内现有一条东西向双车道的水泥公路，路面高出两侧的田垄约一米左右，沿路两侧有部分村民自建的房屋。

1．2项目地块综合开发环境

1．2．1自然及人文历史景观条件

地块整体自然条件优越，江安河蜿蜒流淌，水质较为清澈，沿河竹林与环舍而生的竹团共同构成了一道独特的风景。另外，地块内保存有一条较为完整的江安河古河道，但缺少独特的人文景观与历史古迹。

1．2．2交通条件

l 项目地块与外界连接交通条件

地块内有一条两车道水泥路面乡间公路，整体路况较好。但与外部公路接合部为沙石路面，路况较差，较为泥泞、坑洼。

l 项目地块周边交通状况

目前地块周边有土龙路、温双路、涌泉——柳城公路，南侧的光华大道正处于施工阶段，尚未形成交通能力。政府在地块控制红线东、西、北三侧均规划有三条市政公路，目前尚未动工。随着本项目及区域其它项目的启动，本项目地块周边交通状况是非常良好的。

1．2．3水、土地、空气污染状况

项目地块整体污染状况小。江安河水质较为清澈、流量大；土地平坦，几乎均为农业用地，西南部的企业处于停产状态，污染小；光华大道的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比成都市区为轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。

1．2．4项目地块周边治安状况分析

项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。

1．3项目地块周边建筑状况分析

项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。西南面厂区内的工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。

1．4项目地块周边居民状况

项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。除西南处有极少的企业职工外，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。

1．5项目地块周边市政工程实施情况

目前地块周边在建的市政工程仅光华大道西延线（温江段）一项，路面现已推平，正在铺设两侧的管网。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。

1．6项目地块周边配套设施状况

1．6．1商业设施

地块周边的商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店、杂货店和小餐馆，在温双公路侧有在温江县较为知名“仲华养生园”。地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

1．6．2生活设施

地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。

l 医疗教育设施

附近缺少医院和疗养院，康河村内有个别个体诊所，东面土龙公路一侧有成都市狮马路小学教育实验基地，星星外国语学校及四川省商业学校等教育单位。

1．7项目地块优劣势分析

1．7．1优势分析

l 土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。

l 项目规划用地近1600亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。

l 紧临光华大道，距成都市区三环路仅8公里，交通条件极为便利。光华大道的高标准建设以及规划沿路两侧100米的绿化带，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。

l 项目地块位于涌泉镇未来规划的中高档居住区内，周边均为成都市知名开发企业的项目地块，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。

l 便于与其它开发企业合作共同营造周边配套，加速居住气候的形成，同时避免重复投资带来的重复性浪费。

l 地块内有近三公里长的河岸线，有利于打造生态河景；沿岸良好的茂密竹林，既有利于打造具有川西风俗的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；沿河的河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。

l 项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性。

l “住在温江”成都房产高层论坛会的召开，树立了良好的温江版块区域品牌，引起了市场的关注，为项目后期的宣传推广创造了良好的条件。

l 光华大道两侧铺设的管网为小区开发中的管线引入、引出创造了良好的水、电、气、路等基础设施条件。

l 本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之成都建信公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“奥林匹克花园”良好的项目品牌和运作模式，温江县政府将“建信·奥林匹克花园”项目列为温江县政府一号工程，都将进一步加强本项目的优势。

1．7．2劣势分析

l 项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

l 项目地块地势平坦，地块内的相对落差仅为1米左右，地势缺少起伏，不利于营造内部规划与景观规划的空间层次感和差异性。

l 地块周边现有的交通条件较差，光华大道西延线（青羊段）的施工尚未进行，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。

l 地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。

l “森宇音乐花园”距项目地块较近，并先于本项目推出市场，其价格定位较低，均价在1300元左右，若其推出后产品品质与消费者预期存在较大的差异，会大大损害温江版块房产项目的整体形象，不利于“奥园”项目的推广。

在相邻本项目地块附近圈地的开发企业，如华新国际、爱使房产等现在都未有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章宏观社会经济环境研究

本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：

2.1国民经济景气状况对本项目的影响

在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在今年一季度增长8.1%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。

目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%～8%之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。

2.2银行利息及金融政策对本项目的影响

从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13—14%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。

据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

2.3通货膨胀因素对本项目的影响

今年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价格下降1.6%。工业品出厂价格上涨0.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%。

今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。

2.4固定资产投资对本项目的影响

今年1—4月份国有及其它经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：更新改造投资增长24.8%，房地产开发投资增长22.8%，基本建设投资增长12.1%。在固定资产投资的地区分布中1—4月份，西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个百分点。

在投资增长中，有二个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在20%以上，由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上，今年第一季度的信贷继续大幅增长，成为中国经济和金融发展中的一个突出现象。这也是今年经济继续回升的一个重要因素。

2.5消费需求对本项目的影响

改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。

今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额2821亿元，比上年同月增长9.7，增幅比上年同期高0.6个百分点，1—4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%。

今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资100元，二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及4500多万人，增支800亿元。增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增另0.75个百分点左右。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。

同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达1，000亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进一步扩大市场需求。

结论：从上述宏观基本面分析，跨入2001年，中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。

项目区位环境分析

3．1项目区位行政区划与自然地理

3．1．1行政区划

温江县地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县，是成都的七个卫星城市之一。温江县辖10镇182个村，面积277．04平方公里，人口为30．56万。县城柳城镇建成区面积12．4平方公里，人口数量为10万。东距成都19公里，南去双流机场20公里，距将建的成都铁路西站12公里。

按成都市总体规划，成都市将逐步撤县建区。今年1月1号，新都县成为第一个撤县建区的试点卫星城市。据可靠消息，成都南的华阳和成都西的温江可望成为第二批撤县建区城市，并将由此在基础设施建设、工农业结构调整，城市总体规划等方面获得快速发展。

3．1．2自然地理

素为“天府之国”的膏腴之地、享有“金温江”之美誉的温江县属岷江水系都江堰自然灌溉区，境内平畴沃野，物产丰富，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，四季常青，年平均气温15．8℃，年降水量966．1毫米；境内观赏植物资源丰富，县内河流十分发达。境内有4条大河：金马河、杨柳河、江安河、清水河以及其支流。

1996年以来，温江共投入建设资金17．2亿元，自然生态得到了进一步改善，生态环境指标协调发展。片区16个生态环境指标全部达到国家二类地区验收标准，全县林木覆盖率14．9%，高出国家标准近5个百分点。城镇大气环境质量、城镇噪声状况、水环境质量等均达到国家规定标准。

温江县具有“一小”——幅员面积只有277平方公里，“二少”——总人口只有30万人，“三近”——距成都市区只有18公里，“四平”——境内地势为无山无丘的平原沃野等显著特点。

3．2项目区位经济发展状况

3.2.1国民经济

2000年，温江较好的保证了全年目标任务的完成和“九五”计划的实现，再次被评为全省综合经济实力“十强县”，并升至第七位，为全县实施“十五”计划，大力推进温江跨越式发展奠定了良好基础。

表二：2000年温江县主要经济指标

项目	单位	实绩	同比增减（±%）
国内生产总值	万元	362096	11．6
人均国内生产总值	元	11856	11．3
第一产业增加值	万元	47977	3．2
第二产业增加值	万元	189230	13．9
第三产业增加值	万元	124889	10．1
全社会固定资产投资总额	万元	81182	-0．4
外贸进出口总额	万美元	2190	18．3
社会消费品零售总额	万元	19233	11．4
职工年均工资	元	10957	19．5
城镇居民人均可支配收入	元	7303	10．8
农民人均纯收入	元	3092	5．3
年末存款余额	万元	291364	11．6
年末贷款余额	万元	177057	-3．3

3.2.2对外开放

温江主要推进“一园两区建设”（海峡两岸科技园、卫星城经济区、金马旅游区）和五大开发（工业开发、农业开发、卫星城开发、旅游开发、市场开发），外向型经济格局初步形成。目前，全县共引进各类企业600家。其中，引进三资企业135家，总投资5．2亿美元，协议外资4．97亿美元，三资企业工业总产值达2．5亿元，位居全省第一位。

3.2.3城乡建设

温江县体育设施较为齐备，具体育场馆一个；2000年温江县体育事业财政投入为45万元，同比增长114．2%。金融机构较为发达。全县农村有9个镇为省级小城镇建设试点。全县初步形成以卫星城为中心，道路为纽带，小城镇为主体，中心村为基点，城乡一体化生态型中等城市的格局。

3.3温江城市发展战略定位

当前，温江正处在跨越式发展的关键时期，聚人气、造声势，提高知名度、美誉度，稳固发展生态型规模型农业，长足发展生态型工业经济，活跃第三产业是其城市发展战略。围绕这一目的，温江县政府已先期策划实施了“住在温江”活动，并取得了成功使包含本项目在内的近十个大型房地产项目得以实质性启动。第二步是塑造“吃在温江”拟以“美食在温江”的概念为基础自然演绎。第三步是“乐在温江”，这是温江第三产业发展方向的完整定位，其内涵是温江第三产业的整体蓬勃发展，使温江成为都市人娱乐、休闲等时尚消费的理想之所。完成围绕“人”的“三步走”战略，切实营造起人气、商气，推动全县第三产业的整体启动和全面发展。

3．4 项目区位人文历史与景观状况

3．4．1人文历史

温江县为古蜀国领域，相传为鱼凫王都，境内犹存柏灌王墓，鱼凫王墓和鱼凫王都遗址，迄今已有4000多年的历史。西魏恭帝二年（公元255年）始置温江县。

改革开放以来，温江县先后被确定为成都市第一个卫星城、省市小康县建设试点、省“一条线”经济发展重点县、省级台商投资区、省级小城镇建设试点、省级农业产业化试点和国家级生态示范县。1997年2月，被省委、省政府命名为四川省第一个“小康县”。

3．4．2项目区位景观状况

l 休闲旅游好去处

在温江，无论访古寻幽、休闲度假，赏花品茗啖佳肴，都能找到满意的去处。若想寻古之幽思，有古迹大乘院，陈家桅杆、古蜀国鱼岛凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓等丰富灿烂的鱼凫文化；田野里那一块块绿“地毯”，一道道翠色“屏风”一团团葱笼竹木，秀丽的景色，清新的空气，处处是浓荫遮蔽花香四溢的农家乐，在这里赏花品茶，休闲娱乐，尝农家风味，饮乡村美酒，会给人难忘的享受；此外还有“东方幸运城”“花圃农庄”“华亨酒店”“柳城宾馆”等综合性旅游地，展现出温江县休闲旅游的蓬勃生机。

l 金马太极地旅游区

金马太极地旅游区位于温江县金马乡境内，距成都市区26公里，面积1500多亩，是一个新开发的平原田园式旅游区。拟建成一个融现代气派、民族风格和川西平原特色为一体的吃住行游购娱综合配套的具有旅游观光、度假、娱乐、健身等多功能的综合性景点。

l 金马温泉

早在清乾隆年间，温江就有“南郭温泉”的记载。今年4月，在距金马旅游区1．5公里处成功钻探出温泉，填补了成都平原没有温泉的空白，被誉为“成都平原第一泉”。“第一泉”的钻探成功，给温江旅游带来了新的亮点，使温江再次成为游人关注的热点。这一温泉井底温度63oC，井口温度46oC，日出水量6600立方米，开采年限几达100年以上，水质优良，锶含量居全市温泉之首，极具医用、浴疗特性。

同时，与温泉一隅之隔的金马旅游区温江水上世界、金马娱乐大世界、成都国际赛马场、温江金马奇特城、快慢速赛车广场已建成营运，还有风格各异的别墅群、度假村，均因温泉的开发而更添风采。

l 陈家桅杆

这座坐落于温江县寿安乡天鹅村的迷宫式清代古宅，因宅前竖有双斗石桅杆的功名标志，故被当地人称“陈家桅杆”，系翰林陈宗典父子于清同治三年（1863）所造，历时8年，倾注匠心。

陈家桅杆具有“小桥、流水、人家”的情调。其四面溪水环绕，风景别致。门前的双斗石桅杆巍然屹立，气势雄伟，院前照壁横陈，八字粉墙分列两旁，墙上镌刻有浮雕石刻及镂空的“福”、“寿”两字和蝙蝠等，图案精湛；黑漆卷拱重檐大龙门，上有花鸟彩绘，十分逼真，光耀夺目。

在建筑大师徐尚志、古建专家古家南、风景园林专家熊世尧、建设部专家钱震岳、李素乐、古民居学者季富政等专家学者的眼里，陈家桅杆是一个“活生生的民间文化博物馆”。

l 西南花木第一县

温江是国家级生态示范区，素有花木之乡的美誉，有着悠久的花木种植历史，是川西园林之母和川派树桩盆景的发祥地之一。现已发展成西南地区最大的花木生产基地，共有花木3万多亩，占成都花木总量的50%以上，是“四川省重点花木市场和花木产业化试点县”。别具特色的温江花木沿着产业化道路不断发展壮大，已经形成规模化、商品化和专业化。主要有紫薇、雪松、银杏、桂花、广玉兰、深山含笑、罗汉松等绿化观赏花木2000多种；古老苍劲的川派桩头盆景更是一绝，具有很高的美化欣赏价值。种花木、靠技术。作为全国最大的花木集散地之一，现有交易服务带1万余亩，交易区4个，门市300个，花木产品远销北京、广州、昆明等地。每年销量近2000车皮，销售额达到1亿元。花木产业的发展既是形成了优美的城市生态环境，又取得了良好的经济效益。

1．5项目区位道路与交通状况

l 温江县城内有较为便利、快捷的交通网络，全县公路总里程354公里，其中一级公路32．8公里，二级公路78．1公里，三级公路60．8公里，四级公路182．3公里。目前温江虽然村村通公路，但温江的骨干交通大道却只有成—温—邛路一条与成都相连。而成都至温江1．8万辆的日均车流量已使成温通道接近饱和。开辟新的成温通道已成为温江经济实现新跨越的“必由之路”。

l 温江县距成都市区仅10公里12分钟车程，紧靠新成温公路快速通道，成都绕城高速公路穿越其中。拟于明年5月全面完成的连接成都市中心的高等级公路三条：一是连接西延线和成灌高速路；二是连接成都绕城高速公路和飞机制造公司（132厂）；三是连接青羊区文家乡立交桥。另外，温江县准备再修建三条与成都相连的主干道：第一条是从光华村穿二环路到温江柳城的长12．5公里的快速通道——光华大道；第二条是正在规划中的从成都—黄田坝—永宁—温江，第三条是从大石西路—机投—温江。

l 项目所在地涌泉镇占地21．3平方公里，距三环路仅8公里，与青羊区仅一线之隔。总长12．5公里、预计投资1．3亿、双向8车道的光华大道西延线青羊段将由青羊区与温江县政府共同投资修建。光华大道该路起于青羊区光华大道在苏坡乡与温江县的交界点，止于柳城大道，全长12．5公里，贯穿温江国家级海峡两岸科技产业园区、国家级生态示范区和金马旅游区。待2003年此路修通，从涌泉镇进入市中心仅7分钟车程，距双流国际机场仅10公里。与境内的向阳路、温双路、土龙路、公金路形成了发达的交通网络，这将为整个温江房地产的开发提供良好的基础设施，极大地改善温江招商引资环境，加快温江城市化进程，使之成为成都市区向外辐射的居住、休闲、娱乐和旅游热点。

3．6项目区位城市建设与房地产开发状况

l 城市建设

温江的城市建设目标是要建设一个现代化的花园城市。位于成都平原腹心地带的温江，岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河均流经县境。温江要利用这些丰富的水利资源“引水入城”，让城区有宽阔的水景，目前县政府正拟投资上千万元整治城区内规模最大的占地167亩的温江公园，让公园完全开放，提升温江县的形象，并使周边成为温江的最佳居住区域。同时，温江将着重发挥苗木优势，在新建城市快速通道两旁兴建立体绿化，并准备利用这6万亩苗木建成西部森林生态园。

l 温江县城区内在售楼盘概况

目前温江县城区内在售楼盘基本属于本地地产商所开发的楼盘，其总体情况为：项目开发规模小、档次较低、针对的目标消费群体为本地消费者，付款方式单一。

比如位于城中心的“金桂花园”和某沿街商住楼，其公寓单套建筑面积在80m2—150m2之间，较好楼层的销售单价为900元/m2左右，必须采用一次性付款的方式。销售情况较好，130m2以下的户型都已基本售完，150左右的户型剩余量较大，总体上已销售量已分别达到70%和80%。

3．7项目区位生活配套设施状况

3．7．1．能源状况

l 电力状况

现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH。形成了“环网结构，开环运行”的配网框架。

l 天然气状况

天然气主管道92．3公里，日供气能力22万立方米。

3．7．2．通讯状况

总装机容量达6．6万户，并建成了全县宽带多媒体通信骨干网和成都—温江SDH高速传输网和DDN数据传输网。移动通信方面，有GSM网一个，900MNZ基站21个，能同时容纳30000部手机同时通话。

3．7．3．教育条件

境内具有各类学校（含成教）78所，其中大中专院校11所；在校学生人数为4．6万人。建平双语学校、新世纪外语学校和温江中学等都在成都享有盛名。良好的教育条件能使投资者的子女受到良好的教育，也能为企业生产培训各类人才。

3．7．4．医疗条件

全县共有县人民医院、中医院、红十字医院等县属医疗卫生机构22个，有成都市第五人民医院等驻温医疗卫生机构7个。

3．8项目区位城市发展规划

温江县按照国家建设部对乡村城市化试点工作的部署和要求，从温江县的实际出发，坚持以经济建设为中心，农业现代化为基础，农村工业化为主导，基础设施建设为手段，加快“一园两区“的建设，合理调整产业结构，构筑以卫星城为中心，小城镇为依托，中心村和农村聚居点为基点的新型城乡体系。实现统一规划、分步实施、以点带面、梯次推进，到2005年，乡村城市化各项指标达到国家建设部要求，建成具有典型的川西平原特色的乡村城市化模式。

3．9项目区位综合开发价值分析

3．9．1有利因素

l 自然环境优越

“上风上水”的温江占据了作为生活居家之所的“天时”和“地利”。除了具有天府之国温润的天气之外，其清新的空气、优良的水质、繁茂的树木花草等自然条件，强于成都市及成都东、南、北几个方向的区县。优越的自然环境是温江作为房地产开发地的一大优势。

l 土地资源丰富，可进行大规模开发

温江基本上是房地产开发的处女地，易找到大块适合开发的土地，加之温江政府对招商引资的注重，因此，温江是成都近郊适合开发“第一居所”的一块宝地。而且，目前在温江可拿到一手地，地价相对便宜。

温江丰富的土地资源有利与开发商进行大规模的成片开发，带来房地产开发的规模效益。

l 文化附加价值高

温江相传是4000多年前古蜀国鱼凫王都的所在地。古鱼凫文化是温江的金字招牌，是一笔难以估量的无形资产。此外，水文化是温江的文脉，古老的川西习俗与文化至今仍随处可见，形成了其独有的文化优势。

l 一定数量的市政建设和生活配套设施

温江县目前的市政建设情况和现有的生活配套设施可以满足当前温江县居住人群的需要，并且在成都的各郊县中位列前沿。

l 政府对房地产开发的重视与大力促进

温江县政府对房地产开发的重视程度高，不仅给予了各项优惠政策，而且在城市规划方面也努力配合房地产开发的进程。

l 规划后的交通状况良好

温江县以现有的交通线路加上规划修建的道路，将形成较完善的交通网络——通畅便捷的县内道路和四通八达的通向成都和周边郊县的干线，势必提升温江的综合开发价值。

3．9．2不利因素

l 成都市向东向南发展对温江房地产发展的影响

成都市政府提出的向东向南发展的战略规划使政公众的注意力被东南方的发展所吸引；而对温江地区房地产开发的宣传只能有当地政府来完成，其力度的不足导致宣传的效果的不明显。因此，要使得消费者对温江房地产热切关注成为一大难题。

l 华阳、龙泉、中和等郊县房地产对温江房地产的冲击

华阳、龙泉、中和等郊县的房地产开发现在已成一定规模，其交通和生活配套更为完善，并且成都市消费者对华阳的认知程度比对温江更加深刻。同是成都近郊的房地产开发市场，华阳目前占据相对有利的地位。

l 交通道路建设中的不确定因素

本项目紧邻的光华大道温江段的修建已经开始，但是直接影响本项目与成都通行的光华大道青羊段的开工与通车时间尚难以确定。

l 开发商对开发时机的把握具有不确定性

温江开发时机的不确定性导致了各开发商虽已经在温江圈地，但大多仍在等待项目开发的时机。

l 本地房产开发对温江房地产市场的影响

温江本地房地产市场的容量有限，需求的层次较低。新开发的项目与其原有的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要一定的时间。

l 开发商之间的激烈竞争

温江现已经聚集了一批开发实力雄厚，经验丰富的房地产开发商。对于房地产市场的认识使其大多都进行大规模的开发。相似的产品在不规范的市场条件下可能会形成恶性竞争，影响项目的赢利。

l 规模化的居住环境尚未形成

各开发商进行了土地的购买但已经大规模开发的并不多；而完全依靠政府行为无法建成成熟的社区生活居住环境。因此本区位现在暂时还不具有规模化的居住环境。

第四章成都市房地产市场发展现状

研究成都市房地产市场基本状况及市场特征，对项目可行性作区域性研判。

4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加

成都市房地产业在十年历史内并未出现其他省市的随国家宏观经济政策及产业政策的调整面大起大落的情况，相反走出一条相对平稳的发展轨迹。

历史数据分析，1990年成都房地产业总产值为2.13亿元，占当年国内生产总值（GDP）的1.1%，经过90年代十年的快速发展，行业发展速度几乎两倍于全市国民经济增长速度，到1990年全市房地产业产值达36.34亿元，占国内生产总值的3.1%，突破了3%的总要产业分界点，确立了成都房地产业在国民经济中的重要支柱产业地位。尤其值得注意的是，住宅业逐渐扮演者成都房地产业主导产业角色：1998年全市完成住宅建设投资70.9亿元，拉动GDP增长1.02个百分点；1999年全市完成住宅建设投资82.。98亿元，拉动GDP增长1.2个百分点；2000年完成住宅建设投资达119.99亿元，拉动GDP增长3个百分点。

随着房地产业在国民经济的比重日益增加，成都市政府及各区政府充分意识到城市经营的重要性，积极“造市”，相继出台各种相关配套政策扶持房地产业健康稳步发展。

4.2房地产开发投资增势强劲

从投资增占速度情况看，成都市房地产业投资在1992-1995年期间，历经了一个高速发展的重要时期：1992年房地产开发投资额9.44亿元，于1991年相比增长204.5%；1995年投资额为54.5亿元，增长率为61.5%。其中一府南河综合整治工程、二环路建设、天府广场拆迁等一系列的重点工程建设为契机，成都市房地产业获得了决定性的基础性发展。

1996-1999年，成都房地产业处于一个相对平稳的发展阶段。随着成都市住房制度改革的不断深化，1998年底取消福利分房制度，实行并鼓励个人住房消费贷款，消费结构从集团性消费向散户时代全面过渡，市场环境发生了质的变化。2002年，在国家实施西部大开发发展战略的政策背景下，成都房地产全年新开工商品房面积达769.46万平方米，比上年相比，净增加176.01万平方米，增幅达9.7%，全年完成投资129.16亿元，名列各项投资增幅榜首，在连续九年增长的基础上再创新高，从份显示了投资者的信心。毫不夸张地讲，成都已成为我国西部房地产开发投资的一片热土。

4．3住宅开发份额不断扩大

随着福利分房制度的取消，开发商纷纷扩大住宅开发份额。2000年成都使住宅开发投资86.76亿元（含经济适用房），与上年相比增长56.6%，占开发总投资比重从1999年58.9%上升为67.2%，尤其是于98年相比住宅比重攀升幅度达10.3个百分点。从住宅开工规模来看，2000年开工面积为1244.39万平方米，其中新开工规模667万平方米，比去年同期相比分别增长24%和32.6%。住宅新开工规模已占上平房新开规模的86.7%，由此反映出开发商对住宅消费市场看好的信心较强。

4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高

随着房地产业发展的日趋成熟，以规模开发实现规模效益的经营策略已出现端倪。2000年成都商品房新开工面积平均规模为32467平方米，与1999年相比新开工面积平均规模增加了3306平方米，特别是在成都花园、万科城市花园、中海名城、蜀风花园城等一批大规模项目启动的示范效应下，强强结合联手开发，依托品牌、质量、价格、服务来扩大市场份额已成为成都房地产开发市场的显著特征。

与此同时，由于城市居民住宅消费市场的扩大，企业经营环境的逐步改善，2000年成都开发也全年实现商品房销售收入87.74亿元，其中住宅62.86亿元，与上年相比分别增长21.4%和11.1%，全年实现利润总额2.28亿元，较上年增长58.3%，亏损企业从99年的210家，减少到201家，开发企业总体效益提高。

4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降

尽管从2000年成都是国民经济和社会发展统计公报的快报数据中，我们可以计算出一个很刺眼的负增长，即2000年全全市商品房销售仅为63.50亿元，比1999年下降6.9%，但是出办公楼和商业用房销售面积与上年基本持平外，住宅销售面积同比增长3.98%。2000年成都商品房每平方米平均售价为1804元，比上年下降2.1%。考虑统计口径原因，我们认为商品房销售额及上品方销售面积今后仍将稳步增加，但商品房价格总体水平稳中趋于下降。

4．6开发结构仍需改善

成都目前的开发结构规模仍与市场需求不能紧密结合，高档住宅2000年销售下降18.1%的基础上，2000年开始出现下滑趋势，而新开工面积却增长20.7%。委托方应高度重视这一情况，增强决策的科学性减少盲目性。

4．7空置总量与空置面积上升

成都商品房空置总量从1998年大幅度减少后，有逐年增加到152.3万平方米。空置率也从98年9.3%上升到2000年的11.0%。空置总量与空置率同步上升，对整体房地产市场是一种潜在的危险。

4．8土地政策购置面积增势较猛

受政策性变动因素的影响，2000年成都房地产市场土地购置增势较猛，全年购置土地面积612.18万平方米，支付土地购置费用33.37亿元，与上年相比分别增长71.3%和67.8%。二级市场土地资源规模的迅速扩大，一方面为今后商品房开发奠定良好的基础，一方面也预示着今后潜在市场竞争激烈和市场风险。

附表：1996-2000年成都市房地产业主要经济指标表

表三：成都市房地产业各年主要经济指标

年份/指标	1996年	1997年	1998年	1999年	2000年
国内生产总值（万元）	8693356	10070260	11025948	11900325	13100000
房地产业值（万元）	184401	229556	321716	363394	432300
房地产业值占国内生产总值比率	2.12	2.28	2.9	3.1	3.3
房地产业开发本年投资完成额（万元）	684379	730147	799675	939665	1290000
#住宅	372592	349139	455224	554029	890300
商品房施工面积（万m2）	1046.52	1103.85	1141.33	1326.83	1421.22
#住宅	730.13	726.52	775.42	1003.57	1156.04
商品房竣工面积（万m2）	372.1	359.9	303.65	375.18	427.84
商品房销售额（万m2）	324788	441953	4971736	682642	635000
#住宅	272554	352990	431416	544288	508000
商品房销售面积（万m2）	231.09	292.42	331.61	370.5	380.22
#住宅	208.43	262.42	310.92	336.91	350.22
个人购买商品房比率（%）	69	68.8	71.77	82.8	81.1
商品房空置面积（万m2）	105.36	170.87	110.77	136.54	129.32
#住宅	82.42	122.37	61.99	85.9	87.97

成都市房地产开发投资增长情况对比表

年份/指标	1996年	1997年	1998年	1999年	2000年
国内生产总值（万元）	11.6	11.5	10.1	10.2	10.8
本年投资完成额（万元）	25.5	6.7	9.5	17.5	37.5
#住房	16.91	-6.38	30.38	21.7	60.69
商品房施工面积（万m2）	18.7	5.5	3.39	16.25	7.11
#住房	15.9	-0.5	6.73	29.42	15.19
商品房竣工面积（万m2）	33.6	14.4	-20.37	31.67	4.7
商品销售额（万元）	59.1	36.1	11.3	38.8	-6.9
商品房销售面积（万m2）	80	26.5	13.4	11.7	2.7
#住房	78.71	25.9	18.48	8.36	3.98

4．9成都房地产市场展望

随着成都市政建设的高速推进和城市化进程的快速发展，加之深化房改，刺激国内需求、西部大开发等宏观的背景，对于成都而言，我们有理由相信，正如投资额的大幅增加显示了投资者的信心，在未来的五到十年的时间里，成都房地产业仍将获得进一步的快速发展，其在国民经济中的先导型租用越来越民县，并最终成为成都市国民经济的支柱性产业。

当然由于今年上市数量的逐年累计增大，市场竞争的不断加剧是必然的，从推进住宅产业化的进程来看，企业战略种族与整合是必经之路。以往，谁有资金谁就可以踏入房地产这个门槛，市场的准入度较低，各家的投入产出效益都不高。目前，成都已涌出业绩瞩目的大型开发集团公司，象万达集团、中海外、万科等，他们对市场的发展起到了良性刺激作用。我们认为，将来市场真正的竞争存在于大集团公司之间，而他们竞争的焦点更集中于市场占有率及筹资能力这两个方面。

对于项目的投资的决策时点而言，可以得出初步结论：

本项目的投资开发顺应了成都市房地产市场的发展趋势，具备长期利好的宏观市场背景支持。本项目的关键在于需求的把握和市场的创新，以及企业核心竞争力的提升。

第五章市场有效需求及项目定位建议

5．1消费者特征分析

5．1．1消费能力

据统计数据：2001年成都市居民人均可支配收入首次突破8000元大关，达到8128.39元，较2000年同期增长6.3%。行业、教育、年龄、工资外收入是影响收入差距的四大重要因素。随着社会的发展，传统收入分配格局在新经济的背景下有了新的变化。产业之间的收入距离较往年尤甚，据相关统计数据显示：科技金融与保险、房地产、通信、电力、煤气及水等新经济行业和垄断行业的职工收入排位靠前。职工收入最低的三个行业为：社会服务业、制造业、采掘业。

5．1．2年龄结构

主要分为青年消费者(25周岁以下)、中青年消费者(25～35岁)、中年消费者(35～45岁)、老年消费者五大群体，其所占比例分别为28%、37%、18%、10%、和7%。

5．2消费者地域结构

可分为市内消费者与市外消费者两大类型。目前外地消费者都占有四成左右的比例。那些长期在成都工作、经商、生活的外来群体，无论从生活习惯，做事风格都已融入了成都这个大家庭。

另外，从成都市房地产需求调查统计中得知，外地接受调查者占有超过三成的比例。可见，外地者已成为一支不容忽视的重要力量。

5．3消费者心理习惯特征

除去价格、位置、交通等传统因素外，户型设计、环境、运动休闲、教育设施、物管、配套均是影响消费者购房的主要因素。

具一定规模的低层和高层复合建筑和低密度底层建筑小区有较多选择，对物业类型的选择多倾向于多层和低层住宅，电梯物业尤其是小高层住宅日渐受青年白领一族的青昧。小区配套中商场、超市、银行、医院、教育等配套设施是消费者的首选，宽带网、红外线监控系统、可视对讲系统、单元防盗门也越来越受到开发商和消费者的重视。随着人民居住水平的提高，大规模的生活居信小区，景观、绿化以及人与景观的交融互动是市场追求的热点。

目前，住房已不仅仅停留于满足单一的居住功能，更加注重产品的功能与外延，“买房更是买一种生活方式”受到消费者的认同。生活质量的提高、生存压力的增大以及对健康的追求，消费者渴望运动与健康，渴望人与人之间的交流，从我们所掌握的调查表统计得知：有45.5%的消费者希望小区内具有良好的运动休闲环境。

5．3成都市房地产消费市场需求特征

5．3．1消费者对方位的选择分析

从目前市场供应与消费情况分析，选择在西、南和市中心购房的消费者排在前三位。其中西南以占1/3强的比重排在首位，且两次房交会的总体成交量和所占成交比重变化不大；南面与市中心的房产成交量从排位上看，两次房交会位次与比例刚好对换；秋季房交会东面房产成交比例没有变化，所占比例最小。

5．3．3消费者对置业环域的选择

从春秋两季房交会商品住宅分环域成交状况统计图中可以看出：二环外的商品房以占成交量一半左右的比例高居首位；郊县房产成交量大副上升，增加了十个百分点；一环内房产成交量增副为七个百分点；一至二环商品房成交量大副下降，将幅为十四个百分点。

郊县商品房成交量放大的原因是：

总体原因与二环外相似，但相对而言，郊县房产的价格更是竞争优势，升值潜力更大。距离因素及其带来的时间或成本和交通费用成本是制约其大幅增长的瓶领。

郊县房产的大幅增长还不止表现为房交会上的2%到12%的增加，更多的郊县房产更倾向于立足本地市场的开拓和开发商自我的营销。虽然成都城区消费者的日益增多促使开发商开始注重在房交会的展示，但由于房交会展场面积的限制及开发商营销思路的局限等因素，实际郊县房产的增幅数量还会更大。

3)购房者接受的产品类型

从市场需求看：多层住宅占59.60%、电梯住宅占24.20%、别墅项目占6.20%。

4)对产品户型的需求

2001年成都户型面积需求的主流区间集中在90～150m2之间，主要户型为三室两厅双卫。面积与户型均与市场开发的主流户型保持一致。该区间成交量占两届房交会总成交量的57%。150m2以上的户型成交量占全年总成交量的17%。90m2以下的小户型商品房有较为明显的变化：70～90m2的户型成交比例从春交会期间的17%下降到秋交会期间的14%，总体成交比例为14.3%；2001年推出70m2以下的户型多为精装房，主要客户群为普通白领及单身贵族，其成交比例从春交会期间的9.6%上升到秋交会的12%，全年成交比例为11.84%。

5)对产品价格的需求

2001年两届房交会成交的商品房以单价2000～3000元/m2区间为主，总体需求趋势呈增长态势。该单价区间的商品房在秋交会成交比例比春交会上涨了7个百分点，共占总成交量的48.8%。与此对应，单价2000元/m2以下的商品住房则在秋交会期间比春交会的成交比例下降了7个百分点。

值得关注的是，3000元/m2以上单价的商品房需求持续保持增长势头，与2000年秋交会相比，2001年春交会该区间的商品房成交比例大幅上升了12个百分点，2001年秋交会期间保持了同样的成交比例27%。该单价区间商品房的表现不俗，与成都目前二次置业者较多，且对住宅综合品质的要求日益增高趋势较为吻合。

从总价上看，总价在10～35万区间的商品房是目前市场主力需求，其成交量占总成交量的75%；50万以上的高档住宅在总成交量中所占比例呈下降趋势。

6)购房者的购房动机

青年消费者以首次置业为主、占90%左右，多选择40～60m2的套一、套二小面积住房作为过度；中年消费者以二次置业为主，出于改善居信条件的目的，约占70%，另有30的消费者以投资为主要目的；老年消费者多为二次置业或多次置业，其购房目的主要为改善居住环境、靠近子女居住、为子女购房和投资四种。二次或多次置业者多选择90～130m2三室两厅两卫的住房，对项目品质的要求较高。

7)购房者接受的付款方式

在前几年的房地产市场中，购房者多选择一次性、分期和短期按揭的付款方式。随着消费观念的更新、收入水平是提高，一次付款所占比例逐渐下降，八成或七成二十年按揭、十年按揭都受到年轻消费群体的认同，中年消费群体更倾向于选择十年按揭和分期付款方式，老年消费群体趋向于一次性和短期按揭的付款方式。

8）购房者愿意承受按揭贷款方式

从消费者对按揭月供额的选择统计表中可以看出，按揭月供额在1000元以下的付款方式受到七成消费者的认可。

5．5项目所处板块的消费环境

1)购房者对郊县板块的选择情况

成都市郊县房地产市场集中于都江堰、温江、华阳、龙泉驿四大板块。其中都江堰板块的综合自然条件最好，又是知名的旅游景点，旅游房产、度假房产、“5+2”生活方式吸引了部分消费者。该板块距成都市区较远，虽有高速公路相连，但受交通成本的制约，消费者多为城市高收入者。

温江、华阳、龙泉驿三板块距市区较近，仅8～10分钟的车程。温江板块地处成都市西大门，城西“上风上水”自然环境条件最好，现有成(都)-温(江)-邛(崃)高速与成都相连，光华大道西延线(温江段)正在施工当中，目前大面积的房地产开发尚未形成，但诸多知名企业在此大面积圈地，未来的温江必将成为一座美丽的居住新城。

龙泉驿是成都市花果基地，现有成(都)-渝(重庆)高速相连，目前有部分房地产项目正在兴建之中，总体规模较小、档次较低，板块概念尚未形成。

华阳是郊县板块中起步最早，发展最快、城市配套相对完善的地区，政府的引导和媒体的炒作扩大了板块知名度，同期也出现了少数在当地具有一定代表性的房地产项目，人南沿线的建成通车等利好因素吸引了第一批到郊县购房的消费者，是目前郊县房产的热点地区。

2)购房者选择郊县板块的理由及动机

市内老年消费者和青年消费者是郊县市场的购房主力，其中又以前者为多。价格、环境是影响他们置业的主要因素，购房动机以二次置业和投资为主。对于年轻消费者来讲，他们更是看重郊县板块的房价和发展潜力，既满足当前居住的要求同时也是一种投资。

5．6成都购房者对运动与健康的认知程度

5．6．1成都人所喜欢的运动方式

主要有保龄球、网球、羽毛球、台球、游泳、健身操。另外，在中青年中，对篮球、足球等运动方式热爱的消费者较多，但因受场地，时间、运动伙伴等的限制，运动的机会较少。

目前成都市民在运动健康方面一年所支出的费用随着年龄段的增长而下降。青年、中年、老年三个群体的比例分别为15%左右、8%左右、5%左右。

5．6．2成都人对孩子教育的重视程度

社会发展竞争的日益激烈，令父母对下一代的教育越来越重视。成都市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在选择住房时更多地考虑了教育因素，高校、名校周边以教育为买点的楼盘较多，反映了市场供需双方对教育日渐重视的发展趋势，教育在影响市民的购房决策因素中所占的分量不断增大。

5．7成都市购房者对精装房的认知程度

从目前成都市房地产现状来看：清水房占有绝对的比例，占有九成左右的市场份额，有少部分橱卫装和简装房项目，仅有极少部分为精装成品房。2001年以精装房推出市场的小户型项目，精装房的市场空间很大。

5．8本项目目标消费群体综合定位

经对本项目潜在目标客户群体分析，在市场细分的基础上进行目标客户群体选择，对本项目目标消费群体定位为：

l 年龄

以25-35周岁消费者（约占30%）； 36-50岁（约占40%）；50周岁以上的消费者（约占30%）。

l 家庭构成

青年夫妇（约占30%）；三口之家（约占40%）；三代同堂或老人（约占30%）。

l 购房目的

以居住为目的的消费者（约占60%）；以置业投资和休闲居所为目的的消费者（约占40%）。

l 消费者来源地域

以市内消费者（约占70%），市外消费者（约占30%）。

l 消费者群体

高新西区及市内工作的年轻白领（约30%）；城市中等偏高收入者（约占60%）；私营企业主、高级商务人士、大型企业高级管理者、律师、运动员、影视歌星等城市高收入者（约占10%）；

5．9产品主题定位

1、产品主题定位

A、项目品牌的“运动”内涵

奥林匹克花园的宗旨是以连锁经营的模式实现房地产业与体育产业的有效嫁接；以复合房地产的产业理论，整合各种业内外资源；以全新的服务理念，满足“以人为本”的生活居家有效需求；以超常规的策划思维实现项目定位与营运方式的创新启动新的市场热点；以领先的技术手段，创造“科学运动，健康生活”的全新生活方式。

B、人本主义的“健康”关怀

奥林匹克生活的实质，是用奥林匹克文化的精神营造一种积极向上、乐观开朗的健康生活氛围。奥园的生活理念强调：在运动中快乐，在运动中放松。享受和适宜、快乐而舒心，是奥园生活氛围的最运动亮点。人们在运动中交流感情，在运动中释放烦恼、消除疲惫、缓解压力、畅通心情。提出的一种“身心健康”的生活方式。

C、成都文化“休闲”现象

成都是一个温情的城市，一个极具包容情怀的城市，自古以来也是一个休闲的城市。成都人爱喝茶，无论亲朋好友还是生意伙伴，一杯清茶即开始了“龙门阵”；爱逛街，盐市口、春熙路……总是游人如织、熙熙攘攘；成都人爱玩麻将，每逢休假或逢年过节，茶馆、河边、公园里……随处可见。喝茶、逛商店、打麻将便成为了成都人休闲方式的三大特色。

D、地块的“生态”环境

项目地块所属的温江区域，被评为了“国家级生态示范区”。其生态优越，地势平坦，为纯居住型生态社区的开发提供发良好的自然环境。大规模的花卉生产基地与生态绿化带营造的氛围，清新的空气与泥土的气息无一不为自然生态居所创造了良好的开发题材。随1999年置信丽都花园A区的亮相，其“100亩的生态公园”引领了成都市住宅产业绿化浪潮。2001年置信芙蓉古城项目的成功和都江堰房产项目的异军突起，使“买房先看环境”便成为了成都居家消费的重要影响指标。

2、产品档次定位

本项目规模较大，且项目的运动题材对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将是我们进行产品档次定位的主导思想。

结合成都目前房地产市场状况与郊县房产开发情况，潜在消费群体对综合品质高，配套设施完善，生态环境良好，社区功能与活动丰富的中高档组团项目具有较高的期望值。置信芙蓉古城产品定位于中高档，并以古文化与古风建筑获取良好的销售业绩充分说明这一点。目前，通常成都郊县房产多以中低档定位，与项目相邻的森宇花园走中低档路线。而奥林匹克花园具有的体育题材优势，在全国的影响力的巨大。主流消费体由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5个组群构成。

因此，本项目采用差别定位法，走中高档楼盘定位路线，有力、有效借用并推广原有品牌，高速提升开发商在成都的社会形象，体现奥林匹克精神辐射出更深广、更丰富的生命内涵。

第七章项目投资估算及资金筹措

7．1投资估算的范围

按征地1570亩，总建筑面积1151909平方米进行投资估算。

7．2投资估算的内容

本项目采取分阶段征地、建设、再投入的滚动方式开发。整个项目共分五个个阶段，各阶段开发均包括住宅建设、公用建设基础设施建设。

（1）住宅建设包括多层住宅、连体别墅、独体别墅三种建筑类型。

（2）公用建筑包括行政管理、文化体育、金融邮电、商业服务、市政公用、医疗卫生、教育七种建筑类别。

（3）公用设施建设包括小区内的供电、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及区内道路工程、绿化水体工程等。

具体分阶段开发的指标如下：

表四：项目分期开发经济技术指标单位：m2

项目	合计	一期	二期	三期	四期
占地面积(亩)	1570	400	500	400	270
总建筑面积（m2）	1151909	293480	366850	293480	198099
住宅（m2）	1036718	264132	330165	264132	178289
其中：多层住宅	546240	161414	183425	132066	69335
花园洋房	253493	58696	91712.5	73370	29715
联体别墅	207270	44022	55027.5	58696	49525
独体别墅	29715				29715
商业及公共配套（m2）	115191	29348	36685	29348	19810

7．3投资估算的依据

l 土建工程：参照《四川省建筑工程计价定额》(SGD-95)、《四川省建设工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考成都市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。按600元/平方米计算。包括开发期各项税费：按国家及省、市现行有关规定缴纳，包括：市政设施配套费、中小学危房改造费、人防建设费、招标管理费等。

l 土地成本：包括土地征用费、土地增值税等，成本为20万元/亩。

l 前期费用：为建安成本的3%。

l 基础设施配套费：为建安成本的10%。

l 报建费用：按每平方米100元计算。

l 工程管理费：为建安成本的3%。

l 销售费用：包括广告、推广宣传、销售代理、销售人员工资福利等。按3%进行计算。

l 财务费用：包括银行利息支出，金融机构手续费用、融资费用等。按年息6.03%的连续复利计算。

l 不可预见费：本项目在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按工程费用和其他费用之和的5%估算。

7．4项目总投资

本项目总投资全部为固定资产投资，开发过程中的财务费用及银行利息不计入开发总投资中。本项目的总投资为14.61亿元，单方造价为1269元/平方米。启动资金为3.51亿元。（见表五）

表五：项目投资估算表

单位：万元

序号	项目	单位成本		筹备期	一期	二期	三期	四期	总成本	比例	备注
1	土地及相关费用	20	万元/亩	31400					31400	21%
2	前期费用	3%		2073.44					2073.4	1%
3	建安成本	600	元/m2		17609	22011	17608.8	11885.94	69114.5	47%
4	基础设施配套费	10%			1761	2201	1761	1189	6911	5%
5	报建费用	100	元/m2		2935	3669	2934.8	1980.99	11519.1	8%
6	工程管理费用	3%			528	660.33	528	356.58	2073.4	1%
7	销售费用	3%			1620	2036	1646	1182.65	6485	4%	按乐观方案销售额3%计
8	财务费用	6.03%						9601.4	9601.4	7%	按一次性还款付息的连续复利计算，计算期为3年
	小计			33473.4	24453	30576.9	24479.2	26196.13	139178.4	95%
8	不可预见费	5%		1674	1223	1529	1224.0	1309.8	6958.9	5%
	总成本	1269	元/m2	35147.1	25675	32106	25703	27506	146137	100%
	比例			24%	18%	22%	18%	19%	100%

第八章财务效益分析与财务评价

根据房地产项目的特点，财务效益分析在成本估算和销售测算的基础上，按尽量接近项目开发实际情况的原则，以现金流量为分析基础，选取特定的财务指标，分别对各开发阶段和开发过程进行效益分析，进行财务评价。

8．1财务分析的依据

1、计算期

据项目分五阶段开发的策略，需时五年。在进行财务分析是假定把每年作为一计算期，总共为五期。土地征用费、钱其费用和开发期税费等反映在各期期末进行计算，各项工程费用将按工程进度反映在各核算期末。

2、项目销售

依照投资项目财务评价的惯例，在进行项目投资估算、销售收入、销售成本等均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。

项目的定价按照保守、一般、乐观三种方案进行预测，并基于对成都市其他郊县楼盘价格的调研与比较，参照华阳的府河音乐花园、温江的芙蓉古城项目进行综合比较分析，采用市场比较法进行修正，得出销售价格为：

项目销售价格预测单位：元/ m2

	保守方案	一般方案	乐观方案
多层住宅	1200	1400	1600
花园洋房	1400	1600	1800
联体别墅	1600	1800	2000
独体别墅	1800	2000	2400
商业用房	2200	2500	3000

销售假定每期期末全部销售完毕，销售收入再投入下一期进行滚动开发的理想状态，在预测盈亏平衡点是可以看出销售量达到某一数字就达到盈亏平衡。

项目各方案销售额

保守方案	单价	一期		二期		三期		四期		销售额
保守方案	单价	数量	总额	数量	总额	数量	总额	数量	总额	销售额
多层住宅（m2）	1200	161414	19370	183425	22011	132066	15848	69335	8320.16
花园洋房（m2）	1400	58696	8217	91712.5	12840	73370	10272	29715	4160.08
联体别墅（m2）	1600	44022	7044	55027.5	8804.4	58696	9391.4	49525	7923.96
独体别墅（m2）	1800							29715	5348.67
商业用房（m2）	2200	29348	6457	36685	8070.7	29348	6456.6	19810	4358.18
合计		41087		51726		41968		30111		164892

一般方案	单价	一期		二期		三期		四期		销售额
一般方案	单价	数量	总额	数量	总额	数量	总额	数量	总额	销售额
多层住宅（m2）	1400	161414	22598	183425	25680	132066	18489	69335	9706.85
花园洋房（m2）	1600	58696	9391.36	91712.5	14674	73370	11739	29715	4754.38
联体别墅（m2）	1800	44022	7923.96	55027.5	9905	58696	10565	49525	8914.46
独体别墅（m2）	2000							29715	5942.97
商业用房（m2）	2500	29348	7337	36685	9171.3	29348	7337	19810	4952.48
合计		47250		59430		48131		34271		189082

乐观方案	单价	一期		二期		三期		四期		销售额
乐观方案	单价	数量	总额	数量	总额	数量	总额	数量	总额	销售额
多层住宅（m2）	1600	161414	25826.2	183425	29348	132066	21131	69335	11094
花园洋房（m2）	1800	58696	10565.3	91712.5	16508.3	73370	13207	29715	5349
联体别墅（m2）	2000	44022	8804.4	55027.5	11006	58696	11739	49525	9905
独体别墅（m2）	2400							29715	7132
商业用房（m2）	3000	29348	8804.4	36685	11006	29348	8804.4	19810	5943
合计		54000		67867		54881		39422		216170

3、销售时发生的税项及费用

1) 营业税及附加：5.64%。

2) 所得税：在项目盈亏平衡后按每一期和算期内盈利所得的33%计。

8．2财务指标的选取

参照财务制度，结合现实房地产开发的实际情况，在进行项目效益评价时，选取的财务指标有：财务净现值、财务内部收益率和资本收益率三种。

1、财务净现值（NPV）

净现值设按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。贴现率的大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求，本案选定的折现率与财务计算的年利率相同，及6.03%。

2、资本收益率

以计算期内的净现金流量之和除于全部投资而得出的指标，没考虑通货膨胀而是货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。

3、财务内部收益率（IRR）

是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零式的折现率，反映项目所占用资金的盈利率。

8．3财务效益分析

1、静态投资收益率

对项目总投资率润率及权益资本利润率作研究，即便在保守预测的基础上，项目的权益资本利润率超过行业普遍平均利润率水平。

投资收益率

方案	销售收入	营业税及附加	实际销售收入	总投资	权益资本	总投资收益率	权益资本收益率
保守	164892	9300	155592	146137	43841	6.47%	254.90%
一般	189082	10664	178418	146137	43841	22.09%	306.96%
乐观	216170	12192	203978	146137	43841	39.58%	365.27%

2、动态投资收益率

鉴于本项目开发周期较长，对项目进行动态预测毕静态预测更为科学。（见表二、三、四）

表：保守方案项目现金流量表

单位：万元

序号	项目	第1年（筹备期）	第2年（1期）	第3年（2期）	第4年（3期）	第5年（4期）	综合开发	备注
一	现金流入	-	38769.9	48808.5	39600.7	28412.8	155592
1	减去相关费用后的实际销售收入	-	38769.9	48808.5	39600.7	28412.8	155592
二	现金流出	35147.1	25675.4	32105.8	25703.1	27505.9	146137
1	总投资	35147.1	25675.4	32105.8	25703.1	27505.9	146137
三	所得税前
1	所得税前净现金流量	-35147.1	13094.5	16702.7	13897.5	906.8	9454
2	所得税前累计净现金流量	-35147.1	-22052.6	-5349.9	8547.6	9454.5	9454
3	所得税前净现值	NPV=		4184
4	所得税前内部收益率	IRR=		13%
四	所得税后					1380.6	1381	33%
1	所得税后净现金流量	-35147.1	13094.5	16702.7	13897.5	-473.7	8074
2	所得税后累计净现金流量	-35147.1	-22052.6	-5349.9	8547.6	8073.9	16148
3	所得税后净现值		NPV=	3153
4	所得税后内部收益率		IRR=	11%

表：一般方案项目现金流量表

单位：万元

序号	项目	第1年（项目准备期）	第2年（1期）	第3年（2期）	第4年（3期）	第5年（4期）	综合开发	备注
一	现金流入	0.0	44585.4	56077.9	45416.1	32338.2	178417.612
1	减去相关费用后的实际销售收入	0.0	44585.4	56077.9	45416.1	32338.2	178417.6
二	现金流出	35147.1	25675.4	32105.8	25703.1	27505.9	146137.4
1	总投资	35147.1	25675.4	32105.8	25703.1	27505.9	146137
三	所得税前
1	所得税前净现金流量	-35147.1	18910.0	23972.1	19713.0	4832.3	32280
2	所得税前累计净现金流量	-35147.1	-16237.1	7734.9	27448.0	32280.3	32280
3	所得税前净现值	NPV=		22985
4	所得税前内部收益率	IRR=		38%
四	所得税后					7585.1	7585	33%
1	所得税后净现金流量	-35147.1	18910.0	23972.1	19713.0	-2752.8	24695
2	所得税后累计净现金流量	-35147.1	-16237.1	7734.9	27448.0	24695.2	49390
3	所得税后净现值		NPV=	17325
4	所得税后内部收益率		IRR=	33%

表：乐观方案项目现金流量表

单位：万元

序号	项目	第1年（项目准备期）	第2年（1期）	第3年（2期）	第4年（3期）	第5年（4期）	综合开发	备注
一	现金流入	0	50954.7	64039.5	51785.5	37198.3	203978.041
1	减去相关费用后的实际销售收入	0	50954.7	64039.5	51785.5	37198.3	203978
二	现金流出	35147.1	25675.4	32105.8	25703.1	27505.9	146137.4
1	总投资	35147.1	25675.4	32105.8	25703.1	27505.9	146137.4
三	所得税前
1	所得税前净现金流量	-35147.1	25279.3	31933.7	26082.4	9692.4	57840.7
2	所得税前累计净现金流量	-35147.1	-9867.8	22065.9	48148.3	57840.7	57840.7
3	所得税前净现值		NPV=	43995.7
4	所得税前内部收益率		IRR=	62%
四	所得税后					14518.6	14518.6	0.33
1	所得税后净现金流量	-35147.1	25279.3	31933.7	26082.4	-4826.2	43322.1
2	所得税后累计净现金流量	-35147.1	-9867.8	22065.9	48148.3	43322.1	86644.2
3	所得税后净现值		NPV=	33161.9
4	所得税后内部收益率		IRR=	57%

在为期5年的开发周期及前提下，从动态指标NPV 和IRR分析，说明项目的收入高于社会基准收益率。

8．4 盈亏平衡分析

通过对整个开发过程的财务计算进行分析，当总体销售均价为之不变，项目整体销售率变化时，本项目能达到盈亏平衡。实际开发中采用的是滚动开发形式，即将各期销售回笼的资金同期又投入到建设中去，所以只要能满足最大资金占用量，实际上已达盈亏平衡。

由于项目准备期包括项目的土地成本，所以项目一期基本上是亏损的，但项目总体上是盈利的。在实际开发中土地费用如果分期付款，将对盈亏平衡点产生影响。

盈亏平衡表

单位：万元

保守方案	第一期	第二期	第三期	第四期	综合
固定成本	60822	32106	25703	27506	146137
营业税及附加	2317	2917	2367	1698	9300
综合成本	63140	35023	28070	29204	155437
盈亏平衡点	1.537	0.677	0.669	0.970	0.943

单位：万元

一般方案	第一期	第二期	第三期	第四期	综合
总投资	60822	32106	25703	27506	146137
营业税及附加	2665	3352	2715	1933	10664
综合成本	63487.415	35457.630	28417.698	29438.828	156801.570
盈亏平衡点	1.344	0.597	0.590	0.859	0.829

单位：万元

乐观方案	第一期	第二期	第三期	第四期	综合
总投资	60822	32106	25703	27506	146137
营业税及附加	3046	3828	2223	2223	12192
综合成本	63868.117	35933.508	27926.509	29729.320	158329.345
盈亏平衡点	1.183	0.529	0.509	0.754	0.732

8．5敏感性分析

根据财务效益分析的指标和现行的市场情况看，建安成本和销售价格是对本项目收益影响最大的因素，因此，本项目选取了当固定资产+5%、-5%，销售收入+5%、-5%分别单因和双因变化组合成的四种方案对本项目的影响。由表可以看出，当固定只产投资增加5%，或固定资产投资增加5%而销售收入减少5%，本项目最保守的方案中出现亏损，所以本项目存在一定的风险性。

项目敏感性分析表

敏感度	指标	保守方案		一般方案		乐观方案
		保守方案		一般方案		乐观方案
		所得税前	所得税后	所得税前	所得税后	所得税前	所得税后
固定资产-5%销售+5%	财务净现值（I=6.03%）	16771	12641	36513	27521	58574	44150
固定资产-5%销售+5%	内部收益率（%）	31%	27%	56%	51%	82%	75%
销售+5%	财务净现值（I=6.03%）	10582	7976	30323	22856	52385	39485
销售+5%	内部收益率（%）	22%	19%	47%	42%	72%	66%
原方案	财务净现值（I=6.03%）	4184	3153	22985	17325	43996	33162
原方案	内部收益率（%）	13%	11%	38%	33%	62%	57%
固定资产+5%	财务净现值（I=6.03%）	-2005	-2005	16796	12660	37807	28497
固定资产+5%	内部收益率（%）	3%	3%	29%	25%	53%	48%
固定资产+5%销售-5%	财务净现值（I=6.03%）	-8404	-8404	9458	7129	29418	29418
固定资产+5%销售-5%	内部收益率（%）	-8%	-8%	20%	17%	44%	39%

计算过程详见附表

8．6风险分析

1、宏观因素风险分析

由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济、国家产业政策的影响。

l 成都经济格局不可预见

成都处于西部大开发的前列，但成都的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经济格局存在不可预期性。

l 房地产业政策调整

国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了一系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件、预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资、开发、销售产生巨大的影响。

l 土地政策不明确

国家对城市郊区大量的土地开发存在分歧，一部分认为郊区的房地产开发将过度扩大城市规模，较少耕地、浪费土地资源、削弱城市中心区功能；一部分认为郊区房地产开发有利于减轻市区的交通、环境等压力。这种分析将给本项目造成直接性的影响，而且影响是相当大的。

l 未来宏观经济的不确定性

人均国民收入增长速度，通货膨胀程度、物价指数、国际收支、消费结构、WTO的进程、国家经济政策、产业政策、优惠政策的变化、货款利率的变化、各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。

2、市场风险

市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素：

l 竞争风险

本项目周边还有众多熟地即将开发准备推向市场，如华新国际、置信（芙蓉古城），都是成都知名开发商，形成良好品牌支撑。森宇音乐花园一直在郊县开发并取得巨大成功，其运作模式、开发理念都是轻车熟路。还有海外的华润集团等，都对本项目构成威胁，形成竞争风险。企业决策层如不能洞察潜在的危机，及时调整战略，及有可能犯很多明星楼盘的错误，最终上是市场份额。

l 消费空间的限制

楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，成都每年的需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长，一旦市场供应达到相当规模，成都房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大的变化。委托方应对中国房地产行业的市场高度不确定性有充分认识。

3、运作风险

本项目规模大，且所处的环境复杂多变，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，一流的人才……，将对本项目构成巨大威胁。

此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广、销售到物业管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响。

4、企业、品牌风险

委托方以前没有从事过大型的房地产项目的开发，要完全把握成都房地产市场，运作好项目需要一个长期的探索和认知过程。在这一过程中也存在企业决策风险。

“奥林匹克”品牌推崇的理念和生活方式，要融入成都消费群体需要一个认知过程，也存在一定的风险。

5、不可抗风险

战争、洪水、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。

结论：风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这一点是房地产行业中的一条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。

建议：提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济、政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。

8．5财务评价

经对本项目的财务效益分析表明：

本项目具有良好的经济效益，其各项财务指标均高于社会及现行房地产业的基准收益率，具有较强的盈利能力。

本项目建设在财务上是可行的。

资金来源	比例	金额(万元)
自有资金	30%	43841
银行贷款	34%	50000
销售收入	26%	37682
施工单位垫资及其他	10%	14614
合计	100%	146137