南昌市**西路项目可行性研究报告

一、项目概况说明

地理位置：本案为2004年4月23日南昌市政府公开拍卖的DPC0414号宗地，位于**西路和天佑路交叉口东北角(原省建筑机械厂生产区用地)，其东北面与南昌火车站相距500米左右。地块南侧的**西路宽60米，为东西向城市交通主干道；地块东侧天佑路为城市次干道；再往东面300米左右是南北向城市交通主干道井冈山大道，其北端与八一大道相接。（详见附图）

主要规划指标：容积率≤2.0（含外墙、阳台、跃层）；建筑密度≤28%；绿地率≥35%。机动车位：住宅1车位/5户、配套公建1车位/250平方米建筑面积；主出入口方位：**西路；建筑间距：多层按1:1.1H以上，高层按1：0.7H且不小于24米控制。

二、地块形状及总平布置初步思路

地块形状及基本尺寸

总平布置初步思路

1、 总层数暂定为18层；

2、 商业用房总面积暂定为13000㎡左右，可以用足建筑密度28％，以2F裙楼形式进行商业布置；

3、 住宅总建筑面积为34733㎡，布置在裙楼商场的上方，共3幢单体，住宅的层数为16层。

4、 地下室总面积暂定为10000㎡，车位数量合计110个。

三、土地价格及地价款交付方式

210万/亩作为底价，对外挂牌价格350万/亩与底价之间的差价（140万/亩）将按照地价款现交现退的原则，当场退还给开发商。

²×13000 m²＝13,000万元

²×34733 m²＝12,157万元

销售总收入:           26,257万元

（注：以上采用价格为不同类型物业的均价，该定价以本案周边现有在推同类物业价格行情为参考。）

1、 土地费用【含土地各种费用】

210万/亩×35.8亩+1000万元＝8,518万元

2、 勘察设计费

15元/㎡×47733㎡＝71.6万元

3、 地上建筑建安工程费（含设施配套费，绿化、管理费等）

1200元/㎡×47733㎡＝5,727.96万元

4、 地下建安费

2000元/㎡×10000㎡（预估）＝2,000万元

5、 监理费

6元/㎡×（47733+10000）㎡＝34.6万元

6、 其他不可预见费（销售收入的3%）

3％×26257万元＝787.7万元

投资总成本：17,140万元

8.5％×26257万元＝2231.8万元

销售总税费 ：3150.8万元

26257万元   —    17140万元   —  3150.8万元  ＝  5966.2万元

二00四年八月三十日