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青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告

 

 

 

 

第一章 总论              1

一、项目概况及目标              1

二、项目建设单位简介              2

三、可行性报告编制依据              3

四、可行性报告编制内容              3

五、建设方案与研究结论              3

1、建设内容及规模              3

2、总图布置方案              4

3、劳动定员及职工来源              4

4、项目实施计划及招标方案              4

5、投资估算及资金筹措方案              4

第二章 项目建设的背景和必要性              5

一、建设背景              5

二、项目建设的必要性              6

第三章 市场分析              8

一、市场分析              8

1、国内市场发展趋势              8

2、长沙旅游发展趋势              9

3、长沙2006年五一长假旅游市场现状              11

二、市场定位              16

1、项目的市场区域定位              16

2、项目的目标客户群体定位,              17

第四章 项目建设选址和有利条件              18

一、项目选址              18

二、建设条件              18

1、地形、地貌、地震情况              18

2、工程地质与水文地质              19

第五章 建设方案              22

一、总平面布置及交通运输方案              22

1、总平面设计              22

二、弱电              28

1、设计依据              28

2、概述              28

3、火灾自动报警系统              29

4、广播系统              30

5、综合布线系统              30

6、电话系统              31

7、有线电视系统              31

三、供、配电              31

1、设计依据              31

2、供电              32

3、电力控制、照明及防雷接地              33

第六章 运营方案              35

一、经营体系              35

1、一级运营层次              36

2、二级运营层次              38

3、三级运营层次              38

二、理念经营              38

1、生态健康理念              38

2、主题概念运营理念              39

3、营销理念              40

三、资源集聚              40

1、搭建招商平台              40

2、建立合作联盟              41

四、品牌经营              42

1产品开发阶段              43

2、品牌培育阶段              44

3.品牌深化阶段              45

第七章 环境影响评价              46

一、项目场址环境现状              46

1、风景区人口情况              46

2、人口增长对核心景区产生的不利影响              46

二、项目建设与运营对环境的影响              47

1、旅游与环境的关系              47

2、环境保护的指导思想              47

三、环境保护措施              48

1、环境保护原则              48

2、界定方法              48

3、接待规模              48

4、环境设施              49

5、宣传教育              49

四、环境影响评价              50

第八章 组织机构、劳动定员与培训              51

一、组织机构              51

二、劳动定员              52

三、职工来源              53

四、职工培训              53

第九章 施工进度及项目管理              54

一、施工进度              54

1、前期工作              54

2、工程实施准备工作              54

3、施工、安装阶段。              54

二、项目建设管理              55

1、加强监督,严格计划财务管理              55

2、加强项目组织管理              55

3、加强项目质量管理              55

4、加强合作,确保高效              56

5、施工组织意见              56

第十章 项目招投标              57

一、招投标原则              57

二、投标、开标、评标和中标程序              58

三、评标委员的人员组成和资质要求              59

第十一章 投资估算              61

一、投资估算              61

1、估算范围和估算依据              61

2、总投资              62

3、建设投资估算              62

4、流动资金估算              64

第十二章 社会效益              65

第一章 总论

受湖南泰禹实业有限公司的委托,我们对青洋湖景区开发建设项目可行性进行了研究,通过对该项目所在地区的市场、环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查,收集有关基础资料,并与建设单位交换意见,在认真调查和分析资料的基础上编制了《青洋湖景区开发建设项目可行性研究报告》。

一、项目概况及目标

项目名称: 青洋湖景区开发建设项目

建设地点:黄材水库

承办单位:湖南泰禹实业有限公司

项目法人代表:刘晓武

项目性质:新建

项目建设期限:5

青洋湖景区开发建设项目拟建于黄材水库内。黄材水库位于宁乡县黄材镇以西3.5公里处,距宁乡县54.5公里,距长沙90余公里,邻近益阳、娄底。黄材水库集水面积240.8平方公里,总库容1.53亿立方,水域面积约1.2万亩,主坝高61.5,标高119.5,长347,副坝高22.3,标高170.5,长135,水库设计蓄水位166。水库水面呈狭长分布,与林地犬齿交错,四周环山,风光秀美。水库周围林地多为原始次森林,树木茂盛。

项目建设目标:

二、项目建设单位简介

湖南省泰禹实业(集团)有限公司是经湖南省工商局核准登记注册的有限责任公司。集团注册资金5208万元,法定代表人:刘晓武,主要经营范围:投资兴办实业及房地产开发、物业管理;从事商务代理及咨询服务;经营普通机械、电器机械及器材、百货、针纺织品、五金交电、化工、建筑材料及政策允许的矿产品。公司下设物业部、工程部、开发部、财务部、办公室、经理室等职能部门。公司起步于1994年,通过近十年的努力及各部门的支持,公司实力不断壮大,发展成为集房地产开发、市场网点建设、城市货运、客运、建材贸易、汽车销售于一体的综合性公司。下属有全资子公司湖南省泰禹物业管理有限公司、马王堆建材广场(即马王堆建材新城泰禹区)和长沙市千禧出租车有限公司、湖南省星城家居有限公司、湖南中和投资有限公司等经济实体。公司地址:长沙市远大一路405号,现公司主要领导成员平均年龄35岁,全部具有大学本科以上学历,高中级职称,具备知识化、年轻化的特点。现有职工109人(不含下属子公司和实体),有中高级职称以上人员25人,占职工总人数的23%,人员结构合理。另企业总资产的7.2亿元,负债率不到30%,处于较低水平,符合稳健经营的会计原则;从企业的流动比率和速动比率在剔除流动负债中的预收款来看,皆大于2,属于合理水准;从企业的营业收入和利润总额来看,其营业利润率在10%以上,最高月份达到48%,也属于较佳水平,经营管理较好,财务状况比较理想。

三、可行性报告编制依据

1、全国国民经济和社会发展十一五计划纲要。

2、湖南省国民经济和社会发展十一五计划纲要。

3、《湖南省旅游管理条例》

4、《旅游发展规划管理暂行办法.

5、建设方提供的其它有关资料。

6国家计委计投资[1993]530号文件《建设项目经济评价方法与参数》;

7、建设部颁发的有关规范、标准、定额;

8、其他文件资料。

四、可行性报告编制内容

依据国家有关政策和行业规范、规程,国家农业部等有关政策法规,本可研报告对项目建设的必要性、项目建设规模和内容、运营方案、环境保护、项目实施进度进行了分析和评述,对项目的投资估算和经济效益、社会效益进行全面论证和研究。

五、建设方案与研究结论

1、建设内容及规模

1.1、功能定位

把青洋湖景区建设成为一个综合性的旅游休闲胜地,成为长沙、湘潭、株洲、益阳、娄底城市人口的休闲旅游娱乐之地。

1.2、建设内容及规模

本项目建设内容为:游艇俱乐部及配套设施、各种娱乐游乐项目、接待中心及配套设施、休闲别墅、高尔夫球场、水上运动项目、商业区等及其相关的配套设施。

2、总图布置方案

青洋湖景区位于宁乡黄材水库,本项目主要七大功能区域组成,分别是游艇俱乐部区,水上运动区、中心接待区、游乐项目区、高尔夫休闲区、休闲别墅区、商业区。

3、劳动定员及职工来源

本项目共需员工491人,各类人员按照精简效能的原则和岗位工作的需要,面向社会公开招聘或从大专院校应届毕业生中选聘。

4、项目实施计划及招标方案

本项目建设期自20071月至201312月底,共计8个年。本项目建设按国家有关规定进行招投标,招投标的范围包括:勘察设计、工程监理、建设工程、设备购置及安装调试。

5、投资估算及资金筹措方案

本项目总投资59447.91万元,其中固定资金投入54447.91万元,流动资金5000万元;

 


第二章 项目建设的背景和必要性

一、建设背景

宁乡山川秀美,人文荟萃,名胜古迹广布境内,其中刘少奇同志故居,沩山密印寺、灰汤温泉国际旅游度假区等均为盛名远播的旅游胜地。改革开放以来,宁乡县域经济发展迅速。宁乡被誉为湖南农业第一县,先后被列为全国主要商品粮、优质米、瘦肉型猪、水产品重要生产基地。工业基础雄厚,形成了建材、机电、化工、矿产、食品、服装六大支柱为主体的工业体系。同时交通日趋发达,县乡公路四通八达,水电配套服务日趋完善,通信服务良好,具有良好的旅游投资开发环境。

旅游业是全球性朝阳型、非周期型产业,具有市场容量大、带动效应强、综合效益好等显著特点。加快宁乡旅游业发展对于充分利用宁乡旅游资源,拓宽就业领域,加强外界交流合作、推动宁乡社会经济和谐发展都具有十分重要的意义。

十五期间,宁乡旅游事业得到了全面发展:旅游基础设施建设初步完善(长花灰韶旅游高等级公路建设顺利启动、灰韶公路硬化通车、黄祖沩旅游公路全线通车);五大特色旅游区域开发建设初具规模;旅游行业服务市场管理日趋规范;旅游经济实现跨越式发展(十五期内,旅游总收入达15.4亿元人民币,2005年旅游业产值6.8亿元,占宁乡县GDP的比重预计为6%)。旅游业已成为宁乡社会经济发展新的支柱产业。

宁乡县委、政府提出了鼎足三湘,进军百强的发展战略,推进宁乡县全面建设小康社会的事业进程,并对宁乡旅游业作出了第十一个五年规划。宁乡旅游业十一五规划以宁乡县现有旅游资源为依托,实施精品战略与可持续发展,加大旅游投入,调整产品结构,使旅游资源创造出更高的经济效益、社会效益和环境效益,把旅游业建设成为全县国民经济一个新的增长点和主导产业,把宁乡发展成为湖南省内一流、国内有一定知名度的县级旅游目的地。

在这一个大的发展背景下,清洋湖作为宁乡具有旅游资源得天最厚的景区之一,自然成为宁乡旅游开发建设发展的重点和核心。

二、项目建设的必要性

宁乡旅游业十一五规划的出台,将极大推动宁乡旅游业的建设和发展,同时随着经济的发展和人们生活质量的提高,旅游产业得到了迅速蓬勃的发展,休闲经济日益得到人们的青睐。清洋湖具有良好的旅游资源和浓厚的旅游氛围,开发建设清洋湖旅游景区从社会效益和经济效益方面来看都具有很大的必要性。其具体表现如下:

1、宁乡县经过九十年代后期和二十一世纪初的快速发展,已具有良好的政治环境和经济实力,发展足迹早已向农村深度挺进,对广大村镇的开发和建设是大势所趋,也是发展的必然。

2、宁乡县是红色之县,具有厚重的革命文化,同时也是旅游资源大县,拥有灰汤、回龙山、沩山等旅游资源。对此,宁乡县政府顺应时势,抓住优势,对宁乡作出十一五的旅游整体规划,清洋湖将打造成宁乡和长沙的一流旅游景区,成为宁乡旅游业的核心景区。

3、清洋湖具有得天独厚的自然资源和文化底蕴:其一,拥有原生态的次森林、良好的植被和大面积的优质水域,其二,拥有青铜文化遗址、张拭张浚墓、祖塔等文化遗产;其三、拥有密印寺、千佛洞、峡溪漂流等多个近距离的辅助旅游景点;等等。这些资源足以使清洋湖成为宁乡县的一颗旅游明珠。

4、清洋湖拥有大面积保护完好的原生态山林和水域,这在长沙市是独一无二的稀缺旅游资源,具有很大的开发价值和开发潜力,能为宁乡县和长沙市带来良好的社会效益和经济效益,带动宁乡县休闲经济的发展。

5、随着湖南经济的良好发展,长沙市作为省会城市,其经济实力日益增强,人民生活水平得到了很大的提高。长沙市民已不再只满足物质生活上的富足,更多的人需要高质量的生活,向往去放松休闲、贴近自然、感受自然。清洋湖所拥有的自然资源和即将打造的特色游乐项目正好切合了都市人的这种需求。


第三章 市场分析

一、市场分析

1、国内市场发展趋势

1.1、主题细分越玩越专

最近,某世界知名营销研究公司调查表明,大多数人对旅游体验中所期望的依次是:学习、成长、自由、愉悦、好玩。

目前广东的旅游正处于观光休闲游主题游过渡的阶段,主题游更适合二次前往目的地的游客,更贴合人们在体验中对学习、成长的渴望。广之旅董事副总经理卢健旭指出,其实早在几年前,广东就走在全国前面,最早关注主题旅游,只是近几年旅行社之间白热化的价格战,让大家把更多的关注度放在了价格上面,而反而忽视了线路的内涵。目前国内的主题旅游大部分是在传统线路上穿插一两个主题,而在旅游发展成熟的国家,主题旅游市场已经非常细化,除了综合性的旅行社,还有许多专业旅行社,如有专门经营高尔夫旅游的、游学旅游的。

1.2、深度旅游开始兴起

大家对度假这个词听着并不陌生,但实际上,目前我国旅游市场仍然是以观光旅游为主,度假旅游作为一种高端的旅游方式只是被高收入人群所呼唤。

南岭中恒生态旅游发展有限公司董事总经理陈旭军指出,2006年我国的度假市场将首先在广东启动。上车睡觉,下车拍照的鸭子团正在被旅游的先行者唾弃。驴友的自助旅游是一种方式;而优游一族的度假、充电则是另一种方式。找个地方住几天,修复被都市化生活创伤了的身心,可以干点什么,也可以什么也不干,行程自由,对地点选择则十分讲究。同时,深度旅游的概念会引领市场。旅行者要求的不仅仅是观光,而是体验、居留,游客市场将越来越细分。深度旅游和度假旅游市场的兴起,会对传统景点带来冲击,促使部分传统景点面临经营困难的问题。

2、长沙旅游发展趋势

200652829日,2006湖南旅游创新论坛——旅游休闲发展论坛在长沙学院举行。本届旅游论坛由省旅游协会主办,长沙学院旅游管理系承办,旨在通过对新兴的休闲产业的理论探讨,推动长沙休闲经济的发展。

与会专家认为,传统的旅游业正在加速向休闲业转变,大长沙休闲产业体系的建设和发展,有赖于高起点的规划和市场化的营销策划。据长沙学院旅游管理系主任李映辉教授透露,受长沙市有关部门的委托,该系正在进行长沙市休闲产业发展战略研究课题的研究。

与会专家和旅游界人士都达成了一个共识,即长沙的休闲时代即将来临。

在前不久举行的长沙市政府常务会议上,一部《关于扶持和引导我市休闲产业发展的若干意见(讨论稿)》经过审议并原则通过,此举标志着休闲产业已经成为拉动长沙经济发展的新引擎。在此背景下,近日召开的2006年旅游创新论坛的主题被确定为旅游休闲

休闲产业是指以旅游业、娱乐业、服务业和文化业为骨干而形成的满足人们休闲需求的经济形态和产业系统。长沙学院客座教授、中国休闲研究中心主任马惠娣指出,伴随着社会经济的转型,休闲产业的发展必然经过传统的旅游业、旅游休闲业和休闲旅游业等3个阶段向休闲业转变。长沙学院客座教授、中国旅游报社代总编辑邵春更是惊呼休闲时代到来了

传统的以离开居住地到外地进行观光的旅游形态正逐步向大旅游转变,休闲经济正彰显出前所未有的生机与活力,长沙进入休闲时代的脚步声越来越近。休闲时代的一个突出标志就是,人们不仅仅满足于一年一度或一年几次的黄金周远游,而是开始追求一种更加闲适、更加积极、更加健康的生活方式和精神追求,进而成为社会各阶层人们普遍追求和享有的社会权利。

传统旅游业向休闲业的延伸和发展,使休闲产业这一新兴经济领域蕴藏着巨大的潜力。长沙市已经在十一五发展规划中明确提出,依托颇具特色的休闲娱乐业基础,通过5到10年的努力,建立起功能定位准确、产业布局合理、知识和技术含量高、对相关产业带动作用明显的大长沙休闲产业,把长沙打造成我国中部休闲娱乐文化之都。

近几年,歌厅、足浴、酒吧等休闲娱乐活动成为长沙市民生活的热门之选,洗脚按摩也成为城市居民休闲消遣的方式,甚至有人调侃长沙为脚都。歌厅、洗浴、酒吧等行业的兴旺,表明长沙休闲产业已创造了可观的经济效益,也促进了城市的精神文明建设,但长沙离真正的休闲之都还有一定距离。

长沙休闲产业的发展还有一些需要着力解决的问题,最突出的表现是休闲产品结构不合理,产品雷同现象比较严重,难以满足消费者多层次、多样化的需求。如长沙的酒吧、歌厅在全国很有影响,但相互之间风格相似;农家乐大多停留在观光、采摘、垂钓等初级层次上,乡土文化内涵发掘得较少。此外,休闲支持系统发展不完善,交通、接待、安全等公共产品还严重不足。

为了加快长沙市休闲产业的发展,需要尽快制定休闲产业发展整体规划及重点和专项休闲区、休闲项目的规划,在做好做足山、水、洲、城这篇文章的同时,加大城市外围和长、望、浏、宁地区的开发。无论是从国外的经验还是从国内近年的实践来看,休闲消费的一个重要目的地是农村,因此长沙市在进行休闲产业的空间规划时,不妨将长沙市区外围和长、望、浏、宁规划为一个环长沙休闲产业带,大力提升休闲环境,加强服务配套设施和服务体系的建设,带动长沙休闲产业的发展。

3、长沙2006年五一长假旅游市场现状

2006五一黄金周期间,长沙风和日丽,舒适宜人,广大游客真正领略到了快乐长沙、休闲之都的魅力。五一黄金周期间,长沙旅游市场精彩纷呈、秩序井然,实现了健康、安全、秩序、质量的总体目标。

据统计,五一黄金周期间,全市共接待国内外旅游者202.23万人次,同比增长了12.86%,占全省的34.57%,一日游游客量为157.54万人次;旅游总收入达到了7.26亿元,同比增长20.57%,占全省总收入的30.51%,旅游总人数和旅游总收入迈上了新的台阶,长沙作为全国旅游目的地城市的形象得到了进一步凸现。

3.1、精心组织,旅游市场繁荣兴旺

1)韩国入境旅游来势迅猛。

从去年起,市旅游局抓住长张高速公路开通的契机,及时加大了针对韩国市场的宣传促销力度,卓有成效地促进了中韩双方的合作,长沙的旅行社与韩国的航空公司、长沙的旅游区(点)与张家界的旅行社成功实现了对接,从而改变了韩国游客只经北京、上海等旅游城市转机往返张家界的局面。在内外双重作用下,韩国-长沙的航线迅速升温。今年2月底海南航空公司率先开通了韩国青州-长沙的156座金鹿包机,而326韩国韩亚和大韩航空公司开通的首尔-长沙航班更是结束了长沙作为开放口岸以来没有定期国外直航航班的历史,该航线目前每日抵达长沙的航班座位数达到424个;到426,南航和东航的韩国首尔-长沙包机也赶在五一黄金周之前陆续开通。到目前为止,由韩国飞抵长沙的各航班日均提供的座位数已达到近1000个,树立了更加鲜明的长沙旅游形象。328,岳麓山修复的金九疗养地对韩国游客正式开放,429,长沙入境旅游韩国市场开发工作会议在湖南国际会展中心召开,会上长沙旅游界人士对韩国入境旅游市场进行了认真的分析和探讨,并对今后如何开拓韩国入境旅游市场作出了积极应对,决定从五一起正式推行确保航班运行、加大韩国市场宣传营销力度、加强长沙旅游产品和接待设施建设、加强针对韩国市场的人力资源培养等九大具体措施,对黄金周期间的韩国入境旅游接待市场进行了预热。今年五一黄金周期间,每天抵达长沙的韩国游客平均超过800人次,7天累计接待韩国游客超过6000人次,相比去年同期增长了4倍,占入境旅游者接待总量的四分之三,成为今年五一黄金周期间我市入境旅游接待的主要增长点。本地接待韩国客人下榻的普瑞温泉、华雅华天、湘泉大酒店、时代帝景等酒店的累计平均客房出租率均超过了90%,其中韩国游客贡献的份额约占客房总数的三分之一;华天国旅、新康辉等旅行社也在节日期间对韩国团队的行程安排作出了调整,增加了购物、娱乐、休闲等方面的消费,提高了韩国游客的消费水平。

2)农业休闲旅游倍受青睐。

今年五一黄金周期间,长沙1200余家农家乐游人络绎不绝,生意空前火爆,长沙市假日办每日都会接到各种询问农家乐情况的咨询电话。据统计,在长沙各区、县(市)中,以开福区和长沙县、望城县的农家乐最为火爆,接待游客总量均超过了30万人次,营业收入均超过了400万元。整个五一黄金周期间,长沙各农家乐接待游客总量超过120 万人次,经营收入总额约1500万元,其中营业收入超过20万元的有开福区大明山庄、山鹰潭度假村、长沙县樱花温泉、葆春山庄、望城县千龙湖度假村、浏阳市浩博农庄、宁乡县地海山庄等10 余家单位。由市旅游局和望城县人民政府主办、千龙湖生态旅游度假有限公司承办的千龙湖长沙首届乡村休闲旅游节活动丰富多彩,钓鱼比赛每天现场评选出的冠军得到千龙湖度假村赠送的1000元消费券,吸引了大量的垂钓爱好者,为望城百里水乡的发展提供了经验。长沙县打造以休闲度假为特色的旅游产业,在黄金周期间策划组织欢乐家庭乡村游PK大赛,吸引了众多以家庭为单位的游人。长沙农家乐不仅收获了一个名副其实的黄金周,也实现了社会效益的大丰收,为建设社会主义新农村作出了积极贡献。

3)区县及景区活动精采纷呈。

浏阳市举行了两场万人狂欢浏阳夜活动,游人可以欣赏绚丽多姿的高空焰火、自娱自乐燃放安全烟花、观看文艺演出、参与面具舞会,整个活动以激情、狂欢为重点,充分展示了花炮之乡的魅力;宁乡把最时尚的超级女声和古典的沩山风景有机地结合起来,用沩山美丽发现之旅拉开了宁乡五一黄金周旅游的序幕。长沙的各旅游景点也积极应对,精心组织了多姿多彩的活动,让游客享受到一个轻松愉快又热闹纷呈的黄金周。湖南省博物馆主办的回望与前瞻油画集合五十家展览名家荟萃,给游人以高雅的艺术享受;在长沙世界之窗,游客们可以看到曾为普京总统表演的正宗少林功夫,让游客们近距离体验威名远播的少林功夫,感受令人自豪的传统民族文化,岳麓山风景区举办的与劳模共享麓山美景活动取得了圆满成功,也受到了各界好评;海底世界快乐五加一活动不仅对游客展示了70多种新品珍稀鱼类,还请来了国际国内的顶尖高手奉上大型魔术、滑稽、绝技表演;南郊公园的国际流行音乐周邀请了欧美知名乐队和国内流行先锋的加入,为游人展示了充满了多元化流行元素的音乐盛典;在晓园公园举办的洛阳牡丹花展活动引进了100多个品种的10000余盆名贵牡丹花,是长沙历次牡丹花展中规模最大的一次;长沙市动物园耗巨资引进的法国三色猎犬,体态矫健,毛色鲜艳,深受游人的宠爱。

4)红色旅游再创佳绩。

今年我市继续抢抓国家大力发展红色旅游的机遇,进一步加大对红色旅游的资金投入和市场营销力度,红色旅游仍是五一黄金周期间的一大亮点。以刘少奇同志纪念馆、岳麓山风景名胜区、杨开慧纪念馆、文家市秋收起义纪念馆等为代表的一批红色经典旅游区()成为人们出游的首选地,它不仅是团队旅游行程安排中的主要景点之一,还逐渐成为了自驾游、自助游客青睐的目的地。尽管五一期间游客量大增,但由于各红色旅游区()节前准备充分、工作到位、活动精彩纷呈、服务周到细致,营造了优美舒适的游览环境,因而整个黄金周期间市场秩序井然,受到游客的一致好评。据统计,今年五一黄金周期间,我市红色旅游区()共接待旅游者30万人次,较去年同期增长10%,其中刘少奇同志纪念馆接待红色旅游专列游客突破5000人次,为黄金周有史以来的最高记录,接待的游客数量连续5天超过景区核定最佳接待量,杨开慧纪念馆接待的游客总量也超过了历年黄金周的游客量。

3.2、和谐发展,假日经济强劲上扬

1)酒店出租率持续攀升。

五一黄金周期间,长沙作为全国旅游目的地城市的地位和形象日益凸现。过夜旅游人数不断增长,达到44.69万人次,比去年同期增长显著,也促进了我市旅游住宿业的更加繁荣。五一黄金周期间,我市住宿设施客房累计出租率达到了,尤其是星级酒店客房出租率在全国39个重点旅游城市中名列前茅。与去年同期相比,长沙各类住宿设施的团队接待量上升,但团队游客所占的住宿份额略有下降,而以自助游为主力的散客比重呈现不断上升趋势。

2)餐饮业销售不断上升。

五一期间的长假,为我市餐饮业带来了巨大商机。坡子街火宫殿总店继续隆重推出庙会,成为游人假期美食、观光、休闲的好去处,西湖楼等旅游星级餐馆以及天玺大酒店等许多星级酒店也在今年五一黄金周期间隆重推出了自己的特色餐饮项目和宣传促销活动,让游客们在游玩之余大快朵颐。整个五一黄金周期间,我市餐饮企业销售十分旺盛,长沙主要餐饮区域和特色酒楼,如湘江风光带沿线和火宫殿、西湖楼等酒楼接待人数和营业收入节节攀升。其中火宫殿坡子街总店营业收入总额比去年同期增长了20%,日均超过10万元,西湖楼、玉楼东总店等大型餐饮单位平均日营业额也突破了10万元。

3)零售业销售再创新高。

五一黄金周期间,我市零售业再创新高。许多商场内大量新品登场让游人有了更丰富的选择,各种各样的卖场秀让人耳目一新,王府井的8高的裤型攀岩区酷似站立的一条牛仔裤,亚洲第一高,为长沙增添不少节日的喜庆气氛,五花八门的优惠赠礼活动也令人心动不已。据统计,五一黄金周期间我市主要几大商场销量极旺,如王府井百货、国美电器和通程百货的销售额分别较去年同期增长了61%41%36%

二、市场定位

1、项目的市场区域定位

根据以上的市场分析,我们得知目前整个旅游市场的发展趋势为:整个市场趋势已经由观光旅游转向休闲旅游,目前长沙市的休闲旅游正如日中天,竞争十分激烈。而沿海地区已由休闲旅游逐步向主题旅游发展,整个市场趋势也逐步向主体旅游靠近。

根据目前长沙市的市场情况及项目地的实际情况,我们可确定青洋湖旅游区的功能设定是以休闲为主,观光为辅。发展设定是由休闲旅游向主题旅游发展,逐步开发旅游地产,形成一个完善的旅游度假功能区,满足各阶层的需要。

2、项目的目标客户群体定位,

根据项目的地理位置可知,项目主要面对的是长株潭地区,及益阳和娄底的客户群体。根据项目的规划和功能的设定,项目的目标客户群体细分主要分以下几个部分

1)高消费群体

主要指的社会层次较高的消费群体,年收入在10万以上。该类客户消费层次较高,由于平时工作比较辛苦,因此也追求较高层次的消费享受。主要以游艇俱乐部和休闲别墅来吸引。

2)中等消费群体

主要指月收入在2000—5000左右的客户群体,该类客户群体,拥有较稳定的工作环境和收入,其中大部分还拥有自家车,一般都会选择携带全家或者好友自驾旅行。他们是景区游艇俱乐部、水上运动及其他的新颖的游乐设施的消费者。

3)年轻消费群体

由于该项目拥有较独特的项目资源(独一无二的水上项目及新颖的CS真人对抗游戏)将会吸引大量追求惊险刺激的年轻玩家。虽然这部分客户收入并不高,但是其消费能力也不可小瞧,同时他们也是项目宣传造势的最好媒介。


第四章 项目建设选址和有利条件

一、项目选址

青洋湖景区开发建设项目拟建于黄材水库内。黄材水库位于宁乡县黄材镇以西3.5公里处,距宁乡县54.5公里,距长沙90余公里,邻近益阳、娄底。黄材水库集水面积240.8平方公里,总库容1.53亿立方,水域面积约1.2万亩,主坝高61.5,标高119.5,长347,副坝高22.3,标高170.5,长135,水库设计蓄水位166。水库水面呈狭长分布,与林地犬齿交错,四周环山,风光秀美。水库周围林地多为原始次森林,树木茂盛。

二、建设条件

1、地形、地貌、地震情况

2.1、地形地貌:

黄材水库枢纽位于伪水中游峡谷出口处,位于构造剥蚀低山区向丘陵区过渡的过渡带上、下游即为宽广的黄材盆地,库内植被覆盖良好,水库淤积及污染较轻。

坝址两岸地形不对称,右岸相对高差100左右,山坡平缓,边坡坡度约为28度;左岸山势雄伟,相对高度达240,边坡坡度在137高程以下为50-70度,以上为40度。两岸在130-165高程有两级阶地,成狭窄分布,阶地沉积物为粘土夹卵石组成。

2.2、地层岩性

水库枢纽出露的地层为元古界板溪群、奥陶志留系、泥盆系及第三系、第四系地层。

2.3、地质地震

根据国家地震局《中国地震动参数区划图》(GB18306—2001)长沙市为6度以下地震区,不需抗震设防。

2、工程地质与水文地质

项目区工程地质情况,建设部2000年版《中国地震动参数区划图》长沙市地震烈度为6度下,该地区地震烈度为6度以下,属非抗震设防区。

2.1、工程地质

黄材水库位于大沩山花岗岩体北缘,沩山黄材东西向断裂西段。

本区经历了三次构造运动,即前震旦系末的雪峰运动;志留系末的加里东运动及泥盆系后的燕山运动,三次构造运动在该区形成了前震旦系与寒武系地层、奥陶志留系与泥盆系地层以及泥盆系地层与第三系地层之间的三个不整合面,同时形成了一系列断裂构造和褶皱。

2.2、水文地质

黄材水库区地理环境十分优越,地表径流大,年平均降水量1393mm,雨季为5-7月,约占年平均降水量的50%。该区富含地下水,储量不清。

2.3、气候条件

气温:

年平均气温:

17.2 

最冷月平均气温:

4.7 

最热月平均气温:

29.4 

极端最低气温:

-11.3 

极端最高气温:

43 

降水量:

年平均总降水量:

1393mm 

一日最大降水量:

192.5mm 

湿度:

最冷月平均相对湿度:

81%

最热月平均相对湿度:

75%

风:

风速年平均:

 

 

2.7m/s

主导风向和风速:

夏季

NNW

2.6m/s

 

冬季

NNW

2.8m/s

30年一遇最大风速:

 

 

23m/s

最大积雪深度20cm

最大冻土深度5cm

年雷暴日数49.5

全年日照时数1677.1小时

2.4、施工条件

本项目施工有一定的施工难度,本地的施工队伍可满足施工需要。

石料、砂、砾料、石灰等材料:园区周围石灰石储量丰富,砂石料场较多,质量较好,可以作为建筑用石料,运输距离较短。

水泥:长沙县有多家水泥厂,生产425#硅酸盐水泥,可满足本项目建设的选购。

钢材:可从市内建材项目购买或直接从生产厂家调运,供应方便。

木材:当地拥有大量丰富的资源。

其它建筑材料:长沙市专业建材项目可满足供应。

 

 

 

 


第五章 建设方案

一、总平面布置及交通运输方案

1、总平面设计

1.1、总平面布置原则

1、满足区域总体规划的要求,严格执行国家有关的政策、法规和法律。

2、满足国家现行的防火、防噪、卫生、安全等规范、规定的要求,着重注意环保等方面的因素。

3、功能分区合理,建筑跟区域景色浑然一体,尽量减少当地环境破坏;

4、近期建设与远期发展相结合,协调好近远期工程的衔接,以及功能转换,立足现在,适当超前,合理、节约用地,高标准规划、高标准建设,一次规划,分期建设,做到宏观可控,微观可调,以适应今后的市场规模的不断调整和更新的需求。

1.2、设计指导思想

整体设计的思想:从景区设计的角度,整体把握功能布局,空间意象构成,人流、船舶、游玩线路等动线设计。

以人为本的设计思想:以人为本,注重个性,特色鲜明的原则,做到科学、人文、生活有机结合,并满足功能要求,同时满足现代化,信息化多样化的社会要求,人文优先,创造科学理性与人文精神相结合的人文环境。结合心理学、行为学、社会学的研究成果,分析、解构商业活动的特点,设计上从人对空间的实际使用需求出发,体现对人的深切关怀,使商业活动与人的休闲需求有机结合,让主体在旅游活动过程中得到放松,体验到乐趣和心理上的满足,成为旅游者的乐园。

生态设计思想:商业建筑与人文景观要有机结合,通过营造一个良好的旅游环境促进商业气氛的凝聚,使人与建筑、人与环境、建筑与环境良性交流互动。

1.3、功能分区及建构筑物组成

本项目将分为二期进行开发,一期主要开发的地段为月光冲十里画廊入口以东地区。二区则为以西地区。

清洋湖总体规划分两大区划,以水域东西走向将整个湖区划分为南北两大块。南区为普通旅游区,其功能主要有青铜文化博物馆、度假公寓区、游乐中心、会务中心、餐饮中心、商业街区等。北区为高档旅游开发区,其主要功能有游艇俱乐部、游艇俱乐部VIP会所、豪华会员公寓、高尔夫练习场、高档会务中心、户外拓展活动区等。

二期主要开发内容为商业区域和游乐区域。主要位于十里画廊以西,祖塔乡附近。主要开发内容为,度假公寓,游乐项目,商业小镇。等。

1.4、总平面布置

考虑客户群体的心理及实际需求,总平面布置综述如下:

一期建设内容

1)牌楼

采用现代风格,并融入青铜文化元素。

2)管理处

利用大坝上旅游管理公司办公用房。

3)游艇俱乐部

建设在黄材林场办公区域,用地面积10亩,建筑面积3000,其中俱乐部VIP会所,五层,建筑面积2500。配套用房500

4)接待中心

建设在中澳文化村处,用地面积10亩,容积率为0.64,建筑面积4300。其中青铜文化博物馆,三层,建筑面积1500;标准客房,两栋,均为三层,建筑面积1800;餐饮中心,二层,建筑面积500;室内活动中心,二层,建筑面积500

5)度假公寓

主要建设在翠竹湾(80亩)、翡翠谷(50亩)、茶原台(100亩)三大区域,总计用地面积230亩,容积率为0.2,建筑面积3.07

6)亲水豪华会员公寓

主要分布在月光冲十里画廊入口以东的南北水岸线,用地面积5000亩,容积率为0.015,建筑面积5

7)游乐中心

设在接待中心和翡翠谷之间的坡地,用地面积50亩,包含悠波球、滑草、儿童乐园、浅水游泳区等项目,配套建筑面积约500

8)山地探险项目区

主要布设在寄养库和煤炭仑两个山谷,包含丛林探险,极速山地自行车,峡谷轨道车、钓鱼、滑索等项目。

9)十里画廊原生态观光带

十里画廊水域及沿线山林直达张拭、张浚墓。

10高尔夫练习场

设立在茶山区域,用地面积400亩,配套用房约500

11CS真人对抗

月光冲十里画廊入口以东山地剩余部分均作为CS真人对抗开发场地,预计约500亩。

12)水上运动项目

主要开发月光冲十里画廊入口以东水域的运动项目,主要有滑水、潜水、划船、碰碰船、游轮、灯光捕鱼等。

二期建设内容

1)大型接待中心

在黄材水库管理局区域,用地面积96亩,容积率为1.5,建筑面积9.6,含高级酒店一栋,12层,建筑面积1.1;以及炭和里青铜遗址开发建设,建筑面积约2500

2)豪华会员公寓

主要建设在倒挂金鸡(50亩)和月光冲(250亩),总计用地面积300亩,容积率为0.2,建筑面积4

3)度假公寓

主要建设在祖塔乡,用地面积800亩,容积率为0.2,建筑面积10.7

同时在祖塔乡区域开发建设游艇俱乐部保养维护基地和大型的农家乐。祖塔乡区域开发建设包含祖塔遗址建设和同庆祠建设约2000

4)大型综合游乐中心

建设在紧靠十里画廊西岸口处,用地面积150亩。

5)安置区域建设

村民集中安置在金沙镇区域,用地面积150亩,容积率为1.5,建筑面积为15

6)商业街区

建设在紧靠安置区域的祖塔遗和同庆祠一带,沿水岸线建设。用地面积约80亩,容积率为1.8,建筑面积为9.6

7)两张墓及南轩书院建设

建设规划中的两张墓重建和南轩书院的建设,用地面积约15亩,建筑面积约2500

8)水上项目开发

开发月光冲十里画廊入口以西水域。

9)码头建设

共建设四个码头,分布在月光冲豪华会员公寓、祖塔公寓区、安置区和商业街区。

1.5、陆上交通

共有三条主要公路线,其一,清洋湖大坝至游艇俱乐部段;其二,清洋湖副坝至翠竹湾附近;其三,祖塔乡区域内公路线。

道路分主次二级构成,主要道路路面宽20,连接各主次人流、车流出入口,次要道路宽127.5,全部为水泥混凝土路面,满足进出交通运输和消防等要求。

1.6、水上交通

开通水上客轮交通线,确定定时定点班轮。

建设码头,共设立八大码头,其中,一期码头具体分布在大坝、游艇俱乐部、倒挂金鸡、翠竹湾、接待中心、高尔夫练习场;二期码头设立在月光冲和祖塔公寓区。亲水会员公寓三五成群建设小码头。

1.7、停车场布置

大型车辆停车场

建设在大坝的南侧,用地面积约6亩。

小型车辆停车场

其一,建设在大坝的北侧,用地面积约5亩;其二,利用发电站旁边的带形平台。

游艇俱乐部VIP会员停车场

建设在黄材林场办公区域旁边的菜地。

1.8、主要技术经济指标:

青洋湖景区主要技术经济指标表

序号

项目

单位

指标

合计

一期

二期

1

总用地面积

6500

2000

8500

2

总建筑面积

万㎡

8.9

49.6

58.5

3

建筑容积率

会员公寓

 

0.2

0.2

亲水公寓

 

0.015

一期接待中心

 

0.64

二期接待中心

 

1.5

4

停车位

大型车辆停车场

40

250

小型车辆停车场

180

VIP会员停车场

30

二、弱电

1、设计依据

1.火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)

2.《民用建筑电气设计规范》(JGJT16-92)

3.《建筑与建筑群综合布线系统设规范(GBT50311-2000)

4.《建筑设计防火规范》(GBJl6-872001)

5.有关专业提出的设计条件

2、概述

弱电部分由火灾自动报警系统、广播系统、系统、有线电视系统组成。

在接待中二层设置计算机网络中心机房,消防控制室,广播站(设于消防控制室内)和市话交接箱;在接待中心设置火灾自动报警控制器,在商业中心、别墅区、游乐区等处设置区域火灾自动报警控制器。

3、火灾自动报警系统

按照国家有关消防规范的要求,在办公大楼、净菜超市、仓储区和农副产品、农资及土特产交易区设火灾自动报警系统。

采用智能型总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾自动报警联动控制系统采用集中——区域报警控制形式。区域火灾自动报警控制器分别设置在各区值班室:集中火灾自动报警控制器及联动控制器、消防应急广播、消防专用电话设置在接待中心的消防控制室,各个火灾自动报警控制器之间则以RS485通讯总线联网,从集中火灾自动报警控制器的通讯接口与计算机联接构成具有中央站功能的消防控制图形中心,实现对整个景区的消防系统的管理和监控。消防控制室与各设置区域火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话。

为提高报警系统的可靠性,根据探测区域的高度等环境特征选用智能程度高的各种火灾探测器和模块。每个探测器和模块均装有微机芯片,提高了产品的自主能力,探测器均有良好的环境变化自动补偿能力,对环境中的尘埃、水汽、普通烟雾的干扰减至最小:并根据需要设置手动报警按钮、报警警铃及声光报警器等。

火灾发生时,消防报警联动控制系统能发出指令,切断发生火灾区域及相邻区域内的照明电源和非消防用电电源;打开应急照明及疏散指示灯,同时可按下消火栓泵启动按钮,启动消防水泵灭火系统,进行灭火扑救,把火灾造成的损失降低到最少。

4、广播系统

在景区各区和户外按规范要求设置有线广播系统,广播系统的主要功能是:平时为便于市场管理和宣传工作的需要用于业务广播及服务性广播,紧急时自动切换为火灾应急广播供人员紧急疏散用。

广播系统采用业务广播与火灾应急广播合用一套扬声器,广播系统控制主机安装在接待中心的消防控制室,火灾应急广播设置亦在消防控制室。均可按需要进行分区广播。

5、综合布线系统

综合布线系统是一套用于联接各种终端设备的导体网络。它可以将语音、数据、图像等设备彼此相连,同时也可以通过传输网络使上述设备与外界各种通信数据网络连接。

综合布线系统理论上可以支持语音、数据、视频以及监控等弱电信号的传输。但目前我们一方面考虑到视频等信号的传输需有源设备的转换,将造成设备投资的大幅度增加:另一方面缺乏与之相适应的管理体制,标准、规范尚不健全。因此本项目综合布线系统将主要满足数据传输的要求。

本项目接待中心内、其它建筑物内、接待中心与电子信息显示屏之间及接待中心与其它建筑物间将按具体情况实施综合布线,以满足在技术上系统互联,在管理上运行维护的需要,充分利用内部资源,最大程度地满足使用者的需要.并具备必要的冗余量和可扩充性;从而确保网络系统的升级、调整与扩充的方便与可能,也保证了综合布线系统在较长时间内的可用性与投资效益。

本项目综合布线系统选用基于国际标准的以双绞线光纤为主要传输介质,支持语音、数据的传输。主配线架放置在商务综合楼计算机网络中心机房,在主配线架与分配线架之间采用光纤作为主干,分配线架至工作区信息端口以六类非屏蔽双绞线连接。每个工作区将根据具体情况配备信息插座。

6、电话系统

为便于市场内部的联系及对外联络的需要,从市话网引入2000对市话电缆进入市场。市话交接箱安装在商务综合楼内。各区办公地点,酒店、商业铺面、各别墅都引进电话线。

7、有线电视系统

有线电视网络主要集中在别墅居住区域内。

三、供、配电

1、设计依据

1.《供配电系统设计规范》  GB50052-95

2.《低压配电装置及线路设计规范》  GB50054-95

3.10kV及以下变电所设计规范》  GB50053-94

4.其他国家现行的有关设计规范及规定。

5.各有关专业提供的设计协作资料

2、供电

2.1、负荷等级

根据本项目各建筑物的使用性质,确定部分游乐设施、消防用电按二级负荷供电,其余按三级负荷供电。二级负荷供电均采用双回路末端自动切入。   

2.2、供电电源及电压

由附近35kV变电站以一回l0kV专线向景区供电。10kV电源线路采用YJV22—10-3×70电力电缆由电缆沟敷设至本工程配电房。配电房内设有一台自启动柴油发电机组(160kW),以确保二级负荷供电。

2.3、供电负荷

市场等计算视在负荷:440kVA。选用一台SCB9-630/10/0.4干式变压器。

2.4、继电保护

对用电设备采用短路、接地和过负荷等保护措施。计量方式:高压设电度计量。

2.5、无功补偿

采用低压0.4kv电容器自动无功补偿装置,补偿后10kv侧功率因数达0.9以上。

3、电力控制、照明及防雷接地

3.1、配电方式

采用电力电缆放射式供电。高压开关柜采用ZS1型,低压屏采用MNS型,动力箱采用XL-21型,照明箱采用KV4l型。

3.2、照明

接待中心、别墅、博物馆、游乐中心等采用以高效荧光灯为主的光源,道路、围墙采用气体灯或白炽灯照明。各类用房照明按国家有关规范要求的照度进行设计。

3.3、电缆导线选型及敷设

配电线路选用VV22-lkV,VV-lkV型铜芯电缆。室外电缆为直埋或沿电缆沟,室内配电导线均采用铜芯塑料导线。穿钢管或难燃塑料管沿墙、地板内暗敷。

3.4、接地或接零保护系统

在电源入户处保护、中性线应做重复接地,其接地电阴不大于

接地采用TN-S系统。用地设备的金属外壳、穿线钢管、部分易产生静电的设备均应通过接地干线接地,其接地电阻不大于

3.5、建筑防雷

本工程防雷等级为三类。   

在屋面四周明敷Φ12镀锌圆钢作避雷带:利用柱内之钢筋作引F线:利用建筑物基础作接地体,其接地电阻不大于。若达不到要求,则增设人工接地极。

 


第六章 运营方案

开发建设是青洋湖景区建设不可或缺的前提,但它在很大程度上只是阶段性的工作。就青洋湖景区持续发展而言,运营才是长期的、最根本、最重要的工作。运营水平的高低将直接决定青洋湖景区的社会、经济、环境目标能否实现,决定青洋湖未来的竞争地位。

一、经营体系

青洋湖景区的运营主要分为三个层次。

1、一级运营层次

一级运营主体是泰禹公司。其中心职责是从战略高度出发,将青洋湖景区作为特殊商品对待,通过科学、超前的规划对景区进行准确定位,创造景区独特的发展理念与文化,并搭建平台,充分挖掘与集聚区域内外各种可利用有形及无形资源,不断优化青洋湖景区的硬环境与软环境,通过全方位的区域营销工作,培育打造青洋湖景区的金字招牌,以提升青洋湖景区的区域品质及其承载力、辐射力、带动力和竞争力。简而言之,泰禹公司的中心工作任务就是理念经营、资源集聚、环境经营与品牌经营。

1.1、理念经营

理念经营是区域开发的首要环节。要避免理念经营就是夸夸其谈的保守认识,在各顶实施工作开展之前,对青洋湖景区进行总体定位、战略制订、理念推广与形象包装,务虚与务实并行。青洋湖景区不同于普通的旅游景区开发,也不同于一般意义上的旅游地产开发,必须提出一流的开发理念。必须围绕着该地区的独特资源,结合当地的优劣势开发的核心理念与文化,并在区域开发中不断丰富、深化与创新,才能保证生态、经济与社会目标的实现,才能推动区域的长期可持续发展。

1.2、资源集聚

这里所谈到的资源,不仅仅是狭义上的有形资源,还包括无形资源,比如说人气、人才、政策等等。青洋湖景区目前仍然是一块白纸,不具备集聚资源的优势。而将来青洋湖景区必然要发展成为一个功能完善、理念先进的多功能旅游景区。这并不是泰禹公司能独立完成的,这需要多方面的支持和合作,多方面的资源聚集。要发展成为一流的旅游景区在众多同类型景区中脱颖而出,更需要人才的聚集。因此泰禹公司在运营景区过程中所要把握的关键在于促进各类资源向景区的集中与流动。通过科学规划与成功经营,根据核心理念和文化设计规划开发方案,寻找整合各种内部及外围资源,建立合作联盟,必然能促进资源迅速集聚。

1.3、环境经营

景区运营的根本在于对环境的经营。只有优良的环境才能吸引旅游者前来休闲消费,吸引高层次的消费者购买别墅和加入俱乐部,吸引有实力的投资商、开发商、经营商、企业与商务机构进入。因此,创建、打造一流的环境是泰禹公司的重要任务。这里的环境不仅包括景区原有的山水景观,还包括生活环境、消费环境、政务环境、服务环境等多种要素,也包括景区能否形成独特的文化氛围。

1.4、品牌经营

在现代信息社会,品牌作为无形资产在发挥愈来愈大的威力,品牌可以大大降低社会各界对景区的认知成本,促进财富和信息的聚集,对区域经济的发展产生直接拉动作用;品牌经营有利于提升整个青洋湖景区的形象和商业价值,带动区内土地和物业的增值;品牌效应将增强景区的持续发展能力、资本运作能力和抗风险能力。特别是在目前旅游市场竞争激烈的状态下,市场逐步成熟的状态下,品牌更成为了超越竞争对手的利器,成为了景区核心竞争力的一部分。因此,确立品牌定位与形象,打造和宣传品牌,维护和调整品牌成为泰禹公司的重要任务。

2、二级运营层次

二级运营的主体就是公司各个部门。包括基建部、游艇俱乐部、游乐管理部门、招商部等。如基建部就是负责按照青洋湖景区开发总体规划的要求进行基础设施建设,实现七通一平,以及牌楼、酒店、会议中心、自营项目等的建设。游艇俱乐部负责俱乐部的运营、游艇的销售等。游乐管理部门负责各游乐设施的管理、游戏的开发等。招商部门负责项目招商管理等。总之二级经营管理就是按照公司所确定的规划和战略具体实施的运营过程。

3、三级运营层次

三级经营主体为各种与本公司合作参与或者合作经营的各种企业。由于这些企业多为自由市场主体,在市场规则的框架内完成自身的企业运作与商品与品牌经营,因此不在本章的探讨范围之内。

二、理念经营

大型区域的运作必须理念为先。景区开发必须理念先行,围绕理念打造产业、吸引客流、盘活资源,使区域焕发生机。理念经营的根本在于理念创新,理念创新要先于商业模式创新、产品创新、体制创新。西部开发的理念创新体现在区域发展模式、地产运营、政府执政能力、区域营销等方方面面。

1、生态健康理念

生态健康是指居民的衣、食、住、行环境及其赖以生存的生命支持系统的代谢过程和服务功能的健康程度,包括居民的生理和心理生态健康;景观和区域生态系统格局和生态服务功能的健康以及人类生态意识、理念、伦理和文化的健康。简而言之,就是指人与自然环境、社会环境关系的健康,以及人们生理、心理的健康。

落实于青洋湖景区,对于该里面主要分物质和文化上两个方面。物质方面主要指整个环境、吃、住、玩等的健康。青洋湖景区水质良好,清澈如镜,岸边绿树成阴,景色秀美;草美鱼肥,是众多垂钓者钟情的去处。智者乐水,生活因而更显灵性,在景区风格上强调亲水性,充分利用社区独有的地势,将自然依水生态环境与人文氛围巧妙融合。吃的健康主要体现于原材料的健康无污染,其中更以鱼为胜。住的健康体现于材料的选用,设计的生态开放性。玩体现于其健康性。文化方面主要体现于其氛围和导向性,主张清心灵智,团结和睦等。

2、主题概念运营理念

主题概念运营理念的含义就是,赋予没有生命力、一成不变的景区以文化底蕴、多样性。通过打造一些主题来丰富景区的内涵,使静态的景区变为更加动态,不断吸引二次旅游消费者。

主题概念运营落实于青洋湖景区就是利用青洋湖有限的资源,创造多种多样的体验和氛围。如夏季可以开展水上运动体验旅游,充分展现景区广袤的水面区域的优势。利用CS真人对战系统可以开展军事、团队合作、体验拓展等主题。也可以开展如超短裙主题、泳装主题等系列的活动。主题概念运营的好处在于使景区更具有鲜活性,而不是一成不变,有效地利用了景区资源。更利于新闻炒作,宣传扩大自己的名声、建立独特一帜的品牌。

3、营销理念

在实施运营过程中,营销是最基础也是最核心的环节。无论是开发、招商、经营与管理,每个步骤的出发点均是围绕客户的需求做文章,每个步骤的落脚点也是要创造比竞争对手更多的客户价值。青洋湖景区整合营销行为将贯穿始终,并具有以下几个鲜明的特点:

1)从跟随营销到创造性营销

所谓创造性营销是把人们潜意识中模糊不清的需求挖掘出来,并通过商品或服务的提供以及营销工具的综合利用使人们的这种内在需求清晰化,明确化,变成真正的需要,变成现实的消费。青洋湖景区的营销不是被动地跟随市场动态、满足客户现有需求,而是理念超前,引领客户,创造市场。

有了新颖的经营项目或与众不同的经营风格,还必须通过运用多种营销手段进行有效地宣传,使目标客户群产生了解的欲望直至购买或消费。

2)从有形营销到品牌营销

品牌营销是营销的高级阶段,与有形营销不同,它更具文化感、符号化、理念化。如果说有形营销的关键是要进入商场的货架,那么品牌营销的关键是要进入客户的大脑。

三、资源集聚

1、搭建招商平台

青洋湖景区的开发需要大量的资源,而资源产生集聚的首要环节是具有一个可吸收、容纳资源的高等级平台。所谓筑巢引凤,搭建什么样的平台,就会有什么样的资源注入。因此,西部开发必须首先从体制、机制、组织、运营、架构等各方面构建一个能够承纳全球资金、技术、人才、管理、品牌汇聚的平台。

因此,青洋湖景区规划打造三大平台。

基础设施平台,建立良好的硬件平台,为项目方打造良好的经营环境。

旅游政策平台,加强跟各界的合作,给与优惠的合作政策条件。吸引他们来进行投资或合作。

主题展示平台,给于其他社会组织的主题活动展示空间及平台,比如企业做活动,或者其他兴趣社团做策划活动。我们可以提供给与他最好的设备和服务。

2、建立合作联盟

青洋湖景区开发必须走市场领先的开发道路,因此需要站在未来发展的角度寻找、选择和汇聚世界一流的理念、人才、品牌、技术、管理等资源,并且尽可能地需求政府和社全各界的支持来协同开发。景区开发的效果取决于对内外和外部的土地、资本、技术、品牌、政策资源的整合程度。而成功合作的关键在于科学、合理的合作共赢机制。

西部开发必须建立强有力的合作联盟。这个联盟不仅要以招商为纽带,吸引各级各类投资人、开发商、经营商、旅游企业,还要考虑对政府及社会团体力量的吸引。

1)政府

青洋湖景区做为宁乡旅游的一部分,作为伪山旅游区的一个重要组成部分,完全有理由、有条件争取长沙市、宁乡县政策支持。

争取宁乡县政府把青洋湖项目作为对外重点宣传推介项目之一,给青洋湖项目的品牌经营提供更广阔的舞台。

争取政府对青洋湖景区开发主体融资的支持。

2)新闻媒体

信息社会,新闻媒体对小至房地产项目大到区域发展的作用越来越大。尤其对于开发理念先进的大型社区,媒体的阐释、介绍、报道、推广对于项目的成功至关重要。景区开发必须谋求媒体资源的介入与正向推广,尤其考虑以下重点媒体的关系建设:

1)报纸、杂志

2)电视媒体

3)电台

4)互动网络

四、品牌经营

品牌经营当中,首先是品牌塑造问题,即通过对品牌的持续投入及有效营销,不断提升品牌本身的价值,提高品牌对目标客户群的吸引力、辐射力及顾客忠实度,以期带动青洋湖景区整体价值提升。其中,品牌塑造是品牌增值的基础,品牌赢利行为必须以良好的品牌价值为依托,只有品牌增值到一定水平后才能实现。因此,下面我们将主要针对品牌塑造、品牌建设做深入分析。

品牌经营的主要阶段

根据我们对青洋湖景区开发建设的研究分析,我们将青洋湖景区的品牌经营分为三个阶段:产品开发阶段、品牌培育阶段、品牌深化阶段。下面将每一阶段的特征及经营的重点工作进行分别说明。

1产品开发阶段

这里的产品开发阶段主要是指青洋湖景区立项到初期开发结束这一时间段,在这一阶段,青洋湖景区这一产品已初具雏形,能向社会公众提供一个初期的产品CS真人对抗或者水上运动项目。

产品开发阶段,关键是区域现在环境的全面整治与改善,开发理念的确立已经初步传播。产品开发阶段需要大量的投资,开发建设的主要任务包括:

2、品牌培育阶段

品牌培育阶段的起点是游艇俱乐部的建成并正式对外营业,终点是区内所有项目建设完工。这一阶段随着各子项目的陆续建成销售、出租,客流、经济效益都逐渐增长,但整体市场表现还不稳定,会出现大幅波动,经营内容和经营项目也处在调整变化之中,整体经营还不能达到良性循环。项目投资不断增加但增加速度放缓,部分投资开始收回,能部分实现滚动投资。

该阶段的主要任务:

3.品牌深化阶段

品牌深化阶段指青洋湖项目全部建成并步入正常经营轨道以后。该阶段各子项目相对稳定并以一种良性的方式进行动态调整。客流、经营效益处于一个稳定状态,波动不大。早期项目投资逐渐收回并产生盈利。该阶段的主要任务:


第七章 环境影响评价

一、项目场址环境现状

1、风景区人口情况

青洋湖景区原本有人居住的,人与自然环境保持着相对平衡。随着旅游业的兴起,常住居民的数量自然增长速度加快。青洋湖景区及周边原有的村庄、城镇日益扩大,新的集镇街区不断形成,生产经营活动日趋活跃,环境污染严重,风景资源价值降低。青洋湖景区西部及西北部均有大量的常住人口,而景区中心也少量的居住人口。人们日常生活都依赖于青洋湖,生活废水及垃圾也投放进青洋湖中,给环境带来极大的负面影响。

2、人口增长对核心景区产生的不利影响

人口增长对核心景区产生的不利影响主要有:

一是资源遭到破坏。核心景区一般都是生态敏感区和资源脆弱区,超量的游客活动与大量居民的生产、生活活动必然对自然环境造成破坏。

二是存在安全隐患。过多的游人和居民,极易产生火灾等安全隐患,对风景名胜区的安全管理形成了沉重负担。

三是环境污染加剧。一方面大量游客和居民生活产生的污水、垃圾、粪便,在地形复杂的景区内无法及时有效的进行集中处理,对周围地表水和空气造成污染;另一方面居民种田使用化肥和农药,对景区环境造成污染。

四是景观风貌遭到破坏,景区内居民违章建设屡禁不止,房屋的风格、体量、尺度、材料与景区景观环境很不协调,影响景区风貌。

五是景区资源大量耗损。据估计,一个常住居民日用水量大约是一个游客日用水量的20倍,占用土地等其他资源的比例就更高。

同时,为满足不断增长的游人需要而兴建的旅游服务等设施占用有限的核心景区用地,也改变了景区的自然地形地貌。

二、项目建设与运营对环境的影响

1、旅游与环境的关系

旅游资源是旅游业发展的前提,是旅游业的基础。旅游资源主要包括自然风景旅游资源和人文景观旅游资源。旅游资源与环境息息相关。自然景观旅游资源就是自然环境的一部分,保护环境很大程度上也是保护了旅游资源。旅游是人类追求美与享受的一种文化性活动。旅游者要求旅游环境舒适,空气清新,山青水秀,景物宜人。环境优美,就能成为有吸引力的旅游资源。  

2、环境保护的指导思想  

环境保护与旅游资源,两者是互相制约又互相促进。开发旅游资源,发展旅游事业,给人类创造一个舒适优美的环境,也是环境保护的目的之一。青洋湖景区旅游资源的环境保护有以下几个指导思想方面:

1)宗教文明、现代文明和自然风景协调发展。

开发旅游资源,进行旅游设施的建设,同时不破坏自然景观,不破坏原来环境的格调。  

2)旅游资源开发要与自然环境相适应,着重环境保护和生态平衡。  

3)注意兼顾经济效益、生态效益和社会效益。

开发旅游资源要以尽量小的投资开发更多的项目,令其更有吸引力,以收到更大的经济效益。不会只顾经济效益而滥加开发,以致破坏自然环境。

三、环境保护措施

1、环境保护原则

1)保护景观和构景空间的完整性。

2)在保护景观自然环境的前提下,尽量利用现有的设施,扩大景区容量以有利于经营。

3)有利于改善游客、在校学生、当地居民正常生产、生活。

4)有利于今后发展。

2、界定方法

以附图所示的区域分区进行管理,对不同的区域按其功能实施不同的方法。

3、接待规模

接待规模太小不利于景区的合理开发建设,规模太大同样会给环境造成负面影响。应根据开发状况等诸多因素设定一个合理的接待规模。

4、环境设施

青洋湖景区不光有优美的自然风光,同时也保持良好的生态环境。

1)有步骤有计划的改造和新建公共厕所、垃圾转运站、垃圾处理以及环卫专用车辆保养场所等环卫设施。公共厕所按300的服务半径布点,每间公厕占地120平方米,均有专人管理。

2)人流相对集中的街道每隔40设一处垃圾箱。垃圾箱的材质、外型、颜色应与周围景观相协调。垃圾箱分可再生垃圾箱和不可再生垃圾箱分别摆放,并以不同颜色标识。

3)减少垃圾来源,建立以电、天然气等清洁能源为主的燃料结构。

4)核心景区不允许外来车辆进入,以免产生大气污染。整个区域内尽量使用环保型的交通工具。

5、宣传教育

1)设立导游牌栏

在重点观赏部位设立导游牌栏,介绍景点,同时也使用一些警示语、广告语、比如"只留下记忆、只带走照片"。这类话语,不仅能唤起旅游者的生态意识,也能增加旅游者的兴趣。

2)日常宣传

对景区工作人员、原住民等景区内部活动人员进行教育,并通过他们对游客进行环保意识的教育和宣传。

四、环境影响评价

青洋湖景区实施移民建镇和限制核心景区社会经济活动后,通过恢复搬迁地的生态植被环境,提高了核心景区的景观质量,发展完善旅游服务配套设施。

青洋湖景区采用了外迁居民,以发展青洋湖景区旅游为契机,为当地农民提供充分的就业机会,使他们从核心景区内外迁后能够在黄材城镇安居乐业,实现了山内景,山外商的合理分工。核心景区保护工作和黄材城镇建设得到了协调发展。

在重视地区的旅游开发、环境保护的同时,通过旅游拉动该地区经济的永续发展。把旅游区的开发和特色城镇的建设紧密结合起来,强调泛旅游的开发思路,并对产业互动和区域联动给予充分重视。不只重视地区的旅游开发与环境保护,更关注通过旅游这根纽带的作用拉动该地区经济的永续发展。


第八章 组织机构、劳动定员与培训

一、组织机构

青羊湖景区建成后建成后,实行董事会领导下的总经理负责制。下设副总经理、总经理办公室、财务部、人力资源部、物业管理部、工程部、企业发展部、招商部、营销部、游艇俱乐部、游乐管理部。

总经理职责为主持公司的日常生产经营管理,负责景区安全运营,组织实施董事会决议,并将实施情况向董事会报告,拟定设置、调整或撤销公司内部管理机构的具体方案等。副总经理职责为按工作分工负责有关分管工作。总经理办公室职责为执行公司总经理和副总经理交办的一切事务。计划财务部职责为按规定办理会计事务,进行会计核算、实行会计监督;参与拟订经济计划、业务计划、考核、分析预算、财务计划的执行情况;工程部负责项目的开发和建设;物业管理部负责景区的建筑维护、水电维修、清洁卫生、环境保护等;企业发展部负责规划景区的发展方向、理念的构造、品牌的提升;招商部负责对外项目的招商和协助运作;营销部负责别墅、商业区等销售,同时也负责主题活动、景区对外宣传等;游艇俱乐部负责游艇管理、会员管理、游艇培训等俱乐部日常工作;游乐管理部门负责游乐设施的管理、餐饮、接待、服务等工作。

组织机构如下图:

10-1 组织机构设置图

二、劳动定员

青洋湖景区建成后定员491,其中设总经理一名,副总经理三名,具体见下表:

101                 劳动定员表

序号

部门

人数

备注

1

总经理

1

 

2

副总经理

3

 

3

总经理办公室

5

 

4

财务部

10

 

5

人力资源部

15

 

6

物业管理部

110

 

7

工程部

45

 

8

企业发展部

25

 

9

招商部

27

 

10

营销部

43

 

11

游艇俱乐部

47

 

12

游乐管理部

160

 

 

合计

491

 

 

三、职工来源

公司不少工作岗位带有一定的技术性,按岗位要求对口招聘;管理人员需具备一定的工作经验,通过社会公开招聘;其他人员可通过各种渠道招聘,优先照顾下岗工人和退伍转业军人。对各类人员均要求身体健康。

四、职工培训

聘用人员全部实行岗前集中培训,学习有关项目法律、法规及管理知识,经考试合格,持证上岗。

 

 


第九章 施工进度及项目管理

一、施工进度

该建设工程总建设期为8年,其投资规模较大,建设工期长,根据资金使用状况及轻重缓急实行分期实施,在确保工程质量的基础上,加强工期管理,加快工程建设进度。

1、前期工作

包括审批立项、编制可行性研究报告及评估审批报告,约3个月完成。

2、工程实施准备工作

包括工程地质勘探,初步设计及审批,施工图纸设计,设备订购,施工准备等工作,约3个月完成。

3、施工、安装阶段。

一期工程为5年,二期工程实际也为5年。从一期工程建设3年起,二期工程开始运作。

表111         项目施工进度表

      年份

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

     月份

   项目名称

序号

3

6

9

12

 

 

 

 

 

 

 

 

1

可研报告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

堪察

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

设计

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4

一期工程建设

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5

二期工程建设

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6

设备及管道安装

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7

设备购置及装修

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8

竣工验收

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二、项目建设管理

为按时保质保量完成青洋湖景区建设项目的建设,由公司设立工程指挥部,各部门紧密配合,建立工程项目经理负责制,与个人责权利相结合,采取一系列措施,加强对项目的领导和支持。

1、加强监督,严格计划财务管理

项目建设单位必须自觉维护公司建设计划的严肃性,严格按照下达的计划组织施工,不得擅自变更建设规模、标准和主要建设内容。项目资金严格按计划和工程进度使用,实行专户管理、专款专用,不得以任何理由挤占和挪用。

2、加强项目组织管理

严格按照招标法组织工程勘察、设计、施工招投标工作,确保项目执行做到公开、公平、公正。

3、加强项目质量管理

实施项目监理制,强化工程质量监督,落实项目法人质量责任终身制,明确建设、监督、勘察、设计、施工各方面责任。

4、加强合作,确保高效

由于该工程投资规模大,建设工期长,因此,各部门要加强协作,搞好配套服务,以确保工程质量,尽快建成受益。

5、施工组织意见

本项目工程规模大,工期跨度长。因此要根据工程具体情况,合理组织,抓住重点,加强项目组织管理,强化工程质量管理,加强计划财务管理与监督,以达到确保质量、缩短工期、控制造价、保证安全,特别是要协调好施工与周围环境保护的要求。工程施工任务必需注重专业化,加强监理。施工过程中应尽量采用流水作业,连续均衡施工,缩短工期,加快建设速度。充分利用当地资源,减少物资运输量,尽量避免二次搬运,降低运输成本,节省工程投资,作好安全防范措施,杜绝工程事故的发生。

主要工程的施工方案意见:

(1)做好各工序阶段之间的协调工作;

(2)做好施工准备工作,做好材料储备供应计划,保证有足够的材料供应;

(3)工程施工中如发现不良工程地质情况,必须先停止施工,会同有关单位作详细的勘察和设计,调整施工方案,确保工程进度和施工安全。

 


第十章 项目招投标

一、招投标原则

按照国家发展计划委员会(2001)9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》和湖南省发展计划委员会湘计招(2002)417号文件《湖南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的要求,按照公开、公平、公正的原则,拟对本项目的勘察、设计、建筑工程、设备购置、设备安装工程、监理等组织公开招标,选择相应资质的单位进行勘察设计、建设、安装、监理、保证项目建设的质量,采购符合要求的仪器设备,保证整个工程合法、有序、高效、健康地运行,并保质保量,按期竣工。

招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行(具体见下表)

12-1                       招标基本情况表        单位:万元                                                             

序号

 

招标范围

招标形式

招标方式

不采用招标方式

招标公告发布、中标候选人公示媒体

招标估算金额

全部

招标

部分

招标

自行

招标

委托

招标

公开

招标

邀请招标

1

勘察设计

 

 

 

 

电视、报刊

 

2

建筑工程

 

 

 

 

电视、报刊

 

3

设备购置

 

 

 

 

电视、报刊

 

4

其他

(含监理)

 

 

 

 

电视、报刊

 

合计

 

 

 

 

 

 

 

 

 

二、投标、开标、评标和中标程序

该建设项目内容较多,质量要求高,根据建设项目分项规模和建设要求,凡是需公开招标的项目,在招投标过程中应遵守如下程序:

1、在该项目经上级部门批复同意后一个月内,建设方在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。

2、在招标文件开始发出日起30日内,具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时,项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应,招标项目属于建筑施工的,招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备,本项目不接受联合招标。

3、开标时由招标代理机构主持,邀请所有投标人参加,开标时由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一:能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。

4、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。

5、中标人确定后,招标人向中标人发出中标通知书,该通知书具有法律效力,若中标人放弃中标项目,应当承担法律责任、自中标通知书发出30日这内,按照招标文件,建设方和中标人签订书面合同,同时,中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。对招标项目的公开范围和选择投标人的资质上要求不同。不同的施工项目有以下资质要求:

1)勘察设计招标:勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的初步设计进行公开招标时,面向全市公开挑选勘察设计单位,投标人的资质要求最低要在乙级以上。

2)施工监理招标:施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时,面向全市公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在乙级以上。

3)施工企业选择招标:该项目涉及内容广泛,依据工程的需要,采用总承包和专项分包相结合方式,选择施工企业和设备进口公司。

三、评标委员的人员组成和资质要求

针对采用公开招标的方式项目,在招投标过程中,为保证项目的公开,对评标委员会的组成和资质有如下要求:

1、评标委员会由项目发包单位及相关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开工前2个月成立。评标委员会主任由资深的专家担任,主任不参与投票,只负责人员的挑选和监督投票的公正性;评标委员会采用单数制,但最低不少于5人,并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,投票采用秘密方式,以得票多才当选,但中标者的得票不得低于半数。

2、评委会成员在副高(副教授)级以上,从事本专业至少在8年以上,对工程项目有较深入的研究,并且职业道德良好,与投标单位无任何利害关系,评标委员会成员当客观公正的履行职务,遵守职业道德,对所提出的评审意见承担个人责任。

 

 


第十一章 投资估算

一、投资估算

1、估算范围和估算依据

工程项目建设投资估算范围包括度假公寓、豪华会员公寓、游艇俱乐部会所、青铜文化博物馆、标准客房、安置房、商业用房、祖塔及同庆祠、南轩书院、餐饮及室内活动中心、其他配套用房、停车场、道路等建构筑物的建筑工程费,设备及安装工程费,绿化费、其他工程费及工程预备费、建设期利息等。

项目投资估算依据:

1.国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法及参数》(第二版)、建设项目投资估算办法、建设项目可行性研究报告编制内容深度规定及国家的有关政策法规。

2.建筑工程费用依湖南省建筑工程概算定额和当地工程造价水平估算,不包括建筑物的二次装修费。

3.设备费用,按有关报价资料估算。

4.其他费用按建设项目投资估算办法及项目实际情况估算,本预备费率按第一、第二部分工程费用的10%计提。

5.总投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金

固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用

2、总投资

项目总投资由建设投资和流动资金组成,经估算,项目总投资为59,447.91万元,其中:建设投资54,447.91万元,流动资金为5000万元,项目总投资构成分析见下表:

111          项目总投资构成分析表

序号

工程或费用名称

估算价值

 

 

 

 

占固定资产投资的比例(%)

建筑工程

设备购置

安装工程

其他费用

合计

1

固定资产投资

47,957.00

  2,237.00

    50.00

  4,203.91

54,447.91

100.00%

1.1

工程费用

47,957.00

  2,237.00

    50.00

       -  

50,244.00

92.28%

1.1.1 

土建工程

46,807.00

    100.00

    50.00

       -  

46,957.00

86.24%

1.1.2 

公用工程

  1,150.00

       -  

      -  

       -  

  1,150.00

2.11%

1.1.3

设备及工器具

       -  

  2,137.00

      -  

       -  

  2,137.00

3.92%

1.2

其他费用

       -  

       -  

      -  

  2,109.76

  2,109.76

3.87%

1.2.1

.土地费用

 

 

 

0

       -  

0.00%

1.2.2 

.项目前期工作费

 

 

 

    100.00

    100.00

0.18%

1.2.3 

.建设单位管理费

       -  

       -  

      -  

  2,009.76

  2,009.76

3.69%

 

.勘探设计费

 

 

 

  1,004.88

  1,004.88

1.85%

 

.工程监理费

 

 

 

  1,004.88

  1,004.88

1.85%

1.3

预备费用

       -  

       -  

      -  

  2,094.15

  2,094.15

3.85%

1.3.1 

基本预备费用

 

 

 

  1,047.08

  1,047.08

1.92%

1.3.2 

涨价预备费用

 

 

 

  1,047.08

  1,047.08

1.92%

2

固定资产投资方向调节税

 

 

 

 

 

0.00%

3

建设期利息

 

 

 

 

 

0.00%

 

合计(1+2+3)

47,957.00

  2,237.00

    50.00

  4,203.91

54,447.91

       1.00

3、建设投资估算

项目建设投资估算详表。

 

 

 

工程或费用名称

建筑工程

设备购置

安装工程

其他费用

合计

1

土建工程

  46,807.00

    100.00

  50.00

    -  

46,957.00

1.1

度假公寓

9639

 

 

 

  9,639.00

1.2

豪华会员公寓

9000

 

 

 

  9,000.00

1.3

游艇俱乐部会所

375

 

 

 

    375.00

1.4

青铜文化博物馆

195

 

 

 

    195.00

1.5

标准客房

198

 

 

 

    198.00

1.6

安置房

8250

 

 

 

  8,250.00

1.7

商业用房

6240

 

 

 

  6,240.00

1.8

祖塔及同庆祠

360

 

 

 

    360.00

1.9

南轩书院

450

 

 

 

    450.00

1.10

炭和里

375

 

 

 

    375.00

1.11

二期接待中心

11520

 

 

 

11,520.00

1.12

餐饮及室内活动中心

100

 

 

 

    100.00

1.13

其他配套用房

105

 

 

 

    105.00

2

公用工程

   1,150.00

       -  

    -  

 

  1,150.00

2.1

牌楼

      10.00

 

 

 

     10.00

2.2

道路

     100.00

 

 

 

    100.00

2.3

供电设备

     250.00

 

 

 

    250.00

2.4

景观

     100.00

 

 

 

    100.00

2.5

给排水系统

     350.00

 

 

 

    350.00

2.6

弱电系统

     150.00

 

 

 

    150.00

2.7

停车场

      40.00

 

 

 

     40.00

2.8

码头

     150.00

 

 

 

    150.00

3

设备及工器具

        -  

  2,137.00

    -  

    -  

  2,137.00

3.1

游艇

 

    600.00

 

 

    600.00

3.2

CS真人对抗

 

     70.00

 

 

     70.00

3.3

儿童游乐园

 

     80.00

 

    -  

     80.00

3.4

悠波球

 

     15.00

 

 

     15.00

3.5

滑草

 

    150.00

 

 

    150.00

3.6

滑索

 

    130.00

 

 

    130.00

3.7

山地自行车

 

     30.00

 

 

     30.00

3.8

潜水游泳区

 

    160.00

 

 

    160.00

3.9

综合游乐场

 

    110.00

 

 

    110.00

3.10

钓鱼区

 

     15.00

 

 

     15.00

3.11

灯光捕鱼

 

     30.00

 

 

     30.00

3.12

滑水

 

    170.00

 

 

    170.00

3.13

碰碰船

 

     40.00

 

 

     40.00

3.14

峡谷列车

 

    140.00

 

 

    140.00

3.15

高尔夫

 

    350.00

 

 

    350.00

3.16

乒乓球

 

     12.00

 

 

     12.00

3.17

台球

 

     32.00

 

 

     32.00

3.18

棋牌

 

      3.00

 

 

      3.00

4、流动资金估算

经估算,本项目流动资金占用额为5000万元。

 


第十二章 社会效益

一、青洋湖景区的开发将清洋湖、密印寺、千佛洞连成一片,真正意义上构建了沩山旅游景区,完整了宁乡县的整体旅游规划,形成了完善的区域旅游经济,将促进旅游业成为宁乡的支柱性产业和主导性产业。

二、青洋湖景区的建成将弥补了密印寺、千佛洞旅游功能的不足,产生了1+12的经济效益和社会效益。

三、青洋湖整体经济发展规划优化了沩山地区和宁乡县的经济结构,将推动土特产的深加工,顺势推出具有自身特色的农副特产,促进第三产业的发展;提升了沩山地区和宁乡县的经济地位和经济实力。

四、青洋湖的建设分利用了清洋湖的各种自然和人文资源,重修和保护了张拭、张浚墓、炭和里青铜遗址、祖塔等文化名胜遗产;提高宁乡县在长沙市,乃至湖南的知名度和旅游地位;

五、青洋湖的建设将更好地改善投资环境,吸引投资,加速宁乡经济的繁荣,增加了宁乡对外展示的窗口,加强了与外界的交流和联系。

六、项目的建成为当地提供了大量的就业机会。