上海市庆丰花园项目可行性研究报告
目 录
前 言
第一章 项目概况
第二章 项目建设必要性
第三章 市场分析
第四章 建设方案
第五章 项目法人与项目的经营管理
第六章 投资估算、资本金及资金筹措
第七章 财务效益分析
第八章 结论和建议
前 言
为加快徐汇区区域经济发展，改善城市居民居住环境，重庆庆丰实业有限公司拟在徐汇区老沪闵路785号地块，开发建设庆丰花园商品住宅项目。
我院受重庆庆丰实业有限公司的委托，按由我院提供的初步设计方案、其他相关资料和国家有关规定，对徐汇庆丰花园项目进行可行性研究工作。
第一章 项目概况
1.1 项目法人
本项目法人为重庆庆丰实业有限公司，公司注册资本2000万元，法定代表人：易如波。公司为民营性质的有限责任公司，公司经营范围：房地产开发及经营。公司拥有一批丰富经验的房地产开发经营人才，具有雄厚的房地产开发经营实力。重庆庆丰实业有限公司的营业执照和房地产开发企业资质证书详见附件。
1.2.1 项目名称
徐汇庆丰花园。
1.2.2 建设地点
徐汇庆丰花园项目建设地点位于徐汇区老沪闵路785号地块。
1.2.3 建设内容
徐汇庆丰花园项目基地面积2437平方米，拟建总建筑5290平方米（不含地下建筑面积）。拟建设10层住宅及商铺。其中，住宅面积5200平方米，商业建筑面积90平方米。
项目综合容积率2.17，建筑占地面积2437平方米，建筑密度为25.0％，绿化率34.8％。
1.2.4 基地现状及动拆迁
项目基地面积为2437平方米，动拆迁正实施中。
1.2.5 建设期
项目建设期为一年
1.2.6 投资估算及资金筹措
经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为920.66万元，其他建设费用为913.36万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。
项目所需建设资金全部由建设单位自筹。
1.2.7 财务效益分析
经测算，本项目全部投资财务内部收益率（IRR）为14.90％，财务净现值（NPV，I＝10％）为60.64万元，静态投资回收期为2.33年（含建设期）。财务测算表明，本项目在财务上是可行的。
第二章 项目建设的必要性
2.1 项目建设符合地区发展规划
徐汇区位于上海市中心城区西南部，54.76平方公里的地域面积辖盖了10个街道、3个镇，人口86万。徐汇区一直以其名人丰碑和名胜古迹盛名远扬。
翻看历史画卷，游览古寺古塔，漫步老镇老街，凭吊黄道婆，追忆徐光启，了解千百年来开放兼容的上海人，您能深深体会到历史深重的积淀，把握上海走向世界，走向开放的脚步，龙华旅游城汇集全国各地风物特产，再现龙华古镇明清风貌，不由让人惊叹古老佛教圣景与现代商旅繁华的和谐统一；步出千年历史，一座拥有众多“世界之最”的“上海体育城”屹立在您的面前，正展开矫健的翅膀，迎接着八方来客，展示了上海人民宽广胸怀；不远处，灯火阑珊，霓虹闪烁，繁荣发达的商业中心徐家汇商城又呈现在您的面前，包罗万象的商业品种，良好的购物环境，周到的服务态度，使您享受到现代生活的舒适﹑便捷。
2.2 项目建设是符合房地产业发展的要求和趋势
随着改革的深化，人民生活水平的提高，市民对改善居住条件，提出了更高的要求，居住条件的舒适化、小康化已成为人们衡量生活质量的重要标准。房地产业作为一切经济活动的基础和载体，素有永远的朝阳产业之称，历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅十几平方米，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。正是由于上述原因，我国房地产业才保持了多年来的增长势头，取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。
本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。
第三章 市场分析
3.1 上海房产市场状况
市物价局价格监测中心公布的七、八月份房价监测结果显示，七、八月份房价与前期相比稳中略涨，高价位楼盘升幅明显趋缓，中价位楼盘基本趋于稳定，低价位楼盘尚有上涨空间，但已极为有限。
专家预测，未来房价走势趋向平稳。监测发现，从区域间来看，沿江沿河楼盘已趋止涨；中心城区楼盘涨幅趋缓；近郊楼盘走势平稳，远郊别墅上涨乏力。部分区（县）具体房价情况如下：黄浦走势平稳，销售续增。北片即淮海东路以北至苏州河区域每平方米建筑面积均价（下称均价）8700元，环比下跌3％；中片即老城厢周围区域均价6842元，环比下跌0.7％；南片即陆家浜路至内环线区域均价5705元，环比上升1.87％。
3.2 区域商品房市场预测
该地块周围均以众多高等及专科学校聚集而形成一个“学府社区”，人口较众，但商业氛围不浓。地块的东﹑北﹑西三面为原固定房屋，其南面和西部有该地块周围唯一的一片成规模开发小区“阳光绿园”，且已建成，该小区以六层房居多，少有几栋十四层楼，小区内房屋在今年六月前已全部售完，据了解，毛坯房均价4800元/M2。
3.3 销售预测
根据以上市场调查结果，投资方将开盘均价定位在4500－5500元，并根据市场情况逐年调整，环境及管理定位在中高档，定能为一般市民客户所接受，保证销售计划的顺利实行。
第四章 建设方案
本项目的建设方案是由上海市建工设计研究院提供的初步设计方案。 4.1.1 主要建筑技术指标
红线内面积： 2437（平方米）
建筑总面积： 5290（平方米）
住宅面积： 5200（平方米）
沿街商铺： 90（平方米）
住宅标准层面积： 520（平方米）
绿化率： 34.8%
容积率： 2.17
建筑密度： 25.0%
4.1.2 规划宗旨
确定“以人为本”的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求，将景观及环境设计延伸到每一户前。
突出外部空间及环境的整体设计及安排，空间及景观序列丰富生动、错落有致。 “在绿色和环保”成为世界性潮流的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个小区建筑和居民对自然界的阳光、风、水面绿化等具备更强的亲和力。
远离噪声和污染，为身居闹市的居民提供一个优美、宁静的世外桃源。注重景观的精心布局，合理规划，使每户住宅朝南又向景，做到“推窗见景”。
积极体现业主对小区开发和营销的要求，注重每户的景观环境，并使房型大小与景观质量相匹配，并努力实现“低成本开发”，而获得高质量的环境。 4.1.3规划布局基本构成
整个小区为一幢小高层住宅，四周有大量的绿地，兼顾了住宅的视觉需求，以满足设计中的“均好性”。
4.1.4住宅选型和建筑形象
建筑空间组合，住宅建筑全部南向。
小高层采用一梯二户式单元，宽开间，控制每套面积和进深。
第五章 项目法人与项目的经营管理
7.1 项目法人
本项目由项目公司－－重庆庆丰实业有限公司为项目法人负责开发经营，对本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和负责资产的保值增值。
7.2 项目的经营管理
项目建成后，全部住宅计5200平方米和商业设施90平方米全部出售。项目建设完成后，由项目法人委托有关物业管理公司进行前期物业管理，达到居住物业管理条例的有关规定后，由小区业主委员会续聘或另行聘请物业公司对小区的物业进行管理。住宅小区的物业管理将委托专业物业管理公司负责。
第六章 投资估算、资本金和资金筹措
9.1 项目投资估算的范围
a)项目建设用资金是由建设方通过自筹及预售房产收入解决，本估算不包括建设期利息；
b)项目建成后全部出售；
c)本项目的工程建设投资估算中，不包括商品住宅的二次精装修费用。
9.2 投资估算编制依据
a)建设投资根据设计方案和有关前期工作部分基础资料；
b)本项目的工程造价估算参照近期本市部分工程竣工结算的主要指标，并考虑费用调整因素；
9.3 工程建设投资估算定义和假设
a)建安工程费中主要考虑公用部位和外墙面的装修，内装饰标准主要包括：石灰抹浆、粉刷等；
b)设备及安装工程均以本市现行市场价进行估算；
c)总体工程包括道路、围墙、大门、绿化及室外管线等；
d)土地出让金及土地开发费用按市场价计列；
e)建设期土地使用税按基地面积计征为1元/平方米•年；
f)增容费：其估算量和费用标准详见附表1；
g) 不可预见费率取定为3％（计费基数为建安工程投资与其他建设费用之和）；
h)销售成本费率取定为3%（计费基数为销售收入）
9.4 建设投资
经估算，本项目建设投资估算为1890万元，其中建安工程投资为920.66万元，其他建设费用为913.36万元，维修基金为27万，不可预见费为56万元。
（详见附表9－1－－庆丰花园总投资估算表）
9.5 资本金
本项目需资本金为567万元，占建设投资的30％，出资方为重庆庆丰实业有限公司。
9.6 资金筹措
本项目建设投资所需全部资金（包括资本金）均由项目法人自行筹措及预售部分商品住宅解决。
第七章 财务效益分析
10.1 销售收入
本项目建设后能提供商品住宅5200平方米全部出售，90平方米商业用房用于出售。具体收入如下：
1、 第一年按期房预售30％，合计售楼款729万元；
2、 第二年按期房预售50％，合计售楼款1215万元；
3、 第三年按期房预售20％，合计售楼款486万元；
按此计划，合计房款收入为2430万元。
详见附表9-2－－经营收入预测明细表。
10.2 总成本费用
10.2.1 建设成本为房屋的建设投资,为1890元；
10.2.2 销售费用
按销售收入的3％计取售房费用；
成本费用合计为72.9万元。
详见附表9-3－－总成本费用表。
10.2.3 管理费用
管理费用按投资的3％计取，合计为47.25万元。
10.3 项目的损益
10.3.1 销售税金
售房部分营业税金及附加费按售房收入的5.565％计，为139.73万元。
10.3.2 销售利润
扣除成本费用、经营税金后，项目销售利润为305.21万元。
10.3.3 所得税
所得税税率按33％计，需缴100.72万元。
10.3.4 税后利润
完税后售房利润为204.49万元。
详见附表9-4－－损益表
10.4 主要财务指标
财务净现值（I＝10％） 60.64万元
财务内部收益率 14.90％
静态投资回收期（含建设期） 2.33年
详见附表9-5－－现金流量表
第八章 结论和建议
11.1 结论
本项目建设符合城市发展的需要，项目建成后对加快城市住宅建设，改善市民居住条件，改变城区旧貌、合理调整土地使用结构有良好作用。因此，项目的建设是必要的。
从环境质量，配套条件和交通等方面，基地所处地块较适宜建造商品住宅，本项目的建设对发展地区经济具有积极意义。
本项目建设质优价廉，房型设计合理，居住环境上佳的中档商品住宅是能为大多数城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市场对住宅的需求。
经估算，项目建设投资为1890万元，全部投资内部收益率为14.90 ％，静态投资回收期为2.33年（含建设期），项目在财务上是可行的。