2007年上半年度武汉

房地产市场走势分析

目    录

一、政策分析及市政规划———————————————————————————03

1、行业相关政策————————————————————————————-03

2、武汉市政建设————————————————————————————-07

3、行业重要新闻————————————————————————————-13

二、武汉市土地市场情况———————————————————————————19

1、新推地块情况————————————————————————————-19

2、成交地块情况————————————————————————————-20

三、武汉市房地产市场情况———————————————————————————22

1、一月走势分析——————————————————————————-——22

2、二月走势分析————————————————————————————-23

3、三月走势分析————————————————————————————-24

4、四月走势分析——————————————————————————-——25

5、五月走势分析——————————————————————————-——26

6、六月走势分析——————————————————————————-——27

四、上半年度市场预测———————————————————————————29

一、政策分析及市政规划

1、行业相关政策

（1）国土部对土地审批权“下放”省级

此前，由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。

点评：此政策的提出可以有效减轻中央部门负担，纠正中央部门和省级政府的职能错位、缺位问题，加强对土地的调控及监管，省级政府责权增大，中央部门淡化审批，强化监管。

（2）土地使用税每平米年税额提高2倍

国务院2006年12月31日发布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》规定，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

点评：这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的，国家统计局资料显示，2005年居民消费价格指数比1987年增长了2.1倍。

（3）90平方米限制盖棺定论为建筑面积

建设部下发了《90㎡以下住宅设计要点(征求意见稿)》中明确规定套型面积为住宅的建筑面积。明确规定今后在新增住宅项目中套型建筑面积在90㎡以下中小户型要达到70%。

    点评：这一标准的出台将有效地提高住宅的竣工面积，加大住宅的供应量，对因为供应减少而上涨的房价也将起到一定的缓解作用。

（4）农民工将纳入住房公积金覆盖范围

建设部部长汪光焘1月23日在北京举行的全国建设工作会议上表示，依法扩大公积金制度覆盖的范围，逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。

点评：此规定的提出，表面上似乎可保障农民工的合法权益，但是，由于农民工的流动性很大，其住房公积金能否异地提取、使用，是个关键问题。农民工只能在城市买房时才能提取、使用住房公积金，在家乡买房、建房时则无法使用。且住房公积金只能在买房时才能提取，这项规定也使多数农民工跟城里的低收入者一样，只能让住房公积金在账户里闲置。这笔钱虽属于他们，却不能够为其所用，如此，住房公积金对于农民工而言，几乎没有实际意义，甚至还有可能加重其在经济上的负担。

（5）武汉人均住房不足8平方米可补贴

武汉市2007年将降低住房保障“门槛”，人均住房面积不足8平方米的住房困难家庭，将一律由政府给予补贴。

点评：2006年武汉市将人均住房面积在6平方米以下的低保家庭，作为住房保障对象，以配房租赁、租金补贴、租金核减三种方式，为1.6万多困难户实现“应保尽保”。按照规划，到2010年，武汉主城区居民人均住房面积将从现在的26平方米提高到32平方米。与此相应住房保障“门槛”也将随之逐步调低。

（6）07年住房公积金缴交率将提高5%

建设部强调：住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例；超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税。根据此前制定的工作目标，2007年住房公积金缴交率将提高5%。

点评：根据建设部的部署，将会着力完善住房公积金缴存和使用政策，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到“包括在城市中有固定工作的农民工在内”的城镇各类就业群体。

此次调整并非调整住房公积金的缴存比例，而是将住房公积金实际缴存人数增加5%定为了建设部今年的工作目标。

（7）央行将再次调高存款准备金利率

07年2月18日，中国人民银行宣布，从07年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，以巩固宏观调控成效。

点评：本次提高存款准备金利率，距离上一次仅1个月。现执行9.5%存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构，自2月25日开始将执行10%的存款准备金率。此次加息将会进一步地导致固定利率房贷越来越受欢迎，同时，对目前的高房价起到一定的抑制作用，使购房者的还贷负担仍有所增加。

（8）政府加强军队空余土地转让管理

国土部等日前发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》，要求各市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地，未纳入军队空余土地转让计划和当年土地年度供应计划的土地，不得转让。凡属商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让。

点评：此通知的颁布，将会有效加强军队空余土地转让的管理，可以看做国家土地宏观调控政策的一部分，同时将会有效规避土地市场军队土地这一层面以往所存在的部分问题。

（9）建设部出手整顿房地产估价灰幕

建设部近日下发了《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》两份文件，要求各地建设行政主管部门加强整顿规范房地产交易秩序工作。

点评：建设部以上两份文件的实施，将有利于规范整顿房地产估价行业同时建立行业新秩序。

（10）银行人民币存贷款基准利率上调

近日，中国人民银行对外宣布，将自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。

点评：央行认为此次调息有利于维护价格总水平基本稳定和引导货币信贷和投资的合理增长及金融体系稳健运行和经济的平衡增长。

（11）个人住房公积金贷款利率将上调

《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》规定从3月起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8％调整为1.98％，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

点评：住房公积金的绝对数量虽然不小，但在整个存款体系中的比例不大，且其使用方向固定，因此从宏观上来看，不能带来什么变化。同时，此次调整的公积金贷款利率幅度较大，说明政府在公积金使用方面，可能会有新的政策出台，比如：更倾向于中低收入群体购房等。

（12）国土局和房产局将一并办理两证

武汉市新成立的国土资源和房产管理局，房产和土地将不再分属两个部门，武汉市民买房交税费、办“两证”在一个部门即可办理。

点评：目前在厦门、重庆、南京、天津等地，房屋“两证”已经实现“合一”，减少办证程序，既省事也省时。而目前的新机整合，两证并办为武汉实现“两证合一”创造了条件。

（13）职工低价获单位售房需缴纳个税

财政部和国税总局日前联合发布通知，要求单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，应该按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

点评：此通知的颁布，对于单位集资建房、低价售房给职工等情况都是一个打击，无孔不入的税收再一次借调控之名抬高了房价。

（14）8部委联合发布《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》

4月，8部委联合发布了《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，提出将在未来整整1年内，强化房地产市场的监管，对房地产开发企业的各个环节依法进行审计和检查。

点评：八部委此次所组织检查的范围相当全面，包括房地产领域所涉及的各个方面。此外，还将对在检查中发现问题的房地产开发企业依法进行审计和检查。

（15）建设部将彻查房产市场违法行为

日前发布的《建设部稽查办公室2007年工作要点》表示今年将开展房地产市场秩序专项整治工作，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售等违法违规行为的专项稽查。

点评：根据2007年工作要点，建设部将加强稽查工作，严肃查处违法违规行为。在房地产市场领域及建筑市场领域都将对各种违法违规行为进行突出稽查。

（16）实际用地超计划将扣减下年指标

在全国纠风工作会议上，国土部表示今年将继续从严从紧控制征地规模，强化土地计划管理，凡实际用地超计划的，在全额征收相关税费和严肃查处的同时还将扣减下年计划指标。

点评：国土部负责人表示，今年国土部将以落实18亿亩耕地保有量为主线，充分发挥土地利用计划对农用地转用总量、结构和布局的调控作用。优先保障国家重点建设项目用地。

（17）武汉经济适用房将采取租售并举

在4月武汉市人大常委会会场，武汉市房产管理局表示：武汉市经济适用房政策将有调整，有资格买经济适用房却一时无经济能力的家庭，可先付款买一部分而将另一部分租下来。

点评：目前武汉市的相关部门正在研究和制定“租售并举”的相关政策。出租经济适用房，目的是着眼解决既买不起经济适用房，又不够申请廉租房的一批低收入家庭的住房问题。

（18）发改委宏观院建议重压房地产业

国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告建议建议政府放弃房地产业支柱地位，并且对其进行重手打压。

点评：此次出台的国家发改委宏观经济研究院报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉的一次判断，同时，直到目前为止，宏观调控对于房价的抑制作用未有明显显现。不仅如此，全国各大中城市的房价在宏观调控之下不仅没有出现预期下降或涨势放缓，反而大幅上涨，更影响了国内现阶段的经济稳定。

（19）武汉保障性住房最高限价已出台

4月，武汉市保障性住房工作会议提出，今后每年将限定经济适用住房最高销售价格。2007年的限价为：小高层在2800元/㎡以内、多层在2600元/㎡以内。

点评：目前，武汉市经济适用住房虽比同地段商品房低出1000-1500元/㎡，但销售基准价最高已达到2879元/㎡，且有继续上涨趋势。政府决定，将严格控制经济适用住房销售价格，开发企业的利润严格控制在3%以内。物价部门将每年确定经济适用住房的最高销售价格，并对外进行公布。

（20）开发商囤地、未按期竣工将受罚

近日，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)，自2006年7月1日起试行。国土部有关负责人明确表示，之所以出台新合同条款，主要是为了防止开发商长期囤积土地，按照新的合同条款，未能按期竣工的开发商将会被要求支付约定金额的违约金。

点评：新公布的《出让合同补充协议》共16条，基中，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。对于开发商的工程开发周期的约束极为强硬。

（21）6条新规严管商品房的交付验收

商品房交付时，绿化、道路、水电等配套设施，必须同步交付。5月10日，武汉市开发办出台六条规定，严把全市商品房交付关。

点评：此规定的出台，可以有效保障购房者的合法权利，但对于开发商，则是一项制约，特别是某些出现了质量问题的项目面临难关。

（22）商务部发文再限外商投资房地产

日前，商务部联合国家外汇管理局联合下发通知，强调外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司须上报商务部备案。

点评：客观而言，国内的房价被炒高，外资并非罪魁祸首。同时外资有其自身优势，引进外资可以促进国内房地产市场的健康发展。

（23）我国推行监督公共建筑节能标准

建设部表示，我国将强化对工程建设标准的实施监督力度，以提高建筑节能水平。2010年，城镇建筑实现节能50%的标准。2020年达到建筑节能3.51亿吨标准煤的目标。

点评：已经颁布实施的国家标准和行业标准覆盖到我国各个气候区的居住和公共建筑节能设计及对所有既有居住建筑和公共建筑节能改造。对建筑节能工程质量验收、检测、评价、能耗统计、使用维护与管理都作出了相关规定。根据其中各项指标的具体情况，建设部对标准的实施监督提出了明确具体的责任和要求。

综合点评：

07年上半年各级政府所颁布的政策较多，基本渗透到了房地产行业的各个方面。同时，进一步加大了宏观调控力度，更为关注中低收入者的住房问题，对于土地市场和中介市场的管理更为严格、完善。从表面看，每项政策都是针对房地产市场目前所存在的种种弊病而制定的。

在这样的情况下，部分政策，如：农民工将纳入住房公积金覆盖范围和国土局和房产局将一并办理两证等确实属于为国为民的政策。

但是，直到目前为止，各项宏观调政策控对抑制房价涨幅所起到的作用微乎其微，甚至是反作用。越是调控，房价越涨，而各项税收的不断增加和各项针对房地产的新税种的不断提出，除了使开发商绞尽脑汁想出避税和转嫁税收的方法外，也抬高了房价，使行业发展更混乱。

同时，普通民众对于国家宏观调控的目的和作用产生了一定的置疑甚至抵触心理，部分民众甚至希望国家放弃宏观调控，让房价跟随着市场规律走。可是，中国的房地产市场从来就不是遵循市场规律而是政府意志而发展的，其中所存在的种种问题也与目前非驴非马的经济形态有着莫大关系。事实也有效证明了，房价涨势不是宏观调宏所能随意左右的。
    2、武汉市政建设

（1）汉阳江滩二期工程已经全线竣工

汉阳江滩由晴川阁至杨泗港，全长3.6公里，占地35公顷，工程总投资2.57亿元。其中长1.4公里的一期工程已于2006年“五一”建成开放。二期工程日前已经全线竣工。

点评：汉阳江滩的建成使武汉江滩总长达到20公里，同时有效地改善了区域环境，为市民提供了又一个环境良好的休闲娱乐场所。

（2）武汉新区将投资13亿造地18㎞2

未来四年之内，汉阳四新地区将陆续“造出”18㎞2的“一马平川”之地。四新地区场平工程环评通过技术审查，共需填土3100万m3，总投资达13亿元。

点评：此工程的的实施将会有效改善四新地区区域环境，将对四新地区的发展起到重要作用。

（3）王家墩CBD要建270万㎡“地宫”

王家墩商务区地下将建总建筑面积约270万㎡的“宫殿”，形成区域内的交通中心、商业中心和休闲娱乐次中心。其总建筑面积将会比8个中山公园还大，其建设周期约为15年。

点评：此工程的实施，将使区域内的交通更为便捷，减缓交通压力，同时增加区域的综合竞争力，对该区域房地产发展有较好影响。

（4）武汉新区投资70亿建31个项目

2007年已经确定了武汉新区的31个续建和新建重点项目，总投资超过70亿元。各大项目完成后，新区的城市功能、环境和面貌都将得到较大辐度提升。

点评：目前，政府对武汉新区的建设非常重视，从各方面对其发展提供有利条件，此规划的实施也是其中之一。

（5）投资10亿引长江水进入武昌六湖

“构建大东湖水系”规划，工程立项请示近日已得到省发改委同意：武汉将利用10亿元资金，将长江水引入武昌地区的六大湖泊，形成“大东湖”生态水网，再现江湖连通美景。

点评：这一规划以东湖为中心，通过涵闸、港渠从长江引水，恢复江湖连通，从根本上解决东湖地区水质问题，营造人与自然和谐相处的健康水生态系统。

（6）90 ㎞2 “航空城”将崛起于黄陂

以天河机场为中心，武汉将大手笔打造出90平方公里的“航空城”。计划用20-25年时间，在该区域发展航空运输、综合物流等领空产业，形成航空物流产业链和优势产业集群。

点评：目前武汉航空业发展正面临前所未有的机遇，而“航空城”的建设，领空经济的发展也将为黄陂带来前所未有的好机遇，也将大大提高其区域价值。

（7）近期截污治理塔子湖等6个湖泊

武汉将投资3.1亿元，对塔子湖等6个湖泊实施截污治理。将截住并治理塔子湖、墨水湖、龙阳湖、晒湖、野芷湖、汤逊湖周边45个排污口，新建截污管道60公里，泵站2座。

点评：此规划的实施将有效地改善塔子湖等6个湖泊的水域环境，对其区域的房地产市场发展是一个利好消息。

（8）新区4年内将再增加23个公园

武汉市未来四年将对武汉新区新建23个公园。在后官湖等地，建设具有生态探险、森林体验、野外活动等多种休憩方式的多个郊野旅游公园；在龙阳湖等地将建四大城市公园。

点评：如此大手笔的绿化工程将对新区环境起到大的改善，增加多个休闲娱乐场所，也更符合汉阳地区“现代商住城”的区域定位。

（9）武汉市制定一湖一景的建设规划

武汉市已制定了“一湖一景”的建设规划，拟从2007年开始，用5年时间把江城主城区的40个湖泊变成亮丽的风景。同时最大程度地保存湖泊的生态环境和湖泊周边绿化用地。

点评：武汉江、湖众多，景观资源较为丰富，此规划的实施，将对整个城市环境产生较大改善，同时利于提高湖泊周边的区域价值。

（10）武汉市通过“十一五”城建规划

新通过的《武汉市城市建设“十一五”规划》计划在5年以内基本建成城市路网骨架，建设环线和放射线和加快城市骨架路网建设。

点评：此规划的实施将使武汉作为全国重要交通枢纽的功能得到进一步提升，大大地增强武汉的综合竞争实力。

（11）武汉市年内将建第七座长江大桥

今年内武汉将开建第七座长江大桥——二七路长江大桥，重点缓解长江大桥、二桥交通压力。

点评：随着二七路长江大桥的建设，市内一批半截路将打通，对于缓解城区交通压力具有重要意义。二七路长江大桥南连武昌余家头，北接汉口二七路，工程总投资约21.7亿元。

（12）武汉今年将再建3.5万套经济房

武汉今年将开工建设经济适用房300万㎡，可提供约3.5万套经济适用房。且支持企业建设农民工集体宿舍，计划先期启动2万㎡。

点评：为降低建设成本、压降开发利润，今年经济适用房建设将以招标方式确定开发商，各项目在半年之内必须开工，逾期不动工的将会被收回开发权。

（13）武汉5年内打造40个湖景公园

武汉市中心城区内的全部38个湖泊及金湖、银湖两个湖泊在5年内将全部实现截污，陆续实施清淤、绿化、岸线整治和水生态修复等，进行景观建设，成为各具特色的湖景公园。

点评：随着这些湖景公园的陆续建成，城市景观环境将会得到极大改善，有助于提升区域价值及城市的竞争力。

（14）岳家嘴立交桥将于春节以后开建

秦园路的通车，使岳家嘴立交桥具备了全面开建的条件。2007年春节以后，岳家嘴立交桥徐东大街直行高架部分将开始进行建设。

点评：秦园路的通车，将分流相当一部分车辆，缓解建设立交桥带来的交通压力。同时立交桥的建设也将有效缓解徐东的交通压力。

（15）武汉市投220亿建城市骨干路网

2007年武汉城市建设投资预计将达220亿元，其中，基本建设投资预期达150至160亿元。

点评：城市骨干路网的建设和完善是城市交通与市政建设的重点与关键，此工程的开建对武汉城市整体发展有着极重要的推动作用。

（16）金银湖公园入选首批国家湿地公园

日前，国家建设部公布了首批“国家城市湿地公园”名单，武汉市金银湖公园位列其中。本次评审通过的“国家城市湿地公园”仅12个，而金银湖公园是唯一入选的省会城市公园。

点评：金银湖公园的入选是对该区域自然环境的有力肯定，有助于区域价值的的提升和推广区域楼盘景观概念。

（17）江城七个商业街区选址已经敲定

武汉七城区将建成自己的商业中心街区，方便周边居民就近购物、休闲。建设部门最终确定江岸区黄孝河路，江汉区新华路与建设大道交会路段，硚口区多福路，汉阳区翠微路、归元寺路和西桥路，武昌区解放路和民主路，洪山区虎泉街，青山区建设二路等街区为建设对象。

点评：此规划的实施，将对武汉市七个中心城区的市政建设和经济发展起到较大的促进作用。

（18）武青四干道的地下将会铺设地铁

正在规划建设的武青四干道（也称团结大道）全长约8.5公里，东端直通在建的武汉火车站。此前，西段（秦园路－铁机路）1公里已建成通车。铁机路至工业大道段长2.9公里，路面下除布设供水及下水管线外，还将铺设地铁4号线一期。按双线双孔设计，供列车双向通行。

点评：地铁4号线一期起于武昌火车站，经中南路、中北路，由岳家嘴折向武青四干道，直行抵达武汉火车站，全长16公里。在2012年前后，将与过江的地铁2号线一期同步建成。

（19）汉江5公里江滩今年换“新装”

汉口、武昌、汉阳三大江滩陆续建成之后，武汉市的江滩建设开始向汉江延伸。武汉市水务局日前表示，2007年，武汉市将计划完成汉江口－月湖桥两岸5.286公里的综合整治。

点评：汉江江滩包括汉江口至月湖桥之间的滨江地带，两岸总长5.286公里。整治工程包括加固防水墙、建厢式观景平台等。建成以后，两江（长江、汉江）四岸将同现美丽景观。

（20）武汉首条高速公路日前通过验收

武汉绕城公路东北段通过省交通厅主持的竣工验收，并被评为优良工程。该公路是规划中的“六纵五横一环”公路主骨架的重要组成部分，也是“十五”期间国家重点建设项目之一。该段全长约94公里，概算总投资约38亿元，交通部批复工期为4年，是武汉首条高速公路。

点评：武汉绕城公路东北段起于东西湖区红羽村，经黄陂、新洲、洪山，止于江夏区豹澥镇。按路基宽28米、行车速度120公里/小时、四车道沥青混凝土路面高速公路标准设计。

（21）武展运动中心将扩建至2万平米

武汉国际会展中心将添建2万平米的“大众健身乐园”。目前，正在扩建地下运动中心，将原有6000平米的场地扩大为2万多平米，预计建成后将会成为闹市区的“大众健身乐园”。

点评：此建设的实施，将加强武广商圈的商业氛围，带动更多人气，与此同时有助于提升该区域的区域整体价值及区域综合竞争力。

（22）后湖区域日前开始兴建井南大道

作为塔子湖体育中心和武汉竹叶山中环商贸城的市政配套工程，汉口后湖北部将新增一条干道——井南大道，将由武汉竹叶山中环商贸城垫资1.2亿元兴建。

点评：井南大道今起开建路段西起金桥大道，东至黄孝河，全长1500余米，与后湖新城即将开工兴建的另两条城市道路中环南路、建设大道延长线一起形成后湖新城交通网络。

（23）武昌区中北路将新建三层立交桥

根据了解，中北路立交位于武昌区周家大湾，毗邻安顺星苑，其设计为三层。第三层为中北路直行高架桥，方便内环线直行车辆快速通过；三层并排还有一条左转高架桥，供洪山广场方向车辆开上沙湖大桥，前往友谊大道，从长江隧道过江；第二层为沙湖大桥车流左转高架桥，供过江车辆开往岳家嘴、梨园方向。

点评：中北路立交桥的修建，将会有效疏解长江隧道过江车流，与尚未开建的付家坡立交桥、岳家嘴立交桥一起缓解区域交通压力。

（24）过江地铁的九大地铁站浮出水面

预计年内开建的过江地铁的9座地铁站分别为马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、青年路站、循礼门站、积玉桥站、中南路站和街道口站。

点评：过江地铁全长27.98公里，起于汉口常青花园北侧的马池路，从江汉路地下穿越长江，到武昌和平大道下，终点设在光谷广场，贯穿江城西北至东南，全线设21座地铁站。

（25）内沙湖公园将建成武汉的桃花岛

内沙湖公园总面积10.5公顷，约1/3个解放公园大，其沿线将大量种植桃花，为了市民游览方便，还设计了可环绕全湖的园林休闲步道、亲水平台及曲桥。

点评：内沙湖公园的建设将有效地改善区域整体环境，提升区域整体价值，对房地产业的发展也是一个利好消息。

（26）轻轨八年后将可通往孝感和阳逻

2015年后，武汉轨道交通将延伸至孝感、阳逻，根据规划方案，武汉至孝感轨道起点为轨道交通1号线吴家山站，沿途分设11个车站，止于孝感火车站，全程共约50.2公里。

点评：目前，武汉市轨道交通1号线一期10.2公里已通车，二期两端将延伸至吴家山、堤角，地铁4号线去年底已开工建设，其它线路暂未动工。武汉7条高速出口路建成后，加上将建的武汉至黄石快速轨道交通，从武汉到周边县市将仅需1小时，武汉城市圈联系将更紧密。

（27）武汉的三环线又开通了5.5公里

三环线的设计时速为80公里，为双向六车道，含天兴洲长江大桥、白沙洲长江大桥及汉江长丰桥等3座特大桥，27座立交桥，总投资183亿元。此前，从北段新墩至南段关山二路的42公里已陆续建成通车。三环线北段的新墩-嫂树段于5月2日通车，路段长5.5公里。至此88公里长的三环线通车47公里。

点评：三环线的陆续通车对于缓解目前武汉所面临的交通压力有着重要作用，与此同时，也为武汉未来的建设和发展奠定了良好基础。

（28）长江隧道东线下月将“穿”长江

长江隧道西线从2月9日至5月14日，93天“走”了292米，比东线开头要顺利。到5月14日，东线前行530米。预计长江隧道东线6月初将“穿”长江防汛大堤，随即过江。直到目前为止，长江隧道东西两线盾构机均达到了日进8-10米的速度。由于相关水电等管线的“跟进”有所耽搁，平均速度会受影响。

点评：长江隧道如能顺利开通，无疑将是武汉交通史上最伟大的一页，然而目前仍是困难重重，东线能否顺利“穿江”仍有待观察。

（29）1.5亿巨资进行路灯新增和改造

市建委5月17日发布消息，将投入1.5亿元“点亮”1.3万盏路灯，这是迄今为止武汉市路灯投入最大的一年。届时，中心城区883个社区以及157条路段将全部“亮”起来。

点评：路灯情况的改善将为居民生活带来较大的方便，同时，也能改善周边环境，增加安全系数，在一定程度上提高区域竞争价值。

（30）天兴洲长江大桥于5月开始架梁

5月28日上午10时，两段各70吨重的钢桁梁稳稳地落在天兴洲长江大桥两座主塔横梁托架上。至此，武汉第二座公铁两用长江大桥钢梁架设全面铺开。据中铁大桥局介绍，由于钢梁架设与主塔的塔柱施工同步进行，明年2月就可架设完成大桥双层桥梁，明年6月起开始铺设铁轨，预计9月底大桥可建成通车。

点评：武汉市的交通压力人尽皆知，特别是过江的问题非常严重，天兴洲长江大桥的建成，将会有效缓解二桥甚至一桥的交通压力。

（31）武汉市斥资5.2亿保护城区湖泊

为了保护湖泊，有关部门将进一步加强对违法填湖案件的查处力度，坚决遏制违法填湖现象，还将严格规范重点建设工程占用湖泊行为。同时，今年将投入5.2亿元用于湖泊保护。

点评：保护湖泊，就是对环境的有效改善，可以有效提升城区景观价值及区域竞争力。对于房地产业而言，可算做是一个利好消息。

（32）武汉内环二环三环纷纷修桥铺路

城建部门表示，28公里的内环线、56公里的二环线、88公里三环线，是武汉市近几年建设的重点，3条环线将会相继建设成时速达到60公里的快速路。

点评：武汉市内的交通压力已日益增大，交通建设已经成为市政建设重点，内环、二环、三环的交通建设将会有效改善这一紧张局面。

（33）卓刀泉十字路口开建三层立交桥

卓刀泉十字路口近日将开建三层半互通立交桥。第三层为“人”字形高架，供街道口车辆沿珞喻路直行，开往光谷方向，并供卓刀泉北路车辆立体左转；第二层也为“人”字形高架，供光谷车辆直行街道口方向，并供卓刀泉南路车辆立体左转；地面层则供卓刀泉路车辆直行和右转使用。路口还将设立两处地下人行通道，与未来的卓刀泉地铁站相连通。

点评：卓刀泉立交桥的修建将会有效解决珞喻路上最拥堵的交通堵点——卓刀泉十字路口的交通问题，改善附近区域的交通状况。

（34）琴台大道本月开始进行刷黑改造

琴台大道本月起将开始刷黑改造。此次刷黑改造的为东段，长2270米。改造工程还包括沿线铺设雨水、污水管道，沿途电力杆线入地，道路两侧新添8000余㎡的绿化带。

点评：据悉，该工程工期为100天，预计和琴台大剧院的竣工工期接近。八艺节开幕前，琴台大道将会基本改造完毕并投入使用。

（35）东湖开发区主干道高新六路动工

6月5日东湖开发区主干道高新六路富士康段动工开建。高新六路富士康段西起光谷二路，东至光谷三路，全长2.08公里，是东湖开发区东扩地区六条东西向主干道之一。

点评：高新六路富士康段基本上是做为富士康的配套工程而修建的，也是东湖开发区与鄂州、黄石联系的主要通道，对富士康科技园的建设和带动区域经济发展作用重大。

（36）武昌都司湖畔年内将修“八景”

都司湖位于武昌紫阳路武汉大学人民医院和武汉音乐学院之间。去年以来，经过治理，都司湖面积扩至1.8万平方米，湖水变清。目前有关部门正沿着湖岸线修建“都司八景”。

点评：都司湖水质的提升和“八景”修建将有效地改善周边区域环境，同时，对目前区域在售项目及房地产市场都是一个利好消息。

（37）后湖道路排水工程日前开工建设

汉口后湖路道路排水工程日前开始动工，整个工程预计明年下半年完工。整个工程西起金桥大道，东至解放大道，全长5100米，规划路幅宽40米，总投资约为2.3亿元。

点评：该工程的建设将有效改善区域环境，届时，后湖区域饱受渍水困扰的难题将迎刃而解。

（36）汤逊湖上将会架设“快速通道”

位于江夏区和洪山之间的汤逊湖湖面上，将首次架设一座双向6车道的跨湖大桥，以拉近江夏区与中心城区的距离。连通城关镇和三环线的文化大道初步设计已经敲定。

点评：道路建成以后，车辆从文化大道到野芷立交桥处，上野芷路，经珞师南路就可以快速到达街道口；同样，从武昌城区到江夏区的车辆，也不需要再绕行光谷地区。

综合点评：

由上可知，07年上半年度的市政建设主要集中在交通和环境的改善方面，各条主干道的改善、三环线的陆续通车、长江隧道不断挺进和众多立交桥的建设等对武汉的市容市貌、城市进程将起到较大的改善和促进作用，对于城市总体发展、“中部崛起”都有较大帮助。同时，对于房地产市场的发展也非常有助益。

3、行业重要新闻

（1）央行已经再次提高存款准备金率

中国人民银行宣布，从2007年1月15日起，将会上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以巩固宏观调控的成效。

点评：央行曾在去年7月5日、8月15日、11月15日，三次上调存款类金融机构存款准备金率，每一次上调的幅度都是0.5个百分点。但仍认为宏观调控成效的基础并不牢固，因此出现了本次的利率调整。但因此前调整较为频繁，使购房者对此已较能接受，同时提前还贷之风随之更为兴盛。

（2）三个经济房项目将春节以前上市

武昌江南家园、武昌锦绣花园和汉阳流金苑一期3个经济适用房项目均已进入物价部门销售基准价审批阶段，并有望在春节前领到预售许可证对外销售。

点评：该项目的发售将有效缓解项目周边部分中低收入家庭住房难的问题。但其开发建设规模相对较小，所起到的作用也相对有限。而流金苑是汉阳区第一个经济适用房项目，长期以来，经济适用房在汉口、武昌布点较多，而汉阳区乏人问津，流金苑的的推出标志着汉阳区经济适用房的发展已经提上了议事日程。

（3）武重厂址将会变身为高档商务区

李嘉诚旗下的和记黄埔地产(武汉武昌)有限公司已于近日正式成立。未来几年，位于武汉市武昌中北路的武重厂址，将变身为标志性的商务区。这一项目预计总投资超过70亿元。

点评：武昌公司总部区以洪山广场为中心，面积5平方公里，此前，武重就已在厂址上引进了英国百安居和美国普尔斯马特两家世界500强企业，已经初具规模，而现在李嘉诚投资70亿元高调增兵，中北路地段商业、办公、住宅项目将越来越集中，会促使已初具规模的“总部区”继续升温。

（4）房地产商期待外资银行曲线输血

目前，国内房地产开发商大多数受到融资难的困扰。一些开发商萌发出求助外资银行的念头。在中国允许外资银行在华开展人民币业务的背景下，国内开发商对外资银行充满期待。

点评：外资银行这扇大门目前并没有对国内开发商真正打开。虽然外资银行对中国房地产市场的盈利前景心知肚明，但对风险的不可预测，外资银行不大可能大幅扩大其市场份额。 虽然很多外资银行进入中国之初，就已经将房地产市场定位为发展重点之一。但对于房地产市场的重视并不意味着在中资银行处不能拿到贷款的开发商就能在外资银行顺利拿到贷款。

（5）中央将强化调控清算土地增值税

日前，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》下发，显示了中央对房地产宏观调控的决心之坚定。

点评：北京三年后重操“121文件”是对金融紧缩政策的重新肯定和回归；国家强制规定户型面积及比例是对住房问题的重新认识，更是某种意义上责任的回归；建设部《设计要点》政策“对冲”事件显示了中央对房地产宏观调控的决心；本次《通知》选择在这个敏感的时机下发，更是表示了中央在2007年对房地产进行调控依然保持压力，且态度更加坚决。

（6）2月底七审新增建设用地的情况

在国务院提出改变土地审批制度后，国家将从2月底对北京等90个城市开展第7次土地执法检查行动，重点审查2005年10月至2006年10月90个城市新增建设用地变化情况。

点评：从07年开始，以前需要上报国务院审批的新增建设用地，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施。因此，在新的审批方式实施前，要对这些城市此前的新增建设用地情况进行检查。而这次检查的90个城市中的84个城市属于这类情况。

（7）房地产板块的股票成暴跌重灾区

2月月初，地产股都出现了深幅下跌，而且下跌趋势有愈演愈烈之势。天鸿宝业、莱茵置业、泛海建设跌停，龙头股万科A跌幅达9.41%。房地产板块已然成为暴跌的“重灾区”。

点评：国税总局发出的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》拉开了07年房地产调控新政出台的大幕。直到目前为止，该通知对市场的影响仍未消除，投资者心态因此出现变化，当大盘出现转弱走势时，房地产板块就直接成为抛售的对象，从而出现连续暴跌的走势。

（8）07年将投资55亿安置三峡移民

国务院三峡办确定了2007年三峡移民工作任务，其重点为：合理确定三峡水库年度蓄水目标；科学编制三峡移民工程年度计划，安排移民投资55亿元，搬迁安置移民4.73万人，建房149.2万㎡；完成库周交通道路1076公里，修建桥梁9088延米和渡口60处；搬迁孤岛73座；初步建成三峡库区高切坡监测预警体系；生态建设和环境保护补偿投资1.05亿元。

点评：从投资强度来看，2007年和2008年仍然是投资安排的重点年。大规模的移民也将导致房地产刚性需求的增加，同时带动安置三峡移民区域的发展。

（9）廉租房建设落后城市将追究责任

今年一季度，建设部将会同全国房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，对各地落实住房建设规划尤其是廉租住房开工建设等情况进行检查。此次检查工作将对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多及未把新建住房套型结构比例分解到区域，未落实到具体地块、项目的城市，要限期整改并追究有关领导责任。

点评：这是继全国房地产市场宏观调控部际联席会议之后，建设部等部门对各地廉租住房进行的首次检查，充分展示出国家相关部门对廉租房建设的关注。

（10）土地被远距离“捆绑绿地”拍卖

在武汉市“城中村”航侧村地块拍卖现场，其270多亩土地出让的条件之一，是必须“捆绑”建成4宗与所拍卖的地块相距甚远的绿化用地，为市民提供7000多平方米的公共绿地。

点评：把没有直接关系的开发项目、公共设施，以“拉郎配”的方式捆绑在一起，在武汉土地拍卖史上还是首次。此次捆绑进去的这些公共绿地，是根据城市规划需要确定的，目的在于利用社会资源改善城市面貌。虽与项目没有直接关系，但是“捆”进了开发商的社会责任。

（11）土地增值税清算盯已紧竣工楼盘

房地产开发企业土地增值税缴纳方式从“预征”改为“清算”，全省地税系统已展开房地产企业摸底。“清算”是对“预征”的完善，而不是新开征税种。

点评：而事实上若成本控制得当，实际应纳税额可能会比“预征”还要少，对房价影响不大。

（12）湖北省公积金总额为400.54亿

省建设厅通报了去年全省住房公积金使用情况：住房公积金归集新增93.27亿元，完成全年计划的155%，同比增长17.46%；住房公积金个人住房贷款新增39.65亿元，完成全年计划的124%，同比增长19.43%；住房公积金购房、还贷及退休支取34.94亿元，同比增长39.9%。

点评：工资基数上涨和缴存率提高，促进了去年全省住房公积金归集的快速增长，但也存在种种种问题：覆盖率没有同比例扩大；个贷率总体较低，各地发展极不平衡；使用率和运用率呈下降趋势；部分住房公积金个人贷款逾期率较高，挤占挪用资金和逾期单位、项目贷款余额较大，回收进展较慢。到去年底，全省挤占挪用资金和项目贷款余额为2.08亿元。

（13）武重地块成为国内新的“地王”

在武汉市2007年首场土地拍卖会上，备受关注的中北路武重厂址790亩地块，以总价35.02亿元高价成交，成为国内新“地王”。

点评：2011年前后，该地块将建成总建面超过100万㎡的大型住宅区。但因限制了豪宅大户型设计，六成商品房套型面积在90平㎡内，有意控制购房总价，让更多人买得起房。

（14）武汉市行政事业单位将核查资产

武汉市行政事业清产核资工作布置会表示，从3月起，将会彻底核查行政事业单位资产，到今年底，行政事业单位的所有资产，都将可从网上查到。财政部门轻点鼠标，即可清楚具体情况，任何单位想要买车或建办公楼等，若是超标或未进入预算，财政部门一律不得拨款、实施。

点评：此举有望卡住一些“富”单位多拿多要等现象，使资产得到合理的配置；同时，防止少数单位未经批准随意处置资产，造成国有资产流失。单位集资建房也将受到一定影响。

（15）武汉房屋租赁市场逐渐开始回暖

目前，武汉房屋租赁市场开始回暖，预计今春租赁热点区域将集中在教育资源密集地段、大型商业地段和配套完善的大型居民社区内。

点评：尽管租赁的大形势很好，但一些新开发的居民区，由于配套不完善齐及户型偏大等原因，大量房屋乏人问津；而在名校周边和商业旺地等区域，仍然出现了好房难求的局面。

（16）武汉市场“以房换房”一族增多

目前，武汉市场频频出现卖掉旧房换新房的购房方式，俗称“以房换房”，多是卖掉旧房做为首付，继而加钱购房条件较好的新房。

点评：“以房换房”现象增多，与近几年房价攀升有关。部分准备购买新房的市民因难以承受购房款压力，遂只得将手中旧房出售。

（17）住房公积金去年审计违规200亿

国家审计署公布：2006年全国范围的社保资金专项审计共查出各类违规资金约71亿元，而被关注不多的45个城市的住房公积金，专项审计调查查出的违规资金高达200亿元以上。

点评：以上情况表明，我国的社保制度存在着极大的漏洞和问题，使得国有资产大量流失，同时极大地损害了广大国民的合法利益。

（18）武汉市各单位集资建房开始升温

随着近几年房价的不断飙升，如今武汉不少国有企业职工把集资建房作为解决住房困难的“最后一根稻草”。有不少单位拿出自己闲置的土地资源，以成本价或更低价格卖给职工。

点评：客观地说，单位集资建房是解决住房困难的一个有效途径，但其操作过程公平与否一向是关注的焦点，不过，无论此中是否存在新的腐败问题，都能在一定程度上解决问题。

（19）外地中介公司大举进入武汉市场

香港美联、北京中大恒基、广州满堂红、上海金丰易居、香港中原地产等今年都可能大举进军武汉市场，其中不少公司已经获得了在汉的中介经营资格证。

点评：外地中介企业来汉，将会对原有的市场份额分配产生较大冲激，同时，新经营理念和方式的加入，有望解决目前武汉中介市场人员素质普遍低下、服务质量不佳等种种问题。

（20）中心城区闲置土地6月前将清盘

在寸土寸金、房价高昂的中心城区竟然还有3000亩的土地闲置。截至去年11月，市规划局摸清了中心城区存在的这65宗闲置土地。按照相关规定，今年5月31日前全面完成闲置土地处置，市规划局已成立处置这些闲置土地的工作专班，但目前具体工作进展没有进行透露。

点评：如此大规模的闲置土地的处置，对于土地市场及房地产市场都将是一个不小的冲击，而拥有该批土地的开发商则将面临损失。

（21）武汉的待售商品房已突破10万套

武汉房地产市场信息网昨日显示，武汉可销售商品住房达到10.13万套，首次突破10万套。包括商铺、写字楼在内，共有13.7万套商品房在找买家。目前，武汉的可销售商品住房正在节节向上攀升，2005年9月仅5万多套，去年3月增至7万余套，11月刷新为9万套。

点评：目前，武汉的待售房增多主要是供应结构的问题，如：市郊房源供应量偏大。另外，户型和价格也与市民需求存在一定偏差。

（22）“富士康”使区域房价快速上升

近来，距“富士康”最近的几个楼盘均价都有所上调，从去年12月到今年3月底，少则涨了200元/㎡，多的则涨了700多元/㎡。

点评：随着中心城区，包括鲁巷、卓刀泉等板块价格的持续上涨，加上未来的地铁概念，光谷市场有了新的上涨动力，而“富士康”的入驻自然也成为诸多开发商炒作的新“题材”。

（23）4月18日零时铁路第六次大提速

4月18日零时起，全国铁路第六次大提速，此次铁路提速和车次调整，武汉受益较大，全国新增的7对直达列车有3对从武汉始发。

点评：从现在起，从武汉乘火车将可以直达全国30个直辖市、省会城市和香港特别行政区，将会有效拉近武汉与其他城市的距离。

（24）07春交会购房意愿降至历史最低

4月23日，为期4天的07年武汉春季房交会落幕。共有4.9万余名市民走进武汉国际会展中心看房、淘房，但有购房意向的仅占1%，降至房交会历史最低。

点评：房价过高和市民对中小户型房子的需求量非常大，而目前市场供应与之并不匹配是本次春季房交会购房意向降低的主要原因。

（25）民主路楼面地价创武汉拍卖新高

4月24日举行的武汉今年第三次土地拍卖会上，武昌区民主路的一片20亩小地块，引来6家开发商疯抢，创下3759元/㎡的三镇目前为止最金贵楼面地价。

点评：业内人士估算，其盖成楼盘后，加上建安成本及各种税费等，该楼盘成本近6000元/㎡，销售价格将比肩江景房，将有效地拉升区域的整体均价，从而带动周边楼盘的销售。

（26）武汉最大的经济适用房项目动工

武汉迄今为止最大的经济适用房项目——城开·青菱城市花园于5月8日在洪山区破土动工，预计今年10月起将分批上市销售。该项目占地近20万㎡，位于白沙洲青菱渔场内，总建面超过30万㎡，由16栋多层和45栋小高层组成，户型面积为65.5-88.6㎡。目前动工的是1期8栋多层，今年内可上市1500多套，整个项目将在2010年前完工。

点评：如此大规模的经济适用房的开发，按照预计，将会有效缓解目前广大中低收入者的体住房困难问题，但经济适用房政策所存在的种种漏洞使大家对此预计结果存在怀疑。

（27）武汉楼市半年每亩地涨价200万

自去年11月至今年4月，武汉城中心地块每亩平均单价从500多万元上涨至700多万元，其上涨势头及速度均达到一个新的高峰。

点评：这一情况，主要是由于国内众多地产大鹗的不断进驻及城市中心地块日益稀缺所致，随着时间推移，这一现象还将愈演愈烈。

（28）武汉市将投入巨资建经适房配套

国土房产部门透露，截至去年年底，武汉市已累计为经济适用房小区投入市政公共配套资金30余亿元，今年武汉市将确保经济适用房政策性投入不低于7亿元，搞好经济适用房的配套。以5月初在白沙洲大桥附近开工的城开·青菱城市花园为例，仅规划建设周边配套的道路就有四条，政府投入资金达上千万元。

点评：如此一来，经济适用房配套不足的问题将逐渐成为历史，武汉的市政建设也将迈入一个新台阶。

（29）“拆违月”重点查处“集体违建”

近几年来一些村集体打着发展集体经济的旗号，利用集体土地违法修建厂房、门面、办公楼等以达到出租获利的目的。目前有关部门已将5月定为拆违月，重点紧盯“集体违建”。

点评：拆除违章建筑将对武汉市容市貌起到优化作用，同时也将有效规范各个村集体的不法违建行为。

（30）地产大鹗进军武汉引起市民担心

近两年来，包括世茂、和记黄埔、瑞安、万科、金地、保利、融侨等国内的房地产巨头争相屯兵武汉，竞拍到了大量土地。经过众多巨头多轮争抢，不少地块楼面地价越来越高，频频向上攀升，使得很多有购房意愿的武汉市民担心，这些地块建成后的高额房价将会由购房者“买单”。

点评：相对一线城市而言，对于地产巨头来，二线城市潜力更大，未来几年，武汉都将成为地产巨头们争抢的目标，好的地块将会经过激烈竞拍，房价自然水涨船高。

（31）武汉五月楼市迎来新一轮的比拼

从5月中旬起，不少楼盘的售楼部逐渐热闹起来，不少均价过6000元/㎡的楼盘人气丝毫不减。而地处内环线的一些楼盘的争相上市，使得五月的武汉楼市开始了新一轮的厮杀。

点评：地价上升必然导致房价不断向上攀高，而市民的恐涨心理也将导致楼市转旺，目前楼市的供销两旺状态便是最好的证明了。

（32）武昌汉阳江汉成二手房交易旺区             

二手房市场迎来了今年第一个“黄金档”，买卖双方交易非常活跃。数据显示5月份的成交量比4月份上升了14.5%。二手房成交的三大“旺区”分别是武昌、汉阳和江汉，成交所占比例依次为28%、14.55%和13.9%。同时房价涨幅明显，5月份二手房成交均价上涨最快的是洪山和武昌，分别上涨10.6%和7%。

点评：今年的房地产调控政策主要为两次提高房贷利率，对购房者购买二手房影响不大。而股市火爆对二手房市场也有推动作用。

（33）下半年小户型项目有望放量上市

新政效应正在逐步显现，武汉市国土房产局市场处人士表示，通过新政规划审批的小户型项目，在今年下半年陆续上市后，小户型供应会真正放量突破。

点评：今后小户型供应大量增加，必然产生较激烈的价格竞争。届时，户型新政调控的效应将会真正显现出来。

（34）部分楼盘整体上市改为零敲碎打

近日，一些新开项目仅拿出达到预售条件楼栋中的一部分公开销售，用来试探市场反应。这样做是为了绕开“取得预售许可证后十天内必须开盘”的规定，争取积累更多客户。

点评：限期开盘的规定出台后，部分项目在具备了销售条件的情况下迟迟不办预售手续，或者只给达到条件的一部分楼栋办理预售，这种“零敲碎打”的卖房方式，除了吊足购房者的胃口、积累客户外，也能试探市场反应，即：在供不应求时则涨价加推，销售不好则放慢上市的速度，为未来的涨价留出相应的空间。

（35）希尔顿酒店将落户武昌区徐东路

近日，拥有百年历史的希尔顿酒店集团正式与武汉新雅集团签署协议，将在武昌徐东路与中北路交会处开设五星级希尔顿酒店，预计2010年建成开业。

点评：徐东方圆500米的弹丸之地，已经落下十余家重量级商业项目，一个不输于汉口的高档商务区已初具雏形。

（36）目前经济适用房登记已逐渐降温

6月4日，洪山区首个经济适用房项目汇东南湖新村登记完毕，372套房子一周来吸引了2022户家庭购买登记。令人意外的是，该项目并不像以往的经济适用房那么火爆，供求比例为1：6，属于2006年以来最“不受宠”的项目。除第一天有购房者进行登记外，后来的登记人数逐渐有所减少。登记现场远没以前项目排长龙的景象。

点评：该项目处于南湖花园城的外围区域，对于江北片的居民吸引力不算大；同时南湖花园城近年来二手房供应量比较大，价位也不算高，使得中低收入家庭有了多种选择。

（37）今年首批40户廉租户日前可入住

武汉市今年首批40户廉租户6月15日上午领到新房钥匙，他们的新家是位于江岸区二七北路的经济适用房项目——黄埔人家。

点评：黄埔人家建筑面积6.35万㎡，由6层多层和11层小高层框架结构房屋组成。拥有房源768套，已预留拆迁安置房源491套，廉租住房40套，还有237套公开出售。

综合点评：

今年上半年度房地产业可谓风云迭起，各种相关新闻层出不穷，充分地显示了目前中国房地产业旺盛的生命力和良好的发展前景。从以上种种新闻可看出，无论发生什么问题，无论颁布什么政策，房价都在不断向上攀升，而且大有越挫越勇之势。而中国的房地产市场就在这种不确定的状态之中不断发展和完善。

政府也在保证自身利益的情况下，不断对房地产市场进行调整，虽然最后结果显示作用微乎其微，但是，毕竟也算是个好的意图。

二、武汉市土地市场情况

1、新推地块情况

由上可知，2007年上半年度武汉市共推出18块新地块，面积达801164.10㎡，合1201.15亩，规模较去年同期少了约1/3。且1月、2月、5月及6月均无新的地块推出，仅3月及4月集中推出了以上18块新地块。以上地块多位于中心及次中心城区，基本上没有远城区地块，表明目前武汉正在努力进行旧城改造及城区建设，发展重点经锁定次中心城区。

除没有定价的016号地块外，其余的17块地块起始总价达到459580万元，合433.50万元/亩，比去年高出111.77万元/亩，涨幅达到34.74%；平均楼面地价达到1859元/㎡，比去年高出328元/㎡，涨幅达到21.42%。可见，宏观调控下的地价疯狂上涨，促使房地产的开发成本节节上升，如此一来，房价除了不断高涨以外，已经没有第二条路可走。

2、成交地块情况             

由上可知，2007年上半年度成交地块共22块，总规模达到1383804.54㎡，合2074.67亩，高出2006年全年的成交总量144169.99㎡，合216.15亩，其涨幅达到123.26%。总成交金额达到1229260万元，合592.51万元/亩，比去年高出275.93万元/亩，其涨幅达到87.16%；平均楼面地价达到1910元/㎡，比去年高出374元/㎡，涨幅达到24.35%。

可见，目前武汉土地市场需求极为旺盛，高额地价不能阻挡开发商拿地的决心，节节上升的房价更刺激了众多外地知名地产企业来汉开发市场，融侨、豫园等企业的入驻进使得武汉土地市场一度风生水起，新推出的地块屡屡拍出价格新高，如民主路地块的楼面价就创出了武汉新高。使得房地产市场竞争更激烈。

综合评论：

综上所述，2007年上半年新推地块数量相对较少，较2006年同期减少了约1/3；同样，成交地块的数量也较少，与2006年同期基本持平。但是，成交地块规模较大，高出2006年全年的成交总量，涨幅达到123.26%。同时，地价上涨极为迅速，新推地块起始价每亩涨幅为34.74%，楼面地价涨幅为21.42%；成交地块每亩涨幅达87.16%，楼面地价涨幅为24.35%。

可见，07年上半年的地块成交规模及地价的上涨都非常惊人，达到了2005年以来的一个新的高峰。这主要是由于外地知名企业频频来汉拿地所致，这一行为有效地推动了地价不断向上攀升，而开发成本的增加及其所开发的项目定位普遍较高导致了房价的快速上涨，同时，房价的不断上涨又刺激了地价的攀升。

目前，新推出的楼盘多为中高档及高档楼盘，开发商拿地的价格已经不菲，加之楼盘定位普遍较高，房价自然只得不断向上高涨。

房价与地价的关系就像是蛋生鸡与鸡生蛋一样相辅相成、互相影响。尽管宏观调控政策不断推陈出新试图抑制房价涨幅，但是各级政府出于对自身利益的考虑，并未对土地市场进行真正意义上的严格治理，使得地价就像坐上了直升机，不断飞升。在这种情况下想要通过宏观调控抑制房价的上涨，实属不智。如不能从根部对其进行打压，一切努力都将附诸东流。

三、武汉市房地产市场情况

上半年度武汉房地产市场发展较快，虽然央行继续调高存款准备金利率，地产股又数次全线下滑，但是房价上涨仍然较为迅速，持续了近几年以来武汉房价强劲上涨的势头。

□ 1月走势：

一月全市在售楼盘382个，成交均价3981.62元/㎡，比上月上涨28.38元/㎡，涨幅为0.72%。月销售套数7609套。较上月下跌了14.24%。

片区成交均价

市场观察:

本月武汉商品房市场成交量为7609套，较之上月下跌1263套，跌幅为14.24%；成交均价为3981.62元/㎡，较之上月上升0.72%。较之上月，本月武汉房地产市场成交量有所减少，成交价格仍呈缓慢上涨趋势，这是进入淡季以后成交量第一次小幅下调，究其原因，主要因为消费者临近岁末的“持币观望心理”及春节将致，需要处理的事务繁多等因素所致。

同时，从成交价格方面可看出，3000元/㎡-4000元/㎡的中低价位楼盘及较受购房者的欢迎，销量一直遥遥领先，此价格区间是目前市场需求主流，而高档盘销售情况不太乐观。从成交面积看，90㎡-120㎡的户型受到购房者的追捧，销售情况普遍较好，市场需求量比较大，主要因为目前购房者的购房目的多为结婚买房及中年换房，故此更为青睐实用户型。

土地增值税的颁布目前并未对武汉的房地产市场造成太大影响，房价波动相对较小，市场仍照惯常形势发展。但随着该政策的逐步实施，其影响将渐渐显现，届时，开发商、代理商、购房者及房价波动都将受到不同程度影响。但有一点可以肯定，土地增值税的出现不会对房价产生太大的影响，房价只会随着供求关系的变化而产生波动，这也是市场的运行规律。

□ 2月走势

二月全市在售楼盘383个，成交均价3968.46元/㎡，比上月下跌13.16元/㎡，跌幅为0.33%。月销售套数3281套，较上月增长了56.88%。

片区成交均价

市场观察：

本月武汉商品房市场成交量为3281套，较之上月下跌4328套，跌幅为56.88%；成交均价为3968.46元/㎡，较之上月下降0.33%。较之上月，本月武汉房地产市场成交量极剧减少，成交价格也有所下降，主要由于淡季及春节来临带来连锁影响，导致没有新的项目开盘。各新项目均处于积累和准备开盘的状态中。

同时央行本月再次调高存款准备金率，是央行今年第二次上调利率，使部分非刚性需求的购房者进入持币观望状态，也导致了部分新项目开盘时间有所推迟。

为了在春节期间吸引更多的客户，部分楼盘推出诸多优惠措施，如：现金返送、购房打折、赠送家电等等，这些举措对本身就有购房计划的市民来说，较为吸引。引人注目的是，许多有意置业的消费者趁着新春休假，一家大小前往楼盘参观、游玩；其中，有一部分则为小区业主（外地白领）前来拜年的亲戚及朋友。

在成交价格上，与上月相类似，3000元/㎡-4000元/㎡的中低价位楼盘及较受购房者的欢迎，销售情况相对较好，此价格区间是目前市场需求主流，而高档盘销售相对较为缓慢。从成交面积看，90㎡-120㎡的户型受到购房者的追捧，销售情况较好，市场需求量比较大，这主要是因为目前购房者更青睐实用户型之故。

□ 3月走势

三月全市在售楼盘386个，成交均价3944.87元/㎡，比上月下跌23.59元/㎡，跌幅为0.59%。月销售套数5930套，较上月增长了80.74%。楼市进入了实质的销售阶段。

片区成交均价

市场观察：

本月武汉商品房市场成交量为5930套，较之上月上涨2649套，涨幅为80.74%；成交均价为3944.87元/㎡，较之上月下跌0.59%。较之上月，本月武汉房地产市场成交量极剧增多，成交价格却略有下跌，这是接近旺季以后成交量第一次大幅上升，究其原因，主要因为各大楼盘在经历了淡季之后，各种相关宣传、活动不断增加，有效地推动了成交量的上升。

三月武汉楼市经过春节的蛰伏期以后，价格保持小幅波动，同时销量快速回升，并有进一步走高的趋势。由于武汉楼市的热销期普遍集中于4-6月，因此，三月成为积累客户的重要时间段。而在对外推广的策略上，已从简单物质层面的营销转向了更高层次的精神层面的营销。

房价也总体上保持了震荡上升的趋势，整体价格已接近4000元/㎡的价位通道。而即将召开的春季房交会也为市场注入了活跃的气氛。

部分郊区盘蛰伏了一个冬天之后，于本月加大了宣传和推广的力度。但从本月房地产市场的形势来看，城区盘明显比郊区盘要受欢迎。郊区盘面临的交通不便与配套缺乏等问题仍使广大普通购房者望而却步。同时，目前郊区盘与城区盘的价格差距并不很大，但是生活成本却两重天,也使购房者产生了一定抵触心理。

□ 4月走势

四月全市在售楼盘392个，成交均价3994.38元/㎡，比上月上涨61.51元/㎡，涨幅为1.56%。月销售套数7618套，较上月增长了28.47%。

片区成交均价

市场观察：

本月武汉商品房市场成交量为7618套，较之上月上涨1688套，涨幅为28.47%；成交均价为3994.38元/㎡，较之上月上升1.56%。较之上月，本月武汉房地产市场成交量明显增多，成交价格也有所上升，这是接近旺季以后成交量第二次大幅上升，究其原因，主要因为本月春季房交会的召开令各大楼盘加大了宣传推广的力度，有效地推动了成交量的上升。

在房产销售的黄金季节，四月住宅成交量较之一、二、三月有显著的增长，各区域的成交套数也呈现全面开花的状态，且有上升之势。

另外，本月虽然召开了春季房交会，但是受到前段时间淡季市场低迷影响，一部分新项目仍然处在开盘前的观望当中，其中的一部分选择在春交会进行其开盘前的宣传活动，在努力积攒人气的同时窥测目前市场的反映，同时五一长假将至，为新项目开盘提供了较好的时机，受以上因素的影响，本月新开项目仅4个。

同上届房交会相比，本次房交会可谓是风光不再，参展楼盘除了部分宣传造势的新盘外，其余基本都是销售情况不佳的郊区盘，而新盘中郊区盘比例也不少，如日月山水等。其开展的宣传活动也相对都比较冷清，没有欢快的现场秀，也没有热闹的歌舞，虽然参展单位不少，但是无论展台布置、现场活动、娱兴节目还是礼品发放，较之上届都显得比较的冷清。

□ 5月走势

五月全市在售楼盘396个，成交均价为4032.73元/㎡，比上月上涨38.35元/㎡，涨幅为0.96%。月销售套数7753套，较上月增长了1.77%。

片区成交均价

市场观察:

本月武汉商品房市场成交量为7753套，较之上月增加135套，增幅为1.77%；成交均价为4032.73元/㎡，较之上月上升0.96%。较之上月，本月武汉房地产市场成交量略有上升。同时，值得一提的是，本月整体成交均已经进入了4000元/㎡的价位通道，究其原因，主要因为众多的中高档楼盘的持续推出所导致。

在成交价格上，4000元/㎡-5000元/㎡的中等价位楼盘代替了3000元/㎡-4000元/㎡的中低价位楼盘，成为市场需求主流；从成交面积看，90㎡-120㎡的户型继续受到购房者的追捧，销售情况普遍较好，主要因为目前购房者的购房心理已经十分理性，根据调查，户型方正、功能实用的户型最受当前购房者欢迎。

同时，本月新开项目较多，达到8个，比春交会召开的上月增加4个。5月是房地产行业的传统旺季，本月武昌、洪山、江岸、桥口及黄陂区均有项目开盘，可谓“遍地开花”。 本月，武昌区的供应量最大，居各区域之首，达284103㎡，其次为江岸区，达192546㎡，其中，供应量最大的项目融科天城就位于江岸区。

目前，主城区已逐渐拉开大规模供应的序幕，这由最近几次外地和本土的地产大头拿地的大手笔就可看出，未来武汉主城区的供应量将随着这种形势越来越大。

□ 6月走势

六月全市在售楼盘396个，成交均价为4186.74元/㎡，比上月上涨154.01元/㎡，涨幅为3.82%。月销售套数9157套，较上月上涨了18.11%。

片区成交均价

市场观察

本月武汉商品房市场成交量为9157套，较之上月增加1404套，涨幅为18.11%；成交均价为4186.74元/㎡，较之上月上升3.82%。较之上月，本月武汉房地产市场成交量及成交价格均有所上升，究其原因，主要由于目前刚性需求较大所致，同时，由于本月推出了较多的高档项目，且目前在售楼盘中的高档项目比例不断升高，也有效推动了房价上涨。

在成交价格上，4000元/㎡-5000元/㎡的中等价位楼盘继续占据市场需求主流地位，说明目前购房者的心理价位已经在随着房价的快速上涨而不断进行调整。从成交面积看，90㎡-120㎡的户型继续受到购房者的青睐，销售情况普遍较好，主要因为此面积段户型总价相对适中，同时功能齐全、实用性比较高，故此不断受到广大普通购房者的大力追捧。

同时本月新开项目较多，达到9个，比上月增加1个，覆盖区域较广，武昌、洪山、江岸、汉阳、东西湖及江夏区均有新的项目开盘。

与上月的情况一样，武昌区供应量最大，仍居各区之首，达505111㎡，比上月高出221008㎡。可见自5月份以来，武昌区出现新盘供应高峰，供应规模上升极为迅速。其中，本月供应量最大的项目安顺家园也出自武昌区。同时，江岸区也仍保持供应量第二的位置，其供应量达到229745㎡，略微高于上月的192546㎡。

综合评论：

1、2007上半年度武汉市场销售情况走势

2007年上半年度武汉房地产市场销售总量达到41348套。其中，有两个销售量高峰期，分别为1月及6月，销售套数分别为7609套和9157套，其走势基本按照行业传统淡旺季情况发展。不同的是，传统淡季中的1月出现了销售高峰，主要是因为去年销售旺季来得太晚之故。

值得一提的是，上半年淡季时间非常短，从每月的销售量来看，仅2月及3月。而事实上，销售量从3月已经开始反弹，到4月份，已经呈现出旺季态势。可见，目前武汉房地产市场的刚性需求仍然很大，故此无论房价上涨如何迅速，其销售情况仍然一路看好，影响并不大。

2007年上半年度武汉市房地产市场月度销售情况

2、2007年上半年度武汉市场总体价格走势

2007年上半年度武汉房地产市场销售价格经过小副震荡，到6月份呈现急速上涨态势。而事实上，自5月份均价突破4000元/㎡大关开始，住宅市场均价就像坐上了直升机一样，快速飞升。与此同时其销售量也在不断地向上攀升，到6月份，迎来了上半年度第二个销售高峰。

值得关注的是，在成交价格上，4000元/㎡-5000元/㎡的中等价位楼盘已经代替3000元/㎡-4000元/㎡的中低价位楼盘占据市场需求主流地位，说明目前购房者的心理价位已经在随着房价的快速上涨而不断进行调整。这是为什么房价上涨迅速而销量也直线上升的主要原因。

2007年上半年度武汉房地产市场月度价格走势

四、07年下半年市场预测

1、政策上进入缓冲期

央行在5月25日于本年度第4次上调存款类金融机构存款准备金率，这已是自2006年下半年以来第7次上调存款类金融机构存款准备金率，每一次上调的幅度都是0.5个百分点，用以巩固宏观调控成效。目前，已经取得一定成效，故此，下半年度金融类政策有可能放缓。

与此同时，宏观调控政策层层打压虽未对房价的上扬产生预期中的抑制作用，但在一定程度上规范了行业秩序，特别是针对一级市场和三级市场所颁布的各项政策，使之运行更为规范。综观目前情况，政府在06年及07年上半年已下达多项宏观调控政策，而且影响正在逐渐显现，可以肯定的是，下半度宏观调控力度将会相应降低，从而迎来一个平稳期。

2、土地供应减少，地价不断攀升

07年上半年武汉市共推出地块18块，面积达801164.10㎡，合1201.15亩，比去年同期减少了约1/3。但2007年上半年度成交地块共22块，总规模达到1383804.54㎡，合2074.67亩，高出2006年全年的成交总量，其涨幅达到123.26%。如此大规模的成交量导致了土地中心5月及6月均没有新地块推出。而到了下半年，土地供应量将有可能会相应减少。

同时，宏观政策的影响将会直接导致地根紧缩及地价上涨，这一点在07年上半年的土地市场表现得非常明显，地价的攀升直接拉高开发成本，使其居高不下，导致房价随之不断上升。一切均与宏观调控政策有着极深关系。而土地增值税调整政策也将导致成本及房价的走高。

3、房价上升趋势不变

在投资性消费逐渐退出市场的同时，07年上半年度武汉市房地产市场销售套数为41348套，较之去年同期有着小幅上涨，说明武汉市场刚性需求仍然较为旺盛。刚性需求的存在将会导致房价仍呈上涨趋势，短期之类不会下跌，而调控政策也不会对房价攀升产生太大抑制作用。

4、中低档产品将增加

由于政策及武汉市场的需求的影响，07年下半年武汉市住宅产品供应将以经济实用的90㎡以下的小三房及大两房为主，而房价的上涨将会直接导致部分投资性消费退出市场，高档产品将会逐渐面临曲高和寡的境地。而符合广大普通购房者需求的中价位产品将会逐渐增加。

5、本土开发企业和二手房市场面临严峻的考验

众多全国知名开发企业的入驻，使房地产行业竞争日趋激烈。随着其所开发项目的不断上市，武汉本土企业特别是中小企业将面临极大的考验，实力不济的将逐渐退出开发市场。而由于宏观调控政策的层层施压，二手房市场目前呈低迷态势，发展前景面临很大压力，随着政策影响的逐渐显现，其考验将更加严峻。

6、中心城区仍是市场发展焦点

07年下半年武汉的发展重点仍是各大城区，虽中心城区的发展日趋饱和，但大规模旧城改造的实施和城市建设力度加大使得中心城区成为各大开发商和众多购房者关注的焦点。其中武昌区依托环境资源优势，发展迅猛，暂时居于其它区域之上。而郊区生活成本较大及环境、配套的不便使得城区项目更受消费者的青睐，因此未来发展焦点仍是中心城区。

[全 文 完]

武汉浦江筑城房地产经纪有限公司

研究中心

2007-07-12