恒 丰 置 业

项目可行性研究报告

项目名称：滨江BJ03区块R21-10地块

     省直专用房项目    

开发单位：  杭州恒丰置业有限公司  

日    期：       2006年3月     

目       录

1

第一节  项目基本情况              1

第二节  项目建设主体简介              1

第三节  项目主要经济技术指标              2

第四节 项目开发建设意图              2

3

第一节  住宅市场分析及定位              3

第二节  公建配套及商业市场分析及定位              7

8

11

第一节  项目物业分类              11

第二节  项目投资估算依据              12

第三节  项目投资估算表              14

16

第一节  项目销售收入的估算              16

第二节  项目资金平衡分析              16

17

第一节              项目销售收入和利润估算              17

第二节              项目财务评价              17

18

第一章  项 目 概 况

第一节  项目基本情况

项目位于杭州市滨江区省属用地滨江BJ03区块R21-10地块，处于钱江四桥和一桥之间，东临主干道建业路、南临规划支路、西临上铁四公司地块、北临主干道滨盛路，交通便捷，地理位置优越。项目东面为青少年活动中心和居住区公园，南面为综合商业用地，西面为正在建设中的区级大型公建中心，北面为规划中的大型居住区。

项目占地约138亩，规划建设用地面积7.58公顷，总建筑面积25.5万平方米，其中：住宅17.03万平方米，公建配套及商业2.15万平方米，地下建筑6.33万平方米。现状地势平坦，目前为农用地，有少量农居房。

本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直“专用房”建设项目。为加快项目建设进度，省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议，负责协调省直单位专用房建设、管理和销售中的有关事宜，并将此项工程列入省重点工程项目，要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作。

根据浙江省省直经济适用房建设联席会议（[2005]2号）会议纪要精神，项目前期准备工作进展顺利。

1、项目建设主体--杭州恒丰置业有限公司已组建。

2、项目计划已报经浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅（浙发改函[2005]232号文）批准正式立项。

3、项目规划条件已申领，通过招投标确定了设计单位—浙江华坤建筑设计研究院，完成了项目规划设计方案的编制，并按程序报规划主管部门批准。

第二节  项目建设主体简介

杭州恒丰置业有限公司由杭州银河房地产开发有限公司和萧山地方建设发展有限公司出资组建。杭州银河房地产开发有限公司成立于1993年3月，具备相应的房地产开发资质，现有各类工程技术及经济管理人员30多人，其中硕士研究生3人，本科及大专以上学历人员20多人，具有中高级专业技术职称的人员近20人。历年来，杭州银河房地产开发有限公司开发建设了银河小区、银河商务中心、银通大厦、银河公寓、西仓弄公寓等多个项目，累计竣工面积30万平方米。

第三节  项目主要经济技术指标

根据项目规划条件和主管部门的要求，初步确定该项目的主要经济技术指标：

第四节  项目开发建设意图

由于本项目是为解决省直属机关、企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的“专用房”，因其特殊性，项目住宅部分受到相关政策性条件的限制而无法按市场化原则来实现其利润最大化，因此在本次“专用房”开发建设中，我们把提供高质量住宅产品，满足特定居住人群现代居住行为方式，提高住宅居住环境质量,完善住宅使用功能，构建生态居住空间，最大限度提高省直属机关、企事业单位干部职工满意度，来获得良好的口碑，充分提升公司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设的前提性目标；在实现以上目标的同时，应充分挖掘各方资源和发挥自身优势，实现预期效益。

为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标：在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益。

第二章  项目市场分析及定位

    根据本项目的开发意图和总体思路，滨江项目分为两大部分：一是住宅部分，主要满足省直机关干部人群的住房问题；二是公建配套及商业部分，主要满足对小

区内业主的日常居住需要和区外一体化综合商业物业经营需求。

第一节  住宅市场分析及定位

一、住宅市场背景及政策因素分析

从本项目所处的市场背景层面上分析，随着国民经济的快速增长，房地产业得到了突飞猛进的发展，固定投资增长速度过快，房地产开发商为追求利润最大化，盲目开发中高档楼盘，商品房供应结构性矛盾日显突出，投机性购房支出比例过大，局部区域城市房价短时间内上升过快。在此市场背景下，中央八部委联合出台了多项稳定房价的宏观调控措施，目前已取得阶段性成效，各地房价已基本趋于稳定，市场正逐步迈向理性发展的轨道。

中央实施宏观调控政策以来，房地产业作为国民经济支柱型产业，其稳定健康的发展成为本次宏观经济调控的重点，也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意义。在国家控制房地产投资规模过大，抑制商品房价格上涨过快，调整商品房供应结构不合理的大背景下，增加经济适用房供应量，加快经济适用房建设已成为当前稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理的重要手段之一，以至今后很长一段时间里，经济适用房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位。

基于整个房地产市场发展态势，住宅建设在未来的基本走势，一是住宅建设的支柱产业地位不会改变；二是随着城市化进程的加快刚性居住需求有增无减；三是仍会保持一定幅度的增长速度。也就是说，国家既要控制过度盲目投资，也要保持整个住宅建设市场健康理性发展。 因此加快经济适用房建设无疑将成为重要的调控手段和国家政策扶持的对象。

从本项目政策层面上分析，由于本项目属省直“专用房”，是为解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目，一方面在项目运作中，其建设用地的获得、住宅的分配与销售、资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与调整；同时在项目基本建设程序中的有关环节（包括住宅的定价、基本建设相关环节的审批与管理等）又要与四部委关于经济适用房的有关政策相接轨。另一方面在项目的组织协调方面，由于省委省政府对本项目的高度重视，有意将此项工程列入省重点工程项目，专门成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议办公室，负责协调省直单位专用房建设、管理和销售中的有关事宜，为本项目的开发建设提供了有力的组织和协调保障。

总体上说，虽然项目的政策约束性条件较多，但无论是从规范运作行为还是降低协调成本，从这种意义上讲，本项目处在当前特定的市场环境下，以其政策扶持背景和稳定的投资收益，不仅大大降低了项目的经营风险，同时也有效降低了项目的政策风险和项目运作的协调成本。

二、住宅居住人群需求分析

根据本项目的开发意图和总体思路，住宅建设最终是要在符合相关政策规定要求的前提下，尽量提高本项目特定居住人群满意度。由于满意度的高低是取决于人们在使用产品过程中满足其期望和需求的程度，因此对本项目居住人群的需求分析是项目住宅产品定位的重要依据之一。

根据本项目特定居住人群——省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉求等因素来分析，我们得出以下一些基本结论：首先我们提供的住宅产品应充分满足这部分人群在生理、心理及安全方面的第一层次基本需求，这包括对住宅产品的基本使用功能需要、居住私密性和安全性需要、日常居住生活的便捷性和产品使用低成本支出的需要等；其次是要满足他们在休闲娱乐、社会交往、人与人沟通、渴望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求；最后是尽量满足其心理审美需求。

三、优劣势分析

1、项目优势

（1）项目属性优势：本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事务管理局统一分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。

（2）交通优势：项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通可达性好。

（3）地域优势：本项目位于省属滨江用地内，且沿江一带多为高档楼盘，对于提升楼盘的档次起到较大的带动作用。

（4）配套优势：本项目周边有公建中心、青少年活动中心和自身的商业配套，对小区居民的生活带来很大的便利。

（5）规模优势：本项目占地138亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑造小区的整体品质。

2、项目劣势

    （1）项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏必要的人气，大家对于项目的价值认知有待一段时间的过渡。

    （2）项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会形成一定的制约。

    （3）项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在一梯多户的结构布局，这在一定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。

    （4）本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，一方面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另一方面在控制成本的前提下为提高楼盘的品质带来较大的挑战。

四、住宅产品定位

住宅产品定位的主要依据是：1、项目的整体开发建设意图和目标——在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益；2、项目优劣势因素分析；3、住宅特定居住人群的需求分析。

1、规划设计理念

（1） 坚持“以人为本”的设计原则，以现代家庭居住行为方式为依据，着重提高住宅的居住环境质量,完善住宅的使用功能，构建生态居住空间，充分满足住宅的“功能性、安全性、方便性、经济性、舒适性和耐用性”等，并考虑持续发展的需要，同时应满足老年人、儿童、残疾人等居住者的使用要求；

（2） 经济、合理、有效的利用土地、交通路网和城市自然及人文景观等资源；

（3）要充分体现“人与人、人与建筑、人与环境”的和谐统一，体现整个居住小区与周边环境及城市总体规划的协调与统一；

（4） 规划设计总体上要体现：“高起点、高水平、高水准”，“经济性、适用性、前瞻性、创造性”，营造一个“现代化、生态化、信息化”的居住小区；

（5） 项目设计的最终成果要满足社会、经济与环境三方效益的同步提高。

2、总体规划原则

按规划设计条件和有关设计规范标准的要求，在确保住宅建筑总量的前提下，综合平衡住宅品质（住宅朝向、通风、采光、得房率等）、造价投资和小区整体环境景观等因素，以改善布局结构、提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有层次，为居民多方面多层次的需求组织和配置好住宅群体、公共设施、道路网络、绿化系统、建筑小品等，做到使用方便、功能合理、丰富多彩、景观宜人。

3、建筑及景观设计建议

建筑设计以现代风格为主流，讲究开放性，重视立面造型，克服呆板、单调和千篇一律的状况，努力创造丰富、新颖的建筑形式，反映时代风貌和地区特色，体现稳重、大气而不失个性。在经济合理情况下，建议尽量布置高层，提高项目绿地率。

景观设计以江南园林风格为主，注重自然、生态，要充分处理好景观与建筑、道路及周边环境的关系，提高小区景观整体的均好性。

4、交通布局规划

小区交通布局要合理、有效、有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地的要求,实现交通的便捷性与通达性，充分提高人流、车流效率，实现人车分流，停车位配比：不小于1:0.9。

小区入口设置与布局要在满足规划条件的前提下，尽量有利于小区人车出入（包括出租车停放位、外来人车登记处）和交通组织、安全防范及物业管理，并能充分考虑与商业配套建筑的有机结合。

5、建筑设计建议

（1）户型面积及比例

户型面积及比例按照省直专用房的有关政策规定执行，具体指标如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求的基础上，提高居住的舒适度、健康性和环保性。

（2）住宅的设计要适度超前

这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重，实现动静分开，洁污分离。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。

五、住宅价格定位

经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算，考虑到本项目土地前期及建安成本、管理费用、税金以及3%的固定利润，当前杭州市经济适用房高层住宅最高销售价格为2980元/m2的规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销售价格暂定3000元/ m2。

第二节  公建配套及商业市场分析及定位

在前期市场调查的同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调查研究，这为本项目进行科学合理的市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依据。

一、公建配套及商业物业定位

本项目定位为：以服务社区居民日常生活为根本，以餐饮休闲类业态为特色，以汽车美容/青少年教育/家居橱柜等特定需求为延展。

二、产品定位

根据预规划方案，建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成：

1、              临街住宅底商

根据规划条件要求，临街住宅底商分布在南北两边。

2、              集中式公建配套

依据规划条件及地块基本情况，在地块的西南角安排集中式公建配套—综合经营楼，以满足社区居民大众餐饮、青少年教育、老年人活动、休闲娱乐与健身（配置游泳池、乒乓球、羽毛球、篮球、壁球、器械健身、体操房等健身项目）等需求。

三、公建配套及商业产品价格定位

根据现在的市场价格结合今后发展的趋势，建议销售价格如下：

1、              南北一层临街商铺：每平方米12000-15000元/平方米；

2、住宅车位：11万元/个；

综合经营楼按成本持有经营。

第三章  项目建设计划及工作分解

本项目建设周期的计算起点以项目取得立项批复的时间为准，即2005年9月30日。本项目关键事件完成的时间节点计划如下：1、通过规划方案审批并领取《建设用地规划许可证》应不迟于2006年4月31日；2、完成土地报批、征地拆迁、办理交地手续并取得《土地使用权证》应不迟于2006年10月31日；3、完成开工建设前相关手续并领取《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》应不迟于2006年12月31日；4、完成各单体建筑基础工程和±0.00以下土建部分不迟于2007年12月31日；5、各单体工程全部竣工验收并具备交付使用条件不迟于2009年12月31日。

根据以上计划本项目整体建设周期为3年。

图1所示：工作任务分解结构图（WBS）

图2所示：项目工作最终交付成果分解结构图

图1：工作任务分解结构图（WBS）

图2：项目工作最终交付成果分解结构图

第四章  项目投资估算

第一节  项目物业分类

第二节  项目投资估算依据

一、            土地费用

根据杭州国土资源局和滨江国土资源局提供的信息，滨江项目土地征用费用项目及收费情况列表如下：

注：数据来自杭州国土资源局征地科、拆迁科、土地利用科。

二、前期开发费

1、地质勘探费：根据地质勘探测绘收费市场信息，按建筑面积每平方米2.5元估算。

2、三通一平费：通过调查，场地平整、施工用水、施工用电及道路等三通一平工程估算为235.13万元。

3、规划建筑设计费：按总建筑面积25元/m2估算。

4、燃气、电力、智能工程设计费：燃气、电力、智能属于专业工程，一般由专业工程施工单位自行设计，单项专业工程设计费一般不超过10万元，暂按30万元估算。

5、施工图审查费：来自浙江省建筑设计院（具有施工图审查资格）的调查，一般按建筑总面积1元/m2收费，单项工程最高收费不超过12万元，按12万元估算。

6、招标代理费：暂按50万元估算。

7、工程监理费：根据当前杭州建筑工程监理收费市场行情，按10元/m2估算。

8、预算编制审计费：按照杭州市预算编制审计收费标准和市场收费情况，按总投资的3‰估算。

9、规费：根据滨江区建设局的调查，收费情况如下：

注：住宅楼地下室有人防的不再收人防费。

三、建筑安装费

1、住宅建筑安装工程费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，平均单方成本为1550元/m2。

2、商铺建筑安装费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，商铺分为住宅楼底和突出住宅楼（独立商铺）二部分，在住宅楼底商铺的单方造价同住宅楼，独立商铺的单方成本为1000元/m2。

3、公建配套—综合经营楼建筑安装费：根据设计方案，做了详细的分部分项工程估算，综合楼建筑安装单方成本为1600元/m2；游泳池根据设计方案，通过对专业人士的调查，做了详细的分部分项工程估算，估算额为149.99万元；地下车位费用按综合楼建筑安装单方成本估算。

4、住宅基底车位费用：按住宅楼建筑安装单方成本估算，南北二线延伸部分的地下室车位，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算，单方成本为2200元/m2,独立式地下室单方成本为1550元/m2。

5、物业管理用房和社区用房：物业管理用房和社区用房单方成本同住宅楼。

四、区内市政配套费

1、景观灯照明费：暂按5元/m2估算。

2、有线电视配套费和燃气管道配套费，属于专业公司的规定收费，分别按16元/m2和22元/m2估算。

3、雨污水配套费、供电配套费和供水配套费，根据设计方案做了详细的分部分项工程估算分别为466.46万元、1550.51万元和509.92万元。

4、智能化监控配套费、绿化工程费和邮政，通过杭州类似工程的调查，单方指标分别按15元/m2、200元/m2（占地面积）和200元/户估算。

4、区内场地铺装费和区内道路费，按占地面积分别分130元/m2和200元/m2估算。

五、商业用房级差地租

根据杭州国土资源局土地利用科的调查，地上建筑物为评估土地出让金的55%。

六、管理费

按土地费用、前期开发费、区外市政配套费、建筑安装费、区内市政配套费总和的3%估算。

七、营销费

按商业用房总投资费用的5%及售楼中心费用120万元估算。

八、不可预见费

按总投资费用的3%。

第三节  项目投资估算表

第五章  项目资金筹措和营运

根据项目投资估算成果，结合项目本身的特点，先对项目收入进行估算，进而对项目开发的进度作了初步划分，分析各阶段对资金的需求量。

第一节  项目销售收入的估算

注：综合楼和综合楼车位按其开发成本计算持有经营收入。

第二节  项目资金平衡分析

项目开发的不同阶段对资金量的需求有很大差异，资金筹措、运营对项目资金平衡具有举足轻重的作用。

本项目前期开发资金约1.3亿元由公司自筹，具备项目贷款条件后，向银行贷款解决项目运作第二阶段的资金缺口，根据省直专用房建设资金结算管理办法的有关规定，在本项目具备预售分配条件后，由省财政根据工程形象进度拨付相应的建设资金。根据项目开发建设进度的计划安排，我们逐一分析了各阶段的资金来源及资金使用状况后认为，项目资金可以平衡。

第六章  项目经济评价

第一节                 项目销售收入和利润估算

第二节                 项目财务评价

第七章  结    论

根据杭州市及滨江区区域经济及房地产市场发展状况，在相关市场调研的基础上，并结合宏观政策、经济因素，对滨江区城市规划建设、发展战略与前景的分析，完成本可行性研究报告。结论如下：

本项目总投资68223.90万元，销售收入75358.18万元，利润总额5470.06万元，税后净利润3664.94万元,税前投资收益率为8.02%，税后净利润率为5.37%，鉴于该项目为经济适用房,在保本微利的前提下,体现了良好的社会效益,项目建设方案定位合理，项目可行。