健康度假酒店项目的可行性报告

一．项目所在地---------介绍

　略

二．项目介绍----------中国健康度假酒店(超五星级)

在这样有利的大背景下,公司针对越来越多社会成功人士对于健康的渴望和重视，拟引进北京同仁医院作为本项目的合作方,强强联合推出为其量身订做的短期保健疗养方案。使在度假休闲的同时享受到个人健康的细心呵护。沙滩、大海、蓝天、温泉、高尔夫加上私人医生健康服务会使每一位成功人士的之旅成为终生难忘的健康之约.

本项目核心竞争力：

1、地理位置:本项目----健康度假酒店（暂定名）位于省琼海市国际旅游度假区内，占地300亩,距海口美兰机场七十分钟车程,离亚洲论坛会址仅5分钟车程。本项目紧邻大海.有约300米长的海岸线,海滩宽阔,入海坡度平缓,海面少有大浪,非常适合游泳。

2、生命保健会(暂定名):

本项目引进生命保健概念是有别于其它度假酒店的核心特色.我国著名的北京同仁医院作为本酒店项目的参与方将引进一批专家及最先进的身体检查医疗设备,为我们的会员提供一年一度的体检及保健咨询,并提供短期的心理治疗及生物—物理治疗,并利用先进的IC卡将会员每年体检的结果加以记录以便对会员的健康状况进行连续跟踪.

3、琉璃光养生中心及绿色果蔬农场：我们已与养生世界创办人雷久南博士进行初步联系，拟在本酒店建立琉璃光养生中心中国总部，把现今世界最前卫的养生概念及方式引入中国，使中国成功人士在健康酒店就能享受到世界一流的健康养生呵护。由于琉璃光养生中心在美國、台灣、香港及东南亚大受欢迎，养生中心的导入对本酒店吸引上述国家及地区的客人大有帮助。绿色果蔬农场将设立于本项目附属的高尔夫球场附近，利用先进的农业技术生产无公害绿色果蔬，除供琉璃光养生中心作食疗外，其它果蔬全供酒店客人食用。

6、高尔夫球场：为配套本项目，距离酒店10分钟车程，将兴建一个十八洞高尔夫球场，占地1700亩，其中1500亩用为球场用地，另200亩将来还可以兴建球场別墅销售。

7、超五星级酒店及海景温泉别墅区：酒店用地150亩，聘请国际知名连锁酒店管理公司管理，拥有客房300间，一个餐饮会议多功能厅，二个特色中餐厅，一个西餐厅，一个素食餐厅，二个海滨酒吧，游泳池、健身房、健康中心等，同时设有商务中心会议室等，一栋医疗保健附楼，为了满足VIP客人的需要，拟兴建一个直升飞机场及一个游艇码头。另150亩为酒店二期工程及海景温泉别墅用地。

8、温泉：酒店有自然温泉资源，可参照日本九洲温泉经营模式开展温泉疗养服务项目。温泉水出口温度55℃至90℃，富含偏硅酸、氟、锶、溴、碘等微量元素，水温43℃至45℃，对人体有兴奋刺激作用。常浴温泉水，对促进人体新陈代谢、润肤、美容大有裨益。

9、珊瑚礁：在离酒店不到两公里的海上有5平方公里左右的一级珊瑚礁，可以开展潜水活动。湾气候宜人，冬可避寒、夏可消暑、自然风光优美、青山连绵起伏、海湾波平浪静、湛蓝的海水清澈如镜，柔软的沙滩洁白如银。湾属典型的热带海洋性气候，全年平均气温20.5度，绵软细腻的沙滩绵延伸展约5公里，海滩长度约是美国夏威夷的2倍。海水能见度6米以上，海底珊瑚礁保存十分完好，生活着众多形态各异，色彩缤纷的热带鱼种，属国家级珊瑚礁重点保护区，是难得的潜水胜地。公司可凭借与当地政府的良好关系获取该珊瑚礁的专营权，这也可为本项目提供一个利润增长点。

三．健康——成功人士真正成功的标志---我们的概念----的概念

随着中国社会、经济的飞速发展，社会上出现了大批的成功人士。无论是商界巨子、政界名流、技术人才、影视歌星，他们在各行业中取得了优异的成绩，拥有着金钱、地位，所到之处，无不伴随着鲜花和掌声。但是他们是真正的成功了吗？一个人成功的前提和标志是什么？美国有一项调查显示，健康是所有事业真正有成者的标志——试想，失去健康，成功将会变成怎样？什么是健康？许多人并不知道，自已虽然不生病，但没有拥有健康。

根据世界卫生组织的一项全球调查结果显示，全世界真正健康者仅5%，找医生诊病者约占20%，剩下来的75%，就是属于“亚健康”者，这也是一种“病态”。亚健康状态是指躯体上没有疾病但有可能向疾病方向转化的状态，其主要表现是情绪低落、心情烦躁、紧张不安、忧郁、焦虑、疲劳困乏、注意力分散、胸闷气短、失眠多梦、腰背酸疼，全身不舒服。亚健康状态容易导致恶性肿瘤、高血压高血脂、糖尿病和冠心病等。从医学观念来看，过度工作造成严重疲劳的病症，会影响个人的工作、学习乃至日常生活。非常强烈的长期性疲劳很可能是其他病症的征兆。如果这种疲劳感持续半年或更长时间，身体很可能会出现低烧、咽喉肿痛、淋巴结肿大、注意力下降、记忆力减退以及全身无力等症状。还需要引起注意的是，若身体长时间处于疲劳状态，还会造成体内荷尔蒙代谢失调、神经系统调节功能紊乱、免疫力下降，同时也会引起肩膀酸痛、头痛等神经失调症状，患病率大大提高。此外，还比较容易患上呼吸系统、消化系统等各种感染病症。最可怕的是，许多不自知、隐藏有心血管疾病的人，若疲劳过度，甚至可能导致猝死。

美国每年600万人被怀疑患有“亚健康”。澳洲处于这种疾病状态的人口达370万。在亚洲地区，人们处于“亚健康”状态的比例则更高。日本1000名白领员工中，有35％的人正忍受着“亚健康”带来的病痛。中国保健科技学会国际传统医药保健研究会公布的调查结果称，对全国十六个省、直辖市辖区内各百万人口以上的城市调查发现，北京人亚健康率是百分之七十五点三一，上海的亚健康率是百分之七十三点四九、广东的亚健康率是百分之七十三点四一，这三个地区的亚健康率明显高于其他地区，北京更是高居首位。

值得注意的是，处于“亚健康”状态的患者年龄多在35－55岁之间，在一些从事企业管理，商业活动的人中所占的比例最高，在成功人士中处于亚健康状态的比例高达95%，处于亚健康状态的企业管理者的比例甚至已高达85％，且呈逐年上升趋势，以至于医学界不得不把“亚健康”列为21世纪人类健康的头号大敌。

“亚健康”产生的原因 交通拥挤，办公桌太靠近，造成人们生活和工作的空间过分窄小。 空气、垃圾、工业、噪音和辐射等污染，严重损害人们的生存环境。竞争日趋激烈，尤其从事企业管理、商业活动者，承受沉重的压力，生活节奏快、没规律，工作压力大，用心、用脑过度，身体的主要器官长期处于入不敷出的非正常负荷状态。资讯爆炸，变化加速，人们得终身学习，掌握新知识，创造新思维，压力重得透不过气。 人际关系因各种利益冲突变得复杂，使每个人建立和处理人际关系时变得更加谨慎和困难。 机械化、形式化的生活、工作和学习，占据了人们大部分的时间，使人与人的情感交流相对减少。 社会生活的复杂化、多变性，给人们的恋爱、婚姻、家庭生活的稳定性带来更多的冲击，使人们的情感联系变得薄弱，从而降低了人们对情感生活的信心。人体生物周期中的低潮时期。即使是健康人，也会在一个特定的时期内处于“亚健康”状态。

面对“亚健康” ，我们怎么办？

有些亚健康人群过分相信多服用保健品就能重获健康，希望人们对此持谨慎态度。化学方法萃取的特定物质能否吸收、是否因人而异，难作定论。

有些人去医院检查自已是否健康，但结果是各项检查都没有大问题，因为亚健康是不是具体的病症，而是一种潜在的健康危机。有些人去运动，虽然有效，但什么样的运动可以摆脱城市的污染、喧嚣及社会压力，让人真正回归自然，天人合一？

    那就是到我们健康度假酒店。我们的口号是拥有健康才是真正的成功。

四、投资分析

1．    健康度假酒店投资规模：

按照国际惯例超五星级酒店投资规模可以用客房总数来大概推断，每间客房20万美金，酒店一共300间客房，总体酒店投资在人民币6亿，其中已包括以下配套设施，一个餐饮会议多功能厅，二个特色中餐厅，一个西餐厅，一个健康餐厅，二个酒吧，游泳池、健身房、健康中心等，同时设有商务中心会议室等。另外还有医疗设备投资大概在5000万人民币，酒店总体投资在6.5亿。

2．    18洞标准山地高尔夫场投资规模：

在由于处于热带地区，气候宜人，全年都可以打高尔夫球，作为目标市场定位是成功人士的健康酒店，必须有一高尔夫球场，并且在非常适合投资高尔夫球场，具体表现在投资额不是很大，日常维护费较低。本球场位于大岭水库，可环水库而建，总投资约5000万人民币。

项目总投资额为6.5亿（健康酒店）+0.5亿（18洞高尔夫球场）共7亿人民币左右。

五、本项目可行性分析

一、项目业主：公司

二、项目总览

项目名称：健康度假酒店项目策划

1、项目目的

l    项目最终目标：成为目前中国顶级的健康度假酒店

l    与其他项目的关系：与亚洲论坛、水城相呼应，以高尔夫球场、酒店、健康农场作为本项目支持系统。

l    宏观的目标期限：自2004年1月1日至2005年12月31日建成，经营期限为50年。

１．1 说明

l    项目进程及预算：总预算在7亿人民币左右。

２、宏观环境分析PEST

l    我国宏观经济运行环境分析

l    本行业发展现状

l    2．1我国宏观经济运行情况

政策

l    1、中国多年稳定、良好的政策环境。

l    2、国家鼓励发展旅游、休闲等第三产业，拥有政策优势。

l    3、有关政策优势：

中国国家旅游局认为，是全国唯一具有发展热带海岛滨海度假休闲旅游条件的省份。
        尤其是1988年，建省以来，省政府便通过各种措施启动旅游业的大规模开发建设。
        1993年，省政府通过并颁发了《省旅游发展规划大纲》，提出“全社会共办大旅游”的发展方针，逐步掀起了旅游开发的热潮。
        1995年，省人大通过并颁布实施我国第一部地方旅游法规《省旅游管理条例》，使旅游走上法制化、规范化的轨道。
        1998年，省人大根据旅游发展的实际情况修订了《省旅游管理条例》，并新制定了《省旅游市场管理规定》，使旅游业取得了突破性的进展。
        经过近十几年的时间，旅游业完成了阶段性发展。无论是旅游接待设施，还是景点建设，均已达到一定档次。旅游正在实现由观光型向休闲度假的结构性大转变。
经济

l    1、中国已经拥有大批的富有阶段层，（福布斯中国排名第100名个人资产已达7亿多人民币）。

l    2、高速、稳定的经济增长，提升企业高层人士的收入，仅北京年收入过百万的高收入人群就达20多万人，未来这一比例将继续扩大。北京户平均存款已达26万元。

l    3、世界经济一体化，尤其是加入WTO后，中国成为吸引境外资金最重要的国家，相应吸引了世界各地的高层消费者到中国。

l    4、旅游业发展迅速，每年发展增长超过10%。

l    5、房地产业可能略有下降，但相关产业（旅游、酒店、健康等）前景看好。

6、健康产业逐渐成为中国最有潜力行业。

l    6、国家鼓励消费，拉动内需。

社会文化

l    1、随着生活水平的提高，社会竞争压力加大，人们对休闲旅游、疗养保健等意识及需求快速提升。人们对健康的期望越来越强烈。

l    2、高收入阶层对健康消费有更高要求，特色、品位，个性化成为时尚。

l    3、人们对社会环境要求有认同感，希望能与自已身份、地位相近的人更多联系，  需要一个高层次的会所。

l    4、环境意识增强，既要回归自然，又能享受生活，是高收入者的重要休闲指标。

２．２本行业发展现状

l    1、国内各地先后发展旅游、休闲、疗养等行业，但大多处于低层次开发阶段。

l    2、大多数竞争项目功能单一，缺乏综合竞争力。

l    3、国内疗养基地基本都依靠天然疗养资源，而拥有资源竞争力的项目可选地点并不多，且开发水平比旅游业开发更低。

l    4、国内缺少此类项目的有效管理经验。

l    5、虽然国内拥有许多旅游胜地，一流酒店，健康机构，但能同时拥有世界品牌、自然环境、旅游设施、健康休闲功能等因素相结合的机构至今还是空白，所以本项目将为国内行业发展提供一种新的模式和全新概念。甚至能给博螯开发带来新的概念。

l     

结论

l    1、国家政策及经济环境产生良好的操作背景。

l    2、巨大的消费群体对行业需求有巨大的潜在市场。

l    3、行业起点低，高起点、先进入将形成竞争优势。

l    4、健康产业已成为中国快速发展并且有良好前景的行业。

        综上所述，从此项目外部环境分析，外部大环境对于此项目成功操作极其有利，提供了一个非常有可行性的操作平台，为此项目操作成功可能性加大，关键在于操作单位对于各种资源的整合能力。

３、SWOT分析

优势

l    1、高起点战略，建成一流的生命保健会所、高尔夫球场加超五星级酒店，以吸引高层消费者，保证了定位优势。

l    2、与国内一流的医疗机构合作，保证其健康概念，拥有合作优势。

    同仁医院简介：同仁医院是有着120年历史的中国最有名的医院之一，同仁医院是一所以眼科、耳鼻咽喉头颈外科和心血管科为重点的大型综合性医院，现有职工2000余人。开放病床880张，设有37个临床和医技科室，日均门、急诊量3500—5000人次。医院设施完善，仪器先进，技术力量雄厚，知名专家云集，并设有荟萃首都名医的北京市眼科、耳鼻咽喉头颈外科、心血管疾病、糖尿病综合防治和泌尿外科会诊中心以及验光配镜、隐形眼镜等十余个技术先进、设备精良的特色医疗中心。“同仁”的金字品牌被国家商标局认定为国内医疗服务业首家“驰名商标”。

l    3、位于，有海、陆、空等发达的交通体系，拥有地理优势。

     目前正在使用的空港有海口国际机场和三亚国际机场，两个机场均按国际"4E"级标准设计建造（可起降波音747大型客机）。目前拥有国际、国内航线100余条。

高速公路　现已建成环岛高速公路，总里程达650余公里，是中国目前高速公路里程密度最高的省份。与东线高速公路的三个出口相连接，分别为：

　　　　琼海出口--太阳城

　　　　中原出口--东屿岛

　　　　龙滚出口--玉带滩

环岛高速公路东线：--海口104公里；

--三亚188公里

行车时间　--海口（国际机场）1.5小时

--三亚 （国际机场）2.5小时

水上交通　现在正在进行"旅游港"的整体规划和建设，并将潭门港纳入外海水上交通体系。

外海交通  规划建造国际游轮码头，开通国际航线。

内水交通  规划在水城内建设相应的游船码头、设计游船线路，既满足游览观光的要求，又为各功能区提供水上交通服务。

l    4、拥有优质旅游资源和自然环境，蓝天、碧海、温泉等可利用天然条件，拥有资源优势。

   旅游资源简介

1994年，前世界旅游组织秘书长萨维尼置身，发出了一位西方人的由衷感慨：这是真正的旅游天堂，这是全人类共有的明珠！
        2000年，又一位西方人发出同样的感慨。毕翁———瑞典皇家学院院士、联合国环境署委员，当他徜徉于的原野、穿行于的森林、濯足于亚龙湾的海水，不由得一次又一次惊叹：，造物主的杰作！
   这是一块神奇的土地。宛如明珠，镶嵌在浩瀚的南海上。 雄浑有海之美，妖娆有山、河、湖之秀，这便是四季春意流曳、碧绿如翡翠的。    
    之美，胜在原始，长期海峡阻隔，丰富的旅游资源和立体式的生态资源得以完好保存。
    的大气环境质量位居中国第一、世界前茅，占地面河水总水量80％以上的主要河流水质量符合国家地面水环境二类以上标准，全省森林覆盖率达51．5％，远高于全国的13．5％。
    在整体生态环境方面，在全中国乃至世界都是一流的。
    在旅游资源方面，同样不胜枚举。除了海、山、湖、河，还有遍布全岛的地热温泉，丰富多样化的动植物。
    在这座热带岛屿上，大自然中近乎完美的一切，成为发展休闲旅游得天独厚的条件。
5、与养生世界创办人雷久南博士合作，在XX健康度假酒店建立琉璃光中国总部，把现今最世界最前卫的养生概念引入中国，使中国成功人士在XX健康度假酒店就能享受到世界一流的健康养生呵护。具有健康养生概念。

l    6、作为亚洲论坛会址，已经在全国及世界上形成品牌优势，且形成了每年固定的消费及有影响力的宣传群体。

l    7、国家在政策上鼓励消费，拉动内需；政府正在加大力度，鼓励旅游健康休闲产业的投资与发展，拥有政策优势。

l    8、我国持续的经济高速增长仍将继续20年（政府报告），目前我国刚刚加入WTO，将来会更多外来高消费群体即将进入中国；在，经济低迷期已呈现结束迹象，处于又一轮经济快速发展的初期；整体项目拥有时间优势。

劣势

l    1、在国内具有较大的创新性，需要时间取得消费群体的认同。这就需要专业策划公司在项目前期就进入。

l    2、区域建设尚且不足，有等进一步开发，以保证长久的发展潜力和竞争优势。

机会

l    1、国内尚无可竞争的同类项目。

     虽然国内拥有许多旅游胜地，一流酒店，健康机构，但能同时拥有世界品牌、自然环境、旅游设施、健康休闲功能等因素相结合的机构至今还是空白，所以本项目将为国内行业发展提供一种新的模式和全新概念。甚至能给博螯开发带来新的概念。

l    2、国内高消费群体每年大量外流，寻求同类消费模式，在时间、成本、空间等消耗较大，一旦回流将形成巨大的消费空间。

  近年来，国内经济水平和个人收入的提高，对于项目所针对的消费市场需求快速提升，但由于国内无法提供相应服务，导致每年大量的消费群体外流。本项目在拥有与国内同类机构具有相同功能同时，又拥有国外机构所不具备的地理优势、品牌优势等，也形成了本项目在资金、时间等成本方面具有了绝对的竞争优势，拥有巨大的市场空间。

l    3、公司高级决策层有着前瞻的意识和雄厚的经济实力。

风险

l    1、整体政治、经济水平滞后，宏观调控能力较弱，规范化有等进一步提高。

l    2、项目规模大，投资大，投资回收关键点在于会员卡的销售。

l    3、高起点战略要求较高营销策划水准操作与管理，国内经验尚有不足。

l    4、项目所涉及规划、设计、施工、资金、营销、管理等业务庞大复杂，资源整合难度大，项目进行效率保证要求高。

结论

l    1、在规划期限完成项目并快速拓展营销业务，短期内建品牌形象。 （SO1）

l    2、与相应机构合作与相互承诺，以保证项目时间与背景资源的竞争力。（SO2）

l    3、保证项目专有性，防止竞争。（WO1）

l    4、建立有吸引力的服务体系，形成消费潮流。（WO2）、建立有吸引力

l    5、辅助政府及相应机构的，增强持续影响力。（WT1）

l    6、依靠项目规模与投资，影响区域规划与建设，保证竞争力与支持力。 （WT2）

l    7、保证高起点与高水平操作，降低风险。（ST1）

l    8、利用政策及人脉关系，寻求政策稳定支持。（ST2）

          通过SWOT分析，得出结论如下：此项目运作成功机会远大于风险，内部优势明显大于劣势，关键点为会员卡的销售。高起点的项目需要高起点的策划和运作。

4、项目总体定位

l    1、强调品位，不求流行。

l    2、成为高层次人群休闲、健康消费中心。

l    3、塑造行业标准概念。

l    4、以高为起点和目标，使项目成为成功人群标志。

l    5、创造旅游新概念。

5、目标客户群体

l    1、国内国有、民营企业拥有者及主要负责人；

l    2、外资商业机构主要负责人；

l    3、高档会议、培训机构；

l    4、其它高收入者（明星、自由职业者等）。

6、营销策略

l    1、建立主导人群形象：以特许条件吸引社会主流人物进入，增进人气入影响力。

l    2、吸引大部份目标群体注意并加入。

l    3、采用个人、团体会员制，保证消费数量。

l    4、产品强调个人身心感受及社会形象，增强顾客无形价值。

l    5、价格策略：高品质、高价位，以保证项目品质及顾客形象。

六、赢利模式：

A、销售生命保健会会员卡

1．    目标市场：定位于关注自身健康的成功人士。

2．    目标城市：国内市场：北京、广州、深圳、上海

国外市场：东南亚以及世界范围的华人成功人士

目标城市取决于本项目的第三合作方所属的地域，但无论如何北京是不变的目标城市，如果合作方是来自于广东，那么国内重点营销目标城市为北京、广州、深圳，次重点城市为上海。如果合作方是于上海，那么国内重点营销目标城市为北京和上海，次重点城市为广州和深圳。

3．营销策略

生命保健会会员卡操作模式为会员制。首次发行会员卡总数为1500张，个人会员卡含高尔夫俱乐部会员卡，即拥有酒店会员卡同时拥有高尔夫旅游会员卡（折和人民币50000元），两者捆绑销售，公司卡和家庭只含一名记名高尔夫俱乐部旅游会员，其它成员前往球场打球可享受会员嘉宾待遇。会员卡分为个人卡、家庭卡、公司卡。每种卡的权利各有不同。首期发放600张，第二期再发900张，第二期价格还可以适当上浮，拟两年销售完毕。

持卡人权利（四十年）：

1．            每年一次免费体检及专家健康咨询。

2．            个人会员卡含高尔夫俱乐部旅游会籍，即拥有酒店生命保健会员卡同时拥有高尔夫旅游会籍，公司卡和家庭卡只含一名记名高尔夫旅游会籍。

3．            每张钻石卡每年送6天标准房，其余时间住房享受公布房价的五折优惠。

4．            所有会员卡享受酒店消费8.5-9折优惠，琉璃光养生中心消费5-9折优惠。

5．            所有会员在北京同仁医院看病治疗时享受贵宾待遇。

6．            所有会员在国际知名连锁酒店管理公司管理的全球酒店享受VIP待遇。

B．销售高尔夫球俱乐部旅游会员卡

拟单独发放500张FGT高尔夫球俱乐部旅游会员卡，每张平均售价在5万元，可回收2500万元。

C．酒店经营收入：于本项目的会员每年都要来体检，可为本酒店带来固定客源，并且通过他们的影响，必将有一批他们的亲朋好友及客户同事会来酒店入，按平均房价650元/天每天70%的住房率计算，年住房收入位4980万元，此项收入尚不包括餐饮及其他收入。

D．高尔夫球场经营收入：参照目前高尔夫球场的经营状况，每月盈亏平衡点40万人民币，据保守估计每月收入平均在60万人民币，年收入800万元,一年纯利润在250万左右。

E．生命保健会经营收入：除了为会员提供体检外，还可向团队及散客提供服务，每次体检为期两天，每次30人，收费2000元/人，年收入为1100万元。

F．琉璃光养生中心经营收入：通过养生讲座，食疗及养生保健品的销售等方式，年收入目标为1000万元。

G．酒店及球场兴建别墅销售收入：拟兴建100棟别墅，平均售价150万元，共计15000万元。（规划为酒店与球场二期工程，计划三年内建成）

由此统计，本项目三年内通过销售生命保健会员卡、高尔夫球会员卡以及别墅的销售可一次性实现销售收入95500万元,此外本项目每年的经营收入有约8000万元。

本项目能否快速收回投资的关键在于生命保健会员卡的销售,所以本项目无论软硬件的配套建设以及项目经营都要做到精益求精,足以支撑会员卡的内涵,另外要聘请国内专业市场推广策划公司做好会员卡的全案销售策划工作。

结论

本项目开创了中国健康休闲产业的新概念，并能成为该产业的领导者。如市场推广得力，生命保健会员卡、高尔夫球会员卡及别墅能顺利销售，三年内能全部收回投资并有可观的回报，且每年有8000万元以上收入。综上所述，该项目无论从投资回报还是从创意方面来看都是一个难得的好项目。