上篇：

一 上海城市概况

1．地理位置、人口、面积

1．1 地理位置

上海位于北纬31度14分，东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。

上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000年，全年平均气温17.6℃，无霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三个雨期。

1．2 人口

上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至2000年末，全市年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1%。

2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。

人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。

1．3 面积

上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。境内辖有崇明岛，面积为1041平方公里，是我国的第三大岛。

1．4 行政区划

1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末，上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。

2．上海交通

2．1 上海与世界的联系

上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和 14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约128．73万人次的外国 游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如—颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。

在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文化的、艺术的……，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。 在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。

2．2 海陆空交通

航空—上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。  

铁路—上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运网络。    

港口—上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。 

航运—上海巳与世界上200多个国家和地区的1100多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾(经第三地)、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线： 可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。

2．3 中国大陆的交通枢纽

上海有着优良的港口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达1．86亿吨。 优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来， 上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物， 自然而然地形成了一个交通枢纽 和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。

3．城市文化特色

我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化形式融合共存，海乃“海纳百川之喻意”。

上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。

4．城市经济特色与产业结构

4．1 经济特色

作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。

多元性 指的是：

（1）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5％；非公有制经济增加值1416.71亿元，增长19.6％，占国内生产总值的比重由上年的26％上升到28.6％。各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。

（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域

国际性 指的是：

（1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总额608.95亿美元，比上年增长11.3％。其中，进口总额332.67亿美元，增长13.3％；出口总额276.28亿美元，增长9％。

单位：亿元

（2）吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5％；吸收外资合同金额73.73亿美元,增长15.4％；实际到位金额43.92亿美元，增长39％。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。（3）引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美元。同时，积极实施“走出去”战略，开拓多元化海外市场，发展对外经济合作。至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达130个。 

4．2 产业结构

上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%，高于同期国内生产总值年均增长率3.7个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过50%，三次产业的比例由1995年的2.5∶57.3∶40.2调整为2000年的1.8∶48∶50.2。

5．城市发展战略

随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市6340平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。

面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。

二 经济概况

1．国家经济状况

2001年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中第一产业增加值14610亿元，增长2.8%；第二产业增加值49069亿元，增长8.7%；第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。

消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额37595亿元，比上年增长10.1%。其中，城市消费品零售额23543亿元，增长11.5%；县及县以下消费品零售额14052亿元，增长7.7%。批发零售贸易业零售额25511亿元，增长10.7%；餐饮业零售额4369亿元，增长16.4%；其他行业零售额7716亿元，增长4.9%。

城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入6860元，比上年实际增长8.5%。农村居民人均纯收入2366元，实际增长4.2%。其中农村居民人均现金纯收入1748元，实际增长5.7%。居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积5.4亿平方米，农村竣工住宅面积7.4亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和47.8%，均比上年降低1.3个百分点。

2．上海地方经济状况

2．1 经济总量

国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2％，增长幅度连续第10年保持两位数水平。产业结构调整作用显现，第二、第三产业共同推动经济发展。全年第一产业增加值85.5亿元，比上年增长3％；第二产业增加值2355.53亿元，增长12％；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7％。城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7％。 财政收入保持快速增长。全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9％。全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6％，完成年度预算的111.2％。其中，增值税111.95亿元, 增长19.7％;营业税191.12亿元，增长24.3％；个人所得税78.44亿元，增长30.2％；房产税14.66亿元，增长10.7％。全年地方财政支出726.38亿元，比上年增长16.6％。 

2．2 固定资产投资

投融资渠道进一步拓宽，促进新一轮投资增长。2001年上海完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1％，增幅比上年提高5.4个百分点。投资总量创历史新高。 投资结构出现积极变化。在固定资产投资总额中，基本建设投资712.49亿元，占全市固定资产投资的比重为35.9％；更新改造投资436.83亿元，比重为22％；房地产开发投资620.31亿元，比重为31.3％。从产业投向看，第一产业投资6.51亿元，比上年下降17.3％；第二产业投资682.83亿元，比上年增长10.9％；第三产业投资1294.97亿元，增长3.9％。从投资主体看，国有经济投资774.38亿元，比上年下降6.7％；非国有经济投资1209.93亿元，比上年增长16.4％，占全市固定资产投资的比重由上年的55.6％上升到61％。在非国有经济投资中，私营、外商及港澳台投资463.52亿元，比上年增长15.2 ％，占全市固定资产投资的比重由上年的21.5％上升到23.4％。 城市基础设施建设力度进一步加大。全年完成城市基础设施建设投资510.78亿元，比上年增长13.5％，占全市固定资产投资的比重为25.7％。其中，交通运输通信投资168.42亿元，增长43.3％；市政建设投资177.89亿元，增长8.9％；公用事业投资92.25亿元，比上年下降11.7％。 

2．3 价格水平

2001年居民消费价格总水平与上年持平。其中，食品类价格上升0.3％，烟酒及用品类下降1.1％，衣着类下降1.1％，家庭设备用品及维修服务类下降2.8％，医疗保健及个人用品类下降2.6％，交通和通信类下降1.9％，娱乐教育文化用品及服务类上升2.1％，居住类上升2.3％。 原材料购进价格、工业品出厂价格下降。全年原材料、燃料、动力购进价格比上年下降1.3％，工业品出厂价格下降3.3％。

2．4 居民收入与储蓄

据抽样调查，2001年，上海城市居民家庭人均年可支配收入12883元，比上年增长9.9％；农村居民家庭人均年可支配收入5850元，增长5.1％。 随着收入水平的提高，城乡居民家庭耐用消费品拥有量进一步增加。据抽样调查，至年末，平均每百户居民家庭耐用消费品拥有量，城市居民家庭：彩电154台，家用空调100台，影碟机56台，移动电话50部，家用电脑38台，组合音响34套，健身器材7套； 农村居民家庭：彩电105台，轻骑、摩托车73辆，洗衣机70台，热水器47台，移动电话35部，影碟机29台，家用空调16台，家用电脑7台。 居民储蓄存款又有增加，增幅提高。年末全市城乡居民储蓄存款余额3001.89亿元，当年新增477.85亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额2781.82亿元，新增460.69亿元；农村居民储蓄存款余额220.07亿元，新增17.16亿元。

城镇居民收入和储蓄的增加，从客观上保证了消费的增长。

    综上所述，从全国国民经济增长态势和上海当地的情况相对来看，上海的经济增的总体水平普遍高于全国水平，如国内生产总值多出2.9个百分点，第三产业增长高出1.3个百分点，而城镇居民可支配收入超出1.4个百分点。由此可见，上海当地经济发展具有十分强大的市场后动力。同时由于作为一个国际性大都市，其近几年在整个城市发展的软硬环境方面都进行了十分大量的人力、财力、物力的投入，尤其是外资、高新技术的引入更使其具备了大幅度增长的强大能源。因此，可以清晰地发现，上海的整个国民经济发展状况和投资前景均是十分乐观的，这从目前外资、外企业的大量涌入即可窥其一斑。

三 房地产市场分析

1．发展规模

1．1 土地使用权出让情况（1995～2000）

1．2 房地产开发投资和经营情况（1995～2000）

单位：亿元

1．3 房地产开发企业房屋建筑面积和造价（1995～2000）

1．4 商品房销售和出租情况 (1995～2000)

2．2001年上海房地产市场状况

★  根据2001年上海市国民经济和社会发展统计公报：

2001年上海房地产市场总体上供求平衡，土地一级市场供应严格控制，商品房销售增势强劲，存量房屋交易快速攀升。

⑴ 2001年下半年开始土地出让逐步采用招标、拍卖方式。2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，较去年同期增加20.2％。

⑵ 2001年和去年比较，房地产开发投资额增加9.6％，商品房新开工面积、商品房竣工面积分别增加7.5％和7.0％，完成土地开发面积则增加48.9％。

⑶ 2001年商品房批准预售面积比去年增加7.1％，其中商品住宅批准预售面积比去年增加21.2％；商品房批准销售面积比去年同期增加10.1％。

⑷ 2001年与去年同期比较，预售面积增加26.1％，达1832万平方米，销售登记面积增加16.3％，达2020万平方米。全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，实际预售面积大于批准预售面积。

⑸ 住宅成为商品房销售的主体，2001年预售商品房中住宅占97.9％，销售商品房中住宅占93.0％。

⑹ 2001年非本市人员购买商品房明显增加，商品房销售登记中属外地人士购买31524套，比去年增加54.6％，属国外和境外人士购买3639套，比去年增加34.3％，预售中属外地人士购买24184套，比去年增加106.3％，属国外和境外人士购买2973套，比去年增加204％。

⑺ 2001年个人购买商品房比重继续攀升，商品房销售登记中属个人购买190678套，占95.3％，比去年上升1.7个百分点，预售中属个人购买146688套，占97.9％，比去年上升1.3个百分点。

⑻ 2001年内销商品房销售排名为浦东、闵行、普陀、徐汇、宝山，分别占全市销售量的18.3%、15.6％、8.2％、7.2％、6.5％。而内销商品房预售排名为浦东、闵行、普陀、长宁、宝山，分别占全市预售总量的18.5%、12.3%、9.1%、8.0%、6.9%。

⑼ 2001年存量房交易继续快步上升，比去年增加82.7％，为1422.4万平方米，已达到商品房销售量的64.1%。其中住宅占72.5%。
 

3．2002年上半年上海房地产市场价格走势分析

3．1 年初房价走势稳中略升

从各区物价局价格监测分中心的监测报告来看，今年一、二月份与去年十一、十二月份相比，上海市房屋销售量略缩，价格稳中略升。

黄浦区稳中略升，其中北片（延安东路以北至南苏州路区域）价高量升，中片（以老西门为中心区域）价格微涨，南片区域房价持平，销量较好。卢湾区房价平稳，销量减缓。静安区主要集中在曹家渡地区，价格基本稳定。徐汇区稳中略升，其中肇嘉浜路以北地区，基本持平；肇嘉浜路以南至内环线，价格略升，销量略增；漕河泾、龙华、田林地区，均有相当规模的大盘上市，价格进一步上扬，销量活跃；长桥、梅陇地区，稳中微涨，销售情况较好。长宁区稳中略升，其中内环线以东地区及哈密路至外环线地区房价基本稳定，内环线以西至哈密路地区则有上扬趋势。虹口区稳中有升，其中北外滩地区，量增价升；鲁迅公园附近则稳中略降；凉城地区基本持平。普陀区略有上升，其中内环线附近房价稳中略升，长征、真北地区则量价持续上扬。闸北区趋于稳定。杨浦区销量有所增加，价格稳中略降。浦东新区涨幅趋缓。闵行区稳中趋升。松江区基本稳定。青浦区基本持平。宝山区稳中有升，其中大场、大华地区升势明显。嘉定区的嘉定镇、安亭镇房价略升，销量较好，其他则保持稳定。南汇区除部分别墅价格略升外，基本持平。奉贤区总体稳定，本期量价略降。

从市物价局价格监测中心直接监测和调查来看，也是基本稳定，略有上涨。市级房价监测点２０个，其中１５个房价稳定，４个略升，１个略降。

3．2 年中房价走势基本趋稳

从总的情况来分析，国民经济的持续发展，推动房地产业的投资开发继续升温；城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大；房地产供需呈现出基本稳定的态势；加上购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，也为房屋销售价格的基本稳定提供了有利条件。但是，从比较深入具体的分析来看，影响未来房价尚有许多不确定的因素。

    第一，影响未来房价上涨的主要因素。首先是土地供应量逐步减少，加上招标投标制度的推行，土地价格将继续攀升。其次是新建楼盘品质不断提高，直接推动房价上扬。沿黄浦江、苏州河两岸以其优越的景观为卖点，房价还会有较大提高。受新的轨道交通、越江工程、高速公路和新的大中型绿地等市政建设的拉动，两侧周边的房价将进一步上扬。在旧区改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上各区都强调要成规模有品位的改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。外环线以外，包括“一城九镇”的建设，均强调要有高起点、高品位的小区建设，必然也将推动房价的上升。再次，外省市、境外的购房者在不断地增加，而且这些购房者往往选择的是质量好、价格高的房屋。

例如北外滩、陆家嘴的万元以上楼盘，徐汇区７０００元以上的楼盘一半以上为这些购房者所买，且销售很快，这就促进了部分开发商追求开发高价、厚利豪宅。还有，旧区改造力度加大，将有利于购房需求的扩大，进而影响房价的上扬。

第二，影响房价下降的主要因素。首先是房屋供求状况在变化，在供应量不断增加的同时，需求量是否同步增加还是一个不确定因素。其次是豪华楼盘价格上涨的同时，中低档的楼盘价格基本稳定，还有可能下调。从目前情况看，房屋购买者的多数仍然是上海市民，以四五十岁左右的居民为多，他们往往选择4000元左右的楼盘，5500元以上的楼盘普遍难以承受。他们希望房价稳定并等待着下降。购得起高价房、豪宅的毕竟还是小部分，大约占１５％左右。再次，股市行情的走好，相对地吸引了部分资金。当然也会有部分股民等待股市解套后，抽回资金去买房。

综上所述，由于在可预见的阶段内，没有影响上海市房价必涨或必跌的确定因素，因此我们预测上海未来半年到一年的房价走势与前一阶段相同，将基本稳定略有波动。同时由于居民购买力的增强和上海投资环境的良好形势，使得在现阶段内，上海的房产销售呈现一片良好形势。而与此同时，整个上海市仅嘉定区块的开发空间最为强大，这无形中暗示着在“国际汽车城”的开发建设过程中，大量客商的涌入必定会带动一股新的投资热潮。

四 政策法规

1．中国人民银行降息

２月２１日，中国人民银行宣布降息。此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调0.25个百分点，其中活期存款利率由0.99％下调为0.72％，下调0.27个百分点；一年期定期存款利率由2.25％下调为1.98％，下调0.27个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调0.5个百分点，其中六个月期贷款利率由5.58％下调为5.04％，下调0.54个百分点；一年期贷款利率由5.85％下调为5.31％，下调0.54个百分点。个人住房贷款利率相应下调，五年期以内由原来的5.31%降为4.77%，五年以上的由原来的5.58%降为5.04%。

降息对楼市是一大利好，银行利率的下降，会使居民减少储蓄额，转向寻找新的投资机会或者扩大即期消费。股市和房地产是最具投资价值的行业。最近深、沪股市低迷，不少投资者已移师房地产，选择置业升值的投资渠道。由此看来，如果居民存款大量进入房地产市场，那将大量刺激消费需求，给楼市的发展带来新的机会。而与此同时，大投资商更能凭借其有利的资金条件在其中赢取更大的创利空间。这种形势无疑是对大投资商的一种强大诱惑。

2．拆迁安置规定

拆迁居住房屋主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币中补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。

由于上海被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的中补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，上海设置了最低平补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：

货币补偿金额=（市场单价十价格补贴）x被拆除房屋的建筑面积

上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。“价格补贴”，评估单价不足最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例（不低于20%）确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例（不低于20%）确定。

3．购买商品住房交易手续费下调

上海为了简化交易程序，下降收费标准，减轻购房人的负担，对个人购买商品住房统一交易手续费标准，具体收费标准通知如下：

个人购买商品住房每次交易过户时，其交易价格 在30万元以上的，按每套（别墅按每幢 ）500元收取，由交易双方各支付250元；交易价格在30万元（含30万元）以下的，按每套250元收取，由交易双方各支付125元。

4．市内外销商品住房并轨

4．1 土地供应的并轨

主要包括：（一）统一地价体系。取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别。（二）统一土地收益的收取和分配方式。

4．2 商品住房交易的并轨

主要包括：（一）统一租售对象。无论是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的商品住房，均取消租售对象的限制，境内外的企业、组织和个人均可以购买或者租赁。（二）统一交易收费。将个人购买商品住房按买卖价格一定比例收取手续费，改为每次交易过户时按统一规定的标准收费。

5．住房分配货币化

上海正积极稳妥推进住房分配货币化政策。实行住房分配货币化，意味着今后单位不再分房，有关资金转化为住房补贴后，分次或一次性补贴给职工，由职工到市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。这一住房分配体制的改变，可以克服实物分房制度产生的种种弊端，极大地刺激住宅消费。

6．蓝印户口的取消

上海对外来常住人口实行蓝印户口政策是1994年2月起试行的，1998年进行了修订。几年来，这一政策对上海招商引资、引进人才，尤其是繁荣上海的房地产市场，均起到了积极的杠杆作用。但由于近来申办蓝印户口的人员增长过快，超过申办控制总量而积压待办的数量过多，给上海人口的综合调控造成较大压力。为此，上海作出了停止受理的决定。

以上海联洋集团世纪公园边的一处“联洋社区”为例，有10%的购房者买房的目的是为了办理蓝印户口。据介绍，这些“新移民”大多来自江浙一带。因为蓝印户口可转为正式户口，很多人都把这一个名额让给了孩子，他们可以凭借户口在上海读中学、继而考大学，大大降低了考学的难度。而蓝印户口的停办将使有这一目的的外省客户减少。

购房门槛的降低，将大大提高老百姓的购买机会，这必将引发又一场的购销热潮。而与此同时，房地产销售政策的调整和“蓝印户口”的停办以及“上海市居住证”制度的实施，将从完善户藉制度和投资环境方面给予投资更大的投资空间。

五 旅游市场分析

1．上海旅游业概况

上海是一座充满生机，富有激情的城市。其旅游业从1991年以来，始终保持持续，稳定，健康发展的态势。

2001年1至10月，上海旅游经济运行情况良好，主要表现在：入境旅游总体增长，国内旅游稳步增长，旅游经济运行各项指标全面提升，旅游企业经营效益接近历史最好水平。

——入境旅游总体增长。1至10月，上海接待入境旅游者171.54万人次，比上年同期增长16.78%。其中，一季度接待入境旅游者41.84万人次，同比增长14.85%；二季度接待入境旅游者56.48万人次，同比增长26.64%；三季度接待入境旅游者52.75万人次，同比增长21.49%。受“9.11”事件的影响， 10月的入境旅游同比虽有较大回落，但至2001年底仍突破了接待入境旅游者200万人次的大关。

——国内旅游稳步增长。首先，国内旅游收入增幅超出国内旅游人次的增长。其次，从旅游黄金周及双休日国内旅游情况来看，发展势头良好。2001年“五一”、“十一”旅游黄金周及春节期间，全市共接待旅游者865万人次，国内旅游收入44.63亿元人民币。

——旅游企业经营状况良好，效益接近历史最好水平。一是全市星级宾馆客房平均出租率达68.29%，比2000年同期上升约6个百分点；二是星级饭店客房房价普遍呈降幅减小、止跌回升的态势。如全市五星级饭店客房平均房价比2000年同期增长13.3%，市区客房房价普遍回升；三是旅行社业务量放大，旅游景点节假日游客增多。

█  上海市确定2002年旅游业主要发展目标是：

2．2001年全国各地入境旅游接待收汇情况

2001年1-12月，各地入境旅游虽然受到“9.11事件”的不利影响，但入境旅游接待仍取得了良好的增长态势，其中各地接待外国人、澳门同胞和台湾同胞的增幅超过10%。

1-12月,各地接待入境旅游总人次为3416.02万人次，同比增长9.8%;接待总人天为8676.46万人天，同比增长10.8%。上海、江苏、浙江、云南、山东等入境旅游接待大省的同比增幅达到两位数的增长。

（一）全国接待总量

2001年，各地接待入境旅游者总人次数为3416.02万人次，同比增长9.8%，其中外国人1630.06万人次，增长11.0%；香港同胞1098.88万人次，增长7.3%；澳门同胞115.47万人次，增长10.6%；台湾同胞571.61万人次，增长10.8%。

2001年，各地接待入境旅游者总人天数为8676.46万人天，同比增长10.8%，其中外国人4710.10万人天，增长8.2%；香港同胞2281.42万人天，增长13.4%；澳门同胞244.61万人天，增长18.7%；台湾同胞1440.33万人天，增长14.4%。

（二）各地接待入境旅游者情况

2001年，接待入境旅游者人次数位居全国前10位的省（区、市）分别是：广东(1292.38万人次，增长7.8%)、北京(285.79万人次，增长1.3%)、上海(204.26万人次，增长12.6%)、江苏(183.71万人次，增长14.1%)、福建(163.48万人次，增长1.3%)、浙江 (146.91万人次，增长30.5%)、广西(126.72万人次，增长3.1%)、云南（113.13万人次，增长13.0%）、山东(82.87万人次，增长14.6%)和陕西(75.92万人次，增长6.5%)。

2001年，接待入境旅游者人天数位居全国前10位的省（区、市）分别是：广东(2557.98万人天，增长10.0%)、北京(1259.37万人天，增长4.4%)、上海 (790.74万人天，增长11.2%)、江苏(656.50万人天，增长7.6%)、福建(551.17万人天，增长7.3%)、浙江(360.65万人天，增长36.3%)、辽宁 (246.90万人天，增长20.3%)、山东(198.40万人天，增长13.5%)、广西 (185.27万人天，下降4.31%)和陕西(179.92万人天，增长22.2%)。

（三）各地接待入境旅游者增长变化情况

2001年，各省（区、市）接待入境旅游者人数与上年同期相比，除海南、西藏有所下降外，其他省（区、市）都有不同程度的增长。增幅达到两位数的有20个省（区、市），其中有6个省（区、市）的增长比超过20%，具体情况如下：湖北：增长48.1%，浙江：增长30.5%，四川：增长24.4%，吉林：增长22.1%，青海：增长21.8%，江西：增长20.4%。

2001年，各省（区、市）接待入境旅游者人天数与上年同期相比，除河南、宁夏、广西、西藏、海南和甘肃下降外，其他各省（区、市）均有增长，增幅达到两位数的有17个省（区、市），其中有10个省（区、市）的增长比超过20%，具体情况如下：湖北：增长41.8%，吉林：增长38.7%，四川：增长36.7%，浙江：增长36.3%，黑龙江：增长25.9%，青海：增长23.8%，陕西：增长22.2%，江西：增长22.2%，安徽：增长21.8%，辽宁：增长20.3%。

（四）各地接待外国旅游者情况

2001年，各省（区、市）接待外国旅游者1630.06万人次、4710.10万人天，分别占接待入境总量的47.7%和54.3%。

全国接待外国旅游者人次数列前10位的省（区、市）分别是：广东(240.37万人次，增长12.9%)、北京(239.88万人次，增长0.8%)、上海(151.65人次，增长5.4%)、江苏(108.56万人次，增长10.6%)、浙江(81.98万人次，增长26.6%)、云南(69.57万人次，增长4.5%)、陕西(63.76万人次，增长9.0%)、辽宁(60.66万人次，增长21.2%)、山东(59.24万人次，增长23.4%)和黑龙江(56.51万人次，增长12.0%)。

全国接待外国旅游者人天数列前10位的省（区、市）分别是：北京(1071.28万人天，增长3.5%)、上海 (586.88万人天，下降0.5%)、 广东(548.24万人天，增长12.6%)、江苏 (367.59万人天，增长0.2%)、辽宁(208.85万人天，增长20.9%)、浙江（205.22万人天，增长30.6%）、福建(172.91万人天，下降13.2%)、陕西 (154.35万人天，增长29.3%)、山东(144.34万人天，增长22.4%)和天津(129.11万人天，增长13.5%)。

（五）各地入境旅游收汇情况

2001年，全国地方国际旅游（外汇）收入列前十位的省（区、市）分别是：广东(44.84万美元，增长9.0%)、北京(29.46万美元，增长6.4%)、上海 (18.08万美元，增长12.1%)、福建（9.42万美元，增长5.4%)、江苏 (8.22万美元，增长13.6%)、浙江（6.99万美元，增长36.0%）、辽宁(4.63万美元，增长21.0%)、山东(3.82万美元，增长21.4%)、云南 (3.67万美元，增长8.3%)和陕西(3.09万美元，增长10.2%)。

3．江、浙、沪形成国内最大客源市场

地处长江三角洲的江苏、浙江、上海两省一市，不仅以浓郁丰厚的地缘文化和秀丽迷人的自然风光，成为我国东部独具魅力的旅游胜地，而且经过多年培育，市场更趋成熟。

改革开放以来，江浙沪经济结构和城市化发展水平显著提升，城镇居民和农村居民的收入水平大幅增长，各项指标均居全国前列。国家统计局2000年统计数据表明，江浙沪两省一市人口约占全国十分之一，GDP总量占全国的21.4%。沪、浙、江三地城镇居民人均可支配收入和年消费支出分别居国内第1、3、5位，农村居民人均可支配收入和年消费支出分居国内第1、3、4位。国家旅游局委托国家城调总队调查的2000年我国城镇和农村居民出游率情况，也显示出这一区域已经形成了巨大的旅游客源市场。其中，苏州、杭州和宁波三市城镇居民出游率分别达到135.6%、129%和127.7%，分别比全国平均水平高出23至31个百分点。

据专家预测，人口稠密的江浙沪区域今后几年的居民年出游量将持续超过1亿人次以上。

据统计，近几年江浙沪尤其是长江三角洲地区的旅行社，无论从行业规模还是经济效益都得到了长足发展，旅行社的数量与综合实力都有了新的提高。到2000年底为止，全区域的旅行社总数达到1654家，占全国总数的18.4%。当年旅行社组团出游达到646.5万人次和1719.73万人次，分别占全国总量的24.3%和25.62%。旅行社营业收入达到110.29亿元，占全国的23.5%。当年，46家旅行社进入全国百强国内旅行社，66家旅行社进入全国双百强旅行社，凸现出强劲的区域优势。

经过几年的努力，江浙沪区域先后有25个城市进入中国优秀旅游城市行列，38个旅游区(点)被评为4A级。其中，江苏有14个中国优秀旅游城市和21个4A级旅游区(点)，数量均居全国首位。此外，与旅游业相关的航空、教育和广告业也得到了长足的发展。其中，江浙沪各机场每周往返海南的航班超过200对，往返桂林的航班60多对，往返港澳地区的航班超过140对。此外，为满足该区域居民出境旅游的国际航线和旅游旺季增开的旅游包机也一年多于一年。

江浙沪区域旅游业的发展，不仅使直接从业人员达到82.35万人，而且催生出一个多学科、多层次的旅游教育体系。据统计，2000年旅游院校、综合性大学旅游系和旅游中专、职业学校在校研究生、本专科生和中专生达到64000多人，占全国的五分之一。旅游休闲广告从无到有，在短短几年内迅速走进各种媒体，据南京地区10多家报纸的统计分析，旅游、餐饮等休闲广告的收入已跻身报业广告的前4位。江浙沪区域旅游客源市场的发展，不仅不断为旅游经济和相关产业创造出盈利的增长点，还成为拉动就业，带动新兴产业发展，增加城乡居民收入，促进城乡居民消费升级，对推进城市化进程作出了积极贡献。     客源是现代旅游产业最重要的资源要素，面对每年1亿以上的出游人数和超过600亿元的消费支出，全国旅游界都十分看好江浙沪客源市场。近几年，每年到长江三角洲地区推介旅游产品，开拓客源市场的已超过20个省市，几百个旅游城市和数千个旅游区(点)及旅行社。经过努力，安徽、福建、云南、广西、四川、海南、黑龙江、新疆、内蒙古等省区的一些旅游线路的民俗节庆已经成为江浙沪区域热销的旅游产品，取得了明显的经济效益与社会效益。不久前，将在南京举办2002年中国国内旅交会的消息一经传出，全国旅游界反响很大，短短一个月内，全国大部分省市都超额完成了展位预订计划，一些省市还派人到南京考察展场，准备特殊搭建。江浙沪区域的旅游企业更是捷足先登，一举拿下40%的展位。

4．上海市旅游市场最新动态

即将付诸实施的重大举措有：上海市旅游市场同时向外省市有实力的旅行社企业（集团）开放，凡通过投资、参股、兼并、收购、迁移总部来沪经营旅行社业务的，可在市场准入、企业人员户籍和居住、收费、银行信贷等方面享受上海市政府有关优惠政策；允许欧美和日本的大旅行社在沪兴办控股的合资旅行社，年内就将建立1至2家中外合资或外商独资旅行社；鼓励和支持本市有条件的旅行社企业“走出去”，开拓国际、国内两个旅游市场，凡“走出去”跨国经营的旅行社企业，将享受上海市政府有关“走出去”的政策支持；加快苏浙沪长江三角洲城市群旅游共同市场联合开发的步伐；支持旅行社与航空、铁路、旅游汽车、水上客运、饭店等企业组建以资产为纽带的集约化经营的旅游企业集团；对本市旅行社实行创汇奖励制度。这些扩大开放的重大举措，不仅鼓励外商“走进来”，而且倡导上海市旅游企业“走出去”；不仅积极与国际市场接轨，而且努力开拓国内市场。

与苏浙联手，发挥资源互补优势，打造旅游“小金三角”，是上海市旅游部门今年工作的重点。今年上海将联合江苏、浙江举办“苏浙沪旅游年”，并打出统一的旅游品牌；三地的旅游集散中心将在人才、资金、管理技术等资源共享的基础上，共商统一规范、统一销售体系，联合管理、共谋发展。此外，国外流行的“汽车租赁旅游”新业态也将在苏浙沪范围内开始探索。在三地优势资源联合成功后，合作区域将进一步扩大到华东地区、长江流域，乃至全国。 

上海将加速形成“三个旅游圈”的规划。市政府《关于进一步加快本市旅游业发展的通知》明确：重点提升以人民广场和浦江两岸为中心的城市观光、商务会展、购物旅游圈；整合开发以公共活动中心和社区为主的环城文化旅游圈；加快发展以山、湖、港、岛为重点的远郊休闲度假旅游圈。据了解，市政府将每年安排一定数额的财政性资金，加强旅游基础设施建设和城市旅游形象宣传。培养上海的世界级旅游品牌，把上海建成国际化的商务、购物、会议展览、文化体育、都市观光和郊外休闲等专项旅游目的地。另外，市政府将鼓励具备条件的旅游企业采取股票上市等方式，进入证券市场融资。鼓励外商投资开发旅游景点。上海已确定将旅游业作为新的经济增长点和都市型产业重点发展的行业之一。

由此可见，随着旅游经济良好的发展态势，上海市政府已经在为旅游环境创造有利的发展空间，最终将结合江浙地区的辐射效应加强本地旅游的“世界级”特色。良好的旅游环境无形中又会促进旅游房产的发展，这将为当地房地产投资创造了又一个可发展空间。

下篇：

六 项目概况

1．项目背景             

1．1 上海国际汽车城

建设上海国际汽车城是上海市政府的重要决策，其目的是应对中国加入WTO面临的挑战，抓住中国经济消费高速增长的机遇，利用上海地处长江三角洲经济区的优势，大力发展汽车服务贸易，加快融入全球汽车贸易的新格局。规划于“十五”期间在上海安亭地区建设的汽车城，集贸易、科教博览、研发制造、物流、体育文化旅游、服务等六大功能于一体，是一个国际性的汽车产业园区。

上海国际汽车城规划占地68平方公里，根据“统一规划、分布建设、滚动发展”的要求，前期基础设施建设投资规模约为100亿元人民币，最终包括核心贸易区招商引资、安亭新镇开发和国际赛车场在内的建设总规模将达到500亿人民币左右。建设的阶段性目标是：在2到3年内广泛开展国际间合作；5年基本完成；力争经过10年的滚动发展，成为中国乃至亚太地区汽车贸易的核心市场。

作为建设上海国际汽车城六大功能、三大主题之一的汽车体育文化的旅游功能，是树立上海国际汽车城的整体形象，吸引消费者参观游览的重要手段；是营造汽车文化氛围，提高汽车文化素质，传授汽车文化价值的有利途径；是使汽车城成为上海一条新的靓丽风景线和带有强烈标志性的旅游热点，这将极大的丰富上海的旅游功能。通过汽车贸易、博览、旅游、竞技体育等多功能的聚合力，形成上海国际汽车城的竞争力是汽车城运作的总体思路。建设一个具有国际水平的上海国际赛车场是上海国际汽车城营造汽车文化的重要组成部分，它对提高上海国际汽车城综合竞争能力，提高上海的国际影响和城市形象，带动其他产业的发展将起到十分巨大的作用。

1．2 上海国际赛车场

上海国际赛车场坐落在嘉定安亭镇东部，漳浦河以西，市郊环线以南，盐铁河以东，宝安公路以北，规划用地5.3平方公里。其中，⑴赛车场区约2.0平方公里，主要包括赛道、赛场指挥中心、医疗急救中心、新闻中心、安检中心、赛车改装中心、赛车维修区、看台设施、赛场防护设施、直升机停机坪、燃油供应站、油库、赛车学校、赛场内部道路和停车场等；⑵商业博览区1.5平方公里，建设大型购物中心和赛车博览馆；⑶文化娱乐区占地1.0平方公里，建设各种文化休闲娱乐设施；⑷另有0.8平方公里的发展备用区，为进一步拓展作储备用地。

上海国际赛车场设计赛道总长7公里左右，由一级方程式赛道和椭圆形高速环赛道相结合而成，椭圆形高速环型赛道将有一部分与一级方程式赛道共用。看台规模达25万人左右，赛车场均按照世界一流水平设计、建设。

2．项目名称及性质

本案名称：上海嘉华国际假日文化酒店

性质：与上海国际汽车城、上海国际赛车场配套的中心酒店，目标是中国最大的五星级酒店，满足上海国际汽车城商务、会议、展览等活动的需求，满足上海国际赛车场假日文化、汽车文化等旅游娱乐活动的需求。

3．地理位置

上海国际赛车场南端，占地300亩，约20万平方米。

4．交通状况

东有沪嘉高速公路，西接嘉黄公路，南连宝安公路及沪宁高速公路；规划与赛车场同期建成的高速公路北有郊区环线北段，东有嘉金高速公路与嘉浏高速、郊区环线北段及宝安公路相接。距虹桥国际机场约25公里，据浦东国际机场约55公里。

通过上述交通网络即可将赛车场与上海市中心、江苏省和浙江省相连，进而辐射整个长江三角洲地区乃至全国。

七 本案必要性与迫切性分析

1．必要性

1．1 F1赛事简介

所谓方程式，是指一些专门设计和生产在封闭赛道内作速度竞赛的车辆，由于这些车辆的所有规格，都是根据既定的条款来建造，所以简称来说，就是以一条方程式（并非数学上的方程式）去生产，所以就称为方程式赛车。目前在国际汽联管辖一睥方程式赛车就有三个级别，最高级别是一级方程式，其次是3000方程式，再其次是三级方程式，这三个级别都没有指定的制造商或发动机，只要依建造的[方程式]，便能加入比赛。

格兰披治一级方程式（Grand Prix Formula One简称：F1）大奖赛是目前世界上速度最快、费用最昂贵、技术最高的比赛，是赛车运动中等级最高的一种。

F1大赛由国际汽车联合会运动部(FIA  Sport)组织。而且FIA统管全世界的汽车运动，如F1和世界拉力锦标赛，及F3000和GT锦标赛，以及其它国际汽车运动。  

一级方程式世界锦标赛创办于1950年，是最早的FIA锦标赛。它最具传媒引力，在1999赛季中的16场比赛中，估计吸引了55多亿人次的电视观众。同时平均每场比赛有来自63个国家的650名文字和摄影记者到现场采访。

1．2 F1赛事配套要求

F1大奖赛无论对赛车，赛车手，赛道都有非常严格的要求。

F1赛车是按照国际汽车联合会（FISA）规定的标准制造的，每辆F1赛车都是世界著名汽车厂家的精心杰作，一辆车的价值通常在700万美元以上，不亚于一架小型飞机。

每位参加F1大赛的车手都经过精挑细选，每年全世界有资格驾驶F1赛车的车手不超过100名，通常只取试车后前26名车手参加比赛。（现阶段只有22位车手）

比赛用跑道为380毫米厚，主要是40毫米的沥青混凝土，40毫米的沥青混凝土黏结层，100毫米的沥青底层（碎石、砂、沥青），200毫米的翻造加湿底层。每３平方米路面的平整度正负不得超过３毫米。

同样的，F1对赛道边的配套设施一样有很高的要求。

参加F1赛事的车队赞助商都是世界上赫赫有名的超级大公司，每次赛事的举行对于他们而言就是一次重大的商业活动，直接关系到企业的经济盈利，因此F！赛事如此高的媒体关注度是显而易见的。同时，在整个赛事过程中必须要解决好车队人员、赞助商、车迷的的食、宿、娱等问题，就必须要五星级酒店，甚至是超豪华酒店；并且，周边还必须配备相匹配的、具相当水准和品味的休闲、娱乐、训练、商务、购物、交通等场所。因此酒店必须具备足够的规模，方能解决如此大量的客源。

而配套设施的配备情况还是直接影响国际汽联对赛场、赛道等评价的必要条件。

1．3 F1赛事参加人数

现阶段共有11个车队（22位车手，每个车队2位车手）参加F1大奖赛。据了解，每个车队共有100-450名员工不等。

而一场比赛中，每个维修站最少需要17人。当然，每个维修站绝不止这些人，这要看车队的财力及赛事安排。这只是车队技术人员，再加上车队的领队，教练及其他工作人员，每个车队至少要来六、七十人以上。

至于大奖赛的组织机构人员，包括赛事组织者、裁判、赛道工作人员、其他工作人员等，人数在200人以上。

1．4 车手爱好

我们以22位现役车手中的几位佼佼者为例。由于F1赛事的高强度要求，每个车手具有非常好的身体素质，这和他们平常严谨的生活习惯是分不开的。

2．迫切性

2．1八大城市角逐F1举办权

☆ 珠海  中国最有希望举办F1大奖赛的是建成于1996年的“珠海国际赛道”。中国汽协曾正式提出申请，希望能在1997年举办F1大奖赛。当时国际汽联表示中国有望在1998年举办F1大奖赛，但几个月后，国际汽联以“珠海方面有困难”为由，将F1进入中国的时间表往后推迟。据了解，问题不仅出在赛道本身上，周边的配套设施建设，包括食宿、航空、公路等不能达标，也是F1与中国失之交臂的原因。

☆ 古城西安  今年年初，西安市市长冯熙初就与英国国际贸易部官员本·巴贝先生签订了《关于合作建设西安国际赛车场项目意向书》。且本·巴贝同意与中国铁路工程总公司共同协助西安申办2006年国际F1汽车赛，并争取得到中国政府和国际汽联的批准。据悉，该方案的内容框架是由英方提供总体方案和技术设计，并愿意协助完成可行性研究报告。最诱人的是，英方承诺愿意为该项目的建设寻找资金。

西安据此对外宣称，该市有望成为F1国际汽车赛比赛场地，冯熙初在西安长安城堡大酒店举行的签字仪式上说：“西安市非常支持在西安建设国际赛车场，愿为申办2006年的国际F1汽车大赛做出最大的努力。”

☆ 武汉  前不久，武汉市体委官员、市F1赛车协会秘书长范俊刚表示，国际汽联很想F1大赛在中国有一站赛事，这是一件好事，他说武汉赛车场已选址汉阳，开工事宜已经提上议事日程，而且已经得到了国家体育总局、国际汽联支持。更重要的是，外资投资方也很“爽快”，支持力度很大，汉阳已经专门成立了赛车场基建小组办公室（F1办公室），并由汉阳区长牵头。记者向他询及投资、运作细节，他则称因涉及到商业秘密，暂时不便透露。

☆ 首都北京  北京打出的牌则是“为北京奥运助一臂之力”。 北京康驰国际赛车场5月31日在大兴区正式奠基。争取举办一级方程式赛车大赛是投资方的主要目的。

☆ 另外，天津、广州、大连也分别拟定了修建“F1”或赛车场的计划。

由此可见，为分得F1这一杯羹，各大城市都在努力竞争。虽然国际并未作任何性质的表态，这就更加刺激了各个城市对F！的向往心切。

2．2 本案为上海申办F1大奖赛增加筹码

由珠海迟迟不能申办F1大奖赛的原因来看，最大的问题就在于大奖赛有关人员的食宿问题，而国际汽联对于这一点显然是很看重的。其他方面的因素，诸如交通等问题，各申办城市相差不多；至于赛车场的技术要求，也不是问题。

而在一个国家内不可能有两个一级方程式赛事，换句话说，哪个城市能先解决好赛车场的配套问题，哪个城市就有很大机会胜出。所以，在上海积极建造F1赛道的同时，能够尽快落实本案的开发，将为申办工作加上一个重量级的砝码。

  F1赛事能否在一个城市举行，并不是仅仅有场地、资金、人力、物力以及相关的政策、制度就能解决的。极其重要的一个问题，即要辅助一次赛事的成功举行，必须充分考虑赛手、车队、车迷等在整个赛事过程中所有的训练、交流、食宿、娱乐、休闲、交通等各项“维系”条件，这些是最为基本但却是至关重要的因素；同时，该城市的大环境条件亦是作为衡量其是否有资格举办F1赛事的一个主要标准。因此若作为F1赛事的配套五星级酒店，它必定不同于常规的五星级酒店的档次、设置，而应在此基础上更加注重品味和个性，同时是还应提供有针对性的特殊服务。

  而上海目前仅是在国际环境、商贸环境上具有足够的竞争优势，但在运动赛事尤其是赛车类项目并不具备相当的知名度和有利环境因素，因此十分必要在此次机会上加强有关汽车赛事设施的完善。这对提高一个国际化都市的综合实力具有委很强的辅助功效，如经济创利、吸引投资、激励高消费行为等等。

七 相似物业类比

1．上海各大五星级酒店简述

◆富豪环球东亚酒店

地处上海市徐汇区高级住宅段,毗邻外国领馆区,环境幽雅,交通便利,距虹桥机场仅二十分钟车程。商业,娱乐网遍布四周,占尽沪城豪华繁荣之风光.三百间豪华套房,中西式餐厅,酒廊,会议厅,保龄球场,室内游泳池,模拟高尔夫球场,壁球室,一个世界级可容纳一千二百名观众的室外网球场,使富豪环球东亚酒店成为上海社交,娱乐的时尚新热点。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆上海和平饭店

由南北两栋大楼组成（南楼又名和平汇中饭店），南楼建于1906年，北楼建于1929年，为五星级旅游涉外饭店。和平饭店像一颗璀璨的明珠镶嵌在素有“万国建筑博览群之称”的外滩，坐落在上海最繁华的南京东路外滩，在饭店临窗远眺，外滩具有世界建筑特色的各国建筑、浦江景色、浦东开发区一览无余。其屋顶观光花园内驻沪外籍人士誉为“上海最浪漫的地方”，和平老年爵士乐队由６位从事音乐生涯六十余年的老乐手组成，擅长演奏三四十年代的爵士名曲，深受海内外宾客的赞誉。（近年来，和平饭店两个效益在同行业中名列前茅。圆满完成了党和国家领导人，以及克林顿访沪、“汪辜会谈”等重大政治接待任务。）

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆花园饭店

位于闻名中外的淮海中路旁，拥有近三万平方米的花园，由原法国俱乐部巴罗克式老建筑与新建的33层主楼珠联璧合而成。老建筑建于1926年，至今保留了法国古典装饰主义艺术的原貌。花园饭店共设有500套客房，素雅的装潢、高档齐全的设施和周到热情的服务，使来自各国的商务旅行者感受到“宾至如归”般的惬意。花园饭店同样也是上海首选的国宾下榻地之一，曾多次圆满的完成了国宾接待任务，如德国总理科尔、法国总统希拉克、日本首相村山富士、联合国秘书长安南、国际奥委会萨马兰奇等。 10间大小宴会厅，多由老建筑改建而成，富丽堂皇，无论是大宴会厅的彩色玻璃顶棚，还是中、小宴会厅的奥地利产水晶吊灯，都显得高贵而气派。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆华亭宾馆

是中国旅游业标志性饭店之一，是上海第一家五星级饭店，位居上海新兴的商务娱乐中心徐家汇，比邻地铁站和内环高架，处于便利的交通要道和优越的地理位置。宾馆附近设有各种商店、办公楼、餐厅及娱乐设施。

宾馆拥有可容纳1200人的商务会议的场所，并提供24小时商务中心服务。高级的健身娱乐中心内包括健身俱乐部、室内游泳池、桑拿、网球场、桌球房和保龄球。宾馆海配有国际标准的酒吧和餐厅，包括意大利菜肴、日本料理、上海本帮菜、港式粤菜、美国风味和其他国际特色的风味。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆锦江饭店

坐落于上海市中心的淮海中路、茂名南路上，占地3万余平方米，绿地面积1万平方米，是一家具有悠久历史的著名的花园式饭店。开业至今已接待了100多个国家的近300位国家元首和政府首脑，以及众多的商贾巨富。饭店的建筑，布局颇有特色，三幢欧美式建筑协调排列。在两座花园的衬托下尽显高贵典雅之气。515间（套）客房中有摆设堪称一绝的螺钿镶嵌工艺家具的总统套房，以及融合现代艺术手法进行布置的豪华套房，标准客房体现了欧美建筑宽敞舒适的特点，使你在无尽的享受中增添美感。饭店餐饮始于三十年代，半个多世纪的锤炼造就了一批川、广菜的名厨。饭店曾多次应邀去美国、新加坡、香港等地进行烹饪和宴会服务表演。经重新装修的锦江贵宾楼，28套房间均采用欧式传统与现代风格相结合的装饰，并配以一流的硬件设施，成为上海豪华级宾馆之冠。锦江饭店还设有商务中心和购物一条街。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆浦东香格里拉大酒店

位于陆家嘴金融贸易区，距离浦西市中心只需15分钟路程，离上海国际机场也只有30分钟的车程。浦东香格里拉的6l2间客房及套房宽敞舒适，房间最小面积为39平方米，房内设计雅致，配备齐全。宾客可透过宽敞明亮的窗户，隔江眺望建筑风格各异的外滩，感受上海繁华的一面。所有客房均配备摇控电视机/收音机、国际直拨电话、电脑/传真线，丰富的迷你酒吧、冰箱、办公桌,电子保险箱等。豪华阁的宾客更可享有特殊的服务：在豪华阁酒廊享用免费早餐、下午茶和鸡尾酒,快速便捷的入住登记和退房结帐服务等与众不同的优惠。酒店另外备有齐全的辅助设施,包括提供完善此外，宾客还可使用备有175个车位的地下停车场。为您提供现场助兴节目。浦东香格里拉拥有全上海最具规模的会议与宴会设施，可根据会议的需求而分隔成三间宴会厅，可容纳宾客30至1,650人。此外，酒店另设，平均面积分别为25到306平方米。所有会议与宴会设施都配备了最先进完善的视昕器材，更有专业的宴会服务队伍作最妥善的安排。

康体设施：室内游泳池、网球场、配备全套先进器材的健身房、按摩浴池、桑拿及蒸汽浴室、专业按摩服务

客房种类及数量：

餐饮中心：香宫中餐厅及稻菊日餐厅（东方美食）、咖啡苑和大堂酒廊、蝙蝠酒吧、面积l530平方米的无柱大宴会厅

商务设施：文秘服务的商务中心、包裹递送及邮寄服务，十一间多功能厅，特设新娘化妆室和贵宾室

◆上海金茂君悦大酒店

世界上最高的酒店，耸立在上海街头，位于“中华第一高楼”，88层金茂大厦上部的上海金茂君悦大酒店位国际商务游客提供了一流的服务和齐全的酒店设施。 上海金茂君悦大酒店的装修极具特色，现代艺术中融入了中国传统文化。客房豪华漂亮，面积之大可称上海之最，并均可欣赏申城美景。客房中的多功能电视机配有遥控键盘，国际互联网接驳和网上金融信息；CAT5高速个人电脑接驳。淋浴间装有高科技三喷头淋浴塔和防蒸汽镜（便于进行个人修饰）、玻璃洗脸盆和双面衣柜。 嘉宾轩拥有七阁楼层的新政客房，全天礼宾部服务和仆役服务，是商务客人的理想住处。 下榻于 酒店的客人在紧张的工作之余可以享受位于酒店57层的健身和娱乐设施。绿洲健身中心将是“世界上最高的健身中心”。 上海金茂君悦大酒店有多个餐厅及酒吧供商务客人随意挑选，其中包括咖啡厅、粤珍轩-中餐厅，食在56、九重天酒廊、钢琴吧、有着七米长吧台的玲珑吧。 只对会员开放的金茂俱乐部在酒店86楼，是上海最豪华的私人俱乐部，为会员提供了休闲、娱乐、健身的最佳设施。 酒店有各种宴会和会议设施，包括400个座位的大会堂、展览馆，能容纳1200人的大宴会厅，装备先进的艺术多媒体器材及声象设施一应俱全。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆上海锦沧文华大酒店

是位于南京西路繁华闹市区的一家五星级酒店，由新加坡文化国际酒店管理集团管理。酒店高达三十层，600间客房的豪华布置带给你如家的感受。文华贵宾楼，除了提供商务客人更为优越的住宿环境外，还设有贵宾服务，免费熨烫和在文华贵宾会客厅的免费早餐及晚间鸡尾酒。专业水准的商务中心，提供你秘书和行政方面的服务。中餐厅鸿桃轩以广式菜肴和香港点心而闻名。朋友聚会及娱乐的最佳去处是英式商务酒廊和达乐酒吧。文华宴会厅则是举办大型宴会及鸡尾酒会的理想场所。健身中心，网球场，壁球室和室内游泳池随时准备为爱好运动的客人提供梦寐以求的场地。上海锦沧文华大酒店作为“世界优良饭店组织”的成员，以其高水准的服务，让宾客享受帝王般的待遇。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆上海静安希尔顿饭店

地处商业中心，展览馆、政府办事处及众多商务办公楼近在咫尺。饭店拥有包括新近装修的豪华房及各类套房在内的七百七十二间客房。其中四层为行政楼层房间。饭店另有专为行政人士及日本宾客开设的行政廊及日本楼层，配有英、日语娴熟的员工提供如预订机票，安排会议等服务。此外饭店另有８个设施齐全的会议室，一个大宴会厅和二十四小时开放的商务中心，为商务人士提供服务。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

　  ◆新锦江大酒店

座落在中国第一大城市——上海市的新锦江大酒店，是一座中外合作经营的大型豪华酒店，为上海锦江（集团）联合经营公司所属并管理。酒店位于上海市中心，有四十三层主楼及五层裙房组成，设有各型客房728间，各式餐厅、咖啡厅、酒吧、多功能厅共19座，并设有商务中心和康乐设施。酒店设计独特，建筑雄伟，设施完善。酒店全体职工秉承“讲求效率，重视信誉，宾客至上，服务第一”的宗旨。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

◆上海新亚汤臣大酒店

位于新上海金融贸易中心陆家嘴地区。距离虹桥国际机场仅二十五分钟车程，靠近浦东新国际机场，毗邻两大百货商店及亚洲最高的东方明珠电视塔。客房设施：拥有422间装饰高雅的客房，3个行政楼层，3个无烟楼层、78间套房，2间复式套房及一间总统套房。标准客房宽敞明亮，起居室面积达35平方米，卫生间内设有独立淋浴和盆浴设施，面积达８平方米。行政楼层客房内设有传真机，国际互联网及电子邮箱等服务。行政酒廊：所有行政楼层住客均可免费享用欧陆式早餐，全天供应咖啡、茶、糕点及黄昏鸡尾酒会，免费使用行政酒廊内特设的健身器材、阅览室，以及每日免费使用行政楼层会议室一小时。娱乐设施：建身中心提供一系列先进健身设备，按摩、桑拿、蒸气浴，按摩浴，桌球房，乒乓球，棋牌室和儿童娱乐室、室内暖水游泳池。距汤臣高尔夫球场（18洞）仅15分钟车程。

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

2．房价分析

2.1现各五星级酒店房价行情

金茂君悦  1760

浦东得格里拉 1670

花园饭店  1260（单人房）/1350（双人房）

新亚汤臣 

华亭宾馆  840（含早）

希而顿

新锦江 750

锦仓文华 1130

波特曼

富豪环球东亚  1160

威斯汀太平洋 

和平饭店

锦江饭店  1000

2.2近五年房价变化情况

2.3未来五年房价变化趋势

3．相关配套

康体设施：

客房种类及数量：

餐饮中心：

商务设施：

八 规划设想

1．规划设想简介

鉴于项目所属区域和市场受众的独特，以及本案功能、地位、背景的唯一性，因此设计表现必须要有很强的针对性。在前述市场环境下，结合项目的基本概况，初定本案的设计原则应是“以本土特色为基调，展示现代风格” 。其中“本土”特指中国和东方文化，“现代”不仅指体现国际，并且还要体现超前和独特性。整体设计的构成及缘由具体如下。

1.1原则条件

本案处于大上海环境以及国际汽车城区域，因此必须充分体现出它的独特性：

一、项目除了作为F1赛场的配套设施，同时也是作为整个汽车城的一项重要配套，因此必须具备集娱乐、休闲、旅游、文化和商务、展览等为一体的综合性。同时，消费受众主要是面对五湖四海的车手、车迷、车商，以及因此而辐射的投资商。

二、F1赛场在中国仅有一站，必须将这种国际性赛场有效融入中国的本土建筑文化。

三、上海现有五星级酒店共计13家，其在建筑特色的体现上均存在“泊来”性，这和所处的城市背景以及酒店经营的商业性有关。因此，至今尚未有一座真正体现独特品味和特性的五星级酒店。

1.2建筑形式及风格

目前世界上的绝大多数五星级酒店,由于其配套设施多、建筑规模大、且用地较为有限，因此在建筑形式的体现上均以板式的高层建筑为主；同时，在外立面上，大多通过色彩、灯光、造型等体现恢弘的气势。而在风格表现上，除了在建筑细部上体现国界特色之外，尚无个性化的突破；更多的通过LOGO和品牌等宣传形象。

上海由于其历史悠久的殖民地特点，以及作为国际化大都市的地位，从许多方面影响了酒店宾馆的建筑风格体现，如美式、日式、欧式等等（风格体现上还和投资者、经营者的身份有关），从而展示“国际化”。但是建筑形式和风格的体现并不是应国界来区分品质的优良，优秀的建筑必须具备这样的条件：其一、具有民族性；其二：具有本土性；其三、具有时代性；其四、具有产品个性（酒店其实也是一种商品，一种产品）。

而诸多F1赛场的配套酒店，其大多仅体现“配套”功能，很少将自身作为一项主导性建筑，而更多地将赛区、周边环境作为重点。因此在建筑形式及风格的体现上均很难体现其产品特性，更谈不上经典了。

本案的建筑形式和风格体现针对不同的物业形态有不同的侧重点。

高层：2幢联体式单体（1——3层为裙房，3层以上为主楼），中间局部楼层通过空中连廊连接，从而营造视线上的虚实效果，使建筑具有灵动性，能和赛场的动感相呼应、相融汇。这样才能有效体现“个性”。而在建筑风格上，建议以体现产品个性为主基调，但是在建筑外围轮廓上可采用较为夸张的表现形式，如十分突兀的屋顶、凹凸有致的墙体等；同时通过建筑主线条结合建筑附属构件（如窗、阳台等）表现物业富有变化的造型，而不要仅局限于以建筑外轮廓进行体现。由于整个F1赛场范围广阔，且平面的线条体现以流线形居多（如赛车道），同时项目区域内的中央公园等均体现一种柔美、舒爽的自然环境。通过立面与平面之间的刚柔结合能够达到意想不到的效果，这样方能体现超前和时代性。

低层：为别墅群。以“园林庭院”式组合为单元，使建筑群和环艺溶为一个整体，使之更具有休闲性和共享性，同时，此种组合亦能较好地满足消费者（赛手）的需求。“园林庭院”组合有2种类型，其一为赛队组团，其二为几幢单体相互围合成一个组团，同时冠以“主题”，作为一种别墅享用型的酒店用房。园林建筑是中式建筑的精髓，但其在表现形式上并非仅仅限于江南园林，除了整体建筑群的主基调应体现中国特色，在各个组合的内庭装饰应有不同特色的侧重表现。园林建筑的形式有两种建议，其一，均以体现中国园林艺术为特色，只是各个园林表现主题有所不同；其二，各个园林均按照世界不同国界的园林特色进行表现，使整体形成一个国际园林集粹。在园林设计中通过“曲径通幽”的意境舒缓疲劳的神经，给予视觉以美感，从而使身心溶于景中。此为设计的最终效果。

其他：作为项目的一些配套建筑如行政办公用房等设施，只需在满足功能需求的前提下，保证建筑外形和风格与整体的统一性即可。当然可以将此类建筑物作为项目的建筑风景进行构思。

建筑形式和建筑风格不能仅仅体现建筑的功能和档次，同时还应能为消费受众提供一种独有的环境空间，使建筑成为整个区域内的一处景观，而非仅提供围护、庇荫、活动、使用的场所。

1.3环艺体现

环艺设计并不是仅仅提供一种平面环境，而是应充分迎合建筑风格和形式的体现，并且结合项目的功能定位，使两者之间成为一个有效的整体。

本项目的环艺风格在总基调上以中式园林为主，其中欲体现整体环境空间的大气，建议采用“宫廷园林”的表现手法；欲体现单体景致的隽美，建议采用“江南园林”的表现形式。而各个“庭院”单元的内部环艺空间的表现形式，则不主张拘泥于中式风格，建议可融合世界各地园林特色，从而体现丰富多彩的异国风情，展示项目的国际性。

同时，作为酒店功能的项目，其环艺空间并非仅局限于室外，其中室内空间也是环艺发挥的重点，如中庭、廊道、过厅、休憩区等等。

对于本案的环艺设计，将分别从别墅园区（包括公共环艺和庭院环艺）、交通区域、酒店大堂、酒店内各个庭院、屋顶环艺、局部内饰等方面进行说明。

1.3.1别墅园区

别墅园区的环艺是本案功能和风格的集中体现，通过环艺空间的营造，创造一个其它酒店所无法比拟的独有休闲空间。同时将本案的环艺空间作为整个汽车城园艺休闲区，更加体现其休闲、度假的功能及最大程度的享用性。

水系：因地域范围内水系资源非常丰富，因此公共环艺的设计应充分考虑水体的结合，充分利用活水进行水景设计，使环艺具有流动性，但由于本案的水系不具备宽阔的水面，因此必须对河道进行处理，甚至需要人工营建大小不一的水塘。

道路：道路系统是环艺空间极期重要的一部分，在本案中建议体现人居性和休闲性，即借鉴社区的表现形式使之具有亲和性，同时对于路面的处理应通过用材、平面造型、色彩图案的组合，使交通也成为一种休闲。从而使赛手、游客们在功能体会到一种别样的轻松意境。

草坪：由于组合单位为别墅，因此必须充分考虑其消费受众的特殊使用功能，建议要有较大面积的草坪用地，以满足客人的特殊活动要求，如举行露天自助餐会、露天酒会、露天PARTY等。

小品：由于本案必须体现中式风格，因此在环艺表现上，亭台楼阁等建筑小品是不可或缺的，可结合水系布局情况进行点缀，以及各个组团的出入口位置设置。

1.3.2庭院环艺

由于庭院组合是本案十分独特且重要的别墅体，其庭院环艺不仅包括单体围合，还包括单体外围绿地。因此在环艺表现上内外空间应既有区别又能互相融合；同时，建议对个别组合进行超豪华设计，如配置私家泳池，私家花园（面积达1000M2）。

同时建议于公共环艺空间内设置“背景音乐”。音响可于垃圾筒或雕塑小品相结合。同时于各个组团内可预埋背景音乐管线，后期可根据客人需要有针对性地设置。

1.3.3交通区域（仅指平面）

交通区域的环艺设计主要指车道、人行道以及停车场（露天）。停车场只需进行草坪砖设计，建议 在图案的组合和车位界分上处理得显眼些。车道必须平坦，并且道路宜多弯曲，其环艺体现仅以灌木丛和树木即可。

人行道的环艺应具有休闲性，因此项目占地面积较大，且别墅间的间距亦较大，所以从入口处进入到各个组合的距离亦较远，这样极易使人产生疲劳和厌倦感（况且交通组织的设计是建议进行人车分流的），同时平坦的步行道容易使人产生“都市”的感觉，无法起酒店的作用；所以对路面的材质、平面、图案造型应富有变化，结合背景音乐及小品、雕塑、园艺等使行走成为一种乐趣；如在步行的转弯道安装流水装置，或在局部庭院中心绿地处设置喷泉等。并且作为车手而言，其运动量和训练的体力消耗均十分大，通过趣味性步行，对神经的舒缓、心情的放松具有一定的功效。

大堂是整个酒店中吸引客人的聚焦点，它是体现酒店的功能、形象、档次、风格、品味的集中体现。在大堂的设计中，除了必要的配备设施以外，环艺表现是极其重要的一环，如树种、盆景的选择、摆放，内外景的对接，装饰品的选定，色彩的搭配，自然光线的处理等等，均体现了整个酒店的综合性能，整体环艺空间的有效处理可以提供给客人一种特殊的空间认同感，一种完全不同于室外的别样环境。对于五星级酒店，客人对酒店环境的第一认同度是关系到酒店的营销宣传的极其重要的一个方面。

由于酒店大堂一般都是进行中空设计（两层、三层或及以上），同时在其中配以大型吊灯、雕塑等，以显示整个建筑内部空间的富丽堂皇。此处建议本案的中庭直接通至三层屋顶，同时在屋顶设置透明板材的顶盖（最好是设有直接通风口）。但是本案的大堂除了需要常规的“富贵”之气之外，还要结合本案基地水系资源丰富的特点，将水体引入大堂，并将水体进行垂直处理，使水流声融入整个大堂背景音乐。同时使得大堂的地面不是一成不变的平地，而是具有丰富的内容，如流水、小桥、绿化带、假山、喷泉甚至高大的树木，从而通过水体的联系将建筑与自然相融合，最终使得酒店内部环境与外界的“钢筋水泥森林”形成强烈的反差，体现特殊性。

1.3.6屋顶环艺

位于裙楼屋顶。屋顶不应只起到平台的作用，它不是仅供客人散步的空间。对于酒店，它同时还应起到能为客人提供休憩、娱乐的功能。因此建议将园艺、水系引入屋顶，具体为：

其一、利用水泵将水体引上屋顶，并使之与地上水系形成互流，从而在垂直空间上形成水幕效果。

其二、由于屋顶面积较大，建议可设置室外游泳池和日光浴室；不仅可使泳池不易受外界干扰，同时于戏水娱乐时亦可观赏周边风景。

其三、第四层室内建议可设置酒吧、茶座、咖啡吧等功能配套，同时在平面组合上建议与外部屋顶平台相结合，不仅可扩大其经营空间，同时亦可为客人提供具有自然意境的享用空间。

其四、此处的屋顶是酒店的一个特殊共享空间，必须保证其不受外界的干扰，因此建议与屋顶外沿四周植以绿化带以界之。

遵照上述的中西式结合方能体现项目的民族性和国际性。

2．项目构成及平面布置

   2.1项目组成

现暂定为高层酒店和低层别墅的组合。同时，还具备相关的酒店配套设施建筑，如行政管理服务用房，以及部分康乐设施。

由于人们的居住习惯已经从高空逐渐回到地面,根据这一变化,我们可以清楚地获悉,人类已经希望自己的生活环境能够平稳些、开阔些、舒适些。这一点我们从现今的房屋建筑形式的演变历程可窥其一斑。而宾馆饭店在建筑形式的表现似乎并未经历这样“函数”化的历程，高层、多层、低层在各个历史时期均有存在。但对于本案同时拥有诸多功能组合的五星级酒店，必须通过不同的物业形态组合，从而通过不同的建筑形式以提供不同的环境空间和功能用途。

首先，酒店是服务性经营的场所，它不同于商业用房必须拥有大量临街的空间获取相关的利润；并且，高层的空间能为其满足别样的消费需求；因此，酒店场所适合高层建筑。其次，本案的消费受众具有极大的独特性（赛车手），所以应为其提供足以适合其休养的环境和空间。而别墅具备视野开阔、环境优美的特点，因此完全符合本案的建设开发目的。

2.2平面布置

由于目前仅知项目占地面积为300亩，而用地的各项经济指标及地形、四至范围等均无详细资料，因此我们只能进行十分粗略的设计构想。

项目的建筑单体组成主要为高层酒店、别墅、相关配套设施以及平面环艺。

建议：

一、   地块外沿设置绿化带，以作为本案与其他区块的界限，同时必须结合水系的利用；

二、   高层酒店位于地块北端；

三、   别墅区位于地块南端；

四、   高层酒店的北端必须设以较大面积的环艺空间，以区分本案与周边环境；高层酒店与别墅区之间应辅以各种户外设施如网球场、室外游泳池等以及环艺进行有效区分；

五、   总入口处的位置选定应结合交通便利性和入口处建筑与整体建筑的协调性进行考虑；各个功能区的入口处均必须设有主题环艺进行区分和衔接。

3．设计指标建议

3.1各项指标分配建议

3.2各主体建筑特征

3.2.1酒店

3.2.2别墅

3.3配套设施设计要求

由于本案作为汽车城及其F1赛事的一项重要配套，因此设施设备必须十分齐全。应揽括商务、会议、展览、运动健身、文化、休闲娱乐、餐饮等所有功能，应是一座体现个性化的综合性高级酒店。所有的配套设施将主要设置于裙楼内，但是诸如一些特殊的运动场所可考虑于户外设置，如游泳池、网球场等，同时还包括主楼的部分楼层。

3.3.1设施内容

4、主体工程设备要求

4.1主体内部配置（特指房间配置）

4.1.1酒店

严格按照《星级饭店设施设备评定标准》进行配置。对于不同级别的套房，在室内的装饰风格和用材的色彩等方面应有所不同，应针对不同等级的客人有不同空间服务供给。对于所有套房的配备设施，除了需满足五星级酒店必须的设备之外，还有一些特殊的强调：

◆       每套客房内均必须配备一台电脑，并装有宽带接口；同时可享用酒店内部局域网。

◆       每套客房内均必须配备鲜花盆景，并定时修整、护理。

◆       每套客房均必须配备遮光窗帘。窗帘的开启建议采用电子遥控操作。

◆       每套客房内均必须配置空气清新系统。

◆       每套客房应配有专职管家，尤指高级套房。

◆       每套客房内的卧室的面积均必须比常规的设计要求大10——15%。

◆       每套客房均必须配有观景阳台，最好可直接观看赛车场。

◆       所有客房的卫生间应宽敞、明亮，尽量设计成直接采光、通风。

◆       所有客房的结构设计不要按照常规的开间、进深组合进行设计，采用大开间的形式，便于分配装璜时空间分隔、组合的灵活、合理性。

◆       客房分为普通标准客房、公寓套房、家庭套房、总统套房、商务套房等几种。对各种套房应有不同的相关的配备：

◇普通标准客房：除了面积大一些之外，对于床铺的尺寸也应适当加长。

◇       公寓套房：应配备有专门的厨房设施，同时配备所有的餐厨用具，如微波炉、冰箱、面包烘烤机等，但是以简单为主。

◇家庭套房：除了应具备公寓套房所必须的各种设备之外，卧室的数量应相应多

  一至两间，同时还应考虑儿童房（或婴儿房），以及提供幼儿服务设备，如婴儿用品等。

◇总统套房：总统套房必须体现豪华、气派，内部配置除应具备充分的智能化之

  外，还必须配有专门的管家服务小组。对于卫生间、卧室、书房等私人空间环

  境要求要特别高，如卫生间要配有多种洗浴设施（如浴池、淋浴、烘干器等），

  同时必须配有专门化妆间。

◇商务套房：商务套房中会议室和起居会客室是十分重要的，在设计时必须充分

  考虑商务会谈的必须配备用具，如前述的电脑，以及打印机、传真机、放映机     等办公设备。

4.1.2别墅

本案的别墅种类为多种不同单体的多种组合，不同的组合所针对的消费群体都有所不同，因此别墅内部设计及配置的设备均必须有针对性地考虑。

庭院组合：此组合是针对F1赛车手的车队设计的，内部格局并不一定需要像常规别墅设计那样有专门的主卧套房，但必须有专门针对车队的配置，如：

◆       专为车手设计的“休养套间”，数量必须2间，内含卧室和超大卫生间。

◆       专为车手设置的“训练房”，内有符合其身体素质要求的训练器材。

◆       专为车队设置的会议厅，（可供召开记者招待会之用）。

◆       专为车手配餐的专用厨房。

◆       专为车手保镖设计的拥有智能设备控制的“休息套间”，其内必须装有各种监视器和防卫工具。

◆       必须有为车队相关人员配置的数量较多的高档客房。

◆       组合内必须配有专门的“物管用房”，供酒店服务小组使用。

◆       组合内必须配置2至4间独立车库。

◆       对于部分组合，还应配置露天泳池。

◆       庭院组合的内部设计配置有两种建议，其一为分别按照各个车队进行有针对性的设计和配置，可称之为“度身订做”；其二为将15组庭院按照常规F1赛手情况的进行统一化设计和配置。可称之为“F1国际度假村”。

别墅组团：每一幢别墅就是一套高级套房或一组酒店公寓，但是这些别墅是提供度假和休闲之用，而非居住之用。但是每套别墅内仍需配置生活的设备用品，以满足消费受众多变的休闲喜好。

◆       在设计要求上，除了必须按照酒店套房的要求进行设置之外，每套别墅均需设计服务员用房。

◆       每个组团均必须设置门禁监控系统，并同时设置保安处。

◆       别墅单体的内部空间设置应考虑设计成多套“套房组合”（即如常规别墅的主人套房），此建议针对一幢别墅供几组客人同时使用。

◆       若一幢别墅仅供一组客人使用，则可按照普通家庭别墅的内部功能组合进行设计

◆       每组别墅组团中，除了每幢别墅均需配置汽车库之外，其数量应增至2个/幢；同时，各个组合内均应设置露天车位，其数量可根据该组团内的总套房数进行配比。

4.2配套设施设计要求（主要指康体设施）

根据上述“配套设施的设计要求”，可知本案的绝大多数配套功能场均设置于裙房内。而各种配套功能所需的结构要求均有所不同；况且，如此多的配套进行集中设置必会出现许多的交通节点，因此对于建筑的结构设计的要求就显得相当高了。因此我们建议本案的主体结构采用无梁楼板的大框架结构，从而保证室内空间的宽敞性。其中，有一些特殊的要求：

◆       各种餐饮场所建议尽量集中分布，以使各种油烟管道能集中设置，以减少不必要的空间浪费。

◆       餐饮区（特指中餐）的位置选定应充分考虑油烟排放对周边环境的污染。

◆       西餐区的分布应尽量往上层考虑，因其对环境和氛围的需求质量较高。

◆       休闲餐饮（如茶座、咖啡吧等）的位置选取尽量围绕集中环艺区块进行设置，以达到资源的有效利用。

◆       健身运动区和娱乐区的设置要考虑不对其它区域产生干扰，其间可通过过道、走廊进行缓冲处理，使其具有过渡功能。

◆       所有配套场所的外立面装饰均需考虑与建筑整体风格的协调，同时相互之间亦能有所关联，不能作为普通的娱乐场所进行表现。

◆       各个配套场所的入口处的位置与主要交通要道之间必须具有相当的便利性，不要形成长距离的走廊，从而对客人造成一定的消费抗性。

◆       整个配套设施空间的墙体分隔建议以轻质墙为主，以减少建筑重量。同时各个配套场所的标志、路标等，建议与墙体进行统一化考虑，尽量减少对室内空间的占用的营造宽敞的内部空间（包括交通要道、走廊等）。

◆       休闲设施的外墙尽量以落地玻璃窗为主，使内外空间得以互相渗透。

九 投资测算

1、投资估算表

其中：

内外装修费：包括室内装饰，酒店内环艺，室内家具、电器、橱具等设备费

电气系统：包括变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷及接地系统、楼宇设备

          自动控制系统、火灾自动报警系统及紧急广播系统、闭路监视系统、防盗报警

          系统、综合布线系统（语音数据通信用）、计算机网络系统（含网络、程控交换、

          数据库等）、卫星通信系统、IC卡系统、停车场管理系统、建筑设备弱电集成

          系统、有线电视系统等。

电气工程：包括配电照明工程

公用工程：包括变配电、热交换站、泵房设备投资

弱电工程：包括火灾报警系统、保安监控系统、公用天线系统、广播系统、综合布线系统

其他费用计算标准：

电增容费为600元/KVA

勘察设计费按工程费用的3计

工程监理费按工程费用的1%计

工程保险费按工程费用的2.5‰计

开办费含建设单位管理费、前期咨询费、开工执照费、质量监督费、开业广告费等，按总投资的5.5%计

招投标费包括标底编制、招标管理费等，按工程费用的2‰计

基本预备费为工程费用与其他费用之和的10%计

2、可售面积为   

本案的可售面积仅指客房。同时还必须扣除主楼中的一层技术层，以有第一线层的配套设施用房，因此客房的实际使用层数为23层。总可售面积为：

  37500+12000*23=313500M2

3、投资可回收额 

根据目前市相似物业的售价，以及本案配备设施的档次，建议别墅可售单价为15000元/M2，酒店套房的平均可售单价为12000元/M2，因此总投资回收额约为

37500*15000+276000*12000=3874500000亿

十 项目swot分析

1、优势（Strength）

    1.1地理位置优势

    本案所处区域（上海国际汽车城）计划将建成亚洲最大汽车交易中心，整个区域的交通网络益常发达，其与F1赛车场、中央花园、商务区等区块的交通十分便利，周边交通干线四通八达。而在项目所处区域内，五星级酒店仅此一家，因此，地理位置的优越性和一定时期内的垄断性经营及稀缺性将是客房出租率吸引投资的有利保障，同时也是吸引投资的最大筹码。

    1.2客源优势

    本案针对F1赛事而建，其内部配套设施、建筑设计要求均充分迎合了赛车手、车迷等的喜好和需求，因此是整个赛事的唯一指定的一家五星级酒店。虽然整个国际汽车城的开发规模巨大，但是在区域范围之内，档次、功能、配套设施的齐全是其他酒店所无法比拟的，因此绝大部分的汽车商必定亦成为本酒店的主要客源。

    1.3营销思路优势

    本案采用“产权酒店”的经营概念，将酒店的各种配套设施进行出售、出租，通过吸引投资商的资金进行项目开发和前期经营。不仅可以有效降低前期的资金压力，而且可以吸引广大投资商和消费受众的兴趣和投资注意力，这无形中亦是对酒店的品牌、形象宣传；并且，市场的强力关注对于酒店的经营、管理、服务各方面均会有很大的督促和帮助。诸如此类，均使本项目从开发前期就形成投资热潮，这样势必会比一定地缩短资金的投资回报期和回报率。

2、劣势（Weakness）

2.1区域商贸氛围

由于国际汽车城目前处于刚开发阶段，现仅是汽车商贸区正处于开发建设期，其他所有的配套设施均未完全进入实际实施过程。整个汽车城规模十分庞大，目前在开发建设的只是其中极小的一部分，因此整个区域远未形成相应的市场氛围。

汽车城所属区域属于上海市郊区地带，人气商气均十分缺乏；即使整个汽车城建成之后，由于这里以市场交易性质为主，周边无大规模居住区，且与城市商贸中心相距甚远，因此短中期内无法形成相当的商贸氛围，这对于酒店的客流量的吸引具有一定的阻碍。

2.2区域知名度

安亭镇不仅对上海市甚或江浙一带以至全国均不具备相应的知名度。因此区域形象对本案目前不具备任何辅助作用。由此，在前期的形象宣传上，区域位置具有较大的难度，需要进行特殊的包装。

国际汽车城目前正处于前期的开发建设和整体运作筹备期；各个功能区块的规模、形象均未成形，整体经营模式尚未有具体化的执行计划，其国际性、综合性、现代化、统一化、规范化的形象尚未对外界进行全面性宣传。即使在本项目进入建设期后，汽车城的形象尚无法被广大投资者所熟悉，因此项目知名度的宣传在区域知名度未形成之前具有相当大的难度。

3、机会（Opportunity）

3.1赛事机会

每年F1赛事的举行，其比赛站点的确定是流动性的，本赛场若作为其中的一个站点，其所面对的消费受众是随着赛站的流动而流动，具有非常大的集中性，并且都是属于五星级酒店消费阶层的目标客户，这对于酒店的经营是非常有利的市场机会，并且是必赢的投资机会。

赛事的举行，是所有贵族式体育运动消费群的大汇集，此类群体的来源地十分广泛，他们对五星级酒店的消费是必然的，并且亦是大量的。因此赛事的举行除了能为酒店提供高额的经营收入之外，还是有效强化项目的品牌、形象、经营模式、管理、服务等方面的宣传最佳时期，酒店完全可以通过赛事的举行起到最大范围的最有力度的宣传效果。同时，赛事的举行，还可带动赛事区的知名度，这样无疑就会吸引所有与汽车比赛有关的机构、团队、投资商的注意力，从而为酒店中长期经营的市场容量的把握、经营发展方向奠定了有利的市场基础。

3.2地域经济实力

    上海作为中国内地的经济强市，作为国际大都市，其城市建设和城市发展在近几个已经得到了很大的提高，并且几次国际性会议、活动的举行，无疑为这个城市奠定的有利的经济基础。同时，上海市在引进外资，引进高技术、高科技含量项目开发诸方面均为外来投资者提供了有利有优惠条件，而外资的大力引进，无疑成为提高当地的国民经济生产总值创造了最有利的条件。因此，与其他几个城市相比，上海市在资金筹备基础上具有无可比拟的优势。

3.3政府扶持力度

    由于作为一个国际化大都市，城市的各种设施设备均必须是以高标准为起点，这一点从本地的几项市政重要工程即可窥其一斑，由此可见，政府对公众性的项目的扶持是十分重视的。而F1赛事不仅在上海是唯一的，而且在中国也是唯一的，其是一项国际性的贵族赛事，是提高一个城市的现代程度的一项重要标志，因此政府的大力扶持是必然的。同时，为了使赛事能够圆满成功，政府必会投资大量的资金和措施进行辅助，这样必定会促使酒店的经营顺利。

4、威胁（Threat）

目前全国共有8个城市角逐F1赛场的建设，各个城市均已经进行实际筹备阶段，并且均投入相当大的人力、物力和精力和政府的支持力度。所有设计工作均已提上日程，而各个城市均具有各自的优势，可以说竞争相当激烈。尤其是珠海，其在1996年就已经基本建成F1赛场，目前所有工程均已经全部完工，只差8000万的配套设施即可全面完成开发。目前尚不清楚当地政府和国家政府以及国际F1赛事组织的具体意见，因此其是最危险且最强大的竞争对手，一旦最终的投资执行，本项目的市场前景将会受到很大的打击。

本项目欲开发成全中国最好的五星级酒店，除在规模上具有一定的优势之外，目前其地域环境并不存在很大的影响力度，况且整个国际汽车城未进行相关的强力度的市场宣传，况且，整个上海的新兴的商贸中心目前集中在浦东一带，所有难以对本案产生一定的辐射力。因此许多营销推广工作需要自已投入，所以一时难以形成有利的投资热度。

十一 建设性意见

开发进程建议：

1、  在地块范围确定之后，应马上进行围护工程的施工。围护工程并非指树立工地围墙，应直接进行设计方案中所示的围护屏障，如铸铁栏杆、树木等围护及垂直绿化工程。使项目在未全面施工之间，就给消费者一个较为明显的形象特征。

2、  在保证资金全部到位的情况下，建议项目进行统一开发（切忌分期开发）。但在开发进程中，别墅建筑和酒店建筑的施工进度在各个时期应有所区别。前期的工程重心应为别墅区，而别墅区建设在开发前期应先进行环艺建设，让整个项目的环艺空间先形成（包括别墅区内的游泳池、网球场等配套设施），且可先投入使用。环艺大环境先形成，便于项目的形象宣传，更能给投资者一个直观的冲击感，亦便于后期的营销工作。在别墅区基本成形之后，所有营销宣传、展示工作就可以全面展开操作。如会员俱乐部成立、投资洽谈会的举行等等，而此时，酒店工程的施工进展状况将是对整个营销工作的形成一种有利的补充。

3、  别墅区和酒店的施工进度是同步进行的。在别墅区基本成形之后，整个工程的重心将放在酒店工程上，这样可以有效缩短整个建造工期，从而为项目早日投入市场运营创造有利条件。

营销推广建议：

将本酒店定位成“产权酒店”进行宣传操作。毕竟现今市场上“酒店式公寓”的概念已被炒作得有些过火，但其在营销执行仅是将酒店服务引入住宅的“物业管理”范围，但在服务内容上却并无实质性的内容和范围的界定，说白了，其实仍属于住宅的概念。因此，其操作模式和本案并不属于同一范畴。而本项目的定位即是酒店，只是在酒店服务的执行过程中引入了“生活”的内容，从而淡化酒店服务的商业化，而增加“亲情化”和“自主性”。

酒店本是一种特定功能的民用房产，它的产权是整体化的，客人对酒店的享用除了消费就无其他实质性的收益体现。而将其定位成“产权酒店”，其实就是将产权进行细化、分配，从而吸引投资，并且最终能够分享酒店在经营 过程中所产生各种利益（包括利润）。

经营操作建议

经营内容

◆客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）

◇为短期国际、国内游客服务（常规标准套房、家庭套房、公寓套房）

◇为短期国际、国内商客服务（商务套房）

◇为短期国际、国内政务人员服务（常规标准套房）

◇为短期国际、国内事务人员服务（常规标准套房）

◇为短期国际、国内政要服务（高级套房）

◇为长期国际、国内商客服务（高级套房）

◇为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）

◆会议、展览与展示服务

为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。

◇为商务会议服务

◇为技术会议服务

◇为学术会议服务

◇为政务会议服务

◇为新闻发布会服务

◇为展览与展示服务

◆商业服务

◇为住店客人及机构提供一体化的购销服务

◇为过往客人及机构提供精品购销服务

◇经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等

◆餐饮服务

◇为住店客户提供一体化餐饮服务

◇为过往客户提供特色性餐饮服务

◇经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧

◇特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐、本土地方风味等

◆娱乐服务

◇为住店客户提供一体化娱乐服务

◇为过往客户提供大众化娱乐服务

◇经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会、游戏等

◇根据时尚性要求开发新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐及健身服务

◆其他服务

◇美容、美发、美体服务

◇保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）

◇停车服务

◇邮政服务

◇金融服务

◇交通服务

◇旅游代理

特殊内容

1、   配套设施的操作

  餐饮

由于入住五星级酒店的客人位属于金字塔顶峰的人士，这类人群对生活的要求十分高，其注重品味和享受，因此对餐饮也是十分的讲究和挑剔。因此对于餐饮的品种和风味不仅要求丰富而且要全面，从而满足各种消费群体的喜好。

同时本项目面对的还有来自世界各地的汽车商，他们的口味喜好亦是各有特色，但是我们无法在餐厅的数量和种类上达到全面化的程度，因此必须从特色菜上做文章，甚至可根据客人的饮食习惯进行配菜（这也是“金钥匙”服务的最基本要求）。以此满足各地客源的需求。

而对于各种酒吧、茶座、咖啡吧等场所必须配备专业的乐队进行现场演奏，而非仅提供音响设备。因此本酒店必须配备专业的演奏队伍。

康体设施

    各项康体设施的经营建议均采用“会员制”操作模式，这样便于稳定和扩大客源。而各项设施建议均配有专业人员进行指导和提供咨询，以保证客人消费的真实性。

2、   服务管理的操作

在满足五星级酒店必须规定的服务之外，还应提供有针对性的特殊的“管家式”服务

和“金钥匙”服务；同时为显示本案的独特性，应在服务理念中加入“亲情化”和“自主性”的内容，并且所有的服务均辅以“会员制”的监督管理。从而打破酒店服务的单向性执行方式，导入“互动式”的服务模式。这样能够将资金投资与管理投资融为一体，更好地为企业的营利、商业化操作以有品牌创立辅以有利条件。