广 州  xx 国 际 汽 车 城

可 行 性 研 究 报 告

中山大学城市与区域研究中心

二00二年十月

项 目 名 称：广州xx国际汽车城可行性研究报告

项 目 地 点：广州市白云区太和镇石湖村南

项目委托单位：广州xx国际汽车城有限公司

项目研究单位：中山大学城市与区域研究中心

城市规划设计证书：建设部乙级1200156

研 究 时 间：2002年10月

项目负责人：xx，教授、博导、城市规划师

项目组成员：xx，博士研究生、讲师

xxx，博士研究生、工程师

xx，博士研究生

xxx，硕士研究生

xx，硕士研究生

xxx，硕士研究生

xx，硕士研究生

目   录

第一章    总论              3

1．1项目名称及承办单位              3

1．2可行性研究工作的依据和范围              3

1．3研究结论              3

第二章  项目建设背景与发展概况              6

2．1项目的提出              6

2．2项目建设的必要性              6

2．3项目建设的可行性              8

第三章  市场分析与预测及项目开发策略              9

3．1 我国汽车产销市场发展现状与趋势              9

3．2广州市汽车市场发展概况与趋势              11

3．3广州市汽车进出口市场分析与预测              14

3．4项目的市场定位、竞争对手及市场策略              14

第四章  选址与建设条件              16

4．1场址              16

4．2 自然条件              16

4．3交通运输条件              17

4．4社会经济状况              17

第五章  工程建设方案              19

5．1  项目组成及场地规则              19

5．2  场地概述              20

5．3  总图布置              20

第六章  公用工程              22

6．1供配电              22

6．2给水              22

6．3消防              23

6．4排水              23

6．5通讯              23

第七章  环境保护              24

7．1污染物及来源              24

7．2治理措施              24

第八章  公司定员              26

8．1组织机构              26

8．2  劳动定员              26

第九章  建设方式和实施进度              27

9．1建设方式              27

9．2  实施进度              27

第十章   投资估算与资金筹措              29

10．1投资估算              29

10．2资金筹措              29

第十一章    财务评价              34

11．1财务评价基础条件              34

11．2财务评价              34

第一章    总论

1．1项目名称及承办单位

1．1．1项目名称

项目名称：广州xx国际汽车城

项目地点：广州市白云区太和镇石湖村南

1．1．2项目法人

        法人名称：广州xx国际汽车城有限公司

        法定地址：广州市东山区五羊新城寺右xx路93号xxx馆7楼

        法定代表人：xx

1．1．3股东

公司股东共3人，分别为

1、企业法人：广东xx投资有限公司

注册号：440000xx03484

          法定代表人：xx

          地  址：广州市xx新城xx新城广场19楼19室

2、企业法人：广州xx经济发展有限公司

注册号：440xx12011134

          法定代表人：xx

          地  址：广州市

3、自然人：xx

          身份证：44283062xx13001

          地  址：肇庆市xx路四区12栋12座501房

1．2可行性研究工作的依据和范围

1．2．1可行性研究编制的依据

1、广州市计委穗计贸[2002]18号文：《关于广州xx国际汽车城一期工程项目立项的批复》；

2、广州市白云区发展计划局文件，云计基[2002]139号文：《转发市计委<关于广州xx国际汽车城一期工程项目立项的批复>的通知》。

1．2．2可行性研究的工作范围

本可行性研究的工作限定在广州xx国际汽车城（以下简称汽车城）计划总投资人民币15亿元，建设汽车展示中心、3S店、整车、零配件及用品等，以及绿化、景观、道路等必要配套设施的范围内。

1．3研究结论

1．3．1项目建设的必要性

广州及珠海地区是我国重要的汽车制造基地和消费市场。近年来，在经济持续增长、车价降低、入世等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈“井喷”式增长，而且广州在国内的汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车制造、流通和交易的需要。本项目的建设将为广州提供一处集汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内涵和休闲体验氛围的大型汽车城，从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强广州这一现代中心城市的对外辐射功能，以促进广州汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。该项目符合省、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的”的战略方针，项目的建设是非常必要的。

1．3．2  市场分析

我国汽车市场处在大发展阶段，群雄并起，竞争剧烈，广州及珠三角地区汽车保有量多，产销量大，需要一个规模宏大的汽车市场。

1．3．3  工程建设方案

本项目总占地133.3公顷，将分为两期进行建设。第一期工程占地53.3公顷，位于场地的西南片，建设内容有展示中心、品牌汽车3S店、整车销售、配件及用品销售、试车场、综合办证厅以及有关基础设施和公建配套设施等。第二期工程占地70公顷，位于一期工程场地的外围，建设内容有酒店及商务会议中心、汽车销售店、培训中心、检测中心、维修中心、物流中心、主题公园等。另外10公顷为后续项目用地。

1．3．4  公用工程

项目用水用电落实，近旁有105、106、107国道、京珠高速公路、机场高速公路、广州市北二环高速公路和华南快速干线通过，交通便利。

1．3．5  公司定员

公司定员 290人。

1．3．6  投资估算和资金筹措

本项目的投资估算和财务评价仅限于一二期工程。

项目固定资产投资141507万元。其中：建筑工程费90740万元，其他费用26844万元，预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。

项目需要筹措资金148955万元。自筹资金占总投资的比例30%，为44690万元，其中用于固定资产投资42455万元，用于流动资金2235万元。流动资金贷款87563万元，固定资产投资贷款87563万元。

1．3．7  财务评价结论

全部投资内部收益率：（所得税前）24.72%，（所得税后）13.72%；投资回收期（静态）：（所得税前）4.64年，（所得税后）6.99年；全投资财务净现值（ic=12%）：（所得税前）71005万元，（所得税后）9627万元。

项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。

1．3．8  项目主要经济技术指标（一二期工程）

见表1-1

1．3．9  结论、存在问题与建议

汽车进入家庭，汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。广州缺乏现代、大型、多功能的汽车市场，广州有必要也有可能建设现代、大型、多功能的汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了厂商和消费者的需求，很有竞争力。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。

项目的建设资金需有关银行给予支持。表1-1    主要技术经济指标表（一二期工程）

第二章  项目建设背景与发展概况

2．1项目的提出

近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。尤其是广州及广州的直接腹地——珠江三角洲，经济发达，经济增长持续强劲、有力，消费水平高，并且受港澳及国外的消费习惯影响较大，消费比较追逐时尚，汽车消费历来走在全国前列，因而这一地区的汽车消费潜力十分巨大。

经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。

近几年，广州汽车市场快速发展，广东省物资集团属下的广东汽车市场、民营企业华南汽贸城、广州汽车博览中心等大大小小上百家汽车市场遍布于广州城乡各地。汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。

尽管如此，广州的汽车市场发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。

随着广州汽车消费市场呈“井喷”的扩大，广州汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，广州都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。

本项目的主办方xx有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集购物、物流、展销、信息、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代汽车市场。该项目从一开始酝酿就得到了各方面的大力支持，广州市和白云区政府的领导对项目的发展十分关心和支持，并于年月日获市政府立项批准。

2．2项目建设的必要性

2．2．1项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。

当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。

中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以广州为中心的华南地区又是中国有潜力的汽车消费市场。近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在广州却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。

本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园，成为一个国际性的汽车城。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了广州这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。

2．2．2项目的建设对推动广州发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用

现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。省委书记李长春同志、省委副书记黄华华同志、市委书记林树森同志多次指出，广州应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“广州价格”，更好地发挥广州现代化中心城市的对外辐射功能。

本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表广州大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与广州发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快广州现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升广州市场的总体水平方面做出突出贡献。

物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。根据市交委、计委等部门的规划，广州将加快现代物流业的发展，建设具有广域辐射能力的物流中心。

由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着广州汽车制造业、汽车消费市场的发展和广州在华南地区中心城市地位的进一步加强，广州汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。

2．2．3项目的建设将有利于广州及白云区国民经济及社会的发展

由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对广州及白云区地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集购物、休闲、游憩、信息等多种功能于一体的现代化大型企业，再加上该项目选址于太和镇，地处北二环线、白云大道附近，紧邻广州新的重要旅游景点、“第二个白云山公园”——帽峰山，因而项目开发完成后，将会成为广州又一个极有特色的汽车文化旅游景点。并且其与帽峰山、广州水果世界、白云大道美食长廊、广州新体育馆等形成广州北部一个非常有竞争力的群集性旅游区。

2．2．4项目的建设有利于整合广州汽车市场，改善广州汽车市场的形象

目前，广州的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个广州汽车销售都带来不利影响，甚至影响了广州汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合广州汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使广州汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变广州汽车市场散而乱的局面，形成广州汽车市场的“航空母舰”，以增强广州汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。

2．2．5项目的建设将进一步扩大广州汽车市场的辐射范围

目前，广州汽车市场的辐射范围主要是广州市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。

汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强广州汽车市场的影响力。

2．3项目建设的可行性

2．3．1省、市、区政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了来自各方面的热情关心和支持。

2．3．2本项目的主办企业xx集团有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。

2．3．3本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大3S”的经营发展方式。“大3S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车城，以形成“大3S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在广州市各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。

2．3．4项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地村、镇区有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。

2．3．5项目的区位、交通条件很好。项目邻近广州新白云国际机场、广州火车站、广州火车东站、广东省汽车站、广州市汽车站，紧靠北二环线、白云大道、106国道、105国道等，因而区位、交通条件非常好，适应市场的建设、发展。

2．3．6项目有着良好的经济效益。这在本报告的第三章、第十一章将得到充分的论证。第三章  市场分析与预测及项目开发策略

3．1 我国汽车产销市场发展现状与趋势

3．1．1我国汽车市场的现状特点

一、我国汽车市场处在大发展阶段

我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。

从生产角度看，我国汽车发展速度惊人。1992年我国汽车产量突破100万辆大关，2000年突破200万辆，2002年可望突破300万辆。我国实现汽车产量100万辆奋斗近40年，实现200万辆年产量奋斗了8年时间，而突破300万辆只用了2年时间。300万辆的年产量使得我国成为世界第六汽车生产大国。

从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。

从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，2002年1－7月份国产轿车销量达549504辆，同比增长68.81％，7月份国产轿车开创了单月销量10万辆的新纪录。预计2002年全年国产轿车销量可达110万辆。若包括载货车和客车这两类车型，2002年1－8月份已完成汽车销售207万辆，预计2002年全年可超过300万辆，成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势。有关专家根据国际通行的预测模型，预测我国2009年将进入汽车普及时代，推断汽车社会即将来临，（注：汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等）。

按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50％，年消费量中超过70％作为私人汽车消费时代来临的标志，中国珠三角和长三角的一些城市已经进入私人汽车消费时代。

从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。

二、我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段

正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。

在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。

3．1．2我国汽车市场发展的存在问题与发展优势

1、存在问题

◆汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。

根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50－60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。加入WTO后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。

◆汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。

由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会受到较大冲击。

◆汽车销售市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。

我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。

2、发展优势

◆基础优势。

可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。据中国汽车工业协会统计，2002年1至7月份，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长29.44％，产品销售收入3598.88亿元，同比增长31.05％，利润总额达221.90亿元，同比增长51.14％，主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。

◆政策优势。

基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。1994年，国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规《汽车工业产业政策》，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。

◆大环境优势。

进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。

◆产业自身的关联优势。

汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。

3．1．3我国汽车市场的发展趋势

国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于起步阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转。按照国务院发展研究中心产业经济研究部部长刘世锦的预测，在今后10到15年，中国将成为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过1亿辆，同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。

3．2广州市汽车市场发展概况与趋势

3．2．1广州市汽车市场特点

1、大市场特点。

◆汽车保有量多，产销量大，是华南地区汽车行业的龙头，在全国汽车市场中具有重要的地位。

在保有量方面，据有关资料显示，2001年广州市汽车保有量达53万辆，比2000年增长29％。而广东汽车保有量达200万辆，比上年增长16％，居各省、直辖市之首，其中私人汽车保有量达105万辆，同比增长19.3％，占全省汽车保有量的52.5％。

在汽车生产领域，广州市将汽车工业定为支柱产业，提出十五规划的发展目标是汽车工业年总产值达1000亿元，年汽车生产总量达80万辆。

在销售领域，广东省的汽车销量已占全国汽车总销量的三分之一。广州市1－7月份则共有32912辆新车上路，平均每月卖出4900辆车，2002年上半年汽车销售总量与上年同比增长在30％以上。其中，相当一部分的汽车是销往珠三角及其他地区。

可以毫不夸张地说，拥有珠三角，就等于拥有广东和华南的市场。角逐广州市场，是角逐珠三角市场的关键。

◆汽车行业市场基础好，发展后劲足，辐射范围广，处在快速发展的黄金时期。

据广州市统计局城调队最新的统计资料显示，珠三角一些城市已经率全国之先，提前进入汽车普及时代。东莞、深圳、顺德三个城市每百户城镇居民家庭汽车拥有量分别达16辆、14.5辆和14辆。国际上通常以每百户有10辆的汽车作为普及时代标准。据此，则东莞、深圳、顺德已率先进入汽车普及时代。整个珠三角每百户家庭汽车拥有量达2.33辆，居全国前列。

据统计，广州市2001年人均可支配收入达14694元，居上海、北京、天津、重庆之前。而广州市城调队在对年收入超过6万元的高收入家庭（占全市家庭的10％）的抽样调查结果表明，17％家庭拥有私家车（非营运）。在另一项城调队的1万户家庭调查显示，未来一年计划买车家庭占被采访户的2.8％，这表明尽管由于用车成本高等原因，广州市每百户家庭汽车拥有量不及深圳等市，但广州市人均可支配收入高，汽车消费市场潜力巨大。在停车难，交通堵塞，消费政策等外部因素改善的情况下，其释放的需求将十分惊人，珠海和佛山等市也是如此。

广州市作为广东省的省会城市和我国的南大门，正朝着一个繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市和适宜创业发展又适宜居住的山水型生态城市的目标努力，广州市汽车市场的发展将有利于增强广州市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高广州市作为华南地区中心城市的地位和作用。广州市整体经济发展又将使得广州市汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固广州市汽车市场在华南地区的中心地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在广州市落实“中变”工程，贯彻新的发展战略，以及国民经济持续稳定增长的背景下，广州市汽车行业正面临前所未有的发展机遇。

2、有形的销售市场特征。

◆分散化而又相对集聚的分布特征。

广州市现有200多户整车销售店和约2000户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区内环路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在机场路、天河北、珠江新城等地，汽车配件及用品市场主要分布在广园路、恒福路、永福路等地段，体现出既分散又集聚的特征。这些市场按区域分布，可以划分为“七大销售板块”，其中包括：1.机场北路板块。位于机场北路410号，有占地7万平方米的广东汽车市场。2001年销售额达60亿元，堪称华南地区规模最大功能最齐全的机动车交易市场。2.天河北路板块。内有广州汽车博览中心，占地4万平方米，位于天河北路163号，是广州市中心繁华地段最大的汽车市场。2001年销售额达30亿元。3.黄石东路板块。是广东省最大的轻客和轻卡市场，该板块自发形成，临时建筑较多。4.广州大道南板块。广州大道南的华南汽贸市场占地5万平方米，分布着60家大小汽车经销商，该市场是广州市两家定点旧机动车交易市场之一，二手车交易量约占总交易量的三成。5.下塘西路板块。以卖进口车为主，二手车也以中高档为特色，但用地面积小，发展潜力不大。6.珠江新城板块。位于广州大道以东，黄埔大道以南，华南快速干道以西，包括广东国际名车城和广东名车交易市场两个综合性卖场。7.黄浦东路板块。有南方进口汽车城，占地16.54万平方米，具有保税经营优势，但功能较单一，以进口车为主。8.环市东路板块。没有突出的龙头销售企业，以经营高档进口车为主。其余的车行零星分布各区。

从经营规模看，也体现分散化特征。广州市有各类汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应入世的需要和面对来自外资的挑战。

◆相对落后的业态特征。

现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏乱差”的现象，形成了广州市汽车市场相对落后的业态特征。这与广州市的总体发展战略相违背，也不利于巩固广州市汽车市场在华南地区的中心地位，不利于广州市物流产业素质的提升。

◆多样化的销售模式。

目前广州市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。

◆多主体的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。

◆以高中低结合，中档轿车为主体的消费结构。广州市汽车消费结构具有如下几个特征：1.轿车是销售主体车型。2002年上半年共销售18272辆轿车，占汽车总销量的55.5％；2.国产轿车为销售主体。1－7月份国产车销量达28856辆，占汽车总销量的88％；3.中高档轿车成为消费者首选。根据广东省城调队的调查资料，在计划买车的家庭中，选择11－20万元中档车的比重最大，占53.0％，选择价格超过20万元的家庭占21.5％，表明中档车型是消费者选择的主体。而实际上，来自广物汽贸广东汽车市场的数据表明，消费者购车的平均价格为15.3万元，这与城调队的调查数据基本一致。

◆市域为主体市场，珠三角为重要市场的区域市场格局。据初步统计，2002年1－7月份，广州市共销售汽车约4.8万辆，其中有1.5万辆销往珠三角其他地区，表明广州市汽车销售主体仍是以本地销售为主体，但珠三角市场已经成为广州市汽车市场的重要组成部分，成为各商家销售量的增长极。

3．2．2广州市汽车市场的存在问题与发展优势

1、发展优势

◆市场优势。珠江三角洲的深圳、东莞、顺德均跨入汽车普及时代，佛山和珠海等市也是汽车消费日渐普及的地区，广州市自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。此外，广州市已经形成了若干辐射范围较广，知名度较高的综合性市场，为以后市场的升级打下良好基础。随着我国加入世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。据广东省城调队消费价格处的一份经常性调查统计显示，今年1—9月份广东省城市居民汽车消费价格累计比去年同期下降了10.3％，与2000年的消费价格水平相比则下降了16.9％。汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。

◆区位优势。广州位于广东省中部，地处珠江三角洲腹地，毗邻港澳，东南与西南分别与深圳和珠海经济特区近邻。除自身经济发展水平较高外，临近的珠江三角洲其他地级市均为经济较发达地区，该地区整体消费水平高，是广东乃至全国汽车普及的领头雁。同时，广州市交通区位条件好，是华南地区的交通枢纽和港口城市，是华南地区最大的商业和金融中心，自古商贸传统发达，具有发展大宗高档消费市场的先天条件。

◆经济优势。广东私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于广东经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。广州市作为我省的经济文化中心，经济优势则更为明显。改革开放以来，广州市经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。根据广州市“十五”规划，到“十五”期末，广州市GDP将达到4880亿元，年均增长12%左右；人均GDP6.4万元，年均增长10%。城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达到22200元和9450元，人们生活达到比较富裕阶段。与经济发展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为广州市汽车市场发展提供最重要的动力。

◆政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感性。从宏观政策角度，广州市的“十五”规划明确提出支持汽车业发展，提出“培育壮大电子信息、汽车、石油化工三大支柱产业”，把汽车作为三大支柱产业之一，提出“以本田轿车为龙头，逐步扩大规模，提高产业集中度，技术水平和零部件配套国产化程度，使广州成为全国重要汽车生产基地”。另一方面，在“十五”规划中也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成广州国际性区域物流中心功能”。同时提出“积极引进国内外大型流通企业集团，创新现代商品流通模式，巩固广州作为华南地区商品集散中心和全国性购物中心地位，力争发展成为国际埠际贸易中心”。随着汽车生产的发展，鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车市场将会成为广州市流通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的发展。

2、存在问题

◆量多面广，档次偏低。众多的整车销售店和零部件配套店零星分布在市区，总体的经营环境欠佳，发展档次低，缺乏具有现代化软硬件条件并与国际接轨的永久性汽车市场。

◆布局随意，发展无序。汽车市场布局具有随意性和自发性，不能与广州市总体规划相协调，影响城市景观，增加整治难度。

◆市场面窄，有待开拓。广州市汽车市场整体建设起点不够高，定位偏低，整个华南五省区的整车销售市场的开拓空间较大，作为华南地区汽车市场中心的地位有待进一步提升。

3．2．3广州市汽车市场发展趋势

随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，广州市必将进入私人汽车消费普及的时代，广州市汽车市场面临巨大的发展机遇，产销量会不断提高，生产工艺不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心。汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车销售继续保持多元化的模式，高档化、规模化、大型化、规范化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车卖场。汽车市场将成为广州市搞活大市场，提升华南地区商贸中心职能的一个亮点。

3．3广州市汽车进出口市场分析与预测

3．3．1目前的汽车市场格局特征

据了解，广州市目前车市结构依然是以国产轿车为售量主体。广州市2002年1－7月份国产车销量达28856辆，而进口车只有4056辆，不到销量的12％，国产车占据绝对优势。一方面是因为国产车越来越受到市民认可，另一方面也是由于现阶段的消费者更多考虑的是合理的性价比，对汽车品牌没有很高的认可度，车型和价格是消费者考虑最多的因素。此外，进口车许可证资源不足也是国产车占市场售量主体的重要原因。

3．3．2汽车进出口以及中国入世对广州市汽车市场的影响

我国加入WTO后，汽车服务贸易领域将打开国门，迎接来至国际资本市场的挑战。按中国加入世贸的承诺，从2002年起，汽车进口配额每年递增15％，至2005年取消；海关进口关税逐渐降低，以轿车关税为例，从目前的80％降至2006年7月的25％；零配件进口从目前的30％降至2006年的8％。同时允许外商合资设立汽车连锁店，到2006年取消连锁店不能超过30家以及外方不能控股的限制。

有资料表明，在一个完全成熟的国际化的汽车市场中，汽车销售利润约占汽车业利润的20％，零部件供应利润占20％，而50－60％利润是在服务领域中产生的。而我国的汽车流通业发展水平比较低，汽车经销商多为传统贸易商，其贸易方式、服务内容、售后服务以及新技术应用等方面与国外同行相比差距较大。同时，中国汽车市场在二手车交易等方面仍有广阔空间。广州市汽车市场也将面临进口汽车对市场的冲击，价格和利润空间会逐渐下降，市场格局会发生变化，国际跨国公司必然会抢占广州市的汽车贸易服务市场，扩大在广州市汽车服务业中的份额。

随着我国加入世贸承诺的不断兑现，广州市汽车市场发展面临越来越严峻的挑战。汽车市场会出现进口车与国产车销量此消彼长的竞争格局，在汽车生产和流通领域与国际接轨的特征越来越明显。汽车服务业商机得到充分挖掘，二手车市场会越来越发育，汽车服务业在服务内容和新技术运用上会越来越改善，电子和信息化技术运用会越来越普遍，以专业化、综合化、规模化和规范化经营为主流的市场模式越来越得到广泛的认可。

3．4项目的市场定位、竞争对手及市场策略

3．4．1市场定位：立足广州，面向珠三角，辐射华南

广州市xx国际汽车城项目是在充分研究我国和广州市汽车市场发展的基础上，顺应我国加入WTO后的汽车市场发展趋势，响应广州市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足广州市具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场以及其他汽车业服务市场，同时将整个珠三角地区作为重要的市场区域。远期更是将包括珠三角外其他地区的整个华南地区作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善广州市目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，巩固广州市为华南地区汽车市场中心的地位。

3．4．2竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业，迎击入世挑战

xx国际汽车城项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前广州市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。

xx国际汽车城项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，造福广大市民。

xx国际汽车城项目将放眼全球视野，正视入世后汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充分贯彻广州市将汽车作为支柱产业发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造广州市汽车产业的支柱地位，全面提升广州市汽车业的产业素质，应对入世后面临的来自汽车流通业的巨大挑战，树立民营流通企业的一面旗帜。

3．4．3市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益

广州市汽车市场发展是广州市大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固广州市作为华南地区商贸中心地位的重要举措，是实现广州市总体发展战略的重要步骤。

xx国际汽车城的成立将会给当地甚至广州带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。其营业收入估计会有150亿~200亿，若按税收等于收入的5.5%来计算，则汽车城每年可上缴税收8.25~11亿元。这是广州2001年税收的？？%。其次它还可以增加就业。规模宏大的汽车城，其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳？？？人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。

因此，xx国际汽车城项目将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造广州市乃至华南地区的汽车消费需求，推动广州市汽车流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为华南地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。

3．4．4项目市场开发战略：全面发展，分步推进。

在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将xx国际汽车城建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。汽车城将融合包括中外名车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务、进出口业务、储运配送、金融保险、信息咨询、餐饮旅馆、办证服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把汽车城建设成为购物环境优美的商贸中心，成为珠三角地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育汽车文化氛围为导向，重点建设高档次的新车交易市场、汽配件和汽车用品市场，以及相配套的办证厅和基础设施等。第二阶段逐步完善信息咨询和金融保险等功能。

在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略。即将xx国际汽车城发展成为高起点规划，高标准建设的超大规模的汽车物流中心。在具体规划上，根据汽贸城的功能定位和开发时序，第一期工程占地800亩（计533333 M 2），位于场地的中北片，主要建设展示中心、综合办证厅、品牌汽车3S店、车场以及有关基础设施和公建配套设施等。第二期工程占地1050亩（699999 M2），主要建设酒店及商务会议中心、汽车销售店、二手车销售市场、保税仓库、主题公园、培训中心、检测中心等。

第四章  选址与建设条件

4．1场址

项目选址于广州市白云区太和镇白云大道与北二环高速路交汇处，属于旧白云机场和新白云机场的中间地带，毗邻新广从公路、机场高速公路等多条交通干线，到广州火车站有直达线路。陆路和航空交通十分方便。

4．2 自然条件

4．2．1 气候

广州地处南亚热带，北回归线附近，属典型的南亚热带季风性海洋气候，具有夏无酷暑、冬无严寒、降雨较多、光热充足等气候特征。项目基地一面近山，具有某些山地小气候特点，但由于山体矮小，加之项目面积较大，小气候的影响可忽略不计。

4．2．2 日照

广州的光热资源充足，年平均日照时数为1875.1小时~1959.9小时，年太阳总辐射量105.3千卡/平方厘米~109.8千卡/平方厘米。

4．2．3 气温

广州常年常夏无冬，年平均气温为21.4℃~21.8℃，一月平均气温13.3℃，7月平均气温28.4℃。项目所在地地处广州北部，平均温度稍低，但日均气温都在0℃以上。

4．2．4 风

冬夏季风交替是广州季风气候的突出特征。冬季的偏北风因极地大陆气团向南延伸而形成，寒冷干燥；夏季偏南风因热带海洋气团向北扩展而形成，温暖湿润。夏季风转换为冬季风一般在9月份，而冬季风转换为夏季风一般在4月份。此外，每年4-10月份是台风的多发期，广州地处东南沿海，受台风的影响较大，但近年在广州造成重大破坏的台风数量不多。

4．2．5 降水

广州雨量充沛，年均降水量为1694㎜，雨季（4~9月）降水量占全年的85%左右，因受地形影响，北部山区多于平原。同时，雨季与强光和高热同期，形成了相当高的气候生物潜力，达77865千克/公顷。

4．2．6 水资源

广州本地水资源较少，人均占有量不高。全市水域面积7.44万公顷，占全市土地面积的10%。主要河流有增江、流溪河，东江流经广州市汇合珠江入海。本地水资源总量81.29亿立方米，其中地表水60.1亿立方米，浅层地下水20.37亿立方米，深层地下水0.82亿立方米。

广州市地处南方丰水区，属珠江水系河口区范围，过境水资源相对丰富，总量达1245亿立方米，为本地水资源的15倍。

4．2．8 地质

广州东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海、沿江冲积平原，为珠江三角洲的组成部分。

本项目基地位于广州市中心区北部，背靠低山丘陵，但地面起伏不大。地貌单一，地质构造简单。

4．2．9 植被

广州市的自然条件为多种生物栖息繁衍和作物 种值提供良好的生态环境，生物种类繁多，生长快速。地带性植被为南亚热带季风常绿阔叶林，但天然林已极少，山地丘陵的森林都是次生林和人工林。

目前项目基地为大片农田、果林所覆盖，生态环境良好。

4．3交通运输条件

由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、横门、磨刀门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，素有“南大门”之称，海陆空交通十分发达。

项目基地交通条件非常优越，广从公路贯穿项目基地西侧，东有京珠高速公路，北接北二环高速。距新机场约十五分钟车程，到市中心区也不过20分钟。

4．4社会经济状况

4．4．1 中国社会经济状况

虽然近年亚太地区经济下滑，但是中国大陆地区经济表现却一枝独秀。根据亚洲开发银行的评估，中国在2001年的经济增长率为7.3%，其增长主要是因为强而有力的内需拉动，大幅度地抵消了全球经济不景气对外销的影响。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。

2001年发生的两件大事对中国经济发展影响深远，一是申奥成功，二是加入WTO。前者对中国经济影响公认为以积极因素居多。而对于后者影响的争议却颇多，一般认为：在短期，加入WTO会使中国付出一些社会成本，如对产业发展的冲击、政治法制改革等；但从远期来看，入世可以清除中国在改革开放中一些自身无法解决的障碍，对中国的发展是有利的。

4．4．2 珠江三角洲地区的社会经济状况

在改革开放的二十多年来，珠江三角洲地区一直是广东省乃至全国的经济发展重心。目前，珠三角已成为世界最大的出口型制造业生产地，其生产额占广东省2000年生产总额的70%以上，发展速度也超过中国其他地区。近年来，珠三角各市的政府都积极和有计划地培植策略性的高新科技产业，使之成为主导工业，从而带动整个地区的经济结构转型，珠三角的发展前景一片光明。

4．4．3 广州市的社会经济状况

作为珠三角的核心城市，广州市的经济总量和经济增长始终位于全国前列。2001年广州市人均GDP达3.8万元，比上年增长12.7%；人均可支配收入14694元，比上年增长5.2%，经济发展势头良好。广州始终走在改革开放的前沿，在利用外资，引进技术，对外合作等方面卓有成效，2001年实际利用外资31.76亿元，位居全国十大城市之首，这说明广州在发展外贸方面有很大优势。

在经济发展的带动下，广州市民的消费呈现高层次化的趋势。根据发达国家的经验，居民消费从千元级向万元级、十万元级消费发展，需要7-10年的资金积累期。广州市居民从20世纪90年代中期起就已进入消费升级的资金积累期，相信不久的将来万元级、十万元级的高档耐用消费品逐步进入家庭，特别是后几年内小汽车、豪华住宅、高档钢琴将会迅速进入先富起来的家庭。

在社会状况方面，广州在“中变”期间，加大了城市景观、城市交通的改造力度，使城市形象、社会面貌焕然一新，街道整洁、空气清新，市容美观，交通顺畅，为广大市民创造了良好的居住和工作环境，也为投资者创造了良好的投资环境和营商环境。

第五章  工程建设方案

5．1  项目组成及场地规则

5．1．1  项目组成

本项目规划控制用地133.3公顷，其中：工程占地123.3公顷，预留后续项目用地10公顷。整个工程将分为二期进行建设。

表5-1   广州xx汽车城构筑物一览表

第一期工程占地53.3公顷，位于场地的西南片，建设内容有展示中心、综合办证厅、品牌汽车3S店、试车场以及有关基础设施和公建配套设施等。

第二期工程占地70公顷，围绕第一期场地，建设内容主要有酒店及商务会议中心、汽车销售店、二手车销售市场、保税仓库、汽车主题公园、培训中心、检测中心等。

详见表5-1。

5．1．2  工程场地规划

工程用地位于105国道太和镇石湖村路段，规划控制用地面积约133.3公顷，整个地块被105国道分割为东西两部分，东侧用地113.3公顷，西侧用地约20公顷。其中，西侧用地布置为汽车配件及用品市场。东侧用地以场内环路为界，形成内圈和外圈。内圈中布置集中式汽车展厅，各自功能独立又有机相连的汽车3S品牌店，汽车销售店、综合营业厅、培训中心等，形成一个较为完整的展览、销售、服务功能区。外圈则将酒店及商务会议中心、生活区、检测中心、维修中心、保税仓、物流中心、试车场以及卡丁车赛场、汽车文化主题公园、特种车市场、二手车市场等配套设施依次布置，形成一个配套内圈中心区的外圈服务区域。（详见规划平面图）。

在此次规划设计中，各个功能分区之间及建筑物周边及主要区内道路两旁都布置了大面积的绿化，配合场地中的喷泉、戏水池、主题雕塑等景观设计，既有效地划分、又有机地串联起主要的功能区，同时，也美化环境，充分体现经济效益、社会效益、环境效益并重的生态化设计原则，力图成为广州市集汽车商贸、游憩、休闲为一体的新景点，提高该汽车城的综合竞争力。

交通方面，区域内部采用完全人、车分流的设计。车流系统主入口设在105国道侧，南北设两个入口，形成“U”型环路，由主环路延伸出的支路将各组建筑相联接。停车场分为三类：一是地面集中停车，分布大型公建附近，二是半地下集中停车，分布酒店下，满足员工的需要，三是地面临时停车，布置在每组建筑物入口处，方便到访来客。人流系统与车流完全分开，与105国道侧人行道相联，有天桥与汽车配件及用品市场部分相衔接，方便到达各中心区域。其他的有货流，主要考虑借助主环路出入保税仓库及物流中心。信息流，包括拟建宽带网，形成市场内部及外部的现代通讯网络。同时，形成一个顾客、销售、服务人员面对面交流的非正式和正式系统空间网络，包括展示和培训中心，汽车文化主题公园，卡丁赛车场等。

5．2  场地概述

5．2．1 地理位置

本项目位于广东省广州市白云区太和镇石湖村，总用地面积约2000亩，105国道贯穿场地，距广州新机场仅15分钟的车程，距华南最主要的铁路枢纽站——广州站，亦不超过25公里，航空、公路、铁路运输均较为方便。

5．2．2 地形地貌

场地的地形基本平整，少有起伏，最高点与最低点海拔高程相差在5M以内，东北部有105国道及一条灌溉明渠贯穿其中。现状用地由荔枝园、菜地、水塘及部分荒地构成。现场有少量临时建筑物、构筑物。

5．2．3 地质情况

详见第四章。

5．3  总图布置

5．3．1 总图概况

广州xx国际汽车城的规划设计由广东海外建设勘察设计院负责设计，项目规划控制用地133.3公顷，总建筑面积606500M2；绿化面积650000M2，建筑占地面积556500M2，设计的原则包括：

（1）定位为华南地区领先的，大规模、高档次、可以提供汽车商贸、修配、游戏、娱乐等多种功能的综合汽车城。

（2）充分体现以人为本的精神，强调生态保护，人文建筑环境的有机结合，强调人与自然的和谐共处，及可持续发展的设计概念。

（3）努力体现广州地方文化的传统与内涵，探索时代性、地方性的结合，近期效益与远期效益的结合，社会价值、环境等方面效益的结合。

5．3．2 拟建主要建筑概述

（1）展示中心

展示中心位于场地入口广场处，建筑面积为32000M2，层数为二层，占地面积16000M2。主要功能包括：汽车展示厅及配套、办公、服务用房，建筑风格为现代式，采用大面积的落地玻璃窗，使内部展厅采光良好，利于发挥各项功能。

（2）综合合办证大厅

综合办证大厅位于场地中圈的南部，主要提供汽车商员有关的各种证件办理服务，设有汽车牌照办理，各种税收服务、金融服务、保险服务等功能。占地5000M2，总建筑面积11000M2，层数为二层，建筑风格亦为简洁、明快的现代式，与周围的环境相协调。

（3）品牌汽车和3S店及汽车销售店

品牌汽车3S店及汽车销售店的拟建筑面积为82000M2，及35500M2，位于场地中央；主要功能为销售品牌及其他汽车。采用一店一栋的门面排列方式沿整体销售一条街横向展开，方便顾客前往洽谈生意。正面风格争取既保持一致，又能体现各自品牌的文化、形象特色。

（4）试车场

试车场，位于场地南角，占地10万M2，采用国际标准设计及建造，在试车场内，人工模拟各种路面及复杂路况，使顾客在其中试车既可以全方位检验汽车的功能，又可以全面体验在各种路段行驶的感受。该试车场旨在使汽车城为汽车购销活动的服务更为全面，是汽车城的一大特色。

（5）配件及用品市场

汽车配件及用品市场，位于105国道分割的西侧场地内，交通便捷，方便顾客光临，建筑总面积有80000M2，主要采用连排式商业铺面，层数为两层，拟建成配件齐全，品种繁多，服务周到的广州最大的汽车配件及用品市场之一。

（6）酒店及商务会议中心

酒店及商务会议中心位于东侧场地的东北角，沿区内主要环路，周围绿树环绕，环境幽静而美丽，拟建筑面积为30000M2，层数拟为15~16层，建筑风格采用现代风格，典雅大方，流线似的造型又使该酒店显得活泼而有生机，与公园区中整体风格协调一致。

（7）二手车销售市场

二手车销售市场、拟作为二期开发的内容，处于场地东西侧，沿区内主环路，建筑面积3000M2，采用排档式的门面排列方式，集中式销售，使顾客可以充分地货比三家，择优而购。

（8）培训中心、维修中心、检测中心

培训中心、维修中心、检测中心三个中心，均沿区内主要环路布局，建筑面积培训中心为10000M2，检测中心5000M2，维修中心5000M2，主要用房为一层，方便顾客，建筑风格均利用现代简洁的建筑设计风格，分别为顾客提供各种汽车检测、知识培训、以及汽车维修服务。

（9）物流中心、保税仓库

三个单独设置的物流中心，以及面积达5000M2的保税仓库，位于场地的东南角，沿区内主要环路依次布局，周边环境优美，货流交通方便，为各个园区提供仓储，物流服务。

（10）主题公园

汽车文化主题公园，位于场地南部，毗邻试车场，占地面积50000M2，周围环境优美，绿树相映，结合汽车主题文化、历史以及相关知识的介绍，小品、环境设计，拟建成集文化传统、知识性、娱乐性、艺术性为一体的主题公园。

第六章  公用工程

6．1供配电

6．1．1 配电要求

本项目用电量统计见表6-1：

6．1．2 电源

本项目基地位于广州市区边缘，由于用电量较大，需配置1个变电站。

本项目各主要建筑物宜自备柴油发电机组，作为照明和商务活动的后备电源。

6．2给水

项目用水主要为汽车维修、维护用水，职员生活用水，服务设施用水及绿化、道路清洁用水。平均日用水量为330m3，低层由市政自来水直供，高层拟由自来水加压后直供。

6．3消防

项目面积较大，且内部易燃易爆品甚多，宜在基地附近设置消防站，基地内部设置消防栓，室外消防栓沿道路设置，间距不大于120米，用水量20L/s；室内各层均应设置室内消防栓，用水量最大30L/s。地下室设雨淋式喷水灭火系统，地下室配、发电房设气体灭火系统。加油站、易燃品仓库应远离人流密集地布置。

6．4排水

污水量按给水量，扣除绿化、道路浇洒水和消防用水量后的90%计算，平均新增污水处理量为90m3。

本项目排水拟采用雨污分流的排水体制。雨水由雨水系统收集后，经市政雨水管道排入珠江。污水经处理站处理后，达到国家有关污水排放标准后，排入市政排污管道。

6．5通讯

本项目拟设置一台小总机，上千门对外线，内部分机1000门，微波发射塔1台。各主要建筑物均预留光纤接入口。第七章  环境保护

7．1污染物及来源

从本汽车城的功能特点上考虑，在投入使用后主要的污染物来自员工、顾客的生活废水以及丢弃的生活垃圾。此外，还有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油烟废气、赛车场的噪音、商品的包装材料。

本项目不产生辐射及其他有毒污染物。

7．1．1废水

废水主要是生活污水，来自酒店、店铺、当地管理人员工作区和居住区，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。该项目的用水主要为市政给水，年用水量为12万吨，其废水排放量按用水量的90%计算，则为10.8万吨。污水处理规模按330m3/d设计。

参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量如表7-1：

表7-1                废水主要污染源、污染物浓度

7．1．2废气

废气主要是餐厅厨房的油烟废气，以及汽车城内赛车场的汽车尾气。

7．1．3废弃物

城内的主要废弃物是员工、顾客丢弃的生活垃圾，此外还有销售商品的包装废弃物。

7．1．4噪音

噪音主要产生于试车场和检测维修中心。

7．2治理措施

7．2．1废水治理

饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。

因为该项目以销售、展览、旅游等功能为主，应配合其对外整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。

7．2．2废气治理

在餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气，使其达到《大气污染物综合排放标准》（DB4427-89）的相应规定标准。由于赛车场在室外，所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。

7．2．3废弃物治理

在汽车城场地内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。

按照市政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成城内的建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。

7．2．4噪音治理

汽车城内噪音的污染主要在试车场和检测维修中心，情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以在试车场和展示中心附近种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。

第八章  公司定员

8．1组织机构

本项目将按照市场经济的基本规律、现代企业制度的基本要求，结合本项目的特点和需要，科学的安排组织机构：企业的形式是有限责任公司，实行董事会领导下的经理负责制，并依据企业的实际情况设置相应的职能部门。项目建成后，企业主要设置总经理办、人力资源部、行政部、财务部、资金部、开发部、工程部、商务部、策划部、对外部、培训部、物业部等。

8．2  劳动定员

根据组织机构设置，劳动定员为290人，拟分为管理层6人，中层管理层36人，普通员工248人。具体的劳动定员暂定如下：总经理办（8人）、人力资源部（5人）、行政部（30人）、财务部（4人）、资金部（4人）、开发部（8人）、工程部（8人）、商务部（8人）、策划部（5人）、对外部（5人）、培训部（5人）、物业部（200人）。

第九章  建设方式和实施进度

9．1建设方式

本项目采用股份有限公司的形式。

公司股东共3人，分别为：

1、企业法人：广东xx投资有限公司

注册号：4400002003484

          法定代表人：黄葵冬

          地  址：广州市五羊新城五羊新城广场19楼19室

2、企业法人：广州联泉经济发展有限公司

注册号：4401012011134

          法定代表人：胡浩

          地  址：广州市

3、自然人：彭洪华

          身份证：442830620913001

          地  址：肇庆市星荷路四区12栋12座501房

9．2  实施进度

9．2．1 项目建设周期

本项目实施进度规划总原则是精心组织，充分准备。在保证质量前提下，尽量缩短施工工作时间。

1、初步设计阶段

项目被批准，即委托有资质设计单位进行初步设计。在初步设计所需材料完整准确之日起，40天内完成初步设计。

2、施工图设计

在初步设计获得批准后，60天完成施工图设计。施工标书评标等约20天。

施工中按单位准备进场施工所需专用工具、设备，签订有关合同，进场准备验收三通一平工作。

3、土建水电安装施工

第一期工程施工周期300天，包括初次验收。第二期工程施工周期为8个月，240天。

4、装修

第一期工程施工周期为60天，包括初次验收。第二期工程施工周期亦为60天。

5、设备、电器、易耗品定购

该进程与土建工程分别交叉施工，第一期工程施工周期为60天。第二期工程施工约为60天。

6、部分营业期

在部分营业阶段，各员工要参加全过程培训。部分营业期前30天内，员工应到位参加技能培训和理论学习。

9．2．2项目实施计划进度表

见表9-2-1。

项目实施、计划进度表

表9-2-1   

注：        表示第一期工程进度

表示第二期工程进度

    第十章   投资估算与资金筹措

10．1投资估算

10．1．1编制范围与依据

1、投资估算范围

本估算包括广州xx汽车城的建筑安装、土地征用、前期工程、基础设施、公建配套设施、绿化和景观等工程的土建设备费用，及项目的其他费用。

2、根据国家计委、经贸委和财政部的有关规定进行编制。

3、本项目的建设采用分期建设的方式，总的建设期为二年。其中，一期工程一年，二期工程一年。

4、采用人民币为估算币值。

10．1．2固定资产投资估算

1、各类设备价格根据现行市场价格估算。

2、材料价格按广州市2001年市场价取值。

3、安装工程费按指标及同类工程发生的费用估算。

4、基本预备费用按投资估算表中第一部分的3%估列，涨价预备费为零。

5、固定资产投资方向调节税：本项目固定资产投资方向调节税为10%。

6、建设期利息：短期贷款利率按5.31%，长期贷款利率按5.58%，建设期贷款利息5527万元。

经计算，本项目固定资产投资141507万元。其中：建筑工程费90740万元，其他费用26844万元，预备费用4245万元，固定资产投资方向调节税14151万元。固定资产投资估算表见10-1所示。

10．1．3流动资金估算

流动资金估算以年需要各种原材料、动力燃料、人工费用等按分项详细估算法进行估算（详见表10-2），项目经营期各年流动资金需用额为7448万元。

10．1．4项目总资金与总投资

1、项目总资金

项目总资金148955万元。其中：固定资产投资141507万元，流动资金7448万元。

2、项目总投资143742万元。其中：固定资产投资141507万元，铺底流动资金2235万元。

10．2资金筹措

10．2．1资金用款计划依据

根据项目的建设进度，编制出项目用款计划，具体见表10-3所示。

10．2．2固定资产投资计划

项目建设年限为2年，2003年投入68434万元，2004投入80530万元。

10．2．3流动资金投入计划

2004年投入3422万元，2005年追加投入4026万元。

10．2．4资金来源

项目需要筹措资金148955万元。

1、项目自筹资金占总投资的比例为30%，为44690万元。其中用于固定资产投资42455万元，用于流动资金2235万元。

2、流动资金贷款5213万元，贷款利率5.31%。

3、固定资产投资贷款87563万元，贷款利率5.58%。

表10-1 固定资产投资估算表

单位：人民币万元、港币万元、其他外币万美元

表10-2  流动资金估算表

表10-3  项目用款计划表

第十一章    财务评价

本项目财务评价是根据《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）（国家计委和建设部[1993]530号发）和国家有关政策、法规进行编制的。

11．1财务评价基础条件

1、计算年限

财务评价计算年限15年（包括建设期2年）。

2、币种

以人民币为测算币种。

11．2财务评价

11．2．1营业收入及税金估算

本项目的营业收入包括酒店经营、展示中心展位和品牌汽车3S店出租、汽车销售铺位与配件铺位出售、检测维修中心运营等获得的收入。项目在经济评价第二年开始部分经营，第三年开始正式经营。各年营业收入估算见表11-1。

营业收入计征营业税，税率5%。城建税及教育费附加分别按营业税的7%和3%计提。各年营业税金及附加估算见表11-1。

11．2．2成本估算

各年总成本见表11-2，具体构成如下：

1、外购原材料（主要为饮食材料）：按酒店年收入的70%估列。

2、外购动力、燃料：按用电量350万度/年（出售单位用电暂不计），单价0.99元/度；用水量12万吨/年，单价2.55元/吨（含排污费0.7元/吨）估列。

3、工资及福利按248人，人均2.4万元/年估算。

4、固定资产原值55340万元，按平均年限折旧法，残值率5%。折旧年限：店铺、保税仓按20年，房屋、试车场按35年，基础与配套设施按20年，绿化工程、主题公园按10年。土地使用权22344万元，按50年摊销。

5、管理费用2913万元，其中：修理费233万元，按固定资产折旧费的10%计提；折旧费2333万元；摊销费447万元。

6、销售费用各年不等，按营业额的0.5%计提。

7、其他费用，包括其他制造费用和其他管理费用，按每元工资分摊0.3元估算。

8、各年财务费用见表11-2。

11．2．3利润总额及利润分配

所得税按利润总额33%计提。盈余公积金按税后利润10%计提，公益金按税后利润5%计提。具体见表11-3。

11．2．4赢利能力分析

全部投资及自有资金现金流量表见表11-4和11-5所示，财务指标如下：

全部投资内部收益率：（所得税前）24.72%，（所得税后）13.72%。

投资回收期（静态）：（所得税前）4.64年，（所得税后）6.99年。

全投资财务净现值（ic=12%）：（所得税前）71005万元，（所得税后）9627万元。

自有资金财务内部收益率23.34%，财务净现值34152万元。

投资利润率（平均）：13.01%；

投资利税率（平均）：19.41%。

以上指标表明，项目具有较强的盈利能力。

11．2．5清偿能力分析

资金来源与运用表见表11-6，资产负债表11-7。由表11-6可见，项目在经济评价第三年出现盈余资金。

资产负债率：72.4%至3.01%；

流动比率：137%以上；

速动比率：133%以上。

以上指标分析，项目有较强的负债清偿能力。

11．2．6不确定性分析

1、敏感性分析

按单一风险因素考虑，假定其他因素不变，当营业收入降低10%时，财务内部收益率降为9.55%；当经营成本增加10%时，财务内部收益率降为13.51%；当固定资产投资上升10%时，财务内部收益率降为11.52%。敏感性分析表明经营收入为最敏感因素。敏感性分析详见表11-8。

表11-8敏感性分析表

2、盈亏平衡点

经计算，本项目的盈亏平衡点为12.08%，表明项目在达到预计营业收入的12.08%以上就有盈利。

不确定性分析，项目具有较强的抗风险能力。

综上所述，本项目赢利能力好，抗风险能力较强，经财务分析项目可行。

表11-1   营业收入和营业税金及附加估算表                                           单位：人民币万元

总成本费用估算表

表11-2                                                                                   单位：万元