第二章 项目建设的背景及必要性
一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景
1.1 建材市场现状
据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。
近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊们租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。
建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装
饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。
1.2 建材市场形成的特点和问题
① 建材企业后向一体化发展趋势
近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。
② 渠道商介入生产领域
虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。
③ 资源向优势企业集中
在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。
④ 资本给予更多关注
风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。
⑤ 出口保护越来越少
涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。
⑥ 跨界招募专业人才
建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。
⑦ 专利意识有所升级
随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建
材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY"至一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！
⑧ 品牌建设备受重视
5年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。
⑨ 家装行业面临拐点
奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。如果大型家装公司能够抓住机遇，加紧储备人才，加大投入，调整到位，将是一个大发展的机会。
1.3 中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显
中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。
中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。
1.4 建材业消费创新呈现新趋势
宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按
揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。
1.5 商业模式下，建材市场投资的困境
动辄几万、几十万平方米的五金¥建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。
1.6 xx及周边建材/家居专业市场现状
南京建材市场初现过剩危机，截至目前，该市主城区5000平米以上的建材市场已经达到近100家，分散的建材门市和超市更是不计其数，导致市场饱和并出现了过剩的局面。
统计资料显示，2008上半年南京房地产投资较去年回落约5个
百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了20%。南京市固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也不合理。南京市区面积为4730平方公里，按照国际标准规划，最多可容纳30家5000平米以上的建材市场，而现在超出了3倍还多。据一项全国数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年销售额至少应该在1万元以上，而目前南京市每平米年销售额只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于亏损状态。与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少特色。此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得不采取降价、打折等促销手段。“建材市场多了，东西都差不多，在选择上主要看价格和质量。”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再。
南京市建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利的市场条件已不复存在。现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难于见效的行业，投资建材城，风险加剧。对此，该专家提醒，投资商每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞争。
2008年对于xx的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售企业将发起强有力的共识，家具龙头——红星美凯龙开业，都将给本土卖场带来巨大的挑战。
目前xx市建材市场分布主要集中于xx东区。相比较来说，西区、南区建材市场相对稀疏，竞争相对舒缓。西区目前传统建材市场有美家居装饰广场、家世界装饰广场。建材超市有家福特、东方家园，同时并存金苹果家居体验馆。五家建材市场面对西区高新开发区、经济开发区、新政务区的大量高档住宅消费。
2008年，家福特建材航母产品会出现在xx每个老百姓的身边。和以前的家具商场相比，安徽本土的家具商场已经有了长足的进步，不但要有自己的招商标准和定位档次，更在规模、档次、品位和服务各具特色。在厂家和产品的选择上，家具商场也会选择拥有自身的生
存竞争力和良好的口碑的品牌，充分满足消费者多层次的需求。xx建材市场目前已形成以宝文、红旗石材市场为主的石材市场；以五里庙、东红旗、金三角为主的瓷砖市场；以五里庙、东红旗、东方商城为主的油漆市场；以五里庙、东红旗、东方商城为主的板材市场；以五里庙、东方商城、东红旗为主的五金市场；以东红旗、东方商城、金三角、佳饰家为主的木地板市场；以西红旗东红旗、金三角、佳饰家为主的卫浴市场；以轻工商城、东红旗为主的灯饰市场；以轻工商城、安徽大市场、城隍庙为主的窗帘市场；以新瑶海、中州、环宇为主的家具市场和以安徽大市场、国美、百大、商之都为主的电器市场。随着信地•红星美凯龙家居MALL、国邦-望湖美家居、凤凰城•家世界品牌建材购物中心等进入，高端体验式建材家居将加剧xx建材市场的竞争；而且目前xx新进的建材和家居专业商家，其位置基本处于xx的城区，以商业化投资模式运营，将为自身今后的发展造成压力。东方商城因长江中路建设推进，使其将受到因商业价值提升带来的其他商业的对市场空间的挤压，其发展空间受阻；将为五里庙和本项目建设带来市场的机遇。
1.6 国家及xx市‘十一五’规划对建材/家居专业市场发展提出更新要求
国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。
大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
xx市在十一五规划中对商贸发展进行前瞻性规划，目标是建设区域性商贸中心。实施中鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和提升传统商贸业。加速融入长三角大物流圈，发展大型的商贸流通集团。
1.7 省会城市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业化建材/家居专业市场发展构成有效支撑
二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结
构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现代化的必然。
安徽在进行推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长江三角洲物流圈。依托xx、芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等区域中心城市和交通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。推进物流标准化管理，整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。到2010年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与长江三角洲经济圈全面对接的现代化综合物流体系。
xx市地处安徽省中部中心位置，与省内蚌埠、芜湖。淮南、阜阳、安庆、六安、铜陵、马鞍山等地的距离在120公里——180公里的范围内，同时也是上海、武汉、郑州三大城市为支点的三角区域的中心。铁路有京九线、京沪线、陇海线。淮南线、合九线等经过xx，并将建设合西铁路；公路有合宁、合芜、合徐、合安高速以及多条国省干道进出；水运依靠南淝河水道通向长江；航空通过xx骆岗机场与全国形成联系，己经是安徽省内最为重要的交通枢纽，具有优越的经济地理条件。特别是，xx市处于未来合西铁路以及合宁高速将组成的陆路通道上，将成为以沪宁为首的东部经济和以西安为首的西部经济相互对流的经济转移线。良好的经济地理条件，有利于以xx为物流据点开展低成本、高效率地开展服务。
1.7.1运输支撑条件
□公路运输
安徽省公路网络以xx市为中心，沿国省干道向外辐射，以各级公路为辅联结郊区县、乡、村。xx市主要的公路货运场站有11处（不含省属），总场地面积计有6．5万平方米。xx市城市道路系统形成以“两环九射”和“五纵五横”的干道为骨架的环形、放射加方格网的城市道路系统。
□铁路运输
经过多年的建设，xx铁路正在成为安徽省的枢纽之一。以xx为中心，通过xx——蚌埠、xx——阜阳。xx——九江、xx——芜湖铁路线接全国铁路网通达全国。将要建设的西安——南京铁路将使xx铁路形成具有五个铁路出口的网络构架。
铁路拥有xx站、xx南站、xx东站、xx北站、钟油坊站、桃花店站和罗岗线路所等六站一所，组成xx铁路枢纽。xx站为枢纽内最为重要的客运站，并办理行包托运业务：xx东站为枢纽内的编组站；xx南站是枢纽内办理整车、零担、集装箱和危险品货物到发的综合性大型货运站。此外，还拥有大量的铁路专用线，各种专用线、专用铁道共有41条，总长109公里，专用线与国铁通过18公里的地方铁路相联接。专用线配有仓库、堆场规模、机械设备等。
□水上运输
xx主要依靠南淝河通江达海的自然条件进行水上货物运输。南淝河常年通单机货船 500吨级，枯水季节 400吨级，是xx市一条重要水上通道。经过河道疏通后和综合港的投资，目前xx可通行1000吨级集装箱各类船舶。主要航线有：长江上游到城陵矾，下游到上海以及江、浙、赣、鄂等支流航线，2007年完成吞吐量1011万吨。
□航空运输
xx市通过骆岗机场，架起xx市与国内38个大中城市和香港、澳门的空中通道。每周发出航班次。xx骆岗机场拥有一座货运仓库，面积3000余平方米，设海关监管仓库。
本项目以xx南部物流产业带为市场服务背景；建设在规划中xx南淝河码头港口腹地；处于城市二环快速线和城市高速入口；临近
淮南-xx-巢湖铁路货运枢纽大动脉线旁；拥有xx最优越的物流条件。为项目的建材/家居材料的配送与交易提供切条件。
1.7.2 信息网络支撑条件
xx市是全国重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。此前xx信息化一直走在全国城市的先进行列；2008年xx市荣获中国城市信息化50强第10名。
因此，从xx的交通运输及网络设施条件、物流组织据点条件和信息支撑条件分析，xx市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。
二、xx东方新城建材/家居仓储中心项目建设的意义
2.1 推进xx市建材专业市场的健康发展
项目的建设和运营是xx市现代建材/家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为xx市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进xx品牌建材/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高省会在周边的首位度。有效解决目前xx建材/家居在商业化模式下运营成本
的压力，提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。
2.2 培养和造就xx市以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心
xx东方新城建设将大大促进xx市引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规范的服务运作为xx市建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。与xx大型建材超市在商业化模式遇到：产品价格过高；进驻品牌失控；消费需求导向让位于超市利益；盈利能力弱等诟病。本项目的建设将以如下方式进行提升和改善策略：
A．消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。
B．集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。
C．先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。
D．提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化
管理模式。
E．超大经营规模仓储管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态的配送。
F．跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。
为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。
2.3 充分发挥xx南部市场集中的基础优势，促进该地域的物流产业片区、规模化发展
目前项目周边已形成xx的重要市场物流带片区：集中了安徽国强钢材批发市场，安徽国际五金机电城，华中汽配城、京华国际家居城、五里庙建材城等具有大型规模的专业市场。项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模市场，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。
三、xx东方新城建材/家居仓储中心项目建设的必要性
3.1引导和转化xx市及带动周边潜在建材市场需求
商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然xx市及其区域内当前存在着的建材市场需求，但xx众多建材/家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，以xx本市为市场重复定位，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中xx建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得项目在承接省会经济圈的经济发展机遇，对巢湖、六安、淮南等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。增强xx建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓能力。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。
随着xx市整体经济的发展和城市首位度的提升，xx南部专业市场产业带，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。
3.2 支撑了该区域的有效物流市场机制建立
物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场
开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学；需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设；并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。物流集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，对xx市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。
3.3 充分发挥xx市区域中心城市辐射功能
xx市政府要将xx市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化滨湖大城市，经济发展速度高于全国平均水平。这不仅意味着xx市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括xx市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外xx市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。xx市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、
产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应，力争在安徽省乃至更大区域上的发挥经济辐射作用。专业建材/家居市场的建立，是xx建材工业经济发展和发挥上述经济中心城市功能的最佳窗口和有效途径。
3.4 有效推动建材行业经济，服务xx工业立市目标
对于xx市这样一个区域中心城市，建设商贸物流业对xx市经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：
① 培育新的经济增长点
工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进xx自身建材行业的经济发展。促进xx市现代服务业的进程。是xx工业经济发展的重要支撑条件。
② 创造经济发展的环境
xx东方新城项目的建设，将创造以xx为中心的良好的区域内产业布局与发展环境；为区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从xx市当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展虽然领先于安徽省内的其他城市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份的中心城市诸如南京、杭州、武汉、郑州相比较，其经济实力尚待加强。
在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使xx市在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的经济体，将更好的服务“工业立市”发展目标，增强城市经济辐射能力。
第三章 项目建设单位概况
公司名称：xx黄巷集体资产经营有限责任公司
注册资本：人民币200万
法 人：唐定山
企业登记注册类型：有限责任公司
xx黄巷集体资产经营有限责任公司位于南淝河路以北，南二环路以东，南淝河以西黄巷村项目聚集区A区，注册资金200万元。以集体资产经营，租赁，物业管理为经营范围。其在xx是一家有规模的集体资产管理公司，其村隶属范围有五里庙装饰市场、黄巷村项目聚集区、京华国际家居城等专业市场。
黄巷集体资产经营公司在多年集体资产开发和运营中形成了自己独特的经营模式，为该地域专业市场开发和发展提供优质的服务。通过对集体资产的整合和运营，抑制地方上零散建设造成土地资源和不科学规划造成资源浪费。为地方经济发展和村民的利益谋取了持续发展福利。
该集体企业形成了王朝元，张良斌，夏仁环等为领导的规范化企业管理高层人员。目前公司拥有员工近80人，其中管理人员20人，公司正在建立完善运营体制，积极培训了一支稳定的，技术熟练中层技术管理人才。
第四章 行业分析及市场预测
一、国内市场发展预测
1.1 国内建材工业发展预测
2008年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增长速度22%；水泥产量14.7亿吨，增长8%；平板玻璃产量6亿重量箱，增长15%。水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长，产业结构继续优化，主要行业先进生产力比重继续提高。水泥新型干法工艺比例可望达到56%，浮法玻璃比例达到85%。
2008年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整，提升质量档次，出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行业落后生产能力依然较多，加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量多，集中度很低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞
争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。
未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度，但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后，高档产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级的目标。根据建材行业“十一五”结构调整目标，我国将鼓励支持建材行业的大企业集团发展，提高产业集中度；大力发展新型干法水泥等先进工艺和玻璃深加工业务，淘汰落后产能工艺。
国家轻工局发布统计数据称：2008-2011年，国内室内装饰年工程量将从1500亿元猛增至3000亿元左右。其中，家庭装饰占50%。因此，室内装饰业是大有可为的行业。为轻工业结构调整、升级换代发挥了重要作用。随着当前住房制度改革的不断深入，建材业对拉动市场消费将起到更积极的促进作用。
2010年全国主要新型建材需求总量预测表
单位 | 新型防 水卷材 | 保温 材料 | 矿棉 吸声板 | 装饰 石膏板 | 建筑 涂料 | 塑料型材 | 塑料管道 | 壁纸墙布 | 化纤地毯 |
万吨 |
| 120 |
|
| 160 | 50-60 | 100 |
|
|
平方米 | 2.5亿 |
| 4000-5000万 | 1400万 |
|
|
| 4亿 | 5000-8000万 |
1.1 国内家居市场庞大，品牌呈现集约化趋势
随着我国泛家居行业的不断发展，目前的行业脉动呈现以下特征：
①供过于求、竞争加剧
家居建材市场缺乏合理规划和市场调控；缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，一些国内、国外的投资商在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下，仅凭借强大的经济实力，盲目地兴建市场。使得我国许多地区尤其是一类城市家居建材市场的数量和规模都呈现比较明显的“泡沫”特征，处于“超饱和”状态。以北京为例，仅从六里桥南里到玉泉营环岛4公里左右的三环路两侧，竟遍布了十几家大型家居建材市场。这种现象在其它大城市也较普遍，经常会见到一些超大型的家居建材市场集群。由于区域市场总量的供过于求，加之分布不合理，使得一些市场招商不足，人气不旺，销售额被稀释，利润空间大幅下降，竞争加剧，甚至出现不正当竞争。其主要原因就是在需求一定的条件下，“同行”过多，“分母”太大。如果这种情况再不得到抑制，任其发展，不仅会扰乱正常的市场秩序，影响行业的健康发展，还会造成社会资源的浪费。
② 理念创新、业态多元
就我国泛家居行业其发展轨迹应该是，经营商品—经营商户—经营管理—经营诚信—经营服务—经营品牌一直到所有经营理念的核
心，其本质就是家居建材流通载体为消费者创造一切有利条件，实现其消费利益的最大化。 其主要形式可以概括为，摊位制卖场、建材超市和独立的品牌专卖店。由于后者的数量和规模都相对有限，因而目前家居建材流通业态的主体依然是处于主导地位的摊位制卖场和渐进的建材超市。可以说，当前我国家居建材流通领域已呈现出摊位制卖场与建材超市并存，两种模式既竞争又互动的态势。
③ 细分市场、错位经营
在当前家居建材流通领域日趋激烈的竞争形势下，流通企业如何根据区域需求、同行状况、结合自身形态打造比较优势，增强竞争力的一个重要途径就是“细分市场、错位经营”。其战略设计的着眼点应首先将区域消费指数及结构进行细分：是以价格为“消费阀启点（消费启动点）”的刚性消费一族为受众。或以品牌、品味、素养并通过消费来体现其社会角色将价值作为“消费阀启点”的弹性消费一族作为消费对象。还是瞄准以身份、“面子”、成就等作为“消费阀启点”的反弹性消费一族，定位在VIP卖场。从理论上讲，能将上述“三族”兼容当然最好，在避免同质化竞争，取得了良好业绩。
④ 增强素质、做强做大
就流通企业的竞争力而言，其关键就是综合素质的较量，要尽快增强和提升“卖场素质”。包括：卖场品牌含金量及彰显水平、创新能力、市场份额、卖场信誉度、服务效率、经营理念、业态模式、业
内影响力、对商户的利益亲和力、对消费者的吸引力、资金厚度、所在区域的商情因子及交通便利、团队建设、舵手掌控能力等，它是一个综合评价体系。
家居流通企业要想利于不败之地，就要做强做大，既要增强硬实力，又要增强软实力。在战略设计和战术打法上：一要坚持创新，要从以往的“经营商品”向“经营服务”和“经营消费”转变，要科学看待品牌与服务的辨证关系，注重信用和服务的经营；其次要完善和加强“卖场功能”，即交易功能、服务功能、展示功能及感受功能的建设；第三要根据卖场自身状况，最大限度地把握刚性消费、弹性消费和反弹性消费；最大限度地挖掘“服务效益”、“品牌效益”和“规模效益”。发达国家流通行业的发展历程，使以卖场品牌化、集约化、连锁化、服务化趋势，卖场品牌含金量越高、卖场素质越强、服务保障越完善，比较优势就越明显，其综合竞争力也就越强。这样的企业才能在激烈的市场竞争和泛家居行业的脉动下生存与发展。
2.1xx现代服务业经济发展潜力
改革开放30年来，xx已从过去的江淮小邑发展为今天重要的区域性中心城市。xx是全国十大经商成本最低城市，投资环境优良，是“跨国公司眼中最具投资价值的中国城市”，在综合实力快速提升的同时，现代服务业也取得长足发展。在市委、市政府正确领导下，
坚持先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把xx打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心，雏形初显！伴随着现代化滨湖大城市建设步伐，xx商业已经进入前所未有的发展阶段，xx正在成为全国的现代服务业发展重地。
商贸、物流和会展三驾马车并驾齐驱，全力推进。规划引导为先，投资和招商引资有成效。xx人感受是，消费更方便，生活更舒适了，xx成为最宜人居、最具投资价值的魅力新城。
2.1xx商贸经济发展预测
统计数字显示，2007年xx市实现社会消费品零售总额469亿元，增长22%，比2005年提高6.9个百分点，为1997年以来最高水平，居全国首位，占全省的份额由2005年的18.4%上升到19.5%。最新统计数字显示，2008年上半年，消费市场持续活跃，实现社会消费品零售总额272.45亿元，增长27.2%，增幅居全国省会城市第一。
其实，2005年xx市社会消费品零售总额持续提升，与全国其他省会城市相比，
争先进位情况也不错。随着发展步伐加快、空间拓展，商贸、会展、物流成为xx现代服务业的重要支撑。如今，商业服务业已成为就业和再就业的重要渠道，全市商业从业人员达32.6万人，占全市从业人员总数的1/3。商贸流通设施不断完善。至去年底，市区各类商业网点达到4.6万个，营业面积达358万平方米，其中经营面积超1万平方米的零售商场有15家。专业大市场越来越多，全市成交额上亿元的各类专业市场达40家，实现年成交额突破1000亿元，比2002年增长3倍，其中周谷堆农产品市场年交易额达84亿元，安徽大市场年交易额达80亿元，成功“晋升”为全国百强市场。先后荣获全国商业网点规划先进单位、全国三绿工作先进单位称号，连续三年获全省商务工作一等奖。围绕市委、市政府关于加快现代服务业发展的总体要求，全市商业网点布局合理规划，其中优先发展物流等生产性服务业，突出发展ShoppingMall、商业集聚区等新兴商业服务业，重点发展会展业，加速提升批发、餐饮等传统服务业，全面发展连锁经营、电子商务等新型业态，稳打稳扎牢固构筑现代商业产业体系。实现到2010年，全市社会消费品零售总额力争突破1000亿元，年均增
长25%以上；商贸流通业增加值占地区生产总值的比重达到12%，服务业从业人员占全社会从业人员比重超40%。
省会经济圈商业发展战略规划与周边城市一起，优先打造省会商业经济圈，以商圈推动省会经济圈迅速形成，形成全国性商贸物流中心。目前，全市规模较大的第三方物流企业已有30多家，中外运、宝供、共速达等知名物流企业入驻xx，物流产业正成为与现代制造业互相促进、共同发展的新增长点。
第五章 项目选址及建设条件
一、项目选址
本项目的选址充分考虑xx市及包河区淝河镇专业市场发展现状以及xx市促进现代服务业发展的进程要求；及其他相关建材工业生产带动的建材专业市场需求。同时，项目选址将充分考虑建材市场是公路货运枢纽、水路港口、铁路物流三者结点的特点，考虑到信息化作为企业结算、信息服务的重要汇集中心的要求。项目以xx市大型品牌建材¥家居仓储、xx南部建材、五金、汽配市场为服务重点。项目的区位优势体现在配套xx专业市场，辐射周边城市的公路运输优势条件；xx南部高速出入口；xx港口码头水运及淮南-xx-巢湖铁路运输大动脉的特点，为xx辐射沿江地区及全省，逐步向省外及长三角经济圈，提供了建材物流的平台。
经专家意见，本项目拟选址在远离xx市市区、运输条件好、周围专业市场基础雄厚，xx南大门二环快速线与淝河路交口东南的一梯形地块。周边有国强钢材市场、国际五金城、华中汽配城市、五里庙建材装饰世界、京华国际家居城等大型专业市场可形成产业优势互补。
二、基础条件
2.1xx市地理位置及社会经济发展现状
xx位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。江淮分水岭南测，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。xx是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。xx是区位独特的枢纽城，东西交汇、南北贯通，紧邻中国当前最具活力的长三角经济圈。目前正规划建设四E级的xx新桥机场，这是一个大中型枢纽机场、国际定期航班机场、以及上海和南京的备降机场。xx市紧邻长三角经济圈，地理位置优越，且交通便利，蕴藏具大的发展潜力。
2007年全市生产总值（GDP）达到1334.2亿元，比上年净增260.44亿元，占全省GDP增量的21.6%。其中，第一产业增加值80.02亿元，增长7.3%；第二产业增加值651.2亿元，增长23.5%；第三产业增加值602.98亿元，增长13.8%。工业支撑作用明显：年实现工业增加值521.2亿元，增长24.4%，对全市GDP增长的贡献为45.8%，同比提高2.9个百分点；工业增加值占GDP比重为39.1%，同比上升1个
百分点。全年，产值超亿元企业达173户，其中超10亿元企业24户，比上年分别增加33户和2户。规模以上工业完成总产值1488.4亿元，比上年净增381.64亿元，实现增加值466.21亿元，增长26.3%，同比加快4.6个百分点，高于全省平均增幅1.8个百分点。
从安徽省内看，xxGDP增速位居全省前列，GDP总量占全省的比重为18.2%，同比提高0.7个百分点。外贸出口增长加快。全年规模以上工业实现出口交货值138.22亿元，同比增长50.1%，占全部销售产值的比重由上年的8.5%上升为9.6%。进出口总额为62.48亿美元，增长28.2%，比2006年加快11.6个百分点。其中出口43.01亿美元，增长26.3%，加快4.3个百分点；进口19.48亿美元，增长32.6%。xx已形成汽车、装备制造、家电制造、电子信息及软件等支柱性产业，并由此形成巨大的配套产业市场；xx与芜湖、安庆、马鞍山、铜陵等形成沿江城市群产业发展现状及未来潜力，依托长江黄金水道、重要交通干线及毗邻苏浙地区，建设以“一轴双核三带”为主体的产业集聚重点区域，更好地承接长三角的产业转移，强化南北及东西之间的沟通和联系，进一步优化产业布局，在xx和马芜铜宜之间形成一个扇面状的产业密集区域，提高全省的整体竞争力。构筑“一轴”即临江产业发展轴。依托长江黄金水道和沿江快速通道， 以岸线资源开发为重点，构筑马鞍山一芜湖一巢湖一铜陵一池州一安庆的临江产业发展轴，重点布局汽车、装备制造、冶金、建材、化工、
印染等重化工业和高新技术产业，成为沿江城市群乃至全省产业发展的主轴线。构筑“双核” 即东西产业集聚核。 围绕临江产业发展轴，重点建设马芜铜和安庆两大产业集聚核。马芜铜是沿江乃至全省经济发展迅速、综合实力较强的城市带，是推动产业集聚、辐射带动周边的重点区域。随着过江通道、沿江城际铁路和高速公路的建设，安庆的发展活力和产业集聚能力日趋显现，将逐步改变沿江城市群产业发展东强西弱、南强北弱的现状。
构筑“三带”即沿长三角、合巢芜(马) 宣和合安三大产业发展带。充分发挥毗邻苏浙地区的区位优势，构筑由滁州一马鞍山一宣城等毗邻苏浙地区为轴线的沿长三角产业发展带，实现与长三角的无缝对接；依托合巢芜、合马、芜宣等高速及铁路干线，构筑xx一巢湖一芜湖(马鞍山)一宣城一杭州为轴线的合巢芜(马) 宣产业发展带；依托合安高速、合九铁路，构筑以xx一桐城一怀宁一安庆为轴线的合安产业发展带。
本项目处于xx市南部，其区域土地规划是xx未来重点物流产业区域。也是xx最便捷通向长三角、沿江经济带的重要交通节点。
该区域为亚热带湿润季风气候，处于中纬度地带。年平均气温在15℃～16℃之间，极端最低气温-20.6℃，极端最高气温38℃以上。年平均降水量在900～1000毫米之间。全年气温变化的特点是季风明
显、四季分明、气候温和、雨量适中、春温多变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中，总之气候条件优越，气候资源丰富。
2.2.1、地质
在地质构造上，xx地区属于下扬子海槽和淮阳古陆边缘地带。xx地区断层较为发育，大圩属于巢湖断层。地区地层，除局部地区为太古界、元古界和古生界地层外，大部分为中生界地层。巢湖北岸平原，为近代冲积型地层，堆积着数十米厚的内陆湖泊沉积物。本地区地貌单元属南淝河一级阶地，地势基本平坦，地基土构成简单均匀，除上部杂素土外，下部均由冲、洪积粘性土构成了该地区的主要土层，容许承载力为260Kpa;根据《中国地震烈度区划图案（1990）》，xx市地震烈度为7度。本地区地貌单元为江淮丘陵岗地，场地基岩起伏较大，上层第四纪土层以残积物为主。地基承载力大于170KN/㎡，工程抗震设计为7度设防。
2.2.2、地貌
xx市地处江淮丘陵地带，境内具有丘陵岗地、低山残丘、河湖低洼平原三种地貌，以丘陵岗地为最大地貌单元。
第六章 建设方案
一、建设规模
根据xx市建材/家居专业市场发展的情况和xx市经济发展的需求，本项目拟建在xx南部二环公路快速线与淝河路交后的东南工业梯形地块区内；建设以信息系统为支撑，集交易、仓储、配载、配送等服务功能为一体的综合性建材家居交易仓储中心。
拟建的xx东方新城建材交易仓储中心项目处于xx南部建材/五金/汽配物流带区域，处于xx市对外核心物流圈。规划占地约183亩，东方新城项目规划占地约183亩，总投资38761万元人民币。项目拟建总建筑面积201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；综合服务中心8505平方米；装饰材料仓储交易区27696平方米；板材石材仓储交易区44720平方米；地板仓储交易区28880平方米；灯饰仓储交易区21660平方米；家居仓储区50540平方米。
项目分三期进行建设：
一期总投资5354万元，形成建筑面积27805平方米的投资，分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。
二期总投资19463万元，形成建筑面积101080平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储区。
三期总投资13944万元，形成建筑面积72416平方米的投资，分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。
本项目的建设对促进xx市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在xx家居/建材业激烈竞争的差异化发展。
二、建设原则
2.1符合国内外社会经济与专业市场发展的总趋势；
2.2符合安徽省及xx市、包河区的社会经济发展的要求；
2.3符合xx市及包河区城市发展战略规划；
2.4符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。
三、建设目标
n 建材及家居仓储月吞吐量达到20万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值30亿元以上；
n 与近200家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；
n 建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；
n 引进第三方建材家居企业300家以上，为xx及周边市县50家左右大型建材家居企业和xx近10家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；
n 现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。
四、交易仓储中心功能定位及结构设计
4.1、交易仓储中心系统功能设计
（1）品牌建材/家居集散展示交易功能
对进入安徽销售的大型品牌建材/家居企业的产业，在品牌展示交易中心进行重点展示，配套高品次的商务洽谈区，促进大宗建材批发交易。给入驻商家提供重点信息化专业服务，提供建材市场及时变化的信息。
（2）综合信息化服务功能
项目将为商家提供委托，代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货物的交接。办理进出口货物联运业务及其他各种进口货物的接运业务。受客户委托，办理出口货物的接货、包装、订舱、订车皮等各种出口前的必要作业和手续；办理出口货物的联运业务以及货物的配载、装卸、平舱等业务。定期提供对口的需求信息，提供建材价格变动行情资讯，搭建商务信息交易服务平台。
（3）品牌建材家居专业的仓储功能
在商业化模式下的xx大型品牌建材家居市场，由于区位价值使的各商家在货品的供给、仓储遇到成本高启的压力。项目将为这些商家提供大型专业化仓储配送服务，为外地品牌建材商家促进安徽市场销售提供据点和便捷的物流渠道。项目在与其他处于市区品牌建材家居城比，具有综合成本优势和对外销售辐射的便捷区位物流条件，为大型建材商提供综合服务基地平台。
4.2、交易仓储中心服务对象定位
主要市场服务对象是：
Ø 外地进驻xx的品牌建材商家需求；
Ø xx市南部建材/五金/汽配市场配套需求；
Ø xx市大型品牌建材/家居专业市场的中间商专业仓储需求；
Ø 公水铁多式联运对外建材销售需求；
本项目构建主要服务于xx以及以xx为中心、半径为50公里的城市经济带的、建材集库存管理、配载、信息处理等基础功能的建材家居专业市场交易仓储服务。同时，通过与公路、水路、铁路、机场以及依托本区域物流企业实现对接或战略联盟，使销售和辐射范围得到立体延伸。
五、信息平台功能
5.1基础信息共享
Ø 区域建材家居信息共享
Ø 城市综合信息共享
Ø 产品信息共享
Ø 相关信息共享
Ø 供需信息共享
Ø 产品需求信息与供应信息；
Ø 仓储需求信息与供给信息；
5.2综合信息系统
客户关系管理
计划控制
仓储管理
运输管理
配送管理
统计分析
5.3客户服务系统
为企业客户提供的全过程动态跟踪和查询：
货物出入库时间、数量查询；
货物库存数量查询；
货物配送完成情况查询。
第七章 专业技术方案
一、总平面布置
1.1总体布局原则
（1）按照现代建材/家居专业市场功能特点和发展要求；
（2）重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；
（3）坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境；
（4）增强信息化和服务功能，提升交易仓储中心的综合实力；
1.2总平面布置图见附图
项目分为七大功能区
（1）综合信息服务功能区
以信息服务为载体，兼有一定的后勤配套服务功能。
（2）品牌建材家居展示交易区
形成品牌建材¥家居展示交易，集货、仓储、分捡、配送、信息处理于一体的配送交易中心。
（3）装饰材料仓储交易区
（4）板材/石材仓储交易区
（5）地板仓储交易区
（6）灯饰仓储交易区
（7）家居仓储交易区
