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目 录

 

 

第一章 北京商业地产的发展时机              4

一、促进市场发展的主要因素              4

1、首都经济的持续增长              4

2、北京商业的全面发展              4

3、发展规划的出台实施              4

4、市场调控的规范加强              4

5、区域商圈的功能变化              4

6、重大事件的突发影响              5

7、宏观环境的不断优化              5

8、消费投资的逐渐理性              5

二、引起快速升温的直接原因              5

1、投资转移              5

2、需求拉动              5

3、利益驱动              6

4、运作灵活              6

第二章 北京商业地产的市场形势              6

一、整体市场              6

(一)市场概况              6

1、全国市场              6

2、北京市场              7

(二)主要情况              8

1、市场供给              8

2、市场需求              8

3、市场行情资源来源:易铺网)              8

4、运作方式              10

5、价格分布              10

6、项目分布              10

二、区域市场              11

(一)CBD地区              11

1、供给方面              11

2、新旧主要项目              11

3、需求方面              12

4、市场形势              12

(二)中关村              13

1、中国硅谷助推投资热潮              13

2、供求关系决定市场高价              13

3、住宅底商有利可图              13

4 中小投资者不容忽视              13

(三)亚运村              14

1、供需矛盾突出              14

2、市场持续热销              14

(四)南城地区              14

1、商业地产渐成规模              14

2、市级物流中心初步显现              15

3、三大城区广汇商机              15

第三章 北京商业地产的未来趋势              15

一、北京商业的规划发展              15

(一)北京十五期间商业发展规划              15

1、发展基本目标              15

2、商业发展重点              16

3、业态引进重点              16

(二)区域规划情况              16

1、市级商业中心,新一轮的升级调整启动。              16

2、区级商业中心,完善、发展、同步、预留。              16

3、社区商业中心。              16

4、特色商业街。              17

(三)北京商业的发展趋势              17

1、北京的流通业              17

2、北京的商业街              17

3、北京的零售业              17

二、市场存在的问题现象              18

(一)自身不足              18

1、开发资金匮乏。              18

2、复合人才稀缺。              18

3、软硬件不配套。              18

4、管理服务滞后。              18

(二)市场表现              18

1、主要问题              18

2、具体现象              19

三、市场发展的未来态势              19

(一)基本态势:竞争加剧、聚集扩散              19

1、两个主要外在因素              19

2、两个主要的内在因素:              19

(二)总体趋势              20

1、供应方面:逐年递增,且规模与分布更日趋理性化。              20

2、需求方面:稳中趋旺。              20

3、区域分布:多中心化。              20

4、市场价格:先升后降              20

(三)投资重点              21

1、重点项目:政府鼓励的4大类              21

2、重点区域:三、四环周边地区              21

3、重点业态:零售物业              21

4、重点类型:临街底商              21

第四章 北京商业地产的投资探讨              21

一、商业地产的投资概述              21

(一)投资风险的规避              21

1、经营模式。              22

2、合作方式。              22

3、规划设计。              22

4、商圈需求。              22

(二)投资的基本考虑              22

1、商圈的规模              22

2、商圈的变动              22

3、主力店效应              23

4、广场和人气              23

5、品牌店效应              23

6、地理位置              23

7、商铺的通用性              23

8、周边的价格水平              23

二、商业地产的简单思考              23

思考一:商业定位              23

思考二:商业物业的管理              24

思考三:商业地产的二、三级市场              24

思考四:商业价值与业态规模              24

思考五:商业与房地产的对接              24

 

 


北京商业地产市场

研究报告

 

第一章 北京商业地产的发展时机

对北京商业地产市场的发展时机,基本判断是:条件成熟,并快速升温。

一、促进市场发展的主要因素

下列因素,孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石,有力地促进了市场发展。

1、首都经济的持续增长

北京快速发展,宏观经济指标(如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等)稳步增长或优化,商业发展空间日益广阔,居民消费能力持续增强,一轮投资消费升级已展开助推了商业地产市场的发展。

2、北京商业的全面发展

首先,市级商业、区域商业和社区商业的快速增长,促进了商业地产与之的同步发展其次,商业业态日益的多元化和现代化,拉升了对商业地产的需求。再者,商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段,直接壮大了商业地产市场。

3发展规划的出台实施

城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。

4、市场调控的规范加强

市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明;股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄;存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响,都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。

5区域商圈功能变化

商圈功能可看作是居住功能住宅)、商业功能商铺)、商务功能(办公楼)的有机结合。随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快,各商圈居住及商务功能正发生明显的变化,这必将引起区域商圈的功能变化,从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强

6、重大事件的突发影响

奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展,影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂,只是延缓而未阻碍市场的发展,同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台,不但使市场复苏迅速,而且对市场的今后发展也产生了积极影响。

7、宏观环境的不断优化

一方面,北京是外资投资热点地区之一,国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨大的发展潜力,作为首都,北京自然是热点;另一方面,北京也是内地投资热点地区之一,内资企业加快进京步伐,民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场发展

8、消费投资的逐渐理性

以往几次消费投资热潮的经历教训,使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟,从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。

二、引起快速升温的直接原因

  下列原因,直接引起了北京商业地产市场的快速升温,成为了市场的投资热点。

1、投资转移

  随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明,加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧,使商业地产渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方式。

同时,房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程,商业地产(开发建设与商业经营融合而成的复合地产)是房地产开发的趋势之一,也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间

2、需求拉动

居民投资消费能力日益提高,北京城市人口逐年递增,居住范围向外加速拓展,城区更新改造力度不断加大,市容市貌得到极大改善;以及入世奥运的深远影响,都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简单来说,商业地产的需求空间很大。

人均商业面积需求方面。人均商业面积比衡量一个城市商业面积是否合理一个指标,纽约、东京大概是1.61.7,香港约1.3,上海接近1。若按1300城市人口及人均1计算,北京将至少需要1300万平方米商业面积,据统计,2002北京商业物业总面积现有900万平方米左右,发展潜力巨大。

消费水准提升需求方面。以往消费主要是购买式的而如今已向体验式转变,原有商业已无法满足人们日益增长的多元化消费需求,需要新的商业业态进入

区域商分块需求方面。以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费,而如今随着城市内向(旧城改造)及外向(新区开发)两方面的快速发展,消费由购买式向体验式的转变,原有商业格局必然改变,级中心及多极商圈必然出现,这必然加大对区域商业中心、特色商业街、专业市场、社区商铺等的需求,促进商业地产市场发展。
  此外,三外投资(外资、外地、外行)齐头并进,中小投资者踊跃参与,特别是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场,一大批特许经营或加盟连锁店竞相陆续选址落户,都直接起到了需求拉动的作用。

3、利益驱动

首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高,其次近期商业地产供不应求,市场发展潜力巨大;再者商业地产尚处于起步摸索阶段,较之趋于规范的其他投资方式,卖点及利润还有很大的挖掘提升空间,因此自然吸引越来越多的投资进入。

同时,这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力,使房地产投资越来越多地注重商业地产。

4、运作灵活

商铺不但有较高的投资价值,而且运作多样、经营灵活,可出售也可出租,可经营也可委托,可大可小、可合可分,又可根据市场需求及竞争状况进行及时调整,因此具有很强的市场适应性和抗风险性。

 

第二章 北京商业地产的市场形势

  对北京商业地产市场的现状,简单概括是:供求两旺、并持续高温。

一、整体市场

(一)市场概况

1、全国市场

1997年以来,国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。

首先,全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造,一方面使传统商业中心亟待改造提升,另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设,加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展,直接形成了对商业地产的大量需求。

其次,中国入世后,众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加快了抢滩中国市场的步伐沃尔玛家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等,增加大量商业地产需求的同时也促使了一些商业业态的引入和新型商业地产的开发,如ShoppingMallOutletStore(工厂直销店)、超市连锁店和特色商业街等,有力推动了商业地产市场的快速升温

具体现象:

l       一些大中城市的商业类物业供不应求,商铺价格飞涨、屡创新高。

l       全国范围内争建商业特色街及大型购物中心。北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市都正在筹划或已经兴建ShoppingMall

l       众多开发商纷纷加大商业地产项目的开发,其中大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标,与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟,计划在上海北京等15个城市开发大型商业地产。今后商业地产的开发规模销售额均超过住宅类物业。
  据不完全统计,1997—2002年,国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%,但增幅日益明显,200020012002年增幅分别达到40%10.630%。2002年国内商业地产的投资额同比幅为11.8200318月,全国商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40%,房地产分类物业增幅最高。

从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套商业,再到以大型百货商厦为中心的区域商业,直至如今以超级购物中心为代表的专业商业地产,商业物业模式经历了一系列变革后,房地产业越来越向第三产业、商业倾斜,日益与之对接融合。复合地产已成为房地产开发的一个必然趋势。

2、北京市场

北京商业地产市场的发展略晚于深圳、上海

迅速升温于2002年。

从朝外老番街火爆开盘到回龙观底商快速结案,从中关村科贸中心12.8万元天价的一炮打响建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍,商业地产市场众人瞩目、风光无限。

持续高温到2003年。

新型商业地产陆续开发,世纪金源领军,Shopping Mall率先开工;大连万达随后,订单地产反响热烈;其他开发商据了解也纷纷行动。华远有意与沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店在内的三个大型超市天鸿表示将在回龙观建一个综合性大型超市城开与索纳塔营销商在西单合作开发4S新型轿车销售服务商场,新组建太合商业房地产公司也将加大商业地产的投资。

众多老项目也都加大了对商业物业的投入。左岸工社全球最大的商业健身连锁机构――中体倍力健身俱乐部合作,建立了3000平方米中体倍力左岸连锁店建外SOHO有意拷贝上海新天地模式继续开发特色商业街;后现代城已规划出一条风格独特的商业休闲街;富力城也拟准备引进2.53万平方米大型综合类超市;苹果社区设计20万平方米的商业面积,包括1.5万平方米的综合超市和一条浓厚文化气息的特色商街。原有商业地产西单商场及恒基中心也加快了全新改造。

同时,国内外商业巨头进京步伐明显加快。建材方面的欧倍德、百安居、乐华梅兰,超市方面的沃尔玛、欧尚、7—11便利店、迪亚折扣店等,或开业、或落户、或筹备、或选址、或报审。大商集团、上海华联、物美超市等国内大型商业企业也积极在京拓展。

(二)主要情况

1、市场供给

据市统计局统计,截止2002年底,北京商业零售业物业总面积998.5万平方米,营业面积529万平方米;餐饮业面积206.8万平方米,营业面积130万平方米。2003年111月商业营业用房施工面积同比增长34.2%,增幅高于总施工面积的30.3%住宅施工面积25.2%

同时,综合世邦魏理仕和戴德量行的报告,对大型商业物业的市场供给情况了解如下:

l         从现有存量上看,2002年大型商业物业存量约为160多万平方米,其中百货业27.9万平方米,购物中心66.1万平方米,外资超市33.2万平方米,甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。2003年大型商业物业(1万平方米以上达到120个,可提供商业总面积294.5万平方米,平均规模2.5万平方米。

l         从潜在供量上看,2002年至今在建项目71万平方米,拟建项目320万平方米。同时据了解,未来几年内,北京还将批复500万平方米的商业面积。

l         从可能增量上看,2002年为23.59万平方米,2003年近30万平方米2003110月为20万平方米)2004年预计约53万平方米,而到2007年将可能突破300万平方米。

2、市场需求

l       从需求主体上看,大型商业集团(特别是国内外零售商业巨头)带动了大型商业地产的需求,中小企业及个人(尤其是中小投资者)带动了小型商铺的需求。其中中小投资者最多,对小型商铺需求最大。

l       从需求区域上看,首选朝阳区的东三环和亚运村,其次是海淀区的中关村,主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。

l       从需求类型上看,大型商业地产中新型业态(大型购物中心、专业市场特色街、超市连锁等)的需求远大于传统业态(如百货商场),小型商铺中餐饮和服装类的需求远大于娱乐类。

l       从需求规模上看,呈两极化发展趋势,大型商业地产主要集中在46万平方米之间,同时10万平方米以上超大型项目不断涌现;小型商铺主要集中在10200平方米之间,同时出现了可分割式商铺,专业市场中的商铺面积更小。

3、市场行情资源来源:易铺网)

l         商铺最高售价排行参考

 

商铺最高销售单价排行榜

商铺名称

售价

排行

中关村科贸中心

13万元/平方米

1

左岸工社商铺

6.36万元/平方米

2

第五大道

4.2万元/平方米

3

建外SOHO商铺

3万元/平方米

4

朝阳门外的老番街

2.5万元/平方米

5

国展家园商铺

2.3万元/平方米

6

欧陆经典

2.1万元/平方米

7

九台2000商铺

1.98万元/平方米

8

 

l         办公楼底商售价参考

城区

位置

项目

商业面积及楼层

售价(元/建筑平米)

西城

复兴门

远洋大厦

4,000

30,000

西城

阜成门

国润大厦

600

12,600

海淀

西北三环

数码大厦

240/首层

25,000

海淀

四道口

国兴大厦

600/首层

均价12,000

朝阳

北三环边

浙江大厦

13,900

10,000—27,000

朝阳

东四环

住邦2000

5,600

16,000—19,800

 

l         住宅楼底商售价参考

 

城区

位置

项目

商业面积及楼层

售价(元/建筑平米)

朝阳

大北窑

现代城

20,000/一二层

20,000—23,000

朝阳

亚运村

风林绿洲

5,000

14,000—23,000

朝阳

芍药居

旭风苑

4,000

9,200

海淀

国兴大厦

四道口

20,000

14,000

东城

安定门外

柳源居

1,000

12,500

宣武

广安门

朗琴园

4,000/首层

14,000

崇文

广安大街

金帝世家

50,000

18,000—20,000

4、运作方式

据不完全统计,商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形式。其中:

租赁的项目最多62平方米,约占总量的34%,以55万平方米的金源shoppingmall为代表

租售并举的次之,近54平方米,占总量的30%,以7万平方米的北方明珠底商为代表

出售项目第三,近46平方米,占总量的26%,以建外SOHO、第五大道为代表

自营或联营的最少,近17平方米,约占总量的10%,以16万平方米的华贸中心为代表

5、价格分布

据统计,2003110月,商业营业用房销售均价10394/平方米同比增长38.5%,增幅远高于商品房平均销售价格的2.4%办公用房5.4%住宅2%。

世邦魏理仕和戴德量行的报告显示,截止200310月,优质商铺首层、二层的平均租金报价分别为2.75美元1.37美元,分别上升0.4%0.2%。

同时,据不完全统计,价格区间分布情况如下:

l         销售价格

  底商价格一般是住宅或公寓价格的23

均价4万元以上的项目,约总量的4%,主要集中在中关村和CBD

  均价34万元的项目约占总量的9%

均价23万元的项目最多,约占总量的29%,一般是商圈、高档写字楼公寓底商的主力价位

  均价11.5万元的项目,一般是城区内非商圈商铺的主力价位

均价50008000的项目,一般是远近郊区商铺的主力价位

l         租金价格

  5/平方米·天以上的项目,约占45%

34/平方米·的项目,约占22%

45/平方米·天的项目,约22%

23/平方米·天的项目,约11%

6、项目分布

一是从区域方位上看,目前商业地产项目区域划分明显,价值差别也很明显。

50%的项目集中于市级和区域商业中心。市级商业中心位于城市中心,包括王府井和西单;区域商业中心主要集中在东部和西部,散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近,目前发展较为成熟的有中关村、CBD、建国门、朝外、亮马河、亚运村和公主坟。其中,CBD、中关村是两大核心。

l         东区:CBD,是消费档次较高的区域商业中心。财富中心、建外SOHO、昆泰国际中心、万达广场、华贸中心以及即将推出的大成天地时尚之窗,CBD及周边已经成为商业投资的热点区域。

l         西区:西北三环、中关村沿线,始终是商业地产的投资热点,尤其是中关村一带,市场供不应求,价格居高不下。

l         北区:亚运村地区,从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大道,高档次、高密度的居住社区保证了区域商业地产投资的热度。

l         南区:一向是商业投资的软肋地带,与上述三区相比略显不足,商业投资氛围及人气还需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世贸商城(木樨园)等项目较有影响。

二是从投资类别上看,目前商业地产项目种类日益丰富,投资也各有特点。

一般可分为市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、专业市场、特色商业街和底商等六种。

l         市级商业中心:商圈辐射半径达78公里甚至全市。包括原有三个(前门、王府井和西单)和新兴五个(CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园)商业中心。商业规模大,业态、业种复合度高、辐射半径大。因此,商铺租售相对容易、投资回报率高、回收周期较短,投资可保证长期稳定的回报。但价格也高,前期投入较大,运作空间也有限。

l         区级商业中心:服务区域,如方庄、望京。社区商业中心:服务社区,如天通苑、世纪城。商铺价格相对不高、经营较稳定,但不同位置价值差别很大。

l         专业市场:很多,服装类如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、蒋宅口的巨库;IT类如中关村的科贸中心、鼎好电子商城;家居类如碧溪家具广场等。其最大特点就是单个商铺面积小(不超过10㎡),单价高、不能独立经营需要托管或自营。因此高风险和高回报并存。

l         特色商业街:市场行为自然形成的较好,行政行为打造的效果较差。如东直门鬼街、方庄食街、马连道茶叶街等。

l         底商:最多,简单可分为办公楼底商(如数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(如珠江帝景、回龙观经济适用房)两大类。其中拥有独立门面及固定消费人群、经营稳定、投资风险小、价格相对低廉的住宅底商最受欢迎。

二、区域市场

(一)CBD地区

1、供给方面

近两年,CBD及泛CBD地区在住宅和写字楼新建项目集中推出的同时,商业物业的开发及供应也明显升温,成为商业地产的投资热点地区。

戴德梁行统计,到2008年,CBD新增商业面积将不低于90万平米,国贸三期的5万平方米、LG大厦的3.5万平方米、华贸中心的16万平方米等,约占北京新增商业总面积的29%。若加上原有的国贸商城嘉里中心等项目,商业面积将超过100万平,届时北京商业格局将发生较大变革,作为新兴的市级商业中心,CBD将超越西单王府井,成为北京规模最大的商业区。

2、新旧主要项目

项目名称

项目位置

项目规模

开业时间

租售状况

国贸商城

建外大街1号

60000平方米

1990年(1期)

只租不售

嘉里中心

光华路1号

15000平方米

2000年

只租不售

SOHO现代城

建国路88号

20000平方米

2002年

销售

京汇大厦

国贸桥东南

3000平方米

2002年

只租不售

国贸三期

建外大街1号

60000平方米

2007年

只租不售

华贸中心

光华路1号

160000平方米

2005年

只租不售

建外SOHO

建外大街4号

90000平方米

2004年

销售

万达广场

国贸桥东南

70000平方米

2005年

以租为主

  3、需求方面

CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下

l         品牌服饰

作为商铺市场消化量最大的租户类别,品牌服饰今后CBD有较大需求,尤其是中高档及高档品牌

l         餐饮

数以百万计的工作人口,且有大量的商务往来,都将为餐饮创造巨大的商机CBD将成为餐饮的必争之地。

l         展厅

鉴于收入较高人的聚集之地及体验式消费的转变,致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD

l         配套服务

由于在CBD工作与生活的人群数量庞大将需要不同类别的配套服务,票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等,对配套店铺数量的需求亦相对较大。

4、市场形势

l         产品定位普遍高启

  客户定位是产品定位的依据。据《北京CBD商业发展规划(2002-2010)》预测,CBD的消费人群约有50万,其中,年轻时尚的商务白领约2530万,常驻财富阶层及涉外人士各约有5.5万,商务旅行人群约1.7万,文化休闲人群约12万,观光人群约48万。另据资料显示,CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。因此,CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求,定位在高档和著名品牌上。其中,立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的珠江帝景可以说是典型代表,。

l         商铺租价平稳上扬

目前CBD商业面积不足10万平方米,约占北京的7%。而且业态较单一,主要以购物中心为主,又相对集中在国贸、嘉里中心和贵友。况且自国贸二期后,新增供应较少,因此面对稳步上升的市场需求,商铺平均租金平稳上升,首层优质商铺月租金为60120美元,空置率一直保持在2%的较低水平。

l         东区成为发展重心

目前CBD西部和北部都已经形成了一定规模的商业区,如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而CBD东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区,因此众多重量级项目都选址在此,东部将是未来CBD发展的一个重心和方向。如华贸中心正精心建设16万商城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心,加之建外SOHO等周边商业街的补充呼应,CBD东区日益显现CBD商业中心的地位。另外,欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区,拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等,配套之全更是其他项目难望项背。

l         集成社区受市场追捧

从投资类型看,集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区,就是以集成开发的理念整体解决业主生活,一次性开工,一次性交付所有设施,有别于目前通用的滚动开发模式。珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购,除CBD因素外,集成社区也是项目卖点和亮点之一。

(二)中关村

1、中国硅谷助推投资热潮

作为华北甚至是全国的电子产品集散地,加之地处成熟的老城区及周边科研院所林立,特别是随着中国硅谷地位日益稳固中关村商铺投资再次掀起热潮。左岸工社、财智中心、数码01、中关村科贸中心等一批拥有商业面积的新型写字楼相继建设,海龙大厦、鼎好电子商城等新型电子商城相继开业,世纪金源ShoppingMall也即将封顶和开业。

2、供求关系决定市场高价

中关村商铺多被银行、证券和电子市场等高端行业占领,大中小企业及市场交易额逐年增加,同时随着中关村整体商务环境改造规划的出台绝大部分的临街小商铺被拆除因此地区商铺一直供不应求及市场价格高开高走。

3、住宅底商有利可图

万柳地区新起点家园、万泉新新家园底商和板井区域 世纪城 4万平方米地下不夜城的快速售出,以及早期北京科技会展中心底商的成功案例,都说明此点。成熟商圈,拥有大量、稳定的消费群体,商机多、投资风险小,即使底商价格不菲,但由于位置和人气上优势,也可获得较高回报及较稳定的收益。

4 中小投资者不容忽视 

从市场现状看,中小投资者尤其是外地投资者(如温州投资)异军突起,并渐成规模,与企业投资不相上下,由此带动了小型底商及电子市场商铺需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。

(三)亚运村

  亚运村目前建筑总面积已超过600多万平方米,常住人口达50万以上流动人口30万以上并且规模日益壮大,范围延至北五环,随奥运村建设,今后亚奥区域将可能更延伸昌平东小口西京昌高速路。作为中心居住区(CLD)亚运村与东部CBD、西部中关村齐名。

 1供需矛盾突出

亚运村商业一直是投资热点,除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外,较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因

大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体,亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右,北辰购物、阳光广场飘亮购物和旺市百利超市、家和超市等几为代表的商业面积远远无法满足人们的高品质生活需求巨大的消费能力很难得到释放,同时也难于适应今后奥运村的建设和需求这使规模和档次不很突出的北辰购物中心营业额一直排在北京市所有大型商业购物中心的前几,也使慧忠路、安慧北路已经自发初步形成了餐饮一条街。

同时,目前绝大多数是临街商业店铺,业态分布比零乱,文化设施欠缺,个性化的商铺鲜见难以满足较高档次的消费需求。

2、市场持续热销

即不用拍卖,也不用烘托,亚运村商业消化速度很快。建筑规模3.5万平方米第五大道,目前销售已达90以上,售价1.84,相继有星巴克、全聚德、新世纪钱柜等知名品牌店签约落户。此外,光新干线底商创造了100销售奇迹,售价2.73元。华汇集团的7万平方米商业和欧陆经典1万平方米的底商也引起了市场的高度关注

同时据悉,亚运村一大型商业区将出现在未来亚运村和奥运村交错的核心地带,总规划建筑规模85.6万平方米,其中,包括亚运村首条超大规模商业街21.4万平方米(其中店铺式商业10.8万平方米,综合商场8.5万平方米,主题商场近2万平方米)这将对该地区的商业格局产生较大变革,有力提升该地区的商业水准。

(四)南城地区

1、商业地产渐成规模

城市基础设施的极大改善,使南城的开发空间日益拓展,南城商业水平的提高也日益加快。目前已经建成的大规模住宅小区如珠江骏景、恋日家园、清芷园、朗琴园、怡海花园、庄维花园等都建有配套的大型商业设施,给南城商业地产的发展增添了新的活力。

十五期间,北京还将分别建设东南西北4个大型ShoppingMall,加之政府扶持力度的继续加强,南城的大型商业地产已初露端倪,渐成规模。同时据悉,木樨园到大红门一带将尽快形成以服装经营为特色的商业中心,大型商业中心也将在此落成。

2、市级物流中心初步显现

除众多颇有实力的连锁公司如万客隆、天客隆、华联、沃尔玛等纷纷进驻外,东方家园、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居广场亦在南城安家落户,这些国际及国内知名店面的强势加盟迅速带动了南城人气的增长,使之逐步成为京城的物流中心。

3、三大城区广汇商机

崇文区:经多年改造,以新世界中心为代表的崇文门地区日益成为一个人流如织、繁华热闹的区域商业旺地。
  宣武区:广安大街改造后建成的大都市街,和分别以菜百商场、庄胜崇光百货为中心的菜市口、广安门两区域,已成为区域商业聚集地。此外还有马连道茶叶一条街。
  丰台区:拥有丰台百货商场、方庄购物中心、华润百货商场、新安商场、亚西亚商场等一批大中型商业设施和以农副产品、小商品、家具、纺织、服装、汽车为主体的各类集贸市场90余个。其中新发地批发市场是首都农副产品集散中心。

 

第三章 北京商业地产的未来趋势

  对于北京商业地产的未来趋势,总体预测是:竞争加剧、聚集扩散。

一、北京商业的规划发展

(一)北京十五期间商业发展规划

1、发展基本目标

l       商品流通总规模年平均增长10%社会消费品零售额2005年达到2330亿元,年平均增长10%2010年达到3700亿元,比2000年增长1.6倍。商品购销总额与社会消费品零售额基本保持同步增长。

l       网络商业的份额达到30% 包括连锁商业和电子商务的网络商业实现零售额占社会消费品零售额的份额,2005年达到30%连锁商业网占27%左右,电子商务网占3%左右2010年达到48%连锁商业网占40%,电子商务网占8%分别2000年提高1836个百分点。

l       人均拥有零售商业网点营业面积达到0.9平方米2005年零售商业营业面积从2000年的840万平方米增加到1000万平方米左右,户籍常住人口人均拥有营业面积0.9平方米左右。2010年零售商业营业面积达到1200万平方米左右,户籍常住人口人均拥有营业面积1.0平方米左右。

2、商业发展重点

l         促进两网,即促进连锁商业网和电子商务网的发展;

l         提高三区,即提高城市中心区(包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心),商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心),中关村科技园区商业发展的水平;

l         繁荣三圈,即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈,四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈,公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈;

l         开拓十城,即开拓十个远郊区(县)中心城镇的商业中心;

l         培育十街,即培育十条左右各具经营特色的商业街()

l         完善400社区,即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心;

l         加快发展四类商业,即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。

3、业态引进重点

重点引进大型购物中心、大型专业店、折扣店、便利店、仓储式超市、综合超市等六种商业业态。其中,四环将作为折扣店、便利店、大卖场等新商业业态的增长带集中发展,五环计划建成四个大型的购物中心。

(二)区域规划情况

1、市级商业中心,新一轮的升级调整启动。

西部的公主坟商业区、北部的双榆树—大钟寺商业区两个市级商业中心着手统一规划设计、整体提升改造。东部的朝外大街制定总体方案,启动20万平方米的工程项目。南部的木樨园市级商业中心加快建设,形成以服装经营为特色的商业中心。城中的西单整体改造、王府井规划升级和前门中轴路地下商业街着手建设,振兴市中心原有的商圈经济。

2、区级商业中心,完善、发展、同步、预留。

对于四环路周边原规划的级商业中心,已经基本形成进一步完善功能;尚未形成规模的加快发展,如酒仙桥、丰台镇、卢沟桥、望京、丰台桥南、西三旗、五路居、芍药居、六里屯、南八里庄、南磨房、北太平庄、五道口等;尚未建设的要与周边住宅的开发建设同步发展,近期不能开发建设的要保留商业规划用地。如角门、毛家坟、大红门、万泉寺、二里庄、太平桥、西八里庄等。同时,10-15万人的新建居住区,要规划建设一个区级商业中心。

3、社区商业中心。

距离市级、地区级商业中心1公里以外居住人口13万的居民区,原则上应有一个综合性的社区商业中心,

4、特色商业街。

对具有特色商业街(区)雏形和发展趋势的街(区),因势利导,鼓励发展。目前,已经初具规模或正在发展的东内和方庄餐饮街、马连道茶叶街、牛街天桥和隆福寺文化街、海淀图书街、十里河建材装饰街、秀水和大红门服装街、莱太花卉街街、中关村电子街、三里屯酒吧街、潘家园古玩街(区)等,要进一步改善环境,促进发展。此外,朝外大街、平安大道大都市街等随道路建设而形成的商业街区也迅速兴起。

(三)北京商业的发展趋势

1、北京的流通业

自传统百货业没落后,北京商业呈现出以下发展态势:

l         仓储式、连锁式超市、便利店等迅速崛起,已成为商业新的增长点

l         折扣店、专卖店的业种迅速增长,重要性日益提高

l         专业市场、特色街已成为商铺开发的重要方向

l         超大型购物中心已渐入人心,成为投资新的热点

l         老字号商业中心的整体改造和重新复苏

2、北京的商业街

主要有两条发展主线,一是原有老商业街的提升;二是随着旧城改造及城市扩张两方面的快速发展,新兴或特色商业街的兴起,但共同有以下发展态势:

l         配套型商业街,通常位于大型居住区中心或临街一侧,满足区域需求、积聚商机人气、提升项目附加值

l         专业型商业街,市场自然形成或政府规划引导而成的,满足全市范围内某一方面的需求,如电器、家装、服装等

l         大型综合商业街,集休闲、观光、购物、旅游等为一体的大型购物广场及特色商业街,这将是今后大型商业地产的主要方向。其中特色商业街,尤其是具有北京地域特色、传统文化气息的特色商业街将有很大吸引力。

3、北京的零售业

l         现代零售业逐步取代传统零售业

l         食品销售的市场份额将会继续扩大

l         中小流通企业将通过多种形式创办协会联合起来,争取与大企业的同等利益

l         不同业态互相渗透,同时大量以连锁形式进入居民社区,提供生活方面的便利服务

l         各类中小超市占有相对稳定的市场份额

l         国内外商业巨头进入加快了零售业的结构调整,市场集中度提高

二、市场存在的问题现象

(一)自身不足

1开发资金匮乏

这是国内房地产开发的通病。自有资金短缺,一方面加大项目的开发风险,过于依赖贷款和预售,加之商业敏感的市场反映,因此宏观经济或市场环境一旦有所波动,项目都极有可能出现危机。另一方面制约项目的未来发展,过分注重资金回收的营销策略,对于项目招商、市场定位和功能布局有可能产生严重制约。

2复合人才稀缺

北京商业地产刚刚起步,房地产、业、消费心理三种知识融会贯通的商业地产复合型人才还很少。

3软硬件不配套

商业地产卖的不仅仅是房子,更多的是商业氛围商机。因此,硬件建设仅是商业地产基础,项目的增值空间往往主要在软件上,即经营管理。项目定位失败,经营管理不行,即使建设的再也无法吸引投资者。

4管理服务滞后

对于商业地产,政府的行政干预过多、管理服务过少。政府角色应尽快地由原来的管理者转变为规划者服务者,以有力地促进商业地产快速、健康的发展。

(二)市场表现

1、主要问题

l         商铺市场局部有可能过剩
  综合世邦魏理仕和戴德量行的报告2007年前,商业地产项目将相对集中推出,且区域地点又相对集中,因此,在整体市场依然供不应求的大局下,局部项目有可能过剩。

l         需求和供给间有可能错位
  一是与需求的错位。开发商自身项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求,目前市场上需求最大的是超市、家居等主题店,但未来三四年供应量最大的是ShoppingMall,有可能出现无效供应。

二是无差异的供给。开发商各自为战,规划同一,难免导致众多项目雷同,有可能出现积压沉淀。

l          销售成功不一定经营顺利

一方面目前市场对商业地产的销售一片看好,但对未来经营却看法不一,早期项目参差不齐、不尽人意的经营状况更使市场对此充满了担心。另一方面,商业地产的产权分割、管理分散、经营无序的状况,也有可能使项目与原有定位出现偏差,增加经营难度,收益回报难于实现预期目标。

2、具体现象

预计今后34年内,商业地产市场有可能出现以下现象:

l         推出时对投资者的承诺不能充分兑现

l         不少项目由于定位不准确,进行反复调整,有些项目甚至会很快关闭

l         销售后,置之不理后期的招商、开业等工作,投资者也无能无力

l         由于资金实力问题,出现一些烂尾工程,甚至是圈钱骗钱问题

三、市场发展的未来态势

中国城市房地产开发投资潜力10强研究报告显示,北京商业用房的开发投资潜力在中国省会城市及计划单列的35个大中城市中排名第一。市场已进入稳定的高速发展期。

(一)基本态势:竞争加剧、聚集扩散

竞争加剧:是市场的一个基调。内外两方面因素,决定了市场必将进入竞争时代。

1、两个主要外在因素

l         供求关系的根本转变。未来2--3年内,市场将处于阶段性的饱和状态。局部过剩、供求错位,将直接加剧市场竞争。

l         信贷政策的直接影响。央行121号文影响巨大,特别是对于在建项目。

2、两个主要的内在因素:

l         开发定位的趋同。商业地产还处于起步阶段,普遍较低的投资理念及开发水平将有可能造成市场上众多现有及在建项目的定位趋同。

l         盈利空间的缩小。投资及置业者投资水平的提高及成熟有可能要远快于开发商。面对日趋理性、成熟的投资置业需求,市场上现有及在建项目的盈利空间将会极为有限。同时,国外商业地产巨头的相继进入也势必加大竞争压力及加快优胜劣汰的步伐

聚集扩散:是市场的两个焦点。聚集扩散呈现市、区级商业中心(或特色街)及社区商业两方向的两极化。

l         商品及高档消费商业中心(或特色街)聚集,日用商品及中低级消费向社区扩散

l         商业中心(或特色街)日益繁华聚集程度进一步提高,而社区商业将飞速扩散

l         特色商品及消费向特色街聚集,普通商品及消费向社区商业扩散。

l         商业中心(或特色街)有价格整体走高的可能,而社区商业则有温和调整或降低的可能。

l         在日益规范化的基础上,商业中心(或特色街)有大型化、订单化、规模化的趋势,而社区商业则有小型化、连锁化、网络化的趋势。

(二)总体趋势

1、供应方面:逐年递增,且规模与分布更日趋理性化。

从供应结构上看,大型物业供应较多,大型购物中心和仓储式超市是供应主力,而中型商铺、小型商铺(或店铺)的供应量较平稳,主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区,尤其是一些大规模的住宅小区。此外,一些重新定位或重新装修的商铺相继推出。

2、需求方面:稳中趋旺。

从业态形式上看,新型业态(大型购物中心、仓储连锁式超市、专卖店、专业市场)构成需求主体。

从需求主体上看,国有资本、民营资本和合资外资构成三大主力,国有资本需求主要表现为国有银行、证券、邮局及改制的连锁超市集团,民营资本需求主要表现为各类专卖店和专业市场、小型店铺,合资外资需求主要表现为超大型购物中心、大型连锁超市和仓储店。

从需求特点上看,各类业态对商铺产生更多需求,商铺空置率下降,超市连锁等其他业态对大型商铺需求不减,国内外投资进入加快增大商铺需求,市场竞争加剧使商家扩大规模。

3、区域分布:多中心化。

原有商业中心改造升级,提升功能、挖掘潜力。新建商档商铺和商业街一般集中在近郊人流集中、交通便利、环境较好的区域,设施先进,经营有特点、特色。大型商业地产出现在居民集中、地段便宜的城市边缘。特色商业街则各自分散在既有特定的区域地段,辐射全市。此外,小型超市连锁、零售店大多布置在居民区内或小区附近,并形成一定的集聚点。

4、市场价格:先升后降

随竞争加剧、市场规范、供应加大、需求理性,市场价格和利润回报有可能呈先升后降的走势。但位置优越的零售物业仍将保持其良好的竞争力。

同时,市场供求关系的变化必然导致项目营销手段的变化。在目前供不应求的情况下,项目租售并举,但以租赁为主,待高价售出,一方面可保证稳定收益、降低风险,另一方面最终可实现利润最大化,但随着今后供应的增加、市场的规范、投资的理性成熟,项目虽还是租售并举,但会逐渐转变为以销售为主,不求最大利润,只求尽快回收投资,销售取代租赁的趋势将逐渐明显。

(三)投资重点

1、重点项目:政府鼓励的4大类

l         市区商业中心及大型购物中心,满足中高水平的消费主体,总控制面积为45万平方米左右。

l         中小型网点,重点发展餐饮业、旅店、文化娱乐,具有传统文化特色的旅游商业区。

l         社区商业,创造并提供更加全面、人性化和便利化的服务功能。鼓励消费水平比较高的社区开办美容美发、茶馆,建设休闲娱乐为一体的网点及特色街。

l         发展专业市场和批发市场,重点要对四环路五环路附近农产品市场进行改造。

2、重点区域:三、四环周边地区

  城市中心区的商业地产发展快速,初步统计二环路以内的营业面积占全市的47%,且大型商业地产已基本饱和,开发向外扩展是必然,对此,北京也将大力优化三环和四环的周边用地,形成新的商业发展空间,其中三环路周边将加快形成市级和地区级商业中心,四环路周边积极发展大型商业地产。三、四环周边地区今后将一直是商业地产开发的旺地。

3、重点业态:零售物业

零售业的发展趋势和方向将直接影响商业地产的开发方向并将直接成为商业地产的开发重点。其中,大型超级市场、专业市场处于明显增长趋势,而百货业需求比例相应下降。休闲、娱乐、餐饮、健身等场所将大量出现在未来的零售物业中。

4、重点类型:临街底商

社区的配套商业,即临街底商,日益成为住宅项目的卖点、亮点和盈利点,对住宅项目有很大的互动性,提高住宅项目的附加值。对外,可规划形成区域商业中心或商业街,对内,可规划成为迅速发展的社区商业中心。同时,规模不大(其中100平方米以下的商铺最具备投资价值,成本风险相对较小,易于改变和转换经营方向,因此始终供不应求

 

第四章 北京商业地产的投资探讨

一、商业地产的投资概述

(一)投资风险的规避

商业地产市场前景看好,开发企业进入是趋势在土地开发、项目建设、资金筹划等方面优势明显。但作为复合地产,商业地产毕竟与住宅、写字楼项目不同,开发经营遵循商业规律开发商在此方面有很大不足,因此,开发企业运作商业地产风险与机遇同在。
  对此,简单说,应该从选择商业经营模式、合作方式以及规划设计、商圈需求等几个方面注意规避风险。

1、经营模式。

首先,从需求者角度进行项目定位,商业中心、商业街、专业市场、特色街还是社区商业其次服务对象角度进行业态选择,是大型购物中心、仓储连锁式超市、专业市场还是零售店铺,是综合型的还是专卖、特色型的

2、合作方式。

由于经营商业非开发企业长,因此开发企业选择商业合作伙伴和确定与商家合作方式,应尤为审慎。

3、规划设计。

商业物业,特别是新型商业物业,根据其不同的商业业态,都有其专业的人流、物流设计要求和面积、仓储要求。因此,合作方式确定后开发企业应商家要求先做好规划设计,再动工建设。若先盖好房子再选商家,往往会因设计不合理造成招商难,或出现追加投资、二次改建的被动局面。

4、商圈需求。

对商业地产的投入与市场需求关系紧密,对此,开发企业还应了解所在区域现实与未来的城市规划和商业布局,以及竞争对手的信息,避免信息不对位造成损失同一区域内众多项目的同质化竞争。

(二)投资的基本考虑

1、商圈的规模

商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈。处于核心商圈肯定要优于其他位置。一般而言,在传统商业中心推出的新商铺非常少,投资的机会也非常小。在投资时,应多关注新商圈,因为新商圈的产生与商铺的释放成正比,投资机会比较多,只要我们能及时发现并把握住这样的机会,投资回报将会非常可观。

2、商圈的变动

商圈的成长性是一个重要因素。在已经成熟的商圈投资,其成本较高、难度很大。因此,在发展中的商圈投资,应是首选,这应在旧城改造及新区开发中寻找。

3、主力店效应

有主力店的地方,就会有无穷的商机。一个大型百货商场、购物中心往往会带动周边商业物业的全面升值,投资可借助主力店的作用充分挖掘项目的商业价值,使商铺作旺并不断升值。如华堂商场带旺了周边的商业,商铺的价值突现。

4、广场和人气

大到天安门广场、西单文化广场,小到社区的休闲、娱乐中心,人流汇集的地方,就有商机人气,这必是商业地产地段选择或规划设计的重要方面。同样大型演出场所、体育馆、展览馆等和广场一样将使该区域形成特殊商圈,商铺将产生特殊的价值。如北京的国际展览中心、北京展览馆等附近的商铺租金非常高,在举办活动和展览期间,这些场馆周边的快餐店的营业收入是平时的几倍。

5、品牌店效应

  与品牌客户合作,这也是商业地产能否成功的重要因素之一。一是品牌客户对商业经营及发展潜力的丰富经验,二是品牌客户本身的聚客能力,这都有利于保证商业地产与商业的对接及商圈的形成。

6、地理位置

地理位置决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响,这在规划设计及选择项目时尤为重要。主要包括门前道路类别、顾客通达度等。道路类别直接影响消费行为,对商业选址来说,商业干道是最好的道路类别,其次就是靠近商业区的交通干道。人流方向和顾客通达度等因素也非常关键,交通隔栏、快速路、水系等都将影响人流动向,进而影响顾客通达度。

7、商铺的通用性

规划设计及选择项目时,这也是考虑的主要方面。基础配套完善及商铺的通用性,对于今后的出售、租赁还是经营、管理都有很大的影响。

8、周边的价格水平

  周边的价格水平将直接影响项目的价格水平,不管是售价还是租金。

二、商业地产的简单思考

思考一:商业定位

商业定位很关键,是服务于本小区的,是辐射周边的,还是服务于全市的。若仅是服务于本小区的,服务功能就要全、要便利;若是服务于全市的,差异化、特色化经营就非常重要。

同时,区域年消费能力虽有一定比例增加,但大致还是维持在一定水平上,不会随商业地产的增加而有较大波动。因此,商业定位对消费的分流、在与新旧商业地产的竞争中处于优势,十分重要。

思考二:商业物业的管理

  商业地产关系到四方利益,开发商、投资人、经营者,包括周边居住的业主。开发企业在租赁出售物业前后,一定要做商业物业的规划,起到组织、协调作用,寻求适当方式进行统一的专业化管理,加强对项目的整体控制力,维护整体形象、保证消费品位和实现升值潜力。

思考三:商业地产的二、三级市场

目前,北京住宅的二、三级市场已经建立并逐步形成了一、二、三级市场的联动,推进了住宅产业的发展。与之相比,目前商铺二、三级市场还没有出现,今后一定会有很大的发展空间。

思考四:商业价值与业态规模

  商铺价值并不取决于业态的大与贵,而是取决于租金利益的最大化和人流的多少。业态规模一定要符合商业规律,避免资源的无效浪费。

思考五:商业与房地产的对接

  房地产开发的复合趋势越来越明显,其中商业地产是今后主要方向。目前主要是开发企业与商业集团的直接融合,但这不应是对接的唯一和主要的方式。今后,对接方式预计会更多地依赖于既懂商业规律又懂房地产运作的专业公司的市场中介作用的发挥,有效实现商业与房地产的最佳复合和充分实现商业地产的一、二、三级市场联动,从而全面推进商业地产市场的更好、更快、更健康的发展。