北潞馨家园小区可行性研究报告
（讨论稿）
第一部分 项目概况
一、 项目名称
北潞园居住区北潞馨家园小区
二、 项目的地理位置
该项目位于北京良乡卫星城北潞园绿色生态居住区西侧，占地面积110000平方米，是北潞园居住区继春、芳、冠、华后的第五期工程。
北潞馨南侧是古老的刺猬河，东南侧是对外开放的社区公园，西北侧是京石高速公路（中间有90米绿化隔离带），小区限高12米。
三、 社区交通条件
该项目所在北潞园居住区交通便利，北靠京石高速公路，东侧良坨路通青龙湖及坨里，南距闫村出口一公里，东南离京周公路80米。社区距京广、京九铁路2公里左右。良乡机场可运营小型客机。社区公交616直达西客站、长椿街，922通往前门。917、971及多条小公共路线环绕社区。
四、 供水条件
良乡水质偏硬，距小区南2公里处有良乡第一供水厂。目前建于青龙湖南库的第二供水厂可供15万人生活用水，目前正在协商的磁家务引水工程已通到青龙湖镇南四位村，近期有望与第二供水厂接通，此举将基本解决良乡地区的供水困难问题。
北潞园居住区内北潞华家园小区有恒温为39℃的温泉，有着十分丰富的温泉浴资源。
生活污水可排入北潞园居住区内的污水处理站。经过处理后可达到中水标准，可解决社区的绿化、消防和洗车用水。
五、 电力供应
社区南侧建有黄辛庄变电站，北潞园居住区开闭站可双路供电。
六、 通讯条件
社区与市程控电话939局(10万门)接通。
七、 工程地质及水利防洪
社区地基承载力在9—12吨之间，完全可以满足民用住宅建设的要求。
社区西南侧的刺猬河91年按照50年一遇洪水的标准治理完毕。下游一公里处已修建一处橡胶坝，另两处橡胶坝有望今年雨季前完成。届时，刺猬河畔又可见杨柳倒垂的美丽景象。
八、 燃气供应及采暖
北潞园居住区燃气采用天然气，采用分户式采暖炉自我调控温度。
九、 社区周边自然人文景观
房山地区名胜古迹资源丰富。有驰名中外的“世界文化遗产”北京人遗址，佛教胜地云居寺。自然景观有银狐洞、石花洞、仙栖洞、上方山云水洞、十渡风光……，距离最近的人文景观昊天塔建于辽代，距今有1000年的历史。
丰富的旅游资源可为该项目增强人文气息和市场吸引力。
第二部分 市场分析
一、 北京市房地产市场现状
北京市今年的房地产总量仍然会放大，只是会出现局部调整的情况，最明显的反应是销售价格普遍下调，说明市场本身的杠杆作用正在得到体现，经过此次净化后的房地产市场会更加成熟，对未来的房地产市场会有积极的推动作用。
同时，去年北京2008年奥运承办成功，中国加入WTO等利好因素会在今后几年中逐步体现。今年北京南城改造力度加大，购房消费群体扩容暗示新一轮住宅行业竞争正在酝酿当中。此次的盘整正是为下一次住宅产业集团化革命铺垫道路。
对未来北京市房地产市场的预测：
1．虽然目前市场供给量巨大，众多项目区域出现市场“饱和”，但具有优良产品性能价格比和卖点独特的项目仍然深受市场欢迎；
2．随着低密度住宅在北京郊区县的大量涌现和公路四、五环的通车，城郊项目正逐步引起市场关注，特别周边具有良好生态环境和人文景观的项目较受市场青睐。
二、 北京市别墅市场分析
北京市别墅的发展经过了一个曲折的过程，既是第一次房地产热潮的始作俑者，又是这次热潮中最大的受害者。目前的第二次热潮已经理性的多，但仍是国家限制开发的重点，投资风险依然较大。
北京市目前的别墅市场有以下几个突出特点：
1．目前别墅有两个发展主线。一是联排别墅TOWNHOUSE，二是离城区较远，风景秀丽的区域的单体别墅SINGLEHOUSE；
2．北京市别墅市场回暖，供应量逐年递增，但市场消化量是总供给量的三分之一，市场竞争激烈；
3．北京市别墅市场的消费市场主体是中级白领；
4．别墅的分布有很强的地域性，大多在离市中心不远的东北到西北方位，车程大多控制在25分钟到50分钟之间；
5．别墅定价两极分化。4000—6000元之间的联排别墅比较多，单体别墅比较少。
三、 北京西南别墅市场分析
北京西南同类物业市场（主要指房山、大兴、丰台西南）调查显示：
1．西南部综合经济薄弱，市政基础配套设施薄弱，又受传统居住观念的影响，相对北京其他区域较为低迷。但随着政府加大支持力度，危改计划的出台，四环、五环的通行，该区域的住宅逐渐复苏，这有利于促进西南部别墅市场的发展；
2．就规划而言，规模小，品质不高，半数以上社区内有公寓产品规划多样，以联排别墅为主力，景观、绿化形式单一；
3．就市场销售而言，总价低，有竞争力，市场需求量大，新开盘项目销售情况较好，开盘三年以上的项目没有人气，空置率高；
4．就产品包装而言，整体宣传力度不够，项目包装简单；
5．就客户而言，多为南部客户群，客户购买主要以自住居多；
6．就房山地区来说，龙华苑、金鸽园是目前房山地区仅有的别墅项目。龙华苑以复式联排别墅为主，金鸽园为单体别墅。龙华苑规模较小，消费者可选择余地不大而且没有大型会所。金鸽园档次、规模欠佳，又没有合法手续。北潞馨家园的同类产品在此区域上可以说没有，有市场空缺。
7. 大兴的房地产市场目前现状成梭型，低档项目市场紧缩，中档项目市场膨胀，青岛嘉园已从3800元涨至4100元，市场反映良好。日月星城半年认购已超过70%。高档项目如丽园国际和翡翠城陷入困境，两个盘均价均超过6600元，市场反映冷淡。
青龙湖周边别墅近几年会渐成规模，天创集团拟建的单体别墅有可能成为北潞馨乃至青龙湖项目的主要竞争对手。
第三部分 投资估算
一、经济指标：
1． 规划用地面积：110000平方米
2． 建设用地面积：75380平方米
3． 总建筑面积：44862平方米
住宅面积：44062平方米
公建面积：800平方米
增加B户型1个，增加建筑面积188.2+191.4=379.6平方米
增加C1户型12个，增加建筑面积197.2*12=2366.4平方米
增加C2户型4个，增加建筑面积211.4*4=845.6平方米
（以上数字以何韬设计所的设计方案为基础，其中增加了部分建筑面积并将公建面积调整为800平方米）
4． 容积率：0.6
5． 总户数：195户
6．总人口：680人
二、计算前提：
1．住宅单位造价：1700元/平方米
2．公建单位造价：3000元/平方米
3．平均单价：3803元/平方米
A户型4000元/平方米
B户型3600元/平方米
C户型3800元/平方米
综合考虑房山区现状，我们认为房山中高档项目的价格上限在4000元左右，北潞馨市场定位仍应以消化房山本地市场为主，突破此价格上限市场会有很大阻力。高端市场不适用此价格上限，青龙湖项目应在4000元以上。
三、可研计算
单位：万元
总成本 16112.03
一、 直接费用 12915.81
（一）土地费用： 2162.49
1． 土地出让金： 120元/平方米 904.56
（房土局提供此数字，房山区土地出让金住宅最高为120元/平方米）
2． 土地补偿费： 843
（其中：建设用地113亩，7万元/亩共 791万元；代征地52亩，1万元/亩共52万元）
3． 地上物补偿： 10
（此数字由前期提供）
4． 征地管理费： 以上各项和的1.5% 26.36
5． 土地出让契税 1.的4% 36.18
6． 复垦费 3万元/亩 339
7． 超转补偿费 300元/亩 3.39
（二）前期工程费 1234.45
1．规划设计费 150
（此项费用已发生）
2．勘察费 建安费的1% 77.3
3．三通一平费 120
（此数字由前期提供）
4．防洪费 20元/平方米 150.76
5．大市政费 90元/平方米 407.35
6．四源费 276.38
（采暖23元/平方米，做饭22元/平方米，上水17元/平方米，住宅部分为以上三项和62*44062=273.18万元，公建部分为采暖加上水40*800=3.2万元，总计276.38万元）
7．建设工程许可证执照费 建安费的0.15% 11.6
8．工程招标费 建安费的0.06% 4.64
9．工程质量监督费 建安费的0.05% 3.87
10．工程印花税 建安费的0.05% 3.87
11．审图费 1200*建筑面积*4%*10% 24.15
12．散装水泥费 1元/平方米 4.53
（三）房屋开发费 9554.87
1． 建安费 7730.54͵
住宅1700元/平方米 7490.54
会所3000元/平方米 240
2．工程监理费 900*建筑面积*1% 40.74
3．基础设施费 1783.59
（1）绿化工程 7.538*50%*120=452.28
（56.5%是设计所做的原规划的绿化率，建筑面积增加、会所减少后绿化面积会有所减少，暂以50%计，北潞华的绿化单位造价为80元/平方米，因为北潞馨的品质要高于北潞华，单位绿化造价按120元/平方米计算。）
（2）供电工程 218.75
（北潞芳供电工程总计750万，工程施工300万，12台变压器共450万。芳的建筑面积是15.38万平方米，单位造价750/15.38=48.76元，北潞馨参考此价48.76*4.4862=218.75万元）
（3）智能化工程 134.59
（北潞华按照16元/建筑平方米计算，考虑到北潞馨的品质，按照30元/平方米计算，30*4.4862=134.59万元）
（4）上下水、燃气管线、消防管线、道路工程、围墙工程、照明工程目前无法提供准确数字，按照估算在10%—15%之间，取中值按13%计算，7730.54*13%=1004.97万元。
二、间接费用 2731.74
（一）管理费 直接费的3% 388.55
（二）财务费用 贷款5000万元，期限 549
2年，年利率5.49%
（三）不可预见费 建安费的5% 386.53
（四）销售费用 销售收入的3% 502.73
（高档物业的前期推广很重要，打入0.5%的宣传费用，高档物业的销售代理费一般比普通物业要高，按2.5%计算。）
（五）两税一费 销售收入的5.4% 904.91
三、公共配套分摊 464.48
北潞园可销售面积67.04万平方米
春：15.4 芳：15.38 华：17.16 冠：14.9 馨：4.4
（一） 学校分摊
2841.906091/67.24*4.4=186.52
（二）垃圾站 242.951393/67.24*4.4=15.9
（三）小区四条道路 677.670168/51.94*4.4=57.52
（四）开闭站 1110/67.24*4.4=72.64
（五）派出所 150/51.94*4.4=12.71
（六）616车站 24.168859/51.94*4.4=2.05
（七）地热井 100/51.94*4.4=8.47
（八）自来水市政 70/51.94*4.4=5.93
（九）过街天桥 151.271297/51.94*4.4=12.81
（十）北潞园公园 700/51.94*4.4=59.3
（十一）东大门 60/51.94*4.4=5.08
（十二）绿化隔离带代征地分摊
固村205.42亩，太平庄76.53亩，渔儿沟村9.3亩
共计291.25亩
291.5/51.94*4.4=25.55
销售收入：
A户型 （2892+3470.4+971.1+971.1）*4000=3321.84万元
B户型 （3764+3828）*3600=2733.12万元
C户型 （5127.2+9172.8+8878.8+4986）*3800=10702.624万元
销售总收入：16757.584万元
总成本：16112.03万元
税前利润：16757.584-16112.03=645.554
税前利润率：645.554/16112.03=4.01%
税后利润：645.554*（1-33%）=432.52
税后利润率：432.52/16112.03=2.68%
盈亏平衡分析：当销售达到4.2367万平方米，即销售达到96%的时候，可实现盈亏平衡。
第五部分 建议
一、 市场定位方面
从前面的市场分析可以看出，本项目无论从市场地位还是销售价格上都位于房山地区的高端，北京南城的中档。
此项目的有两个方面的目标消费群。一是房山本地区的“富豪”，二是北京南城的中级白领。从对竞争对手分析上来说，北京南城的联排别墅的售价基本上在4500—6000元之间，与北潞馨有较强的可替代性，再加上25分钟的车程及各种费用，市场竞争力很强。
所以，建议把主力目标消费群定位在房山本地，从现在开始引进有经验的销售公司对房山高端客户群进行细致分析，采用一对一的方式建立良好关系，进行感情沟通。同时，建议在媒体做一部分北潞馨的专题广告，提请这部分消费者注意，使之产生消费期待心理。
二、规划设计
何韬设计所的设计采用现代四合院的建筑方式，集中国古典文化和现代文化于一身，加入了设计者对中国传统文化的理性思考，可以说在北京楼市是独树一帜的。项目规划设计本身还有很多可以挖掘的亮点，比如说完美的光井花园，弥补了传统四合院的采光不足，同时人与自然的和谐统一也在中心花园这一围一合中得到升华。
对目前的规划设计，需要加大容积率至0.6，增加可销售面积3591.8平方米（加在原会所位置和原北侧出口），具体方式如下
原北侧出口：
增加B户型1个，增加建筑面积188.2+191.4=379.6平方米
原会所位置：
增加C1户型12个，增加建筑面积197.2*12=2366.4平方米
增加C2户型4个，增加建筑面积211.4*4=845.6平方米